-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7055/89-2015 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 1482 se stavbou rodinného domu čp. 385, včetně součástí a příslušenství, dále pp. čk. 1356/8, zapsané v LV č. 1723 v k.ú. Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 19.08.2015 pod čj. 158 EX 865/15-24
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 24.09.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) projektová dokumentace vyžádaná na stavebním úřadu v Pardubicích g) kolaudační rozhodnutí z roku 1988 h) realitní servery + informace místních realitních kanceláří i) informace poskytnuté majitelkou Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 06.09.2015, povinná byla přítomna, ale neumožnila mi vstup, údajně neobdržela dodejku (dle dokladu byla předána 28.8.2015). Prohlídku neumožnila ani v dalších náhradních termínech 11.9. a 21.9.2015 (stanovené mnou povinné telefonicky), ale poskytla ústní informace o stavu uvnitř budovy a předložila k nahlédnutí znalecký posudek z února tohoto roku. Z toho důvodu je ocenění provedeno na základě dostupných podkladů a informací tzv. "zvenčí". Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 21.09.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1723, katastrální území Pardubice, obec Pardubice, okres Pardubice, pod čp. 385.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Štěpánová Petra, narozena 27.12.1972
Objekt je vybudován na stp. čk. 1482, dále k ní náleží pp. čk. 1356/8 (zahrada), spolu vytvářejí funkční celek.
2. Původní dokumentace nebyla nalezena, dle dostupných prvků stavby a stáří sousedních budov usuzuji na stáří přibližně 85 -90 let. V letech 1969-70 provedena modernizace původního bytu přízemí (topení, sociální zařízení). Dále v letech 1983-88 realizována přístavba s nástavbou, získána další bytová jednotka 1+4 s příslušenstvím. Povolení k trvalému užívání vydáno stavebním úřadem v Pardubicích 1.11.1988 pod čj. 146/83/88. Pro ocenění přebrán tento stav z projektové dokumentace, pokud došlo v dalším období k jakékoliv menší modernizaci neovlivnilo by to obvyklou cenu.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 385 na stp. čk. 1482 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky – stp. čk. 1482, pp. čk. 1356/8
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v severní, zastavěné části města, zvané „Bílé Předměstí“, po levé straně řeky Labe, přímo přístupna z ulice Na Bukovině. Jde o stabilizovanou zástavbu rodinnými domy, od centra města vzdálena 800 m, rovinaté pozemky situovány v povodňovém pásmu. Město Pardubice má 89 767 obyvatel, úplnou infrastrukturu, dobré dopravní podmínky.
a)
Rodinný dům čp. 385
Budova řadová, koncová, s uličním průčelím přivráceným k východu. Je nepodsklepena, o dvou nadzemních podlažích, s plochou střechou, bez půdy. Obsahuje celkem dva byty v jednotlivých podlažích, se společným vchodem, chodbou a schodištěm, v jižní části objektu se nalézá garáž průjezdná na dvůr (dle dokumentace). Dispoziční řešení: 1.NP – byt 1+3 s příslušenstvím (kuchyň 11.60 m2, ložnice 14.30 m2, pokoj 19.30 m2, pokoj 9.50 m2, předsíň s WC 5.50 m2, koupelna 3.50 m2, WC 1.00 m2) – celkem 64.70 m2, balkon – garáž se zadním průjezdem 30.00 m2, chodba 10.00 m2 2.NP – byt 1+4 s příslušenstvím (kuchyň 10.60 m2, pokoj 11.00 m2, pokoj 25.00 m2, pokoj 18.10 m2, pokoj 14.70 m2, předsíň 12.00 m2, předsíň s WC 2.90 m2, koupelna 3.20 m2, kotelna 2.00 m2) – celkem 99.50 m2 Celkem užitná plocha činí 204.20 m2. Konstrukční řešení: Svislé konstrukce zděné, převážně v tl. 45 cm, stropy s vodorovnými podhledy, plochá střecha, klempířské prvky, fasáda břizolitová. Dlažby teracové a keramické, podlahy PVC, okna zdvojená dřevěná, dále uvažováno standardní provedení sociálního zařízení (obložené vany, splachovací WC, standardní vybavení kuchyně), etážové topení. Technický stav: Uvažován přiměřený stáří a především rekonstrukci před 28 lety, čímž došlo k prodloužení životnosti. Zvenčí zjevna zanedbaná údržba (štítová fasáda, neobnovené nátěry).
-5-
Výměry: Zastavěná plocha: 11,20x12,90 = 144,48 m2 Obestavěný prostor: 144,48x7,15 = 1 033,03 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají jednak v přípojkách inženýrských sítí, dále venkovní úpravy na stp. čk. 1482 a pp. čk. 1356/8, včetně lehké kolny a oplocení.
c)
Pozemky
Přímo přístupny z veřejné komunikace, v zastavěné části města, plně zainvestované území, rovinaté, s možností záplavy, tvoří spolu funkční celek.
č.parcely stp. čk. 1482 pp. čk. 1356/8 celkem
Výměra v m2 251 296 547
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Pardubice, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 385 462111
ZC Kč/ m3
5 350
KTP
KV
0,82 0,85
Výchozí cena Kč/m3
KI
0,70
3 745
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 385
Obestavěný prostor
Výchozí cena Kč/m3
1 033
3 745
Reprodukční Cena v Kč
3 868 585
% opotř.
51
Časová cena v Kč
1 895 607
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny: 1 895 607 x 0,02 = 37 912,- Kč
-8-
POZEMKY
Ocení se ve výši obvyklých stavebních pozemků v místě, které činí v průměru 1 920,- Kč/m2.
Výpočet: 547 m2 x 1 920,- Kč/m2 = 1 050 240,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1723 v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně 2 983 800,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě města Pardubice se sice zobchodovalo v posledním roce více obdobných nemovitostí, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání, pouze informace od místních realitních kanceláří. Z nich vyplývá průměrně dosažená cena přepočtená na 1 m2 podlahové užitné plochy 14 700,- Kč/m2, rozumí se objekt včetně součástí, příslušenství a přiměřených pozemků. Dále pro alternativní způsob použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru SReality. Jejich nabídkové ceny jsou upraveny indexy v závislosti na podlahové plochy, velikosti, technický stav, výměru pozemků – vzhledem k oceňované nemovitosti. Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.80 vystihující reálnost prodejnosti.
-9-
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Nabídková cena
Lokalita Pardubice – Studánka Pardubice – Bílé Předměstí Pardubice – Bezděkov Pardubice – Bílé Předměstí Pardubice – Staré Čivice
3 395 000 4 326 000 2 000 000 3 200 000 2 750 000
Koeficient vybavení polohy 0,92 0,85 1,25 0,90 1,05
Srovnatelná cena a 3 123 400 3 677 100 2 500 000 2 880 000 2 887 500
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 3 013 600,- Kč Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství.
Prodejnost: 3 013 600 x 0,80 = 2 410 880,- Kč Alternativa 1 – pomocí podlahových ploch 204 m2 x 14 700,- Kč/m2 = 2 998 800,- Kč
Vážený průměr: (2 410 880 + 2 998 800) / 2,00 = 2 704 840,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1723 v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně 2 705 000,- Kč.
-10-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v regionu sice převis nabídky nad poptávkou, ale jedná se o žádanou lokalitu části města „Bílé Předměstí“, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1723 v k.ú. Pardubice činí zaokrouhleně 2 700 000,- Kč.
Slovy: Dvamiliónysedmsettisíckorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 24.09.2015
-11-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7055/89-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 24.09.2015
-12-
