Studentenhuisvesting@Breda Hl. Inleiding Het actieplan Studenthousing@Breda behoeft op basis van diverse (markt)ontwikkelingen actualisatie en definitieve vaststelling. De belangrijkste doelen zijn met de Woonagenda vastgelegd in oktober 2011. Dit actieplan vertrekt vanuit de huidige trends en ontwikkelingen, stand van zaken uitvoering, visie en doelen, naar de realisatie middels concrete acties. Het actieplan beoogt twee sporen bij elkaar te brengen. Enerzijds het verruimen van de woningmarkt voor studenten en ten tweede het reguleren van de kamermarkt om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de bestaande wijken te beschermen.
H2 Wat gebeurt er? Wat zijn nu belangrijke ontwikkelingen voor de woningmarkt voor studenten?
Economisch belang student Studenten horen in een stad als Breda. Ze zorgen voor levendigheid, dynamiek en zijn de werknemers en werkgevers van de toekomst. Studenten geven geld uit, creëren werkgelegenheid bij onderwijsinstellingen, huren woonruimte, etc. TNO heeft becijfert dat de gemiddelde Nederlandse HBO student 25.000,- euro per jaar voor de lokale economie oplevert. Uitwonend buiten Breda Het landelijk onderzoek naar studentenhuisvesting komt voor Breda tot een uitbreidingsopgave van circa 100 tot 125 studenteneenheden per jaar in de periode 2012-2020. Hier wordt geen rekening gehouden met sloop of andere onttrekkingen. Hieronder is in de tabel de huidige situatie van de studenten te zien en de verwachte ontwikkeling naar de toekomst in 2015 en 2020. T a be I 1 0 ntw'kk I e rIng UI'tw onen de stu den ten
.In Bre da en b't uien Bre da opgave
Woonsituatie studenten HBO uitwonend in Breda HBO uitwonend buiten Breda HBO INT in Breda HBO INT buiten Breda WO uitwonend in Breda WO uitwonend buiten Breda WO INT in Breda WO INT buiten Breda uitwonend in Breda
opgave
2012
2015
2020
2015
2020
4350 2700 790 380 30 10 30 0
4730 3010 640 570 40 20 30 10
5270 3370 590 660 50 10 40 10
380 310 -150 190 10 10 0 10
920 670 -200 280 20 0 10 10
5200
5440
5950
240
750
Uitgaande van bovenstaande tabel is er een groei in de periode 2012-2015 mogelijk van 240 tot maximaal 760 uitwonende studenten in Breda. Dit maximum van 760 zou betekenen dat alle studenten, die uitwonend zijn, daadwerkelijk in Breda gaan wonen. Op de lange termijn (tot 2020) is er een verwachte groei van 750 tot 1710 uitwonende studenten. Opmerkelijk in het landelijk onderzoek is dat de verwachte groei vooral buiten Breda terecht komt, zowel van Nederlandse als Internationale studenten. Nader onderzoek is nodig naar deze uitkomsten. Klopt dit, wat zijn de beweegredenen van deze studenten en kunnen we dit beïnvloeden (betaaibaarheid, kwaliteit). Het vorenstaande wordt slechts ten dele herkend door de Bredase hogescholen. Daarnaast is nog niet duidelijk wat de effecten zullen zijn van landelijke maatregelen zoals het sociale leenstelsel voor studenten en het afschaffen van de ov-jaarkaart. Betreffende aspecten worden de komende maanden nader onderzocht.
Meer uitwonende studenten Opvallend is dat bij de hogeschool Avans het percentage uitwonend in 2012 is gestegen naar 44% (35% in 2010). Ook de toestroom van Internationale studenten is later op gang gekomen dan bij de NHTV. De cijfers van de NHTV zijn vanwege dubbele inschrijvingen moeilijk te vergelijken met voorgaande jaren. Het algemeen beeld bij de NHTV is een stabilisering van de groei van zowel Nederlandse als Internationale uitwonenden studenten. Beide hogescholen geven aan zich te richten op kwaliteit en niet op groei. Niettemin is het aantal uitwonende studenten bij de onderwijsinstellingen in 2012 al hoger dan voor 2014 werd geprognosticeerd. Kortom de groei van uitwonende studenten is groter dan verwacht in Breda. Het is echter niet vanzelfsprekend dat ze allemaal in Breda komen wonen. Uitgaande van het landelijk onderzoek zou in Breda 60% gaan landen.
AVANS Nederlandse AVANS Internationaal NHTV Nederlandse NHTV Internationaal Totaal
Studenten 2009 8852 260 6893 843 16848
Uitwonend 2009 Studenten 2012 10771 3098 337 221 3414 7272 928 695 19308 7428
Uitwonend 2012 4739 270 3636 742 9387
Meer kwaliteit De wachttijd voor kamers bij de corporaties is teruggelopen van 12 maanden in 2010 naar 3 maanden in 2012. Dit komt door het lotingsysteem klik voor kamers, Easystreet en toevoegingen in de particuliere markt. Voor zelfstandige eenheden blijft de wachttijd hoog bij de corporaties. De corporaties signaleren een hogere seizoen leegstand bij kamerverhuur Uanuari tot en met mei). Dezelfde signalen bereiken ons in toenemende mate ook van particuliere verhuurders zoals Stadhuis. Vanuit de beleggerszijde is er een sterke voorkeur voor zelfstandige woonruimte in Breda. Dit vanwege de leegstandsrisico's van kamers en de mogelijkheid voor huurtoeslag. Uit het landelijk onderzoek blijkt dat in Breda 5190 studenten uitwonend zijn. Daarvan wonen 3700 studenten op kamers met gedeelde voorzieningen, 460 op kamers met eigen voorzieningen en 1020 zelfstandig in een woning. Het advies van ABF Research is dan ook om gezien de ontspannen kamermarkt (met gemeenschappelijke voorzieningen) alleen nog kamers met eigen voorzieningen(430) en zelfstandige studentenwoningen(320) in Breda toe te voegen tot 2020. Betaalbare kwaliteit De nationale studenten enquête van april 2012 geeft een beeld van de mening van de student over onder andere de huisvestingssituatie in Breda. Hieruit blijkt wederom dat Breda achterblijft bij de andere steden in Brabant. De student vindt dat de betaaibaarheid is afgenomen in de periode 20102012 in tegenstelling tot de andere studentensteden in Brabant. Breda heeft een score van 2,8 versus een 3,6 in Tilburg (op een maximum van 5). Ook het oordeel over de beschikbaarheid blijft lager dan in Den Bosch, Eindhoven en vooral Tilburg. Dit zou een verklaring vormen voor de grote toename van studenten, die buiten Breda uitwonend zijn. De vraag is of de student met de oplevering van Easystreet, in de zomer van 2012, dit jaar positiever oordeel zal vellen. Van corporatie naar particuliere markt De particuliere markt werkt al geruime tijd aan de vraag naar kleiner wonen door bestaande eengezinswoningen te verbouwen tot kamers of studio's. Dit wordt in toenemende mate verboden in bestemmingsplannen om de leefbaarheid van woonstraten te beschermen (1 huishouden in 1 woning betekent geen kamerbewoning). De verhuurderheffing voor corporaties betekent dat er bij de corporaties minder financiële ruimte over blijft voor investeringen. Daarnaast nemen voor corporaties de risico's toe in studentenhuisvesting. Kamerverhuur heeft een verhoogd leegstandsrisico en over studio's zal een verhuurderheffing moeten worden betaald. Het wordt oor corporaties lastiger om te investeren in nieuwbouw of verbouw tot studentenhuisvesting. Ook de onzekerheid over de huurbepaling (combinatie puntensysteem met taxatiewaarde) van kamers en studio's zorgt momenteel voor onrust in de markt, ook bij particuliere beleggers en investeerders. Op dit moment zijn het vooral de kleinere particuliere verhuurders, die nog actie ondernemen.
H3. Wat hebben we al gedaan? Verruiming en betaalbare kwaliteit In 2012 heeft Singelveste Alleewonen het project Easystreet gerealiseerd. Het project biedt woonruimte aan 200 studenten in een mix van Nederlandse en Internationale studenten. De woonruimten zijn zeer divers, van zelfstandig tot samenwonen met zijn tweeën of met zijn vieren. De prijskwaliteit voor studenten is uitzonderlijk in Breda. Opmerkelijk is het project qua duurzaamheid (biomassa) en sociaal beheer (facebook). In samenwerking met WonenBreburg is in 2011 gezocht naar kansrijke tijdelijke locaties. Hierbij kwamen vele knelpunten naar voren zoals het planologisch regime (o.a. de beperking van slechts 5 jaar tijdelijkheid en motivering van de tijdelijkheid) en strategische belangen op locaties. De studenten boot is bijvoorbeeld gesneuveld door de komst van de containerterminal en daarna is de verplaatsing naar vaste wal op de exploitatie van de locatie (leegstandsrisico versus huurprijs locatie). In samenwerking met WonenBreburg is in 2012 de focus verlegd naar kansrijke permanente locaties. Binnen bestaande projecten worden eenheden gemaakt zoals in Spring (18-20 eenheden), het Brouwhof (30 eenheden) en wellicht ook aan de Nassaustraat (30-40 eenheden). Vanwege de financieringsproblemen c.q. borgingsbeperkingen bij woningcorporaties staan nieuwe of nog niet geborgde projecten 'on hold'. Nieuwbouw van een 'hotspot' door een corporatie, zoals Easystreet, is niet meer realistisch. WonenBreburg beziet nu de mogelijkheid van de renovatie van een bestaande complex tot een 'hotspot' (mini campus), namelijk het complex de Epelenberg in Brabantpark. Geconstateerd moet worden dat in de afgelopen twee jaren de aandacht van de markt steeds meer is verschoven naar de bestaande voorraad. Er is meer aandacht voor het rendement van bestaand en leegstaand vastgoed in de binnenstad (Wonen boven Winkels). Eigenaren van deels leegstaande kantoren, oriënteren zich op een functiewijziging naar studentenhuisvesting. Speculanten slaan hun slag bij prijsdalingen van koopwoningen en vormen deze om naar kamerbewoning. In vele gevallen heeft de gemeente hier geen zicht op, vanwege vergunningvrij verbouwen. De gemeente heeft in de Woonagenda gekozen voor een drietal pilotprojecten studenten in kantoren. Twee aan de Tramsingel en een project aan de Teteringsedijk. Ook wordt er steeds vaker aan kleine kantoren een mogelijkheid geboden zoals aan de Meerten Verhofstraat. Hierbij wordt gezocht naar mogelijkheden om investeringen te beperken (financiering verbouwing) en samenwerking tussen partijen te optimaliseren. Regulering kamermarkt Er is meer inzicht gekomen in het aantal kamerverhuurpanden in Breda, mede dankzij meldingen van omwonenden en handhavingacties. Er zijn in december 2012191 kamerverhuurpanden gemeld in Breda. Vooral in het Centrum (69), en daarna in aflopende volgorde de buurten Tuinzigt (23), Zandberg (20), Brabantpark (15), Ginneken (15), Heuvel (12) en de Belcrum (9). Er zijn slechts een paar straten, die eruit springen Teteringenstraat (8 panden), Ginnekenweg (8) en de Baronielaan (13). Lange straten, oude linten, bevatten soms ook panden over verschillende buurten. Natuurlijk is dit beeld nog verre van compleet. Er is een overzicht gemaakt panden met meer dan 4 alleenstaanden (veelal legaal tot stand gekomen), zie tabel onder. Hieruit blijkt dat er vooral veel 'vermeende' kamerverhuurpanden zijn in Brabantpark en Tuinzigt. In de Binnenstad, Stationsbuurt, Valkenberg en Belcrum zijn er relatief veel panden ten opzichte van het aantal woningen. De gemeente werkt samen met de wijkraden aan een compleet overzicht van panden, die zich moeten melden (meer dan 4 kamers).
Tb12'V a e ermeen de 'kamerver huurpanden per buurt 1/1 /2012 Panden met> 4 Pand/ woningen Buurt Woningen alleenstaanden buurt Brabantpark
4.482
180
4%
Tuinzigt
2.989
128
4%
Zandberg
2.031
86
4%
City
1.209
83
7%
Doornbos-Linie
2.027
73
4%
Belcrum
1.310
66
5%
Valkenben::J
1.069
63
6%
Heuvel
3.727
55
1%
Station
913
53
6%
Schorsmolen
2.014
49
2%
Boeimeer
2.621
48
2%
Princenhage
3.627
42
1%
Chasse
1.737
39
2%
Haagpoort
913
31
3%
Geeren-noord
1.211
29
2%
Ginneken
2.205
29
1%
Sportpark
1.577
22
1%
Gageldonk
2063
19
1%
Ruitersbos
1.098
18
2%
Blauwe Kei
1.633
16
1%
Wisselaar
1.816
15
1%
Biesdonk
2.223
15
1%
Ypelaar
2.735
14
1%
Heusdenhout
2.509
11
0%
Toezicht en Handhaving Het bestemmingsplan bepaalt het gebruik van bouwwerk en gronden. In oudere bestemmingsplannen was omtrent kamerverhuur weinig geregeld. Kamerverhuur was meestal toegestaan. Binnen nieuwe bestemmingsplannen wordt op woonwijken over het algemeen de bestemming 'Wonen' opgelegd. Om uitbreiding van kamerverhuur tegen te gaan wordt binnen deze bestemming vaak kamerverhuur als gebruik expliciet uitgesloten. Dit wil zeggen dat kamerverhuur dan niet wordt toegestaan mits/tenzij het beleid anders bepaald. Tegen kamerverhuur die onder het overgangsrecht valt, wordt niet opgetreden. In de praktijk is het niet altijd eenvoudig om te concluderen of een kamerverhuurinrichting onder het overgangsrecht valt. Uit eerdere rechtszaken in deze blijkt dat de bewijslast bij de gemeente wordt gelegd en niet bij de eigenaar/verhuurder. Bij legale kamerverhuur kan het zijn dat een gebruiksmelding gedaan moet worden. Op 1 april 2012 is het bouwbesluit 2012 inwerking getreden. Binnen het Bouwbesluit 2012 is geregeld dat een gebruiksmelding gedaan moet worden in situatie als een woonfunctie in gebruik wordt genomen of wordt gebruikt voor kamergewijze verhuur. Kort gezegd regelt het Bouwbesluit 2012 het volgende: "Indien vijf of meer wooneenheden aanwezig zijn in een woonfunctie dient een gebruiksmelding gedaan te worden". Een detail hierin is dat een aanvrager zelf mag bepalen hoe een woonfunctie wordt ingedeeld. In het Bouwbesluit 2012 wordt geen maximum aantal personen genoemd per wooneenheid. Toetsingskader in deze is overbewoning (maximaal 1 persoon per 12m 2 gemiddeld bruto gebruiksoppervlak Bouwbesluit 2012).
Toezicht en handhaving in de praktijk Daar waar kamerverhuur niet is toegestaan wordt handhavend opgetreden. In de afgelopen 2 jaar zijn ca. 118 panden gecontroleerd op het aspect kamerverhuur door de afdeling Toezicht&Handhaving. Ca. 50% van deze constateringen komt uit acties 'onrechtmatige bewoning'/eigen constateringen. De overige 50% zijn verzoeken om handhaving van derden. Ook van andere afdelingen binnen de
gemeente (Burgerzaken. basisregistratie) en andere diensten (brandweer, politie) worden meldingen ontvangen inzake kamerverhuur. Illegale gebruik kamerverhuur op grond van het bestemmingsplan Na onderzoek wordt de eigenaar van het pand middels een vooraanschrijving (voornemen last onder dwangsom) op de hoogte gesteld van de situatie. De eigenaar van het pand wordt dan opgedragen om binnen een bepaalde termijn het gebruik van het pand voor kamerverhuur te staken en gestaakt te houden. Eveneens wordt een gelegenheid gegeven om zienswijze tegen het voornemen kenbaar te maken. Als de termijn is verstreken wordt onderzocht of voldaan is aan de vooraanschrijving. Indien niet is voldaan wordt de procedure voortgezet middels een besluit last onder dwangsom. Tegen het besluit staat een rechtsgang open
H4. Wat willen we bereiken? Op basis van de stand van zaken en de trends en ontwikkelingen van studentenhuisvesting in Breda is de volgende ambitie voor de toekomst geformuleerd: Meer studentenhuisvesting in Breda van een betere prijskwaliteit, vooral nabij de binnenstad en-of de Bredase onderwijsinstellingen. Dit om studenten aan te trekken en te binden aan Breda. De allocatie vindt plaats met een beoogd positief effect op de leefbaarheid in de Bredase wijken en de stedelijke en regionale economie. Het transformeren van bestaand leegstaand vastgoed en ombuigen van bestaande appartementenprojecten hebben prioriteit boven nieuwbouwprojecten. Spoor 1. Verruiming en betaalbare kwaliteit De vastgestelde opgave in de Woonagenda bestaat uit 1000 eenheden in de periode 2011 tot en met 2014. Dit komt voort uit de wens om de woningmarkt voor studenten te verruimen. De allocatie van de initiatieven moet zorgen voor een verbetering van de leefbaarheid in de wijken (vermindering kans op overlast). Op basis van de huidige inzichten kan de ambitie van 1000 eenheden voor de korte termijn worden bijgesteld met meer focus op kwaliteit en meer gefaseerd in de tijd. Bijstellen opgave 2011 tot en met 2014 Er is een kwalitatieve uitbreidingsopgave van circa 500 eenheden in de periode 2011-2014 en een kwalitatieve vervangingsopgave van de huidige tijdelijke eenheden in de Lage Kant (200) en Achter de Lange Stallen (100). Met de realisatie van 200 eenheden in Easystreet resteert een opgave van 600 eenheden in 2013 en 2014. Gezien de ontspanning op de kamermarkt en de werking op de regionale kamermarkt (toenemend deel uitwonend buiten Breda) gaat (prijs) kwaliteit voor kwantiteit. Lange termijn 2015-2020 Op de lange termijn, 2015-2020, is er een robuuste groei van het aantal uitwonende studenten te verwachten van nog eens 125-200 uitwonende studenten per jaar. Nader onderzoek is nodig naar de succesfactoren om studenten aan Breda te binden en de opgave nader te bepalen.
Spoor 2 regie op de kamermarkt Met het oog op de leefbaarheid en het beperken van overlast in de wijken rond het centrum is regulering van kamerbewoning zeer noodzakelijk. Daarbij is het van belang niet volledig afhankelijk te zijn van grootschalige projecten (grote realisatierisico's) van corporaties en beleggers. Imago verbetering Hogescholen, corporaties, en gemeente zetten zich in om het imago van studenten te verbeteren via leefbaarheidprojecten en een campagne/ verkiezing beste studentenhuis van Breda. Visie op de rolverdeling De kamermarkt kan worden bezien als een voetbalveld. In deze beeldspraak zijn de corporaties de contractspelers van ons team, daar wordt iets extra's van verwacht en daarmee maken we concrete prestatieafspraken. Daarnaast zijn er de particuliere verhuurders, professionals die het merendeel van het veld bespelen en lastig zijn te coachen. Deze particuliere verhuurders willen we bijsturen naar locaties met minder kans op overlast en adviseren kwaliteit te tonen (keurmerk SKW kamerverhuur). Voor de urgente situaties is er altijd de mogelijkheid van huren bij een 'hospita', zeg maar de keeper op de kamermarkt. De gemeente opereert enerzijds als Coach van initiatiefnemers (begeleiden/ adviseren) en anderzijds als arbiter (reguleren en handhaven). Concept beleidsrichtlijn kamerverhuur Studenten hebben een positief effect op de regio, de stad Breda en wijken. Zowel voor bedrijven als inwoners kunnen zij fungeren als een academie van de stad. Op straatniveau kan er wel sprake zijn van te grote verschillen in leefstijlen. Uitgangspunt voor het reguleren is een positieve insteek voor studentenhuisvesting en geen algeheel verbod. Een straatgericht beleid betekent ook dat vele straten in Breda mogelijkheden blijven bieden voor kleinschalige kamerverhuur. Een maximum percentage beschermt het woonmilieu tegen te grote leefstijlconflicten.
Een straatgericht beleid is uitvoerbaar door een koppeling met het bestemmingsplan of een huisvestingsverordening. De wijkraden, onder aanvoering van de wijkraad Belcrum, prefereren een
verordening. De gemeente vindt het belangrijk een beleid vast te stellen met zo weinig mogelijk bureaucratie en werkzaamheden tot gevolg. Er ligt nu een beleid voor, waarbij de keuze vooralsnog ligt voor het instrument bestemmingsplan. Bij de definitieve beleidsrichtlijn zal een keuze worden gemaakt voor het toevoegen van het instrument huisvestingsverordening. Het is noodzakelijk om de extra werkzaamheden voor de gemeente en de kosten voor verhuurders nader te bepalen en mee te wegen in de besluitvorming.
Criteria richtlijn kamerverhuur Een toewijzing mag niet leiden tot een overschrijding van het percentage kamerverhuurpanden in een straat. Dat wil zeggen per woonmilieu wordt een separaat percentage kamerverhuurpanden per straat vastgelegd in overeenstemming met dit woonmilieu. Van de binnenstad naar de buitengelegen gebieden neemt dit percentage af. Van maximaal 100% in de historische binnenstad en inlopers in het centrum, naar 10% in het centrumstedelijke woonmilieu, naar 4% in de stedelijke schil om het centrum, naar 1% in de groenstedelijke en dorpse woonmilieus. De percentages 1% en 4% zijn geadviseerd door de wijkraden ten aanzien van het buurtniveau. De percentages in het centrum sluiten het midden tussen de belangen van de diverse partijen en voorbeelden uit andere studentensteden. De spelregels kamerverhuur bevatten de volgende uitgangspunten per woonmilieu: Binnenstad en inlopers Boschstraat en Haagdijk: 4 verhuureenheden per etage mogelijk zonder afwijking bestemmingsplan; Centrum: Valkenberg, Chasse, Schorsmolen, FelIenoord, Spoorbuurt: maximaal 10% kamerverhuurpanden per straat; Stedelijke schil: Brabantpark, Belcrum, Doornbos-Linie, Tuinzigt, Haagpoort, Boeimeer, Zandberg, Sportpark: maximaal 4% kamerverhuurpanden per straat en er mag geen insluiting ontstaan tussen twee kamerverhuurpanden; Overige woonmilieus: maximaal 1% kamerverhuurpanden per straat en er mag geen insluiting ontstaan tussen twee kamerverhuurpanden. Uitzonderingen op definitie 1 huishouden: o Hospita met 1 of 2 inwonende studenten; o Gezinsvervangend tehuis; o Begeleid woonproject, ouderinitiatief of een woongroep van de corporaties Uitzonderingen zijn mogelijk voor transformaties van leegstaand vastgoed, zoals kantoren en winkels of wooncomplexen van de corporaties, die een volkshuisvestelijk en ruimtelijke plus opleveren en geen bedreiging van de leefbaarheid vormen.
H5. Wie gaat wat doen? Hieronder staat per beleidspoor de acties benoemt en wie deze gaat ondernemen. De projecten zijn voorzien van een principebesluit van het college van burgemeester en wethouders tenzij anders vermeld.
Spoor 1a Verruiming, opgave 600 eenheden in 2013-2014 WonenBreburg 300-350 permanente studenteneenheden o Nieuwbouwprojecten ombuigen 90 eenheden (Spring, Brouwhof en Nassaustraat); o Transformatie 60 eenheden (beheer/ verhuur Tramsingel/ Smederijstraat) o Renovatie 'hotspot' Epelenberg in Brabantpark 150-200 eenheden (nog geen besluit college) Alleewonen circa 20 eenheden in de tijdelijke verhuur Particuliere markt 250-350 studenteneenheden o Nieuwbouw circa 50-150 (Donkvaart, Beverweg) o Transformatie circa 140-180 (Tramsingel Gieterijstraat, Teteringsedijkl Goeseeistraat) o Kleinschalige verbouw panden circa 50 per jaar Bij realisatie focus verleggen naar meer prijskwaliteit, dat wil zeggen het zoeken naar meer mogelijkheden van het verlagen van de investeringen (parkeernorm, geluid, verbouw i.p.v. nieuwbouw) en het verhogen van de kwaliteit (zelfstandig wonen met huurtoeslag). Spoor1 b Verruiming, opgave lange termijn tot 2020 Particuliere markt! belegger 125-200 eenheden per jaar (nader onderzoek hogescholen noodzakelijk): o Nieuwbouw (oud Jeka 'hotspot'; nog geen besluit college); o Transformatie (Centrum bijvoorbeeld kantoor Rabobank Markendaalseweg; Tramsingel, nog geen besluit college); o Kleinschalig verbouw panden circa 50 per jaar. Spoor 1c Betaalbare kwaliteit Gemeente adviseert SKW keurmerk kamerverhuur aan particuliere verhuurders (aansluitend op landelijk actieplan studentenhuisvesting en actie van de landelijke organisatie Vastgoedbelang); Gemeente maakt zelfstandige studentenhuisvesting, met campuscontract, mogelijk in projecten; Gemeente gaat de parkeernormen gebiedsgericht (centrum) aanpassen (verlagen) specifiek voor de doelgroep studenten met een campuscontract; Hogescholen onderzoeken waarom uitwonende studenten buiten Breda (willen) wonen en wat de effecten van een sociaal leenstelsel dan wel het afschaffen van de OV-kaart zijn voor de woonwensen van studenten. Dit moet leiden tot een nadere uitwerking van de opgave 20152020 zowel qua verruiming als betaalbare kwaliteit. Spoor 2 Regulering kamermarkt College van burgemeester en wethouders stelt in het derde kwartaal 2013 een kamerverhuurrichtlijn (heldere spelregels) vast met daarbij een lijst met kwetsbare straten (% kamerverhuur) en een brochure voor omwonenden en verhuurders; Gemeenteraad stelt bestemmingsplannen vast, die het de kamerverhuurrichtlijn ondersteunen (1 huishouden per woning met uitzondering van de binnenstad). Gemeente doet nulmeting gemelde panden met hulp van wijkraden; Toezicht en Handhaving van de gemeente geeft extra prioriteit aan kamerverhuur; Hogescholen, corporaties, wijkraden en de gemeente werken samen aan de leefbaarheid; bijvoorbeeld via de wijkplannen; Alleewonen en StJoost werken samen in Liniekwartier; Prijsvraag "beste studentenhuis van Breda", wijkraad Brabantpark in samenwerking met de NHTV;
