-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7027/61-2015 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 241 se stavbou rodinného domu čp. 43, včetně součástí a příslušenství, dále pp. čk. 209/1, zapsané v LV č. 540 v k.ú. Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 03.04.2015 pod čj. 040Ex 2937/12-17
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 11.05.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) dostupné informace od majitelů sousedních nemovitostí g) informace z místních realitních kanceláří h) realitní servery S-reality a Reality CZ
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 28.04.2015, nebyla doručena, že adresát se odstěhoval. Objekt byl uzamčen, po dohodě s objednavatelem bylo rozhodnuto provést ocenění tzv. „zvenčí“ a dle dostupných podkladů a informací. Vzhledem k jednoduché stavbě a dezolátnímu stavu je tento postup vhodný.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 28.04.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 540, katastrální území Černovice u Tábora, obec Černovice, okres Pelhřimov, pod čp. 43.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Skuhrovcová Eva, narozena 22.10.1972
Objekt je vybudován na stp. čk. 241, na této parcele se nalézá i příslušenství včetně stodůlky. Dále k ní náleží pp. čk. 209/1 (zahrada), spolu vytvářejí funkční celek.
2. Původní projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle stavebních znaků a použitého materiálu a stáří sousedních budov lze usuzovat na stáří okolo 120 – 130 let. V dalším období postupně provedeny různé menší úpravy, které ale neovlivnily kladně životnost objektu. Poslední léta není obýván, údajně v jednom období jej užívali bezdomovci, nyní je uzamčen, ale okna zčásti rozbitá, devastace pokračují.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Rodinný dům čp. 43 na stp. čk. 241 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky – stp. čk. 241, pp. čk. 209/1
-4-
4. Popis:
Nemovitost je situována v zastavěné, střední části města s počtem obyvatel 1 791, přímo přístupna z ulice Svatavská, která je frekventovanou silnicí na Kamenici, od centra města s občanskou vybaveností vzdálena 400 m. Vybudována na rovinatém pozemku, v území plně zainvestovaném, do objektu zavedena elektroinstalace (nyní odpojena), další sítě nejsou zavedeny. Dům se nalézá v uliční zástavbě, je ale volně stojící, stodůlka tvořící příslušenství se nalézá při jižní hranici pozemku, přístupna přes dvůr. Dvůr je od silnice oddělen zděným plotem a přístupem vraty.
a)
Rodinný dům čp. 43
Stavba volně stojící, přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+2 s chodbou, sociální příslušenství dle sdělení devastováno, nefunkční. Je jednoduché dispozice, s komorou a dřevníkem při jižní části budovy. Půda s půdní cihelnou nadezdívkou není využita. Podlahová plocha činí cca 70 m2 (nelze zaměřit).
Konstrukční řešení: Objekt založen na kamenných základech, svislé zdivo rovněž převážně kamenné, zčásti cihelné, strop dřevěný trámový. Střecha sedlová, krov tesaný, krytina z osinkocementových šablon na bednění. Okna dvojitá (zčásti chybí rámy, skla rozbitá), dveře náplňové, elektroinstalace neodpovídající předpisům. Vytápění bývalo lokální, sociální zařízení zničené.
Technický stav: Silně zchátralý, zjevně jednak dlouhodobě zanedbanou údržbou a dále v poslední léta nešetrně užíván a devastován. Do jeho uvedení do užívání nutno uvažovat s většími investicemi.
Výměry: Zastavěná plocha: 20,50x6,60 = 135,30 m2
Obestavěný prostor: 135,30x3,80+135,30x2,80/2,00 = 703,56 m3
-5-
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají jednak v oplocení (uliční část zděná), vratech, venkovní dlažbě, jímce a dále objektu stodůlky na stp. čk. 241 tvořící příslušenství, o rozměrech 8,50 x 20,00, nalézající se ve špatném stavu (prolomený krov, dožilá krytina), ve stáří přibližně 80 let.
c)
Pozemky
Přístupny z veřejné komunikace, zahrada přes průjezdnou stodůlku, nacházející se v zastavěné části obce, rovinaté, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, spolu tvoří funkční celek.
č.parcely stp. čk. 241 pp. čk. 209/1 celkem
Výměra v m2 832 398 1 230
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Pelhřimov a Tábor, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 43
462111
ZC Kč/ m3
4 920
KTP
KV
KI
Výchozí cena Kč/m3
0,68 0,51 0,35
1 722
Reprodukční Cena v Kč
Časová cena v Kč
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 43
Obestavěný prostor
704
Výchozí cena Kč/m3
1 722
1 212 288
% opotř.
80
242 458
-7-
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ
Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 10 % z časové ceny (vzhledem ke stodůlce).
Výpočet: 242 458 x 10 % = 24 246,- Kč
POZEMKY
V realitních kancelářích zjištěna pohybující se obvyklá cena stavebních pozemků v průměru 320,Kč/m2.
Výpočet: 1 230 m2 x 320,- Kč/m2 = 393 600,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 540 v k.ú. Černovice u Tábora činí zaokrouhleně 660 300,- Kč.
-8-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V lokalitě městyse Černovice a okolí se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání.
Z toho důvodu použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru S-reality a Reality CZ, jejich nabídkové ceny jsou upraveny v závislosti na výměře pozemků, konkrétního místa vzhledem k přístupnosti a možnosti napojení na inženýrské sítě, technický stav objektu – vzhledem k oceňované nemovitosti.
Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.80 vystihující reálnou prodejnost. Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Lokalita
Nabídková cena
Černovice Křeč Důl – Nová Ves Počátky
690 000 590 000 550 000 370 000
Koeficient vybavení polohy 0,75 0,85 0,95 0,85
Srovnatelná cena a 517 500 501 500 522 500 314 500
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 464 000,- Kč Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství.
Prodejnost: 464 000 x 0,80 = 371 200,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 540 v k.ú. Černovice u Tábora činí zaokrouhleně 370 000,- Kč.
-9-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kde je na trhu silný převis nabídek nad poptávkou, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 540 v k.ú. Černovice u Tábora činí 370 000,- Kč.
Slovy: Třistasedmdesáttisíckorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 11.05.2015
-10-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7027/61-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 11.05.2015
-11-
