MANUÁL pro Bytové družstvo Lýskova 2066, 2067, 2068
Postupy a kroky při převodu bytů z družstevního do osobního vlastnictví SVJ a Bytové družstvo Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen „občanský zákoník“), s účinností od 1. 1. 2014 Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen Zákon o službách) Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen Nařízení) 1
ÚVOD Porovnání bytového družstva a společenství vlastníků jednotek - shrnutí 1. Bytové družstvo a SVJ – základní výhody a nevýhody Představenstvo Družstva připravilo materiál, jež srovnává družstevní a osobní vlastnictví. Snažili jsme se uvést kladné i záporné stránky obou forem. Seznamte se, prosím, s tímto materiálem, který poslouží jako podklad k hlasování, v jaké formě budeme dále existovat, zda se rozhodnete pokračovat v družstevním vlastnictví nebo dojde k odsouhlasení zahájení procesu převodu jednotek do osobního vlastnictví (což vyžaduje provedení pasportizace jednotlivých bytů a společných částí domu, vložení do Katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka o rozdělení nemovitosti a následně může dojít k převodu jednotlivých bytů do osobního vlastnictví, s tím, že podmínkou převodu bude bezdlužnost družstevníka).
Družstevní vlastnictví
(dále jen „družstvo“) je upraveno v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., v platném znění) a občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., v platném znění). Vlastníkem bytu i celého domu je družstvo, které je zapsáno v Katastru nemovitostí jako vlastník. Každý člen družstva má družstevní podíl, který představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu – tj. situace po srpnu 2015, po odstranění zástavního a předkupního práva MHMP. Člen družstva je nájemcem bytu, není vlastníkem. Člen družstva může převést svůj družstevní podíl na jiného člena a nebo na osobu, která není členem družstva. Právní účinky převodu družstevního podílu nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu. Neplatí se daň z převodu nemovitosti. Člen družstva neplatí daň z nemovitosti, to platí družstvo. Vzhledem k tomu, že družstevní byt není majetkem družstevníka, nelze družstevním podílem ručit a byt nepodléhá exekuci (té podléhá pouze družstevní podíl). V případě získávání finančních prostředků na koupi družstevního bytu musí mít kupující hotové peníze, nelze řešit klasickým hypotečním úvěrem. Lze použít tzv. předhypoteční úvěr, ale jen za předpokladu, že družstvo převede bytovou jednotku do osobního vlastnictví, a to nejpozději do jednoho roku a nebo je možné mít zajištění jinou
2
nemovitostí, která má dostatečnou hodnotu a je v osobním vlastnictví. Možné pro koupi je i využití stavebního spoření.
Osobní vlastnictví
je společné vlastnictví jednotek (dále jen „SVJ“) je upraveno v občanském zákoníku a prováděcích předpisech. V SVJ je dům rozdělen na jednotlivé bytové jednotky a společné části domu a každý je vlastníkem bytu a spoluvlastníkem společných částí domu, je tedy jako vlastník zapsán v Katastru nemovitostí. K převodu vlastnického práva dochází na základě kupní smlouvy, jejíž náležitosti stanoví občanský zákoník a nový vlastník věc nabude do vlastnictví zápisem do Katastru nemovitostí. Tato transakce je zatížená daní z převodu nemovitosti v zákonné výši, kterou musí převodce nebo nabyvatel uhradit. Vlastník bytu také platí každoročně daň z nemovitosti, jejíž výše a splatnost si musí každý z vlastníků sledovat sám. Výše daně z nemovitosti se odvíjí od celé řady proměnných. Základ daně ze stavby je tvořen výměrou. Například u bytu se metr čtvereční násobí koeficientem 1,20. Základní daň je vynásobena ještě koeficientem, který náleží příslušné obci (ten se odvíjí podle počtu obyvatel). Příklad: za byt o výměře 70 metrů čtverečních majitel zaplatí v Praze asi 840 korun.
Vlastník může bytem ručit, v případě exekuce přijde nejen o podíl, jak by tomu bylo v případě družstva, ale o celý byt, jakožto svůj majetek. V oblasti povinností kladených na nájemce (družstevníka) a vlastníka v obou variantách je do určité míry srovnatelný. V obou formách je povinnost přispívat do fondu oprav a platit zálohy na služby. Rozdíl je v případě řešení rekonstrukce či stavebních úprav členská schůze se usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li se přítomnost dvou třetin všech členů (například při změně stanov), když každý člen při hlasování má jeden hlas. V případě osobního vlastnictví při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů, o běžných záležitostech spoluvlastníci rozhodují většinou hlasů, rozhodování má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Při rozhodování o významné záležitosti je třeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků, v případě zatížení na dobu delší deseti let potřeba souhlas všech vlastníků. 3
Rozdíl v otázce pronájmu bytu: u družstevního bytu v případě, že nájemce sám trvale v bytě nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem družstva, tento souhlas vyžaduje písemnou formu, u osobního vlastnictví tento souhlas není potřeba. Pronajímatel tím není zbaven povinnosti přispívat do fondu oprav a platit zálohy na služby. Rozdíl v případě opakovaného nedodržování povinností (placení nájemného, záloh na služby, nedodržování domovního řádu apod.) je možné u družstevního vlastnictví, aby došlo přes písemné výstrahy až k samotnému vyloučení člena z družstva. U osobního vlastnictví v případě nedodržování povinností lze plnění vymáhat pouze občanskoprávní cestou (podáním žaloby).Možnost exekuce!!! Dle výše uvedených informací je na každém z Vás, aby posoudil výhody každé z forem vlastnictví a zda je důvod ke změně současné fungující formy vlastnictví.
2. Majetek SVJ a majetek členů
4
I. Základní informace o společenství vlastníků 1. Společenství vlastníků 1.1 Úvod Úprava společenství vlastníků souvisí s úpravou bytového spoluvlastnictví, tj. spoluvlastnictvím nemovité věci, které je založeno vlastnictvím jednotek. § 1194 NOZ Společenství je slovy zákona právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Otázka a forma pronajímání společných prostor, tedy i garážových stání, je řešena ve stanovách SVJ. Společenství vlastníků je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (v případech, kdy společenství vlastníků nevzniklo, odpovídá za správu domu a pozemku správce). § 1195 NOZ a § 16 Nařízení Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. - příjmy/majetek: movité i nemovité věci sloužící správě, příjmy z příspěvků na správu, výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, přijatá sankční plnění od vlastníků jednotek či třetích osob, pojistné plnění z pojistných smluv apod. - příjmem společenství nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to zejména nájemné z pronájmu společných částí domu, úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců společných částí a příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby; - vyloučena způsobilost společenství zajistit dluh jiné osoby; § 1196 NOZ V mezích svého účelu společenství vlastníků právně jedná s vlastníky jednotek i se třetími osobami.
1.2 Vymezení některých základních pojmů Pro snazší orientaci v problematice bytového spoluvlastnictví je nutné pracovat s novou terminologií dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn (dále jen „občanský zákoník“), který s účinností od 1. 1. 2014 nahradil zákon č. 5
40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů dále jen „ZoVB“), a který na rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2013 vymezuje některé klíčové pojmy odlišně. Jedná se zejména o následující pojmy: Nemovité věci - jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Movité věci- veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná Podle občanského zákoníku jsou tedy nemovitými věcmi: -pozemky a věcná práva k nim, -podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim, -věci, o kterých právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku, a takové věci nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, -jednotky, -stavby spojené se zemí pevným základem, -inženýrské sítě a některé dočasné stavby, které nejsou součástí pozemku. Dále se nově uplatní zásada superficies solo cedit, tj. že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Jednotka podle občanského zákoníku zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. Podle úpravy obsažené v občanském zákoníku tedy pojem jednotka zahrnuje také podíl na společných částech nemovité věci, kterou bude zpravidla pozemek a budova, která je jeho součástí. Naproti tomu dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 byly nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem s tím, že zákon výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku. Zákon o vlastnictví bytů přitom jednotku vymezoval jako byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezenou část domu, aniž by tento pojem zahrnoval spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu.
6
Společné části - jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou tedy vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, pochozí střechy, parkovací plochy – garážová stání, nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, např.: kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. Detailní vymezení společných částí dále stanoví prováděcí nařízení vlády (nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).
1.3 Povinnost členství a) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. V případech, kdy je založení společenství vlastníků ze zákona vyžadováno, tedy není možné vlastnit jednotku bez členství ve společenství vlastníků. b) Občanský zákoník v této souvislosti stanoví, že nebylo-li společenství vlastníků založeno dříve, jsou vlastníci jednotek povinni jej založit v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. c) Pokud vlastníci jednotek aktivně nekonají a společenství vlastníků nezaloží, znemožní tím zápis vlastnického práva k další převedené jednotce v domě až do doby, kdy bude prokázán vznik společenství vlastníků. Občanský zákoník považuje v daném případě za první převedenou jednotku takovou jednotku, k jejímuž převodu došlo až po převodu tří jednotek. Pokud by si chtěl zájemce koupit jednotku v domě, tak při koupi jednotky bude mimo jiné ověřovat, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků a zda takové společenství bylo založeno a zapsáno do rejstříku společenství vlastníků. V opačném případě příslušný katastrální úřad nezapíše vlastnické právo nabyvatele k převáděné 7
jednotce (bytu nebo nebytového prostoru) do katastru nemovitostí až do doby, než dojde ke vzniku společenství vlastníků, což může v některých případech představovat podstatný problém a prodloužení procesu převodu, nehledě na možné vícenáklady spojené se založením společenství vlastníků.
1.4 Ručení členů společenství vlastníků za jeho dluhy Poměrně kontroverzní novinkou v úpravě bytového spoluvlastnictví účinné od 1. 1. 2014 je také ručení vlastníků za dluhy společenství vlastníků, a to v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Vlastníci jednotek, kteří jsou členy společenství vlastníků, tak ručí celým svým majetkem za dluhy společenství vlastníků v poměru podle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Pokud tedy společenství vlastníků z jakéhokoli důvodu neplní své povinnosti plynoucí např. ze smlouvy o úvěru, může se věřitel domáhat uspokojení na kterémkoli vlastníku jednotky, a to až do výše jeho podílu na celkovém dluhu. Výše podílů na společných částech, není-li určeno jinak, je stanovena poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
1.5 Podmínky pro založení a vznik společenství vlastníků 1.5.1 Právní úprava – zákony související s družstvy a SVJ Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen Zákon o službách) Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen Nařízení) Obdobně jako v případě jiných právnických osob je nutné rozlišovat založení společenství vlastníků jednotek a jeho vznik. Vznik společenství vlastníků je vázán na jeho zápis do veřejného rejstříku, společenství tedy vzniká dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Vzniku (§ 1204 NOZ) předchází proces založení (§ 1200 NOZ). Společenství vlastníků lze založit prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (označované jako tzv. Prohlášení vlastníka budovy) a schválením stanov ( § 1166 NOZ ).
8
§ 1198 NOZ Společenství musí být založeno v případě, kdy je v budově alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději však po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Nestane-li se tak, nelze provést zápis vlastnického práva k další převedené jednotce do veřejného seznamu, a to až do doby, kdy je prokázán vznik společenství vlastníků. Ke schválení stanov při zakládání společenství vlastníků je nutný souhlas vlastníků všech jednotek a stanovy musí mít formu veřejné listiny (notářského zápisu). Souhlas všech vlastníků jednotek se založením společenství vlastníků je nutný také v případě, má-li být společenství vlastníků založeno v domě, kde je méně než pět jednotek. Stanovy společenství musí obsahovat alespoň tyto náležitosti: a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě, c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení, e) určení prvních členů statutárního orgánu, f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Vedle dalších zákonem stanovených náležitostí obsahují stanovy společenství vlastníků také prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má-li na jeho základě rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků.
1.6 Orgány společenství vlastníků Povinnými orgány společenství vlastníků jsou statutární orgán (výbor nebo předseda) a shromáždění. Vedle těchto orgánů mohou stanovy zřídit také další, nelze jim však založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.
9
§ 1205 NOZ a § 13 Nařízení Statutárním orgánem společenství vlastníků je buď výbor (kolektivní orgán) nebo předseda (jednočlenný orgán). Obdobně jako v případě jiných právnických osob platí i pro společenství vlastníků, že statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou zakladatelské právní jednání, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu právnické osoby. Člen statutárního orgánu pak může zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech. V případě kolektivního statutárního orgánu (výbor), zastupuje společenství každý jeho člen samostatně, neurčí-li stanovy jinak. Členem výboru nebo předsedou společenství vlastníků se může stát každý, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný, přičemž za bezúhonnou se nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, jestliže byl tento trestný čin spáchán v souvislosti s činností společenství, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena. 1.6.1 Statutární orgán – ANOTACE Nový občanský zákoník (NOZ) - nejvyšším orgánem SVJ nadále zůstává shromáždění a výkonným orgánem jeho statutární orgán. Ve vlastní úpravě statutárního orgánu dochází jednak k drobné terminologické změně, jednak k úpravě jeho působnosti (což souvisí s rozšířením kompetencí shromáždění SVJ na úkor právě statutárního orgánu), k rozšíření okruhu osob, které mohou být zvoleny členy statutárního orgánu, k flexibilnější možnosti způsobu jednání a zejména pak k novému pojetí odpovědnosti členů statutárního orgánu za výkon své funkce.
Členem statutárního orgánu může být i nevlastník Statutární orgán SVJ bude podle určení stanov buď kolektivní, nebo jednočlenný. Kolektivní statutární orgán se bude nadále označovat za výbor. Jednočlenný statutární orgán bude nově tvořit předseda společenství vlastníků. Současný zákon tuto osobu označuje za pověřeného vlastníka. V tomto směru tedy dochází k drobné terminologické změně. Ke stěžejní novince NOZ se řadí možnost, aby členem statutárního orgánu mohl být zvolen: - nejenom vlastník jednotky v domě, - ale i nevlastník (například nájemce) - osoba žijící s vlastníkem ve společné domácnosti - nebo i zcela „cizí“ osoba) - či dokonce osoba právnická.
10
Tuto novinku nepochybně uvítá řada SVJ, která se potýká s problémem získání vlastníků pro činnost ve výboru. NOZ v tomto směru stanoví jediné omezení: způsobilým členem statutárního orgánu (nebo zástupcem právnické osoby coby člena statutárního orgánu) může být pouze plně svéprávná a bezúhonná osoba.
To ovšem neznamená, že by stanovy nemohly určit i další podmínky, například mohou vyloučit způsobilost určité osoby k výkonu funkce v důsledku jejího úpadku, nebo mohou stejně jako doposud stanovit, že členem statutárního orgánu může být pouze vlastník jednotky.
Představenstvo doporučuje této otázce věnovat maximální pozornost!!! Zakládající členové navrhují a schvalují stanovy SVJ a tím nesou maximální odpovědnost za všechny další členy SVJ, kteří postupně budou převádět své jednotky do osobního vlastnictví. Může se stát, že 5 vlastníků jednotek určí pravidla pro zbývajících 31 budoucích vlastníků. Délka funkčního období předsedy SVJ ani členů výboru není v NOZ výslovně upravena. Z ustanovení o spolcích však plyne, že není-li ve stanovách uvedeno jinak, je funkční období pětileté. Dále z této úpravy plyne, že neurčí-li stanovy jinak, mohou členové výrobou, jejichž počet neklesl pod polovinu, kooptovat náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění SVJ příslušného k volbě. Neurčíli stanovy jinak, použije se pro svolání, zasedání a rozhodování výboru SVJ obecná úprava právnických osob a přiměřeně též ustanovení o shromáždění (potažmo členské schůzi spolku). Statutárnímu orgánu SVJ náleží veškerá působnost, kterou stanovy, NOZ nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu SVJ, přičemž NOZ stanoví, že zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Z obecné úpravy právnických osob plyne, že výbor je schopen usnášení za přítomnosti nebo jiné účasti většiny členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů. Působnost jednotlivých členů výboru však může být rozdělena i podle určitých oborů, což však nezbavuje další členy povinnosti dohlížet, jak jsou záležitosti SVJ spravovány. V tomto ohledu je tedy úprava NOZ mnohem flexibilnější a poskytuje SVJ velký prostor působnosti.
11
1.6.2 Shromáždění § 1206 NOZ , § 1207 NOZ, § 1208 NOZ Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, tvořené všemi vlastníky jednotek. Každý vlastník má na shromáždění počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. Shromáždění se koná minimálně jedenkrát ročně, na základě svolání k zasedání statutárním orgánem. Do působnosti shromáždění patří ze zákona rozhodování o následujících otázkách: a) změna stanov, b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, f) rozhodování : - o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, - o změně účelu užívání domu nebo bytu, - o změně podlahové plochy bytu, - o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, - o změně podílu na společných částech, - o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, - o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, g) udělování předchozího souhlasu: - k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, - k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, - k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, - k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, 12
h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. Pokud stanovy společenství nepožadují vyšší kvórum, je k tomu, aby mohlo shromáždění přijmout jakékoli rozhodnutí nutné, aby se jeho zasedání zúčastnili vlastníci jednotek, kteří mají dohromady většinu všech hlasů (usnášeníschopnost) s tím, že k přijetí konkrétního rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. V případech, kdy se shromáždění nesejde v potřebném počtu vlastníků (hlasů), tedy není usnášeníschopné, je možné, aby svolavatel shromáždění do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, navrhl, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (rozhodnutí mimo zasedání). Tento postup je možný také v případech, kdy tak výslovně určují stanovy. Rozhodování mimo zasedání probíhá formou písemného vyjádření vlastníků k plnému znění návrhu rozhodnutí. Vlastník se musí vyjádřit ve lhůtě patnácti dnů ode dne dojití návrhu, a to uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno a vlastnoručním podpisem na listině obsahující úplné znění takového návrhu. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání je na rozdíl od hlasování na shromáždění vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů).
1.7 Právo na soudní ochranu § 1209 a § 258 NOZ a) právo vlastníka, který byl přehlasován na jednání shromáždění nebo při hlasování per rollam, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud, aby o záležitosti rozhodl – možnost právo uplatit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět; b) právo každého vlastníka obrátit se na soud, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami, pokud se nelze neplatnosti dovolat přímo u orgánů shromáždění – možnost právo uplatnit ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (viz ust. § 258 NOZ); c) právo každého vlastníka, jde-li o důležitý důvod, obrátit se na soud v případě, kdy shromáždění nerozhodlo o záležitosti, která mu byla předložena k rozhodnutí, z důvodů jeho nezpůsobilosti se usnášet; 13
1.8 Rozhodování mimo zasedání § 1210 NOZ rozhodování per rollam – NOZ výslovně upravuje rozhodování společenství mimo zasedání, a to: a) v případě neusnášení schopnosti shromáždění – rozhodování může navrhnout ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, na který bylo svolání shromáždění, osoba, která je oprávněna shromáždění svolat; předmět rozhodování jsou tytéž záležitosti, co byly předmětem programu shromáždění; b) v jiných případech, pokud to připustí stanovy. § 1211 NOZ - návrh – NOZ výslovně stanoví obsahové náležitosti návrhu, tj. text usnesení, poklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a lhůtu, ve které se má vlastník vyjádřit; neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní; § 1212 NOZ - hlasování – vyjádření se vlastníka musí obsahovat dle NOZ uvedení dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno a musí být podepsané na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí; § 1213 NOZ - oznámení výsledků hlasování – NOZ ukládá povinnost oznámit výsledky hlasování v písemné formě, včetně celého obsahu přijatého usnesení, bylo-li přijato; § 1214 NOZ - přijetí rozhodnutí – NOZ stanoví, že rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů, kromě rozhodnutí o změně velikosti podílu na společných částech domu všem vlastníkům jednotek a změny poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, kde se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek;
14
2. Práva a povinnosti vlastníka jednotky 2.1 Povinnosti vlastníka jednotky § 1175 odst. 2 NOZ – udržovací povinnost k bytu a rovněž ke společným částem domu, které jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky (např. balkóny, terasy, lodžie apod.); opravy a údržbu těchto společných částí jsou k tíži vlastníka jednotky; doporučováno v rámci pravidel pro správu domu a užívání společných částí upravit, co jde výlučně k tíži vlastníka a co je hrazeno z prostředků společných; – povinnost zachování dobrého vzhledu domu; § 1176 NOZ – povinnost řídit se pravidly pro správu domu, tj. jednak obecně závaznými právními předpisy, jednak interními předpisy společenství, např. prohlášením vlastníka, stanovami, ale i domovní řády apod.; s těmito pravidly musí být vlastník jednotky seznámen nebo musí mít alespoň možnost se s nimi seznámit, aby pravidla byla pro vlastníka závazná; vlastník je povinen zajistit jejich dodržování osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu, např. nájemce; § 1177 odst. 1 a 2 NOZ – povinnost oznamovací týkající se své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost (při nabytí jednotky ve lhůtě 1 měsíce poté, co se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem jednotky), včetně změn v počtu osob; oznamovací povinnost se týká i nájemců či podnájemců a osob, které v bytě bydlí v souhrnu alespoň tři měsíce v jednom kalendářním roce; § 1180 NOZ – povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu domu, a to ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, není-li určeno jinak; přitom se má rovněž přihlížet k nákladům spojeným se správou domu v případech, kdy je s jednotkou spojeno výlučné užívání některých společných částí domu, např. balkóny, lodžie, terasy přístupné pouze z jednotky; § 1181 NOZ – povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a povinnost uhradit nedoplatek do tří měsíců od vyúčtování; 15
§ 1182 NOZ – povinnost vlastníka jednotky umožnit vstup do jednotky při jejích stavebních úpravách za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu; § 1183 NOZ – povinnost vlastníka jednotky nebránit změně domu nebo pozemku při jejich údržbě, opravě, úpravě, přestavbě nebo jiné změně, o níž bylo řádně rozhodnuto; pokud jsou prováděny uvnitř bytu nebo společné části, která mu slouží výlučně, umožní do nich na předchozí výzvu přístup; tato povinnost se vztahuje i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií; § 1185 NOZ – povinnost spoluvlastníků jednotky, včetně manželů zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči správě; § 1186 NOZ - přechod dluhů souvisejících se správou domu a pozemku na nabyvatele jednotky, dluhů ze záloh a nedoplatcích na úhradu cen služeb; – povinnost vlastníka při převodu jednotky předložit nabyvateli potvrzení správce jaké dluhy související se správou přejdou na nabyvatele, popř. že takové dluhy nejsou; za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce; dluhy, které nebudou uvedeny v potvrzení správy, nepřecházejí na nabyvatele, a společenství by je nemohlo po nabyvateli vymáhat (pouze po původním vlastníkovi jednotky); – povinnost správce při převodu jednotky provést vyúčtování příspěvků na správu dle NOZ není;
2.2 Práva vlastníka jednotky § 1175 odst. 1 NOZ – právo vlastníka svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat jednotku, jakož i užívat společné části, avšak nesmí jinému vlastníku ztížit výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části; podpůrně se použije ust. § 1013 NOZ, tj. omezení tzv. imisí
16
§ 1178 NOZ – právo vlastníka na sdělení adresy kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě; § 1179 NOZ – právo vlastníka seznámit se s výsledky hospodaření a jak se dům a pozemek spravován; vlastník může nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních kniha a dokladů;
§ 1181 odst. 1 NOZ – právo vlastníka na vyúčtování záloh na služby;
3. Správa domu a pozemku § 1189 NOZ a § 7 až §15 Nařízení – vymezení správy domu a pozemku – obecná a široká definice – jde o vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech vlastníků jednotek nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek, včetně zachování nebo zlepšení společných částí, jejich změn nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání; správa se vztahuje zásadně na veškeré společné části domu, tj. i na ty, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku; činnosti týkající se správy domu a pozemku jsou pak příkladným výčtem uvedeny v ust. § 7 (z hlediska provozního a technického) a v ust. § 8 (z hlediska správních činností) Nařízení; - osoba odpovědná za správu domu a pozemku - společenství vlastníků; - oprávnění osoby oprávněné za správu domu a pozemku - sjednávat pro účely správy domu a pozemku smlouvy, jejichž příkladný výčet je uveden v ust. § 10 Nařízení, např. zajištění dodávek služeb, pojištění domu, nájem společných částí domu, zajištění provozu vybraných technických zařízení, např. kotelny, výměníkové stanice apod.; - správní firma – osoba oprávněná za správu domu a pozemku je dále oprávněna, určí-li tak shromáždění, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku („správní firma“);
17
3.1 Příspěvek na správu domu a pozemku, zálohy na služby § 1180 a 1181 NOZ, § 12 Nařízení a Zákon o službách členění plateb vlastníků jednotek: a) příspěvky na správu domu a pozemku – odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví, vlastní správní činnost, revize, opravy, údržba, pojištění apod. b) služby spojené s užíváním bytu – příkladný výčet v ust. § 3 Zákona o službách – dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čistění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu. zálohy na služby – § 4 Zákona o službách – o výši záloh rozhoduje společenství vlastníků (schválení rozúčtovacího klíče shromážděním vlastníků jednotek); není-li rozhodnutí shromáždění, určí výši záloh statutární orgán jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku nebo z posledního zúčtovacího období a/nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku; změna záloh možná i v průběhu roku v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby; zúčtovací období – období nejvýše dvanáctiměsíční s tím, že počátek určuje správce; lze upravit podle potřeby společenství; rozúčtování plateb vlastníků: a) příspěvky na správu domu a pozemku – § 1180 NOZ a § 12 Nařízení: aa) na každou jednotku stejně – odměny volených orgánů společenství, vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti, např. náklady na správní firmu; ab) ve výši odpovídající podílu na společných částech – všechny ostatní příspěvky vyjma aa); b)
služby – § 5 Zákona o službách
ba) – rozhodnutí společenství, tj. rozhodnutí shromáždění společenství; k rozhodnutí o vyúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek; 18
bb) – není- li rozhodnutí shromáždění společenství, platí § 5 a 6 Zákona o službách, tj. náklady na služby se rozúčtují: a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody, b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování; e) náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, tj. nyní podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. vyúčtování plateb vlastníků jednotek – § 1181 a § 7 a 8 Zákona o službách: - lhůta pro vyúčtování – povinnost vyúčtovat a doručit vyúčtování nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období, tj. zpravidla do 30.4. následujícího kalendářního roku; - obsah vyúčtování – skutečná výše nákladů v členění podle poskytovaných služeb, uvedení celkové výše přijatých záloh tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmé a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování; - lhůta pro vypořádání nedoplatku/přeplatku z vyúčtování – do tří měsíců od vyúčtování (NOZ a Zákon o službách uvádí rozdílné lhůty k vyúčtování, a to 3, resp. 4 měsíců od vyúčtování, doporučuji z opatrnosti činit vypořádání v kratší lhůtě); - nahlížení do podkladů k vyúčtování – § 8 Zákona o službách – právo vlastníka jednotky písemně požádat o předložení dokladů souvisejících s náklady na jednotlivé služby, způsobem jejich rozúčtování, způsobem stanovení výše záloh za služby a provedením vyúčtování; správce je 19
povinen poskytnout podklady nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období a umožnit vlastníkovi pořízení kopie podkladů (není povinnost kopie vyhotovit, ale umožnit jejich pořízení fotoaparátem apod.); - námitky a jejich vypořádání – § 8 Zákona o službách – vlastník má právo uplatnit námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, a to neprodleně, nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů; správce je povinen námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů ode dne doručení námitky; - pokuta – § 10 Zákona o službách – správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že nesplní jakoukoliv svoji nepeněžitou povinnost vyplývající ze Zákona o službách ve stanovené lhůtě, zaplatit druhé strany smluvní pokutu ve výši 100,- Kč za každý i započatý den prodlení; - poplatek z prodlení – § 10 Zákona o službách – správce i vlastník jednotky jsou povinni v případě, že budou v prodlení s peněžitým plněním dle Zákona o službách, zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10,- Kč za každý i započatý měsíc prodlení;
II. Přechod z Družstva na SVJ a Finanční zatížení BD Lýskova 2066, 2067, 2068 při realizaci kroků1-7 Přechod z Družstva na SVJ je možné pouze na základě rozhodnutí členské schůze. Pokud členská schůze rozhodne kladně, přejde v ideálním případě celé Bytové družstvo Lýskova 2066, 2067, 2068 na novou organizační formu, tzv. Společenství vlastníků jednotek (SVJ), dle úpravy podle zákona č. 89/2012 Sb. Občanské zákoníku (tzv. NOZ). To ale neznamená TRANSFORMACI jednoho subjektu v druhý!!!
PŘECHODU S VYČÍSLENÍM PŘEDPOKLÁDANÝCH NÁKLADŮ KROK ZA KROKEM KROK 1 Žádost o převod do osobního vlastnictví O tom, zda se byty budou převádět do osobního vlastnictví, rozhoduje členská schůze nájemníků. Někdy již o převodu může být rozhodnuto před vaším vstupem do družstva (koupí družstevního bytu), v opačném případě je schůzi potřeba iniciovat. Pokud však členové družstva k rozhodnutí o budoucích převodech bytů do osobního vlastnictví nedospějí, neexistuje 20
žádný nárok na individuální převod svého bytu do osobního vlastnictví a ani se družstevník nemůže takového převodu domáhat. V případě, že se nájemníci domluví, následuje sepsání žádosti o převod bytu do osobního vlastnictví. Žádost musí obsahovat osobní údaje žadatele, specifikace bytu a údaje o domu, kde se bytová jednotka nachází, termín, do kdy má být převod uskutečněn, datum sepsání a podpis žadatele. O převod může žádat pouze člen, který má splaceny všechny závazky vůči družstvu. To znamená především splacenu cenu za nabytí družstevního podílu, případně zaplacenu svou část dlužné částky úvěru, který družstvo čerpalo na údržbu nebo rekonstrukci domu. KROK 2 Prohlášení vlastníka K Prohlášení vlastníka je zapotřebí zaměření bytových jednotek. Protože NOZ nově nepožaduje uvedení vnitřních dispozic bytů, byly již zaměřeny primárně všechny byty i s úpravami. Dále byly zaměřeny nebytové prostory. Toto slouží pro sepis a nákresy prohlášení při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám dle § 1166 NOZ (tzv. prohlášení vlastníka). Zaměření bylo realizováno a dokončeno a je připraveno pro finální verzi prohlášení vlastníka, kterou budou podepisovat členové představenstva. Prohlášení vlastníka vypracovává právník, cena se pohybuje 1 500,- až 2 000,-Kč na BJ. Hradí Družstvo, celkem 54 000 – 72 000,- Kč. Poznámka: Nový občanský zákoník vymezuje společné části nemovitosti obecně v § 1160, přičemž od tohoto ustanovení se nelze odchýlit ani v prohlášení vlastníka, ani jiným rozhodnutím nebo usnesením. Takto vymezené společné části nemovitosti jsou společnými částmi vždy, mají-li podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím pak upravuje společné části nemovitosti konkrétně. Od tohoto právního předpisu se však již odchýlit lze, za předpokladu dodržení povinných společných částí vymezených v NOZ. Dle § 1160 NOZ jsou společnými částmi ty části nemovitosti, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Odstavec dva tohoto ustanovení pak konkrétně uvádí, které části nemovité věci jsou společné vždy. Od tohoto obecného výčtu se nelze odchýlit ani v 21
prohlášení vlastníka, ani např. dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění, lze jej ale libovolně rozšířit. Pokud prohlášení vlastníka nebo jiný podklad určí, že společnou částí není některý z pojmů vymezený v § 1160 NOZ, bude dokument v této části neplatný a skutečný stav bude posuzován podle zákonného ustanovení. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízení nebo věcné právo vlastníků k tomuto pozemku, které zakládá právo mít na pozemku dům, dále stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, jeho tvaru a vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky. A to vždy s ohledem na to, že části nemovitosti, které jsou společné mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně (nezáleží však na tom, zda skutečně slouží, jde o jejich „povahu sloužit společně“). Jako společnou část toto ustanovení určuje i zařízení sloužící jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To vše platí i v případě, že určitá společná část je přenechána některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Za stavební část podstatnou pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí je nutné považovat kromě konstrukcí samotných i prostory, které tyto konstrukce vymezují (nejde-li o vymezenou jednotku) jako jsou sklepy a garáže, resp. garážová stání, lodžie, balkony a terasy. Stavební části pro zachování tvaru a vzhledu nemovitosti nemusí být nosnými prvky, půjde o ty části, které opticky dům tvoří, jako jsou fasády, zábradlí u teras, pergoly, střešní terasy apod. Zařízením sloužícím jinému vlastníkovi je např. komínový, nebo ventilační systém domu, který slouží více bytovým jednotkám. Jako společnou část přenechanou do výlučného užívání některému z vlastníků jednotek si lze představit např. balkon nebo lodžii stavebně navazující na bytovou jednotku. Přestože je lodžie užívána výlučně vlastníkem nebo obyvateli bytové jednotky, nenáleží k jednotce, ale jde povinně o společnou část nemovitosti. Stejnému režimu podléhají i sklepy, resp. sklepní koje, garáže nebo garážová stání. Nařízení vlády o společných částech pak upravuje problematiku společných částí konkrétně. Jde ovšem o úpravu, která není kogentní (povinná) a od jejích ustanovení se lze odchýlit, pokud nedojde k porušení povinného vymezení společných částí dle NOZ (viz výše). Stávající prohlášení vlastníka tedy může platně vymezovat společné části domu odlišně od tohoto Nařízení vlády, když dodrží výčet dle NOZ. Pokud ovšem některá ze zařízení nebo konstrukcí v prohlášení vlastníka není uvedena, bude se její režim řídit ustanovením Nařízení vlády. Jako příklad společných částí nemovitosti dle Nařízení vlády o společných částech uvádíme v minulosti nejvíce diskutovaná zařízení a konstrukce. Jsou jimi komínové stavební konstrukce včetně vyvložkování (pokud nejde o komínovou vložku tvořící celek s tepelným zařízením v bytě do kterého ústí), balkony, lodžie, terasy včetně dveří, sklepní koje, veškeré prostory, které 22
nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu a prostory v nichž jsou vymezena parkovací místa (pokud nejsou součástí jednotky). Společnými jsou rovněž svislé konstrukce, které ohraničují byt, a to i v případě, že jsou nenosné. U rozvodů jsou považovány za společné jejich části až k jejich uzávěru pro byt nebo k poměrovým měřidlům pro byt včetně těchto měřidel a uzávěrů, k bytovému jističi za elektroměrem, zařízení vzduchotechniky až k napojení na byt apod. Za společnou část je považována i celá centrální soustava rozvádění tepla, a to včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení (měřidla), přičemž části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části. Prohlášení vlastníka musí obsahovat následující části: a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území; b) údaje o jednotce zejména: 1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek; d) má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek. K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. KROK 3 Předání dokumentu katastru nemovitostí Po zpracování prohlášení vlastníka se tento dokument podá na katastr nemovitostí a vyčká se na jeho zapsání. To obvykle trvá měsíc a půl. V tomto období budou družstvem zpracovány a rozdány členům družstva návrhy smluv o převodu bytů do osobního vlastnictví k případným 23
připomínkám. Návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí je zatížen správním poplatkem ve výši 1 000,-Kč (kolek), který hradí BD. (dle položky 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů). Poznámka: Upozorňujeme, že KAŽDÝ návrh na vklad prohlášení vlastníka je zatížen správním poplatkem ve výši 1 000,-Kč! Souvisí to s tím, kolik vlastníků bude v každém návrhu zapisováno! Pokud by se zapisovali noví vlastníci bytových jednotek po jedné jednotce, znamená to 36x podat návrh na vklad!
KROK 4 Sepsání Smlouvy o převodu bytů do osobního vlastnictví Po zapsání prohlášení vlastníka budou moci být smlouvy o převodu bytů do osobního vlastnictví podepsány zástupci družstva a jednotlivými oprávněnými členy družstva (podpisy musí být notářsky ověřeny). K podpisu smlouvy bude potřeba: a/ Jméno a příjmení nabyvatele – budou využity současné nájemní smlouvy. Upozorňujeme, že většina smluv uvádí pouze jedno jméno. Je ale možné zohlednit v katastru nemovitostí např. společné vlastnictví manželů (a právnická firma toto doporučuje) – v takovém případě je nutné hlásit tuto skutečnost předem představenstvu BD. b/ Rodné číslo nabyvatele c/ Adresa trvalého bydliště – pokud je jiná než v rámci bytu v nájemní smlouvě, je potřeba rovněž toto hlásit předem představenstvu BD d/ Kopie občanského průkazu – bude předána při podpisu smlouvy panu advokátovi, který ji požaduje v rámci evidence ověřování podpisů. Přibližné náklady v Kč na jednu smlouvu: 2 500,-(vypracování, sepsání, ověření podpisů). Veškeré úkony platí BD. KROK 5 Podání smluv na katastr nemovitostí Jednotlivé smlouvy budou podány na katastr nemovitostí a bude se čekat na jejich zapsání. Zapsáním Smlouvy o převodu vlastnictví bytu přechází z družstva na nového nabyvatele - vlastníka. Na základě Smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví Katastrální úřad zapíše do listu vlastnictví bytu změnu vlastníka. 24
Návrh na vklad podává nový vlastník, správní poplatek ve výši 1 000,- Kč platí vkladatel. (dle položky 120 přílohy k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů). Ke Kroku 5: Jaké daně platí Vlastník PŘEDMĚT DANĚ Daň z pozemků: Dani z pozemků podléhají pozemky na území České republiky tak, jak jsou k 1.1. zdaňovacího období evidovány v katastru nemovitostí v členění podle druhů (viz výpis z katastru nemovitostí) bez ohledu na jejich skutečné využívání. Předmětem daně nejsou pozemky zastavěné stavbami (v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb) či pozemky, které jsou součástí jednotky a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami. Daň ze staveb a jednotek: Daní ze staveb a jednotek se zdaňují podle stavu k 1.1. zdaňovacího období stavby (budovy podle katastrálního zákona, inženýrské stavby dle přílohy zákona) a jednotky (typicky byty). Předmětem daně ze staveb není budova, v níž jsou jednotky. POPLATNÍK DANĚ Poplatníkem daně je vlastník pozemku, stavby či jednotky. V některých případech může být poplatníkem nájemce, pachtýř či uživatel pozemku. DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ Daňové nebo dílčí daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období , a to podle stavu k 1.1. zdaňovacího období. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období. Dojde-li však ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně (například změna výměry nebo druhu pozemku, změna v užívání stavby nebo nástavba dalších nadzemních podlaží) nebo ke změně v osobě poplatníka, je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat buď podáním daňového přiznání, nebo dílčího daňového přiznání. • • • • •
Daňové přiznání se dále nepodává, došlo-li pouze: ke změně sazeb daně, ke změně průměrné ceny půdy, ke stanovení nebo změně koeficientů, ke změně místní příslušnosti, k zániku osvobození uplynutím lhůty. 25
Daň v těchto případech vyměří správce daně ve výši poslední známé daně a upraví ji o uvedené změny. OZNAMOVACÍ POVINNOST Přestane-li být fyzická nebo právnická osoba poplatníkem daně z nemovitých věcí proto, že v průběhu zdaňovacího období se změnila vlastnická nebo jiná práva ke všem nemovitým věcem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitých věcí, nebo tyto nemovité věci zanikly, je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího zdaňovacího období. FORMULÁŘ PŘIZNÁNÍ K dispozici je na webu Finanční správy. Formulář můžete pohodlně vyplnit a vytisknout na Daňovém portálu. PLACENÍ DANĚ Daň do 5.000 Kč je splatná do 1. června 2016. Daň nad 5.000 Kč je splatná ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 1. června a 30. listopadu 2016. ZPŮSOBY PLATBY Zaplatit lze v hotovosti v pokladně správce daně, poštovní poukázkou či příkazem k úhradě. Číslo účtu pro daň z nemovitostí je 7755-77628031/0710. KROK 6 Společenství vlastníků Společenství vlastníků jednotek se nově ustavuje již v prohlášení vlastníka jednotek, kde jsou uvedeny jak stanovy společenství vlastníků jednotek, tak i první členové výboru společenství vlastníka jednotek. V okamžiku zapsání prohlášení vlastníka jednotek do katastru nemovitostí se podává návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku. Tím se dá vyhnout jak notářským poplatkům tak i jsou splněny povinnosti dané §1198 NOZ ve kterém je řečeno, že pakliže nedojde k založení společenství vlastníků jednotek nejpozději při převodu třetí jednotky, katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k další jednotce. Náklady na založení SVJ: Návrh stanov, konzultace s právníkem, zpracování stanov, vypracování notářem, příprava dokumentace na zápis do rejstříku, poplatky za návrh zápisu: cca 35 000- 40 000,-Kč. Hradí vlastníci bytových jednotek převedených do osobního vlastnictví!
26
K bodu 6 : SVJ a daně Příjem částek na vlastní správu právnické osoby je u SVJ(2012) předmětem daně z příjmů. Protože se k tomu objevily dotazy, uvádím zde rozšířené zdůvodnění. Od 1.1.2014 existuje ze zákona rozdíl mezi příspěvkem na správu domu a pozemku (§ 1180 odst. 1 NOZ) a příspěvkem na vlastní správu právnické osoby (§ 1180 odst. 2 NOZ), což platí pro SVJ(2012). 89/2012 Sb. § 1180 (1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. (2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Z uvedeného plyne, že zákonodárce rozdělil dosud jednotné přispívání vlastníků jednotek právnické osobě na dvě zřetelně oddělené skupiny: 1.správa cizího majetku (§ 1400 až § 1447 NOZ), 2.vlastní správa právnické osoby Toto rozdělení příspěvků do dvou skupin se musí dodržet ve všech činnostech SVJ(2012), tedy i ve vedení účetnictví SVJ. Obdobně to ostatně podle NOZ platí pro každého správce cizího majetku, cituji: 89/2012 Sb. § 1414 Správce vede spolehlivé záznamy o spravovaném majetku a nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou. Že příjem částek na vlastní správu je u SVJ(2012) předmětem daně z příjmu plyne z ustanovení § 18 odst. 2 písm. f) zákona o daních z příjmů (ZDP): 586/1992 Sb. § 18 Obecná ustanovení o předmětu daně (1) Předmětem daně jsou příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li dále stanoveno jinak. (2) Předmětem daně nejsou (…) (f) příjmy společenství vlastníků jednotek z 1. dotací, 2. příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, 3. úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor.
27
V zákoně uvedený seznam je taxativní, to jest nelze jej dále rozšiřovat. Jistě Vám neušlo, že v tomto výčtu jsou uvedeny pouze příjmy z úhrad příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 odst. 1 NOZ, a naopak nejsou zde uvedeny příjmy z úhrad příspěvků na náklady vlastní správní činnosti SVJ podle § 1180 odst. 2 NOZ. Příjmy SVJ z příspěvků na vlastní správu právnické osoby jsou zdanitelnými příjmy. Jestliže SVJ takové příspěvky od vlastníků přijme, bude povinno podat daňové přiznání. KROK 7 Likvidace družstva Před podepsáním jednotlivých smluv členská schůze družstva rozhodne o likvidaci družstva a zvolí likvidátora, který bude zařizovat veškeré nutné kroky k účetní likvidaci. Družstvo muže být účetně zlikvidováno v okamžiku, kdy nemá žádný nemovitý majetek (až po převedení všech bytů do osobního vlastnictví). Likvidace družstva skončí jeho výmazem v obchodním rejstříku. KROK 8 Zánik družstva a vznik společenství vlastníků jednotek Od účinnosti zákona č. 103/2000 Sb. vzniká v daných podmínkách podle zákona „společenství vlastníků jednotek“ jako právnická osoba. Z právního hlediska však v této souvislosti vznikla zvláštní situace, existují vedle sebe dvě právnické osoby, které mají stejný účel, tj. zabezpečit správu téhož domu. Obě právnické osoby jsou zároveň účetními jednotkami s povinností vést účetnictví. Vzhledem k tomu, že společenství vzniká ze zákona, nabízí se pouze možnost zrušení a následně zániku družstva, pokud družstvo již nebude disponovat žádným majetkem, protože převede na základě žádostí družstevní byty do osobního vlastnictví včetně společných prostor a pozemku. Nicméně tato situace s sebou přináší finanční výdaje a organizační komplikace spojené se vznikem společenství. Ke zrušení družstva dochází na základě ustanovení obchodního zákoníku, tj. na základě usnesení členské schůze. Z právního pohledu (a následně z pohledu účetního) jde o velmi zvláštní situaci. Nemůže se jednat o změnu právní formy podle obchodního zákoníku a zákon o vlastnictví bytů tento právní problém neřeší (např. ustanovením, které by uvádělo společenství jako právního nástupce již existující právnické osoby zřízené ke stejné činnosti, tj. k zabezpečení správy stejné nemovitosti). V úvahu tedy přichází zrušení družstva bez právního nástupce, tedy jeho likvidace. 28
Likvidace družstva je řízení, jehož účelem je mimosoudní vypořádání majetkových poměrů zrušeného družstva, tj. před jeho zánikem. Vzhledem k tomu, že společenství jako právnická osoba vzniká ze zákona zcela nezávisle, lze vzniklou situaci (pokud právní předpisy nestanoví nebo nebudou stanovovat jinak) řešit následným postupem. 1. Existence dvou právních subjektů zřízených k téže věci je nelogická. Zrušit lze pouze družstvo, nikoliv právní subjekt, který vznikl ze zákona. 2. Členská schůze družstva rozhodne o zrušení družstva a družstvo na základě tohoto rozhodnutí vstupuje do likvidace. 3. Ke dni předcházejícímu den vstupu do likvidace uzavře družstvo účetní knihy a sestaví mimořádnou účetní závěrku. 4. Ke dni vstupu do likvidace družstvo sestaví zahajovací rozvahu, která musí navazovat na rozvahu a zůstatky rozvahových účtů výše uvedené mimořádné účetní závěrky. 5. Likvidaci družstva provádí likvidátor, kterého jmenuje členská schůze. Likvidátor při své činnosti vychází z povinností, které mu ukládá zákon. 6. V průběhu likvidace družstva je likvidátor povinen vyrovnat všechny daňové a poplatkové nedoplatky a opatřit souhlas správce daně ukončením činnosti družstva jako daňového poplatníka. 7. Po provedení všech potřebných úkonů je likvidátor povinen sestavit ke dni skončení likvidace účetní závěrku, předložit ji členské schůzi ke schválení spolu s návrhem na rozdělení likvidačního zůstatku. 8. Likvidační zůstatek se rozdělí mezi členy způsobem uvedeným ve stanovách. Pokud stanovy neurčují jinak, je nutno postupovat při rozdělení likvidačního zůstatku na základě ustanovení obchodního zákoníku (vyplacení splacených vkladů členům a případný zbytek likvidačního zůstatku dále rozdělit mezi členy družstva podle rozsahu, v jakém se podílejí na základním kapitálu družstva). 9. Po rozdělení likvidačního zůstatku končí proces likvidace. Do 30 dnů od skončení likvidace požádá likvidátor o výmaz družstva z obchodního rejstříku.
Likvidaci hradí družstvo, náklady cca 8 000,-Kč čistého/měsíc
29
III. Časový harmonogram postupu činností BD Lýskova 2066, 2067, 2068 Před krokem 1 je nutné svolat členskou schůzi, na které členové vysloví souhlas s tím, aby družstvo provedlo podle zákona převod družstevních bytů včetně souvisejících podílů na pozemku do osobního vlastnictví. Pokud na této schůzi vysloví minimálně 5 členů družstva již nezvratný zájem o převod, je povinností družstva majetek těmto členům převést. Povinností těchto minimálně 5ti členů je založit SVJ. Žádost na převod do osobního vlastnictví nemůže podat člen, který je vůči družstvu v dluhu! KROK 1 Žádost o převod do osobního vlastnictví Členové družstva, kteří projevili zájem o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, předají orgánům družstva vyplněnou Žádost o převod do osobního vlastnictví. Tento krok je možné realizovat kdykoli až do doby, než družstvo bude v likvidaci. KROK 2 Prohlášení vlastníka Vypracovává družstvo, forma- právní dokument, který je vytvořen podle zákona s konkrétními údaji o všech bytových jednotkách, pozemku a společných prostorách. Předpokládaný možný termín vypracování: červenec – září 2015 KROK 3 Předání dokumentu Prohlášení vlastníka katastru nemovitostí Podává družstvo na katastr nemovitostí až po výmazu zástavního a předkupního práva ve prospěch MHMP. Předpokládaný možný termín: říjen 2015 KROK 4 Sepsání Smlouvy o převodu bytů do osobního vlastnictví Po zapsání nových údajů do KN – vlastnictví podle prohlášení BD, se stává vlastníkem všech prostor družstvo. Po tomto kroku může BD začít sepisovat Smlouvy o převodu bytů do osobního vlastnictví s jednotlivými členy družstva, kteří splňují
30
podmínky k tomuto aktu. Smlouvy vypracovává právní zástupce družstva, nutnost notářsky ověřených podpisů na každé smlouvě. Předpokládaný termín: listopad 2015 KROK 5 Podání smluv na katastr nemovitostí Družstvo jednotlivé smlouvy podá po podpisech na katastr nemovitostí a bude čekat na jejich zapsání. Zapsáním Smlouvy o převodu vlastnictví bytu přechází z družstva na nového nabyvatele - vlastníka. Na základě Smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví Katastrální úřad zapíše do listu vlastnictví bytu změnu vlastníka. Předpokládaný termín podání: listopad 2015 Předpokládaný termín zapsání: prosinec 2015 KROK 6 Společenství vlastníků Společenství vlastníků jednotek se nově může ustavit již v prohlášení vlastníka jednotek, kde jsou uvedeny jak stanovy společenství vlastníků jednotek, tak i první členové výboru společenství vlastníka jednotek. V okamžiku zapsání prohlášení vlastníka jednotek do katastru nemovitostí se podává návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku. Tím se vyhnete jak notářským poplatkům tak i splníte povinnosti dané §1198 NOZ ve kterém je řečeno, že pakliže nedojde k založení společenství vlastníků jednotek nejpozději při převodu třetí jednotky, katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k další jednotce. Pokud SVJ nebude založeno do podání Prohlášení vlastníka, musí být založeno nejpozději při zápisu minimálně tří členů, kteří získali byt převodem do osobního vlastnictví. Předpokládaný termín vzniku SVJ: říjen 2015
KROK 7 Likvidace družstva Před podepsáním jednotlivých smluv členská schůze družstva rozhodne o likvidaci družstva a zvolí likvidátora, který bude zařizovat veškeré nutné kroky k účetní likvidaci. Družstvo muže být účetně zlikvidováno v okamžiku, kdy nemá žádný nemovitý majetek (až po převedení všech bytů do osobního vlastnictví). Likvidace družstva skončí jeho výmazem v obchodním rejstříku.
31
Členská schůze může o tomto kroku rozhodnout již na červnové schůzi za jasně daných podmínek. Nejdéle však musí rozhodnout o likvidaci před podpisem poslední smlouvy člena družstva o převodu do osobního vlastnictví.
IV. První kroky založeného společenství vlastníků jednotek 1. Schválení stanov SVJ a volba výboru Do šedesáti dnů ode dne vzniku Společenství vlastníků bytových jednotek (den, kdy byla doručena poslední listina o nabývacím právu jednotky) se jeho členové musejí sejít na shromáždění, kde se za přítomnosti notáře projedná několik bodů. Je třeba schválit stanovy SVJ a zvolit výbor. Pokud se tak nestane nebo se společenství nesejde, za stanovy se považují vzorové stanovy SVJ podle nařízení vlády. Členy výboru se pak stanou ti, kteří byli vlastníky bytových jednotek v době vzniku SVJ, nebo nadpoloviční majitel společných prostor. 2. Zápis do rejstříku SVJ Společenství vlastníků jednotek má dalších šedesát dnů na návrh k zápisu do rejstříku společenství vlastníků. Ten by měl obsahovat nejen výpis z katastru nemovitostí, ale také schválené stanovy z prvního shromáždění a notářský zápis. 3. Registrace k dani Zákon o vlastnictví bytů přikazuje také povinnost registrovat se do třiceti dnů u správce daně, a to ode dne, kdy SVJ začalo pobírat příjmy podrobené dani nebo mu vznikla povinnost srážet daň nebo zálohy na ni. 4. Nejčastější dotazy k založení SVJ: Lze se rozhodnout, zda chci být členem SVJ? Pokud vám patří alespoň jedna bytová jednotka a ve vašem domě společenství vlastníků vzniklo, pak se jeho členem stáváte automaticky. Může společenství vlastníků běžně fungovat a činit právní úkony, pokud ještě není zapsáno v rejstříku SVJ? Ano. Společenství vlastníků jednotek skutečně vzniká dnem doručení listiny o nabývacím právu poslednímu majiteli. Zápisem do rejstříku pouze oznamujete existenci svého SVJ.
32
V. Vysvětlení pojmů Některé pojmy nového Občanského zákoníku spojené s bytovým spoluvlastnictvím se podstatně liší od pojmů existujících podle právní úpravy platné do konce roku 2013. Jedná se zejména o: o
Dům
o
Byt a nebytový prostor
o
Součást bytu
o
Příslušenství bytu
o
Jednotka
o
Společné části
o
Přídatné spoluvlastnictví
1.Dům Podle předchozí právní úpravy se domem rozuměla budova spojená se zemí pevným základem, jejíž společné části byly ve spoluvlastnictví vlastníků bytů a nebytových prostor. Nový Občanský zákoník však znovu zavádí zásadu superficies solo cedit (čti jak psáno; z lat. "povrch ustupuje půdě"), podle které trvalé nadzemní stavby přestanou být považovány za samostatnou věc a stanou se součástí pozemku (tato zásada již v československém právu do roku 1950 platila). Dům tak již nebude samostatnou věcí, ale pouze součástí nemovité věci, pozemku, případně práva stavby (§ 1240 NOZ) a je; resp. společné části jsou, ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Výjimku tvoří případy, kdy k 1.1.2014 se vlastník stavby lišil od vlastníka pozemku. V takovém případě se dle ustanovení § 3055 NOZ stavba nestává součástí pozemku a zůstává nemovitou věcí, přičemž dle § 3056 NOZ vznikají k uvedenému dni oběma vlastníkům vzájemná předkupní práva. 2. Byt a nebytový prostor Podle předchozí právní úpravy byly byt, nebytový prostor, rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor jednotkou, a byly poměrně přesně definovány. Jejich definice se opírala o předpoklad, že se jedná o místnost nebo soubor místností, které byly platně zkolaudovány, případně na ně bylo vydáno stavební povolení. Podle nového Občanského zákoníku však již tato definice neplatí. NOZ pouze stanovuje, že musí jít o prostorově oddělenou část domu (§ 1158 odst. 2.), tedy prostory, které nejsou součástí domu, jsou vyloučeny, a že vše co platí pro byt, platí i pro nebytový prostor (§ 1159). Jinak NOZ pojem bytu nijak nedefinuje a nadále již tedy nesvazuje existenci bytu s kolaudačním souhlasem či stavebním povolením, ani jej neomezuje na místnost nebo soubor místností. Navazující právní předpisy (např. § 8 ZOS č.340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí) dokonce předpokládají existenci 33
nebytových prostor typu sklep či komora. Nadále však stále nebude možné vymezit např. půdní prostor jako samostatný nebytový prostor (viz. § 5 odst. 1. písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., ze dne 30.10.2013, kterým se upravují některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím). 3. Součást bytu Součást věci je obecně definována v ustanovení § 505 NOZ, a to tak, že je to vše, co k věci podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Jedná se tedy o poměrně volnou definici, mající však jasná pravidla, a to: - základním rysem součásti je to, že pokud bychom ji od věci oddělili, věc bychom znehodnotili; - součást k věci podle její povahy náleží. Oboje se však vždy posuzuje vzhledem k funkčnosti a účelu celku (zpravidla hospodářskému, ale též např. estetickému, vzdělávací apod.). Za součást bytu tak lze považovat vše, co je do něj pevně zabudováno, zejména vnitřní rozvody, lokální kotle ÚT a TUV, vstupní dveře apod., ale též např. WC mimo byt (např. na chodbě), neboť bez těchto součástí by se byt bezesporu znehodnotil (nebylo by jej možné užívat). Za součást bytu už však ale nelze považovat např. komoru nebo sklep mimo byt (např. v suterénu), neboť jejich oddělením od bytu by k jeho znehodnocení nedošlo (bylo by jej možné bez dalšího užívat i nadále). Na druhou stranu komora jako součást jednotky tuto podmínku jednoznačně splňuje, neboť komora a byt se stávají součástí jediného celku, jednotky (jinými slovy součásti věci hlavní, jednotky, jsou komora a byt). Na rozdíl od příslušenství, které představuje samostatné a samostatně obchodovatelné věci, jejichž účelem je, aby se jich trvale užívalo společně s hlavní věcí, nepředstavuje součást samostatný objekt práv. Zásadní změnou v chápání součásti bytu bude zřejmě nově hlavně problematika oken, kdy dosud bylo na uvážení původního vlastníka budovy, zda-li je vymezí jako součást bytu či budou společnou částí. Podle ustanovení § 5 odst. 1. písm d) shora uvedeného nařízení vlády, se nyní vždy bude jednat o společnou část. 4. Příslušenství bytu Příslušenství bytu se podle nové úpravy až tak výrazně neliší od úpravy dřívější, neboť je definováno v § 510 NOZ jako vedlejší věc, jejímž účelem je, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejího hospodářského určení. Hlavní změnou se tak stává výslovné ustanovení, že příslušenství věci sdílí s věcí hlavní stejný právní osud, což v dosavadní právní úpravě chybělo a soudní praxe se v tomto ohledu nikdy nesjednotila. Co se týká příslušenství bytu, tak podle dřívější právní úpravy se muselo jednat o vedlejší místnost nebo prostor. Toto omezení již NOZ nepřevzal. Jednat se tedy může zejména o komory, sklepy, ale i např. klimatizační 34
jednotky apod., neboť tyto věci lze považovat za samostatné, avšak nelze je považovat za součást bytu. 5. Jednotka Pojem jednotka byl dosud chápán jako vymezená část domu, tedy jako byt či nebytový prostor ve smyslu předchozí právní úpravy. Nově pojem jednotka zahrnuje ne jen byt či nebytový prostor, ale i podíl na společných částech domu a pozemku, tedy jedná se o celek skládající se z více částí vzájemně spojených a neoddělitelných. Jednotka je nyní věc nemovitá, i když i dle předchozí právní úpravy pro ni platila fikce věci nemovité. K užívání společně s domem mohou sloužit i samostatné pozemky, zařízení, vedlejší stavby na jiných pozemcích s povahou samostatných věcí apod. I když důvodová zpráva k NOZ uvádí, že případné podíly vlastníků jednotek na těchto věcech nelze zahrnout do pojmu jednotky, protože jde o další samostatné věci v právním smyslu, nařízení vlády č. 366/2013 Sb. tento názor, založený na naprostém nepochopení a absenci předvídání praktických dopadů, naštěstí nepřevzalo a funkčně související pozemky ve svém ustanovení § 4 výslovně zahrnuje do společných částí. 6. Společné části Pojem "společné části" upravuje ustanovení § 1160 NOZ a oproti dosavadní právní úpravě doznal výrazné změny. Dosud se totiž jednalo pouze o "společné části domu" tedy o části stavby (budovy) nebo její příslušenství. Nově se jedná o společné části domu, podíl na pozemku nebo věcné právo k němu (nikoli právo závazkové, jako např. nájem), a ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Nemovitou věcí je míněn především pozemek, jehož součástí je dům. Problém však zřejmě bude představovat výklad ustanovení druhého odstavce uvedeného paragrafu, který stanoví, že "společné jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům" ve vztahu k ustanovení § 1159 NOZ, který stanoví, že "jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné". V případě domů, které i po účinnosti NOZ zůstanou dle ustanovení § 3055 odst. 1. NOZ samostatnou nemovitou věcí (vlastník domu se liší od vlastníka pozemku), se totiž vlastník takového domu bude potýkat s nedostatečným rozsahem vlastnických práv potřebných pro prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Pokud nebude mít vlastník domu k pozemku jiné právo, než obvyklé právo nájmu (např. věcné břemeno), pak vymezení jednotek bude zřejmě nemožné, neboť jednotka v sobě povinně musí zahrnovat i podíl na společných částech, které jsou dle uvedeného ustanovení tvořeny vždy pozemkem, na kterém je dům postaven, nebo věcným právem k němu. Dále je třeba uvést, že společné části dosud nezahrnovaly pozemek, který nebyl zastavěn, ale s domem funkčně souvisel (např. zahrádku před 35
domem s vlastním číslem parcelním). Vlastník budovy ale mohl při rozdělení domu na jednotky označit za pozemek, který je předmětem práv podle § 21 zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, též pozemek jiný. Nový Občanský zákoník však pro nic takového nevytvořil oporu a v této souvislosti tak vyvstaly obavy, že to již nebude možné. Naštěstí se tyto obavy rozplynuly s nařízením vlády č. 366/2013 Sb. ze dne 30.10.2013, na kterém se vláda usnesla podle § 1222 NOZ, a které výslovně ve svém ustanovení § 4 tuto možnost připouští. 7. Přídatné spoluvlastnictví Přídatné spoluvlastnictví (§ 1223 a násl. NOZ) je zcela nový pojem zavedený novým Občanským zákoníkem. Jedná se o spoluvlastnictví společné věci (movité či nemovité), jejímž účelem je sloužit dvěma a více jiným samostatným věcem. Aby se však jednalo o přídatné spoluvlastnictví, musí být splněny následující podmínky: o
o
o
o
Samostatné věci, kterým společná věc slouží, musí vytvářet místně i účelem vymezený celek. Společná věc musí být ve spoluvlastnictví samostatných věcí, kterým má sloužit.
všech
vlastníků
Společná věc musí sloužit společnému účelu všech vlastníků samostatných věcí. Bez existence společné věci, není dobře možné samostatné věci užívat (význam "není dobře možné" však nzaměňovat s významem, že by užívání bylo zcela nemožné).
Jako příklad uvádím dva sousedící družstevní domy. V jednom z nich byla vybudována kotelna dodávající teplo a teplou vodu do obou domů. Na nákladech na vybudování kotelny se rovným dílem podílela obě družstva, přičemž se dohodla, že technologii kotelny budou také rovným dílem spoluvlastnit. Při vymezení jednotek prohlášením vlastníka však ani jedno z obou družstev nemůže zahrnout svoji polovinu technologie kotelny do společných částí, neboť se jedná o další samostatnou věc, která slouží společnému účelu a bez které by samozřejmě nebylo dost dobře možné jednotky užívat. Proto bude v tomto případě zapotřebí uplatnit ustanovení NOZ o přídatném spoluvlastnictví. Přídatné spoluvlastnictví má tzv. akcesorickou povahu, to znamená, že spoluvlastnický podíl na společné věci (kotelně) sdílí se samostatnou věcí (jednotka) stejný právní osud. Tedy v případě převodu vlastnického práva k jednotce, přechází automaticky i přídatný spoluvlastnický podíl na kotelně. Přídatné spoluvlastnictví se zřizuje smlouvou mezi spoluvlastníky, tedy není možné ho zřídit prohlášením vlastníka.
36
8. Prostorové ohraničení bytu - § 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor. 9. Prohlášení vlastníka Prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (§ 1166 NOZ; dále jen "prohlášení vlastníka") je právní úkon, který může učinit vlastník budovy (příp. spoluvlastníci, manželé, oprávněný z práva stavby), ve které mají vzniknout nejméně dvě jednotky (byty, nebytové prostory), z nichž každá se stane samostatnou věcí; tedy předmětem samostatného vlastnictví. Prohlášení vlastníka musí být učiněno vždy, když bude mít vlastník budovy zájem převést vlastnictví alespoň k jedné jednotce. Dle NOZ již neplatí, že prohlášením vlastníka nemůže být jako jednotka vymezen prostor, který nebyl kolaudován jako byt či nebytový prostor nebo není dle platného stavebního povolení jako byt nebo nebytový prostor rozestavěn (blíže viz. Byt a nebytový prostor). Podle ustanovení § 5 odst. 1 písm. i) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., lze jako byt nebo nebytový prostor (nebo jejich součást) vymezit i půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, což bylo podle předchozích právních předpisů zcela vyloučeno. Podle ustanovení § 1161 NOZ již není podíl na společných částech přináležející k jednotce striktně vázán na výměru podlahové plochy bytu, ale lze jej stanovit se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné. Není-li tohoto způsobu využito platí, že podíly jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Poslední povinnou náležitostí prohlášení vlastníka je jeho příloha. Tou musí být půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Zde je vhodné zdůraznit, že v půdorysných schématech již nesmí být u jednotlivých bytů uváděn pojem "jednotka" ale "byt" nebo pojmenování "nebytového prostoru" (např.: kancelář, obchod apod.), neboť jak jsme již sami měli možnost zjistit, některé katastrální úřady toto pečlivě kontrolují a považují to za chybu, pro kterou mohou návrh na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí zamítnout.
Představenstvo Bytového družstva Lýskova 2066, 2067, 2068
V Praze dne 1.6. 2015
37
