Netspar nea papers. Marc de Graaf en Jan Rouwendal. Mijn pensioen staat als een huis

(VU Amsterdam) de stelling dat het huis veel beter gebruikt kan worden als aanvulling op het pensioen, met name in combinatie met zorg in de laatste levensfase die in de eigen woning wordt geconsumeerd. Het woonkapitaal onder ouderen is sterk toegenomen. Dat kapitaal levert rendement in de vorm van woondiensten die – als de woning niet met een hypotheek is belast – in natura worden genoten en zo een belangrijke aanvulling leveren op het pensioen. Het woonkapitaal zelf blijft daarbij intact. De vraag is, hoe ook dat kapitaal zelf kan worden benut als extra aanvulling op het inkomen.

Netspar

In dit NEA paper verdedigen Marc de Graaf en Jan Rouwendal

nea papers

nea 51

Mijn pensioen staat als een huis

Marc de Graaf en Jan Rouwendal




nea paper 51 netspar economische adviezen

Network for Studies on Pensions, Aging and Retirement

Colofon NEA Papers is een uitgave van Netspar December 2013 Redactie Roel Beetsma (Voorzitter) - Universiteit van Amsterdam Iwan van den Berg – AEGON Nederland Bart Boon – Ministerie van Financiën Eddy van Doorslaer – Erasmus Universiteit Rotterdam Thomas van Galen – Cardano Risk Management Kees Goudswaard – Universiteit Leiden Winfried Hallerbach – Robeco Nederland Martijn Hoogeweegen – Nationale Nederlanden Arjen Hussem – PGGM Frank de Jong – Tilburg University Alwin Oerlemans – APG Maarten van Rooij – De Nederlandsche Bank Peter Schotman – Universiteit Maastricht Lou Spoor – Achmea Peter Wijn – APG Vormgeving B-more Design Bladvulling, Tilburg Drukwerk Prisma Print, Tilburg University Redactieadres Netspar, Tilburg University Postbus 90153, 5000 LE Tilburg [email protected] Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd, op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de auteur(s).

inhoud

Voorwoord

7

Samenvatting11 1. Inleiding 12 2. Het woonkapitaal 15 3. Inkomen in natura 18 4. Waarom wordt het in de woning opgeslagen vermogen niet beter benut? 20 5. Nederlandse producten 30 6. Enkele buitenlandse producten 40 7. Evaluatie 46 8. Conclusie 52 Referenties55 Bijlage56

7

voorwoord

Netspar stimuleert debat over de gevolgen van vergrijzing voor het (spaar-)gedrag van mensen, de houdbaarheid van hun pensioenen en het overheidsbeleid. Doordat veel van de babyboomers met pensioen gaan, zal het aantal 65-plussers in de komende decennia snel toenemen. Meer in het algemeen leven mensen gezonder en langer en krijgen gezinnen steeds minder kinderen. Vergrijzing staat vaak in een negatief daglicht, want ten opzichte van de bevolking tussen 20 en 65 jaar zou het aantal 65-plussers wel eens kunnen verdubbelen. Kan de werkende beroepsbevolking dan nog wel het geld opbrengen voor een groeiend aantal gepensioneerden? Moeten mensen meer uren maken tijdens hun werkzame periode en later met pensioen gaan? Of moeten de pensioenen worden gekort of de premies worden verhoogd om het collectieve pensioen betaalbaar te houden? Moeten mensen worden aangemoedigd zelf veel meer verantwoordelijkheid te nemen voor het eigen pensioen? En wat is dan nog de rol van de sociale partners in het organiseren van een collectief pensioen? Kunnen en willen mensen eigenlijk wel zelf gaan beleggen voor hun pensioen of zijn ze graag bereid dat aan pensioenfondsen over te laten? Van wie zijn de pensioengelden eigenlijk? En hoe kan een helder en eerlijk speelveld voor pensioenfondsen en verzekeraars worden gedefinieerd? Hoe kunnen collectieve doelstellingen als solidariteit en meer individuele wensen worden verzoend? Maar vooral: hoe kunnen de voordelen van langer en gezonder leven worden benut voor een meer gelukkige en welvarende samenleving?

8

Om een aantal redenen is er behoefte aan debat over de gevolgen van vergrijzing. We weten niet altijd precies wat de gevolgen van vergrijzing zijn. En de gevolgen die wel wel goed kunnen inschatten, verdienen het om bekend te worden bij een groter publiek. Belangrijker is natuurlijk dat veel van de keuzen die moeten worden gemaakt een politieke dimensie hebben en daarover is debat hard nodig. Het gaat immers om maatschappelijk zeer relevante en actuele vraagstukken waar, in de meest letterlijke zin oud en jong mee worden geconfronteerd. Om die redenen heeft Netspar de NEA Papers ingesteld. In een NEA Paper neemt de auteur gemotiveerd stelling over een beleidsrelevant onderwerp. De naam NEA Papers heeft twee betekenissen. Ten eerste, NEA staat voor Netspar Economische Adviezen. De auteurs adviseren op persoonlijke titel en op verzoek van Netspar over actuele economische kwesties op het gebied van vergrijzing en pensioe nen. Ten tweede, NEA klinkt als Nee-Ja en geeft daarmee een wezenskenmerk van elk debat aan. Roel Beetsma Voorzitter van de Netspar Redactieraad

10

Affiliaties Marc de Graaf – VU Amsterdam Jan Rouwendal – VU Amsterdam

Dankwoord De auteurs danken de redactieraad, Lans Bovenberg en Lexmy van den Boogaard voor nuttig commentaar op eerdere versies van dit paper.

11

mijn pensioen staat als een huis Samenvatting In dit NEA-paper verdedigen wij de stelling dat het huis veel beter gebruikt kan worden als aanvulling op het pensioen. Dit is met name zo, wanneer een combinatie wordt gemaakt met zorg die mensen in de eigen woning consumeren in hun laatste levensfase. We beginnen met een beschrijving van de omvang van het woonkapitaal en de ontwikkeling hiervan in de afgelopen decennia. Daaruit blijkt dat het woonkapitaal onder ouderen sterk is toegenomen en momenteel zeer groot is. Dit kapitaal levert rendement in de vorm van woondiensten die – als de woning niet met een hypotheek is belast – in natura worden genoten en zo een belangrijke aanvulling leveren op het pensioen. Het woonkapitaal zelf blijft daarbij intact. De vraag is nu hoe ook dat kapitaal zelf, als de oudere eigenaar-bewoner dit wenst, kan worden benut als nog een extra aanvulling op het inkomen. We gaan allereerst na waarom ouderen het woonkapitaal nu nog niet beter benutten. De producten die daarvoor momenteel in Nederland beschikbaar zijn, zijn onaantrekkelijk en risicovol voor ouderen. Het buitenland laat zien dat er wel iets beters mogelijk is, maar de situatie is niet fundamenteel verschillend. Het wezenlijke probleem is dat de eigenaar-bewoner die na opname van een flink deel van het woonvermogen nog lang leeft, te maken zal krijgen met een sterk accumulerende schuld of forse rentebetalingen. Door het woonvermogen te gebruiken voor extra en op maat gesneden zorg die in de laatste levensfase in de eigen woning wordt ontvangen, wordt dit nadeel goeddeels vermeden.

12

nea paper 51

1. Inleiding Veel Nederlanders maken zich momenteel zorgen over de vergrijzing. Pensioenfondsen overwegen om te korten op uitkeringen en de premies te verhogen. Het beslag van de zorgkosten op de publieke middelen neemt toe. De verhoging van de pensioengerechtigde leeftijd roept weerstand op. Veel jongeren menen dat zij onevenredig veel moeten betalen aan de vergrijzing. Zelfs de regelmatig verschijnende berichten over stijging van de gemiddelde levensverwachting worden vooral in een zorgelijke context van steeds maar stijgende kosten geplaatst. Toch is het niet alles kommer en kwel op het gebied van de vergrijzing. De leeftijdscohorten, die in de komende jaren met pensioen zullen gaan, staan er in veel opzichten beter voor dan hun voorgangers. Een van de oorzaken daarvan is dat de huidige generatie zestigers over het algemeen veel meer vermogen heeft opgebouwd dan haar voorgangers. De eigen woning heeft daar meestal een grote bijdrage aan geleverd. En de trend van een stijgend aandeel woningbezitters onder jonggepensioneerden zal voorlopig aanhouden. Het vermogen dat in de eigen woning is opgebouwd, wordt in veel gevallen alleen passief gebruikt: de eigenaar-bewoner hoeft geen huur te betalen en, als het huis ‘vrij’ is, ook geen hypotheeklasten. Toch zou er in principe nog meer gedaan kunnen worden met het in de woning opgebouwde vermogen. Onze stelling is dat het in de woning belegde vermogen van ouderen, beter dan nu het geval is, kan worden gebruikt als aanvulling op het pensioen, zoals onlangs ook door de TaskForce Verzilveren (2013) is betoogd. We stellen ons de vraag waarom de grote overwaarde die veel oudere eigenaar-bewoners hebben, nu al niet beter wordt gebruikt? Met dat doel voor ogen gaan we in op een aantal concrete producten die in Nederland en in het buitenland op de

mijn pensi oen sta at als een h u is13

markt zijn gebracht en vragen we ons af waarom er voor deze producten over het algemeen (uitzonderingen zijn de flexibele kredietlijnen in Noorwegen en omgekeerde hypotheken in de V.S. (zie bijv., www.reversemortgagescompared.com, 2012 en De Roon et al., 2011)) weinig belangstelling bestaat. Daarbij komen we tot de conclusie dat de meeste producten gevoelig zijn voor woningmarkt- en langlevenrisico en daarom minder aantrekkelijk zijn dan ze op het eerste gezicht lijken. Ten slotte gaan we in op het ‘ideale’ product.. De opbouw van dit NEA-paper is als volgt. In de volgende sectie bespreken we de omvang van het netto woonkapitaal van huidige en toekomstige ouderen. Het rendement van het woonvermogen is inkomen in natura. Dit wordt in de vorm van woondiensten genoten en vormt zo een belangrijke aanvulling op het pensioen. Veel ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven; het ligt daarom voor de hand om dit rendement onaangetast te laten. Vervolgens gaan we in op de vraag waarom het vermogen in de woning zo vaak onaangeroerd blijft tot de eigenaar overlijdt of vanwege gezondheidsproblemen de woning moet verlaten. Het meest voor de hand liggende antwoord is natuurlijk dat de eigenaars dit bewust doen omdat ze het vermogen willen nalaten. Als dat inderdaad het geval is, dan is daar wat ons betreft niets op tegen. Maar er zijn duidelijke aanwijzingen dat het aanhouden van veel vermogen in de eigen woning in veel gevallen geen goed afgewogen beslissing is, maar het gevolg van beperkte mogelijkheden of ontbrekende informatie. We beargumenteren later in deze paper dat het verlangen een erfenis na te laten slechts een gedeeltelijke varklaring kan bieden voor de grote omvang van het in de woning opgeslagen vermogen. Dat sluit natuurlijk niet uit dat in specifieke gevallen wel sprake is van een zwaarwegende

14

nea paper 51

wens om zoveel mogelijk vermogen na te laten. We bespreken ook andere motieven die ouderen kunnen hebben om het woonkapitaal onaangeroerd te laten, maar vinden ze geen van alle overtuigend als algemene verklaring. Meest waarschijnlijk is dat ouderen zich niet volledig bewust zijn van de mogelijkheden die hier in principe bestaan en/of dat ze niet goed weten hoe ze het woonkapitaal liquide moeten maken, zodat het kan worden geconsumeerd. We laten zien dat het eigenwoningvermogen een goede bron voor aanvullend pensioeninkomen kan zijn en ook dat bestaande producten, zoals de omgekeerde hypotheek, er niet goed in slagen deze bron goed te benutten. Vervolgens gaan we in op mogelijkheden om deze situatie te verbeteren door producten aan te bieden die beter op de behoeften van de consumenten zijn afgestemd.


2. Het woonkapitaal Het deel van de ouderen dat een woning bezit, is de afgelopen jaren steeds toegenomen. Figuur 1 laat met behulp van de WBO/ WoON gegevens (1985-2009) de ontwikkeling van het woningbezit zien in opeenvolgende cohorten. Elke lijn in de figuur heeft betrekking op een groep personen geboren in een periode van vijf jaar (cohort). De lijn geeft de ontwikkeling van het percentage woningbezitters in zo’n cohort weer tussen 1985 en 2009 op basis van een reeks van woningbehoefteonderzoeken. Het cohort geboren in 1926-1930 heeft een huisbezitterspercentage van 35 procent in 2009, terwijl dat bij het cohort 1931-1935 al op 44 procent ligt. In oudere cohorten neemt het woningbezit wel af in de loop van de tijd. De reden is vooral dat mensen uit de koopsector door-

Figuur 1: Huisbezit per leeftijdscohort (obv WoON 1985-2009)

16

nea paper 51

Figuur 2: Netto woonkapitaal per leeftijdscategorie (obv WoON 2002-2009) stromen naar een huurwoning.1 Een mogelijke reden hiervoor is dat men op deze manier het in de woning opgeslagen vermogen liquide kan maken en aanwenden voor extra consumptie. De ontwikkelingen in het netto woonkapitaal zijn weergegeven in figuur 2. Het netto woonkapitaal is gedefinieerd als de verkoopwaarde van het huis minus de uitstaande hypotheekschuld. Dit betekent dat er een onderschatting is van het netto woonkapitaal voor huisbezitters met een spaar- of levenhypotheek.2 Zelfs met deze onderschatting blijkt het netto woonkapitaal onder ouderen zeer groot te zijn. 1 2

In het WBO en WoON zijn geen huishoudens opgenomen die in een (zorg) instelling verblijven. Bij deze hypotheekvorm wordt via een levensverzekering gespaard voor de aflossing die pas aan het einde van de looptijd plaatsvindt. Aangezien levensverzekering en hypotheek nu aan elkaar verbonden zijn, bedraagt de feitelijk hypotheekschuld het verschil tussen de uitstaande schuld en het opgebouwde vermogen in de levensverzekering. Dat laatste wordt echter niet gerapporteerd in WoON.


In de figuur is niet weergegeven dat het woonvermogen sinds 2009 is afgenomen. Er zijn inmiddels rond de 500.000 huishoudens van wie de hypotheek ‘onder water’ staat. Zij hebben te maken met een negatief eigen vermogen in de woning. Onder hen zijn echter maar weinig ouderen. Veel ouderen hebben geen of een kleine hypotheek en hebben hun woning gekocht lang voor de huidige crisis uitbrak. Zelfs na een afname van 20-25 procent blijft er voor hen een aanzienlijk woonkapitaal over. Figuren 1 en 2 illustreren dat een steeds groter percentage van de ouderen huisbezitter is en dat tegelijkertijd het netto woonkapitaal zeer groot is. Dit toont de potentie van het woonkapitaal als aanvullende financieringsbron op het pensioeninkomen.

18

nea paper 51

3. Inkomen in natura Het vermogen dat (oudere) huiseigenaren in de woning hebben opgebouwd, is natuurlijk niet onbenut. De ouderen ontlenen er woongenot aan. Woongenot waarvoor anders via huur of hypotheekrente een prijs zou moeten worden betaald. Die niet betaalde huur of rente kan worden beschouwd als opbrengst van het woonkapitaal. Als zodanig vormt het een aanvulling ‘in natura’ op het pensioen. Dus is het zinvol om te bekijken wat de omvang hiervan is. Dat kan door een huur toe te rekenen aan de eigenaar-bewoners (imputed rent). Er zijn verschillende mogelijkheden om dat te doen. Ten eerste kan gekeken worden naar het bedrag dat zou moeten worden betaald als het huis volledig met hypotheekschuld gefinancierd zou zijn en er dus geen eigen vermogen in geïnvesteerd was. Het mediaan woonkapitaal van 75-plussers is 250.000 euro (WoON, 2009). Stel dat de nominale rente op hypotheekschuld 5 procent bedraagt, dan is de daaruit volgende impliciete maandelijkse betaling ruim 1.040 euro. Ten tweede kan gekeken worden naar de huur die betaald zou moeten worden voor vergelijkbare huizen volgens het woningwaarderingsstelsel. Een gemiddelde koopwoning komt uit op ongeveer 190 punten. De bijbehorende maximale huurprijsgrens is 900 euro (www.huurcommissie.nl, 2012). De opbrengst in natura van de eigen woning kan worden gezien als een aanvulling op het pensioen. Aangezien het mediaan besteedbaar inkomen van huisbezittende 75-plussers 2140 euro is (WoON, 2009), is het inkomen in natura een aanzienlijke aanvulling op het pensioen (respectievelijk 49 en 42 procent). Deze percentages vallen nog hoger uit bij de lagere inkomenscategorieën, maar lager bij de hogere inkomenscategorieën. Anders dan het pensioenvermogen blijft het woonkapitaal


echter ook bij gebruik een groot deel van zijn waarde houden als er regelmatig onderhoud plaatsvindt. Mits dat gebeurt, is de eigen woning een praktisch onuitputtelijke bron van inkomen in natura. Het is juist die grote restwaarde van de woning die ervoor zorgt dat veel woningbezitters een groot vermogen nalaten. In principe biedt het de mogelijkheid meer te doen met het in de eigen woning opgeslagen vermogen. Stel dat men de mogelijkheid zou hebben een deel daarvan liquide te maken en voor consumptieve doeleinden te gebruiken en tegelijkertijd de garantie te krijgen om tot het eind van het leven (of tot aan een permanente verhuizing) in het huis te mogen blijven wonen, dan zou bovenop het inkomen in natura dus nog een substantiële geldstroom verkregen kunnen worden. Zo’n twee derde van de woningbezitters onder de ouderen heeft de woning geheel ‘vrij.’ Van het overblijvende derde deel is echter lang niet iedereen bezig met aflossing van de resterende hypotheekschuld, zoals in paragraaf 5.2 zal blijken. Dat wijst er al op dat een deel van de oudere woningbezitters oog heeft voor de andere doeleinden dan alleen de consumptie van woondiensten in natura waarvoor het in de woning belegde vermogen kan worden aangewend. Het niet (verder) aflossen van een bestaande hypotheek biedt echter gebrekkige mogelijkheden voor realisatie van dat doel. Bestaande financiële producten zijn daar in het algemeen minder geschikt voor. Wie meer wil consumeren op zijn oude dag en daarom bijvoorbeeld een ‘gewone’ aflossingsvrije hypotheek afsluit, krijgt weliswaar de hoofdsom ter beschikking voor consumptie, maar moet voortaan wel rente betalen, zodat het voordeel van de lage woonkosten (gedeeltelijk) wegvalt. Het is wel begrijpelijk dat veel ouderen dat niet meteen als een aantrekkelijke optie zien en daarom liever de woning vrij houden van hypotheek en genoegen nemen met de opbrengst in natura.

20

nea paper 51

4. Waarom wordt het in de woning opgeslagen vermogen niet beter benut? 4.1 Verhuizen is geen optie Er bestaat een eenvoudige manier om het in de eigen woning opgeslagen vermogen liquide te maken: verkoop de woning en verhuis naar een kwalitatief vergelijkbare huurwoning. Door de verkoop wordt het gehele woonkapitaal vrijgespeeld, al staat daar dan voortaan wel de verplichting tot het betalen van huur tegenover. Uit figuur 1 blijkt dat er dan een aanzienlijk bedrag vrijkomt voor consumptie. Niettemin maken slechts weinig ouderen gebruik van deze mogelijkheid. Oude bomen moet je niet verplanten, luidt het gezegde. De meeste ouderen lijken het daarmee eens: ze willen niet verhuizen. Dat kan geïllustreerd worden aan de hand van de in december 2010 uitgekomen ledenenquête ‘De Nieuwe Oude Dag’ van PGGM. Daaruit blijkt dat voor 49 procent van de huishoudens de ideale woonsituatie het huidige huis is. Geheel in overeenstemming met de inhoud van de vorige paragraaf voegen Bovenberg et al. (2010) hier aan toe: ‘Een eigen huis waarvan men de hypotheek heeft afgelost, is bovendien de beste garantie voor de beschikbaarheid van een woning in de gepensioneerde fase’ (pp. 33). De grote waardering van de eigen woning blijkt ook uit allerlei ander onderzoek naar de tevredenheid van ouderen met hun woonsituatie. Het gaat daarbij vooral om de emotionele of de subjectieve waardering van het huis die groter lijkt te worden naarmate men er langer in verblijft. Economen zeggen daarom dat de transactiekosten van het verhuizen stijgen naarmate men langer in een huis woont. Mensen voelen zich er steeds meer thuis, krijgen steeds sterkere banden met de omgeving en geven dus steeds meer op als ze vertrekken. Dit blijkt onder andere door

mijn pensi oen sta at als een h u is 2 1

Figuur 3: verhuisgeneigdheid na 2 jaar per leeftijdscategorie (obv WoON 55+) de afnemende verhuisgeneigdheid van ouderen in bijvoorbeeld WoON 55+. De verhuisgeneigdheid in de komende twee jaar is per leeftijdscategorie weergegeven in figuur 3. Deze figuur laat een dalende trend in de verhuisgeneigdheid zien: naarmate mensen ouder worden, willen ze vaker in de huidige woning blijven. Een interessant gegeven is dat ongeveer de helft van alle 55-plussers in de toekomst wel verwacht te verhuizen. Maar als wordt gevraagd naar de verhuiswens binnen de komende twee jaar, geven diezelfde ouderen voor het overgrote deel (ruim 80 procent) aan niet verhuisgeneigd te zijn. Cijfers over de werkelijke (gerealiseerde) verhuismobiliteit bevestigen dat beeld, zoals te zien is in figuur 4 (afkomstig uit Rouwendal, 2009). Hoe ouder mensen worden, hoe minder ze bereid zijn om te verhuizen. Dat is ook in het buitenland zo. Choi (1996) liet bijvoorbeeld zien dat 60 procent van de verhuizingen van ouderen in de Verenigde Staten het gevolg is van noodzaak die voort-

22

nea paper 51

Figuur 4: mobiliteitscijfers per leeftijd (Rouwendal, 2009) vloeit uit ernstige ziekte of overlijden van een partner, of van de wens om afstanden naar familie te verkleinen in verband met mantelzorg. Verhuizen om het woonkapitaal liquide te maken, komt in veel mindere mate voor. Dit komt overeen met de WoON 2009 data, waarin gezondheidsomstandigheden door ouderen veruit het meest als verhuisreden aangegeven worden. De tevredenheid over de eigen woning is een alternatieve indicator om ‘sociale transactiekosten’ weer te geven. In figuur 5 is het percentage dat zeer tevreden is met de woning weergegeven voor huurders en voor eigenaar-bewoners. Dit percentage blijkt onder huisbezitters veel hoger te zijn. Dit laat zien dat ouderen niet alleen steeds tevredener zijn met hun woning naarmate ze ouder worden, maar dat het verschil tussen huisbezitters en huurders zeer groot is. De kosten van het verhuizen zijn daarom groter dan vergelijkende huurbedragen (zoals in de voorgaande sectie afgeleid is) doen vermoeden.


Figuur 5: aandeel ‘zeer tevreden’ onder huisbezitters en huurders (WoON 2009) Uit deze figuur blijkt ook dat gezondheidsproblemen niet of nauwelijks invloed hebben op de tevredenheid met de woning. Respondenten die zeggen minder gezond te zijn, verschillen nauwelijks van anderen in hun woontevredenheid. Er is ook geen sprake van dat de eigen woning vaker als een probleem wordt ervaren als de gezondheid achteruitgaat. De kloof tussen huurders en kopers is bij de minder gezonde mensen even groot als bij de gezonde mensen. De sterke wens om in de eigen woning te blijven, vormt een complicatie voor de oudere eigenaar-bewoner die zijn woonvermogen geheel of gedeeltelijk wil consumeren. Het kapitaal zelf – de woning – moet in stand worden gehouden om de woonwens te vervullen. Dus kan het woonkapitaal alleen worden geconsumeerd door te lenen, met de woning als onderpand. Maar dat betekent dat rente moet worden betaald, waardoor een belangrijk voordeel van het ‘vrije’ eigen huis op de oude dag althans ten

24

nea paper 51

dele verdwijnt, of dat de rente wordt bijgeschreven op de lening waardoor de schuld cumuleert en op den duur groter wordt dan het totale vermogen dat in de woning is opgeslagen. ‘You can’t have your cake and eat it’ zeggen de Engelsen; de situatie van de aan zijn woning gehechte oudere die toch zijn woonkapitaal wil opeten doet daar enigszins aan denken. Deze complicatie maakt het begrijpelijk dat ouderen het kapitaal dat in de woning is opgeslagen, liefst intact willen houden. Daarmee wordt het rendement ervan veilig gesteld. Ook vermijden ze een verplichting tot betaling van rente, die in mindering komt op het besteedbaar inkomen. Hetzelfde geldt voor een accumulerende schuld. Het is dus gemakkelijk en veilig om het vermogen in de woning onaangetast te laten. Maar dat betekent nog niet dat alle ouderen dat ook zouden willen als er gemakkelijke manieren zouden zijn om het woonvermogen toch gedeeltelijk op te nemen en het te gebruiken voor nog wat extra aanvulling op het pensioen. 4.2 De erfwens biedt echter geen goede verklaring Het komt nogal ongelukkig uit dat de verhuisgeneigdheid zo sterk afneemt in de levensfase waarin de eigenaar-bewoner er juist veel profijt van zou kunnen hebben om het woonkapitaal liquide te maken. Je zou echter tegen kunnen werpen dat dit geen probleem is, omdat de wens om (meer) te consumeren op hogere leeftijd vaak minder urgent aanwezig is dan bij jongeren. Dit suggereert dat een eventueel verlies aan nut door het woonkapitaal niet aan te spreken toch gering is. In plaats van het woonkapitaal zelf te consumeren kunnen ouderen het belangrijk vinden om het aan hun kinderen of anderen na te laten. Het is het laatste middel dat ouders hebben om voor hun kinderen te zorgen. Om te beginnen valt hierover op te merken dat de wens om


een erfenis na te laten niet noodzakelijkerwijs betekent dat die erfenis tenminste zo groot moet zijn als de waarde van de woning. Het is heel goed voorstelbaar dat mensen de wens hebben om een fors bedrag na te laten aan hun kinderen, maar dat dit bedrag toch minder groot is dan de totale waarde van het huis. Voor deze mensen geldt dat ze baat kunnen hebben bij betere mogelijkheden om het deel van hun woonkapitaal dat ze niet willen nalaten, te verzilveren. Het gaat hier waarschijnlijk om een grote groep. Voor de meeste woningbezitters is het woonkapitaal veruit de grootste component van totale vermogen.3 Veel oudere eigenaar-bewoners hebben al in de jaren ‘80 of daarvoor een woning gekocht; het vermogen dat momenteel in die woning is opgeslagen, is voor een groot deel verkregen door de voortdurende prijsstijging tot 2007. Het lijkt onwaarschijnlijk dat deze huishoudens die ‘windfall profits’ maar voor één doel zouden willen bestemmen: een grotere nalatenschap. Het lijkt veel meer in de rede te liggen dat mensen een deel daarvan zelf zouden willen consumeren, ook al bestaat de wens om een ander – mogelijk substantieel - deel ten goede te laten komen aan de kinderen of andere erfgenamen.4 Verwezenlijking van die plannen wordt gefaciliteerd door betere mogelijkheden om het woonkapitaal te verzilveren. In de economische literatuur bestaat geen consensus over het belang van de wens om een erfenis na te laten. Hurd (1987, 1989) probeerde het belang van het erfmotief (‘bequest motive’) 3 Het pensioenkapitaal blijft hier buiten beschouwing. 4 Het is natuurlijk mogelijk dat sommige ouderen uit de sterk gestegen huizenprijzen de conclusie trekken dat hun kinderen nu zoveel moeten betalen voor hun eigen woning dat het nodig is dat ze dat sterk aangegroeide woonvermogen ook volledig nalaten. In dat geval stijgt de behoefte aan het nalaten van een erfenis met de toename van de huizenprijs. Het lijkt echter onwaarschijnlijk dat alle ouderen er zo over denken.

26

nea paper 51

te achterhalen via het verschil in gedrag tussen ouderen met en zonder kinderen. Hij vond slechts kleine verschillen en concludeerde daaruit dat het belang van het erfmotief bescheiden is. In recentere literatuur is er echter op gewezen dat mensen met kinderen niet noodzakelijkerwijs een erfenis willen nalaten, terwijl ook mensen zonder kinderen die wens wel kunnen hebben. Kopczuk en Lupton (2007) presenteren een analyse waarin de wens om een erfenis na te laten niet alleen aan de aanwezigheid van kinderen is verbonden. Zij concluderen op grond hiervan dat zo’n 75 procent van de ouderen in de VS een erfenis wil nalaten. Deze wens komt onder ouders wel iets vaker voor dan bij kinderlozen, maar ook bij de laatste groep is er bij ruim 60 procent een erfwens aanwezig. Daarbij gaat het niet om het voornemen om (ten minste) het eigen huis na te laten. De gewenste omvang van de erfenis verschilt tussen de huishoudens en is niet rechtstreeks verbonden aan de waarde van de woning of van andere specifieke vermogenscomponenten. Daarnaast is er in de literatuur op gewezen dat het in een onzekere wereld niet duidelijk is welk deel van het vermogen voor een nalatenschap is bestemd en welk deel voor andere bestemmingen. Met name onzekerheid over de kosten van intensieve zorg (en de daaraan te leveren eigen bijdrage) kan er toe leiden dat het bij elkaar gespaarde vermogen afhankelijk van de ontwikkeling van de gezondheid en andere omstandigheden kan worden aangewend voor de financiering van zorg, of voor een erfenis (Dynan, Skinner en Zeldes, 2002). Met andere woorden: afhankelijk van de ontwikkeling van de consumptiebehoefte zullen mensen het aanwezige vermogen willen gebruiken voor een erfenis of andere doeleinden. Als dat laatste aan de orde is, zijn mogelijkheden om het woonvermogen te kunnen verzilveren van belang. Hieronder zullen we hier nader op ingaan.


4.3 Erfwens en voorzorgmotief zijn vooral complementair Verschillende studies (o.a. Palumbo, 1999) hebben aangetoond dat zorgkosten een grote rol spelen in het spaargedrag van ouderen in de Verenigde Staten. Voorzorg met betrekking tot de kosten van langdurige verpleging geeft een plausibele verklaring voor het grote vermogen van veel oudere Amerikanen, aangezien de kosten van langdurige zorg in Amerika zeer hoog zijn en betrekkelijk weinig mensen zich daartegen verzekeren. Wanneer een land echter een collectief zorgstelsel kent dat de zorgkosten voor het overgrote deel financiert (zoals in Nederland), is deze verklaring niet erg aannemelijk. Nederland heeft in vergelijking met andere landen een ‘extreem collectief’ zorgstelsel, terwijl de VS een privaat zorgstelsel heeft (zie o.a. internationale vergelijkingen van inkomensafhankelijke ongelijkheid in zorgaanbod in Wagstaff en Van Doorslaer, 2000). Toch wordt in de VS ook een gedeelte van de zorg collectief aangeboden via Medicare voor de lage inkomens. Hierdoor is er wel een opvang wanneer mensen het zelf niet meer kunnen betalen. Spoor (2008) voorziet een situatie waarin ook in Nederland niet meer het leeuwendeel van de zorg collectief wordt bekostigd. Inmiddels is de beweging in die richting ingezet, al is de afstand tussen het Nederlandse en Amerikaanse stelsel voor langdurige zorg nog steeds groot. De eigen bijdrage die gebruikers van langdurige zorg moeten betalen, hangt in Nederland sinds 2013 weer voor een deel af van de omvang van het vermogen van de zorggebruiker.5 Dat gaf aanleiding tot berichten in de media over patiënten in verzorgingstehuizen die hun eigen bijdrage niet 5 Voordien hing de bijdrage alleen af van het inkomen, inclusief het toegerekende inkomen uit vermogen, van de zorggebruiker. Sinds 2013 wordt er echter van uitgegaan dat de gebruiker van langdurige zorg een deel van zijn of haar vermogen inlevert als compensatie voor de genoten zorg en bijbehorende faciliteiten.

28

nea paper 51

konden betalen omdat al hun vermogen ‘vast zat’ in de eigen woning. En ook al ging het hier om bijzondere gevallen en werd het probleem inmiddels verholpen, het illustreert dat een zorgstelsel waarin het vermogen van de zorgvrager mede bepalend is voor diens eigen bijdrage, vanwege de dominante positie van het woonvermogen, vraagt om mogelijkheden om het woonkapitaal liquide te kunnen maken. Het is mede daarom van belang te kijken naar de recente analyse van het spaargedrag van Amerikaanse ouderen van de hand van Lockwood (2013). Hij concentreert zich op twee aspecten; de geringe belangstelling voor verzekeringen tegen de kosten van langdurige zorg en de grote hoeveelheid vermogen die is opgebouwd. Uit het door hem geschatte model blijkt dat de wens een erfenis na te laten vooral sterk is als het opgebouwde vermogen groot is.6 Een erfenis is een luxe goed. Als mensen in de laatste levensfase echter veel moeten betalen voor langdurige zorg, houden ze weinig vermogen over en neemt de behoefte om een erfenis na te laten navenant af. Daarentegen: als ze tot het levenseinde weinig hoeven te besteden aan langdurige zorg, is er veel vermogen en laten mensen dit bij voorkeur na. Door een relatief groot vermogen op te bouwen verzekeren mensen zich dus enerzijds van de mogelijkheid om zo nodig langdurige zorg te kunnen consumeren en, als dat niet nodig blijkt, van de mogelijkheid om een grote erfenis na te laten. Voor veel ouderen is dat, nog steeds volgens Lockwood’s analyse, een aantrekkelijk alternatief voor de mogelijkheid om een (dure) verzekering tegen de kosten van langdurige zorg af te sluiten en daarmee tegelijkertijd de omvang van de erfenis te verzekeren. Het belangrijke punt voor het onderwerp van dit paper is dat er in deze optiek geen 6 Dit stemt overeen met de gedachte dat vermogende ouderen minder belang hechten aan consumptie van het vermogen dan aan het nalaten ervan.


tegenstelling bestaat tussen het erfmotief en de wens om flexibel om te gaan met het vermogen, inclusief dat in de eigen woning. Integendeel, het erfmotief om te sparen en het voorzichtigheidsmotief – vooral ingegeven door de kosten van langdurige zorg – vullen elkaar aan.

30

nea paper 51

5. Nederlandse producten 5.1 Willen ouderen wel anders met hun woonkapitaal omgaan? We hebben nu dus gezien dat een sterke erfwens zeker niet uitsluit dat huishoudens kunnen profiteren van de mogelijkheid om flexibeler om te gaan met hun woonkapitaal. Dan stellen we de vraag aan de orde waarom momenteel zo weinig Nederlandse ouderen hun woonkapitaal verzilveren? Een deel van het antwoord hebben we al besproken: verhuizen is geen optie. Maar ook zonder te verhuizen is toch wel iets mogelijk, zou je denken. Achtereenvolgens besteden we aandacht aan de aflossingsvrije hypotheek, de omgekeerde hypotheek en diverse vormen van verzilverd wonen. 5.2 De aflossingsvrije hypotheek In de eerste plaats is het goed om er de vinger op te leggen dat niet alle oudere eigenaar-bewoners hun hypotheek aflossen. We hebben hierboven al laten zien dat ongeveer twee derde van de oudere woningbezitter de woning geheel vrij heeft. Het resterende deel heeft dus nog steeds, of opnieuw, een hypotheek. Figuur 6 laat zien dat deze ouderen een sterke voorkeur vertonen voor de aflossingsvrije variant. Aangezien die pas in het begin van de jaren 1990 beschikbaar kwam, is het onwaarschijnlijk dat het hier gaat om een overblijfsel van een al lang geleden afgesloten hypotheek. Het gaat dus vooral om (op)nieuw afgesloten hypotheken, en ouderen geven er dus in sterke mate de voorkeur aan die niet af te lossen. We beschouwen dit daarom als een aanwijzing dat ouderen onder bepaalde omstandigheden gebruik maken van de – beperkte – mogelijkheden die momenteel bestaande financiële producten bieden om een deel van hun woonkapitaal te gebruiken voor consumptieve doeleinden.

mijn pensi oen sta at als een h u is 3 1

Figuur 6: ontwikkeling van het aandeel van de aflossingsvrije hypotheek (o.b.v. hypotheekbezitters) per synthetisch leeftijds cohort (WBO/WoON data) Ruim 35 procent van de woningeigenaren boven de 75 jaar heeft een hypotheek. Onder de oudere cohorten is dat percentage wat kleiner, maar ook onder de oudste eigenaar-bewoners is het aandeel met hypotheek nog ongeveer 20 procent. 5.3 De omgekeerde hypotheek Een minder aantrekkelijk aspect van de aflossingsvrije hypotheek is dat er rente op moet worden betaald. Dat betekent dat enerzijds kapitaal wordt vrijgespeeld, maar anderzijds de woonkosten meteen toenemen. Bij de omgekeerde hypotheek is dat niet het geval: de verschuldigde rente wordt bijgeschreven op de uitstaande schuld, die daardoor op den duur flink kan oplopen. In Nederland staat de omgekeerde hypotheek ook wel bekend als de ‘opeethypotheek’. Zo’n opeethypotheek kan worden beschouwd als een combinatie van twee producten: een aflos-

32

nea paper 51

Figuur 7: Ontwikkeling opeethypotheek singsvrije hypotheek waarmee de oudere eigenaar-bewoner een deel van de waarde van zijn woning opneemt, en een tweede hypotheek waarmee in elke periode de verschuldigde rente op de eerste, aflossingsvrije hypotheek en de rente op de al eerder verschuldigde rente wordt bijgeschreven. Op korte termijn is die tweede lening van beperkte omvang. Maar op wat langere termijn neemt de omvang van die tweede lening zeer snel toe, hetgeen resulteert in een grote totale schuld, zelfs als de omvang van het opgenomen kapitaal (de eerste lening) relatief klein is. De omgekeerde hypotheek is, als aanvulling op het pensioen, vooral aantrekkelijk als in elke periode een bedrag kan worden opgenomen. Dat heeft dan wel als gevolg dat in elke periode de schuld toeneemt door een nieuwe opname én door bijschrijving van rente. Figuur 7 illustreert het geval, waarin de eigenaarbewoner 500 euro per maand opneemt en de rente 5 procent per jaar bedraagt. Op de horizontale as in Figuur 7 staat het aantal jaren na de start van de overeenkomst. Aanvankelijk is het bedrag dat


is opgenomen voor extra inkomen, veel groter dan de totaal verschuldigde rente. Dat verandert echter in de loop van tijd door het effect van de ‘rente op rente’ en de continue opname van 500 euro per maand. Na dertig jaar zijn de geaccumuleerde rentelasten 235.000 euro, terwijl het vermogen dat beschikbaar is gekomen voor consumptie ‘slechts’ 180.000 euro is. De totale uitstaande schuld bedraagt dan 415.000 euro, veel meer dan de gemiddelde Nederlandse woning waard is. Het zal duidelijk zijn dat deze vorm van omgekeerde hypotheek voor de geldverstrekker een aanzienlijk risico met zich meebrengt. De waarde van de woning moet, op het moment dat deze vrij komt, tenminste zo hoog zijn als het totaal geleende bedrag plus de geaccumuleerde rente. Aan de ene kant speelt hier het ‘langlevenrisico’ waardoor de schuld gedurende een lange periode kan oplopen, aan de andere kant het woningmarktrisico. Beide versterken elkaar in die zin dat het moeilijker is iets over de verwachte verkoopwaarde te zeggen naarmate het moment van verkoop verder weg ligt. Daar komt dan nog bij dat de eigenaarbewoner een minder sterke prikkel heeft om de woning goed te onderhouden als er een grote kans is dat de opbrengst van verkoop geheel naar de bank zal gaan. Ondanks deze duidelijke nadelen bestaat er een – zij het beperkte – markt voor omgekeerde hypotheken in Nederland. Een voorbeeld is de Florius verzilverhypotheek. Hierbij kan afhankelijk van de leeftijd tot maximaal 55 procent van de woning opgenomen worden. Toch lijkt het product in de praktijk een vrij kleine kredietruimte te verschaffen. Ter illustratie: een echtpaar van beide 70 jaar oud met een huiswaarde van 225.000 euro krijgt een kredietruimte van maximaal 21,3 procent van de waarde (oftewel 47.925 euro). De hypotheekrente is 7,3 procent, wat ten opzichte van andere hypotheekvormen hoog is (zie www.florius.nl, 2012).

34

nea paper 51

5.4 Verzilverd wonen Een derde mogelijkheid om het vermogen uit de eigen woning te benutten tijdens de oude dag is het ‘verzilverd wonen.’ Torenstad (2012) bood tot voor kort7 de mogelijkheid aan oudere eigenaar-bewoners om hun huis te verkopen en daar vervolgens in te blijven wonen tot aan het overlijden of verhuizen aan toe (zonder daar rente of huur voor te betalen). De prijs die Torenstad bood was vanzelfsprekend lager dan de marktwaarde, omdat de toekomstige huur en/of rentelasten daarin verdisconteerd zijn. Daar stond de zekerheid tegenover dat men zo lang als gewenst werd in het eigen huis kon blijven wonen. De geboden prijs werd, bij sluiting van het contract, door Torenstad ineens uitgekeerd en kon door de eigenaar-bewoner geheel naar eigen inzicht geconsumeerd worden. Verzilverd wonen werd niet aan elke belangstellende aangeboden door Torenstad. Afhankelijk van de het huis en de locatie daarvan8 werd al dan niet een bod uitgebracht. Verzilverd wonen kende ruwweg twee varianten, de huur- en de koopvariant die we hieronder nog afzonderlijk bespreken. 5.4.1 Huurvariant Verzilverd Wonen In de huurvariant werd het huis gekocht voor een relatief hoog percentage van de marktprijs dat door de eigenaar kan worden gekozen (tussen 75 en 90 procent). De daarna te betalen huurprijs is afhankelijk van dit percentage (hoe groter het percentage, hoe hoger de huur). In deze variant zet de woningbezitter zijn eigendomsrecht dus feitelijk om in het recht om voor onbepaalde tijd in de woning te verblijven tegen de overeengekomen huur, 7

Het product wordt momenteel niet aangeboden vanwege de slechte woningmarktsituatie. 8 Dit in verband met de situatie op de regionale woningmarkt.


terwijl het woonkapitaal tegelijkertijd liquide wordt gemaakt. Wanneer 85 procent of meer van de marktwaarde voor de woning betaald wordt, was de vroegere eigenaar minimaal een jaar lang aan dit huurcontract gebonden; daarna kon hij het maandelijks opzeggen. De exacte voorwaarden waaronder Torenstad dit arrangement aanbood, zijn niet geheel duidelijk. Het nu volgende voorbeeld is afkomstig uit de Telegraaf (2009). Het heeft betrekking op een woning van 300.000 euro. Wanneer het huishouden voor een betaling van 85 procent koos (255.000 euro), was de hieraan gekoppelde huur 1.249 euro per maand. Wanneer voor 90 procent (270.000 euro) gekozen werd, was de hieraan gekoppelde huur 1.434 euro per maand. Wanneer men minimaal nog zeven jaar in het huis blijft wonen, is het voordeliger om 85 procent te kiezen in plaats van 90 procent. Doordat het product (tijdelijk) uit de markt is teruggetrokken vanwege de onzekerheid op de huizenmarkt, is het ook niet mogelijk nadere informatie te verzamelen. Er zijn verschillende oorzaken waardoor dit product relatief onaantrekkelijk lijkt. In de eerste plaats kan gewezen worden op het nagenoeg ontbreken van een private huursector in Nederland. Hierdoor vormt de sociale huursector, met huren beneden het marktniveau, het referentiekader. In de tweede plaats geldt dat verzilverd wonen vrij uniek is in Nederland. Het is geen gangbaar product en de markt is niet goed ontwikkeld. Ten derde is er een fors risico aan het product verbonden. In de jaren waarin het product werd aangeboden waren de huizenprijzen hoog en het risico van toekomstige huisprijsdalingen was dus aanzienlijk. In de huidige dalende markt wordt dit risico kennelijk zo hoog ingeschat dat het product zelfs geheel uit de markt genomen is. Ten slotte noemen we nog het risico op selectie-effecten: voor personen met een hoogste levensverwachting is het product rela-

36

nea paper 51

tief aantrekkelijk, zeker als een daling van de huizenprijzen op de langere termijn wordt verwacht. Zij zullen dus als eerste belangstelling tonen. Daardoor wordt het product voor de aanbieder echter duurder en minder aantrekkelijk. 5.4.2 Koopvariant Verzilverd Wonen De andere variant van verzilverd wonen is de woonrechtvariant. Hierbij wordt een relatief klein percentage van de marktwaarde betaald aan de bewoner, maar die hoeft daarna geen huur te betalen. Men koopt de huur dus feitelijk af door een lager bedrag voor het huis te accepteren. Voor beide varianten geldt dat het bedrag waarvoor het huis verkocht wordt ineens (als lumpsum), of in termijnen uitbetaald kan worden. Wanneer er voor termijnen gekozen wordt, is de totale geldstroom groter doordat er ook renteopbrengsten in doorberekend zijn. Als voorbeeld voor de woonrechtvariant kan een echtpaar van beiden 70 jaar genomen worden met een woning van 225.000 euro. De lumpsum betaling zou 102.375 euro bedragen (deze lumpsum betaling is afhankelijk van de leeftijd en van het al dan niet hebben van een partner). Wanneer voor periodieke betalingen gekozen wordt, dan is de verdisconteerde koopsom 121.950 euro (in 15 jaarlijkse termijnen). Als de bewoners overlijden worden de resterende periodieke betalingen aan de erfgenamen voldaan. Beide ouderen hebben een levenslang woonrecht (voor beiden apart, dus wanneer er een van de twee overlijdt, blijft het woonrecht gelden voor degene die het langst leeft). Dit woonrecht is kostbaar, waardoor de ontvangen betaling afhankelijk is van de leeftijd. Wanneer het echtpaar ouder was geweest hadden ze een hogere betaling aangeboden gekregen en omgekeerd. Een aspect van deze variant dat als minder aantrekkelijk kan worden ervaren, is de mogelijkheid dat de bewoner vrij snel


overlijdt nadat het huis verkocht is voor een betrekkelijk lage prijs (die samenhing met het vooruitzicht nog jarenlang kosteloos in de woning te blijven wonen). Hoewel deze mogelijkheid rechtstreeks verbonden is aan de koop van een levenslange annuïteit, kan dit toch tot gevoelens van onrechtvaardigheid leiden. 5.4.3 Evaluatie Het product ‘verzilverd wonen’ mag zich tot nu toe niet in een grote populariteit verheugen. De relatief hoge kosten zijn hierbij ongetwijfeld een factor van belang. Die zullen althans ten dele samenhangen met de grote risico’s die dit product voor de aanbieders met zich meebrengt. Die aanbieders hebben te maken met langlevenrisico en woningmarktrisico. Het langlevenrisico kan in principe geminimaliseerd worden doordat de levensverwachting bij meerdere huishoudens steeds verder naar de werkelijke levensverwachting convergeert. Dat lukt echter niet goed wanneer de (voor de aanbieder) hoogste risico’s zich het eerst melden. Dat maakt het lastig om dit product in de markt te zetten. Daarnaast is er het woningmarktrisico, Dat kan niet door diversificatie worden geminimaliseerd en het is in de afgelopen jaren alleen maar groter geworden. De prijsdalingen, de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en hervormingen op de huurmarkt en onzekerheid over de toekomstige verdere stijging van de levensverwachting zijn factoren die het te verwachten rendement op verzilverd wonen (voor de aanbieders) nadelig beïnvloeden. Dit heeft ertoe geleid dat Torenstad het product momenteel niet aanbiedt. 5.5 Conclusie In het voorgaande is betoogd dat sommige oudere Nederlandse huishoudens ook nu al een deel van het woonvermogen voor

38

nea paper 51

andere zaken benutten door het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek. Dat product is niet ideaal voor dat doel; de omgekeerde hypotheek is in principe aantrekkelijker omdat dan geen rente wordt betaald over de uitstaande schuld. Dit product is in Nederland echter niet heel populair. De oorzaak is waarschijnlijk de mogelijkheid van een hoog oplopende restschuld als tientallen jaren lang geld wordt opgenomen, terwijl de uitstaande schuld accumuleert. Het gaat hier om een combinatie van langlevenrisico en woningmarktrisico die er toe leidt dat de op te nemen bedragen betrekkelijk klein zijn in vergelijking tot de omvang van het woonkapitaal. Ook de ‘Verzilverd wonen’-varianten die door Torenstad worden aangeboden hebben geen grote afname gevonden en zijn momenteel zelfs niet beschikbaar. Hier is het toegenomen woningmarktrisico de belangrijkste oorzaak. Het aanbieden van producten die het gemakkelijker maken om geld uit de eigen woning op te nemen, stuit dus op problemen. Daarnaast is er ook geen sprake van massale belangstelling van de consument voor de bestaande producten. Het is daarom de vraag of het wel de moeite waard is om verbeteringen aan te brengen. Het antwoord op deze vraag is dat zulke verbeteringen toch enorm gewaardeerd kunnen worden. De relatief grote belangstelling van oudere eigenaar-bewoners voor aflossingsvrije hypotheken is daarvoor een indicatie. De geringe vraag naar de andere producten die hierboven zijn besproken zou samen kunnen hangen met hun relatieve onbekendheid. Voor de deregulering van de telecommarkt waren de meeste consumenten zich ook niet bewust van een groot probleem, maar dat belette hen niet om volop te profiteren van de nieuwe producten en diensten die daarna zijn geïntroduceerd. In het voorgaande hebben we betoogd dat er, althans voor een deel van de ouderen, duidelijk mogelijkheden zijn om, vooral in de laatste levensfase, meer van


het in de eigen woning opgeslagen kapitaal te benutten zonder dat daarmee andere belangrijke doelen die ze zich stellen worden geschaad. Een betere benutting van het woonkapitaal zou dus een bijdrage kunnen leveren aan het welbevinden van oudere eigenaar-bewoners. Dat kan alleen als de beslissing om een deel van het woonkapitaal te consumeren wordt overgelaten aan de oudere zelf. En als er goede informatie wordt geboden. In de volgende paragraaf bekijken we een aantal relevante producten die in het buitenland aangeboden worden.

40

nea paper 51

6. Enkele buitenlandse producten 6.1 Bankrekeninghypotheek in Noorwegen (Rammelån eller Fleksilån) Om te beginnen de Noorse bankrekeninghypotheek. Die functioneert als een bankrekening en is vergelijkbaar met Nederlandse krediethypotheken. De bankrekeninghypotheek heeft echter een aantal voordelen. De belangrijkste is de eenvoud. Huishoudens kunnen namelijk een lening krijgen waarin het huis functioneert als onderpand, maar de transactiekosten en de bankeisen zijn veel kleiner dan bij de krediethypotheek in Nederland. Hierdoor is het eenvoudig om het woonkapitaal liquide te maken. Daarnaast is er een belangrijk verschil in de bepaling van het maximaal te lenen geldbedrag. Waar dit in andere landen vaak een black box lijkt, is dit in Noorwegen zeer eenvoudig. Het huis wordt getaxeerd en vervolgens krijgt men een maximaal krediet toegewezen dat 75 procent van de huiswaarde is. Daarna is men vrij om geld op te nemen (als ware het een bankrekening), zonder daar extra inspanningen voor te verrichten of extra kosten te maken. Uiteraard wordt er wel gecontroleerd op de houdbaarheid van de schuld. Huishoudens kunnen kiezen uit twee varianten. De eerste variant is een flexibel krediet zonder dekkend onderpand, de tweede variant is een flexibel krediet met het huis als dekkend onderpand. Wanneer voor de tweede variant gekozen wordt mag men tot 60 procent van de huiswaarde lenen. De maximale kredietruimtes van 75 en 60 procent kunnen echter groter gemaakt worden, als de financiële positie van huishoudens daarvoor toereikend is. De huiswaarde wordt periodiek opnieuw getaxeerd en het maximale krediet wordt hierop aangepast. Mensen krijgen dus in feite een extra pinpas of creditcard, waarmee alles betaald


Figuur 8: ontwikkeling marktaandeel ‘bankrekeninghypotheek’ in Noorwegen (Borgersen en Greibokk, 2011) kan worden vanuit de extra rekening die tot 75 procent van de huiswaarde kan oplopen. Bovendien is er geen minimaal opnamebedrag, waar dat in Nederland wel het geval is. De bankrekeninghypotheek lijkt daarom uit te blinken in eenvoud en biedt daardoor een erg overzichtelijke manier voor het consumeren van het woonkapitaal. De bankrekeninghypotheek is onder de Noren dan ook populair. Deze hypotheekvorm is in 2005 geïntroduceerd. Het marktaandeel op de hypotheekmarkt was in 2010 al 25 procent. Figuur 8, afkomstig uit Borgersen en Greibokk (2011), laat de ontwikkeling van het marktaandeel zien (linkeras, stijgende lijn).

4 2

nea paper 51

Tegelijk is zichtbaar dat het gebruik van de kredietruimte, gemeten als de verhouding tussen het werkelijk geleende en maximaal toegestane bedrag, is gedaald van ongeveer 87 procent naar 79 procent van de huiswaarde (rechteras, dalende lijn). De voorwaarden waaronder deze hypotheek wordt verstrekt zijn gunstig. In april 2012 was de rente bij de Fokus Bank bijvoorbeeld slechts 3,65 procent, terwijl de Nederlandse hypotheekverstrekkers voor standaardhypotheken al een hogere rente vroegen (bijv. Nationale Nederlanden: 4,40, Florius 3,90 (met NHG, anders 4,40)). Dat verschil in rente zal veel te maken hebben met de problemen die de Nederlandse banken hebben met de financiering van hun hypothekenportefeuille, waardoor de hypotheekrente hier hoger ligt dan in de omliggende landen. Maar ook op andere aspecten zijn de voorwaarden gunstig. Waar in Nederland de afsluitkosten al snel enkele duizenden euro’s bedragen, zijn de afsluitkosten van de bankrekeninghypotheek slechts 1.000 kronen (ongeveer 130 euro).9 Daarbovenop wordt een tevredenheidgarantie afgegeven. Wanneer de hypotheek niet bevalt en dit binnen een jaar bekend gemaakt wordt, wordt de hypotheek opgeheven (de schuld blijft uiteraard wel staan) en de afsluitkosten terugbetaald. De eenvoud, de flexibiliteit en de lage transactiekosten zorgen ervoor dat de bankrekeninghypotheek beter in de behoefte van ouderen kan voorzien dan de aflossingsvrije hypotheek of andere krediethypotheken die in Nederland aangeboden worden. 6.2 Reverse mortgages in de VS Ten slotte kijken we naar de omgekeerde hypotheken in de Verenigde Staten. Er zijn twee hoofdgroepen van reverse mort9 Het kan uiteraard betwijfeld worden of dit een kostendekkend tarief is.


gages die beide weer in verschillende varianten voorkomen. De hoofdgroepen zijn de HECM (home equity conversion mortgage) en de HELOC (home equity line of credit). HECM heeft geen inkomenseisen en is vrijwel alleen afhankelijk van de huiswaarde en de leeftijd van het huishouden, waar HELOC wel extra (inkomens) eisen stelt. Dit is het geval doordat bij HELOC rentekosten niet automatisch via extra hypotheekschuld betaald worden (dat kan tot op zekere hoogte wel, maar het is niet de standaard), waar dat bij HECM wel het geval is. Als besloten wordt om bij HELOC de hypotheek op te laten lopen met de rentekosten en het woonkapitaal is volledig verbruikt, dan moeten mensen zelf de rentelasten betalen. Bij beide hypotheekvormen kan gekozen worden voor een lumpsum opname van woonkapitaal of voor periodieke opnames. Recent is geprobeerd de omgekeerde hypotheek aantrekkelijker te maken. De grootste verandering is dat de overheid een verzekering aanbiedt waarin ouderen tot aan het overlijden (of permanente verhuizing) in de eigen woning kunnen blijven wonen. Door deze verzekering wordt een eventueel negatief verschil tussen woningwaarde en uitstaande hypotheekschuld bij overlijden niet doorberekend aan de erfgenamen. Het langlevenrisico is daarmee afgedekt. In ruil voor deze garantie moet een premie betaald worden bij het afsluiten van de omgekeerde hypotheek. Deze premie bedraagt 2 procent van de huiswaarde aan het begin en jaarlijks 1,25 procent van de hypotheekschuld (www.reversemortgagescompared.com, 2012 en www.hud.gov, 2012) Er zit een aanzienlijk verschil tussen HELOC en HECM. HELOC wordt veelal gebruikt voor kortlopende kredieten. De afsluitkosten zijn laag en de vraag naar HELOC is relatief groot (ruim 12 miljoen aanvragen per kwartaal). Bij HECM zijn de afsluitkosten aanzien-

4 4

nea paper 51

lijk (o.a. door de extra verzekering). Dit hypotheekproduct wordt dan ook veelal aangegaan voor een lange (of zo lang mogelijke) periode. Door de garantie is het woningmarktrisico en het langlevenrisico weggenomen. De vraag naar het product is vooralsnog beperkt (rond de 100.000 aanvragen per jaar), maar groeit wel aanzienlijk. Wanneer we beide varianten uit de VS vergelijken met de Nederlandse opeethypotheek, zien we duidelijke verschillen. De HELOC lijkt sterk op de opeethypotheek, maar is veel flexibeler, aangezien zonder extra kosten en kortlopende lening met het huis als onderpand opgenomen kan worden die later weer wordt terugbetaald. Zolang de loan-to-value ratio een redelijke waarde blijft houden en het inkomen op peil blijft kan er dus heel flexibel geleend worden met het huis als onderpand. Ter vergelijking: de Florius verzilverhypotheek verplicht de eigenaar-bewoner om minimaal 4.500 euro op te nemen bij de start van de hypotheek, waar dit bij HELOC niet het geval is. Zowel bij de opeethypotheken als bij HELOC behoudt men het risico op zeer hoge rentelasten wanneer het woonkapitaal verbruikt is. Wanneer echter de HECM vergeleken wordt met de Nederlandse opeethypotheek, dan is men dus ingedekt tegen het langlevenrisico en het woningmarktrisico, waar dit bij de opeethypotheek niet het geval is. De HECM met verzekering kan ook vergeleken worden met verzilverd wonen. In beide gevallen is het woningmarktrisico en het langlevenrisico afgedekt. Het grote verschil tussen beide producten is dat de beschikbaarheid van HECM niet afhankelijk is van het gebied waarin het huis staat (en de daaraan gekoppelde interesse vanuit woningcorporaties om het huis te willen kopen), waar dit bij verzilverd wonen wel het geval is. Daarnaast zit er een substantieel verschil in de lumpsum betaling die gedaan wordt. Voor een echtpaar waarvan beide partners 70 jaar oud zijn


en die een huis van 225.000 euro bezitten, is de lumpsum met verzilverd wonen 102.375 euro. Voor hetzelfde geval kan met de HECM een lumpsum verkregen worden van rond de 142.000 euro (berekening op http://rmc.ibisreverse.com/default_nrmla.aspx, 2012). Dit verschil is groot (bijna 40 procent), maar er staat tegenover dat in Nederland de zorgtaak voor het huis overgenomen door de woningcorporatie (bij het verzilverd wonen), waar huishoudens in de VS dit zelf geacht worden te doen.

46

nea paper 51

7. Evaluatie Tot slot van de beschrijving van mogelijkheden om het woonkapitaal beter te benutten volgt een tabel met de belangrijkste vooren nadelen per product. Uiteraard zijn er ook gemeenschappelijke voordelen, zoals het liquide maken van het woonkapitaal zonder hiervoor te moeten verhuizen. In de Bijlage is ook een tabel opgenomen waarin de producten vergeleken worden op een aantal vooren nadelen die vaak naar voren komen in tabel 1. 7.1 Overzicht Product

Belangrijkste voordelen

Belangrijkste nadelen

Aflossingsvrije Eenvoudig / transparant product. hypotheek In veel gevallen maakt(e) de aflossingsvrije hypotheek deel uit van een grotere combihypo theek, waardoor men er al vertrouwd mee is.

Niet flexibel (slechts tegen hoge afsluitkosten). Maximaal 50 procent van huiswaarde. Hypotheekrenteaftrek vervalt bij consumptieve doeleinden (en inmiddels ook na 30 jaar). Rentelasten worden niet uit de hypotheek betaald.

Verzilverd Huurgarantie tot overlijden of wonen permanente verhuizing. (huur-variant) Huur staat vast (geen woning marktrisico). Geen onderhoud meer. Hogere prijs voor het huis t.o.v. de koopvariant.

Alleen beschikbaar voor bepaalde gebieden en huizen (afhankelijk van interesse woningcorporaties). Verplichte overname van onderhoud door corporaties. Hoge, reële huur. Risico op ‘te’ lang leven.

Verzilverd Woongarantie tot overlijden of wonen permanente verhuizing. (koop-variant) Minimaal risico. Geen onderhoud meer.

Alleen beschikbaar voor bepaalde gebieden en huizen (afhankelijk van interesse woningcorporaties). Verplichte overname van onderhoud door corporaties. Men lijkt een (te) lage prijs te krijgen voor het huis.

mijn pensi oen sta at als een h u is47 Omgekeerde hypotheek

Volledige huiswaarde kan liquide gemaakt worden. Rentelasten worden uit hypotheek betaald.

Exponentieel groeiende rentelasten, op lange termijn zeer kostbaar. Groot risico op ‘te’ lang leven. Risico op onhoudbare lasten en gedwongen verhuizing. Complex product.

Krediet hypotheek

Kapitaal opnemen wanneer het nodig is. Flexibel.

Hoge afsluitkosten. Verplichte minimumopname. Relatief gezien zeer grote rentelasten. Niet zo flexibel als internatio nale varianten. Slechts beperkte hoeveelheid van woonkapitaal kan liquide gemaakt worden.

Bankrekening Meest flexibel hypotheek Extreem eenvoudig product (Noorwegen) Geld opnemen met pinpas (geen contact met bank nodig noch minimumopname). Maximaal krediet tot 75-80 procent van huiswaarde (veel groter dan krediethypotheek).

Eisen aan financiële positie Risico wanneer men veel krediet heeft opgenomen en ‘te’ lang leeft. Dit risico kan deels afgedekt worden door een maximale kredietruimte van 60 procent van de huiswaarde te accepteren.

HECM (VS)

Volledige huiswaarde kan liquide gemaakt worden. Rentelasten worden uit hypo theek betaald. Geen risico op ‘te’ lang leven. Geen woningmarktrisico Erfgenamen ingedekt tegen eventueel negatief vermogen.

Hoge rentelasten. Verzekeringspremies moeten betaald worden. Complex product. Verplichting om een informa tiesessie bij te wonen tegen onwetendheid.

HELOC (VS)

Kapitaal opnemen wanneer het nodig is. Flexibel. Alleen rentelasten over uit staande schuld. Groot maximaal krediet mogelijk.

Opname moet via bank gebeuren (minder flexibel dan bankrekeninghypotheek). Kosten per opname.

Tabel 1: Belangrijkste vooren nadelen van financiële producten

48

nea paper 51

Wanneer we naar het overzicht kijken, blijkt dat bij alle financiële producten vooren nadelen zijn. De meest voorkomende nadelen zijn inflexibiliteit, hoge rentelasten, transactiekosten, onzekerheid/risico’s (voornamelijk op ‘te’ lang leven) en een laag maximaal krediet. 7.2 Het ideale product In het voorgaande passeerde een groot aantal mogelijke producten de revue, elke met eigen vooren nadelen. De vraag dringt zich op of er iets te zeggen valt over een ideaal product. Het kost niet veel moeite om een aantal eigenschappen van zo’n ideaal product voor het liquide maken van het woonkapitaal op te sommen: 1) Het ideale product levert de (vroegere) eigenaar evident voordeel op. 2) Het ideale product is zonder veel risico aan te bieden. 3) Het ideale product is gemakkelijk verkrijgbaar. 4) Het ideale product vraagt niet om grote subsidies. In het voorgaande kwam herhaaldelijk naar voren dat de eigenaar-bewoner het rendement op het woonkapitaal in natura ontvangt: hij hoeft niet meer te betalen voor de geleverde woondiensten. Als vervolgens toch weer huur of hypotheekrente moet worden betaald, terwijl het uitgekeerde bedrag niet al te groot is, is het voor de eigenaar-bewoner niet zonneklaar dat het inderdaad voordelig is er gebruik te maken. Gewenst is dus een financieel product dat de eigenaar bewoner uitsluitend meer inkomen, of een bedrag ineens, oplevert. Zo’n product kan natuurlijk alleen worden gerealiseerd als het voor de aanbieder niet te veel risico’s oplevert. We hebben gezien dat het langlevenrisico en het woningmarktrisico belangrijke


factoren zijn. Het gepresenteerde voorbeeld over de ongekeerde hypotheek die over een periode van dertig jaar maandelijks een bedrag van € 500,- uitkeert, maakt duidelijk dat er grote risico’s kleven aan dit product. Bij grote aantallen zullen die gedeeltelijk uitmiddelen, maar dat helpt niet tegen de effecten van de waarschijnlijke verdere stijging van de gemiddelde levensverwachting en het mogelijk optreden van selectie-effecten. Het woningmarktrisico is verbonden aan het langlevenrisico: het wordt lastiger de opbrengst van een huis te voorspellen, naarmate het moment van verkoop verder in de toekomst ligt. Het tweede kenmerk betekent dus vooral dat de looptijd van het ideale product beperkt moet zijn.10 Als aan de eerste twee voorwaarden is voldaan, kan redelijkerwijze worden verwacht dat er potentieel veel vraag naar en veel aanbod van het product zal zijn. Op die manier kan zich een goed functionerende markt ontwikkelen. Het product zal dan bij verschillende onderling concurrerende aanbieders onder transparante voorwaarden en tegen geringe transactiekosten verkrijgbaar zijn. Ten slotte is het van belang dat de markt voor het product kan functioneren zonder dat er veel publieke middelen mee gemoeid zijn. Het ideale product voorziet in een behoefte van (een deel van) de oudere eigenaar-bewoners en die zouden dus ook bereid moeten de kosten te vergoeden die met het aanbieden ervan zijn gemoeid. Alleen voor zover sprake is van marktfalen dat kan worden verholpen met een subsidie, zou een dergelijke maatregel moeten worden ondernomen. Bestaat het ideale product? De bestaande producten voldoen niet aan de vier eisen. De eerste twee eisen staan bovendien op 10 Voor alle duidelijkheid: niet omdat die neperkte looptijd zelf zo ideaal is, maar om aan voorwaarden 1) en 2) te kunnen voldoen.

50

nea paper 51

gespannen voet met elkaar: als voldaan wordt aan de ene, lijkt het moeilijk ook op de andere goed te scoren. En als aan een van beide niet is voldaan, wordt het ook lastig aan de derde te voldoen, tenzij de overheid ruimhartig zou subsidiëren. Dat is dan weer strijdig met de vierde voorwaarde. Toch zou een product dat het ideale benadert, levensvatbaar kunnen zijn: als de mogelijkheid om het woonkapitaal te consumeren wordt verbonden aan het aanschaffen van extra zorg in de laatste levensfase blijft het langleven- en woningmarktrisico beperkt en kunnen toch, zo nodig, aanzienlijke bedragen worden vrijgemaakt. Subsidies zijn daar in principe niet voor nodig. Hierboven werd al gememoreerd dat de ontwikkelingen in de bekostiging van de langdurige zorg weer in de richting van grotere eigen bijdragen van vermogende patiënten gaan. Ongeacht hoe men over de wenselijkheid daarvan denkt: het gegeven dat de eigen woning – indien aanwezig – doorgaans de grootste vermogenscomponent is, vraagt dan om de mogelijkheid het woonkapitaal liquide te maken. Los van de momenteel bestaande druk op de publieke middelen vindt een ontwikkeling plaats waarin ouderen zowel mondiger als vermogender zijn. Dat kan leiden tot meer en andere vraag naar zorg dan door het publieke stelsel geboden wordt. Het gaat dan om zorg die samengaat met de bereidheid (en mogelijkheid) om daar zelf voor te betalen. Als deze mogelijkheid wordt gefaciliteerd door deze ouderen de mogelijkheid te bieden daartoe gebruik te maken van hun woonkapitaal, kan dat een duidelijke bijdrage leveren aan hun welbevinden. Aangezien de meeste intensieve zorg in de laatste levensfase wordt gevraagd, blijft het langleven- en woningmarktrisico beperkt. Vraag naar en aanbod van dergelijke producten zouden een voldoende omvang kunnen hebben voor een goed functionerende markt. Er is geen reden om dit product te gaan


subsidiëren. Met andere woorden: het ideale product is vooral levensvatbaar als het in combinatie met intensieve zorg wordt aangeboden. Veel gebruikers van zo’n product zullen de wens hebben om dat vrijgespeeld vermogen uit de eigen woning ook te consumeren in de vorm van extra zorg die wordt geconsumeerd in die woning. Het ideale product bestaat dus in die zin dat het kan worden omschreven. Het is er echter nog niet: het is nog niet daadwerkelijk ontwikkeld. Ook is nog niet bewezen dat er een markt voor is. Dat valt uiteraard buiten het bestek van dit NEA-paper. Hopelijk kan het betoog dat hier werd gehouden ertoe bijdragen dat nader onderzoek gedaan wordt naar de levensvatbaarheid van producten die in de buurt komen van het hier geschetste ideale product. En zo bijdragen aan het welbevinden van ouderen.

52

nea paper 51

8. Conclusie In het voorgaande is betoogd dat het vermogen dat is opgeslagen in de eigen woning, beter kan worden benut door de oudere eigenaar-bewoner dan momenteel gebeurt. Het rendement op het woonkapitaal wordt in natura genoten in de vorm van de door de woning geleverde diensten. Maar het kapitaal zelf blijft doorgaans ongebruikt, al doet de belangstelling die ouderen aan de dag leggen voor aflossingsvrije hypotheken vermoeden dat sommigen wel oog hebben voor de mogelijkheden die geopend worden door het liquide maken van dat kapitaal. De bestaande producten die het vrijspelen van woonkapitaal faciliteren, zijn in Nederland niet tot grote bloei gekomen of zelfs weer van de markt gehaald. In het buitenland zijn er voorbeelden van producten die het beter vergaat, wat opnieuw doet vermoeden dat er ook in Nederland meer mogelijkheden bestaan. Het blijkt echter niet gemakkelijk om een product te ontwikkelen dat voor de vrager – de oudere eigenaar-bewoner die meer wil doen met haar woonkapitaal dan alleen het rendement in natura ontvangen - evident aantrekkelijk is én voor de aanbieder niet te veel risico’s met zich meebrengt. Niettemin lijken er via koppeling aan (extra, meer op de individuele vraag toegesneden) intensieve zorg belangrijke mogelijkheden aanwezig voor de ontwikkeling van een product dat zowel voor vragers als aanbieders aantrekkelijk is. De omvang van de markt voor zo’n product zou groot kunnen zijn en er lijkt geen reden voor subsidiering. Het lijkt dan ook de moeite waard om deze combinatie nader te onderzoeken. We sluiten af met enkele kanttekeningen. In de eerste plaats is het uiteraard zo dat de huidige situatie op de Nederlandse woning- en hypotheekmarkt de ontwikkeling van het zojuist


beschreven product niet gemakkelijker maakt. Op een bepaald moment zal er echter ook aan de huidige malaise een einde komen. In de tweede plaats lijkt het ons goed om te benadrukken dat van producten zoals besproken in dit NEA-paper een belangrijke, maar toch beperkte rol mag worden verwacht. We hebben duidelijk gemaakt dat vooral via de combinatie met zorg in de laatste fase van het leven een aantrekkelijk product kan worden ontwikkeld. Voor vergroting van de consumptie vlak na het bereiken pensioengerechtigde leeftijd lijkt het aanspreken van het woonkapitaal een veel minder geëigende weg. Althans, als mensen in de woning willen blijven wonen. Ten derde is het van belang te benadrukken dat we zijn uitgegaan van de vraag van de eigenaar–bewoner naar het product. Het is op zichzelf juist dat een product als door ons voorgestaan ook goede diensten kan bewijzen bij de financiering van een grotere verplichte eigen bijdrage aan de zorg uit een basispakket. In die situatie moet echter ook rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat ouderen juist voor dit doel hun woonkapitaal niet willen aanwenden en op zoek zullen gaan naar mogelijkheden om hun woonkapitaal te onttrekken aan juist deze bestemming. Ten slotte is het goed er op te wijzen dat toekomstige ouderen hun woning minder vaak ‘vrij’ zullen hebben dan de huidige. Bovendien dalen de huizenprijzen en is het onduidelijk wanneer de bodem van de markt is bereikt. Beide ontwikkelingen leiden er toe dat in de toekomst waarschijnlijk minder woonkapitaal beschikbaar is onder oudere eigenaar-bewoners. Dit betekent uiteraard dat de ruimte voor verzilvering ook afneemt. Voor de hier voorgestane combinatie met ‘maatwerk’ in de intensieve zorg lijkt dat echter van beperkte betekenis. De extra zorg die uit het

54

nea paper 51

woonkapitaal wordt gefinancierd, zal doorgaans van beperkte omvang zijn. Bovendien zijn de effecten van cumulerende rente beperkt. Ook mag worden verwacht dat opbouw van vermogen in de vorm van woonkapitaal weer aantrekkelijker wordt als de fiscale prikkels voor het aanhouden van een hoge hypotheek worden weggenomen en de opname van woonkapitaal aan het einde van het leven wordt vergemakkelijkt door de producten die in het voorgaande zijn besproken.


Referenties Bovenberg, L. (2012), Naar een duurzaam financieringsmodel voor hypotheken, NEA Paper 47 – Augustus 2012 Bovenberg, L. (2012), Zes stappenplan ‘Naar een duurzame financiering van de woningmarkt’, http://www.tilburguniversity.edu/nl/nieuws/zesstappenplan.pdf Bovenberg, L. Wouter Koelewijn and Niels Kortleve (2011), Naar een dynamische toekomstvoorziening, NEA Paper 40 - May 2011 Bovenberg, L. en B. Boon (2010) Now is the time. Overstap naar degressieve pensioenopbouw nu wenselijk en mogelijk NEA Paper 36 - June 2010 Choi, N.G. (1996), Older persons who move: Reasons and health consequences, Journal of Applied Gerontology, 15, pp. 325-344 Dynan, K.E., J. Skinner en S.P. Zeldes (2002), The importance of bequests and lifecycle saving in capital accumulation: A new answer, American Economic Review, 92 (2), pp. 274-278 Florius, www.florius.nl (2012), Krediethypotheken, www.florius.nl/consument/ hypotheken, april 2012 HUD, www.hud.gov (2012), Home equity conversion mortgages for seniors, April 2012 Hurd, M.D. (1987), Savings of the elderly and desired bequests, American Economic Review, 77 ( 3), pp. 298-312 Hurd, M.D. en J. Smith (2002), Expected bequests and their distribution, NBER Working paper, 9142 Kopczuk, W. en Lupton, J.P. (2007), To leave or not to leave: the distribution of bequest motives, Review of Economic Studies, 74 (1), 207-235 Lockwood, L.M. (2013) Incidental bequests: Bequest motives and the choice to self-insure late-life risks. Working paper, Northwestern University. Palumbo, M.G. (1999), Uncertain medical expenses and precautionary saving near the end of the life cycle, Review of Economic Studies, 66 (2), pp. 395-421 PGGM (2010), Ledenenquête ‘De Nieuwe Oude Dag’ http://www.pggm.nl/ Images/10-3974_e-nieuwsbrief_NOD_tcm21-175190.pdf Roon, F. de, P. Eichholtz en K. Koedijk (2011), Je eigen huis als pensioen is zo gek nog niet, Me Judice, jaargang 4, 18 februari 2011 Roon, F. de en P. Eichholtz, Kees Koedijk (2010), Housing with a silver lining, Working paper Rouwendal, J. (2009), Housing wealth and Household portfolios in an aging society, De Economist, 157 (1), pp. 1-48 Schellekens, E. (2003), “Torenstad verzilverd wonen”, http://www.kcwz.nl/doc/a_ verplaatsen_privaatgeld/Torenstad%20Verzilverd%20wonen.pdf Spoor, L. (2008), Je huis of je leven? Eigen betalingen voor woon- en welzijnsvoorzieningen voor ouderen en optimalisatie van de pensioenportfolio NEA paper 9 - June 2008 Taskforce Verzilveren (2013), Eigen Haard is Zilver Waard. Boer Croon. Telegraaf, 24 april 2009, Huis verkopen en weer huren, http://www.telegraaf.nl/ overgeld/hypotheken/3775399/__Huis_verkopen_en_weer_huren__.html Torenstad Verzilverd Wonen (2012), www.torenstad-verzilverdwonen.nl Wagstaff, A. en E. van Doorslaer (2000), Hoofdstuk 34; Equity in health care finance and delivery. In: Handbook of Economics. Editors: A.J. Culyer en J.P. Newhouse, Vol 1 (2), pp. 1803-1862

56

nea paper 51

Bijlage Product

Flexibiliteit

Verhouding geldstroom/rente

Beschikbaarheid

Onderhoud

Aflossingsvrije hypotheek

Tegen kosten

Gemiddeld

Inkomenseis

Zelf

Verzilverd wonen (huur-variant)

Zeer beperkt bij het afsluiten

Slecht

Beperkt, afhankelijk Door van interesse van corporatie corporaties

Verzilverd wonen (koop-variant)

Geen

Slecht

Beperkt, afhankelijk Door van interesse van corporatie corporaties

Omgekeerde hypotheek

Vastgesteld traject

Redelijk op korte termijn, slecht op lange termijn

Inkomenseis

Zelf

Krediethypotheek

Flexibelst in NL

Matig, door hoog rente-percentage

Inkomenseis

Zelf

Bankrekeninghypotheek (Noorwegen)

Flexibelst product

Goed

Inkomenseis

Zelf

HECM (VS)

Vastgesteld traject

Vergelijkbaar maar beter dan opeethypotheek

Inkomenseis

Zelf

HELOC (VS)

Flexibeler dan NL

Goed

Inkomenseis

Zelf

Tabel 2: Vergelijking van financiële producten


Risico op gedwon Overlijdens- Transactiekosten gen verhuizing risico

Maximaal krediet

Ingedekt door inkomenseis

Geen

Klein

Afhankelijk van inkomen

Wanneer huur niet Groot meer betaald kan worden

Groot

Beperkt

Geen

Groot

Groot

Beperkt

Groot op lange termijn

Geen

Middelmatig

Beperkt


Geen

Middelmatig

Zeer beperkt door strenge inkomenseis


Geen

Kleinst

Groot

Verzekering dekt dit af

Geen

Middelmatig

Groter dan opeethypotheek


Geen

Kleiner dan NL

Beperkt

overzicht uitgaven in de nea paper serie 1 2

3 4

5 6

7

8 9

10

Een 10 voor governance (2007) Lans Bovenberg en René Maatman Blinde vlekken van de denkers en doeners in de pensioensector (2007) Kees Koedijk, Alfred Slager en Harry van Dalen Efficiëntie en continuïteit in pensioenen: het FTK nader bezien (2007) Casper van Ewijk en Coen Teulings Jongeren met pensioen: Intergenerationele solidariteit anno 21e eeuw (2007) Mei Li Vos en Martin Pikaart Marktwerking in de pensioensector? (2007) Jan Boone en Eric van Damme Modernisering van het uitvoeringsmodel voor pensioenregelingen en marktwerking (2007) Arnoud Boot Differentiatie naar jong en oud in collectieve pensioenen: een verkenning (2008) Roderick Molenaar en Eduard Ponds Maatwerk in Nederlandse pensioenproducten (2008) Theo Nijman en Alwin Oerlemans Je huis of je leven? Eigen betalingen voor woon- en welzijnsvoorzieningen voor ouderen en optimalisatie van de pensioenportfolio (2008) Lou Spoor Individuele pensioenoplossingen: doel, vormgeving en een illustratie (2008) Zvi Bodie, Henriëtte Prast en Jan Snippe

11 Hoe kunnen we onze risico’s efficient delen? Principes voor optimale sociale zekerheid en pensioenvoorziening (2008) Coen Teulings 12 Fiduciair management: panacee voor pensioenfondsen? (2008) Jan Bertus Molenkamp 13 Naar een solide en solidair stelsel (2008) Peter Gortzak 14 Het Nederlandse pensioenstelsel: weerbaar en wendbaar (2008) Gerard Verheij 15 Het managen van lange- en korte termijn risico’s (2009) Guus Boender, Sacha van Hoogdalem, Jitske van Londen 16 Naar een reëel kader voor pensioenfondsen (2009) Casper van Ewijk, Pascal Janssen, Niels Kortleve, Ed Westerhout), met medewerking van Arie ten Cate 17 Kredietcrisis en Pensioenen: Modellen (2009) Guus Boender 18 Kredietcrisis en pensioenen: structurele lessen en korte termijn beleid (2009) Lans Bovenberg en Theo Nijman 19 Naar een flexibele pensioenregeling voor ZZP’ers (2009) Frank de Jong 20 Ringfencing van pensioenvermogens (2009) René Maatman en Sander Steneker

21 Inflation Risk and the Inflation Risk Premium (2009) Geert Bekaert 22 TIPS for Holland (2009) Zvi Bodie 23 Langer doorwerken en flexibel pensioen (2009) Jolande Sap, Joop Schippers en Jan Nijssen 24 Zelfstandigen zonder pensioen (2009)Fieke van der Lecq en Alwin Oerlemans 25 “De API is een no-brainer” (2009) Jacqueline Lommen 26 De pesioenagenda 2009–2010 (2009) Benne van Popta 27 Consumenten aan het roer. Strategische toekomstvisies voor de Nederlandse pensioensector (2010) Niels Kortleve en Alfred Slager 28 Het pensioen van de zzp’er fiscaaljuridisch bezien: wie is er aan zet? (2010) Gerry J.B. Dietvorst 29 Normen voor de pensioen aansprakenstatistiek (2010) Elisabeth Eenkhoorn en Gerrit Zijlmans 30 Over de wenselijkheid van de uitgifte van geïndexeerde schuld door de Nederlandse overheid (2010) Casper van Ewijk en Roel Beetsma 31 Van arbeidsverhouding naar verhouding tot de arbeid? De doorgroei van de zzp’er (2010) Ad Nagelkerke, Willem Plessen en Ton Wilthagen

32 Leidt uitvoering door concurrerende zorgverzekeraars tot een doelmatige en financieel houdbare AWBZ? (2010) Erik Schut en Wynand van de Ven 33 Herziening Financieel Toetsingskader (2010) Frank de Jong en Antoon Pelsser 34 Decumulatie van pensioenrechten (2010) Gerry Dietvorst, Carel Hooghiemstra, Theo Nijman & Alwin Oerlemans 35 Van toezegging naar ambitie – Een betaalbaar reëel pensioen dat eerlijk is over de risico’s en aanpasbaar voor exogene ontwikkelingen (2010) Dick Boeijen, Niels Kortleve en Jan Tamerus 36 Now is the time. Overstap naar degressieve pensioenopbouw nu wenselijk en mogelijk (2010) Lans Bovenberg en Bart Boon 37 Het Pensioenlabel als basis voor toezicht (2010) Agnes Joseph en Dirk de Jong 38 De gouden standaard bij beleidsvoorbereiding (2011) Peter Kooreman en Jan Potters 39 Risicoprofielmeting voor beleggingspensioenen (2011) Benedict Dellaert en Marc Turlings 40 Naar een dynamische toekomstvoorziening. Integratie van werk, pensioen, zorg en wonen over de levensloop (2011) Lans Bovenberg, Wouter Koelewijn en Niels Kortleve

41 Duurzame pensioenen from scratch (2011) Gert Bos en Martin Pikaart 42 Marktoplossingen voor langlevenrisico (2011) Sylvain de Crom, Anne de Kreuk, Ronald van Dijk, Michel Vellekoop en Niels Vermeijden 43 Het gebruik van ALM-modellen (2011) Guus Boender, Bas Bosma en Lans Bovenberg 44 Het pensioenfonds van de toekomst: risicodeling en keuzevrijheid (2011) Jan Bonenkamp, Lex Meijdam, Eduard Ponds en Ed Westerhout 45 Hoe reëel is reëel? (2012) Ronald Mahieu en Alexander de Roode 46 Toezicht door DNB op de toepassing van de prudent personregel in relatie tot het nieuwe pensioencontract (2012) Jacqueline van Leeuwen 47 Naar een duurzaam financieringsmodel voor hypotheken (2012) Lans Bovenberg 48 Rationeel beleid voor irrationele mensen (2013) Henriëtte Prast 49 Pensioenorganisaties en communicatiewetgeving (2013) Louise Nell en Leo Lentz 50 Langdurige tijdelijke arbeidsrelaties als stimulans voor een hogere participatie van ouderen op de arbeidsmarkt (2013) Frank Cörvers 51 Mijn pensioen staat als een huis (2013) Marc de Graaf en Jan Rouwendal

(VU Amsterdam) de stelling dat het huis veel beter gebruikt kan worden als aanvulling op het pensioen, met name in combinatie met zorg in de laatste levensfase die in de eigen woning wordt geconsumeerd. Het woonkapitaal onder ouderen is sterk toegenomen. Dat kapitaal levert rendement in de vorm van woondiensten die – als de woning niet met een hypotheek is belast – in natura worden genoten en zo een belangrijke aanvulling leveren op het pensioen. Het woonkapitaal zelf blijft daarbij intact. De vraag is, hoe ook dat kapitaal zelf kan worden benut als extra aanvulling op het inkomen.

Netspar

In dit NEA paper verdedigen Marc de Graaf en Jan Rouwendal

nea papers

nea 51




Netspar nea papers. Marc de Graaf en Jan Rouwendal. Mijn pensioen staat als een huis

Recommend Documents