Mobil adótornyok értékcsökkentõ hatása

Mobil adótornyok értékcsökkentõ hatása DR. HAJNAL ISTVÁN*

Absztrakt Magyarországon számos pert indítottak mobil adótornyok ügyében. Lakóingatlanok tulajdonosai pereskednek az ingatlanjuk értékcsökkenése miatt, amit a torony látványa, a zajhatás és az egészségügyi kockázat fennállása miatt vélelmeznek. Egyelõre nincsen az értékcsökkenés becslésére megfelelõ hazai szakértõi módszertan környezeti hatásokkal terhelt ingatlanok esetére. A nemzetközi szakirodalom jelentõs apparátust dolgoz ki és sorol fel a hasonló esetek kezelésére. A szerzõ ezeket a módszereket veti kritikai elemzés alá, és a hazai lehetõségek mérlegelésével tesz javaslatot az értékcsökkenési probléma szisztematikus kezelésére, az értékalkotó változók felvételére. A szerzõ a hedonikus módszert helyezi elõtérbe és mintateres esettanulmány lefolytatását javasolja hipotézisének igazolására. Abstract In Hungary, numerous claims were filed against mobile telecommunication towers. Residential home owners claim for decreased property value, caused by visual, noise and health contamination. There is no appropriate Hungarian methodology to estimate the value loss of contaminated property. International literature presents a series of solutions. The Author critically analyses of those methods and suggest systematic approach and variable set in the mirror of Hungarian circumstances. Most preferred model is the Hedonic Model, the Author suggests a sample case study to verify applicability of this method.

Az értékcsökkenési probléma és annak aktualitása A mobil adótornyoknak a környezõ ingatlanokra gyakorolt értékcsökkentõ hatásáról több bíróság elõtt is per, a perek mögött pedig éles vita folyik. Az elmúlt 10-15 évben egész falvak, településrészek lakosai indítottak pereket a mobilszolgáltatók ellen, sérelmezve, hogy az általuk telepített adótorony hatásai jelentõs értékcsökkenést okoznak ingatlanjaikon. Az okok között említik a vizuális hatást, a szélzajt, a villámcsapásokat, valamint a technológia mûködésének egészségkárosító hatását. A beadványok és a perek anyagában ezeket a hatásokat olyannak írják le, amelyek a piacon „köztudomásúan” csökkentik az ingatlan értékét. Mivel erre a „köztudomású” értékcsökkenés méretére vonatkozó adatbázis, kutatás eddig hazánkban nem készült, a tudományos alapokat nélkülözõ perbeli vitának nem nagyon vannak határai, a peres felek nulla és ötven százalék közötti sávban vélelmezik az értékcsökkenést és bizonygatják igazukat. Az eltelt idõszakban igen nagy mennyiségû pert zártak le a bíróságok, az ezekben meghozott ítéletek azonban lényegesen eltérnek egymástól. A telefontársaságok ez idõ alatt fokozatosan feladták kezdeti „puha” hozzáállásukat, és a perekben felvonultatnak minden jogi eszközt álláspontjuk megvédésére. Így a felek a még nyitott ügyekben mind hevesebben csapnak össze, korábbi ítéleteket felmutatva (bár tudjuk, hogy nincsen Magyarországon precedensjog), miközben a tényleges ingatlanszakmai probléma alapos

* FRICS; a Biggeorge’s-NV Zrt. vezérigazgatója

MAGYAR ÉPÍTÕIPAR 2012. 3. SZÁM

vizsgálata nem történt meg, hiszen perenként egyedi esetekrõl, körülményekrõl van szó. Hiányzik egy egyértelmû szakértõi módszertan, amely elveiben a felkért szakértõk megegyezhetnének, és amely mentén, azonos alapelvekbõl kiindulva lehetne szakértõi becslést készíteni az értékcsökkenés mértékére. Egy ilyen módszertan elfogadása esetén egy sor pert nem indítanának el a felek, a jelenleg évekig húzódó, különbözõ szakértõket és ellenszakértõket felvonultató eljárások jelentõsen lerövidülhetnének, végsõ soron így hozzájárulva a bíróságok terhelésének és a közköltségek csökkentéséhez. Korábban különbözõ bírósági, illetve vállalati megkeresésre kezdtem el a témát kutatni és alakítottam ki szakmai véleményemet. Az elsõ ilyen megkeresésre 2003-ban került sor, jelen dolgozatommal az eltelt 8 év ezirányú kutatását, elemzését és eredményeit kívánom közreadni, ezzel elindítani egy szakmai párbeszédet, amelynek eredményeképpen a fenti cél elérhetõvé válnék. Peres ügyek, ítélkezési gyakorlat a szakértõi vélemények szempontjából Ebben a cikkben nem lehet célom a különbözõ perekben tapasztalható ítélkezési gyakorlatok kritikája, a jogi tényállások vizsgálata vagy összehasonlítása. Ugyanakkor a probléma mélységének érzékeltetésére szükségesnek vélem, hogy a bíróságok által feltárt, a szakértõi vélemények szempontjából lényeges – és különbözõ módokon súlyozott – pontokat összegezzem. Meg kell jegyeznem, hogy a mobil adótornyok pereiben eltelt mintegy évtized alatt a bíróságok ítélkezési gyakorlata is változik, legyen szó az egyes városi bíróságokról vagy a Legfelsõbb Bíróságról. Mindazonáltal, a perek-

ben az egyik állandóan hivatkozott állítás, hogy ezek az adótornyok „köztudomásúan” értékcsökkentõ hatásúak. Ezt az állítást az eljáró szakértõk fogalmazzák meg, ezzel utalva a piaci érték kialakulásának mechanizmusára, az egyes értékalkotók megjelenésére a piaci szereplõk árképzésében. Itt keveredik annak a vélelme, hogy a piacon jelen lévõ, ilyen adás-vételeket fontolgató eladók és vevõk hasonlóan gondolkodnak az adótornyokról, értékcsökkentõ hatást feltételezve róluk; illetve annak a vélelme, hogy mindenki számára egyértelmû, miszerint a mobil tornyok értékcsökkentõek. A szakértõi megállapítások nyilvánvalóan csak az elõbbiekre, míg a felek hivatkozásai és a bírósági ítéletek általában az utóbbira utalnak. Ugyanilyen tisztázatlan áthallás és egyúttal elméleti kérdés jelentkezik a „szükségtelen zavarás” fogalom értelmezésekor. Ebben különbözõ bírósági tanácsok különbözõ álláspontokat képviselnek, gyakran elfelejtkezve az ingatlan adottságainak, jellegzetességeinek vizsgálatáról, az ide vonatkozó ingatlanszakmai kérdésekrõl. Míg egy zajos, forgalmas fõközlekedési útvonal melletti ingatlan értékcsökkenésében a távoli mobiltorony nem jelent érdemi hatást, kétségtelen a zavaró hatása egy zöldövezeti villa mellé telepített adótoronynak. Azt, hogy ez a zavarás szükséges-e, ismét mûszaki, gazdaságossági kérdés, amit többféleképpen is el lehet bírálni. A fõút léte például a civilizációval együtt járó „köztudomásúlag” szükséges zavarás, ilyen alapon persze a mobilkommunikáció terjedésével annak infrastruktúrája, adótornya is szükséges. Másik megközelítésben a szükséges zavarás úgy értékelhetõ, ha azt tudja a fél bizonyítani, hogy az elhelyezkedés összességében a legkevésbé terhes a szóba

1

jöhetõ érdekelteknek. Egy ilyen bizonyításhoz ugyan létezik matematikai apparátus, a lineáris optimálás matematikai modellje alkalmazható (Jándy, 1977), de kétséget kizáróan meghatározni azt, hogy egy út nyomvonala vagy egy adótorony elhelyezkedése az összhatását tekintve a lehetõ legkisebb zavarást jelenti, gyakorlatilag lehetetlen. E mellett kérdéses, hogy ez milyen beruházási összeg ráfordításával érhetõ el, vagyis, hogy a telepítõ fél milyen extra ráfordításokat köteles és hajlandó megtenni a zavarás elkerülése érdekében. A bírói gyakorlatban ezeket az ügyeket néha a kisajátítási kártalanítási ügyekkel (2007. évi CXXIII. törvény) analóg módon közelítik meg, mivel a Legfelsõbb Bíróság a kisajátítások esetére az eljáró értékelõ számára elõírja az összehasonlító illetékhivatali értékadatok használatát. A kisajátítás, mint analógia azonban a jelen szakértõi problémára csak nagyon korlátozottan igaz, ezekben az esetekben a kártalanítás az ingatlan kisajátításkori forgalmi értékével kellene, hogy megegyezzen. (A kisajátítási ügyekben is felmerül természetesen sok ingatlanszakmai elméleti probléma, amit e cikk keretében nincs mód tárgyalni, például, hogy az új funkció vagy az eredeti funkció alapján kell-e a forgalmi értéket meghatározni.) Az érték meghatározásának folyamatában ezekben az ügyekben nem kell megkeresni és elhatárolni az értékalkotó, értékcsökkentõ változókat. A kártalanítás egyébként szintén gyakran használt fogalom a most vizsgált perekben, mivel a vezetékjogi, átminõsítési ügyekben, külön jogszabály alapján ezt ítélik meg (nem jogellenes a kár okozása). Ha a helyi építési szabályzat például az építést korlátozó rendelkezést állapít meg, ezért a tulajdonost kártalanítás illeti meg, ami a régi és az új szabályozás eredményeképpen létrejövõ új forgalmi érték különbözete (1997. évi LXXVIII. törvény, 30 bek. 2 par.). Ezzel szemben a kártérítés intézménye a jogellenesen okozott kár megtérítésérõl szól, ide értve a károsult vagyoni és nem vagyoni kárát. Elsõdlegesen az eredeti állapot helyreállítására köteles a károkozó, ha ez nem lehetséges, vagy a károsult azt alapos okból nem kívánja, következik ez a kártérítési mód. (Ptk, 355 par. 1 bek). Az értékcsökkenésrõl szólva, a szakértõi anyagokban és az azokra épített ítéletekben gyakran megjelenik az az indoklás, hogy 10%-nál kisebb értékcsökkenést nem lehet megállapítani, mert az már az áralku szokásos körén belül van. Ezen szakvélemények készítõi az ingatlanértékelés alapjaival sincsenek tisztában, hiszen a forgalmi érték egy jól definiált összeg, amelyet a szakértõnek jelentésében a lehetõ legpontosabban – és nem 10%-os hibahatárral! – kell meghatároznia.

2

1. kép: 50 méter magas mobil átjátszó-torony láthatósága sík, falusias beépítésû területen

A fenti tapasztalati összefoglaló – ami egyáltalán nem teljes körû – jelzi, hogy komoly jogelméleti, gyakorlati kérdések merülnek fel ezekben az ügyekben, amelyeket csak tetéz a hiányzó, esetenként teljesen téves szakértõi módszertani megközelítés. Szakirodalom A bírósági ítélkezési gyakorlat mögött a szakértõi jelentések megállapításai találhatóak, mint alátámasztó anyagok. Ezen anyagok nem követnek egy világos szakmai iránymutatást, a különbözõ szakértõk saját kialakult véleményüket fogalmazzák meg. Sajnálatos, hogy az ilyen vélemények alátámasztására hazánkban sem módszertani szabvány, sem empirikus kutatás nem áll rendelkezésre. Erre vonatkozó megállapítást tett az igazságügyi szakértõi kamara szimpóziuma is (BISZK, 2006) Takács Nándor aktuális elõadásában az adótornyok okozta értékcsökkenésrõl szóló szakértõi véleményeket három csoportra osztotta az általuk képviselt sajátos megközelítések alapján (Takács, 2011). Az elsõ csoportba a jelentõs értékcsökkenést megállapító szakértõk kerültek, akik a toronytól akár 600 méteres távolságra is nagy (33 százalékig terjedõ) értékcsökkentést jeleztek, hivatkozva a társadalmi hatásra, közfelfogásra és egyéb perekben adott más szakvéleményekre. A második csoportba a mértéktartó szakértõk tartoznak, akik – bár nem tudják forgalmi adatokkal alátámasztani – a kilátás-elvonásra, tájidegenségre hivatkozva kicsi (2-5%os) értékcsökkenést vélelmeznek. A szakértõk harmadik csoportja nem állapít meg értékcsökkenést, mivel ilyet nem tud kimutatni, illetve szerinte nem történik olyan esemény, amibõl a kár követ-

kezne. Ez a kategorizálás világosan mutatja, hogy hazánkban egyszerûen nincsen háttéranyag, lényegében a szakmagyakorlók kikerülik a vizsgálatot és elemzést. Bár a hazai módszertani irodalom ebben a kérdésben nem nyilatkozik, a nemzetközi porondon számos mû foglalkozik mérnöki létesítmények és ezen belül konkrétan mobil adótornyok értékcsökkentõ hatásával. A RICS kutatási anyaga (Kinnard, 1996) például megállapítja, hogy a zavaró létesítmények, szenynyezések a környezõ ingatlanra „stig1 mát” raknak, amely értékcsökkentõ hatású, és amely – függõen a hitelezõ személyétõl – megnehezíti a stigmatizált ingatlan finanszírozását. Ugyanebben a sorozatban, 1998-ban a szerzõ (Kinnard, 1998) összefoglalja a korábbi kutatók munkásságának eredményeként a szenynyezett ingatlanok értékelésének fontosabb módszertani lehetõségeit, mint a költség-korrekciót, a páros összemérés módszerét, a jövedelem-termelõképesség csökkenésén alapuló megközelítést és a hedonikus ár modelljét. A szerzõ megállapítja, hogy az angol nyelvterületeken dolgozó szakértõk ezen apparátus ellenére is inkább az egyszerûbb megoldásokat, jellemzõen a szakértõi véleményfelmérés (Opinion Survey Research) módszerét alkalmazzák. A külföldi kutatók, szakírók a stigmatizált ingatlanokról jellemzõen nem általános modelleket írtak le, hanem esettanulmányokon keresztül vizsgálták az azokra illeszthetõ modelleket. Ilyen vizsgálatot végzett például cikkében Allen Dorin, témánk számára érdekes módon éppen mobil tornyokhoz kötve esettanulmányát (Dorin, 1999). Az USA-ban, Richmond tartományban 77 adótorony körzetét vizsgálták meg új építésû lakóin-


gatlanok szempontjából, részben szakértõi véleményfelmérés, részben a páronkénti analízis módszerével. A vizsgálat eredményeként arra jutottak, hogy nincsen szignifikáns hatása az ingatlanárakra a torony közelségének. Ugyanakkor McDonough cikkében (McDonough, 2003), felhasználva korábban készült, magasfeszültségû vezetékekrõl szóló szakértõi véleményeket, arra a következtetésre jut, hogy az adótornyok rendelkezhetnek értékcsökkentõ hatással, elsõsorban a láthatóságuk és az egészségre vélelmezett kockázatuk miatt. Az ebben a cikkben idézett esetekben a magasfeszültségû vezetékek értékcsökkentõ hatása 0 és 10 százalék között alakult, de hangsúlyoznom kell, hogy a szerzõ által idézett esetek bírósági döntések voltak. Feltárva az összes korábbi szakirodalmi elõzményeket, Chalmers 2009ben (Chalmers et al, 2009) az USA-ban (Új-Angliában) 1200 elemû mintán vizsgálja a magasfeszültségû vezetékek értékmódosító hatását. Többváltozós regresszióval dolgozva, négy különbözõ modellt felállítva arra a következtetésre jut, hogy a magasfeszültségû vezeték közelségének vagy láthatóságának nincsen szignifikánsan kimutatható érték-

csökkentõ hatása. Ugyanakkor a vizsgálati adatbázisból kimutatható volt, hogy a távvezeték léte miatt bejegyzett szolgalmak ténylegesen értékcsökkentõ hatásúak. A most bemutatott kutatói, elemzõi hozzáállás leképezõdött a nemzeti sztenderdekben is; Kanadában például a szakértõk javaslatára a kötelezõ telephely-létesítési konzultáción nem szerepel témaként az adótorony értékcsökkentõ hatása (Townsend, 2004). Értékelõi elvek, iránymutatások

A nemzetközi értékelõi szakirodalomban bõven vannak támpontok a stigmatizált ingatlanok értékelésére. Bár részletes 2 szabályokat nem tartalmaz, a TEGOVA útmutatója (EVS, 2009) megadja a lehetséges irányokat az általánosan alkalmazott értékelési módszerek egyedi felhasználására. A RICS ingatlan-értékelési útmutatója (Vörös Könyv, 2010) ehhez hasonlóan általános elveket ad meg. A 3 RICS a mindenkori alapmûhöz módszertani kiegészítéseket fûz, az útmutatójához erre a témára is kiadott egy kiegészítést (Guidance Paper, 1995), ebben a környezetszennyezéssel terhelt („stigmatizált”) ingatlanokra vonatkozó értékelési szabályokat adja meg. A RICS, kapcsolódva az említett, értékelõi szabványt jelentõ alapkiadványokhoz, 2003-ban jelentette meg Syms és Weber összefoglaló munkáját ebben a témában (Syms, 2003), öszszegezve az angliai és az USA szabványokat, ide értve a szakértõi tevékenységet megalapozó elveket is. Az USA értékelési szabványa 4 (USPAP ) elvei mellett kidolgozott iránymutató jegyzet részletes javaslatot, módszertant ad a szennyezett vagy szennyezéssel vélelmezett ingatlanok értékelésére (IAOO, 2001). Ennek a szabványajánlásnak az alapján adok rövid összefoglalást az nemzetközileg elérhetõ módszertanról. Nagyon sok szerzõ összegzi ezeket a módsze2. kép: Nagyteljesítményû rádió-adótorony természeti környezetben


reket – pl. (Chan, 2000). A különbözõ környezeti károsodások, szennyezések között ez a szabvány megemlíti a nem-fizikai szennyezéseket is, mint a nagyfeszültségû vezetékeket vagy a rádióhullámmal mûködõ adótornyokat. A szenynyezésnek lehetnek fizikai és elõítéleti hatásai, ezeket el kell választani egymástól. Az értékelõnek a piaci érték meghatározásakor két elvet kell egyszerre maga elõtt tartania, a terheletlen értéket és a használati értéket. A szennyezett ingatlanra vonatkozó terheletlen érték ugyanis a teljes hatástalanítási költség lenne, aminél a mindenkori használati érték valószínûleg magasabb; így a teljes hatástalanítási összeggel való közelítés csak egy a lehetséges módszerek közül. Meg kell jegyezni, hogy a teljes hatástalanítás nem csak a mûszaki beavatkozást, hanem az ehhez tartozó kockázatok kezelését, a monitoringot, az elveszett bevételeket vagy fejlesztési lehetõséget és a nem-fizikai félelmek eltüntetését is jelenti. A teljes hatástalanítás különbözõ költségelemeit lehetõség szerint piaci adatokkal (árajánlatokkal, versenyárral, korábbi hatástalanítási munkák tényadataival) kell alátámasztani. A hatástalanítás után fennmaradó stigma egyfajta idõtényezõként is értelmezhetõ, vagyis a félelem fokozatosan erodálódik; ezzel szembemenõ hatás az, hogy egy stigmatizált ingatlan nehezen, hosszabb idõ alatt adható el, vagyis további pénzügyi veszteséget okoz. Elõrebocsájtva a fentieket, a szabvány a következõ módszereket kínálja: – piaci összehasonlítás, amikor hasonlóan szennyezett ingatlanok tranzakciói már ismertek; – piaci összehasonlítás mintateres vagy páronkénti összevetéssel, amikor szennyezetlen ingatlanok tranzakciós adatai ismertek, figyelembe véve a szennyezés eltávolításának összes értékmódosító hatását; – a nettó pótlási költség elve, figyelembe véve a szennyezés eltávolításának összes költségét, értékmódosító hatását, valamint a használati érték meglévõ mértékét; – piaci hozamszámítás, a pénzfolyamban figyelembe véve a szennyezés eltávolításának összes költségét és a kiesõ bevételeket, valamint a nagyobb kockázatok miatt módosítva az alkalmazott kamatlábakat; – nem-tradicionális értékelési megközelítések Ez utóbbiak közé tartozik a szakértõi véleményfelmérés (Kinnard, 1998), a hedonikus módszer vagy az elõszereteti kérdõíves felmérés (Contingency Analysis) módszere is, ez utóbbit Mundy több munkájában is teszteli (pl. Mundy, 2007), több-kevesebb gyakorlati eredménnyel.

3

3. kép: Példa távolságok szerinti mintateres összehasonlító elemzésre, a lakóháznak az átjátszó-toronytól való távolsága szerint

gok hiteles adatbázisként csak a NAV (Nemzeti Adó- és Vámhivatal) Illetékhivatalának forgalmi adatait fogadják el, igazságügyi ingatlanforgalmi szakkérdésekben csak ilyet szabad (szabadna) felhasználni. Az ilyen adatbázishoz való hozzáférés szakértõi kirendeléssel is rendkívül nehézkes, az aktuális jogszabály (Az igazgatási szolgáltatás díjszabásáról szóló 33/2007 (XII. 23.) PM rendelet) korlátozza a szakértõi adatmegtekintés, adatelemzés lehetõségét. Ugyanakkor a rendelet csak 2007-tõl teszi hozzáférhetõvé az adatokat, vagyis egy távolabbi idõszakra visszanyúló adatsor hivatalos úton való beszerzése nem is lehetséges. Feltételezve, hogy mégis rendelkezésre áll a NAV (Illetékhivatal) adatsora, az ebben foglalt adatrekordok a részletes feldolgozásra nem alkalmasak. Az adatrekord az ügyszámot, az utca- és házszámot, a telek helyrajzi számát, a telek (!) területét, a szerzõdési értéket és a hivatal által elfogadott forgalmi értéket tartalmazza. Az nyilvánvaló, mint minden nagyobb adatállománynál, hogy az adatsor tisztításra, értelmezésre szorul, a 0 értékkel, vagy értelmezhetõ cím/ hrsz nélkül szerepeltetett, vagy éppen duplikált adatok kiszûrése meg kell, hogy történjen. Piaci tranzakcióként a hagyatéki, ajándékozási adatok nem elfogadhatóak, hiszen ezekben az esetekben vagy egy hivatalos személy szubjektív értékítélete, vagy az ajándékozó elképzelése szerint határozták meg az ingatlan értékét jelzõ számot. Az ügyiratok száma utal ugyan az ügylet idõpontjára, de jelentõs eltérés lehet a tényleges szerzõdéskötés és az irat keletkezésének idõpontja között, így egy újabb bizonytalansági elem kerül az adatállományba. A hivatalos nyilvántartás szerinti adattartalom az értékalkotó változók szempontjából fontos adatmezõket nem tartalmaznak. Az Illetékhivatal nem dolgozza fel az adott helyrajzi számon álló épület vagy épületek alapterületét, és teljesen hiányzik az ingatlan minõségére, használhatóságára utaló adattartalom. Így ezen fontos minõsítõ jegyek nélkül, idõben különbözõ állapotokban, kiépítettségben és ismeretlen tranzakciós háttérrel rendelkezõ ingatlan-alaphalmazt tud a szakértõ az elemzéséhez felhasználni. Általános módszertani problémát jelent az adatok reprezentativitásának hiánya. A teljes ingatlanállomány nyilvánvalóan nem kerül forgalmazásra, egy elenyészõen kis hányada, évente 2-4%-a cserél gazdát. (Az MTI sajtó-adatbank szerint 2008-ban a lakásforgalom 3,7%-a, 2010-ben 2,2%-a volt az országos állománynak.) Ennek megfelelõen az összehasonlító adatok csak a szokásosan forgalmazott, tranzakció tárgyát képezõ sokaságot mutatják be. Ingatlanpiaci forgalmi elemzésnél elfogadott, hogy a következõ, vélhetõen tranzakció tárgyát ké-

4


A mai számítástechnikai eszköztárral már egyszerûen kezelhetõ módszertani megoldás a többváltozós regresszió alkalmazása. Takács már említett elõadása (Takács, 2011) is ebben az irányban javasolja a továbblépést. A szakirodalomban csak hedonikus módszerként említett megközelítés elvét az ingatlanpiacra hazai viszonyok között Horváth Áron alkalmazta (Horváth, 2007). A megközelítés lényege, hogy az ingatlan értékét különbözõ értékalkotókra bontják fel, ezekhez szorzótényezõket rendelnek, amelyek „árnyékárként” kifejezik az egyes értékalkotók súlyát a végsõ értékben. Horváth munkájában a hazai lakáspiac leírását kísérelte meg ezzel a modellel, figyelembe véve a területi elhelyezkedést, a lakás minõségét, nagyságát és további tényezõket. Az általa vezetett munkacsoportban kifejlesztett „Lakásárindex” (FHB, 2011) számításánál is ezt a módszertant használják fel. A nemzetközi szakirodalomban a hedonikus értékelési módszerrel ázsiai kutatók foglalkoznak különösen alaposan. Chan 2002-es részletes kritikai összefoglalója megállapítja, hogy a lakáspiacot az elhelyezkedési, épületszerkezeti és környezeti attribútumokkal lehet leírni. Ehhez a célértéket logaritmikus transzformációval határozza meg. Munkájában egyébként 120 elemû, homogén mintán jól igazolja a modell mûködõképességét. Témánk szempontjából érdekes Benson (1998) eredménye, miszerint a lakásárak a kilátástól függenek (mit lát és milyen terjedelemben); például a teljes óceáni panoráma 32%-ot ad az ingatlan értékéhez, míg a részleges óceánra nézõ kilátás 10 százalékot. Bár értékelhetõ eredményekre a módszer, széleskörû vizsgálata ellenére eddig csak részlegesen, homogén állományokra vezetett, az ázsiai kutatókat a

hedonikus árazás továbbra is foglalkoztatja. Chuti a bangkongi metróhálózat értéknövelõ hatására állított fel például ilyen multiregressziós modellt, amely bizonyos környékeken jól alátámasztja a hipotézist (i.e. a közeli metró emeli az ingatlan értékét) (Chuti, 2009). Ezeknek a vizsgálatoknak az általános problémája az, hogy a felhasznált adatok az ingatlanpiac sajátosságaiból következõen nem homogének, míg a felvett változók nem függetlenek. Az ingatlanszakmai általános igazsággal szemben (az érték meghatározója a hely, a hely és a hely) a modellek felállítói több olyan változót is beléptetnek, amelyek – közvetve vagy közvetetten – mind az elhelyezkedéstõl függenek; ugyanakkor nem fajlagos árakkal, hanem egységárakkal (lakások árával) számolnak. A szakirodalom alapján kialakult véleményem szerint egy jól paraméterezett, ingatlanpiaci szempontokat figyelembe vevõ, fajlagos árakat alkalmazó modell alkalmas a mobiltornyok értékcsökkentõ hatásának kimutatására. A hedonikus modellnek az adott problémára vonatkozó felállításával egy következõ fejezetben részletesen is foglalkozom. Módszertani problémák Magyarországon A hazai értékelõi szabványrendszer az általánosan alkalmazott nemzetközi értékelési irányelvekkel teljesen szinkronban van (Hajnal, 2009). Ugyanakkor a nemzetközi szakirodalom által ajánlott módszereket a stigmatizált ingatlanok vonatkozásában különbözõ okokból nem lehet, vagy csak nagyon korlátozottan lehet alkalmazni Magyarországon. Legfontosabb probléma a hiteles és hozzáférhetõ adatbázis hiánya. A bírósá-

pezõ ingatlan ehhez a sokasághoz illeszkedik. Az adótoronnyal való értékcsökkenés vizsgálata esetében azonban nem tudhatjuk, hogy a „tornyos” ingatlanok milyen módon vannak reprezentálva a tranzakciós adatbázisban, vagyis hogy ilyen ingatlanokat ugyanúgy adnak-vesznek-e, mint „torony nélküli” társaikat. A bírósági perek rendszerint kistelepüléseken indulnak, ahol az ingatlanforgalom rendkívül csekély. E miatt a különbözõ, összehasonlításra alapozott módszerek (mintateres összehasonlítás, páronként összehasonlítás) csak nagyon szegényes mintákat tudnak feldolgozni. Az alacsony forgalom és a vonatkozó adatok hiányában szóba sem jöhet az, hogy hasonlóan „szennyezett” ingatlanok tényleges forgalmi adataiból alkosson a szakértõ összehasonlító alaphalmazt. Mindezekkel együtt nem csak a minta kis száma, a reprezentativitás követelményének hiánya, hanem az adatok hiányossága miatt is csak nagyon korlátozott tényállításokat lehet az Illetékhivatali adatok alapján megfogalmazni. A stigmatizált ingatlanok értékcsökkenésére vonatkozó becslésnek kézzelfogható és mûszakilag könnyen értelmezhetõ megoldása lehet a nettó pótlási költségekkel való megközelítés (Cost to Cure – „a gyógyítás költsége”) módszere. Míg egy fizikai szennyezés esetén a kárelhárítás költségeit (ide értve a járulékos költségeket is) meg lehet tervezni, az adótornyoknál az értékben, használhatóságban megjelent csökkenés ellen nehéz fizikai intézkedéseket feltételezni. Ha a panasz például a kilátás elvétele, ez ellen nem lehet értelmes mûszaki beavatkozásról beszélni (radikális változtatás, mint a belsõ alaprajz átrendezése jöhetne esetleg szóba); a tájidegen elem megjelenése ellen vizuális takarással éppen lehetne védekezni, de ezek olyan szükségmegoldások, amelyek után a nem kívánt hatás részlegesen fennmarad, míg a beavatkozás hatékonytalanul nagy lenne. Ugyanakkor el lehet képzelni olyan, adótoronnyal kapcsolatos esetet, panaszt, amelyben ilyen megközelítésnek van létjogosultsága, például a közeli, határértéket meghaladó zajú kompresszor búgása ellen zajszigeteléssel, az okozott szélzaj ellen zajgátló-védõ fallal lehetne védekezni – illetve ezek költségével lehetne közelíteni az okozott értékcsökkenést. Az általam ismert esetekben a panaszok, a szennyezések nem ilyen direkt módon jelentkeznek, így ennek a módszernek az alkalmazása kizárt. Az idézett szakirodalomban egyre nagyobb szerepet kap a hozamokkal való számítás lehetõsége, konkrétan a bevételtermelõ ingatlanok értékcsökkenésére jó becslést adhat az, ha a hozamok (például a bérleti díjak) csökkenését tekintjük alapul. Egy szállodánál elvileg kimutatható, ha a korábbi panorámát kor-


látozza egy tájidegen elem, akkor a bevételek csökkennek (vagy csak alacsonyabb szobaárak realizálhatóak, vagy elmaradnak a vendégek és így csökken a létesítmény kihasználtsága). Arról nem beszélve, hogy hazánkban ilyen típusú tapasztalatok nem állnak rendelkezésre, a perekben kártérítést igénylõ felek saját használatban lévõ lakásokra, családi házakra vélelmezik az értékcsökkenést, ezek hozama (a bérleti piac hiánya miatt) nem ismert és nem is értelmezhetõ. A szakértõi véleménykérés módszerét hazánkban több bíróság gyakorolja akkor, ami- 4. kép: Vizuális zavarás: légvezeték és átjátszó-torony együttes hatása kor a különbözõ eljáró szakértõket (magánszakértõt, kirendelt szakértõt és ellenszakértõt) Nyilvánvaló ugyanis, hogy egy olyan inegyszerre hallgatja meg. Jellemzõ saj- gatlan, amely az adott infrastruktúrát nos, hogy ezek a kollégák gyökeresen használja, például a mobil átjátszó-toellentétes – és kevéssé alátámasztott – rony esetében a toronyhoz kapcsolódó érvelésüket a bíróság elõtt is fenntartják, konténer, funkciójából fakadóan nem így a szakmai ügyekben laikus bíróság szenved értékcsökkenést, hiába telepípróbálja ezen véleményeket össze- tették azt közvetlenül mellé. Majdnem uegyeztetni vagy elkülöníteni. Meggyõzõ- gyanilyen nyilvánvaló, hogy egy rét szédésem, ha ingatlanforgalmi szakértõ lére telepített torony nem csökkenti a réélne a szakértõi véleménykérés módsze- ten lévõ szénatároló szín értékét. Ugyanrével, bevonva helyi ingatlanforgalma- akkor élesen felmerül az értékcsökkenés zót, hatósági, építésügyi szakembert, jól kérdése akkor, ha a réten túl egy elegáns irányított kérdezési technikával a piacot villapark található. Az ingatlan adottságai jól modellezõ közelítést kaphatna. között tehát vizsgálni kell annak – funkcióját, – használatának módját, Értékcsökkenési koncepció – avultságát és A mobiltornyok ugyanolyan módon je- – egyéb értékmódosító tényezõit. lentenek értékcsökkentõ hatást más ingatlanokra, mint egyéb infrastrukturális A mérnöki létesítmény, esetünkben a beruházások építése, azok közelsége. mobil adótorony maga is kihat az értékAz általam kidolgozott koncepció sze- csökkenés mértékére. Vizsgálni kell töbrint minden külsõ mérnöki létesítmény bek között annak adott ingatlanra gyakorolt értékcsök- – kiterjedését, magasságát, kentése három tényezõ együttállásával – mûszaki paramétereit, értelmezhetõ: – létesítésének jogszabályi feltételeit, – a vizsgált ingatlan adottságainak, különös tekintettel a környezeti határértékek betartására, – a mérnöki létesítmény (ez esetben a torony) adottságainak és – állapotát, avultságát. – ezen fentiek kölcsönhatásának együttes elemzésével lehet felelõs Végül, az értékcsökkenés elemzéséhez véleményt adni az értékcsökkenés meg kell állapítani, hogy e két elem, az mértékérõl. értékcsökkentõ és az azt elszenvedõ,

5

milyen kölcsönhatásban van egymással. Ha az elõzõ példában említett villapark panorámáját elfogja a torony, úgy sokkal jelentõsebb az értékcsökkentõ hatás, mint ha az egyáltalán nem is látható. Ez a vizuális kölcsönhatás, amely azonban nemcsak a rálátástól függ, hanem az átlátásban jelentkezõ egyéb tájidegen vizuális elemektõl, valamint a topográfiai viszonyoktól is. Ide, a kölcsönhatások közé kell érteni a bírósági vitákban gyakran hivatkozott tudati tényezõt is. Egyes ingatlanpiaci környezetekben, helységekben kialakulhat egy tetten érhetõ és matematikailag az ingatlanforgalmi adatok alapján kimutatható piaci értékcsökkenési hatás, ami mögött a tornyoktól való félelem, idegenkedés mutatkozik meg. Nyilvánvalóan a kölcsönhatás erõsségét alapvetõ tényezõként befolyásolja a két objektum légvonalban mért távolsága. A fenti hármas összefüggést kell minden hasonló kérdésben szisztematikusan megvizsgálni és az adott ingatlanpiaci környezetben elemezni, hogy a tényleges becsülhetõ értékcsökkenés értékét meg lehessen adni.

– – – –

2

Fõépület nagysága (m ) 2 melléképület nagysága (m ) ingatlan minõsége (%) adat idõpontja (ingatlanforgalmi korrekciós tényezõ, %)

Irodalomjegyzék

A stigma az értékelõi gyakorlatban egy adott ingatlanon mindenféle teher, negatív vélelem lehet, szûkebb értelemben az ingatlanon tapasztalható környezetszennyezésre, vagy annak vélelmére szokták a fogalmat használni. 2 TEGOVA: The European Group of Valuers Association, európai értékelõ csúcsszervezet 3 RICS: Royal Institution of Chartered Surveyors, nemzetközi ingatlanszakmai szervezet 4 USPAP: Uniform Standards of Professional Appraisal Practice

Benson, E. D., & Hansen, J. L., Schwartz, A. L. & Smersh, G. T; 1998; Pricing residential amenities: The value of a view; Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 16, no. 1, pp. 55-73. BISZK: „Mobiltelefon tornyok telepítésének hatása az ingatlan értékére”; 2006, BISZK Budapesti Igazságügyi Szakértõi Kamara szimpózium 2006. szeptember 28. Chalmers, James A. & Voorvaart, Frank A.; 2009; High-Voltage Transmission Lines: Proximity, Visibility and Encumbrance Effect; The Appraisal Journal, Summer 2009; pp227-245 Chan, K. W & Chin, T. L; 2002; A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang; The seventh Asian Real Estate Society Conference, pp12, Seul Chan, N.; 2000; How Australian Valuers Value Contaminated Land?, PREES Conference, 2000; Sidney Chuti Thamrongsrisook; 2011; The Influence of Rapid Transit Systems on Condominium Prices in Bangkok; Master Thesis, KTH University, Stockholm, 2011 Dorin, Allen G & Simth, Joseph W; 1999; The Impact of Communication Towers on Residential Property Values; Right of Way, March/April 1999, pp 11-17 Hajnal István; 2009; Az ingatlanértéklés Magyarországon; Ötödik kiadás, BME MTI, 2009, Budapest Horváth Áron és Székely Gáborné, 2007; Hedonikus módszerek alkalmazása a használt lakások áralakulásának megfigyelésében; Statisztikai Szemle, 87. évfolyam 6. szám; pp 595-607 IAOO – Standard on he Valuation of Properties Affected by Enviromental Contamination; 2001; IAAO, Chichago, 2001 Jándy Géza: Bevezetés az operációkutatásba, 1977; BME Közlekedésmérnöki Kar; Tankönyvkiadó, Budapest, 1977 Kinnard, William N Jr, & Worzala, Elanie M.; 1996; The Cutting Edge (Attitudes and policies of institutional investors and lenders towards on-site and nearby property contomination), RICS Research, 1996 Kinnard, William N Jr, 1998; The Cutting Edge (The valuation of contaminated properties and associated stigma: a comparative review of practice and tought in The United States of America, the United Kingdom and New Zeland); RICS Research, 1998 Lakásárindex; 2010; FHB Jelzálogbank Nyrt., Budapest McDonough, Carol C.; 2003; The Impact of Wireles Towers on Residential Property Values, Assesment Journal, Summer 2003, pp 25-30 Mundy, B., Throupe, R., Kilpatrick, J. A. & Spiess, W.; 2007;: Valuation of Impaired Property; ELR News &Analysis, 7-2007, Washington RICS Értékbecslési Szabványok, (Vörös Könyv); 2010; RICS, London, 6. kiadás RICS Guidance Note 2. in the RICS Valuation and Appraisal Manual, RICS London, 1995 Syms, P. M. & Weber, B. R., 2003; International approaches to the valuation of land and property affected by contamination; RICS Foundation Publications, London, 2003 Takács Nándor: Bázisállomások – „Mobiltornyok”; 2011; MAISZ EUFIM konferencia; elõadás; 2011. május 6. TEGOVA Európai Értékelési Szabványok; 2009; MAISZ, 6. kiadás The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice; 2010; Appraisal Standards Board, The Appraisal Foundation, USA, Washington Townsend, David A.; 2004; Report on the National Antenna Tower Policy Review; Industry Canada, 2004. december 6.; pp132-139

6


Hedonikus értékelési módszer alkalmazása Az elõzõ fejezetekben elmondottak alapján, ahogy a cikk elején jeleztem, a hedonikus árazási modell jelentheti azt a szilárd módszertani támaszt, amelyet a szakértõi közösség – megfelelõ esettanulmányok kidolgozása és az eredmények tesztelése alapján – a hasonló perekben egyöntetûen alkalmazhat. A jól megválasztott alapmodell és a szisztematikus eljárás biztosíthatja az azonos ítélkezési alapot adathiányos környezetben is. A modell fõ változóinak egy része a helyi piactól függõ adatsor, másik része az elõzõ részben leírt hármas változó skálázott formája. Példaként általános, homogén szerkezetû településrészt, egy mobil adótornyot és a perekben szokásos falusi családi házas állományt feltételezve javaslatom szerint az alábbi összetételben érdemes a változókat felvenni: Piaci adatsor: – távolság a központtól (m) 2 – teleknagyság (m )

1

Értékcsökkenési adatsor: – távolság a toronytól (fõhomlokzattól mérve, m) – vizuális zavarás, rálátás (5 fokozatú skálán mérve) Természetesen városi környezetben, ahol több ingatlantípus található, vagy tagolt szerkezetû faluban több piaci változót kell tesztelni; míg, ha a vizsgált ingatlan és a torony közötti interakció nem jellemezhetõ egyszerûen a távolsággal és a láthatósággal, az esetnek megfelelõ újabb változót kell bevezetni. Az idézett szakirodalommal összhangban az összefüggést szemi-logaritmikus formában érdemes tesztelni az adott adatbázison. A rendelkezésre álló statisztikai szoftverek segítségével viszonylag egyszerû munkával ellenõrizhetõ a felvett modell, amely a peres ingatlanra egyetlen párhuzamos számítással ad matematikai statisztikai alapokon nyugvó értéket az értékcsökkenésre. A javasolt modell kidolgozásához célszerû lenne olyan mintateret találni, amelyben az elõbb mondott homogenitási követelmény teljesül és nagy, statisztikailag jól elemezhetõ adatbázis írja le az ingatlanforgalmat. Egy ilyen mintatéren végzett esettanulmány alapján az értékcsökkenés koefficiensei kidolgozhatóak lennének, támpontot adva a kevésbé ideális esetekre a szakértõi munka lefolytatásához. Összefoglalás A mobil adótornyok zavaró hatása miatt az elmúlt évtizedben indított perek eddig nem termelték ki az adekvát szakértõi módszertant. A rendelkezésre álló nemzetközi apparátust megvizsgálva, áttekintve a hazai alkalmazás lehetõségét, a hedonikus modellel való további munkát látom célravezetõnek. Ugyanakkor nem zárnám ki a szakértõi vagy a lakossági vélemény-felmérés (elõszereteti értékelés) rendezett módszertanának alkalmazhatóságát sem.

Mobil adótornyok értékcsökkentõ hatása

Recommend Documents