Znalecký posudek číslo 2016 - 30/2011
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD
OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům č.p. 230 s příslušenstvím a pozemky kraj: Pardubický, obec: Čeperka, Vrchlického 230, 340 34
Katastrální údaje:
05335 okres Pardubice, 574856 obec Čeperka, 619558 k.ú. Čeperka LV 558
VLASTNÍK:
Hřebíček Martin, Vrchlického 230, Čeperka, 533 45 Opatovice nad Labem, r.č.650618/2111
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ 43214983
telefon 544508311
23
Fax 544508312
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
DIČ CZ5806031220
Datum místního šetření: Počet stran:
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 22200/09-34 ze dne 19.4.2011 Brno, Veveří 125, 61645
telefon 608735580
23.5.2011
Počet příloh:
5
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
27.6.2011 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
změna stavby rekonstrukce v r.
1972
2/0
z toho podzemní:
1990
0
udržovaná
z toho nadzemní:
2
neudržovaná Počet bytů:
2
Rodinný dům, domek Typ
PP RD m
2 x 3+1
2
Garáž
Zahrada
počet
204
m
0
Obestavěný prostor m3
2
1 529
Zastavěná plocha m2
845
Konstrukce: zděné betonové montované Využití: bydlení pronájem podnikání Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Dostupnost: MHD železnice autobus Negat vlivy: dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
Podkroví
645
NE
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu – obecnou cenu – nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní práva smluvní – v ocenění se nezohledňují. Věcné břemeno užívání bytu ve 2. NP domu č.p. 230 a užívání příslušenství nemovitosti a pozemků st.p.č. 273, st.p.č. 367 a p.p.č. 235/2, 235/5 a 235/6, k.ú. a obec Čeperka, okres Pardubice dle smlouvy ze dne 1.4.2005 ve prospěch Ivanky Petrusové, Čeperka 230, r.č. 486007/014. Věcné břemeno je zohledněno v ocenění nemovitosti.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
3 039 600 3 237 641 2 300 000 1 706 590
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům, 2 samostatné byty, zděná konstrukce, 2 NP, pultová střecha bez podkroví, nepodsklepený, standardní vybavení, nepravidelná, průměrná údržba. Dům situovaný v obytné zóně vesnické zástavby, na západním okraji zastavěného území, cca 500 m západně od centra obce, k.ú. a obec Čeperka, okres Pardubice. V blízkosti se nachází Opatovická elektrárna.. Upravený pozemek, oplocený, rovinný, rohový s přístupem od jihu a západu z veřejné zpevněné komunikace. Inž. sítě – přípojky elektro, vody, kanalizace a horkovodu. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena – není pronajata. Věcná břemena doživotního bydlení a užívání pozemků jsou zohledněna v obvyklé ceně. V Úvalech dne 27.6.2011 Ing. Ivan Rut
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost – rodinný dům č.p. 230 s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 273 – zast. plocha a nádvoří, objekt bydlení, st.p.č. 367 – zast. plocha a nádvoří, vedlejší stavba, p.p.č. 235/2 – zahrada, p.č. 235/5 – zahrada, p.p.č. 235/6 – ostatní plocha a p.č. 238/5 – ostatní plocha, k.ú. Čeperka, obec Čeperka, okres Pardubice, kraj Pardubický – je vedena u KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice na listu vlastnictví LV č. 558. Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti - Věcné břemeno doživotního bydlení - Věcné břemeno užívání pozemků s příslušenstvím
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - rodinný dům (dále jen RD), je samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma NP, se sklonitou pultovou střechou bez podkroví. Konstrukce zděná z cihel a tvárnic. Původní patrový RD typu „Šumperák“ byl zkolaudován v roce 1980 (stavební povolení z roku 1969), ale užíván již od roku 1972. V roce 1990 provedena k západní straně domu přízemní přístavba se samostatným bytem. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. V domě jsou dva byty 3 + 1 s příslušenstvím a žádné nebytové prostory. Budova se nachází cca 500 m západně od centra obce, na západním okraji zastavěného území obce, ve vesnické zástavbě rodinných domů, na severní straně veřejné zpevněné obecní komunikace, ul. Vrchlického, k.ú. Čeperka, obec Čeperka, na upraveném rovinném pozemku. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem spádového města Opatovice nad Labem a krajských měst Pardubice a Hradec Králové. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána k bydlení, není pronajata. K nemovitosti se váže věcné břemeno užívání bytu ve 2. NP a užívání pozemků s příslušenstvím. Pozemky -
St.p.č. 273 – zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 230, o výměře ........ 551 m2 Pozemek nepravidelného tvaru zastavěný RD a přilehlým dvorem s vedlejšími stavbami. St.p.č. 367 – zast. plocha a nádvoří, stavba bez LV, o výměře ........ 94 m2 Pozemek zastavěný vedlejší stavbou kolny za RD. P.p.č. 235/2 – zahrada, o výměře .................. 775 m2 Tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a se stavebním pozemkem. Zatravněný, oplocený. P.p.č. 235/5 – zahrada, o výměře .................. 82 m2
–4– Tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a se stavebním pozemkem. Zatravněný, oplocený. Úzký pás mezi východním oplocením a přístupovým chodníkem k domu. P.p.č. 235/6 – ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře .............. 40 m2 Tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a se stavebním pozemkem. Přístupový chodník k domu. P.p.č. 238/5 – ostatní plocha, jiná plocha, o výměře .............. 632 m2 Samostatný pozemek mimo areál RD. Situovaný severně od domu. Rovinný, neoplocený, zatravněný, rohový. Na nároží ulic Jungmannovy a Mánesovy. Dle údajů obecního úřadu je určený k zástavbě RD. Celková výměra pozemků = 2174 m2. Pozemek je rovinný, areál RD oplocený, zatravněný, několik trvalých porostů, přístupný ze zpevněných veřejných obecních komunikací. V místě je napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, podtlakové kanalizace, horkovodu pro vytápění. Plyn v místě není. Klidná obytná vesnická lokalita zástavby rodinnými domky, západní okraj zastavěného území obce, k.ú. a obec Čeperka, okres Pardubice. Pro obec není zpracována cenová mapa pozemků. Obec -
Obec Čeperka má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 998 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá cca 1 km jižně od rychlostní komunikace R35 a 1 km západně od rychlostní spojky Hradec Králové – Pardubice, 3 km východně od dálnice D11 exit 84, mezi Pardubicemi a Hradcem Králové, v rovinné krajině Polabí, v nadmořské výšce cca 220 m.n.m. V místě rozvíjející se občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, hasiči, ZŠ, MŠ, restaurace, obchod, drobní živnostníci a podnikatelé. Další úřady, instituce a občanská vybavenost v nedalekých Opatovicích nad Labem, Pardubicích a Hradci Králové. Inženýrské sítě – vodovod, elektro, podtlaková kanalizace, horkovod pro vytápění z elektrárny Opatovice. Doprava: veřejný autobus, okresní rychlostní silnice R35, R37 a dálnice D11 v dosahu. Dostupnost Pardubic nebo Hradce Králové cca 15 minut autem. Nabídka pracovních možností v elektrárně Opatovice a v nedalekých Pardubicích nebo Hradci Králové. Životní prostředí pod vlivem elektrárny Opatovice. Klidná oblast, cyklotrasy, přírodní park Kulhánov, Opatovický kanál.
Ekologické zatížení - Elektrárna Opatovice nedaleko. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán nemovitost je situována v zóně bydlení. Obec nemá zpracován územní plán. Ochranná pásma – v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let -
Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení.
–5– Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví – Zástavní práva smluvní, nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji – v obvyklé ceně se nezohledňuje. Věcné břemeno bytu ve 2. NP domu č.p. 230 a užívání pozemků, dle smlouvy ze dne 1.4.2005, je zohledněno při stanovení obvyklé ceny nemovitosti.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 23.5.2011 za přítomnosti znalce a asistentky znalce. Vlastník se nedostavil, ač byl obeslán doporučenou poštou.
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g) h) i)
j) k)
Výpis z katastru nemovitostí KP Pardubice, k.ú. Čeperka, LV č.558 ze dne 2.2.2011. Kopie kat. mapy k.ú. Čeperka, ze dne 23.5.2011. Usnesení Exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, 61645 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 22200/09-34 ze dne 19.4.2011. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu v Čeperce a Katastrálního úřadu v Pardubicích. Fotodokumentace. Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 1.4.2005 Kolaudační rozhodnutí nové stavby RD v Čeperce, č.j.VÚP 2698/79/Li-332/5 vydal ONV v Pardubicích dne 3.1.1980. Stavba povolena č.j. Výst./6442/69 dne 17.10.1969. Stavební povolení na přístavbu RD č.p. 230, vznik nové b.j. č.j. VÚP 1033/87/Ma/-332/5 vydal ONV v Pardubicích dne 2.11.1987. Kolaudace přístavby RD s bytem 3+1, č.j. VÚP 243/90/Ma-332/5 vydal ONV v Pardubicích dne 7.6.1990. Technická zpráva a část výkresové dokumentace přístavby RD Jaroslava Hřebíčka, Čeperka 230, z roku 1987. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí – Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech – Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
5. Vlastnické a evidenční údaje St.p.č. 273 – zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 230, o výměře ........ St.p.č. 367 – zast. plocha a nádvoří, stavba bez LV, o výměře ........ P.p.č. 235/2 – zahrada, o výměře .................. P.p.č. 235/5 – zahrada, o výměře .................. P.p.č. 235/6 – ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře .............. P.p.č. 238/5 – ostatní plocha, jiná plocha, o výměře ..............
551 m2 94 m2 775 m2 82 m2 40 m2 632 m2
- v k.ú. Čeperka, obec Čeperka, jsou vedeny u KP v Pardubicích na LV č. 558. Vlastníkem je : Hřebíček Martin, Vrchlického 230, Čeperka, 533 45 Opatovice nad Labem, r.č. 650618/2111
–6–
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 230 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 230 nebyla předložena k dispozici. Při místním šetření bylo zjištěno, že skutečný stav prakticky odpovídá stavu dle projektu přístavby RD z roku 1987. Původní patrový RD byl postaven po roce 1969, užíván od roku 1972, kolaudován dodatečně v roce 1980. Přízemní přístavba samostatného bytu byla zkolaudována v roce 1990. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. Celkově je nemovitost v průměrném technickém stavu. Přístavba nemá dokončenou fasádu.
7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 230 je samostatně stojící, nepodsklepený, se 2 NP, se sklonitou pultovou střechou bez podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a tvárnic. RD je situován na rovinném pozemku, 500 m západně od centra obce, ve vesnické zástavbě RD, v zastavěném území obce, na severní straně veřejné místní zpevněné komunikace, Vrchlického ulice, k.ú. Čeperka, obec Čeperka, okres Pardubice, kraj Pardubický. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva – dle části C listu vlastnictví. Příslušenství nemovitosti – vedlejší stavby ve dvorku za domem (kolna na st.p.č. 367, zděný sklad, dřevník), studna kopaná před domem, venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace, oplocení z ulice z kamenných pilířů a podezdívky a dřevěná plotová pole, oplocení zahrady z dřevěných plotových polí, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy u domu a chodník), trvalé porosty - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána, a dle dostupných údajů není pronajata. Věcné břemeno bydlení v bytě ve 2 NP domu a užívání pozemků je zahrnuto v obvyklé ceně nemovitosti.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 230 b) Pozemky 1) Pozemky c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno doživotního bydlení 2) Věcné břemeno užívání pozemků d) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 230 Hlavní část: RD č.p. 230 je samostatný, nepodsklepený dům, se dvěma NP, se sklonitou pultovou střechou bez podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné. Popis konstrukcí a vybavení: Základy tvoří základové pasy s izolacemi. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a tvárnic v tl. do 45 cm. Stropy dřevěné trámové, s rovným podhledem. Střecha je sklonitá, pultová, dřevěná. Krytina je z pozinkovaného plechu na bednění a živičných pásů. Klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda vápenná dvouvrstvá. Vnější obklad částečně kamenný. Vnitřní obklady keramické v koupelnách a kuchyních. Schody se zábradlím. Dveře dřevěné rámové typové, ocel. zárubně. Okna plastová izolační a dřevěná zdvojená. Podlahy textilní, keramické dlažby, PVC. Vytápění ústřední, horkovodní přívod. El. instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV horkovodní přívod nebo el. boiler. Kanalizace od hyg. zařízení do podtlakového řadu. V kuchyni sporáky a linky. Hygienické vybavení 2 x vana, 2 x umyvadlo. Záchod 2 x splachovací. Dispoziční uspořádání: RD řešen jako nepodsklepený, 2 NP, se sklonitou střechou bez podkroví. Původní část se 2 NP, přístavba přízemní. Dva byty 3 + 1 s úplným hyg. zařízením. Soupis místností: 1. NP = předsíň, chodba, schody, komora, sklad, koupelna + WC, obývací pokoj, spíž, kuchyně + jídelna, 2 pokoje 2. NP = schody, chodba, koupelna, WC, kuchyně, 3 pokoje, balkon V domě jsou obytné prostory v 1. a 2. NP a žádné nebytové prostory. V domě jsou dva byty s hyg. příslušenstvími. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení: je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a průměrné nepravidelné stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, schody) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení standardní. Objekt užíván k bydlení. Závady – není dokončena fasáda přístavby Přístavba: Popis je součástí popisu celé stavby domu.
–8–
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.1.1) RD č.p. 230 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,170 Podlaží: Název 1. NP 2.NP Součet:
Výška 2,75 m 2,80 m 5,55 m
Zastavěná plocha 9,30 × 9,90 9,30 × 9,90
= =
92,07 m2 92,07 m2 184,14 m2
Obestavěný prostor (OP): Hlavní část: 1. NP 2,75 × 9,30 × 9,90 2.NP 2,80 × 9,30 × 9,90 Střecha 0,30 × 9,30 × 9,90 Balkon 9,90 × 1,15 × 1,0
= = = =
253,19 m3 257,80 m3 27,62 m3 11,39 m3
Přístavba: Vrchní stavba 11,00 × 8,00 × 2,75 Střecha 11,00 × 8,00 × 1,20/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
242,00 m3 52,80 m3 844,80 m3
Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy s izolacemi 2. Zdivo – cihelné a tvárnicové v tl. do 45 cm 3. Stropy – dřevěné trámové, rovný podhled 4. Střecha – dřevěná pultová 5. Krytina – plechová, živičné pásy – živičná a plechová 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové – vápenné
Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 0,80 % Standardní 6,20 % Standardní Podstandardní
Podíl
65 % 35 % 65 % 35 %
–9– Název, popis 8. Fasádní omítky – dvouvrstvé vápenné omítky 9. Vnější obklady – kamenný – není 10. Vnitřní obklady – keramické v koupelně a kuchyni – keramické v koupelně, kuchyni, WC 11. Schody – se zábradlím 12. Dveře – dřevěné typové – dřevěné rámové 13. Okna – plastová bílá izolační, dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností – textilní, PVC 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby 16. Vytápění – ústřední teplovodní 17. Elektroinstalace – světelná i motorová – světelná 18. Bleskosvod – není 19. Rozvod vody – teplé i studené 20. Zdroj teplé vody – el. boiler nebo horkovod 21. Instalace plynu – není 22. Kanalizace – od všech hyg. zařízení 23. Vybavení kuchyně – sporák, linka 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo – vana, umyvadlo 25. Záchod – standardní splachovací 26. Ostatní – není
Obj. podíl Hodnocení Podíl 3,10 % Standardní 0,40 % Standardní 65 % Nevyskytuje se 35 % 2,30 % Standardní 65 % Standardní 35 % 2,40 % Standardní 3,30 % Standardní 65 % Standardní 35 % 5,20 % Standardní 2,20 % Standardní 1,10 % Standardní 4,40 % Standardní 4,10 % Standardní 65 % Podstandardní 35 % 0,60 % Nevyskytuje se 3,00 % Standardní 1,80 % Standardní 0,50 % Nevyskytuje se 2,80 % Standardní 0,50 % Standardní 5,10 % Standardní 50 % Standardní 50 % 0,40 % Standardní 3,60 % Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 7. Vnitřní omítky –0,54 × 6,20 % × 35 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % × 35 % 17. Elektroinstalace –0,54 × 4,10 % × 35 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – – =
0,0117 0,0014 0,0077 0,0060 0,0050 0,0360 0,9322
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9322 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1700 3 395,90 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 844,80 m3 × 3 395,90 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní 65 % 39 / (39 + 61) × 100 = 39,000 % 39,000 % × 7,10 % × 65 % / 0,9322
+
1,931 %
=
2 868 856,32 Kč
– 10 – 1. Základy – standardní 35 % 21 / (21 + 79) × 100 = 21,000 % 21,000 % × 7,10 % × 35 % / 0,9322 2. Zdivo – standardní 65 % 39 / (39 + 61) × 100 = 39,000 % 39,000 % × 22,30 % × 65 % / 0,9322 2. Zdivo – standardní 35 % 21 / (21 + 79) × 100 = 21,000 % 21,000 % × 22,30 % × 35 % / 0,9322 3. Stropy – standardní 65 % 39 / (39 + 61) × 100 = 39,000 % 39,000 % × 8,40 % × 65 % / 0,9322 3. Stropy – standardní 35 % 21 / (21 + 79) × 100 = 21,000 % 21,000 % × 8,40 % × 35 % / 0,9322 4. Střecha – standardní 65 % 39 / (39 + 61) × 100 = 39,000 % 39,000 % × 5,20 % × 65 % / 0,9322 4. Střecha – standardní 35 % 21 / (21 + 79) × 100 = 21,000 % 21,000 % × 5,20 % × 35 % / 0,9322 5. Krytina – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 3,20 % × 65 % / 0,9322 5. Krytina – standardní 35 % 21 / (21 + 29) × 100 = 42,000 % 42,000 % × 3,20 % × 35 % / 0,9322 6. Klempířské konstrukce – standardní 65 % 39 / (39 + 21) × 100 = 65,000 % 65,000 % × 0,80 % × 65 % / 0,9322 6. Klempířské konstrukce – standardní 35 % 21 / (21 + 39) × 100 = 35,000 % 35,000 % × 0,80 % × 35 % / 0,9322 7. Vnitřní omítky – standardní 65 % 39 / (39 + 21) × 100 = 65,000 % 65,000 % × 6,20 % × 65 % / 0,9322 7. Vnitřní omítky – podstandardní 35 % 21 / (21 + 39) × 100 = 35,000 % 35,000 % × 6,20 % × 35 % × 0,46 / 0,9322 8. Fasádní omítky – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 3,10 % × 65 % / 0,9322 8. Fasádní omítky – standardní 35 % 21 / (21 + 29) × 100 = 42,000 % 42,000 % × 3,10 % × 35 % / 0,9322 9. Vnější obklady – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 0,40 % × 65 % / 0,9322 10. Vnitřní obklady – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 %
+
0,560 %
+
6,064 %
+
1,758 %
+
2,284 %
+
0,662 %
+
1,414 %
+
0,410 %
+
1,740 %
+
0,505 %
+
0,363 %
+
0,105 %
+
2,810 %
+
0,375 %
+
1,686 %
+
0,489 %
+
0,218 %
– 11 – 78,000 % × 2,30 % × 65 % / 0,9322 10. Vnitřní obklady – standardní 35 % 21 / (21 + 29) × 100 = 42,000 % 42,000 % × 2,30 % × 35 % / 0,9322 11. Schody – standardní 39 / (39 + 61) × 100 = 39,000 % 39,000 % × 2,40 % / 0,9322 12. Dveře – standardní 65 % 39 / (39 + 21) × 100 = 65,000 % 65,000 % × 3,30 % × 65 % / 0,9322 12. Dveře – standardní 35 % 21 / (21 + 39) × 100 = 35,000 % 35,000 % × 3,30 % × 35 % / 0,9322 13. Okna – standardní 10 / (10 + 50) × 100 = 16,667 % 16,667 % × 5,20 % / 0,9322 14. Podlahy obytných místností – standardní 65 % 39 / (39 + 21) × 100 = 65,000 % 65,000 % × 2,20 % × 65 % / 0,9322 14. Podlahy obytných místností – standardní 35 % 21 / (21 + 29) × 100 = 42,000 % 42,000 % × 2,20 % × 35 % / 0,9322 15. Podlahy ostatních místností – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 1,10 % × 65 % / 0,9322 15. Podlahy ostatních místností – standardní 35 % 21 / (21 + 19) × 100 = 52,500 % 52,500 % × 1,10 % × 35 % / 0,9322 16. Vytápění – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 4,40 % × 65 % / 0,9322 16. Vytápění – standardní 35 % 21 / (21 + 29) × 100 = 42,000 % 42,000 % × 4,40 % × 35 % / 0,9322 17. Elektroinstalace – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 4,10 % × 65 % / 0,9322 17. Elektroinstalace – podstandardní 35 % 21 / (21 + 19) × 100 = 52,500 % 52,500 % × 4,10 % × 35 % × 0,46 / 0,9322 19. Rozvod vody – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 3,00 % × 65 % / 0,9322 19. Rozvod vody – standardní 35 % 21 / (21 + 19) × 100 = 52,500 % 52,500 % × 3,00 % × 35 % / 0,9322 20. Zdroj teplé vody – standardní 65 % 39 / (39 + 1) × 100 = 97,500 % 97,500 % × 1,80 % × 65 % / 0,9322 20. Zdroj teplé vody – standardní 35 %
+
1,251 %
+
0,363 %
+
1,004 %
+
1,496 %
+
0,434 %
+
0,930 %
+
0,997 %
+
0,347 %
+
0,598 %
+
0,217 %
+
2,393 %
+
0,694 %
+
2,230 %
+
0,372 %
+
1,632 %
+
0,591 %
+
1,224 %
– 12 – 21 / (21 + 9) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 1,80 % × 35 % / 0,9322 22. Kanalizace – standardní 65 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 2,80 % × 65 % / 0,9322 22. Kanalizace – standardní 35 % 21 / (21 + 29) × 100 = 42,000 % 42,000 % × 2,80 % × 35 % / 0,9322 23. Vybavení kuchyně – standardní 65 % 39 / (39 + 1) × 100 = 97,500 % 97,500 % × 0,50 % × 65 % / 0,9322 23. Vybavení kuchyně – standardní 35 % 21 / (21 + 19) × 100 = 52,500 % 52,500 % × 0,50 % × 35 % / 0,9322 24. Vnitřní vybavení – standardní 50 % 39 / (39 + 11) × 100 = 78,000 % 78,000 % × 5,10 % × 50 % / 0,9322 24. Vnitřní vybavení – standardní 50 % 21 / (21 + 29) × 100 = 42,000 % 42,000 % × 5,10 % × 50 % / 0,9322 25. Záchod – standardní 50 % 39 / (39 + 1) × 100 = 97,500 % 97,500 % × 0,40 % × 50 % / 0,9322 25. Záchod – standardní 50 % 21 / (21 + 19) × 100 = 52,500 % 52,500 % × 0,40 % × 50 % / 0,9322 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 2 868 856,32 Kč × 46,632 % Cena po odečtení opotřebení:
RD č.p. 230 – věcná hodnota:
+
0,473 %
+
1,523 %
+
0,442 %
+
0,340 %
+
0,099 %
+
2,134 %
+
1,149 %
+
0,209 %
+ 0,113 % = 46,632 % – =
1 337 805,08 Kč 1 531 051,24 Kč
1 531 051,24 Kč
b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z internetové databáze cen pozemků seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Čeperka bylo nalezeno ke dni ocenění 7 nabídek k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení s nabídkovými cenami od 895,-- Kč/m2 až do 1.750,-Kč/m2 . Nižší ceny u pozemků větších výměr v okrajových lokalitách s neúplným zainvestováním inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k lukrativním lokalitám. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací.
– 13 – Inzerované – nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,70 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený pozemek – celková výměra 2174 m2 , IS – veřejná voda, elektro, podtlaková kanalizace, horkovod, zpevněné komunikace, možnost parkování u domu, situování na západním okraji zastavěného území obce, cca 500 m západně od centra obce, zóna bydlení. Klidná lokalita, rychlý dosah centra obce, spádového města Opatovic nad Labem a krajských měst Pardubice a Hradec Králové. Ve výpočtu je použita zaokrouhlená průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Čeperka – stavební pozemek 1856 m2, k výstavbě rodinného domu (případně dvojdomu) v obci Čeperka. Obec Čeperka má velmi výhodnou strategickou polohu (např. dálniční připojení D11) a velmi dobrou občanskou vybavenost. Přípojky inženýrských sítí jsou již vybudovány včetně příjezdové komunikace a veřejného osvětlení. Nabídková cena. Nabídková cena: 1 763 200,– Kč Výměra: 1 856,00 m2 Jednotková cena: 950,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,800 Upravená jednotková cena: 760,– Kč/m2 Váha: 1,00 Čeperka – ul. A. Muchy, stavební pozemek 598 m2, umístěn v klidné části obce v bezprostředním sousedství lesa. Pozemek má tvar čtverce a je neoplocený. Pozemek má veškeré IS v dosahu pozemku cca 30m. Ohledně příjezdové komunikace probíhá jednání. Čeperka má velmi dobrou občanskou vybavenost, nachází se zde mateřská škola a základní škola, samoobsluha, restaurace, tenisové kurty, dětské hřiště. Dopravní obslužnost mezi Hradcem Králové a Pardubicemi je zajištěna pravidelnými vlakovými spoji, případně linkovými autobusy. Nedaleké připojení na dálnici D11. Nabídková cena. Nabídková cena: 535 210,– Kč Výměra: 598,00 m2 Jednotková cena: 895,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,800 Upravená jednotková cena: 716,– Kč/m2 Váha: 1,00 Čeperka – stavební pozemek 1000 m2, k výstavbě rodinného domu v obci Čeperka umístěné mezi Hradcem Králové a Pardubicemi. Veškeré IS jsou na pozemku, zaveden přívod na dálkové vytápění z elektrárny Opatovice nad Labem. Přímo k pozemku je nově vybudovaná asfaltová komunikace. Klidné místo pro bydlení poblíž lesa s dobrým strategickým umístěním. V místě je dobrá občanská i dopravní vybavenost. Nabídková cena. Nabídková cena: 1 100 000,– Kč Výměra: 1 000,00 m2 Jednotková cena: 1 100,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,800 Upravená jednotková cena: 880,– Kč/m2 Váha: 1,00
– 14 –
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název Zastavěná plocha, dům č.p. 230 Zastavěná plocha, kolna Zahrada Zahrada Ostatní plocha Ostatní plocha Výměra – celkem (V):
p.č. 273 367 235/2 235/5 235/6 238/5
716,– 785,33 880,– 785,–
Výměra 551,00 m2 94,00 m2 775,00 m2 82,00 m2 40,00 m2 632,00 m2 2 174,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 2 174,00 m2 × 785,– Kč/m2 Pozemky – zjištěná cena porovnávacím způsobem:
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
=
1 706 590,– Kč 1 706 590,– Kč
c) Věcná břemena c.1) Věcné břemeno doživotního bydlení – § 18 zákona č. 151/97 Sb. 1. Zřízení věcného břemene : Vymezení obsahu:
k dispozici byla smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 1.4.2005:
„Článek II smlouvy “: „Jaroslav Hřebíček a Martin Hřebíček (jako osoby povinné z této smlouvy) zřizují touto smlouvou ve prospěch paní Ivanky Petrusové (jako osoby oprávněné z této smlouvy) právo bezplatného doživotního užívání bytu v 2. nadzemním podlaží domu č.p. 230 v Čeperce touto smlouvou převáděného, který sestává z kuchyně, třech pokojů, předsíně, koupelny, WC, včetně práva společně užívat společně přístupné prostory domu, vedlejší stavby, dvůr a zahradu, vše jako právo odpovídající věcnému břemenu nemovitostí v článku I. uvedených. Toto právo odpovídající věcnému břemenu se zřizuje bezplatně.“
Vymezení rozsahu: dle článku II smlouvy : Byt o velikosti 3+1 nacházející se ve 2. NP domu č.p.230 sestávající z kuchyně, třech pokojů, předsíně, koupelny, WC. Váže se:
Věcné břemeno zřízeno ve prospěch fyzické osoby: Ivanka Petrusová, Vrchlického 230, 533 45 Čeperka, r.č. 486007/014
Délka trvání: Váže se na doživotí. Roční užitek: ve smlouvě není stanoven. Věcné břemeno je zřízeno bezplatně.
– 15 – Roční užitek je tedy stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě a čase. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru aj. ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Z pohledu vlastníka nemovitosti jde o užitek, kterého se zřízením věcného břemene vzdal, z pohledu oprávněného, uživatele práva věcného břemene, co získal. Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/90 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci. Pro tento konkrétní případ se jedná o nájemné celého bytu 3+1 s příslušenstvím v RD č.p. 230. Nájemné rodinných domů nebo bytů v osobním vlastnictví není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro obdobný byt ke dni ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji (pronájmu) nebo koupi oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (co do velikosti, stavu, polohy, vybavení, stáří atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (např. vztahy majetkové, rodinné nebo jiné vztahy mezi prodávajícím a kupujícím), ani vliv zvláštní obliby (tím se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim). Obvyklou cenu nelze žádným exaktním způsobem vypočítat. Zjištění její hodnoty je vysoce odborným odhadem, který vychází jak ze zjištění pomocných hodnot, tak ze znalosti regionálního trhu s nemovitostmi. Pro tento konkrétní případ je pro stanovení obvyklé ceny nájemného bytu použita metoda srovnávací hodnoty. - metoda srovnávací hodnoty – je výsledkem vyhodnocení prodejních (nájemních) cen nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí, stavem, stářím a umístěním, nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných. Toto porovnání vychází z průzkumu trhu s nemovitostmi v daném místě a čase, z nabídek realitních kanceláří, z tiskovin a inzerce obchodu s nemovitostmi, z internetu, vyhodnocení poptávky a nabídky v dané lokalitě, databáze cen apod. Na databázi internetu seznam. reality nebyla nalezena ke dni ocenění pro obec Čeperka žádná nabídka k pronájmu bytů. V okolí do 5 km od obce Čeperka bylo nalezeno na seznam.reality.cz celkem10 nabídek k pronájmu bytů velikostí 2+KK až 3+1 v cenách od 6.000,-- Kč (2+KK, 60 m2, Staré Ždánice, osobní vlastnictví) až do 10.000,-- Kč (2+1, 70 m2, Sezemice, osobní vlastnictví). Průměrná cena z nalezených nabídek činí 7.400,-- Kč/měsíčně. Nabídky realitních kanceláří je nutno brát s rezervou. Většina skutečně realizovaných sjednaných pronájmů je o 10 až 25 % nižší než nabídkové ceny. Průměrná nabídková cena je upravena koeficientem zdroje informace ve výši 0,90 = 6.660,-Kč/měs.
– 16 – Výše pronájmu závisí na poloze nemovitosti v obci a v budově, velikosti obytného prostoru (užitné plochy), konstrukčnímu řešení, stáří a vybavení objektu, na dostupnosti budovy v obci, dosahu okresního či spádového města, občanské vybavenosti, vybavenosti pozemku inž. sítěmi, vzhledu okolí, příslušenství nemovitosti a.j. Pro tento konkrétní případ s přihlédnutím k místním podmínkám, poloze nemovitosti, velikosti obytného prostoru a vybavení nemovitosti byt 3 + 1 ve 2 NP rodinného domku, klidná poloha, zděná stavba, příslušenství, upravené okolí. Parkování u domu. Poloha nedaleko centra obce, občanská vybavenost v obci, veřejné zpevněné komunikace. Pardubice a Hradec Králové cca 15 minut autem – je uvažováno obvyklé čisté nájemné za pronájem ve výši průměrné upravené ceny násobené koeficientem polohy ve výši 0,95, koeficientem vybavení ve výši 1,05, porovnáním s nalezenými srovnávacími nemovitostmi, tj. 5.920,-- x 0,95 x 1,00 = cca 6.600,-- Kč/ měsíčně. 2. Obecně k oceňování práv věcných břemen podle zákona č. 151/1997 Sb.: § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: § 18 Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. 1) Právo odpovídající věcnému břemenu (18) se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2) Ocenění podle odstavce 1) se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3) Roční užitek podle odstavců 1) a 2) se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. 6) Právo, zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1) až 5).
3. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům Dle §18, Zák. 151/97Sb.: 3.1. Výpočet ceny věcného břemene. Užívání bytu velikosti 3+1, v rodinném domě č.p. 230 s příslušenstvím, k.ú. a obec Čeperka, okres Pardubice. a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby: Nájemné obvyklé dosažitelné za nemovitost – byt Nájemné roční dosažitelné Náklady povinného – údržba, opravy, provoz nemovitosti, 0,5 % z RC 2.869.000,-Nájemné roční celkem ( = roční užitek)
Kč/měs
6.600,--
12 x
Kč
79.200,--
N
Kč/rok Kč
- 14.345,-64.855,--
Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku.
– 17 – b) Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy ? Výše ročního užitku ze smlouvy Je roční užitek dle smlouvy o více než 1/3 nižší než cena obvyklá? Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet Počet let užívání práva – na doživotí Cena věcného břemene dle z. 151/97 Sb.
§18 odst.4 Cvb
Kč Kč
Ne X X
Kč Násobe k Kč
64.855,-10 648.550,--
Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 64 855,– Kč Doba trvání věcného břemene: na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) 64 855,– Kč × 10 = 648 550,– Kč Hodnota věcného břemene:
=
–648 550,– Kč
c.2) Věcné břemeno užívání pozemků – § 18 zákona č. 151/97 Sb. 1. Zřízení věcného břemene : Vymezení obsahu:
k dispozici byla smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 1.4.2005:
„Článek II smlouvy “: „Jaroslav Hřebíček a Martin Hřebíček (jako osoby povinné z této smlouvy) zřizují touto smlouvou ve prospěch paní Ivanky Petrusové (jako osoby oprávněné z této smlouvy) právo bezplatného doživotního užívání bytu v 2. nadzemním podlaží domu č.p. 230 v Čeperce touto smlouvou převáděného, který sestává z kuchyně, třech pokojů, předsíně, koupelny, WC, včetně práva společně užívat společně přístupné prostory domu, vedlejší stavby, dvůr a zahradu, vše jako právo odpovídající věcnému břemenu nemovitostí v článku I. uvedených. Toto právo odpovídající věcnému břemenu se zřizuje bezplatně.“ Vymezení rozsahu: dle článku I smlouvy : Pozemky st.p.č. 273 – zast. plocha, dům č.p. 230, st.p.č. 367 – zast. plocha, kolna, p.p.č. 235/2 a 235/5 – zahrady a pozemek p.č. 235/6 – ost. plocha, ost. komunikace, s příslušenstvím vše v obci a kat. území Čeperka, LV č. 558. Celková výměra pozemků 1542 m2. Váže se:
Věcné břemeno zřízeno ve prospěch fyzické osoby: Ivanka Petrusová, Vrchlického 230, 533 45 Čeperka, r.č. 486007/014
Délka trvání: Váže se na doživotí. Roční užitek: ve smlouvě není stanoven. Věcné břemeno je zřízeno bezplatně. Cena věcného břemene ani roční užitek nelze zjistit. Proto se věcné břemeno ocení dle § 18 odst. 5) zák. č. 151/97 Sb., jednotně částkou 10.000,-- Kč.
– 18 – 2. Obecně k oceňování práv věcných břemen podle zákona č. 151/1997 Sb.: § 18 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: § 18 Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům. 1) Právo odpovídající věcnému břemenu (18) se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2) Ocenění podle odstavce 1) se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3) Roční užitek podle odstavců 1) a 2) se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. 6) Právo, zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemenu, se oceňuje podle odstavců 1) až 5).
3. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům Dle §18, Zák. 151/97Sb.: 3.1. Výpočet ceny věcného břemene. Užívání pozemků st.p.č. 273, st.p.č. 367, p.p.č. 235/2, 235/5 a 235/6 s příslušenstvím, k.ú. a obec Čeperka, okres Pardubice. Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy ? Výše ročního užitku ze smlouvy Je roční užitek dle smlouvy o více než 1/3 nižší než cena obvyklá? Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet Počet let užívání práva – na doživotí Cena věcného břemene dle z. 151/97 Sb.
Kč Kč
Ne nelze stanovit X
§18 odst.5
Kč Kč
x 10.000,--
Cvb
Kč
10.000,--
Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč Hodnota věcného břemene:
a) Věcná břemena celkem 1) Věcné břemeno doživotního bydlení 2) Věcné břemeno užívání pozemků Cena věcných břemen činí: Cena po zaokrouhlení:
=
–10 000,– Kč
–648 550,– –10 000,– –658 550,– –658 550,–
Kč Kč Kč Kč
– 19 –
d) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru seznamreality.cz v současné době. V obci Čeperka bylo nalezeno 5 nabídek k prodeji rodinných domů, s nabídkovými cenami od 2.272.000,-- Kč (Čeperka – novostavba, RD 4+1, samostatný, 1 NP, podkroví, dřevostavba, pozemek cca 450 m2, užitná plocha 123 m2, zast. plocha 77 m2 ) až do 4.669.000,-- Kč (Čeperka – Fučíkova ul., novostavba RD 5 + 1, samostatný, 1 NP, podkroví, zcela podsklepeno, pozemek 587 m2, zast. pl. 116 m2, už. plocha 275 m2 , IS – voda, el., kanalizace, zahrada s krytým bazénem). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 30 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost – Čeperka, okr. Pardubice, vesnická lokalita zástavby RD. Rodinný dům, průměrná údržba, samostatný RD, 2 NP, nepodsklepeno, dva byty 3+1, kolna, sklad, standardní vybavení a materiály. Pozemky celkem 2174 m2, zast. plocha RD 180 m2, zahrada 1529 m2, ostatní plocha 632 m2, užitná plocha cca 204 m2 (75% ze zast. plochy obytných podlaží), situování cca 500 m od centra obce, zpevněné komunikace, pozemky rovinné, upravené, oplocené, průměrně udržované, IS voda, elektro, podtlaková kanalizace, horkovod. Studna. Celkově průměrný technický stav. Objekt je v současnosti běžně užíván. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí.
– 20 – Seznam porovnávaných objektů:
Čeperka – Fučíkova ul., RD 3+1, samostatný, typ Okal, 1NP, zcela podsklepený, sklonitá střecha bez podkroví, celková plocha pozemku 790 m2, zast. plocha 104 m2, už. plocha 150 m2,v nemovitosti je nová koupelna se sprchovým koutem, nové rozvody vody a odpadu. V suterénu domu je kotelna, uhelna, koupelna, prádelna, sklep, dílna a garáž, podlahová plocha bytu 80 m2. Dům je na podezděném suterénu, typ Okal rok výstavby 1991. Inženýrské sítě v místě. Nabídková cena. Nabídková cena 2 620 000,– Kč (VC): Množství (M): 150,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kpozemek: 1,20 Kzdroj info: 0,80 Kgaráž: 0,95 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 15 929,60 Kč Váha (V): 1,0
– 21 –
Čeperka – RD 5 + 1, samostatný, zděný, novostavba, suterén se třemi místnostmi samostatně přístupný zvenku, 1 NP, sklonitá střecha, podkroví, zast. plocha 116 m2, užitná plocha cca 275 m2, zahrada 587 m2, v prvním patře zádveří, chodba, 1 pokoj, koupelna s WC a sprchovým koutem, kuchyně a obývák a technická místnost. Schodiště vedoucí do 1. patra je obložena masivním dřevem. V 1. patře 3 obytné místnosti, koupelna s rohovou vanou a WC. Suterén domu je možné využít jako prostory k bydlení či podnikání s vlastním vchodem. Na zahradě zahradní jezírko s altánem, krytý bazén 8x4m, pergola se zahradním krbem. Obec je výborně dostupná do Hradce králové, Pardubic, ale i Prahy (D11). V obci MŠ i ZŠ. Nabídková cena. Nabídková cena 4 669 000,– Kč (VC): Množství (M): 275,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybavení: 0,90 Kpozemek: 1,25 Kzdroj info: 0,80 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 15 280,36 Kč Váha (V): 1,0
– 22 –
Opatovice nad Labem – samostatný RD, 2 x 2 + 1, 1 NP, sklonitá střecha, podkroví, zděný, pozemek celkem 991 m2, zast. plocha 491 m2, už. plocha 250 m2, po rekonstrukci,V RD se nachází 2 bytové jednotky 2+1, každá se samostatným vchodem. Nové podlahy, plastová okna, nové rozvody el. v Cu, vody v PPR, kuchyně na míru, koupelny, střechy: kompletně nová střešní krytina Bramac, vytápění plynem kotel Protherm, možnost krbových kamen, nové komíny, možnost dobudování půdní vestavby, podlahy lino(beton), dlažba. RD je napojen na kanalizaci, vlastní studna, možnost městské vody. RD je částečně podsklepený. Nabídková cena. Nabídková cena 4 299 999,– Kč (VC): Množství (M): 250,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybavení: 0,90 Kpozemek: 1,15 Kzdroj info: 0,80 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 13 529,52 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybavení × Kpozemek × Kzdroj info × Kgaráž × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
13 529,52 Kč 14 913,16 Kč 15 929,60 Kč
14 900,– Kč × 204,00 m2 už. plochy = 3 039 600,– Kč
– 23 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Celková stagnace na trhu nemovitostí, pokles cen, nabídka převyšuje poptávku. Hodnota věcného břemene je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá – obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty nemovitosti, neboť tato se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Od této hodnoty je odečtena hodnota věcného břemene. Cena věcných břemen Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
–658 550,– 1 531 050,– 1 706 590,– 3 237 640,– 3 039 600,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá cena nemovitosti – RD č.p. 230 s přísl. a pozemky, k.ú a obec Čeperka, okr. Pardubice – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
2 300 000,– Kč Cena slovy: dvamilionytřistatisíc Kč
V Úvalech dne 27.6.2011
V Úvalech dne 27.6.2011 Přílohy:
1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 2x 4. Smlouva o zřízení věcného břemene 5. Fotodokumentace
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
– 24 – Fotodokumentace: RD č.p. 230 s přísl. a pozemky, k.ú. a obec Čeperka, okres Pardubice
Celkový pohled na dům
Přístavba domu
Vedlejší stavby ve dvoře za domem
Samostatný pozemek p.č. 238/5
