Znalecký posudek číslo 2856 / 056 -16 OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI – jednotky bytu pro účely dobrovolné dražby
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Jednotka - byt s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku ul. Gogolova č.p.921, č.o.6, 736 01 Havířov, Město
Katastrální údaje:
Okres Karviná, obec Havířov, k.ú. Havířov-město, ČSÚ 637556; LV 2624, 1875 Byt č.921/13 s příslušenstvím a podílem pozemku p.č.901
VLASTNÍK:
Kalanaš Petr r.č.810308/5188 ul. Lumírova 521/24, 700 30 Ostrava, Výškovice
ÚČEL OCENĚNÍ:
Dobrovolná dražba dle zák. č. 26/2000 Sb., účinného od 08.05.2000.
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem DIČ
Telefon
28741552 ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
e-mail
IČ
Znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.5.1992 čj.: Spr. 1974/92 Na Fojtství 4/1443, Havířov – Město, 736 01
DIČ
64593398
Telefon
596 810 762
Datum místního šetření: 11 A 4
k.stupka@dražbyprost.cz
Ing. Pavel Polák
Adresa zhotovitele:
Počet stran:
Fax
732 717 020
29.03.2016 Počet příloh:
3 A4
602 722 452
Fax
e-mail
596 312 435
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
30.03.2016 Vyhotovení číslo:
123
2
A. NÁLEZ STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav stavby
stavba dokončena v r. 1959 novostavba
Dům Počet podlaží celkem:
6
z toho podzemní:
Počet garáží:
0
Počet provozních jednotek:
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat. vlivy okolí:
zděné bydlení centrum voda MHD dálnice/I.tř
Požadavky objednatele PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
betonové pronájem kraj obce kanalizace železnice železniční tr.
1
montované podnikání bytová zóna plyn autobus podnik/trafo
změna stavby v r. ..... udržovaná průměrně
z toho nadzemní: 0
5
zateplení v r.2010 neudržovaná
Počet bytů :
Celkový počet jednotek:
kovové bydl. a podnik. průmysl. zóna elektro dálnice/sil. I.tř letiště
dřevěné část.obsazen nákup. zóna telefon sil. II/III. tř zápl. oblast
14 14
jiné volný objekt mimo obec zpev. příjezd jiné
Ocenit dle zásad dobrovolné dražby, dle zák. č. 26/2000 Sb., účinného od 08.05.2000 velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 - 12 měs.
obtížná nad 1 rok
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jedná se o byt s příslušenstvím v typovém panelovém domě. Byt je v osobním vlastnictví, umístěný ve 3.NP. Dům je běžně udržován, v roce 2010 zateplen, vyměněny okna za plastová, nový slaboproud – zvonky a vstupní dveře. Byt je ve špatném technickém stavu, chybějící vybavení, neuživatelný stav. Dílčí stavební úpravy z nedávné doby spíše snížily užitné vlastnosti bytu. Chybí kuchyňská linka, vestavěné skříně jak šatní, tak spížní, vodovodní baterie v koupelně i kuchyni. Původní umakartové bytové jádro je obloženo SDK, v koupelně obloženo ker. obklady. Umístěním nadměrné vany do původní koupelny je její užívání velmi omezeno. Proběhlá částečná rekonstrukce rozvodů nn elektro je v nevyhovujícím technickém stavu, rozvody v lištách na povrchu, nelze bezpečně užívat. Teprve po nezbytných stavebních úpravách bude možno byt pro standardní rodinné bydlení užívat Občanská vybavenost v okolí je úplná, veškeré inž. sítě jsou přivedeny do domu a bytu. Příjezd k domu je po veřejné místní komunikaci ul. Gogolova s omezenou možností parkování. Pozemek p.č.901 je v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytů. Právní forma hospodaření SVJ – Společenství Gogolova 6.
Situace Přehled oceňovaných jednotek a pozemků Přehled podkladů
Charakteristika obce
• Bytová jednotka č.921/8 ve 3 NP v bytovém domě č.p.921 na p.č.901 a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku v rozsahu 671/10000 Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí - dům, pozemek LV č. 1875 vyhotoven ČÚZaK-SCD, dálkovým přístupem dne 14.12.2015. 1.2 Výpis z katastru nemovitostí - byt LV 2624 vyhotoven ČÚZaK-SCD, dálkovým přístupem dne 14.12.2015 (viz přílohu). 1.5 Kopie KM Vyhotovena ČÚZaK-SCD, dálkovým přístupem dne 29.03.2016 (viz přílohu). 1.6 Stavebně právní dokumentace 1.5.1 Kolaudační rozhodnutí MNV Havířov z roku 1959. 1.7 Výkresová dokumentace Typové podklady T 06, Stavoprojekt Ostrava. 1.7 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a měřením nemovitosti bylo provedeno dne 29.03.2016 za účasti zástupce RK Sting Ing. Zwyrtkové. Druh obce: Správní funkce obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy:
statutární město obec III 75 049 v místě střední, VŠ
3
Poloha nemovitosti
Nemovitost obsazena
Poštovní úřad: v místě Obecní úřad: v místě Stavební úřad: v místě Kulturní zařízení: základní Sportovní zařízení: veškeré Struktura zaměstnanosti: podprůměr Životní prostředí: průměr Poptávka nemovitostí: průměr Hotely ap.: ano Územní plán: zpracován bez nepřiměřených rizik Poloha k centru: bytová zóna Vzdálenost k nádraží ČD: 2,5 km Vzdálenost k autobusovému nádraží: 300 m Vzdálenost k zastávce MHD: 100 m Dopravní podmínky: nadprůměrné Konfigurace terénu: rovina Převládající zástavba: bytové domy Parkovací možnosti: omezené blízko objektu Obyvatelstvo v okolí: průměr Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: vodovod, elektro, kanalizace, zemní plyn, dálkové topení, Telefon, data: zavedeny do domu Členy společenství vlastníků jednotek.
Popis jednotlivých staveb Obytný dům č.p.921, byt č.j.921/8 Základní popis Jedná se dům obdélníkového půdorysu, střední sekce čtyř domů. Objekt je plně podsklepený, s 5ti nadzemními podlažími. Střecha je plochá. Dům je umístěn na pozemku p.č.901. Druh stavby - účel využití Obytná - bytový dům Dokumentace Projektová dokumentace typová. Způsob užívání V 1.PP jsou sklepy a společné prostory, v 1. NP jsou 2 byty, ve 2.NP až 5.NP jsou vždy 3 byty. Oceňovaný byt 2+1se nachází v 3.NP. Popis tech. stavu stavby Stáří: 1959 - 2016 = 57 let, životnost objektu stanovuji na 80 let. Celkový technický stav domu, vzhledem ke stáří a prováděné údržbě je průměrný. Závady jednotlivých konstrukcí a vybavení bytu viz. komentář.
Pozemky Základní popis pozemku
p.č.901 ... 210 m2 … zastavěná plocha a nádvoří (podíl 671/1000), zastavěn obytným domem
Trvalé porosty
Nejsou, neoceňují se.
Věcná břemena
Nejsou.
B. POSUDEK 0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obecnou (= obvyklou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
4 služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
0.1
Použité předpisy, literatura a další podklady
0.1.1
Předpisy a metodiky pro ocenění
− Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. − Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
0.1.2
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
0.1.3
Literatura
[1]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001
[2]
BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2015.
1.
Posudek
1.1 1.1.1
Popis domu a jednotky Popis celkový V současné době nejsou prováděny žádné stavební práce na budově a jednotce.
Objekt Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaží Počet nadzemních podlaží Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Výtah
Řadový, střední sekce Obdélníkový Podsklepený 1 5 Základové pasy Izolace provedeny, vodorovné, svislé Montované z plošných dílců Rovná, plochá, jednoplášťová Modifikovaný asfaltový pás. Z poplastovaného plechu Povrchová úprava panelů – nástřik, dodatečný ETICS Mozaiková omítka Proveden Není
5
1.1.2
Popis jednotlivých podlaží
Popis vybavení 1.PP (1. podzemní podlaží - sklepy, suterén) Konstrukce a vybavení Zdivo Stropy Vnitřní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Výčet místností podlaží
Popis Montované, plošné S rovným podhledem, betonové Jednovrstvá Nejsou Betonové, teraco Dřevěné Plastová Obytné místnosti nejsou Betonová mazanina Světelná , jističe Studené, teplé Dálkový rozvod CZT Provedena, zemní plyn Provedena V podlaží kuchyně není V podlaží není V podlaží není Není Schodiště, sklepní místnosti, společné prostory
Popis vybavení 1.NP - 5. NP a bytové jednotky Konstrukce a vybavení Zdivo Stropy Vnitřní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Výčet místností podlaží
1.1.3
Popis Montované z prefa dílců, plošné S rovným podhledem, ŽB Vápenné hladké štukové Pouze povrch jádra Betonové, teraco Dřevěné, hladké Plastová, dvojsklo Vlýsky Keramická dlažba ÚT, dálkové CZT, radiátory ocelové Světelná Studené a teplé Dálkový rozvod CZT Provedena v kuchyni Z koupelny, WC, kuchyně Není Koupelna - vana, umývadlo Splachovací Není schodiště, byty
Stáří a technický stav objektu
Původní část: Užívání od roku Provedené úpravy / rok
1.1.4
1959 Běžná údržba domu / 2010 zateplení
Zjištění typu objektu a způsobu ocenění
1.1.4.1
Zjištění charakteru pro ocenění porovnávacím způsobem
Jedná se o dům se o budovu typu J – dům vícebytový typový. Dům splňuje podmínky § 3 odst.1 písm. a/ bod 1 zákona. Nadpoloviční část ploch je užívána a k datu ocenění pro bydlení.
6 Výměra bytu
Plocha místnosti, prostoru (m2)
Koef.
Plocha po krácení (m2)
13,95 18,70 8,00 7,60 1,95 1,20 2,70 2,20 celkem
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 m2
13,95 18,70 8,00 7,60 1,95 1,20 2,70 1,76 55,86
Pokoj 1 Pokoj 2 Předsíň Kuchyň Koupelna WC Lodžie Sklepní místnost Výměra
1.2
Ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální bazická metoda - metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková tržní cena (za m3 obestavěného prostoru, za m2 zastavěné plochy, podlahové plochy, užitkové plochy hrubé a čisté). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Tato jednotkové cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom indexem oceňovaného objektu obdobně získaným přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. K porovnání byly použity následující objekty v cenách vč. podílu na domě a pozemků : Zjištění ceny přímým porovnáním bytů Č.
Lokalita
Oceň. objekt (1) 1
Havířov, Město, Gogolova 921/6 (2) Havířov, Podlesí, Družstevnická Havířov, Město, Želivského Havířov, Podlesí, E. Holuba Havířov, Město, Žákovská Havířov, Město, Gogolova 921/6
2 3 4 5
velikost bytu (m2) 55,86
Způsob užívání vlastnictví
(3) 58
(4) vlastnictví
54
dtto
56
dtto
57
dtto
58,03
dtto
Vlastnosti panelový dům zateplený, 3.NP, byt po nevhodných opravách, chybí vybavení, všechny sítě, byt 1 + 2 (5) panelový dům zateplený, 7.NP, byt po rekonstrukci, všechny sítě, výtah, byt 1 + 2 panelový dům zateplený, 4.NP, byt po drobných opravách, všechny sítě, byt 1 + 2 panelový dům zateplený, 2.NP, byt po drobných opravách, všechny sítě, byt 1 + 2 panelový dům zateplený, 3.NP, byt v původním stavu, všechny sítě, byt 1 + 2 panelový dům zateplený, 5.NP, byt po rekonstrukci, všechny sítě, byt 1 + 2, 921/13
7 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Kč celkem
Kč / m2
Koef. redukce na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny Kč / m2
K1
K2
poloha domu zatep lení
velikost bytu
K3
K4
K5
K6
dispo stav a jiné úvaha zice, vyba- (např. znalce, umíst vení obyvate náklady ění v bytu lstvo, na domě parková uvedení ní) do užívání
KC (1-4)
Cena oceň objektu
.
Kč / m2
(1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) 1 650 000 11 207 0,95 10 647 1,00 1,00 0,98 1,10 1,00 1,05 1,13 2 540 000 10 000 1,00 10 000 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,05 1,16 3 550 000 9 821 1,00 9 821 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,05 1,16 4 600 000 10 526 0,95 10 000 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1,01 1,03 5 580 000 9 995 1,00 9 995 1,00 1,00 0,98 1,10 1,00 1,03 1,11 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m2 Minimum Kč / m2 Maximum Kč / m2 Výměra oceňovaného pozemku m2 Celkem cena bytu - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Odhad podle metodiky ABN Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na byt v domě K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
(16) 9 422 8 621 8 466 9 709 9 005 9 045 8 466 9 709 56 505 231 472 911 542 345 494 820
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Kalibrace: Koeficient K1-K6 vyjadřuje, kolikrát je v daném kritériu srovnávací objekt cenově lepší než oceňovaný. Bude-li srovnávací lepší, bude K >1 Bude-li srovnávací horší, bude K< 1
2.
Rekapitulace
Bytová jednotka č. 921/8 Cena zjištěná porovnávacím způsobem Cena zjištěná dle metodiky ABN-SITC Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena 505 000,00 Kč 495 000,00 Kč 500 000,00 Kč
Slovy : pětsettisíc korunčeských Posouzení dle zák. 26/2000 Sb.: Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, nájem bytu a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje. aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Jsou pouze zástavní práva a exekuce. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nebyly zjištěny při místním šetření.
9
10
11
4.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě čj. Spr. 1974/92 ze dne 12.5.1992 pro základní obor: 1) ekonomika, 2) stavebnictví, odvětví: 1) ceny a odhady nemovitostí, 2) stavby obytné Znalecký posudek je zapsán pod č.2856-034/16 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 2016017.
V Havířově dne 30.03.2016 Ing. Pavel Polák Na Fojtství 4/1443 736 01 Havířov – Město tel. 596 810 762 602 722 452
[email protected]
