Informatie bijeenkomst Informatie bijeenkomst Veld 1 Herontwikkeling – Leihagen Welkom!
Introductie Barry Hamming Projectleider Planontwikkeling Veld 16 GEM Schuytgraaf Beheer B.V. Rob v.d. Velden Stedenbouwkundige veld 16 Jack van Rens Ontwikkelaar Skope en Van Wijnen
Onderwerpen • Aanleiding voor deze avond • Rol GEM Schuytgraaf • Proces herontwikkelen • Presentatie stedenbouwer (R. v.d. Velden) • Presentatie ontwikkelaar appartementen (J. v. Rens) • Voorwaarden (en toets) herontwikkelingen • Vervolg • Vragen ?
Aanleiding voor deze avond
• • • •
Appartementencomplex is uit de verkoop ‘Oude’ plan gaat definitief niet door. Nieuwe ontwikkelaar, nieuw (concreet) idee. Omgeving is bewoond en wordt definitief ingericht.
Rol GEM Schuytgraaf
Grond Exploitatie Maatschappij Planvorming – realisatie - overdracht • •
Bebouwbare grond naar ontwikkelaar (Bouwrijp) Openbare ruimte gaat naar gemeente (Woonrijp)
Bij herontwikkeling toetsing van de plannen.
Proces herontwikkelingen 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Idee of intentie voor herontwikkeling(ontwikkelaar) Vaststellen/uitzoeken voorwaarden (door GEM) Toets haalbaarheid (door GEM) Presentatie en communicatie met de omgeving Ontwerp VO of DO naar welstand Toets aangepast Stedenbouwkundig Plan (door gemeente) 7. Bouwaanvraag 8. Aanpassingen verwerken in overige stukken (bv. bestek woonrijp maken e.d.)
Stedenbouw
Rob v.d. Velden Atelier Dutch veldstedenbouwkundige veld 16 Appartementen kavel + 3 vrije kavels + speelplek
Appartementen kavel
Jack van Rens namens Skope / Van Wijnen
Appartementen kavel Massief gebouw Parkeren op maaiveld Kleine appartementen Incourante plattegronden
Appartementen kavel
Appartementen kavel
Twee losse gebouwen in het groen Parkeren halfverdiept onder gebouw Flexibel indeelbare appartementen 28 m2 grote balkons op zuiden
Appartementen kavel
Appartementen kavel
Toets haalbaarheid • Ruimtelijk / visueel, bv.: - Passend in de sfeer van het veld? - Architektuur - Kleuren
• Functioneel, bv: - Parkeren - Verlichting - Afval
• Kaders, bv: - Uitwerkingsplan - Duurzaambouwen - Waterconvenant
Vervolg
• • • •
Naar welstand gemeente Arnhem (eind 2010/begin 2011) Verder uitwerken naar VO/DO Bestemmingsplan wijzigingen nodig (augustus 2011) Voor appartementen: • Vroegste start verkoop augustus 2011 • Vroegste start bouw eind 2011
Voor aanvang van de bouw communicatie naar omgeving.
Vragen
?
Relatieschema Schuytgraaf structuurfase
kaderstellende fase
Producten: Startdocument, ontwikkelovereenkomst
ontwerpfase
Producten: Beeldkwaliteitsplan (BKP), Voorlopig Ontwerp Openbaar Gebied (VO OG), Technisch Matenplan (TMP) & Grondreserveringscontract (Gres) / verdeelstaat
© 1 week bij geen tot marginale afwijkingen van TMP, ook ten gevolge van 10%. Twee weken bij grotere afwijkingen van TMP die beleidsaspecten onderschrijden.
@@
Ontwikkelovk toezenden ter ondertekening
-81
Presentatie Schetsverkaveling bij gemeente. Reactie gemeente ter plekke
Directie GEM akkoord -68
##)
1
Toetsgesprek gemeente DSO + DSB incl VO water bij afwijkingen -69
1 (of 2)
Ontwikkelovk getekend. 3 Opstellen Startdocument + Rekenmodel/ Aanlevering Nutscirkels CON
*)
-70
-76
-73
2
4
-74
++) Rekenmodel afwatering incl drainage/ontwatering/grondbalans. Leidt tot minimaal benodigd oppervlak bodempassages in Veld *) Afwijkingen van basisafspraken bespreken met gemeente en waterschap Aanlevertermijn 1 week indien geen bijzonderheden; 2 weken bij bijzondere kwesties (discussiepunten op het gebied van in te passen elementen) totale doorlooptijd vanaf ondertekening ontwikkelovereenkomst 8 weken
-65
##)
-48
*) Voorontwerp UP samen met SP naar B&W en Raadscie Inspraak incl. Verwerking Inspraakreacties
8
-42
Start BKP & verkavelingsplan & VO OG -68
##) Reacties gemeente & welstand tijdens bespreking/ presentatie Besluitenlijst opgesteld door GEM *) Watertoets wordt formeel getoetst door gemeente + informeel besproken met Waterschap in bijzijn gemeente en ing.bureau **) deelnemers workshop gemeente PL’s DSO/DSB en verkeer + water
3 Onderdelen BKP en VO OG: -Hoofdverkaveling -Verkeer/parkeren -Profielen gereed. Start toets politiekeurmerk
-51
1 pré-welstand advies VO + dubotoets
VO opstallen gereed & doorgerekend
-48
-41
- watertoets Start opstellen - watertoets 3 -verlichtingspl. -definitieve 3 -verlichtingsplan Toets K&L -toets K+L CON CON gereed -TMP/ voorlopig peilenplan -56
1
DO opstallen gereed incl verwerking Pretoets welstand
AVA akkoord 2
-56
-59
Start opstellen Gres & verdeelstaat
6
-59
Gres & verdeelstaat Gereed + besproken met realisatoren
DO waterplan gereed *) 2 incl definitieve straatpeilen. Start formele toets gemeente en waterschap
Dir.GEM Akkoord. Verzending Gres -53
2 Ondertekening Gres Realisatoren
-53
Start opstellen DO OG
-51
Per veld beoordelen of start bestek ophogen dient te geschieden o.b.v. hoofdverkaveling
totale doorlooptijd 17 weken
-40
Ondertekening gres 2 weken
Toets Gem & Waterschap Gereed + Overleg -43
12
5
-48
-41
Start bestek Voorbelasten obvTMP of obv hoofdverkaveling - 89!!
13
Bericht gemeente ontvankelijkheid bouwvergunning
6
Afgeefbare bouwvergunning
10
Bruikbare bouwvergunning
-12
-6
-38
aan Realisatie GEM
Uitwerken vloerpeilen bebouwing. Niet verwerken In SMP ®
DO K&L gereed + Afstemming met Verdeelstaat Realisatoren gereed -38 Start voorbelasten - 76!!
Start bestek BRM o.b.v. SMP
8
-38
!! Per veld bepaalt voorbelastingsduur de onderlegger voor het bestek voorbelasten
totale doorlooptijd 13 weken VO opstallen> SP > SMP (15 weken openbaar gebied + K&L+water)
-4
conceptbestek 2 BRM & uitwerking dwa gereed
-28
Opstellen bestek Plan K&L obv formeel verzoek GEM
-29
- 38
Schouw ondertekend/ Grondoverdracht/ feitelijke levering 5 0
-26
2 Start K+L -22
Meldingen gereed
26
*)Grondoverdr. na terrein bouwrijp en na bruikbare bouwvergunning 22
Start Riolering -24
Meldingen ihkv bouwrijpmaak 4 koepelvergunningen - 28
2
13
Terrein bouwrijp 0
13
- 24
bestek Plan K&L gereed
13
- 25
Start opstellen 13 Bestek woonrijpmaken -2
1
35
ABC-levering tot 6 mnd na feitelijke levering
Start ABCleveringen mogelijk op verzoek
Gunning obv Raamcontract (geen aanbesteding)
Start oplevering
0
max 6 maanden (GIW)
Def. bestek 2 BRM & uitwerking dwa gereed
1
Toets gemeente Conceptbestek gereed
35 Start bouw
-4
-26 Bij grondquote
-30
-41
*) DO Waterplan: - straatpeilen. - Drainageplan - Afkoppeling hwa - Riolering dwa
-17
4
Start werkvoorbereiding
Bestek gereed
Ondertek. gronduitgiftecontract (gruit) Realisatoren incl uitwerking veldakte voor gunning BRM Uiterlijk -26 *) Voorontwerp UP samen met SP naar B&W en Raadscie Bestellen putten o.b.v. conceptbestek + Start bemalingsplan door aannemer
-38 Overdracht
3
13
Verkoopgereed = Vroegste moment start Verkoop ###)
B&W stelt SP vast na advies Raadcie *)
SMP incl Def. vloerpeilen gereed
2
DO OG gereed incl def. straatpeilen Incl verwerken toets
Start opstellen DO K&L 10 o.b.v.TMP + 10% verdichting/ verdunning
-26
Start opstellen bestek opstallen
6
1
Toetsgesprek gemeente DSO+DSB op afwijkingen Kaderst. fase. Watertoets geschiedt separaat.
-53
-53
Doorlooptijd tot beeldkwaliteitplan / VO openbaar gebied gereed 6 weken
1of 2©
-46
2 Architecten- 2 ArchitectenArchitecten selectie selectie gecontracteerd longlist gereed shortlist gereed -55
Dir. GEM akkoord SP, SMP & Overdrachtsd.
-39
3
B&Wvaststelling
-22
AVA akkoord met SP
1
-53
Toets Workshop 1 Gemeente **) -54 ##) 1 Formeel advies Supervisor
SP gereed incl verwerking Welstandsadv +Toets Gem. Start SMP
-41
2
-59
-30
-25
6
4
-40
Start SP & 2 Overdrachtsdoc. o.b.v VO opstallen & DO OG
Start DO WaterPlan obv VO OG & TMP +10% verdichting / verdunning (onderlegger TMP met Handmatige Aanpassingen) 2 -48
Voorbereiding Ter visie t/m ter visie legging gereed
Toets bouwaanvr. aan SMP & BKP eisen Volledige bouwaanvraag 3 obv DO-plus+ verklaring GEM grond geschikt
-31
BKP etc.gereed. Toets BKP/VO OG: Start uitwerking 3 Politiekeurmerk gereed + dubo en toegankelijk-Materialisatie heid getoetst -Bouwregels
Doorlooptijd tot hoofdverkaveling gereed 9 weken
Mogelijke 10% 7 verdichting / verdunning definitief
10
-TMP/voorlopig peilenpl -materialisatie VO OG -Bouwregels gereed. Verwerking toets gereed
@@
-57
3
-54
-59
2
Start opstellen VO opstallen
*) Geen zienswijzen 4
-34
1
Eerste Toets door CON uitgevoerd
-62
3
Rekenmodel Verkaveling 3 gereed. Start rekenmodel afwatering++) Selectie Stedenbouwkundige
1e Schetsontwerp -65 verkaveling Gereed incl 3 Toetsreactie ingenieursbureau -65
Startdoc.+ rekenmodel afwatering gereed. Verzending nr gemeente. Stedenbk gecontracteerd. Door realisatoren Aanlevering thema / Leefstijl en gedetailleerd woningbouwprogramma
5
Minimale variant: kortere procedure bij geen zienswijzen en geen GS-goedkeuring
B&W stellen ontwerp UP vast na advies Raadcie
Voorontwerp 6 Uitwerkingsplan gereed
-53
College B&W Raadcie Advies Cie advies 6 Schuytgraaf -46 Start opstellen gereed 2 Advies Cie -52 Schuytgraaf
Bespreken @@ Schetsverkaveling met supervisor
AVA akkoord
-78
-68
Afstemming Supervisor Met Welstand
® GEM werkt vloerpeilen uit. Op verzoek van realisatoren worden vloerpeilen verstrekt. Gebruik ervan geschiedt onder eigen verantwoordelijkheid en voor rekening realisatoren
##)
2
Verwerken Toets Definitief Startdoc.
Start opstellen Voorontwerp Uitwerkingsplan obv BKP
uitvoeringsfase Producten: Bouwrijpe grond & overdraagbare openbare ruimte
Producten: Gunning bouw- & woonrijp maken, Uitwerkingsplan, Bouwvergunning en – voorbereiding, Gronduitgiftecontract
Planningsschema
plaatje 3
uitwerkingsfase
Producten: Stedenbouwkundig plan (SP) incl. Stedenbouwkundig Matenplan (SMP), Voorontwerp Uitwerkingsplan, Bouwrijpmaakplannen
@@ Supervisor in gemandateerde rol namens Welstand onder voorbehoud
Melding vooraf start Veld bij Realisatoren en nutsbedrijven
Triode B.V. 18 januari 2005
Bestek WRM gereed 11
6
Aanbesteding 1 gereed, nog niet gegund 17
4 Gunning
18
Ongeveer 52 weken, wisselend per veld ###) Gruit dient ondertekend te zijn vóór gunning BRM. Bij grondquotecontracten dienen de V.O.N.-prijzen op dat moment dus aangeleverd te zijn. Bij m2-grondprijscontracten kan start verkoop later. totale doorlooptijd 14 weken (van start bestek BR tot start riolering)
Start WoonrijpMaken *)
Openbare ruimte woonrijp
22 *) Start woonrijpmaken
Grond uitvragen uit Grondbank
13 wk voor 1e oplevering; 4 wk werkvoorbereiding voor start woonrijpmaken
- 37
totale doorlooptijd tot start bouw 24 weken
Bouwen van een wijk • • • • • • • • •
Bodemonderzoek NGE onderzoek Archeologisch onderzoek Ophogen (gedeeltelijk gerealiseerd) Voorbelasten (gedeeltelijk gerealiseerd) Bouwrijp maken Bouwen (door bouwers) Woonrijp maken Overdracht aan gemeente Arnhem
Planvorming Velden Beeldkwaliteitplan
Openbare ruimte
Woningen (opstallen)
Stedenbouwkundigplan
Bouw- en Woonrijp
Toets Gemeente / Welstand
Toets Gemeente
Bouwaanvraag Toets Gemeente / Welstand
Onderdelen planvorming
Openbare ruimte
Woningen (opstallen)
• • •
•
Waterplan / peilenplan Kabels- en leidingenplan Definitief ontwerp Openbare Ruimte
•
Schets Ontwerp (gevels en straatbeelden) Voorlopig Ontwerp
Stedenbouwkundigplan •
Uitwerking van bestemmingsplan
•
Verdere engineering openbare ruimte en opstallen
