-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7108/37-2016 o ceně nemovitosti – bytové jednotky č. 576/8 v bytovém domě čp. 576 v k.ú. Prachatice, obec Prachatice, okres Prachatice, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 29.06.2016 pod čj. 040Ex 108/15-81
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 11.08.2016
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) Prohlášení vlastníka h) sdělení firmy Garant Prachatice s.r.o. ch) realitní servery + informace místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 03.08.2016, povinný se nedostavil. Do bytu nebyl umožněn přístup, byly získány informace od vlastníků sousedních bytů, byt údajně není trvale užíván. Po dohodě se zástupcem exekutora je ocenění provedeno dle dostupných podkladů tzv. zvenčí.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 03.08.2016.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 3938, katastrální území Prachatice, obec Prachatice, Okresní úřad Prachatice.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Pročka Jaroslav, narozen 13.07.1965 bytem: Prachatice II, Černohorská 576 (na adrese se nezdržuje)
2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 3695, katastrální území Prachatice, obec Prachatice, Okresní úřad Prachatice.
Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Pročka Jaroslav, narozen 13.07.1965 – podíl ve výši 3115/41750
3. Dle předložených podkladů byla budova vybudována v roce 1971. V dalších letech realizovány stavební úpravy, poslední na budově v období před 5-10 lety (krytina, fasáda, okna), v bytě původní stav včetně dožilých původních dřevěných oken.
4. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Bytová jednotka č. 576/8 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 3115/41750
-4-
5. Popis:
Nemovitost je situována v západní části města s počtem obyvatel 11 139, v prostoru obytné zástavby – bytové a rodinné domy. Objekt je volně stojící, na mírně svažitém pozemku, přímo přístupen z Černohorské ulice. Jde o stabilizované území, místně zvané „Pod Černou Horou“, plně zainvestované. Oceňovaná nemovitost je na veškeré sítě napojena, od centra historického města vzdálena 500 m.
a)
Bytová jednotka č. 576/8
Budova je obdélníkového půdorysu, o třech nadzemních podlažích, se suterénem, s podkrovím, obsahuje celkem 8 bytů. Oceňovaný byt se nalézá v 1.NP, jde o byt 1+1 s příslušenstvím.
Dispoziční řešení: Kuchyň 7.30 m2, pokoj 17.90 m2, koupelna 1.57 m2, WC 0.92 m2, komora 3.46 m2 – celková podlahová plocha činí 31.15 m2.
Konstrukční řešení: Objekt je klasicky vyzděn, s hydroizolací, založen na betonových základech, stropy nespalné. Střecha sedlová, krytina ze šablon obnovena včetně klempířských prvků, fasáda břizolitová. Okna dožilá dřevěná původní, dveře hladké a náplňové, podlahy PVC podlahovina, keramická dlažba. Sociální zařízení podstandardní původní, kuchyň s linkou, ohřev TÚV el. boilerem. Vytápění ústřední, teplovodní, centrální.
Technický stav: Budovy je velmi dobrý, jsou patrny vložené investice. Stav bytu dle údajů od vlastníků sousedních nemovitostí zanedbaný, zchátralý, dlouhodobě neužíván.
-5-
b)
Pozemek
Plně zainvestovaný, mírně svažitý, přístupen z veřejné komunikace.
č.parcely stp. čk. 1166
Výměra v m2 171
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6-
Výpočet věcné hodnoty
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení.
a) Stavba
Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečné pořizovací porovnatelné ceny obytných budov, přepočtené na 1 m2 podlahové plochy, která v lokalitě činí 25 800,- Kč/m2.
Reprodukční cena:
31.15 m2 x 25 800,- Kč/m2 = 803 670,- Kč
Opotřebení při stáří 45 let činí 45 % - tj. 361 652,- Kč.
Časová cena činí 442 018,- Kč.
b) Pozemek
Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 580,- Kč/m2.
Výpočet: 171 m2 x 580,- Kč/m2 = 99 180,- Kč
Podíl ve výši 3115/41750 činí 7 400,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 3938 a 3695 v k.ú. Prachatice činí zaokrouhleně 449 420,- Kč.
-7-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované, skutečně dosažené prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti – byty.
Dle zjištěných prodejů menších bytů ve městě na základě informací realitních kanceláří:
Lokalita Prachatice Prachatice Prachatice Prachatice
Nabídkové ceny 950 000 710 000 480 000 520 000
Podlahová plocha 66 58 36 33
Průměr za m2
Koeficienty
14 394 12 241 13 333 15 758
1,15 1,10 0,95 1,00
Z toho vyplývá průměrná cena 14 610,- Kč/m2.
Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích.
Výpočet 31,15 m2 x 14 610,- Kč/m2 = 455 102,- Kč
Prodejnost: 455 102 x 0,90 = 409 592,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 3938 a 3695 v k.ú. Prachatice činí zaokrouhleně 409 600,- Kč.
Srovnávací cena 16 553 13 465 12 663 15 758
-8-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy se v nabídkách realitních kanceláří téměř žádné menší byty ve městě nevyskytují, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 3938 a 3695 v k.ú. Prachatice činí 409 600,- Kč.
Slovy: Čtyřistadevěttisícšestsetkorunčeských
Pozn.:
Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 11.08.2016
-9-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7108/37-2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 11.08.2016
-10-
