09.01.a JUDr. Zdeněk Holásek,
advokát - Rechtsanwalt
466 01 Jablonec nad Nisou, 28. října 31 Tel & fax: 483 306 194, mobil: 602 431 044, e-mail:
[email protected] IČ: 104 20 801, DIČ: CZ5406271893, v seznamu České advokátní komory zapsán pod č. 5054
Město Rychnov u Jablonce nad Nisou
Jablonec nad Nisou dne 11. 1. 2015
Starosta města Pan Bc. Tomáš Levinský Rozbor kupní smlouvy a smlouvy o předkupním právu s věcnými dodatku č. 1
účinky
ve
znění
Podklady: 1. Kupní smlouva a smlouvy o předkupním právu s věcnými účinky ze dne 17. 10. 2008, kterou byl nemovitý majetek převeden na Ing. Stanislava Klímu jako kupujícího 2. Dodatek č. 1 smlouvy ze dne 17. 10. 2008, uzavřený dne 2. 7. 2010 3. výpis z LV č. 1589 pro obec a k.ú. Rychnov u Jablonce nad Nisou prokazující vlastnictví předmětných podmezků společností Mlýnská s.r.o., IČ: 28684672 4. společná žádost společností Mlýnská s.r.o. a K-okna-stavby spol. s r.o., IČ: 228 01 031 o udělení souhlasu s převodem nemovité věc a prodloužení lhůty k dokončení výstavby 47 bytových jednotek v ulici Mlýnská s přílohami 5. usnesení Zastupitelstva města č. 149/12/14 ze dne 18. 12. 2014 se žádostí o rozbor dodatku č. 1 kupní smlouvy ze dne 17. 10. 2008, zejména pak článků „za druhé“ a „za třetí“ Úvodem Pro stručnost se nekonstatuje celá geneze převodu vlastnictví k pozemkům zapsaným nyní na LV č. 1589, a to parcel p.č. 856/1, p.č. 856/2 a p.č. 856/3 v k.ú. a obci Rychnov u Jablonce nad Nisou, pro které se dále užívá souhrnný pojem „Předmětné pozemky“, protože ta je Městu dostatečně známa; jen pro úplnost se uvádí, že do vlastnictví současného vlastníka společnosti Mlýnská s.r.o. přešly Předmětné pozemky na základě jednostranného úkonu společníka společnosti Ing. Stanislava Klímy jako nepeněžitý vklad ke splnění jím převzaté povinnosti k navýšení základního kapitálu. Navýšení sice bylo provedeno ve formě notářského zápisu Ing. Stanislavem Klímou bez předchozího souhlasu Města jako oprávněného z předkupního práva k Předmětným pozemků, avšak k právně relevantnímu kroku – vkladu do základního kapitálu s povolením vkladu ve prospěch Mlýnská s.r.o. již měl Ing. Stanislav Klíma souhlas udělen, a to právě výše uvedeným dodatkem č. 1 kupní smlouvy a smlouvy o předkupním právu s věcnými účinky. Tento postup Ing. Stanislava Klímy hodnotíme jako správný a právu (zákonu i smlouvě s Městem) odpovídající, protože samo o sobě převzetí závazku k navýšení základního kapitálu korporace nepeněžitým vkladem s sebou nenese převod vlastnického práva, nýbrž jde jen o závazek společníka, který by
však nemohl být právně (vkladem do katastru nemovitostí) bez souhlasu Města nikdy naplněn, neboť je zde předkupní právo sjednáno. I.
1.1 Předkupní právo a jeho trvání Toto právo je založeno shora uvedenou kupní smlouvou (dále jen „Smlouva“) jako věcné, absolutní, tj. působící vůči všem osobám bez výjimky. To znamená, že pokud Právo je zřízené na dobu určitou, a to „do dne kdy nabude právní moci kolaudační rozhodnutí na výstavbu bytového domu na …(Předmětných pozemcích)“. Protože dosud výstavba nebyla realizována, pak není pochyb, že předkupní právo nadále trvá bez dalšího a zaniklo by až teprve dnem, kdy by kolaudační souhlas, rozhodnutí nebo jiné veřejnoprávní rozhodnutí podobného charakteru (při změně právních předpisů) na výstavbu bytových jednotek nabylo právní moci, a to právě dnem, kdy právní moci nabylo (jde o předkupní právo na dobu určitou). Závěr: předkupní právo trvá a působí vůči všem 1.1 Způsob výkonu předkupního práva Podle § 3028 nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) platí, že „není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé před 1. 1. 2014, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinností tohoto zákona, dosavadní právní předpisyP. Protože NOZ „neuvádí jinak“, tak pro výkon předkupního práva platí ust. § 602 a násl. o.z. (1964), přičemž v případě, že Město nevyužije (v tomto případě) své předkupní právo, pak podle § 603 odst. 2 o.z. (1964) Městu zůstává předkupní právo k Předmětným pozemkům zachováno i vůči právními nástupci, tj. vůči KOkna- Stavby spol. s r.o. Jen pro úplnost uvádíme, že katastrální úřady v případě, že návrh na vklad práva vlastnického se týká nemovitostí zatížených předkupním právem jako právem věcným, vyžadují od navrhovatele doklad o tom, že dostál svým závazkům a nabídl nemovitost k odkoupení a pokud takový doklad není doložen, pak vklad není povolen. Navíc, pro ten případ podle dodatku č. 1 by stihla Mlýnskou s.r.o. povinnost ke smluvní pokutě Kč 180,472,50, případně i náhrada škody, pokud by vznikla (čl. „Za třetí“ dodatku č. 1). Toto ujednání o smluvní pokutě platí a bylo by vymahatelné. II. Odstoupení od smlouvy jako právo Města a smluvní pokuta Kč 500.000,Město má článkem „Za druhé“ dodatku č. 1 smluvně zajištěno: a) právo odstoupit od smlouvy pro případ, že Mlýnská z jakéhokoli důvodu nesplní svoji povinnost zkolaudovat bytový dům o počtu minimálně 24 bytových jednotek dle stavebního povolení vydaného MěÚ v Rychnově u Jablonce nad Nisou, stavebním úřadem dne 27. 5. 2008, pod č.j. SÚ/862/8 s právní mocí dne 27. 6. 2008, ve lhůtě do 31. prosince 2014 b) přičemž ke stejným právním skutečnostem, a to kumulativně, tj. nesplnění uvedeného termínu 31. 12. 2014 (běh času) a uvedeném stavebnímu povolení (veřejnoprávní
rozhodnutí) se vztahuje i povinnost Mlýnské s.r.o. zaplatit smluvní pokutu Kč 500.000,-. Je ovšem zřejmé, že toto stavební povolení zaniklo, patrně uplynutím času, protože v současné době usiluje K-Okna- Stavby spol. s r.o. jako procesní nástupce Mlýnské s.r.o. o vydání nového veřejnoprávního rozhodnutí (stavební povolení či jiné rozhodnutí). Objektivně tedy chybí jedna ze dvou kumulativně daných podmínek (viz shora), která zanikla (citované stavební povolení) a tudíž nelze a) ani odstoupit od smlouvy b) ani nárokovat smluvní pokutu Kč 500.000,-. V těchto případech platí „argumentum redukce ad absurdum“, tj. výklad, který je absurdní, prostě nemůže být správný. Jestliže tedy zanikla byť jedna z právních skutečností, na kterých je postaveno právo Města se nějak právně chovat (zde odstoupit od smlouvy) a jednak nárokovat své právo vůči Mlýnské s.r.o. (zde nárokovat smluvní pokutu Kč 500.000,-), pak tato práva zánikem původního stavebního povolení zanikla. To platí proto, že není-li stavební povolení, pak nelze ani stavět a splnit sjednaný termín, přičemž není rozhodující, jaký byl konkrétní důvod zániku původního stavebního povolení (opak by platil jen tehdy, pokud by Mlýnská s.r.o. zjevně po celou dobu od uzavření smlouvy, resp. dodatku č. 1 zůstala v nečinnosti, což zjevně není tento případ).
III. Ručitelský závazek Ing. Stanislava Klímy Článek „Za druhé“ dodatku č. 1 upravuje a inkorporuje také ručitelské prohlášení Ing. Stanislava Klímy, jednatele Mlýnské s.r.o. jako fyzické osoby, které zajišťuje smluvní pokutu Kč 500.000,- a dále v čl. „Za třetí“ dodatku č. 1 upravuje a inkorporuje také ručitelské prohlášení Ing. Stanislava Klímy, jednatele, které zajišťuje smluvní pokutu Kč 180.472,50 pro případ, že Mlýnská poruší svůj závazek nabídnout městu Předmětné pozemky k odkoupení v souladu se zákonem. Samo ručitelské prohlášení je platné, ovšem platí, že s ohledem na zánik práva na smluvní pokutu Kč 500.000,-, tento ručitelský závazek zajišťuje pouze nižší smluvní pokutu (viz shora). To proto, že ručitelský závazek je závazkem akcesorickým, závislým na právu hlavním. Jestliže hlavní právo a tím i hlavní závazek zanikne, jako v případě právo na smluvní pokutu Kč 500.000,-, zaniká i ručitelský závazek, neboť kde není závazek, není za co ručit. Protože podle § 3074 odst .1 NOZ se zajištění práv (mezi zajišťovací práva patří i ručení) posuzuje u práv založených před 1. 1. 2014 podle dosavadních předpisů, pak nadále platí pro toto ručení úprava podle § 546 o.z. (1964). Platí tedy, že tento ručitelský závazek k menší smluvní pokutě trvá. IV. Smluvní pokuta Kč 180.472,50 za povinnost uzavřít dohodu o vrácení parcel Tento závazek byl založen čl. „Za třetí“ dodatku č. 1 a nárok na něj vzniká Městu v případě, že poté, co město odstoupí od smlouvy a Mlýnská ve lhůtě 30 dnů neuzavře dohodu o vrácení Předmětných pozemků Městu. Protože však právo na odstoupení od smlouvy, původně ve smlouvě sjednané, již zaniklo jak jsme zdůvodnili ad II. shora, pak i tento nárok na smluvní pokutu zanikl a pak i platí (viz ad III. shora), že zanikl i ručitelský závazek Ing. Stanislava Klímy.
Shrnutí: a) Platí, že předkupní právo Města trvá; b) platí, že smluvní pokuta Kč 180.472,50 pro Mlýnskou s.r.o. ve prospěch Města za porušení povinností Mlýnská s.r.o. nabídnout Městu Předmětné pozemky trvá; c) platí, že tento závazek ke smluvní pokutě je zajištěn ručitelským závazkem Ing. Stanislava Klímy; d) konečně platí, že kdyby nebyl dodatek č. 1, tak původní kupní smlouva vůbec neobsahovala žádné dostatečné sankce a páky na kupujícího pro případy, že nebude naplněn účel těchto smluv, které sledují a priori, aby kupující vystavěl na území Města nějakou stavbu, která vyhovuje záměru vedení Města (tzv. causa proxima). Paradoxně tedy žádost Ing. Stanislava Klímy a na jejím základě uzavřený dodatek č. 1 smluvní práva města posílil, avšak ne dostatečně koncízně. Doporučení: Pro budoucnost se doporučuje, aby smlouvy tam, kde je dána pro Město causa proxima, tj. město hodlá prodávat pozemky s cílem, aby kupující na něm realizoval sjednaný nebo přinejmenším Městem zamýšlený záměr, byly uzavírány nejprve smlouvy o budoucích smlouvách, kde se upraví, že v okamžiku, kde a) budoucí kupující na pozemku ve vlastnictví Města vybuduje rozestavěnou stavbu do výše ukončeného 1. nadzemního podlaží anebo poté, co nabude právní moci kolaudační souhlas k takové stavbě pro budoucího kupujícího a současně b) se Město zaváže, že ve sjednané lhůtě XY dní po splnění podmínek ad a) na výzvu oprávněného (budoucího kupujícího) s ním uzavře kupní smlouvu k pozemku za tam sjednanou kupní cenu a současně c) bude také sjednána mezní lhůta, do kdy má budoucí kupující (investor) závazek ad a) nejdéle splnit a současně d) zde bude inkorporováno právo Města od smlouvy odstoupit od smlouvy o budoucí smlouvě kupní pro případ, že závazek ve lhůtě ad c) budoucí kupující nesplní.
Takové smlouvy by obsahovaly závazek Města dát budoucímu kupujícímu potřebné souhlasy pro územní či stavební řízení a samozřejmě i smluvní pokuty jak pro budoucího kupujícího pro případ, že své závazky ve sjednané lhůtě nesplní tak i pro případ, že by Město po splnění podmínek takovou kupní smlouvu na výzvu budoucího kupujícího neuzavřelo. Budoucí kupující by zároveň byl smluvně povinován k úhradě zálohy ve sjednané lhůtě ode dne uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Tato záloha by se nevracela pro případ uplatnění smluvních pokut, protože taková sjednaná konvenční pokuta by se rovnala právě výši sjednané zálohy a Město by tak nebylo povinno již dříve přijatou zálohu vracet, protože by na svůj závazek vrátit zálohu bylo oprávněno započíst svůj nárok na smluvní pokutu.
Výhodou také je, že až do realizace záměru (causa proxima) Města (buď do stádia rozestavěnosti, odkud již není cesty zpět anebo do dokončení stavby kolaudací) zůstává Město vlastníkem a nemusí řešit otázku vrácení majetku Městu anebo otázku výkonu předkupního práva, neboť to by vůbec nepřicházelo v úvahu. Konečně se doporučuje nevázat odstoupení od smlouvy a práva na smluvní pokuty na konkrétní veřejnoprávní rozhodnutí, ale na dokončení záměru (viz shora Doporučení ad a). Závěrem se uvádí, že dle našeho názoru je na místě společné žádosti obou společnosti vyhovět, udělit souhlas k převodu s tím, že Město pro tento případ nevyužije svého předkupního práva, avšak v dodatku č. 2 precizovat vzájemná práva a povinnosti tak, aby již v budoucnosti nebyly žádné pochybnosti a nemohlo dojít k zániku některých práv Města.
JUDr. Zdeněk Holásek advokát
