MODIFIKASI STRUKTUR PADA PROYEK MALL DAN APARTEMEN SEASONS CITY MENGGUNAKAN VALUE ENGINEERING

MODIFIKASI STRUKTUR PADA PROYEK MALL DAN APARTEMEN SEASONS CITY MENGGUNAKAN VALUE ENGINEERING Abstrak Pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City dibangun sejak awal tahun 2006. Dengan kondisi yang serba terbatas dengan tingkat kebutuhan yang ingin dicapai, maka diperlukan optimasi dan efektifitas pendanaan dalam proyek ini. Metode Value Engineering dipilih karena memiliki kelebihan dalam pendekatan secara sistematis dan kemudian mendapatkan keseimbangan fungsi antar biaya, kehandalan dan kinerja proyek dan hasil yang diperoleh dengan beaya yang terbatas namun masih dapat memenuhi fungsinya tanpa menghilangkan nilainilai kualitas.Pada tugas akhir ini, penulis menggunakan metode Value Engineering hanya pada pekerjaan struktur dinding eksterior, dinding partisi dan plat lantai dikarenakan item pekerjaan tersebut yang berpengaruh besar terhadap beban struktur pada bangunan. Dari hasil rekaya nilai pada struktur dinding dan plat lantai dalam proyek ini didapatkan hasil bahwa alternatif yang digunakan adalah alternatif penggunaan dinding precast dan plat lantai beton ringan. Dari penggantian desain tersebut menghasilkan ukuran kolom yang lebih ringan. Sehingga beban reaksi yang terjadi pada pondasi juga berkurang sebesar 11,5% dan didapatkan penghematan biaya sebesar 10,16% dari desain awal. BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Jakarta merupakan ibukota Indonesia yang terkenal dengan kepadatan penduduknya. Dengan jumlah penduduk yang mencapai 9.588.198 jiwa pada tahun 2010 dan hanya memiliki luas wilayah 661,52 km2 tentu dapat dibayangkan bagaimana kepadatan yang terjadi di Jakarta. Salah satu cara untuk mengatasi kepadatan penduduk yang terjadi di Jakarta,

yaitu dengan menyediakan rumah bertingkat maupun apartemen agar warga Jakarta sendiri mendapatkan tempat yang layak untuk tinggal. Pada masyarakat ekonomi menengah ke bawah pilihan rumah bertingkat bisa menjadi solusi, sedangkan untuk masyarakat dengan ekonomi menengah ke atas apartemen tentu menjadi pilihan untuk mengatasi keterbatasan lahan untuk tinggal di Jakarta. Pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City dibangun sejak awal tahun 2006. Dengan luas area 51.288 m2 dan luas bangunan 407.610 m2 proyek ini menghabiskan total biaya kurang lebih 1,2 Trilyun rupiah. Metode Value Engineering dipilih karena memiliki kelebihan dalam pendekatan secara sistematis dan kemudian mendapatkan keseimbangan fungsi antar biaya, kehandalan dan kinerja proyek dan hasil yang diperoleh dengan beaya yang terbatas namun masih dapat memenuhi fungsinya tanpa menghilangkan nilai-nilai kualitas. Pada tugas akhir ini, penulis menggunakan metode Value Engineering hanya pada pekerjaan struktur dinding eksterior, dinding partisi dan plat lantai dikarenakan item pekerjaan tersebut yang berpengaruh besar terhadap beban struktur pada bangunan. Proyek Seasons City menggunakan dinding bata ringan untuk dinding eksterior maupun partisi sedangkan untuk plat lantai menggunakan beton cor biasa. Pada tugas akhir ini, penulis mengganti material yang digunakan pada item pekerjaan tersebut dengan dinding precast dan penggunaan beton ringan. 1.1 Permasalahan Penelitian Dengan penjelasan dari latar belakang di atas, maka Tugas Akhir ini diambil permasalahan sebagai berikut : Alternatif terbaik apa dapat diterapkan pada proyek pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City Jakarta? 1.2 Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penyusunan Tugas Akhir ini adalah : Mendapatkan alternatif terbaik yang bisa diterapkan pada proyek pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City Jakarta 1.3 Ruang Lingkup dan Pembatasan Masalah

Di dalam penerapan identifikasi, analisis dan pengelolaaan tentunya akan cukup luas dan kompleks. Untuk itu diperlukan pembatasan agar penulisan bisa terarah dan sistematis yang mencakup hal sebagai berikut : 1. Obyek yang menjadi analisa adalah Apartemen Seasons City Tower A, Jakarta. 2. Desain yang dianalisa didapat dari desain perencana. 3. Tidak meninjau pekerjaan mekanikal maupun elektrikal. 4. Penerapan rekayasa nilai dianggap pada tahap desain 5. Produk bata ringan dan beton ringan digunakan merk Hebel. 6. Harga satuan material, upah dan sewa peralatan disesuaikan pada HSPK Kota Surabaya. 7. Value Engineering dilakukan dengan memodifikasi sistem struktur/komponen struktur 1.4 Manfaat Penelitian Dalam penyusunan Tugas Akhir ini diharapkan mampu mendapatkan beberapa manfaat, yaitu : 1. Dapat menyediakan alternatif-alternatif bagi pembangunan proyek. 2. Dapat menjadi referensi bagi penelitian sejenis selanjutnya

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Umum Keterbatasan sumber daya baik dari segi dana, tenaga kerja, sarana maupun prasarana sering menjadi ilham untuk mewujudkan kreatifitas dan inspirasi bagi seseorang untuk menghadapi tantangan tersebut. Dengan kondisi seperti inilah ide optimasi Rekayasa Nilai mulai diperkenalkan kemudian berkembang dengan pesat. 2.2 Pengertian Rekayasa Nilai Untuk menghindari kesalahpahaman antara tim rekayasa nilai, maka diperlukan adanya kesepahaman mengenai arti, maksud dan tujuan dari rekayasa nilai agar diperoleh hasil kerja rekayasa nilai yang optimum dan sesuai

dengan kebutuhan berdasarkan prinsip dan metode yang tepat. Pengertian selengkapnya mengenai rekayasa nilai adalah sebagai berikut (Zimmerman, 1982):

A Multidisciplined Team Approach ( Pendekatan tim multi disiplin ) Teknik penghematan beaya produksi yang melibatkan para ahli yang berpengalaman dibidang masing-masing dan tergabung dalam satu tim konsultan rekayasa nilai. 2. A Proven Management Technique ( Teknik manajemen yang teruji ) Teknik penghematan beaya yang telah terbukti teruji dan terjamin mampu menghasilkan berbagai produk yang bermutu dengan beaya rendah. 3. An Oriented System ( Sistem yang terarah ) Rekaya nilai digunakan untuk mengidentifikasi dan menghilangkan beayabeaya yang tidak diperlukan dengan langkah-langkah yang tersusun rapi terarah dalam rencana kerja rekayasa nilai. 4. An Oriented Function ( Fungsi yang terarah ) Rekayasa nilai berorientasi pada fungsifungsi yang diperlukan pada setiap item pekerjaan maupun sistem yang ditinjau untuk menghasilkan nilai produk yang diinginkan. 5. Life Cycle Cost Oriented ( Berorientasi pada biaya daur hidup ) Rekayasa nilai berorientasi pada beaya total yang diperlukan selama proses produksi serta optimasi pengoperasian segala fasilitas pendukungnya yang dimanifestasikan dalam bentuk analisa beaya daur hidup dalam salah satu bagian analisanya dalam rencana kerja rekayasa nilai. 1.

Pengertian rekayasa nilai yang lebih jauh dan dalam bentuk yang lain yaitu (Zimmerman,1982):

A Cost Cutting Process (pemotongan beaya) Rekaya nilai bukan proses penghematan beaya dengan mengurangi beaya satuan,

1.

mutu, kehandalan dan penampilan dari produk yang dihasilkan 2. A Design Review (peninjauan kembali desain) Rekayasa nilai bukan mencari kesalahan dalam perencanaan sebelumnya atau mengulangi perhitungan yang telah dilakukan oleh pihak perencana. 3. A Requirement Done All Design (keharusan mengerjakan semua desain) 4. Dalam arti bukan menjadi keharusan setiap perencana untuk melaksakan semua desain yang ada karena keterbatasan waktu dalam melaksanakan pekerjaan, sehingga tidak memungkinkan untuk melakukan perbandingan dengan alternatif lain yang kurang dikuasai. 5. Quality Control (Pengendalian mutu) Rekayasa nilai lebih dari sebuah pengendalian mutu. 2.3 Penyebab Timbulnya Beaya yang Tidak Diinginkan Keterbatasan sumber daya baik berupa dana, material maupun tenaga kerja sering kali menjadi kendala dalam kelangsungan sebuah proyek. Hal tersebut dapat dilihat dengan timbulnya beaya yang tidak diinginkan (Unnecesary Cost) atau nilai kurang (Poor Value). Faktor-faktor yang menjadi penyebab tersebut adalah (Zimmerman,1982) : 1. Lack of Time (Keterbatasan Waktu) Keterbatasan waktu yang tersedia dalam suatu proses perencanaan demi tercapainya batas waktu yang telah ditentukan sebelumnya sering mengakibatkan tidak tercapainya optimalisasi hasil perbandingan beaya untuk mencapai nilai yang diinginkan. 2. Lack of Information (Kekurangan Informasi) Informasi mengenai produk-produk baru yang demikian pesat perkembangannya karena kemajuan Iptek tidaklah mungkin diketahui semuanya oleh tim analisa rekaya nilai. Selain itu sulit untuk dapat menerima

produk tersebut sebelum dapat dibuktikan kehandalannya. 3. Lack of Idea (Kekurangan Ide) Keterbatasan kemampuan seseorang dalam menguasai beberapa bidang sekaligus menjadikan suatu kendala dalam menghadapi suatu permasalahan. Sehingga dibutuhkan kombinasi beberapa spesialis. Hal ini menjadi jauh lebih ideal daripada hanya dilakukan oleh beberapa ahli umum yang menangani semua bidang. 4. Keadaan sementara yang menjadi permanen Suatu keputusan tidak selamanya dapat diambil dalam kondisi yang ideal. Seringkali diambil dalam tekanan waktu dan keadaan. Keputusan tersebut bersifat spekulatif karena biasanya didasarkan pada asumsi tertentu dan kriteria yang terlalu tinggi. Namun karena didasarkan pada alasanalasan tertentu tersebut, seringkali keputusan sementara yang telah dilaksanakan pada akhirnya diputuskan menjadi keputusan tetap. Hal ini dapat mengakibatkan keadaan yang tidak direncanakan sebelumnya menjadi permanen sehingga menimbulkan beaya tambahan. 5. Misconception (Salah Konsep) Kesalahan pada konsep yang dilakukan pada awal pekerjaan memberikan dampak yang berlanjut pada pelaksanaan pekerjaan berikutnya. Hal ini menyebabkan membengkaknya beaya untuk perbaikan. Pengalaman kadangkala memberikan kontribusi terhadap kesalahan konsep secara mendasar karena tidak semua pengalaman pekerjaan dapat diterapkan mentah-mentah pada pekerjaan-pekerjaan berikutnya. 6. Attitude (Sikap) Sikap atau pandangan yang keliru terhadap pekerjaan yang sedang dilakukan dan tidak memperhatikan adanya usulan dari pihak lain, meskipun dengan tujuan yang baik dapat mengakibatkan kerugian secara material yang tidak terduga.

7.

Lack of Fee (Kekurangan Beaya Pelaksanaan) Terbatasnya anggaran beaya yang tersedia berpengaruh terhadap mutu dan hasil pekerjaan. Jalan pintas yang diambil menurut dana yang tersedia seringkali menambah beaya yang tidak diperlukan. 8. Politics (Politik) Kestabilan politik dalam suatu wilayah negara berpengaruh terhadap suatu proyek. Pekerjaan tidak mungkin dilakukan dengan sempurna bila dilakukan ditengah-tengah kestabilan politik yang terganggu. Hal ini dapat mengakibatkan tertundanya pekerjaan sehingga anggaran beaya membengkak. 9. Habitual Thinking (Kebiasaan) Kebiasaan yang dilakukan dalam melakukan suatu pekerjaan menyebabkan seringnya pekerjaan yang sama terus menerus dialkukan pada permasalahan yang berbeda sehingga mengakibatkan risiko terhadap hasil akhir suatu pekerjaan. 10. Reluctante to Seek Advice (Enggan mendapatkan saran) Hal ini terkait dengan watak seseorang. Keyakinan yang berlebihan terhadap pendapatnya sendiri tanpa mempertimbangkan saran dari pihak lain adalah berbahaya. 11. Poor Human Relation (Hubungan yang kurang baik) Hubungan yang kurang baik antara personil intern dan ekstern diluar tim membuat keputusan yang diambil menjadi berbedabeda dan berbenturan, sehingga seringkali membebani anggaran yang telah ditentukan Adanya keterbatasan sumber daya tersebut mendorong diadakannya langkah-langkah antisipatif yang bertujuan menjaga kelangsungan proyek atau produk yang bisa berupa penerapan program efisiensi penggunaan dana, pinjaman dana dari pihak lain dan sebagainya. Penerapan rekayasa nilai sebagai salah satu alternatif program efisiensi penggunaan dana pada beberapa tahun terakhir ini meningkat dengan cukup pesat. Hal-hal yang menyebabkan

peningkatan penerapan rekaya nilai diantaranya (Zimmerman,1982):

1. 2. 3. 4. 5.

6.

7.

8.

Meningkatnya beaya konsturksi dari tahun ke tahun. Kurangnya dana atau beaya dalam melaksanakan pembangunan. Suku bunga perbankan yang cukup tinggi terhadap dana-dana yang dipergunakan Inflasi yang terus meningkat setiap tahun Kemajuan teknologi yang sangat pesat sehingga menyebabkan hasil perencanaan dan metode yang diapakai jauh tertinggal dengan scientific progress. Kurang selarasnya komunikasi dan hubungan antara pemilik proyek yang menentukan keperluan-keperluannya dengan pihak perencana yang menerapkan keperluan-keperluan tersebut ke dalam bentuk spesifikasi dan gambar-gambar dua dimensi sehingga menyebabkan beaya yang kurang perlu. Peningkatan beaya konstruksi yang masih bisa diatasi dengan mengambil keuntungan dari kemajuan teknologi dalam material dan metode konstruksi kemudian menggunakan kemampuan kreatif pada setiap perencana. Pencapaian fungsi utama yang diperlukan dengan beaya seminimal mungkin dan masih mendapatkan fasilitas yang diperlukan. Ini adalah usaha dari rekaya nilai melalui pendekatan secara sistematis dan terorganisasi.

2.4 Waktu Penerapan Rekayasa Nilai Secara umum ada enam tahapan dasar yang memberikan sumbangan dalam realisasi suatu proyek mulai dari suatu gagasan hingga menjadi suatu kenyataaan yang dikenal dengan daur hidup proyek konstruksi atau The Life Cycle of Construction Project, yaitu :

1.

Concept and Feasibility (Konsep dan Studi Kelayakan)

Studies

2. 3. 4. 5. 6.

Development (Pengembangan) Design (Perencanaan) Construction (Konstruksi) Operation and Maintenance (Operasi dan Pemeliharaan) Perbaikan

Setiap tahap berhubungan satu sama lain, besarnya waktu dalam prosentase yang dibutuhkan masing-masing tahap bergantung pada jenis proyek yang dikerjakan. Secara teoritis, program rekayasa nilai dapat diaplikasikan pada setiap tahap sepanjang waktu berlangsungnya life time projek, dari awal hingga selesainya pelaksanaan konstruksi, bahkan sampai pada tahap penggantian (Donald, dkk, 1992). Walaupun program rekayasa nilai dapat diterapkan sepanjang waktu berlangsungnya proyek, tetapi akan lebih efektif bila program rekayasa nilai sudah diaplikasikan pada saat tertentu dalam tahap perencanaan untuk menghasilkan penghematan potensial yang sebesar-besarnya. Secara umum untuk mendapatkan penghematan potensial maksimum, penerapan rekayasa nilai harus dimulai sejak dini pada tahap konsep dan secara berkelanjutan sehingga selesainya perencanaan. Semakin lama saat menerapkan program rekayasa nilai potensi penghematan akan semakin kecil. Sedangkan beaya yang diperlukan untuk mengadakan perubahan akibat adanya rekayasa nilai semakin besar. Pada suatu saat potensi penghematan dan beaya perubahan akan mencapai titik impas (break even point), yang berarti tidak ada penghematan yang dapat dicapai. 2.5 Rencana Kerja Rekayasa Nilai Dalam rangka optimasi beaya, rekayasa nilai mempunya langkah-langkah dan prosedur yang diterapkan secara sistematis dari awal analisa hingga mendapatkan hasil akhir yang dapat dipertanggungjawabkan. Sistematika tersebut terdiri dari tahap-tahap yang saling berhubungan satu sama lain yang menjelaskan proses nanlisa secara jelas dan terpadu. Tahaptahap analisa tersebut dikenal sebagai Rencana Kerja Rekayasa Nilai. Mengenai tahap-tahap analisa dalam rencana kerja rekayasa nilai, terdapat beberapa

pendapat yang pada dasarnya sama dan saling melengkapi. Ada beberapa pendapat mengenai tahap-tahap rencana kerja rekayasa nilai yang merupakan perbandingan rencana kerja rekaya nilai menurut beberapa ahli. Rekayasa nilai berisi empat tahap yaitu (Alphonse, 1975) :

1. Tahap Informasi Melakukan Identifikasi secara lengkap atas sistem struktur bangunan dan sistem pelaksanaan konstruksi, identifikasi fungsi dan estimasi beaya yang mendasar pada fungsi pokok. 2. Tahap Kreatif Menggali gagasan alternatif sistem struktur maupun pelaksanaan sebanyak-banyaknya dalam memenuhi fungsi pokok. 3. Tahap Analisa Melakukan analisa terhadap gagasangagasan alternatif yang meliputi : analisa keuntungan-kerugian, analisa life cycle cost, dan analisa pembobotan kriteria dalam analisa pemilihan alternatif untuk mendapatkan alternatif yang paling potensial. 4. Tahap Rekomendasi

Mempersiapkan rekomendasi tertulis dari alternatif akhir yang dipilih dengan pertimbangan kemungkinan pelaksanaan secara teknis dan ekonomis.

2.5.1 Tahap Informasi Merupakan tahap awal dari rencana kerja rekayasa nilai, bertujuan untuk mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan item yang akan distudi. Informasi berupa data-data proyek secara umum, gambar perencanaan maupun data-data tentang item pekerjaan sangat diperlukan. Dengan menggunakan data-data tersebut, tahapan dalam rencana kerja rekayasa nilai dapat dilakukan. Prinsip dasar yang dilakukan pada tahap informasi adalah cost model dan analisa fungsi. 2.5.1.1 Cost Model Untuk menentukan item pekerjaan berbiaya tinggi diperlukan Cost Model yang dibuat berdasarkan informasi analisa biaya yang telat

didapatkan pada saat pengumpulan data. Ada beberapa bentuk Cost Model, yaitu :

1.

Berdasarkan hukum distibusi Pareto, dapat diketahui bahwa 80% dari beaya total secara normal terjadi pada 20% item pekerjaan. Diagram distribusi Pareto disajikan pada gambar 2.2

2.

1.

Berdasarkan Hukum Distribusi Pareto

Gambar 2.1 Hukum distribusi Pareto (sumber: Indonesian Concultacy Development Project, 1985) 2.

3.

Analisa fungsi dilakukan dengan tujuan mengklasifikasikan fungsi-fungsi utama (basic function) maupun fungsi-fungsi penunjang (secondary function). Selain itu juga untuk mendapatkan perbandingan antara beaya dengan nilai manfaat yang dibutuhkan untuk menghasilkan fungsi tersebut. Definisi fungsi dilakukan melalui penggunaan dua kata, kata kerja (verb) dan kata benda (noun). Cara ini memberikan keuntungan sebagai berikut:

1.

Matrix Cost Model

Matrix Cost memisahkan komponen konstruksi proyek dan mendistribusikan komponenkomponen tersebut ke dalam berbagai elemen dan sistem dari proyek.

2.

Breakdown Cost Model

Breakdown Cost Model memecahkan sistem dari elemen tertinggi sampai elemen terendah, dengan mencantumkan beaya untuk tiap elemen dan melukikskan distribusi pengeluaran. Selain beaya nyata, yaitu beaya dari hasil desain yang sudah ada, dicantumkan juga nilai manfaat (worth), yang merupakan hasil estimasi tim rekayasa nilai berupa beaya terendah untuk memenuhi fungsi dasar. 2.5.1.2 Analisa Fungsi Untuk mendapatkan suatu nilai tertentu dapat dilakukan dengan Analisa Fungsi yang merupakan suatu pendekatan. Dalam hal ini, fungsi merupakan karakteristik produk atau proyek yang membuat produk/proyek dapat bekerja atau dijual. Pendekatan fungsi di dalam rekayasa nilai adalah apa yang memisahkannya dari teknik reduksi beaya yang lain. Fungsi dapat dibedakan atas:

Fungsi dasar, yaitu fungsi utama yang berisis tujuan atau prosedur dan harus dipenuhi. Fungsi sekunder, yaitu fungsi pendukung yang tidak melaksanakan kerja yang sebenarnya tetapi mungkin dibutuhkan.

3.

Menghindari penggabungan fungsifungsi dan pendefinisian lebih dari satu fungsi sederhana, karena dengan hanya menggunakan dua kata kita dipaksa untuk memecah masalah ke dalam elemen-elemen yang sederhana Membantu untuk mencapai tingkat pengertian yang paling mendalam dari hal-hal yang spesifik. Jika hanya dua kata yang digunakan, kemungkinan terjadinya kesalahan dalam komunikasi yang salah pengertian dikurangi hingga tingkat yang paling minimum. Membatasi timbulnya perluasan arti, sebab jika kita tidak bisa mendefinisikan suatu fungsi dalam dua kata maka kita tak cukup mempunya informasi tentang masalah tersebut atau pendefinisian masalah menjadi terlalu luas.

Setelah menentukan perbandingan antara cost (beaya yang dibayar untuk item pekerjaan tertentu) dan cost (beaya minimal untuk item pekerjaan tetapi fungsi tetap harus dipenuhi). 2.5.2 Tahap Kreatif Pada tahapan ini, anggota tim rekayasa nilai harus berpikir lebih dalam dari apa yang biasanya dilakukan. Ide-ide datang baik dari hasil kerja dalam tahap informasi maupun

pemikiran anggota dan kelompok. Tahap ini tidak dapat dimulai sampai masalah dipahami sepenuhnya. Semakin banyak anggota tim yang berpartisipasi akan semakin banyak gagasan yang muncul yang kemudian dicatat dalam tabel tahap kreatif. Upaya berpikir kreatif setiap anggota dalam kelompok akan merangsang anggota lainnya dalam menemukan ide atau gagasan dalam kelompok tersebut. Pertanyaan yang diajukan oleh salah satu anggota kelompok dapat membangkitkan gagasan bagi anggota kelompok lainnya. 2.5.3 Tahap Analisa Ide atau gagasan yang didapat pada tahap kreatif diteliti lebih lanjut pada tahap analisa. Menurut serangkaian analisa yang dilakukan atas setiap alternatif yang dihasilkan tersebut bertujuan untuk (Donald,1992) :

1. 2. 3.

Mengevaluasi, mengkritik dan menguji alternatif yang dihasilkan dalam setiap tahap kreatif. Memperkirakan beaya yang diperlukan untuk setiap alternatif. Menentukan satu gagasan yang memiliki penghematan beaya terbesar namun dengan penampilan, mutu dan keandalan terjamin.

Ada beberapa tahapan yang dilakukan dalam tahap analisa ini. Tahapan-tahapan tersebut antara lain :

1. 2. 3.

Analisa Keuntungan dan Kerugian Analisa Beaya Daur Hidup Proyek Analisa Pemeliharaan Alternatif

2.5.3.1 Analisa Keuntungan dan Kerugian Pada analisa ini, ide atau gagasan yang dipeoleh dicatat keuntungan dan kerugiannya, kemudian diberi bobot nilai sesuai dengan kriteria yang telah ditentukan. Dalam memberikan bobot nilai harus dilakukan dengan seobyektif mungkin. Ada beberapa kriteria yang dapat digunakan dalam menyaring ide. Kriteria tersebut antara lain :

1. 2. 3. 4.

Keuntungan dalam segi beaya Pemenuhan fungsinya Keandalan gagasan Pengaruh terhadap jadwal proyek

5. 6. 7.

Beaya redesain Kelebihan gagasan dibandingkan desain awal Estetika

Semua keuntungan dan kerugian setiap ide kreatif dicatat, kemudian diberi peringkat untuk masing-masing alternatif. Semakin tinggi rating maka semakin baik. 2.5.3.2 Analisa Beaya Daur Hidup Proyek Analisa beaya daur hidup diklasifikasikan menjadi enam tahapan yaitu:

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Tahap konsepsi dan studi kelayakan Tahap rekayasa dan desain Pengadaan Konstruksi Memulai dan penerapan Pengoperasian atau penggunaan

1. 2. 3.

Present Cost (beaya sekarang) Future Cost (beaya dikemudian hari) Annual Cost (beaya yang dikeluarkan pertahun) dengan menggunakan discounting formula (formula diskonto).

Perhitungan beaya yang tepat merupakan salah satu persyaratan yang paling penting dalam mengukur keberhasilan dari suatu program rekayasa nilai. Dari sudut pandang kontraktor, sebagian besar perkiraan beaya digunakan dalam bidang konstruksi. Sedangkan dari sudut pandang owner, harus memperhitungkan modal, operasi yang akan datang serta beaya maintenance bila ingin mencapai nilai maksimum dari suatu investasi keseluruhan yang minimum (Donald, 1992). Prinsip-prinsip ekonomi yang dipakai dalam beaya daur hidup (life cycle cost) yaitu:

Jenis-jenis yang termasuk beaya daur hidup adalah :

1. Beaya investasi 2. Beaya kepemilikan/pembebasan tanah 3. Beaya rekayasa (perencana, desain dan pengawasan) 4. Beaya perubahan desain 5. Beaya administrasi 6. Beaya penggantian 7. Nilai sisa 8. Beaya operasional: 1. Gaji Staff

2. Listrik 3. Perbaikan dan servis 9. Beaya pemeliharaan: 1. Pemeliharaan preventif 2. Kebersihan 10. Beaya beban bunga (cost of money) yang dibebankan selama proyek. Secara garis besar beaya daur hidup adalah beaya total dari kepemilikan dan pengoperasian fasilitas, menggambarkan beaya sekarang dan beaya yang akan datang selama masa hidup proyek (Kelly, 1993). 2.5.3.3 Analisa Pemilihan Alternatif Analisa pemilihan alternatif merupakan analisa terakhir yang dilakukan dalam rangkaian rencana kerja rekayasa nilai, dimana alternatifalternatif dinilai dan dipilih satu yang terbaik. Pada awalnya kriteria yang digunakan untuk penilaian diber bobot dengan menggunakan pembobotan kriteria metode zero one. Beaya bukanlah satu-satunya parameter pemilihan alternatif. Kriteria maupun parameter lain seperti beaya redesain, waktu implementasi, performansi, keselamatan, estetika dan sebagainya harus diperhatikan. Setelah melakukan pembobotan kriteria dan pemberian nilai ide atau gagasan untuk masing-masing faktor, maka dipilih satu alternatif terbaik yang mempunyai nilai terbesar dari perkalian antara bobot dengan nilai. Ide terbaik inilah yang akan dipilih sebagai alternatif usulan dalam tahap rekomendasi. 2.5.4 Tahap Rekomendasi Tahap rekomendasi adalah tahap terakhir dari rencana kerja rekayasa nilai. Ide atau gagasan yang terpilih diajukan pada tahap rekomendasi yang kemudian diteruskan secara tertulis kepada pihak pemilik proyek atas alternatif terpilih tersebut baik dari segi teknis maupun ekonomisnya (Alphonse, 1975). Dalam mengajukan usulan, dipertimbangkan segala sesuatu yang mungkin diperlukan untuk mendukung pelaksanaan alternatif tersebut, seperti bagaimana pengadaannya, pengangkutannya, pengerjaannya di lapangan, apa saja fasilitas penunjang dan masalah yang akan timbul di lapangan serta cara

penyelesaiannya. Penyampaian harus dilakukan dengan baik dan meyakinkan dan disajikan sejelas mungkin dengan memakai sketsa dari item yang terpilih. (Donald,1992). 2.6 Sistem Beton dan Bata Ringan Sistem beton dan bata ringan ditemukan pada akhir abad 19 dan dikembangan kembali oleh Joseph Hebel pada tahun 1945. Hingga sekarang, beton dan bata ringan Hebel mempunyai jenis produk terlengkap. Beton dan bata ringan sendiri adalah merupakan beton aerasi atau biasa disebut Autoclaved Aerated Concrete (AAC) yang terbuat dari campuran semen, pasir silica, kapur dan bahan pengembang. Beton dan bata ringan Hebel memiliki berat jenis sepertiga dari berat jenis bahan material konvensional yang telah ada sebelumnya. (hebel.co.id) Berikut adalah keuntungan penggunaan produk Hebel:

1. Mempunyai ukuran yang akurat karena hasil produksi pabrik 2. Ringan, karena mempunyai berat jenis material rata-rata sebesar sepertiga dari beton bertulang maupun bata merah 3. Cepat dan mudah dalam pengerjaan 4. Mempunyai insulasi suara dan panas yang lebih baik 5. Lebih tahan dari kebakaran 6. Mempunyai spesifikasi yang jelas 7. Disediakan tim teknik yang bertugas untuk melatih dan mengawasi tukang-tukang dalam mengerjakan produk hebel

2.7 Pembebanan Terdapat dua jenis pembebanan yang terjadi pada gedung, pembebanan yang pertama adalah Beban Gravitasi sedangkan yang kedua adalah Beban Gempa. 2.7.1 Beban Gravitasi Beban-beban yang bekerja pada struktur bangunan atas seperti tabel 2.2 dibawah berikut. Tabel 2.2 Jenis Pembebanan Gravitasi

Gambar 2.3 Peta Wilayah Gempa Indonesia

2.7.2 Beban Gempa Untuk pembebanan akibat gempa, direncanakan sebagai berikut: 1. Simulasi arah pembebanan Gempa Rencana, dianggap efektif 100% pada arah tegak utama dan 30% pada arah tegak lurus arah utama pembebanan secara bersamaan. 2. Untuk struktur gedung dengan tinggi lebih besar sama dengan 40 m, struktur gedung tersebut sebaiknya ditentukan melalui analisis respons dinamis yang dikelaskan dalam SNI 03 – 1726 – 2002 Pasal 7. 3. Dalam tugas akhir ini gedung direncanakan akan dibangun di Jakarta. Maka analisa respon spektrum gempa rencananya berdasarkan zona gempa III.

2.7.5.3 Kombinasi Pembebanan Kombinasi pembebanan didasarkan pada SNI 03 – 2847 – 2002 tentang Tata Cara Perencanaan Struktur Beton untuk Bangunan Gedung pada Pasal 11.2, yaitu: 1. 1,4 D 2. 1,2 D + 1,6 L + 0,5 (A atau R ) 3. 1,2 D + 1,0 1,6 W + 0,5 (A atau R ) 4. 0,9 D 1,6 W 5. 1,2 D + 1,0 L 1,0 E 6. 0,9 D 1,0 E Dimana : U = Beban Ultimate D = Beban Mati L = Beban Hidup W = Beban Angin E = Beban Gempa A = Beban Atap R = Beban Hujan

BAB III METODE PENELITIAN

Gambar 2.2 Respon Spektrum Gempa Rencana (SNI 03-1726-2002)

3.1 Konsep Penelitian Dalam melakukan evaluasi rekayasa nilai terhadap item pekerjaan, ditinjau menerapkan sistematika yang cukup rapi dari awal analisis hingga akhir. Hal ini dapat memudahkan kerja dan analisis untuk mendapatkan hasil yang dapat dipertanggungjawabkan. Sistematika yang dilakukan disusun dalam tahapan-tahapan yang saling berhubungan dan masing-masing dapat menjelaskan secara cepat dan terpadu. Tahapan-tahapan analisis tersebut dikenal sebagai Rencana Kerja Rekayasa Nilai (Value Engineering Job Plan) 3.2 Langkah Penelitian Langkah-langkah penelitian dimulai dengan menyusun latar belakang dari proposal tugas akhir. Tahap selanjutnya adalah menyusun permasalahan yang nantinya akan diselesaikan. Dalam proposal tugas akhir ini secara garis besar permasalahan adalah pada item pekerjaan yang

perlu dilakukan rekayasa nilai pada proyek Seasons City Mall dan Apartemen. Proses selanjutnya adalah pengumpulan data yang berguna untuk menunjang pengerjaan Tugas Akhir. Setelah data-data yang diperlukan terkumpul maka dapat dilanjutkan pada tahap Rencana Kerja Rekayasa Nilai. Secara garis besar sistematika penelitian dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Penyusunan Latar Belakang Proyek 2. Perumusan Permasalahan 3. Pengumpulan Data yang meliputi: 1. Data Perencanaan Proyek 2. Data Sekunder 3. Studi Literatur 4. Tahap Informasi yang meliputi: 1. Membuat bagan beaya proyek 2. Melakukan Analisis Fungsi pada item pekerjaan dinding dan plat lantai , dari hasil analisa fungsi ini didapatkan angka Cost/Worth. Pada tugas akhir ini penulis ingin mengganti material yang digunakan pada item pekerjaan dinding dan plat lantai proyek tersebut. 5. Tahap Kreatif Pengumpulan ide atau gagasan sebanyak mungkin dengan jalan brainstorming dengan pihak-pihak terkait. Pada tahap kreatif ini, ide-ide yang muncul harus sesuai dengan batasan-batasan yang telah ditetapkan sebelumnya. Karena pada Tugas Akhir ini penulis ingin menerapkan Value Engineering pada struktur bangunan proyek, maka penulis juga mempertimbangkan efek penggantian material dari bahan bangunan terhadap beban keseluruhan gedung. Maka dari itu setelah mendapatkan alternatif, dilakukan analisa struktur menggunakan program bantu SAP dengan memperhitungkan ketentuan-ketentuan untuk pembebanan gedung tinggi. 6. Tahap Analisa Menganalisa ide atau gagasan yang telah didapat dalam tahap kreatif. Adapun jenis analisa yang dilakukan adalah: 1. Analisa Keuntungan dan Kerugian Pada proses analisa keuntungan dan kerugian, terdapat parameterparameter yang menjadi dasar

penilaian. Parameter tersebut tersaji pada tabel 3.1 berikut Tabel 3.1 Kerugian No

Parameter

Parameter a

Biaya

b

Waktu pelaksanaan

c

Teknik pelaksanaan

d

Tingkat perawatan

Kriteria Sangat murah Murah Mahal Sangat mahal Sangat cepat Cepat Lambat Sangat lambat Sangat mudah Mudah Sukar Sangat sukar Sangat mudah Mudah Sukar Sangat sukar

Analisa

Keuntungan

Nilai 8 6 4 2 8 6 4 2 8 6 4 2 8 6 4 2

2. Analisa Beaya Daur Hidup Proyek Untuk analisa beaya daur hidup direncanakan umur bangunan 25 tahun dengan asumsi bunga 12% dan inflasi diabaikan. Tabel 3.2 menunjukkan format pengisian untuk Beaya Daur Hidup Tabel 3.2 Analisa Life Cycle Cost

3. Analisa Pemilihan Alternatif Pada tahap ini, terbagi menjadi tiga tahap. Yang pertama yaitu penentuan pembobotan kriteria dengan metode zero-one. Berikut adalah tabel yang menunjukkan pembobotan kriteria Tabel 3.3 Pembobotan Kriteria

Setelah dilakukan pembobotan kriteria, maka dilakukan analisa penilaian alternatif. Berikut adalah tabel analisa penilaian alternatif Tabel 3.4 Bobot dan Parameter Penguji Setiap Kriteria

7. Tahap Rekomendasi Tahap rekomendasi berisi usulan atas hasil yang dicapai dalam analisa-analisa sebelumnya. Isi dari rekomendasi adalah deskripsi desain awal, desain usulan dan besarnya penghematan. Langkah-langkah tersebut disajikan pada gambar 3.1 berikut

Tabel 3.5 Jenis dan Sumber Data No Jenis Data Sumber Data Rencana PT. ADHI 1 Anggaran KARYA Biaya PT. HAERTE Desain 2 WIDYA Perencanaan KONSULTAN Daftar PT. ADHI 3 Harga KARYA Material Perpustakaan 4 Literatur dan Ruang Baca ITS 3.3.2

L atar B elak an g P royek

P erm asalahan : A lternatif ap a yang p alin g baik y an g diterapk an p ad a proy ek p em bangunan M all dan A partem en S easo ns C ity Jakarta?

P en gu m p ulan D ata

D ata P erencanaan P ro yek

D ata S eku nder

S tu di L iteratur

T ah ap Inform asi

T ahap K reatif

T ah ap A nalisa

A nalisa K eu ntungan d an K erugian

A nalisa B eaya D aur H id up

A nalisa P em ilihan A lternatif

T ah ap R ek om en dasi

Gambar 3.1

K esim pu lan

Bagan Alir Penelitian

3.3 Data Penelitian Data merupakan materi yang sangat penting dalam suatu penelitian. Demikian juga dalam penelitian ini. Data-data yang diperoleh, kemudian dipelajari dan selanjutnya diolah sesuai dengan tujuan dari penelitian yang dilakukan. 3.3.1 Jenis dan Sumber Data Penelitian ini disusun berdasarkan datadata proyek dan data-data penunjang lain yang diperoleh dari berbagai macam sumber. Di bawah ini akan diuraikan jenis dan sumber dari data yang digunakan.

Teknik Memperoleh Data Dalam mendapatkan suatu data yang akan digunakan dalam suatu penelitian dibutuhkan teknik tersendiri, adapun teknik memperoleh data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah: 1. Pengumpulan data-data proyek pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City dari pihak perencana dan atau pelaksana proyek. Data-data yang diperoleh dengan cara ini antara lain: data RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan Daftar Harga Material. Sedangkan untuk data desain perencanaan bisa didapat dari konsultan perencana. 2. Pelaksanaan observasi yang berupa pengamatan langsung pada proyek dengan cara wawancara langsung dengan pihak pelaksana proyek. 3. Pelaksanaan penelusuran harga material dari jurnal, brosur dan informasi yang didapatkan melalui internet. 4. Pelaksanaan studi kepustakaan dengan mempelajari buku literatur serta jurnal yang berhubungan dengan penelitian. 3.4 Analisis Data Pada tahap analisis ini metode yang digunakan adalah Rencana kerja rekayasa nilai menurut Alphonse J. Dell’Isola (1975) yang meliputi Tahap Informasi, Tahap Kreatif, Tahap Analisa dan Tahap Rekomendasi/Usulan. 3.4.1 Item Alternatif Terbaik

Dalam pemilihan item alternatif terbaik, dilakukan beberapa proses yaitu : 1. Analisa Keuntungan dan Kerugian Langkah-langkah dalam analisa keuntungan kerugian : 1. Menetapkan keuntungan dari alternatif desain 2. Menetapkan kerugian dari alternatif desain 3. Menyusun ranking alternatif desain dengan nilai terbesar yang terbaik berdasarkan evaluasi terhadap keuntungan dan kerugian 2. Analisa Beaya Daur Hidup Langkah-langkah dalam analisa beaya daur hidup : 1. Menyusun seluruh kebutuhan beaya yang relevan dari seluruh alternatif desain yang terpilih 2. Menghitung beaya dengan prinsip time value of money 3. Analisa Pemilihan Alternatif menggunakan langkah-langkah dalam analisa pemilihan Alternatif : 1. Menetapkan faktor/kriteria evaluasi dan bobot. 2. Memberikan penilaian setiap alternatif berdasarkan kriteria. 3. Menyusun ranking dari setiap alternatif berdasarkan hasil penilaian. Mengajukan rekomendasi alternatif desain. BAB IV PENERAPAN REKAYASA NILAI

4.1 Umum Penelitan tugas akhir ini merupakan penelitian berupa rekayasa nilai pada sebuah proyek, Obyek studi yang digunakan adalah pembangunan Mall dan Apartemen Season City Jakarta. Pada penelitian ini, metode yang digunakan mengikuti teknik-teknik dalam rekayasa nilai. Dalam hal ini, rencana kerja rekayasa nilai menurut Alphonse J. Dell’Isola (1975) yang meliputi Tahap Informasi, Tahap Kreatif, Tahap Analisa dan Tahap Rekomendasi. 4.2 Tahap Informasi

Tahap informasi merupakan tahap awal rekaya nilai. Pada tahap ini bertujuan untuk mendapatkan informasi umum tentang suatu sistem atau proyek, memperoleh pentabulasian data yang berkenaan dengan item pekerjaan, menentukan item pekerjaan studi, mendapatkan item pekerjaan yang akan diproses pada tahap selanjutnya. Secara umum tahap informasi dalam studi ini berisi penjelasan-penjelasan tentang pemilihan item pekerjaan dan analisa fungsi terhadap item pekerjaan yang terpilih. 4.2.1 Bagan Biaya Pada gambar 4.1 adalah gambar breakdown cost model proyek yang menjelaskan pemecahan biaya (cost) item pekerjaan proyek secara berurutan. Dimulai dari item pekerjaan yang memiliki biaya tertinggi sampai dengan terendah. Proyek Rp. 182.992.950.703,29

Persiapan, Prasarana dan Penunjang Rp. 15.219.496.717,38

Pekerjaan Struktur Rp. 146.885.844.525,68

Struktur Bangunan Atas Rp. 111.646.744.651,44

Struktur Atap Rp. 4.275.573.729,70

Struktur Tangga Rp. 11.824.489.539,80

Shearwall Rp. 39.420.691.617,75

Tangga Utama Rp. 4.674.612.622,63

Struktur Balok Rp. 37.664.595.842,55

Tangga Darurat Rp. 2.369.803.646,58

Kolom Rp. 28.993.872.953,19

Plat Lantai Rp.10.190.071.497,69

Tangga Atap Darurat Rp. 504.499.540,89

Pekerjaan Finishing Rp. 40.463.373.484,19

Biaya Koordinasi Rp. 14.561.518.261,49

BWIC with DC Rp. 6.256.091.198,73

Plafond Rp. 5.908.530.576,58

Pasangan Keramik Rp. 5.725.603.933,34

Pekerjaan Railing Rp. 5.048.775.353,36

Pekerjaan Pintu, Jendela dan Kunci Rp. 3.896.337.500,96

Waterproofing Rp. 2.835.362.970,19

Struktur Lift Rp. 1.713.359.924,85

Dinding Bata Partisi Rp. 17.048.763.149,76

4.2.2Analisa Fungsi Analisa fungsi dalam tahap ini digunakan untuk menentukan fungsi utama dari item pekerjaan terpilih. Pada penelitian ini, item pekerjaan yang terpilih adalah item pekerjaan struktur yaitu item pekerjaan dinding dan lantai. Hal ini dikarenakan penggantian komponen tersebut dapat mereduksi beban yang terjadi pada gedung Pengklarifikasian dibedakan menjadi komponen-komponen yang dibedakan berdasarkan fungsi utama (basic function) dan fungsi penunjang (secondary function). Analisa fungsi bertujuan untuk mendapatkan perbandingan antara nilai biaya dengan nilai manfaatnya serta untuk mengidentifikasi biaya-biaya yang tidak diperlukan.

Tabel 4.1 menyajikan tabel analisa fungsi pada masing-masing item pekerjaan terpilih. Tabel 4.1 Analisa Fungsi Dinding Bata dan Partisi

Pada item pekerjaan dinding bata dan partisi walaupun bata Hebel merupakan fungsi Basic tetapi pada tugas akhir ini penulis ingin merubah material dinding dengan material yang lain seperti panel precast dan bata Hebel dengan tujuan untuk mereduksi berat struktur dan mempercepat waktu pelaksanaan serta kemudahan perawatan bangunan pada saat dioperasikan. Seluruh dinding yang digunakan pada proyek adalah batu bata hebel, hal ini dapat terlihat seperti gambar 4.2 berikut

` Gambar 4.2 Pasangan Bata Hebel pada Apartemen Pada tabel 4.2 tersaji analisa fungsi plat lantai untuk didapatkan nilai Cost/Worth dari item pekerjaan tersebut. Tabel 4.2 Analisa Fungsi Plat Lantai

Begitu pula dengan lantai, pada tugas akhir ini penulis ingin memodifikasi material lantai menggunakan panel lantai Hebel dengan tujuan mereduksi berat struktur, mempercepat waktu pelaksaan serta kemudahan perawatan. Pada item pekerjaan plat lantai, plat lantai yang digunakan masih menggunakan plat lantai beton cor biasa. Seperti yang tersaji pada gambar 4.3 berikut

Gambar 4.3 Plat Lantai Beton 4.3 Tahap Kreatif Dalam tahapan ini, digali sebanyak mungkin alternatif-alternatif desain pada item pekerjaan dinding, plafond dan plat lantai. Pengumpulan alternatif-alternatif dalam upaya kreatif dalam tahap ini dimaksudkan untuk mendapatkan sebanyak mungkin alternatif-alternatif desain pengganti dengan batasan-batasan yang sudah ditentukan. Guna memenuhi persyaratan, maka dilakukan upaya sebagai berikut, yaitu: a) Desain-desain alternatif, material yang digunakan dan teknologi pelaksanaan digali dalam batasan-batasan yang telah ditentukan. b) Melakukan pemilihan material seselektif mungkin karena menyangkut nilai estetika dari bangunan proyek studi. Karena pada Tugas Akhir ini yang ditinjau adalah struktur, maka penulis membuat permodelan struktur dengan menggunakan program SAP yang mewakili dari desain gedung asli. Permodelan struktur untuk Apartemen Seasons City Tower A seperti yang terlihat pada gambar 4.4 berikut.

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

K 50/100 K 50/100 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90

Dari analisa SAP dengan desain asli tersebut, didapatkan hasil reaksi dari struktur seperti yang tersaji pada tabel 4.4

Gambar 4.4 Permodelan SAP

Tabel 4.4 Reaksi Perletakan dari Analisa SAP dengan Desain Asli

Sesuai peta wilayah gempa pada SNI 1726 yang terlihat pada gambar 4.5, proyek Seasons City yang terletak di kota Jakarta, maka pada tahap analisa struktur dimodelkan pada wilayah gempa 3

Setelah dilakukan perhitungan struktur dengan program bantu SAP, didapat hasil reaksi untuk desain awal sebesar 8.650.962,9 kgf. 4.3.2 Desain Alternatif I Gambar 4.5 Peta Wilayah Gempa Indonesia ` 4.3.1 Desain Asli Pada desain asli, seluruh dinding yang digunakan adalah dinding bata ringan dan plat lantai yang digunakan adalah plat lantai beton biasa. Dari permodelan di atas, dapat diketahui ukuran dari setiap kolom yang tersaji pada tabel 4.3 berikut Tabel 4.3 Ukuran Kolom Desain Asli

Gambar 4.14 Dinding Precast pada eksterior

Tabel 4.5 Ukuran Kolom dengan Desain Alternatif I

Gambar 4.15 Dinding Bata Ringan pada Partisi

Dari analisa SAP dengan desain menggunakan alternatif I tersebut, didapatkan hasil reaksi dari struktur seperti yang tersaji pada tabel 4.6 Tabel 4.6 Reaksi Perletakan dari Analisa SAP dengan Desain Alternatif I Joint Text

Gambar 4.16 Plat Lantai Beton Cor Pada alternatif I, untuk dinding luar menggunakan dinding precast seperti gambar 4.14, sedangkan pada dinding partisi bagian dalam tetap menggunakan dinding bata ringan seperti gambar 4.15, dan plat lantai tetap menggunakan plat beton seperti gambar 4.16. Pada gambar 4.17 menunjukkan pembebanan akibat beban dinding precast pada luar dan pada gambar 4.18 menunjukkan pembebanan akibat beban dinding bata ringan pada partisi. Pada gambar 4.19 terlihat pembebanan akibat beban sendiri dari plat lantai beton.

6 7 8 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

OutputCase Text pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi pondasi

CaseType Text Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination SUM

TABLE: Joint Reactions F1 F2 F3 Kgf Kgf Kgf 878,75 958,44 437686,28 85,48 672,44 563183,32 -85,48 672,44 563183,32 -878,75 958,44 437686,28 608,58 80,98 572307,1 104,45 107,32 732695,29 -104,45 107,32 732695,29 -608,58 80,98 572307,1 608,58 -80,98 572307,1 104,45 -107,32 732695,29 -104,45 -107,32 732695,29 -608,58 -80,98 572307,1 878,75 -958,44 437686,28 85,48 -672,44 563183,32 -85,48 -672,44 563183,32 -878,75 -958,44 437686,28 9223488

M1 Kgf-m -1206,11 -844,62 -844,62 -1206,11 -110,41 -141,98 -141,98 -110,41 110,41 141,98 141,98 110,41 1206,11 844,62 844,62 1206,11

M2 Kgf-m 1100,68 124,17 -124,17 -1100,68 753,02 140,75 -140,75 -753,02 753,02 140,75 -140,75 -753,02 1100,68 124,17 -124,17 -1100,68

M3 Kgf-m 1,37 -0,48 0,48 -1,37 1,85 0,09653 -0,09653 -1,85 -1,85 -0,09653 0,09653 1,85 -1,37 0,48 -0,48 1,37

Setelah dilakukan perhitungan struktur dengan program bantu SAP, didapat hasil reaksi untuk desain alternatif I sebesar 9.223.487,96kgf. 4.3.3 Desain Alternatif II

Dari permodelan di atas, dapat diketahui ukuran dari setiap kolom yang tersaji pada tabel 4.5 berikut Gambar 4.24 Dinding Precast pada Eksterior

Gambar 4.25 Dinding Bata Ringan pada Partisi Dari analisa SAP dengan desain menggunakan alternatif I tersebut, didapatkan hasil reaksi dari struktur seperti yang tersaji pada tabel 4.8 Tabel 4.8 Reaksi Perletakan dari Analisa SAP dengan Desain Alternatif II Joint Text

Gambar 4.26 Plat Lantai Beton Ringan Pada alternatif II, untuk dinding luar menggunakan dinding precast, sedangkan pada dinding partisi bagian dalam tetap menggunakan dinding bata ringan seperti gambar 4.25, dan plat lantai menggunakan plat beton ringan seperti pada gambar 4.26 Pada gambar 4.27 menunjukkan pembebanan akibat beban dinding precast pada luar dan pada gambar 4.28 menunjukkan pembebanan akibat beban dinding bata ringan pada partisi. Pada gambar 4.29 terlihat pembebanan akibat beban sendiri dari plat lantai beton citicon.

Dari permodelan di atas, dapat diketahui ukuran dari setiap kolom yang tersaji pada tabel 4.7 berikut Tabel 4.7 Ukuran Kolom dengan Desain Alternatif II

6 7 8 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

OutputCase Text PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI PONDASI

CaseType Text Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination Combination SUM

TABLE: Joint Reactions F1 F2 F3 Kgf Kgf Kgf 926,96 988,13 377287,23 92,77 681,59 471354,27 -92,77 681,59 471354,27 -926,96 988,13 377287,23 635,73 64,36 478595,11 95,43 81,44 585173,39 -95,43 81,44 585173,39 -635,73 64,36 478595,11 635,73 -64,36 478595,11 95,43 -81,44 585173,39 -95,43 -81,44 585173,39 -635,73 -64,36 478595,11 926,96 -988,13 377287,23 92,77 -681,59 471354,27 -92,77 -681,59 471354,27 -926,96 -988,13 377287,23 7649640

M1 Kgf-m -1265,73 -877,11 -877,11 -1265,73 -93,46 -113,79 -113,79 -93,46 93,46 113,79 113,79 93,46 1265,73 877,11 877,11 1265,73

M2 Kgf-m 1222,1 157,24 -157,24 -1222,1 843,51 151,37 -151,37 -843,51 843,51 151,37 -151,37 -843,51 1222,1 157,24 -157,24 -1222,1

M3 Kgf-m 1,22 0,03015 -0,03015 -1,22 1,34 0,2 -0,2 -1,34 -1,34 -0,2 0,2 1,34 -1,22 -0,03015 0,03015 1,22

Setelah dilakukan perhitungan struktur dengan program bantu SAP, didapat hasil reaksi untuk desain alternatif I sebesar 7.649.640 kgf. Dari perhitungan analisa SAP, dapat diketahui bahwa ada perbedaan untuk reaksi perletakan pada masing-masing desain. Perbedaan total reaksi perletakan terlihat pada tabel 4.9 Tabel 4.9 Reaksi Perletakan No 1 2 3

Asli Alternatif I Alternatif II

Desain

Total Beban Reaksi (kgf) 8650962,9 9223487,96 7649640

∆ (%) 0,00% -6,62% 11,57%

Setelah melakukan tahap kreativitas, maka dapat dilanjutkan ketahapan berikutnya.

4.4 Tahap Analisa Untuk memilih alternatif terbaik, perlu dilakukan analisa terhadap alternatif tersebut. Analisa tersebut antara lain analisa keuntungan kerugian, analisa biaya daur hidup proyek dan analisa pemilihan alternatif. Berikut dijelaskan masing-masing analisa terhadap semua item pekerjaan yang dilakukan rekayasa nilai. 4.4.1 Analisa Keuntungan Kerugian Analisa keuntungan kerugian bertujuan utk melakukan seleksi terhadap alternatif yang didapat pada tahap kreatif. Semua keuntungan dan kerugian dicatat dan diberi rangking utk setiap alternatif. Pemberian rangking dimaksudkan untuk mengklasifikasikan alternatif sesuai urutan keuntungan dan kerugian. Alternatif dengan rangking tertinggi ditunjukkan dengan pemberian angka tertinggi, rangking tersebut menunjukkan bahwa alternatif tersebut merupakan alternatif terbaik menurut jenis analisa ini. Demikian pula sebaliknya, alternatif dengan rangking terendah menunjukkan alternatif yang kurang efektif menurut jenis analisa ini. Pemberian rangking untuk tiap alternatif mengikuti parameter seperti yang disajikan pada sub bab 3.2 Setelah menentukan parameter, maka dilanjutkan dengan penentuan rangking dari setiap alternatif berdasarkan nilai dari parameter yang telah ditentukan seperti yang tersaji pada tabel 4.10

Analisa Biaya Daur Hidup Proyek bertujuan untuk melakukan penilaian alternatif berdasarkan kriteria biaya Dalam analisa ini, alternatif yang akan dianalisa adalah seluruh perbandingan alternatif dengan memperhitungkan biaya akibat penggantian dinding dan plat lantai. Beberapa dasar untuk analisa ini adalah: a) Nilai ekonomis bangunan 25 tahun b) Asumsi bunga 12% c) Inflasi diabaikan Analisa Biaya Daur Hidup pada proyek Seasons City ini tersaji pada tabel 4.11

Tabel 4.10 Rangking berdasarkan Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif

Keuntungan Biaya murah Desain Asli Teknik sangat mudah

TAHAP ANALISA Analisa Keuntungan dan Kerugian Nilai Kerugian 6 Pelaksanaan lambat 8 Perawatan sukar

Nilai 2 4

Total

Rangking

20

3

24

2

26

1

Penilaian di atas diberikan oleh Site Engineer pada Proyek Seasons City Mall dan Apartement.

Besar penghematan dari setiap alternatif dengan desain aslinya adalah sebagai berikut: 1. Untuk alternatif 1, didapatkan penghematan sebesar 7,43%. 2. Untuk alternatif II, didapatkan penghematan sebesar 10,16%.

4.4.2 Analisa Biaya Daur Hidup Proyek

4.4.3 Analisa Pemilihan Alternatif

I II

Pelaksanaan sangat cepat Biaya murah Perawatan mudah Perawatan sangat mudah Pelaksanaan sangat cepat Biaya Murah

8 6 6 8 8 6

Teknik sukar

4

Teknik sukar

4

Analisa dilakukan dengan menggunakan metode matriks dengan langkah pertama menentukan bobot kriteria menggunakan analisa zero-one, kemudian melakukan penilaian alternatif berdasarkan bobot kriteria. 4.4.3.1 Penentuan Bobot Kriteria Pembobotan kriteria menggunakan analisa zero-one dilakukan dengan cara membandingkan setiap kriteria dengan kriteria lainnya, dimana kriteria yang lebih kuat bobotnya mendapat nilai 1 sedangkan nilai 0 diberikan apabila antar kriteria tersebut seimbang bobotnya. Adapun urutan bobot kriteria yang disusun berdasarkan pengutamaan sebuah kriteria atas kriteria lain adalah sebagai berikut: a) Biaya b) Estetika c) Waktu pelaksanaan d) Teknik pelaksanaan e) Teknik perawatan Pada proyek Seasons City sendiri, bobot kriteria dapat terlihat pada tabel 4.12 berikut: Tabel 4.12 Pembobotan Kriteria pada Seasons City

Setelah mendapatkan nilai penguji pada setiap kriteria di tiap-tiap alternatif maka langkah selanjutnya adalah membuat pemilihan alternatif. Seperti yang tersaji pada tabel 4.14 berikut

Tabel 4.14 Analisa Pemilihan Alternatif No

Kriteria

1 2 3 4

Biaya Waktu Pelaksanaan Teknik Pelaksanaan Tingkat Perawatan Jumlah Rangking

Tahap Analisa Analisa Pemilihan Alternatif Nomor Kriteria Bobot Desain Asli Alternatif I Alternatif II Nilai Hasil Nilai Hasil Nilai Hasil 0,5 3 1,5 3 1,5 3 1,5 0,33 2 0,67 4 1,33 4 1,33 0,17 4 0,67 2 0,33 3 0,50 0 2 0 2 0 3 0 2,83 3,17 3,33 3 2 1

4.5 Tahap Rekomendasi Setelah dilakukan analisa dan telah ditentukan alternatif terbaik diantara alternatifalternatif lainnya, maka tahap selanjutnya adalah membuat rekomendasi atas hasil studi rekayasa nilai. Pada tugas akhir ini, tahap rekomendasi ditabelkan seperti yang terlihat pada tabel 4.15

TAHAP ANALISA Pembobotan Kriteria dengan Zero One Kriteria Biaya Waktu Pelaksanaan Teknik Pelaksanaan Tingkat Perawatan

Nomor 1 2 3 4

1 X 0 0 0 Jumlah

2

3

4

Total

1 X 0 0

1 1 X 0

1 1 1 X

3 2 1 0 6

Rating (Bobot) 0,5 0,33 0,17 0 1

4.4.3.2 Penilaian Alternatif Setelah dilakukan pembobotan kriteria, maka dilakukan analisa penilaian alternatif. Analisa ini didasarkan pada ukuran-ukuran kuantitatif alternatif tersebut pada setiap kriteria. Prosedur penilaian kuantitatif tersebut tersaji pada tabel 4.13 berikut. Tabel 4.13 Bobot dan Parameter Penguji Setiap Kriteria pada Proyek Seasons City Kriteria

Ukuran

Skala Penilaian Sangat Murah Murah Biaya Awal Biaya Konstruksi Mahal Sangat Mahal Sangat Cepat Cepat Waktu Pelaksanaan Lama Pengerjaan Lambat Sangat Lambat Sangat Mudah Mudah Teknik Pelaksanaan Kemudahan pelaksanaan Sulit Sangat Sulit Sangat Mudah Mudah Tingkat Perawatan Kemudahan Perawatan Sulit Sangat Sulit

Nilai 4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1

Data Alternatif Nilai Alternatif Asli 3 Alternatif I 3 Alternatif II 3 Asli Alternatif I Alternatif II

2 4 4

Asli Alternatif I Alternatif II

4 2 3

Asli Alternatif I Alternatif II

2 2 3

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan Dari hasil studi rekayasa nilai yang telah dilakukan pada proyek pembangunan Mall dan Apartemen Seasons City Jakarta, dapat diimpulkan sebagai berikut: 1. Dari hasil rekaya nilai pada struktur dinding dan plat lantai, maka alternatif yang digunakan adalah alternatif II yaitu penggunaan dinding precast pada dinding luar dan tetap menggunakan dinding bata ringan pada partisinya sedangkan untuk plat lantai digunakan plat lantai beton ringan. 2. Dari penggantian desain tersebut menghasilkan ukuran kolom yang lebih ringan. Berikut adalah ukuran kolom akibat penggantian alternatif : Lantai 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Ukuran Kolom Alternatif II Desain Asli K 60/110 K 80/110 K 60/110 K 60/110 K 50/110 K 60/100 K 50/110 K 60/100 K 50/110 K 60/100 K 50/110 K 60/100 K 50/100 K 50/100 K 50/100 K 50/100 K 50/100 K 50/100 K 50/100 K 50/100 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 50/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90 K 40/90

Δ 33% 0% 20% 20% 20% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Akibat penggantian kolom itu, beban reaksi yang terjadi pada pondasi juga berkurang. Beban reaksi yang terjadi pada pondasi berkurang 11,5%. Biaya penghematan untuk penggantian desain sebesar Rp. 14.918.448.422,84 ( Empat belas milyar sembilan ratus delapan belas juta empat ratus empat puluh delapan juta empat ratus dua puluh dua ribu rupiah) atau hemat 10,16% dari desain awal 5.2 Saran Adapun saran-saran pada penulisan tugas akhir ini adalah: 1. Perlu diperbanyak untuk alternatif agar mendapatkan hasil yang lebih baik.

2. Perlu dilakukan studi rekayasa nilai tidak hanya pada struktur saja melainkan melibatkan arsitektur, mekanikal dan elektrikal untuk mendapatkan hasil optimasi biaya yang lebih tinggi.