-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6847/13-2014 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 1110/8 v bytovém domě čp. 1110 v k.ú. Úpice, obec Úpice, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budovy a pozemcích
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 15.01.2014 pod čj. 158 EX 936/13-25
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 05.02.2014
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a předpisy navazující f) projektová dokumentace včetně kolaudačního rozhodnutí g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 30.01.2014, dostavil se syn povinného p. Daniel Janda, který umožnil prohlídku bytu. Další údaje získány na Městském úřadu v Úpici. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 30.01.2014.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 2735, katastrální území Úpice, obec Úpice, Okresní úřad Trutnov.
Vlastník: individuální vlastnictví Janda Roman, narozen 21.11.1967
2. Podíl na společných částech budovy a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 2734, katastrální území Úpice, obec Úpice, Okresní úřad Trutnov.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví Janda Roman, narozen 21.11.1967
4540/104882
Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 1110 na stp. čk. 2041 a 2042, přístupen z veřejné komunikace přes pp. čk. 2218.
3. Projektová dokumentace ověřena stavebním úřadem v Úpici, stavební povolení z roku 1995, dlouhodobě rozestavěna, v roce 2004 vydáno Rozhodnutí o změně stavby před dokončením, užívána od roku 2006.
-4-
4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 1110/8 b) Podíl na společných částech budovy a pozemcích ve výši 4540/104882
5. Popis: Nemovitost je situována ve střední části města, po levé straně řeky Úpy, od centra s obchody a autobusovým nádražím vzdálena 200 m, na rovinatém pozemku, přístupna z Národní ulice. Území je dostatečně zainvestováno, objekt je napojen na sítě.
a)
Bytová jednotka č. 1110/8
Budova volně stojící na stp. čk. 2041 a 2042, dále k ní náleží pp. čk. 2218, přes kterou je objekt přístupný. Objekt není podsklepen, má 4.NP, celkově obsahuje 22 bytů, bez výtahu. Oceňovaný byt se nalézá ve 2.NP, jde o byt 1+1 s příslušenstvím. Dispoziční řešení: 1.NP – vchod s chodbou, sklepy bytů, výměník, společné prostory, 4 bytové jednotky 2. – 4.NP – společné chodby se schody, po 6-ti bytech na podlaží, společné sušárny Podlahová plocha bytu činí 45.40 m2, sestává z kuchyně, pokoje, předsíně, koupelna s WC a sklepa. Konstrukční řešení: Budova klasicky zděná z keramických tvárnic, s hydroizolací, stropy nespalné s vodorovnými podhledy, fasáda strukturovaná, vnitřní omítky štukové. Střecha dřevěné konstrukce, valbová o mírném sklonu, krytina ze šablon, rovněž i obklad části fasády. Okna plastová, dveře hladké a sapeli, podlahy palubkové a povlakové, dlažby keramické. Sociální zařízení standardní (umyvadlo, sprchový kout, splachovací WC), kuchyň se standardní linkou, vytápění ústřední, teplovodní z VS. Technický stav: Dobrý, bez závad.
-5-
b)
Pozemky
č.parcely stp. čk. 2041 stp. čk. 2042 pp. čk. 2218 celkem
Výměra v m2 417 1 494 912
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
-6-
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Úpice s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m2 podlahové plochy
Stavba
KSD
Byt č. 1110/8
462112
ZC Kč/ m2
28 400
KTP
KV
Výchozí cena Kč/m2
KI
0,82 0,86 0,705
20 022
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Byt č. 1110/8
Podlahová plocha
45,40
Výchozí cena Kč/m2
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
20 022
908 999
7
Časová cena v Kč
845 369
-7-
POZEMEK Obvyklá cena stavebních pozemků ve městě činí 340,- Kč/m2. Propočet ceny: 912 m2 x 340,- Kč/m2 = 310 080,- Kč z toho podíl ve výši 4540/104882 činí 13 422,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) bytové jednotky č. 1110/8 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích činí zaokrouhleně 859 000,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty).
V lokalitě města Úpice, v prostoru širšího centra města, v bytové zástavbě, se dle dostupných informací, zpracovaných jednak do mé vlastní databáze a dále databáze skupiny odhadců majetku okresu Trutnov, realizovaly v posledních 18 měsících následující prodeje bytů obdobného typu a vybavení, včetně podílu na společných částech budovy a stavebních pozemcích, za zprůměrovanou cenu přepočtenou na 1 m2 podlahové plochy – 12 750,- Kč/m2. V současné době je trh negativně ovlivněn cenově vysokou nabídkou nad poptávkou po nemovitostech, ve městě je vysoká nezaměstnanost, navíc přibývá ve městě počet nepřizpůsobylých občanů.
-8-
Výpočet: 45.40 m2 x 12 750,- Kč/m2 = 578 850,- Kč Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budovy a pozemcích.
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 2735 a 2734 v k.ú. Úpice činí zaokrouhleně 579 000,- Kč.
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě silný převis nabídek nad poptávkou a celkové situaci ve městě, navrhuji obvyklou cenu ve výši porovnávací hodnoty, sníženou o 10 %.
Výpočet: 579 000 x 0,90 = 521 100,- Kč
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 2735 a 2734 v k.ú. Úpice činí zaokrouhleně 520 000,- Kč.
Slovy: Pětsetdvacettisíckorunčeských
-9-
Ocenění práv a závazků Nebyly zjištěny mnou práva a závady ovlivňující cenu bytu, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Oceňovaný byt není dle místního šetření ke dni prohlídky užíván.
V Trutnově dne 05.02.2014
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6847/13-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 05.02.2014
-10-
