ZNALECKÝ POSUDEK č. 1991-6/2014 o ceně pozemku parc. č. 326/1 zapsaného na LV č. 740 v katastrálním území Jaktař, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku:
Statutární město Opava Horní náměstí 69, 746 26 Opava
Účel posudku:
Stanovení ceny zjištěné a ceny obvyklé nemovitosti pro účely uzavření smlouvy.
Posudek vypracoval:
Datum místního šetření:
14. 2. 2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis:
14. 2. 2014 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb.
Tento posudek obsahuje 9 stran a 3 strany příloh, předává se v 2 vyhotoveních + 1x založeno.
1.
NÁLEZ
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Vyhotoveno dálkovým přístupem dne 9. 3. 2014. Okres:
Opava (kód č. CZ0805)
Obec:
Opava (kód č. 505927)
Katastrální území:
Jaktař (kód č. 711730)
List vlastnictví č.:
740
1.2
KOPIE Z KATASTRÁLNÍ MAPY
Vyhotovená z adresy dne http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ dne 9. 3. 2014. Okres:
Opava (kód č. CZ0805)
Obec:
Opava (kód č. 505927)
Katastrální území:
Jaktař (kód č. 711756)
Měřítko:
1:500
1.3
ÚZEMNÍ PLÁN MĚSTA OPAVY
Územní plán města Opavy včetně platných změn dostupný z adresy https://www.maps.opavacity.cz/.
1.4
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Místní šetření bylo provedeno dne 14. 2. 2014 za účasti znalce Ing. Jana Sedláčka.
1.5
PODKLADY, KTERÉ JSOU UVEDENY V PŘÍLOZE
1. Informace o pozemku 2. Kopie katastrální mapy 3. Fotodokumentace pořízená na místním šetření dne 14. 2. 2014
2
1.6
POUŽITÉ PŘEDPISY A LITERATURA
1.6.1 PRÁVNÍ PŘEDPISY [1]
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.
[2]
Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1.6.2 LITERATURA [1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[3]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
[4]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009.
1.7
SITUACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI
Oceňovaný pozemek parc. č. 326/1 zapsaný na LV č. 740 se nachází v katastrálním území Jaktař, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Pozemek se nachází v zastavěném území Opavy na ulici Pískové. Pozemek je situován v obytné zástavbě. Pozemek je vzdálen přibližně 5 km od centra města. Dle výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. 740 ze dne 9. 3. 2014 pro katastrální území Jaktař je vlastníkem pozemku Statutární město Opava.
3
1.8
POUŽITÁ METODIKA OCENĚNÍ
1.8.1 OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ PODLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU Ocenění nemovitostí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1.8.2 OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ OBVYKLOU CENOU Ocenění nemovitostí je provedeno ve výši ceny obvyklé (= obecné, tržní, obchodovatelné). V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Na základě výše uvedené definice je nutno pro stanovení obvyklé ceny použít pouze porovnávací způsob. Podmínkou pro aplikaci porovnávacího způsobu ocenění je však dostatečně aktivní trh se srovnatelnými nemovitými věcmi. Tato podmínka nemusí být vždy splněna, proto znalecký ústav při ocenění vychází rovněž z definice obvyklé ceny uvedené v § 2 odst. 6 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů: „Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“
4
Stanovení výše obvyklé ceny závisí především na dostatku podkladů pro ocenění, dále na úvaze znalce, jeho zkušenostech a jeho odpovědnosti. Za takové situace je přirozené, že i když budou dva znalci hledat výši obvyklé ceny stejné nemovitosti, výsledkem zpravidla nebude shodné číslo, i když budou oba postupovat korektně, poctivě a odpovědně, protože vždy se jedná jen o odhad, který v sobě objektivně nese určité procento subjektivního náhledu a přístupu konkrétního znalce. Na druhé straně ovšem, pokud oba postupují seriózně, neměly by být jejich odhady obvyklé ceny stejné nemovitosti diametrálně odlišné. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb.). 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
5
2.
POSUDEK
2.1
POPIS POZEMKU
Pozemek parc. č. 326/1 o výměře 112 m2 je v katastru nemovitostí evidován druhem zastavěná plocha a nádvoří způsobem využití společný dvůr. Na pozemku se nachází zpevněná účelová komunikace zajišťující přístup ke garážím na sousedících pozemcích. Pozemek lze rovněž využívat k parkování vozidel před vjezdem do garáží. Inženýrská stavba zpevněné plochy tvořená recyklátem frézované živice, která se nachází na pozemku, není předmětem ocenění. Přístup na pozemek je po zpevněné komunikaci. V územním plánu města Opavy je pozemek zařazen v ploše navrhované pro využití „Plochy rodinné zástavby vesnického typu “. Podle § 9 odst. 2 písm. b) bod 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je pozemek parc. č. 326/1 pozemkem stavebním. Je tedy oceněn dle § 4 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
2.1.1 STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY NEMOVITOSTI Na základě výše uvedeného je pozemek parc. č. 326/1 oceněn dle § 4 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Základní informace Kraj:
Moravskoslezský
Okres:
Opava
Obec:
Opava
Katastrální území:
Jaktař
Počet obyvatel:
58 054
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 650,00 Kč/m2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č.
Pi
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
IV
0,00
2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
III
0,00
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma
I
0,00
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
I
0,00
5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití
II
0,00
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
II
0,00
6
6
IO = 1 + Pi = 1,000
Index omezujících vlivů
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku
č.
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce
III
0,00
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník)
IV
0,00
3. Změny v okolí - Bez vlivu
III
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
II
0,00
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Garáže
I
0,80
2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
I
0,01
3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku
II
0,00
4. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku
III
0,00
5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez vlivu na komerční využití
III
0,00
6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů
II
0,00
4
Index trhu
IT = P5 × (1 + Pi) = 1,000
Index polohy pozemku
i=1
6
Index polohy
IP = P1 × (1 + Pi) = 0,808 i=2
Celkový index I = IT × IO × IP = 1,000 × 1,000 × 0,808 = 0,808 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena [Kč/m2]
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1
1 650,-
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří
Parcelní číslo
0,808
1 333,20
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
112,00
1 333,20
149 318,40
Pozemek parc. č. 326/1 - zjištěná cena
=
149 318,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50
=
149 320,00 Kč
326/1
Cena [Kč]
7
2.2
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI POROVNÁVACÍM
ZPŮSOBEM Obvyklá cena nemovitostí bývá zpravidla stanovována přednostně cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu nemovitosti stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi, na základě řady hledisek. Přesnost ocenění je obvykle závislá pouze na tom, kolik vhodných nemovitostí znalec nalezne ve své databázi či vyhledá v jiných zdrojích. Porovnání v případě oceňovaného pozemku není možné provést, a to z následujících důvodů: pozemek parc. č. 326/1 v katastrálním území Jaktař je užíván společně s garážemi na sousedních pozemcích a umožňuje příjezd k těmto stavbám. V případě prodeje by byly běžně na trhu tyto nemovitosti prodávány jako celek, proto není možné ocenit pozemek parc. č. 326/1 samostatně. S obdobnými nemovitosti se běžně neobchoduje a informace o prodeji obdobných pozemků se v dané lokalitě nepodařilo dohledat.
8
REKAPITULACE OCENĚNÍ 2.3
ZJIŠTĚNÁ CENA
Zjištěná cena pozemku parc. č. 326/1 zapsaného na LV č. 740 v katastrálním území Jaktař, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský je na základě provedených výpočtů stanovena ke dni 14. 2. 2014 ve výši:
149 320,00 Kč slovy: Jednostočtyřicetdevěttisíctřistadvacet Kč
2.4
OBVYKLÁ CENA
Obvyklá cena pozemku parc. č. 326/1 zapsaného na LV č. 740 v katastrálním území Jaktař, obec Opava, okres Opava, kraj Moravskoslezský je na základě provedených výpočtů stanovena ke dni 14. 2. 2014 ve výši:
149 320,00 Kč slovy: Jednostočtyřicetdevěttisíctřistadvacet Kč
ODŮVODNĚNÍ STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVISTOSTI Cena obvyklá je stanovena podle odborného odhadu na základě ocenění nemovitosti podle cenového předpisu, a to z důvodu, že nebylo možno nalézt obdobné pozemky určené k prodeji nebo které již byly v posledním roce prodány z důvodů uvedených v bodě 2.2.
V Opavě dne 10. března 2014
9
FOTODOKUMENTACE Fotografie 1 Pohled mj. na pozemek parc. č. 326/1
Zdroj: Fotografie pořízená dne 14. 2. 2014
