ZNALECKY
POSUDEK
čís|o: 16 -83212014
LV č.20 v k.ú. Košatka nad Odrou, obec Stará Ves nad Ondřejnicí, okres Ostrava-město
o ceně nemovitostí, pozemků evidovaných na ***** ******r.
* *
,* :*
*
,*
obiednavatel posudku:
* * ,.
,l.
* il *
,}
,i.
* * * ,i
,}
''r
,l.
* '.
,r * ,} * !t * :l. * ,. * * * * * * * * *
*** **** ****+*rr,ř**{<
okresní soud v Novém Jičíně Tyršova 3 741
učel posudku:
* + il i. ,t
01 Nowý Jičín
Zjištěníoblyklé ceny nemovitostí pro dědické řízení po panu Josefu
Pata|ovin zemřelém dne 2.1.2012. cj, 15 D 126120í2-96
Posudek vypracoval: Ing. Pavel Veverka, znalec bytem Dlouhá 1, Nový Jičín741 01 Datum místního šetření: 15.5.2014
Datum. ke kterému ie provedeno ocenění: 15,5.2014
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 15111997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění, lyh|áška Ministerstva íinancíč. 44112013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
V Novém Jičínědne 20.ó.2014
Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednavateli se předává ve dvou vyhotovení.
A.Úvod. použitá metodika ocenění Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obecnou (- obvyklou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odbomá literatrrra respektive znalecké standardy.
V zákonu ó.
15111997 Sb., o oceňování majetku fienž se ovšem vztahuje na výslovně
rl,jmenované případy, což v daném případě není) je tzv. oblyklá cena definována následujícím způsobem:
3
,,Obvyklou cenou se pro účelytohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poslqltování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, Přitom se zvažujívšechny okolnosti, heré mají na cenu yliv, avšak do její výše se nepromítajívlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícíhoani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledlE přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím, Zyláštní oblibou se rozumí nláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vypllvající z osobního vztahu k nim."
Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne
1
.6.1 81 1, č. 946 sb.
zák. soud,, platný
do roku 1950) k tomuto uváděl:
Měřítko pro soudní odhad. § 304, Určená hodnota věci je
její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti
určitou sumou peněžitou.
cena řádná a mimořádná, § 305. OdhadneJi se věc podle užitku, herý v určitédobě a na určitémmístě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, ]aerou má ve věci pro náhodné její vlastnosti íen, komu se její hodnota má nahraditi, je to
její cena mimořádná.
Která cenaje směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí lždy
cena obecná.
,
V odhadním řádu z roku 1933 (vládní naíizeni ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kteným se rrydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním(odhadní řád)) bylo uvedeno:
§ }7. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblížíceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražovanénemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodno|l (hodnoty obchodní, tržní),a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prosídru), nebo kapitali7ováním rcčníhočistéhovýíěžku(výnosu), hterého lae při řádném hospodaření docíliti, nebo zjšíěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročníhočistéhovýtěžku (uýnosu) činžovníhoa hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby §§ 18 až 2l), Použijí-liznalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovaci standardy definují pojem tržníhodnota jako odhadnutou
částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícíma dobrovolným prodavajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politilcy a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rcmážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by
se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijíse nrirlrradní metodiky, je však třeba upozomit, že se nejedná o ocenění na základě nhu. Konečně v rozhodnutí Nejvyššíhosoudu českérepubliky sp. zr1.2 Cdon 425196 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn,: pojem ,,odhadní cena" se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné lyhlášky č. 393/1991 Sb,): Základem Pro stanovení přiměřené náhrafil při vypořádání podílovéhospoluvlastnictví je její obecná cena obl.yklá v daném místi v době rozhodování, Není na mísíě ýycházet z tzv, odhadní ceny, zjištěné znaleckym posudkem podle cenového předpisu ,.. v těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určirj, informativní, orientační lyznam a. je směrodatná zejména pro daňové účely.Jinak ovšem platí zásada smluyní volnosti a účastnícismloul,y již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle ienového předpisu. přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržníhodnotu nemovitostí, ,.. Aby náhrada b)h přiměřená, musí -vyjadřovat cenu zálislou nejen na knnstrukci a vybavení, veli|kosti a stáří věii (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. k nemovitosíi
v
1. Nejprve je provedeno oceněni pod|e oceňovaciho předpisu (zákon č. 151i1997sb., o oceňování majetk-u v aktuálním mění a prováděcí r,yhlášiy č. 44112013 Sb. v aktuálním znění)
2. ocenění rlýnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na Pořízení nemovitosti, Na zrákladě čistéhoieálne dosazitelného nájemného z nemovitosti v daném místě_ a čase, se zváženim jeho qývoje do budoucnosti, se lypočte -z všech předpokládaných budoucích příjmů nemovitosti, áduroeenych :9}9ď (diskontovaných) na současnou_ hodnotu. výsledek réprezentuje částku, kterou by bylo tŤeba uložit do peněžníhoústavu, aby budoucí l".fnosy v jednotlivých letách uyty ste.i'.re, Juto předpokládané čistépříjmy z nemovitosti.
3. ocenění porovnávacím způsobem - podle znrimých realizovaných resp. inzerovaných ProdejŮ obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace nu oceňova.,ou nemovitost.
9
7,ávěreěný odborný odhad obecné ceny podle odbomé úvahy znalce, na zikladé zvžůenívšech okolností a rlý,še vypočtených cen.
B. NáIez 1.
ZnaleckÝ úkol :
,, . Ukolem košatka
znalce 1e určit obr,yklou cenu nemovitosti - pozemků, které se nachází v k.ú. nad odrou, obec stará ves nad ondřejnicí. ok es ort.a.,ra-město. znalecký posudek bude slouŽit jako Podklad pro vypořádání aeaictrri polanu Josefu patalovi, zemřelém dne ],' ,]0I2, ocenění je provedáno na žádosr objednavatele r, i"*
.i,"jlr"'s.,i*; ir:;b'i;l
rlu \ ypracovaru znaleckeho a) Výpis z KN - KÚ ze
o
'
Y
b)
dku
:
nosld_ky byly použity následující podklady dne 15.5.2Ó1-4-
:
vlastníknemovitosti: Patala Josef, Petřvald 2 - Petřvaldík 60,742 60Petřvatd pozemky k.ú. košatka nad odrou, obec stará ves nad ondřejnicí, okes ostravaměsto
- pozemek p.č. 2575 evjdovaná - pozemek p.č. 2586 evidovaná - List vlastnictví č. 20
v KN jako orná půda o výměře 1 523 m2 v KN jako o-á iůJu o iÍl7Ó'^'
":ýÁéi;
Prohlídka a zaměření nemo,itosti na místě samém dne 15.5.20l4za přítomnosti znalce ing. Pavla Veverky . c) Informace o prodejích - realitní kancelriře, vlastní databzíze znalce. d) Teorie oceňování nemovitosti Prof.]ng.Alben BruJae, O.S". u tot. e) Zétkon č. 15111997 Sb. o. oceňoviání ma]etku, v attuáinim zncní, lyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádělí ,rckt..j u.'*ou" ni zákonač. 151/l997 Sb.
v
Předmětem ocenění isou pozemky nacházejici se v k.ú. Košatka nad odrou, obec Stará Ves nad ondřejnicí, okres- ostr'ava-meJ'", ó*rrá"*J por.-ky evidované na LV č. 20 se nachází v místni části košatka- ve^ vzdáIenosti 500 jihizápadnín m směrem od zastavěnó části obce a slouži k zemědělským účelům.pozemky p.t.isii ázst6 vznikly z původníchpk parcel, na žádost původníchmajitelů pana Pataly.Aloise a Pataly Josefa, obec š'*a v". nrJ ónar.;ni"i se nachází po pravé i levé straně komunikace č. 58 ve směru Příbor - ostrava. obec má 2707 obyvatel a nacháaí se 8 km jižnímsměrem od ostra,y. znaici byly
a zachované
doklady k nemovitosrem
poskytnuty veškerédostupné
a) Pozemky : - pozemek p.č. 2575 evidovaná v KN jako omá půda o výměře 1 523 m2 - pozemek p.č. 2586 evidovaná v rN jako ; iÍ17;';' ;ůJ; "-' "ý;Éi;
C.PoSUDEK_OCENENI 1,)
Dle cenového Předpisu
Ocenění nemovitosti provedeno podle ziikona č. 15111997 Sb. o oceňování majetku, '. akruálnim znění, vyhláška Ministerstva financí č. 44112013 Sb., kterou se provádějí některá :stanovení zál
a)pozemky-§
6
Dle § 6 odst.l.a) se cena pozemku zapsaného v katastru nemovitosti jako omá půda, chmelnice. vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek z přílohy č. 4. Dle odst.4) se zéú
'
I prava dle přílobv č. 5
:
1.2.2. Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel (Ostrava 297 42Iobyvatel) -
územísousedních obcí ...... ...
kú. Košatka nad Odrou LV
poffi
-
č. 20
.
+ 160
o/o
:
jako omá půda o yýměře l 523m2^ pozemek p.č. 2586 evidovaná v KN jako omá půda o r,"ýměře 14 379 m'
LJ..něni Zemědělských pozemlru podle § 6 lyhlášky č, 44ll2013 Sb,
arjila
čislo
2575
'':ri.těni
kú. Košatka natl
2586 Odrou-
k-ú- Košatka nad Odrou. 500
500 nl JZ od okraíe obce
D::h pllzemku
orná půda
orná půda
l523
14
BPE]
65800
61300
Zf
7.83
l0.03
]60
]60
vó
16a
]&0
Vo
]60
l60
Kč/m2
20.36
26.08
m'
\ '.:j,]era
Jle přit,,1
] :rar
a
379
podle příl. 5
Z,.1sení - pol,
1
.!rzemek r' k.ú. odděleném od vlastní "; ::.e kat. úZemím jiné obce? (odst. 8
:i !]hf č,5) Z,,],
ieni
-
pol.
1
po úpravě
:-,ž\\ a prirážkt celkem ] _-l, l min,
:
1.00Kč/m'-§6/6)
:::a ak celkem
3
l 008.28
Celkem cena pozemků ke dni ocenění: 406.012,60 Kč
375 004.32
n.IZ
Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění dle cenového předpisu : a) pozemky - § 28.........,... 406.012.60 KČ C E L K E M cena nemovitnsti ,..........406^01ril60 Kč C E L K E M cena nem. zaokr. dle § 50 .............. 406.010.- Kč Sl oly : Čryři staše síti s ícdes et ko
run
\Ietodika ocenění . výnosová hodnota je součtem diskontovaných (odúročených)příjmů,které je možno r budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosii, pá odečteni r,^ýdajů
nutní-ch k dosažení těchto příjmů.
kú, Koš4lka nad Odrou LV č. 20 : - pozemek p.č. 2575 evidovaná v KN jako omá - pozenrek p.č. 2586 evidovaná v KN jako omá
půda o výměře 1 523 m2 půda o ýměře 14 379 m2
Piedpokládané dosažitelné nálellé ze.zemědělských pozemků v dané lokalitě je uvažováno ve o)s re/mlrot 1o"ra p,idufu z.000 Kč za rodhi, o,zo re/m2lrok :n alý travní porost)
,,-rši 2.500 Kč za rcWha,
C-,]koré r_očnídosažitelné nájemné činí ,< .rtl] mj \ 0.25 Kč/mz : 3.975,50 :
Kč
Odpočitatelnéčástky : J:n z nemovitosti t-tdpočitatelné částky celkem
750,750,_
f :sté dosažitelné nájemné :3,975,5O Kč 750,- Kč:3.225,50 Kč -
cena pozemků zjištěná výnosovým způsolrem ke dni ocenění po zaokrouhlení: L---.
=
\
p
x
100 = 3.225,50
Kč/ 7x 100 = 46.080.- Kč
Kč Kč
2.1.Rekapitulace cenv nemovitosti Pozemkv kú. Košatka nad Odrou LV č. 20 celkem cena nemovitosti ke dni ocenění l
:
:
pozemky ostatní C E L K E M cena nemovitosti C E L K E M cena nem. zaokr. dle § 50
46.080,46,080,46.080._
a1
Kč Kč Kč
Slolry : C ty čicetšesttisíco s mde s áí kor un
\íetodika ocenění Pro zjištěníobvyklé ceny nemovitosti je provedena indexovou porovnávací metoda, tj.
;enor,Ým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávaci ceny. Porovnávací metoda ,.1,chází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou
Cena zemědělských pozemků vedených
-,
ILlzmezí 8.00
-
vKN jako
omá půda se v dané lokalitě prodává
15,00 Kč/m2 za omou půdu.
kú. Košatka nad Odrou LV
č. 20 : pozemek p,č,2575 evidovaná v KN jako omá půda o l"ýměře 1 523 m2 nozemek p.č. 2586 evidovaná v KN jako omá půda o ýměře 14 379 m2
-
Cena pozemků zjištěná cenovým porovnáním ke dni ocenění po zaokrouhlení:
j
n,r].- rn2
x12,-Kčlm2:159.020.- Kč
Pozemkv kú. Košatka nad Odrou LV č. 20 : Ce|kem cena nemovitosti cenoqým porovnáním al
pozeml<,, zemědělské
C E L K E M cena nemovitosti C E L K E M cena nem. zaokrouhlená dle § 50 Slt1-1, :
Síopadesátdevěttisícdvaceí koíun
:
159.020,159.020,159,020.-
Kč Kč Kč
D.
REKAPITULACE, ODHAD OBVYKLE CENY
předpisu 2. Ocenění výnosovou metodou .{. Oceněni porovnávacím způsobem l. Oceněni dle cenového
Závěr
\a
:
406.010,46.080,159.020,-
Kč Kč Kč
z
zíkladě qýše uvedených l"ýpočtůa zjištěných skutečnostístanor,uji obryklou cenu removitostí, pozemků evidovaných na LV č. 20. k.ú. Košatka nad Odrou, ke dni ocenění na 160.000.-
rč.
Slovy : Stošedesóttisíc korun
\' \or-ém Jičínědne 20.6.2014
Ing. Pave| Veverka
óffi
ťW3
qe,.:re..' znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Iiraj ského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1996 čj. Spr 3141i96 pro zi}ladní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací ::!1 odhady nemovitostí a pro zákJadní obor stavebnictví] odvětví stavby _.:1rné a prumyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 16-832/2014 zaleckého deniku. Znalečnéúčtuiipodle připojené likvidace.
