-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6429/89-2011 nemovitosti – rodinného domu čp. 134 v k.ú. Studnice u Jívky, obec Jívka, okres Trutnov, včetně součástí a pozemků
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění ideální 1/40 obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 29.08.2011 pod čj. 158 EX 165/11-26
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2-
V Trutnově dne 30.09.2011 A.SITUACE:
Vyhotovení č.:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku f) nabývací doklad
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 20.09.2011 na základě mého předvolání povinných osob. Dostavili se p. Jiří Pospíšil a p. Eva Fučíková, oba bytem tamtéž, tj. Jívka – Studnice čp. 134. Povinný se nedostavil ani neomluvil.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 20.09.2011.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 96, katastrální území Studnice u Jívky, obec Jívka, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 134.
-3-
Vlastník: podílové vlastnictví Floriánová Eliška (RČ 536203/010) Pospíšil Jaroslav (RČ 830921/3583) Pospíšil Jiří (RČ 710706/3590) Pospíšil Lukáš (RČ 871113/3640) Pospíšil Miloslav (RČ 630805/1442) Vašátko Zdeněk (RČ 500823/005)
1/40 3/40 26/40 3/40 6/40 1/40
Objekt vybudován na stp. čk. 13, dále k ní náleží a přiléhá pp. čk. 49/2 – vytváří spolu jeden funkční celek.
2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, stáří přibližně 100 let, v období před 55-60 lety obnovena krytina a přistavěna kolna, v dalším období realizovány rozvody elektro a zřízena koupelna, vybavena kuchyň. Před 2-4 lety obnoveny okna v části přízemí.
3. Výčet oceňovaných součástí: a) b) c) d)
Rodinný dům čp. 134 Kolna na stp. čk. 13 Venkovní úpravy Stavební pozemky
-4-
4. Popis: Nemovitost je situována v horní zastavěné části osady Studnice, vzdálena od obce Jívky s autobusovou zastávkou a obchodem cca 2 km, přístup po zpevněné cestě, v zimním období obtížný přístup, na okraji Adršpašsko – Teplických skal, v chráněné krajinné oblasti. Jde o zástavbu rodinných a rekreačních domů, území zainvestováno pouze el. sítí, není veřejný vodovod ani kanalizace. Voda pro nemovitost zajištěna samospádovým povrchovým vodovodem, splaškové vody svedeny do původní žumpy. Objekt vybudován na mírně svažitém pozemku přivráceném k severozápadu, vytváří jeden stavební celek s kolnou.
a)
Rodinný dům čp. 134
Objekt volně stojící, přízemní, nepodsklepen, bez podkroví, obsahuje jeden byt 1+1 s příslušenstvím.
Dispoziční řešení: Chodba 14.10 m2, obytná kuchyň 15.70 m2, pokoj 19.50 m2, koupelna 6.20 m2, zapuštěný sklep 4.20 m2. Celková užitná plocha činí 59.70 m2, obytná plocha činí 35.20 m2.
Konstrukční řešení: Objekt vytvořen na kamenných základech, zdivo smíšené (dřevěné roubené a cihelné), stropy dřevěné s viditelnými trámy a prkenným záklopem, schody tesařské, střecha sedlová, krov tesaný, krytina z osinkocementových šablon, fasáda zčásti nevhodně obložena šablonami. Okna obytných místností nová zdvojená, dveře náplňové, podlahy prkenné prohnilé, v koupelně keramická dlažba, ostatní dožilé. Koupelna s obloženou vanou, ohřev TÚV el. boilerem, kuchyň vybavena sporákem PB, vytápění lokální, záchod suchý.
Technický stav: Podprůměrný, současný uživatel (spolumajitel) obnovil pouze okna v přízemí a kamna na pevná paliva, ostatní prvky stavby dožilé, silně zchátralé, krytina zamechovaná, vzlínající vlhkost, prohnilé podlahy, obklady štítů prohnilé. Vchodovou verandu neuvažuji, je v havarijním stavu, bez hodnoty.
-5-
Výměry Zastavěná plocha: 10,90x7,25+2,60x2,90 = 86,57 m2 Obestavěný prostor: 79,03x2,95+79,03x4,60/2,00+7,54x2,20+7,54x1,80/2,00 = 438,28 m3
b)
Kolna na stp. čk. 13
Přiléhající k hlavní budově, přízemní, s pultovou střechou, přistavěna v roce 1955 pro účely chovu domácích zvířat. Vyzděna z cihel v tl. 30 cm, bez omítek, strop dřevěný trámový, bez podhledu, krytina lepenková. Podlaha betonová, bez vybavení, pouze suchý WC, okna jednoduchá, Celkový technický stav zchátralý. Výměry Zastavěná plocha: 7,75x4,20 = 32,55 m2 Obestavěný prostor: 32,55x3,15 = 102,53 m3
c)
Venkovní úpravy
Spočívají v úpravě základu pod čelní vchodovou verandou (která je v dezolátním stavu bez hodnoty), žumpy, venkovní betonové dlažby s podezdívkou, kamenné opěrné zídky.
-6-
d)
Pozemky
Pozemky spolu vytváří funkční celek, v chráněné krajinné oblasti, v současné době bez poptávky po koupi pozemků či nemovitostí.
č.parcely stp. čk. 13 pp. čk. 49/2 Celkem
Výměra v m2 153 1 456 1 609
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7-
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2011. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
Rodinný dům čp. 134 Kolna
KSD
462111 462119
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
ZC Kč/ m3
4 650 1 850
KTP
KV
KI
0,76 0,72 0,55 0,80 0,75 0,60
Výchozí cena Kč/m3
2 558 1 110
-8-
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Obestavěný Prostor v m3
Výchozí cena Kč/m3
Reprodukční Cena v Kč
% opotř.
Časová cena v Kč
Rodinný dům čp. 134
438
2 558
1 120 404
70
336 121
Kolna
103
1 110
114 330
69
35 442
VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 5 % z časové ceny. Výpočet: 336 121 x 5 % = 16 806,- Kč
POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, proto se oceňují dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně přiléhajících činí v průměru 110,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 1 609 m2 x 110,- Kč/m2 = 176 990,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 96 v k.ú. Studnice u Jívky činí zaokrouhleně 565 000,- Kč.
-9-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – objekt bydlení s přiměřenými pozemky.
Ze čtyř obdobných nemovitostí zrealizovaných v posledním období vyplývá následující:
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Obytná podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 850 000,- Kč
Radvanice 1 byt 2+KK 240 55 73 67 podstandardní udržovaná nemovitost 878 el. síť, veřejný vodovod
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 600 000,- Kč
Chvalkovice 1 / 2 + kk 536 126 100 žádná, chybí voda, koupelna i WC zhoršený 352 pouze elektro
-10-
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav
Trutnov 2+1 414 73 74 bez vybavení dražba v 09/2009 zhoršený nutná rekonstrukce,lokalita Babí 4964 el.proud,voda,suchý záchod
Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 1 200 000,- Kč
Lokalita Počet bytů Obestavěný prostor (m3) Zastavěná plocha (m2) Užitková podlahová plocha (m2) Vybavenost Technický stav Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) Poznámka Cena 1 000 000,- Kč
lokalita Radvanice Chvalkovice Trutnov Vlčice
prodejní cena 850 000 600 000 1 200 000 1 000 000
Vlčice 1 965 174 132 standard dobrý 944 el.proud,vodovod,žumpa
koef. polohy vybavení 1,05 1,30 0,80 0,95
a srovnatelná cena 892 500 780 000 960 000 950 000
Srovnatelná cena: 3 582 500 : 4 = 895 625,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 96
-11-
v k.ú. Studnice u Jívky činí zaokrouhleně 900 000,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, který je podložen informacemi místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, konstatuji, že za obvyklou cenu nemovitosti lze možno stanovit cenu srovnávací, tj. 900 000,- Kč. Z toho ideální 1/40 nemovitosti činí zaokrouhleně 23 000,- Kč. Obvyklá cena ideální 1/40 nemovitosti zapsané v LV č. 96 v k.ú. Studnice u Jívky činí 23 000,- Kč.
Pozn.: Nemovitost je užívána k bydlení jedním ze spolumajitelů, proto nelze jeho bydlení považovat za břemeno. Nemovitost mimo zápis o omezení vlastnického práva v odd. C (zástavní právo exekutorské) není zatížena dalšími právy či závadami.
V Trutnově dne 30.09.2011
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6429/89-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 30.09.2011
-12-
