-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 7062/96-2015 o ceně nemovitosti – stavební parcely čk. 3/6 se stavbou rodinného domu čp. 93, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 874 v k.ú. Byňov, obec Nové Hrady, okres České Budějovice
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 23.09.2015 pod čj. 040Ex 5057/10-38
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních.
V Trutnově dne 12.11.2015
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění:
a) výpis z katastru nemovitostí + informace o parcele b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) realitní servery a údaje místních realitních kanceláří
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 04.11.2015, byla přítomna povinná, která umožnila prohlídku a zaměření objektu. Při místním šetření sdělila, že v posledním roce zrealizované stavební úpravy na domku (obnova krytiny, oken a započata fasáda) financoval její příbuzný. Žádné doklady nepředložila, na současnou obvyklou cenu nemá tato okolnost vliv.
Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 04.11.2015.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 874, katastrální území Byňov, obec Nové Hrady, okres České Budějovice, pod čp. 93.
-3-
Vlastník: individuální vlastnictví Vlnatá Jaroslava, narozena 12.04.1972
Objekt je vybudován na stp. čk. 3/6 o výměře 70 m2. Další pozemky včetně přístupu jsou jiného vlastníka.
2. Dle zjištěných podkladů byl objekt vybudován před 42 lety. V posledním roce byla obnovena krytina včetně klempířských prvků, okna plastová (nedokončeny stavební úpravy) a započato s fasádou.
3. Výčet oceňovaných nemovitostí:
a) Rodinný dům čp. 93 na stp. čk. 3/6 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemek čk. 3/6
-4-
4. Popis:
Nemovitost je situována ve střední, zastavěné části osady Byňov, která je součástí města Nové Hrady, které jsou vzdáleny 5 km jižně, mají 2 591 obyvatel, nejsou stavebně srostlé. V Byňově je autobusová zastávka, železnice, v sousedství oceňované nemovitosti se nalézají zemědělské objekty. Území je částečně zainvestované, objekt napojen na el. síť a veřejný vodovod, splaškové vody svedeny do jímky, pozemek rovinatý.
a)
Rodinný dům čp. 93
Stavba vybudována formou dvoudomku, oceňována je jeho východní polovina na samostatné stavební parcele, s vlastními přípojkami. K domku je užívána kolna na sousední cizí parcele čk. 2654, není předmětem ocenění. Stavba přízemní, zčásti podsklepena, zčásti podkroví, přístupna přes přízemní vchodovou verandu při štítu domku. Obsahuje jednu bytovou jednotku 1+3 s příslušenstvím, v 1.PP se nalézá kotelna a sklep.
Dispoziční řešení: 1.PP – kotelna, sklep, sklad paliva 1.NP – veranda, předsíň, kuchyň 6.50 m2, koupelna 4.60 m2, komora 1.10 m2, WC 1.20 m2, pokoj 20.00 m2, ložnice 12.40 m2 Podkroví – pokoj 12.80 m2 Celková užitná plocha činí 91.00 m2, obytná plocha činí 58.60 m2.
Konstrukční řešení: Objekt v suterénní části vyzděn, s dožilými hydroizolacemi, strop nespalný, v nadzemní části se jedná o montovaný (sendvičový) objekt z panelů na bázi dřeva, s asbestovými deskami plošnými, rovněž i stěny v podkroví. Střecha sedlová, krytina obnovena z asfalt. šindele, klempířské prvky, započato s obkladem fasády zateplovacím systémem – nedokončeno. Okna plastová, dveře náplňové, podlahy parkety a keramická dlažba. V kuchyni uhelný sporák, dřez, v koupelně vana bez obkladů a umyvadlo, WC splachovací s keramickým obkladem. Vytápění ústřední, teplovodní, kotel na uhlí, ohřev TÚV el. boilerem.
Technický stav: Svědčí o dlouhodobě zanedbané údržbě a chátrání, v posledním období realizované stavební úpravy zlepšily jeho parametry, ale nejsou dokončeny (fasáda, začištění oken), navíc nadstřešní komín ve špatném stavu - nebyl opraven při obnově krytiny. Další prvky původní, podstandardní (podlahy, vybavení kuchyně a koupelny, vytápění). Hlavní závadou je provedení stěn a stropů z asbestových desek.
-5-
Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 8,50x2,30 = 19,55 m2 1.NP 8,50x7,10+1,40x3,40 = 65,11 m2 Zastř. 8,50x7,10 = 60,35 m2
Obestavěný prostor: 19,55x2,10+60,35x3,20+60,35x4,00/2,00+4,76x3,00 = 369,16 m3
b)
Součásti a příslušenství
Spočívají v přípojkách inženýrských sítí a jímce, kolna a oplocení na vedlejším pozemku jiného vlastníka – Města Nové Hrady.
c)
Pozemek
Přístupen z veřejné zpevněné komunikace přes pp. čk. 37/1 jiného vlastníka, zčásti zainvestované území, pozemek rovinatý.
č.parcely stp. čk. 3/6
Výměra v m2 70
-6-
C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Výpočet věcné hodnoty
STAVBY
Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace „Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku“, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2014. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu České Budějovice, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7-
a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru
Stavba
KSD
Rodinný dům čp. 93
462111
ZC Kč/ m3
4 920
KTP
KV
KI
Výchozí cena Kč/m3
0,61 0,82 0,50
2 460
Reprodukční Cena v Kč
Časová cena v Kč
kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti
Stavba
Rodinný dům čp. 93
Obestavěný prostor
369
Výchozí cena Kč/m3
2 460
907 740
% opotř.
52
435 715
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ
Oceňují se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2% z časové ceny.
Výpočet: 435 715 x 2 % = 8 714,- Kč
-8-
POZEMEK
Obvyklá cena stavebních pozemků v místě činí průměrně 240,- Kč/m2.
Výpočet: 70 m2 x 240,- Kč/m2 = 16 800,- Kč
Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 874 v k.ú. Byňov činí zaokrouhleně 461 230,- Kč.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
V širší lokalitě města Nové Hrady a okolí se sice zobchodovalo několik nemovitostí v posledním roce, ale nepodařilo se zjistit jejich technické parametry na porovnání.
Z toho důvodu použito informací z nabízených nemovitostí realitního serveru S-reality a Reality CZ, jejich nabídkové ceny jsou upraveny v závislosti na podlahové ploše, velikosti, technickém stavu, výměře pozemků – vzhledem k oceňované nemovitosti.
Jejich zprůměrovaná cena je v závěru upravena koeficientem 0.80 vystihující reálnou prodejnost.
-9-
Dle nabídek jde o následující nemovitosti:
Lokalita
Nabídková cena
Kamenný Újezd Ločenice Olešnice – Buková Jílovice
599 000 1 100 000 691 000 630 000
Koeficient vybavení polohy 0,82 0,71 0,85 0,80
Srovnatelná cena a 491 180 781 000 587 350 504 000
Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 590 882,- Kč
Tyto ceny obsahují pozemky včetně součástí a příslušenství.
Prodejnost: 590 882 x 0,80 = 472 706,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 874 v k.ú. Byňov činí zaokrouhleně 472 700,- Kč.
-10-
Stanovení návrhu obvyklé ceny
Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kde je v lokalitě převis nabídek nad poptávkou, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny.
Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 874 v k.ú. Byňov činí 472 700,- Kč.
Slovy: Čtyřistasedmdesátdvatisícesedmsetkorunčeských
Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí.
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí „obvyklé ceny“ uvedené v § 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu.
V Trutnově dne 12.11.2015
-11-
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika – odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7062/96-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 12.11.2015
-12-
