MAKELAARDIJ IN SURINAME

MAKELAARDIJ IN SURINAME

Z. Toelating tot beëdiging. De aspirant-makelaar dient als eerste stap een verzoek, met redenen omkleed in tot be9diging bij de Kantonrechter . in het Eerste Kanton. Daarbij geeft hij ook aan in welk vak hij werkzaam wenst te zijn als makelaar (artikel 156 K.) In Suriname is men beperkt irn de keuze van vakken waarin men als makelaar werkzaam kan wensen te zijn34) a. roerende goederen; b. onroerende goederen; c, assurantiën en effecten. De Kantonrechter vraagt omtrent de aanvraag advies aan de Kamer van Koophandel en Fabrieken. Per aanvrager wordt door de K.v.K. slechts geadviseerd omtrent 6&n der bovengenoemde branches. Teneinde het advies aan de Kantonrechter te kunnen verstrekken doet de K.v.K. eer_ onderzoek naar de achtergronden van de aanvrager aan de hand waarvan ze probeert vast te stellen: 1. de geschiktheid van verzoeker tot het uitoefenen van het makelaarsberoep; 2. het risico dat de verzoeker de eer en de stand der makelaars zal schade; 3. of verzoeker niet in dienstbetrekking staat tot enige werkgever. ad. 1: de geschiktheid tot het uitoefenen van het makelaarsberoep vooronderstelt een minimale kennis, welke kan zijn: - een bijzondcre opleiding tot makelaar of, indien niet;

34) Brief no.568d van de Voorzitter van de K.v.K. aan de President van het Hof van Justitie , dd. 2 augustus 1962. De inhoud van deze brief is naar verluid gebaseerd op een soortgelijke bestaande regeling die gehanteerd wordt door de Kamer van Koophandel van Amsterdam.

een volledig MULO- diploma of, indien niet; een getuigschrift tot toelating tot de tweede klasse der AIMIS of, indien niet ; een ULO- diploma alsmede het Associatiediploma Boekhouden of, indien niet; het gedurende tenminste vijf jaren werkzaam zijn geweest in 66n der navolgende branches: J.

onroerende goederen; roerende goederen (produkten); assurantiën en effecten. ad. 2: Een aanvraag tot beëdiging zal worden afgewezen indien gegronde vrees bestaat dat de eer van de stand van de makelaars geschaad zal worden. Afwijzing zal plaatsvinden: a. indien verzoeker gedurende de afgelopen tien jaar een veroordeling heeft gehad wegens een strafdelict; b. indien verzoeker 'wachtende is' op een uitspraak in een tegen hem ingestelde strafprocedure; c. indien verzoeker gedurende de afgelopen tien jaren

failliet

verklaard

werd

zonder

dat

volledige rehabilitatie is gevolgd. Blijkbaar heeft de Kamer van Koophandel en Fabrieken met het vastleggen van een aantal regels willen inspelen op een leemte die ze heeft geconstateerd in artikel 156 lid 4 van het Wetboek van Koophandel, waarin geen nadere regels

met betrekking tot de geschiktheid van de aspirant makelaar worden gegeven,35) Op grond van het gelijkluidend artikel 63a van het Nederlands Wetboek van Koophandel wordt naast het advies dat aan de Kamer van Koophandel wordt gevraagd, ook het Openbaar Ministerie gehoord.Doordat de Kamer van Koophandel z61f nagaat

35) Naar verluidt werd door de President van het H.v.J. aan de K.v.K. gevraagd om deze richtlijnen op te stellen. De K.v.K. heeft als zodanig geen bevoegdheid tot regelgeving.

of de aanvrager een strafblad heeft of dat bedenkingen geopperd kunnen worden met betrekking tot de betrouwbaarheid op zakelijk gebied, wordt dit gebrek in ons artikel 156 K. enigszins goedgemaakt. II. Toelating tot uitoefening. Wanneer de Kamer van Koophandel geen beletselen aanwezig vindt die aan de beëdiging in de weg staan, dan kan de Kantonrechter tot de beëdiging overgaan. De beëdiging geschiedt volgens de "Algemene Eedsregeling voor Suriname" (G.B. 1937 no. 79). Aanvankelijk kon men zich na de b e ë d i g i n g door de Kantonrechter onmiddellijk vestigen als makelaar waarbij men zich slechts diende te houden aan de bepalingen van het Wetboek van Koophandel, maar toen kwam echter het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen (S.B. 1981 no. 145) d at daarin verandering bracht. De argumentatie voor het invoeren van dit decreet was het ordenen van deze sector (een groot aantal beroepen en bedrijven van uiteenlopende aard waaronder ook het beroep/bedrijf van makelaar).

Door de toepassing

van het decreet kunnen de vestigingseisen (z.a. vakkennis, ervaring in de sektor van werkzaamheid, integriteit alsmede kredietwaardigheid) aan het beroep gesteld worden conform artikel 6 lid 2 en kan ook worden vastgesteld de wijze waarop de vakbekwaamheid moet worden aangetoond (vide artikel 6 lid 3). Verder kunnen volgens dit decreet ook andere bijzondere voorwaarden aan de

uitoefening worden gesteld. Het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen (S.B. 1981 no. 145) is geheel in de trant van het in 1944 in Nederland door de Duitse bezetter ingevoerde 'Besluit betreffende het uitoefenen van tussenpersoon in onroerende goederen en dat van veilinghouder, alsmede betreffende bet houden van veilingen', Besluit van 16 februari 1944, Stcrt. 44 . De argumentatie voor het invoeren van het besluit was de indamming van de wildgroei die tijdens de oorlog in bepaalde beroepen ontstond. Hoewel door de bezetter ingevoerd, voldeed het blijkbaar zb goed -ook na de oorlog- dat het pas na veel gewik en geweeg in 1966 werd vervangen (Wet van 21 juli 1966, Stb. 319). De door de Surinaamse wetgever gehanteerde constructie is dus niet nieuw en heeft in Nederland heel goed voldaan. Toch werd tegen het opnemen van het beroep van makelaar in de rij der vergunningplichtige bedrijven en beroepen een kanttekening geplaatst door de toenmalige ProcureurGeneraal, Dr. R.Reeder. Bij schrijven van 19 mei 1983 no. 3899 aan de Direkteur van Transport, Handel en Industrie gaat hij ervan uit dat "(...) er in feite nu, door de inwerkingtreding van voormeld decreet, ten aanzien van de uitoefening van van het beroep/bedrijf van makelaar twee wettelijke regelingen [zijn]" en "bij het samenstellen van dit decreet met de bepalingen van het Wetboek van Koophandel (artikelen 156 t/m 156f), waarbij ook regels worden gegeven met betrekking tot de geschiktheid of bekwaamheid (...) en de hele procedure die moet worden gevolgd, geen rekening op dit.stuk gehouden [is] (...)". Hij doet het voorstel om het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen (S.B.)1981 no. 145) te wijzigen. De Direkteur van Transport, Handel en Industrie legt deze kwestie bij schrijven van 7 maart 1984 no. 6541, voor aan zijn collega van Binnenlandse Zaken, Distriktsbestuur en Justitie, waarin ook wordt aangegeven dat de twee

wettelijke regelingen niet in strijd zijn met elkaar, maar dat het bepaalde in het decreet eerder beschouwd moet worden als een aanvulling op de bepalingen van het Wetboek van Koophandel. De aangeschreven Direkteur antwoordt als volgt:" Immers dient vóór de toelating het advies van de Kamer van Koophandel te worden gewonnen, waarbij de geschiktheid en bekwaamheid van de aanvrager wordt getoetst". Verder "Het vergunningplichtig maken van het beroep van makelaar, zonder rekening te houden met hetWetboek van Koophandel is naar dezerzijds oordeel niet juist vermits er geen wijziging van het Wetboek van Koophandel heeft plaatsgevonden (...) verzoek ik U een voorstel tot wijziging van het Wetboek van Koophandel te doen (...). Hiermee eindigde de briefwisseling tussen het Ministerie van Transport, Handel en Industrie en dat van Binnenlandse Zaken, Volksmobilisatie en Justitie zonder dat het probleem verder werd aangepakt. Uit het bovenstaande blijkt dus dat er ten aanzien van de controverse drie standpunten bestaan: 1. De visie van het Ministerie van Transport, Handel en Industrie: het bestaan van het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen is heel goed mogelijk naast het Wetboek van Koophandel. De regels die gegeven worden in het decreet liggen in het verlengde van die van het Wetboek van Koophandel, vullen deze aan en voegen er een strafsanctie aan toe. 2. De visie van de Procureur- Generaal : met betrekking tot het beroep/bedrijf van makelaar zijn er door de totstandkoming van het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen thans twee wettelijke regelingen. Het voorstel wordt gedaan om het decreet te wijzigen. 3. De visie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, Distriktsbestuur en Justitie: deze sluit aan bij die van de Procureur- Generaal , echter wordt het voorstel gedaan om het Wetboek van Koophandel te wijzigen.

Ten aanzien van deze visies kan het volgende worden opgemerkt: - de visie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, Distriktsbestuur en Justitie snijdt naar mening wel hout aangezien, anders dan in Suriname, de Nederlandse regeling bij artikel 63 c een tweede lid heeft, luidende:"Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regelen worden gesteld omtrent het bepaalde in het vorige lid". Wel is het opmerkelijk dat het voorstel tot wijziging van het Wetboek van Koophandel wordt gedaan, terwijl ook in de tijd van het totstandkomen van het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen alle wetsvoorstellen en concept- staatsbesluiten steeds, alvorens verder te gaan door de wetgevingsmolen, eerst gescreend werden door de afdeling Wetgeving en Juridische Adviezen van dit Ministerie. Het probleem had in feite reeds in een vroeg stadium kunnen worden aangepakt. - Het advies van de Procureur-Generaal om het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen te wijzigen kan niet kloppen, aangezien de opsomming van de vergunningplichtige bedrijven en beroepen is geregeld in het Besluit Vergunningplichtige Bedrijven en Beroepen. Het meeste begrip kan ik opbrengen voor het standpunt dat wordt gehuldigd door het Ministerie van Transport, Handel en Industrie, aangezien mijns inziens inderdaad beide regelingen naast elkaar kunnen bestaan. Wat is het concrete effect geweest van de invoering van het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen en het daarop ge6nte Besluit Vergunningplichtige Bedrijven en Beroepen op de ontwikkelingen binnen het beroep/ bedrijf van makelaar? Tot op heden zijn er volgend de gegevens van de Afdeling Bedrijfsvergunningen van het Ministerie van Handel en Industrie geen makelaars ingeschreven bij deze afdeling, aangezien de leiding van deze afdeling zich op het standpunt stelt dat de controverse die er bestaat omtrent de regelgeving, eerst moet worden opgelost.

De Minister van Economische Zaken behoudt zich in artikel 6 van het Decreet Vergunningen Bedrijven en Beroepen het recht voor om bij of krachtens beschikking de kredietwaardigheid en de handelskennis en/of vakbekwaamheid te doen vaststellen; zulks is anno 1991 - tien jaren na de inwerkingtreding van het decreet - nog niet gebeurd . Hoewel men er van kan uitgaan dat een vrij beroep als dat van makelaar niet teveel aan regels gebonden moet worden, is het toch van belang dat enige regelgeving op het gebied van vakbekwaamheid bestaat, aangezien beroepsfouten van een makelaar v6rstrekkende financiële gevolgen kan hebben voor individuele burgers. Het zou nuttig zijn indien men, gemakshalve uitgaande van de Nederlandse regeling "Besluit van 18 juli 1972, Stb. 428"[Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende goederen], een aan de Surinaamse omstandigheden en mogelijkheden aangepaste beschikking zou overwegen in het belang van de consument. Hoofdstuk III: FUNCTIES VAN DE MAKELAAR

Conform artikel 156 van het Wetboek van Koophandel is een makelaar "hij die, als zodanig be6digd, zijn bedrijf maakt van het sluiten van overeenkomsten, tegen genot van zeker loon of provisie, op order en op naam van personen, tot wie hij niet is vaste betrekking staat". De makelaar sluit dus overeenkomsten op order en op naam van , personen tot wie hij niet in vaste betrekking staat en als contraprestatie ontvangt hij van de opdrachtgever loon of provisie, in vakkringen ook wel genoemd "courtage". Teneinde te kunnen voldoen aan de verwachtingen van zijn opdrachtgever, zal de makelaar zijn vak moeten verstaan. In het 5° lid van artikel 156 K. wordt vastgesteld dat beëdiging door de Kantonrechter wordt geweigerd, o.a. op grond van het feit dat hij de geschiktheid

mist, welke vereist is voor de uitoefening van het beroep. De vaststelling van de geschiktheid geschiedt voorlopig nog door de Kamer van Koophandel en Fabrieken op grond van in samenspraak met het Hof van Justitie opgestelde criteria. Hierop werd reeds nader ingegaan in het vorige hoofdstuk. In het "Besluit vergunningplichtige Bedrijven en Beroepen" (S.B. 1981 no. 147) wordt in artikel 1 de mogelijkheid geboden om o.a. voor het beroep van makelaar nadere regels te stellen. Tot op heden heeft deze invulling nog niet plaats gevonden. De makelaar heeft op grond van zijn (vooronderstelde) opleiding en ervaring de expertise die hij aan het koperspubliek aar;biedt. In het vonnis van de Rb. Haarlem van 28 juni 1955, N.J. 1956 no. 370, werd ondermeer overwogen dat, hoewel de makelaar naar de smaak van de gedaagde een te geringe activiteit heeft ontplooid om tot verkoop te geraken, de overeenkomst toch geen ongeoorloofde oorzaak heeft, indien niet gezegd kan worden, dat de uit vrije wil toegekende beloning iedere min of meer normale proportie zeer verre overschrijdt. In onderhavig geval hadden partijen een bedrag van tien procent van de verkoopwaarde afgesproken als courtage. Hoewel in de regel de bedongen courtage varieert tussen .2 en 5 procent (in een glijdende schaal, hoe lager de prijs hoe groter het courtagepercentage en hoe hoger de prijs, hoe lager het courtagepercentage), kan men uit dit vonnis halen dat een afwijkende bepaling wel mogelijk is en het bedingen van een hoger dan normale beloning voor het bemiddelen niet verboden is. Welke expertise mag men nu concreet verwachten van een makelaar? Dreesman36j noemt als kwaliteiten/hoedanigheden die een makelaar zou moeten bezitten, een specifieke kennis van: 1. prijsvorming ; 2. grondwaarden;

3.mogelijke gegadigden; 4. erfpachtsvoorwaarden; 5. kadastrale gegevens; 6. onteigenings-, sanerings- bestemmingsplannen; 7. bouwvoorschriften; 8. mogelijke bezwarende juridis bepalingen; 9, bouwkundige factoren. Het is duidelijk dat de hier opgesomde punten slechts betrekking hebben op makelaars in onroerend goed, de grootste categorie makelaars. Of en in hoeverre de makelaars in onroerend goed in Suriname zijn uitgerust voor hun taak, zou aan de hand van een veldonderzoek moeten worden vastgesteld. Dit is echter bij een vroege poging niet zinvol gebleken aangezien in vele gevallen de verstrekte informatie niet betrouwbaar bleek. Het ontbreken van een specifieke. makelaarsopleiding in Suriname

36) A.C.R.Dreesman: "Het bedrijfsleven en de makelaar onroerend goed" in: 'Spiegel van onroerend goed', pag. 51 e.v.

is een gebrek dat opgevangen zou kunnen worden. Er zijn bepaalde beroepsrichtingen die een redelijk niveau hebben en van waaruit men zich verder kan gaan bekwamen teneinde een goede makelaar te worden. Te denken valt aan personen met een meerjarige ervaring op middenkaderniveau bij een notariaat. Verder is ook bekend dat personen die de opleiding tot terreinambtenaar bij de Direkte Belastingen hebben gevolgd en enige jaren ervaring hebben opgedaan, in de praktijk heel goed voldoen. In diverse andere functies - meestal op stafniveau - bij de Overheid, kan men na een langjarige ervaring ook de nodige kennis hebben opgedaan. Te denken valt aan: - ambtenaar bij de afdeling Grondinspectie en het Hypotheekkantoor van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen, waar men kennis kan opdoen met betrekking tot grondwaarden, erfpachtsvoorwaarden,

kadastrale gegevens, onteigenings-, sanerings-, en bestemmingsplannen en eventueel bezwarende juridische bepalingen. -

ambtenaar

bij

de

afdeling

Bouwvergunningen

van

het

Ministerie van Openbare Werken, waar men kennis kan opdoen van erfpachtsvoorwaarden, kadastrale gegevens, onteigenings-,

sanerings-

en

bestemmingsplannen,

bouwvoorschriften en bouwkundige factoren. Naast het opdoen van praktijkervaring bestaat de mogelijkheid om via de "Leidsche Onderwijs Instellingen" en de “Koninklijke P.B.N.A." een schriftelijke makelaarskursus te volgen. Hoewel het bij deze kursussen behorende praktische gedeelte misschien niet zou kunnen worden afgerond zou wel een goede theoretische onderbouw kunnen worden verkregen. Voor wat betreft de door Dreesman genoemde kwaliteiten die een makelaar zou moeten bezitten: - van prijsvorming en grondwaarden, kan zonder meer gesteld

worden dat het vrije marktmechanisme optimaal

functioneert; in het spel van vraag en aanbod lijkt de vraag steeds groter te zijn dan het aanbod. Volgens een hoofdstedelijke makelaar die specifiek gevraagd werd naa de redenen van de huidige prijsontwikkelingen met betrekking tot onroerend goed, is de belangrijkste reden de enorme vraag naar onroerend goed, welke wordt gestimuleerd doordat: a. de verkavelbare grond in en om Paramaribo reeds zo goed als volledig uitgeput is; b, de maatschappelijke geldhoeveelheid veel te groot is en de bestedingsmogelijkheden anders dan direkte consumptie relatief gering zijn; er wordt niet meer zoveel geinvesteerd in de produktieve sector. Men wenst, en dan wordt vooral gedoeld op personen die steeds adequaat hebben weten in te spelen op de heersende situatie en daardoor een meer dan wenselijke hoeveelheid liquide middelen hebben weten te

accumuleren, dit te beleggen in veilige objecten waaronder vooral onroerend goed; c. vanuit het buitenland - met name Nederland en in veel mindere mate de Nederlandse Antillen - bestaat een zeer grote belangstelling voor het beleggen van vaak zwart geld in onroerende goederen; d. de kosten voor het ontginnen van nog niet bouwrijpe gronden zijn sterk gestegen. Nu de bodem van het vat te zien komt, moet men er steeds vaker toe overgaan zgn. "woeste gronden" te ontginnen. Deze omvatten dan zwampen en bodemloze kleigronden. Het bouwrijp maken van zwampen vereist in alle gevallen een uitgebreide en kostbare afwateringsinfrastructuur, welke dan vaak achteraf toch niet blijkt te voldoen. Bodemloze kleigronden zijn in principe zonder brede draagfundering niet geschikt voor meer dan de eenvoudigste bouwsels, aangezien de grond erg instabiel is. Meestal zijn deze bodemloze gronden ook nog zwampen. Kortom, de waarde als bouwgrond van dergelijk land is niet erg groot. Een makelaar haalde aan dat de huurprijzen van zwaar materieel waaronder bulldozers en graafmachines, met ongeveer 400% zijn gestegen over de laatste vijf jaren en dat het steeds moeilijker wordt om aan klinkzand, om laaggelegen terreinen op te hogen, te komen. - ten aanzien van de mogelijke gegadigden kan worden gesteld dat aangezien de vraag naar onroerend goed vrij groot is, het over het algemeen niet zo een -root probleem is om aan een koper te

komen. Dit kan door het

plaatsen van een advertentie in de plaatselijke dagbladen of anders de informele kontakten met collegae of veldwerkers. Slechts indien de gevraagde prijzen zelfs voor deze tijd exhorbitant zijn, kan het gebeuren dat een onroerend goed onverkocht blijft; - ten aanzien van erfpachtsvoorwaarden; erfpachtsgronden werden tot 19823Zlechts uitgegeven door de Overheid. Thans is de zakelijke titel waaronder domeingrond wordt uitgegeven uitsluitend37 grondhuur. De voorwaarden

waaronder domeingronden in -erfpacht of grondhuur worden uitgegeven kunnen vrij gemakkelijk worden vastgesteld door raadpleging van de Openbare Registers van het Hypotheekkantoor. Voor de vestiging worden standaardformuleringen gebruikt, zodat dat ook geen onoverkomelijk probleem behoeft op te leveren; - ten aanzien van kadastrale gegevens, onteigenings,saneringsen bestemmingsplannen; Suriname kent woongebieden, structuur en bestemmingsplannen. Van de instelling van een kadaster in Suriname is nog niet veel te merken. Aan woongebieden, structuur- en bestemmingsplannen37b) stoort de doorsnee burger/ verkavelaar / projektontwikkelaar zich traditioneel niet. - ten aanzien van bouwvoorschriften; deze bestaan wel3sLar bij de uitvoering is er te weinig controle. Gedwongen door de almene schaarste aan bouwmaterialen zal de bouwer vaak moeten afwijken van de aanvankelijke specificaties, hetgeen weleens tot gevaarlijke situaties kan leiden. Op het gebied van wetgeving met betrekking tot bouwen en het bouwtoezicht zit niet veel dynamiek, waarschijnlijk vanwege een gebrek aan gekwalificeerd personeel. Een makelaar zal zich, hoe dan ook slechts matig behoeven in te spannen om globaal op de hoogte te blijven van de bestaande voorschriften. 37) Agrarische Wet 1937, geldende tekst(G.B. 1953 no. 53) 37a)Decreet L-1 (Decreet Beginselen GrondbeleidIS.B.1982 no. 97) 37b)Stedebouwkundige Wet (G.B. 1972 no. 97) 38) Bouwwet 1956 (G.B. 1956 no. 30) Bo`lwbesluit no. 1 (G.B. 195 no. 108) - ten aanzien van mogelijke bezwarende juridische bepalingen. Dit is een duister gegeven. Mogelijk wordt gedoeld op de juridische constructies zoals bedoeld door Quintus Bosz39), met name een kettingbeding of een

kettingbeding plus servituut of andere zakelijke of persoonlijke lasten op het onroerend goed. Wat bedoeld wordt in dit geval met een kettingbeding, kan gehaald worden uit het voorbeeld van een transportakte van een projekt aan de Prinsessestraat van de N.V. Surinaamse Bouwen Woning Maatschappij, waarin staat:"Bij een eventuele verkoop zal de verkoopster moeten bedingen dat deze verplichting op de nieuwe koper overgaat die op zijn beurt de zelfde verplichting heeft en zo bij elke verdere verkoop". Aangezien aan deze bepaling geen sanctie verbonden werd, heeft het als kettingbeding in feite weinig waarde. Wel zijn eventueel civiel rechtelijke sancties op grond van wanprestatie mogelijk. Bij pretentieuze verkavelingen werden kettingbedingen.ten behoeve van de eigenaar- grondexploitant opgelegd en de erfdienstbaarheden gevestigd ten dienste en ten nutte van het nog onverkochte gedeelte van het verkavelingsprojekt als heersend erf. De grondexploitant is in beginsel de enige die op grond van het kettingbeding kan ageren en de behoefte hieraan zal niet meer aanwezig zijn, zodra alle percelen reeds zijn verkocht. Twee belangrijke vonnissen in verband met het gebruik van deze juridische constructies zijn: vonnissen Kantonrechter in het Eerste Kanton: 30 mei en 30 juli 1974, eindvonnis H.v.J. van 5 december 1975, Generale Rol no. 10213 inzake Nationale Ontwikkelingsbank contra Suriname Aluminium Company; vonnis Kantonrechter in het Eerste Kanton van 24 april 1978 A.R. no. 781275, eindvonnis; H.v.J, van 16 maart 1979, Generale Rol no. 10841, inzake van Leesten contra Jessurun. ten aanzien van het gegeven "bouwkundige factoren"; dit is voor meerdere uitleg vatbaar. Waarschijnlijk wordt gedoeld op zuiver bouw- fysische factoren, zoals grondsoort en het gebouw dat men wenst op te zetten. Van deze factoren zal het afhangen of men

39)A.J.A. Quintus Bosz: Erfdienstbaarheden en

stadsuitbreidingen in Suriname: S.J.B. 1980 no. 33/34, p. 448 e.v.

zal moeten heien of andere bijzondere voorzieningen zal moeten treffen met betrekking tot de fundering of het te gebruiken bouwmateriaal, beton, staal of hout e.d.. Over deruelijke zaken moet een makelaar zijn advies kunnen geven. Een praktijkvoorbeeld: Op enkele plaatsen in onze jonge kustvlakte komt een bepaalde kleisoort voor, die bijzondere maatregelen vereist bij het bouwen. De fundering van een gebouw kan niet zondermeer gestort worden in de daarvoor gegraven sleuven, maar er zal een bufferzone van schelp- of klinkzand gemaakt moeten worden, aangezien de klei - afhankelijk van de vochtigheid van de bodem, dus de regen- of droge tijd - zal uitzetten of inkrimpen, hetgeen bijzonder grote druk op de fundering uitoefent. Houdt men bij het bouwen geen rekening met deze grondmechanische eigenschappen, dar kan het gebeuren dat het gebouwde reeds tijdens het bouwen de eerste scheuren begint te vertonen. Een ander bouw- fysische aspect dat de aandacht verdient is het voorkomen van een hoge zuurgraad - meestal ook in de kleigronden van de jonge kustvlakte - welke op beton reageert, waardoor er constant een wit poeder vrijkomt en waardoor de kwaliteit van het beton achteruitgaat. Dit probleem kan men voorkomen door het gebruik van bouwfolie. Bij een bestaand gebouw kan met bouwkundige factoren gedoeld worden op mogelijkheden of beperkingen bij verbouwingen, uitbreiding en eventuele reparaties die aan het pand dienen te worden gepleegd en de mogelijk daaraan verbonden kosten. Uit het voorgaande mag blijken dat, om een redelijk goede makelaar te kunnen zijn, men een 2edegen opleiding moet hebben genoten. De makelaar zou zich niet alleen moeten concentreren op snel geld verdienen maar ook op het verlenen

van kwaliteitsdiensten aan cliënte,i die menen te mogen rekenen op de expertise van de makelaar. In Nederland gaan er stemmen op om de huidige driejarige opleiding voor makelaars te verzwaren teneinde het bouwkundig inzicht van deze groep te vergroten (zie bijlage II).

11Hoofdstuk IV. TWEEZIJDIGE COURTAGE Deze kwestie, in de literatuur ook wel bekend als "het dienen van twee heren" en "dubbele courtage"40)betreft de beantwoording van de vraag in hoeverre de makelaar gerechtigd is beide partijen bemiddelingskosten in rekening te brengen; een makelaar behartigt namelijk de belangen van twee tegenover elkaar staande partijen en brengt aldus een overeenkomst tot stand of poogt dit. Onlosmakelijk verbonden met deze kwestie is de opvatting die men heeft over de werkzaamheden van de makelaar als bemiddelaar of als lasthebber40a) Ten aanzien van dit probleem bestaan er twee belangrijke visies: a. het zgn. "Amsterdamse standpunt", dat wil zeggen het standpunt van de Makelaars Vereniging Amsterdam. Deze houdt in dat de opdrachtgever, of het nu koper of verkoper is, courtage verschuldigd is aan de makelaar. Dit wordt aangeduid als het "lasthebbers- principe". De aanhangers van dit principe verdedigen hun standpunt ondermeer met een verwijzing naar de bijbel en citeren Mattheus 6:24 : "Niemand kan twee heren dienen, want hij zal of de een haten en de andere liefhebben, of hij zal zich aan de een hechten en de andere minachten; U kunt niet God dienen er de Mammon" 41);

b. het standpunt van de Nederlandse Bond van Makelaars o.g. (N.B.M.) ziet de makelaar als bemiddelaar42). Volgens de NBM heeft de makelaar een dienende en bemiddelende functie. Zijn taak bestaat daarin, partijen tot elkaar te brengen op basis van een redelijke en in alle opzichten verantwoorde overeenkomst. In deze opvatting komen zijn diensten niet alleen de oorspronkelijke opdrachtgever, maar ook diens wederpartij ten goede en is het redelijk dat deze beiden de makelaar daarvoor honoreren. Ook deze groep verwijst ondermeer naar de bijbel en 40) deze twee kreten worden voor zover kan worden nagegaan, voor het eerst gebruikt door P.L. Dijk: Twee heren? Over een centraal probleem van makelaardij in onroerende goederen, Bundel Onroerend Goed, Deventer 1968, p. 18 e.v. 40a) A.L.Croes: Het dienen van twee heren bij koop en verkoop van onroerend goed; een ontoelaatbare dubbelrol? WPNR no. 5459, p. 1 e.v. 41, 42) P.L.Dijk, Twee heren? ibidem

citeert Mattheus 22:21 :"Geef t dan den keizer wat des keizers is en Gode wat Gods is". De terminologie "tweezijdige of dubbele courtage" wekt misschien de indruk alsof over &6n en dezelfde overeenkomst tweemaal provisie wordt betaald. Dat is vaak ook wel zo, maar een andere mogelijkheid die bestaat is, dat de makelaar de verschuldigde courtage -al dan niet gelijkelijk verdeeld door beide partijen samen laat betalen. Croes43' komt tot de conclusie dat bij de door de Nederlandse Bond van Makelaars o.g. gebruikte modelakte voor de koopovereenkomst de courtageverplichting voor beide partijen (zowel de koper als de verkoper) werd vastgelegd.

In de akte van koop en verkoop werden door de makelaar dus nog twee andere overeenkomsten 'binnengesmokkeld' te weten: -die van de koper met de makelaar, en -die van de verkoper met de makelaar. Over de vraag of de makelaar twee opdrachtgevers kan dienen, zijn de meningen verdeeld. Zoals we reeds eerder zagen, staan de Makelaarsvereniging Amsterdam en de NBM in deze lijnrecht tegenover elkaar. Het Wetboek van Koophandel zwijgt op dit punt en een algemeen wettelijk verbod ontbreekt. Ook de jurisprudentie geeft geen rechtstreeks antwoord op deze vraag, maar wijst het dienen van twee heren ook niet zondermeer af. Enkele voorbeelden: 1. Hof Amsterdam: 16 november 1920, NJ. 1921 blz. 1147. "(...) dat B. als makelaar optredende tussenpersoon was, in elk geval óók voor appellante, alzo aan partijen gelijk in de handel gebruikelijk is- over en weer zijn tussenkomst -, Terleende". 43)

A .L. Croes: Het dienen van twee heren bij koop en verkoop van onroerend goed; een ontoelaatbare dubbelrol? WPNR 5459 p. 1 e.v.

2. Hof 's Gravenhage: 16 december 1943, NJ. 1944 no. 278. Verkorte casus: De verkoper weigert provisie te betalen aan de makelaar aangezien maar zijn mening deze makelaar uitsluitend voor hem diende te werken. De

Rechtbank

concludeerde:

"dat

het

geenszins

uitgesloten is dat de makelaar de belangen van beide partijen tegelijk behartigt en het van beide partijen bedingen van courtage, niet in strijd is met de goede zeden". In hoger beroep doet het Hof de uitspraak: "[het onkundig houden van de tegenpartij van het voornemen ook van de andere partij provisie te bedingen is niet

van belang], (...) dat in tegendeel door de bemiddeling van de makelaar (...) is verkocht en gekocht voor de prijs die verkoper en koper wensten te ontvangen en te betalen". 3. Hof Arnhem: 12 april 1955, NJ. 1955 no. 505. Hof:"(...) hoezeer de mogelijkheid bestaat, dat de makelaar als lasthebber van beide contracterende partijen optreedt en voor en namens beide een overeenkomst sluit, uit het optreden van een makelaar bij het sluiten• van een overeenkomst op zichzelf kan niet worden afgeleid, noch hierin een vermoeden ligt, dat hij voor beide belanghebbende partijen optreedt (...)". 4. Rechtbank Haarlem: 10 december 1963, NJ. 1964 no. 148. Uit dit vonnis de voornaamste overweging: "(...) het ingaan op een aanbod impliceert niet de uitdrukkelijke of stilzwijgende opdracht aan de makelaar ook de belangen van de aspirant koper waar

te nemen".

5. Hof Amsterdam: 2 december 1965, NJ. 1966 no. 476. [In een voorlopig koopkontrakt staat dat zowel koper als verkoper provisie verschuldigd zijn aan de makelaar (een gemachtigde van de koper had dit koopkontrakt getekend namens de koper); de koper weigert thans om courtage te betalen aan de makelaar] De koper gaat er van uit: a. dat hij geen partij was bij het voorlopig koopkontrakt, en b. dat hij nimnmer, een opdracht heeft gegeven aan de makelaar en dat de makelaar dus uitsluitend namens de verkoper heeft gehandeld, zulks zelfs ten nadele van de koper. De vordering van de makelaar wordt afgewezen en deze gaat in hoger beroep. Het Hof oordeelde: a. De makelaar uitsluitend handelde namens de verkoper;

b. de Algemene Voorwaarden van de Nederlandse Bond Makelaars o.g. uitsluitend kan gelden tussen leden van die Bond en derhalve de koper niet kan binden; c. er is geen sprake van een bestendig gebruikelijk beding, aangezien tussen de makelaar en de koper geen overeenkomst tot stand is gekomen; en d. het is in strijd met de goede trouw als de makelaar nakoming wil vorderen die kopers' gemachtigde kennelijk ten gevolge van de eigen onjuiste voorlichting is aangegaan [de gemachtigde van de koper had het voorlopig koopkontrakt getekend nadat de makelaar had aangegeven dat de dubbele provisie in overeenstemming was met het te dezer geldende tarief en dat de koper conform verplicht was deze te betalen]. Daarnaast is het bedoelde tarief voor de koper als niet- lid van de NBM niet bindend en hij was dus niet verplicht te betalen. Uit de aangehaalde arresten mag blijken, dat het geenszins is uitgesloten

dat

een

makelaar

de

belangen

van

beide

partijen behartigt en dat daarvoor beide partijen ook de verschuldigde courtage moeten betalen, maar dat houdt niet in

dat

bij

een

overeenkomst

partijen werkt. Het stilzwijgende

ingaan

acceptatie

hij op

van

zondermeer een

de

voor

beide

is

geen

aanbod

bemiddeling

van

de

makelaar. Het opnemen van een courtageverplichting in het koopkontrakt

levert

geen

absolute

zekerheid

op

voor

de

makelaar. Ook bij de schrijvers lopen de meningen nogal uiteen over de dubbelrol van de makelaar, zodanig zelf dat Dijk spreekt van een "schisma" in de makelaardij.44) Hij vindt dat de gebruikelijke terminologie van "makelaar- lasthebber" tegenover "makelaar- bemiddelaar" niet juist is, omdat in beide gevallen sprake is van lastgeving. Ter staving van dit standpunt kan volgens hem dienen een in 1959 gepubliceerd rapport van de "Staatscommissie Makelaardij en Tussenpersonen"45)waarin wij lezen:"(...) de makelaar is als tussenpersoon lasthebber en als zodanig onderworpen aan het

algemeen recht op dat stuk". Naar zijn mening dient de ingeburgerde omschrijving van makelaar- lasthebber te worden beschouwd als een aanduiding voor de opvatting dat een makelaar slechts voor 66n partij tegelijk kan optreden. Hij geeft aan dat historisch gezien de figuur van makelaar- bemiddelaar de beste papieren heeft, althans indien wij afgaan op het beeld dat wij krijgen bij het raadplegen van de oude keuren. In een ordonantie van 1753 van de stad Haarlem lezen wij bijvoorbeeld:"De respectieve makelaars zullen getrouw moeten handelen tussen koper en verkoper en dezelver beider intereste evenzeer gehouden zijn te behartigen",46) De Haagse notaris Arent Lybregts schrijft in 1761 in zijn "Burgerlijk Rechtsgeleerd, Notariaat en Koopmans Handboek" op de vraag wat een makelaar is, het volgende : 44,45,46)

P.L.

Dijk:

probleem goederen,

Twee

van

de

bundel

heren?

Over

makelaardij Onroerend

een in

Goed,

centraal

onroerende Deventer

1968, p. 18 e.v. “Een bemiddelaar om koper en verkoper enz. te doen overeenkomen. Hij aangemerkt moetende worden, als aangesteld zijnde, zowel door den een als door den anderen, om den koophandel of andere zaak waartoe hij zich laat gebruiken, te verhandelen; zo is hij door een dubbele verbintenis verbonden, als verplicht zijnde alle de handelaars getrouwelijk te bedienen omtrent de uitvoering van 't gunt ijder aan hem wil toevertrouwen".47) In een Amsterdamse resolutie van 1 januari 1613 staat hieromtrent ondermeer:" Te betalen d' eene helft bij den koper en d'ander helft bij den verkoper".48) De Nieuwe Ordonantie voor makelaars binnen de stad Amsterdam van 31 januari

1

.746 spreekt over:" Partijen,

verkoper en koper betalen ijder de helft uytgesondert daar het anders bij staat uytgedruckt". 49)

Slagter50) in een annotatie bij het vonnis van de Rechtbank van Amsterdam van 6 december 1967 wil, anders dan beslist bij vonnis van de het Hof 's Gravenhage van 16 december 1943, NJ. 1944 no. 278, analoog met artikel 1509 B.W., de overeenkomst tussen de makelaar van de koper en een aspirant-koper als nietig aanmerken wegens strijd met de goede zeden. , 1) Schoordijk , die een minder strakke redenering volgt, wil een onderscheid maken tussen deskundige en niet-deskundige partijen. Wanneer het, deskundige partijen betreft, dan is de taak van de makelaar meestal het simpelweg in kontakt met elkaar brengen van partijen en dan bestaat er naar zijn mening geen bezwaar tegen het dienen van twee heren. Anders is het wanneer het ondeskundige heren betreft waarbij in principe de bemoeienis van de makelaar verder zal gaan aangezien hot te betreden gebied voor beide partijen terra incognita is. In een dergelijk geval moet het in ieder geval twijfelachtig worden geacht dat de makelaar de belangen van beide partijen adequaat kunnen behartigen. Op grond hiervan wijst Schoor 47,48,49)P.L.Dijk, ibidem 50) Rb. Amsterdam: 6 december 1967, Praktijkgids 1967 no. 466 51) H.C.F. Schoordijk: Ontwerpregeling van de opdracht in het VII' Boek, NJB-bijzonder nr. 1974 p. 42 e.v. Dijk het dienen van twee ondeskundige heren absoluut af. Groenebcom52) gaat er van uit dat de rechtsverhouding tussen makelaar en cliënt op lastgeving berust en dat de lastgevingsverhouding zich niet zou verdragen met het optreden voor twee tegenover elkaar staande opdrachtgevers. Daarnaast vindt hij het onredelijk dat de koper, vooral gezien de prijzen van onroerend goed, daarenboven nog eens belast wordt met rechtens niet verschuldigde kosten. Dijk53) in antwoord op de mening van Groeneboom gegeven in in het Nederlands Juristenblad, geeft aan z6lf ook een aanhanger te zijn van het lasthebbers- principe, maar stelt

tegelijkertijd dat de vragen die opkomen omtrent het lasthebbers-/ bemiddelaars- principe te zeer complex van aard zijn om in een paar regels af te doen, zoals Groeneboom deed. Hij stelt vast dat bij het lasthebbers principe meestal twee makelaars bij iedere transaktie optreden, terwijl bij het bemiddelaars- principe slechts ~~n. Middag54)die zelf voortkomt uit makelaarskringen, ook in antwoord op het artikel van Groeneboom in NJB, wijst er op, dat de "Tarieven en Voorwaarden" van de NBM inderdaad aangeven dat een makelaar die voor twee partijen optreedt, aanspraak kan maken op betaling van courtage door die beide partijen, maar dat er ook uitdrukkelijk bij staat dat dit alleen mogelijk is, als er tijdig een afspraak over die coutagebetaling is gedaan. Het is gebruikelijk dat die courtageplichtigheid wordt vastgelegd in de koopakte, maar volgens Middag volgt de betalingsplicht niet uit die akte, maar uit de daaraan ten grondslag liggende afspraak, evenals de koop zelf. Coehorst55) stelt, dat een makelaar met twee opdrachtgevers in een voortdurend belangenconflict is gewikkeld. De makelaar dient zijn, partijen in te lichten en zich vóór zijn optreden van hun uitdrukkelijke bewilliging te voorzien. 52) 53) 54) 55)

P. Groeneboom: NJB 1974 p.74 en NJB p. 586 e.v. P.L. Dijk: NJB 1974 p. 583 e.v. J.M. Middag: NJB 1974 p. 584 e.v. P.Coehorst/Asser: Bijzondere overeenkomsten, deel 5/III "Opdracht"

Zonder die bewilliging is er naar de mening van Coehorst sprake van een onbehoorlijke uitvoering van de opdracht. Hij is verder van mening, dat de makelaar die twee heren dient en daarvan aan partijer. geen mededeling doet, wanprestatie pleegt. Brunner56) gaat er van uit, dat de lasthebber mag optreden voor beide partijen, wanneer de inhoud van de rechtshandeling ze nauwkeurig vaststaat, dat strijd tussen de belangen van de twee opdrachtgevers is uitgesloten. Hij acht het dienen van twee heren weinig wenselijk in die gevallen waarin de lastgever niet weet, dat de

lasthebber ook voor de wederpartij optreedt. Croes57) komt tot de bevinding dat de wet en de jurisprudentie niet veel aanknoping bieden door een uitspraak omtrent hot al of niet geoorloofd zijn van het dienen van twee heren. Hij constateert vrij veel tegenstand in dit dienen van twee heren in de literatuur, hoewel vaak erg genuanceerd. Zelf ziet hij geen grand voor het algeheel verbieden van het dienen van twee heren, echter vindt hij het wel belangrijk dat er een wettelijke regeling terzake komt. Van der Pas 58) in een reaktie op de bevindingen van Croes, komt tot de conclusie dat deze geen eenduidige en sluitende conclusies heeft getrokken

inzake het al dan niet rechtmatig

zijn van de dubbele opdracht en de daarmee samenhangende dubbele courtage. Hij ziet ook niet aankomen dat analoge toepassing van regels van velmacht en lastgeving het vraagstuk bevredigend zullen kunne, oplossen en stelt dat het aanwezig zijn van een dubbele opdracht nog niet inhoudt dat inderdaad in de praktijk voor beide partijen arbeid is verricht en dus de grondslag voor die dubbele courtage niet aanwezig behoeft te zijn. 56) C.J.H.Brunner: De opdracht, WPNR 5286, p. 805 e.v. 57) A.L.Croes: ibidem 58) J.G. varn der Pas: Twee heren dienen of twee knechten huren? WPNR jrg. 110 (1979) no. 5469

Hij gaat er verder van uit , dat de dubbele opdracht die door de makelaar wordt verworven, veelal een toevallige samenloop van omstandigheden is. Hij maakt een vergelijking met een echtscheidingsprocedure, waar partijen de vrijheid hebben ieder een eigen raadsman te nemen of de zaak aan een gezamenlijke raadsman toe te vertrouwen. Het door partijen gekozen systeem hangt helemaal af van de geaardheid van partijen; of de een de ander pers6 als tegenstander wil zier, en daardoor dus het

onderste uit de kan

T

wi1 hebben of, getuigend van een wat

zachter karakter, genoegen neemt met een redelijke

prijs waardoor de wederpartij niet met geweld

de nek omgedraaid hoeft te worden. Ook :n Suriname hebben de makelaars, althans voor zover deze op de hoogte zijn van het bestaan van een dergelijke controverse, ongeveer het gehele spectrum van meningen van hun Nederlandse collegae. Volgens

de

slechts

de

zijn

grootste verkoper

gevoelen

de

hoofdstedelijke de

courtage

financiële

druk

makelaar

betalen, op

de

laat

aangezien koper

hij naar

over

het

algemeen reeds groot genoeg is. Een andere makelaar verklaarde dat hij met genoegen zijn rekening aan zowel de koper als de verkoper aanbiedt. De bedoeling is dan niet dat partijen de kosten fifty- fifty delen, maar dat beide partijen het volle pond betalen. Op betaling door de niet- opdrachtgever wordt niet te zeer aangedrongen aangezien hij ook wel weet dat hij niet zo sterk staat. Het spreekt vanzelf dat in dergelijke gevallen vooral personen die niet erg ontwikkeld zijn, het slachtoffer kunnen worden van dergelijke praktijken. Hoofdstuk V. DE MAKELENDE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP Er zijn een aantal motieven waarom een persoon die een bedrijf wil beginnen, zal kiezen voor de naamloze vennootschap als rechtsrechtsvorm. Te noemen zijn58a) i. beperkte aansprakelijkheid voor eigenaren van de onderneming tot het bedrag van hun deelname (aandeel in de onderneming); ii. het is relatief gemakkelijk voor de aandeelhouder om zijn aandeel in een onderneming te vervreemden of te bezwaren; beperkende maatregelen in de statuten kunnen de moeilijkheidsgraad vergroten; iii. de onderneming is juridisch en organisatorisch zelfstandig; iv.

door

haar

onafhankelijkheid

van

de

persoonlijke

lotgevallen (zoals overlijden, faillissement etc.) van de deelnemers, is de continuïteit van de onderneming in

hoge mate verzekerd; v. de mogelijkheden van financiering zijn voor de naamloze vennootschap over het algemeen groter; vi. fiscale overwegingen. Op deze motieven zal niet verder worden ingegaan, aangezien zulks mij in dit kader niet nodig lijkt. Deze motieven geven echter wel aan waarom iemand die met de uitoefening van de makelaardij zou willen beginnen, graag de rechtsvorm van een naamloze vennootschap zou wensen. De vraag die men zich dan dient te stellen is, of het wel mogelijk is om dit beroep/bedrijf als een naamloze vennootschap uit te oefenen of dat het niet een strikt aan een bepaalde persoon gebonden beroep is.

58a) E.J.J. van der Heijden/W.C.L.van der Grinten: Handboek voor de Naamloze Vennootschap naar Nederlands recht, 7e druk, W.E..7.Tjeenk Willink, Zwolle 1962, p. 110 e.v.

Hierover is er een redelijke jurisprudentie en doctrinein Nederland ontstaan, welke na de wetswijziging van 1 maart 1969 (1969 Stb. 40) grotendeels niet meer relevant was. Toen werd namelijk een lid bij artikel 6 2 gevoegd, luidende:"(...) hetzij beherend vennoot van ?en vennootschap of bestuurder van een rechtspersoon is, die haar bedrijf maakt van het verrichten van deze handelingen (...)". Deze wijziging werd nimmer aangebracht in het Surinaamse Wetboek van Koophandel, waardoor de relevantie voor de Surinaamse situatie nog steeds bestaat. Het zal daarom ook niet moeten verbazen dat de aangehaalde arresten van!oudere datum zijn. De vraag of een naamloze vennootschap makelaar kan zijn in de zin van artikel 62 lid 1 K., werd door Dorhout Mees59) ontkennend beantwoord met verwijzing naar het arrest van 16 oktober 1941, NJ 1942 no. 215. De sleuteloverweging in

bovengenoemd arrest was: "Nu feitelijk vaststaat, dat requestrant in zijn hoedanigheid van procuratiehouder in dienst en voor rekening van een N.V. de makelaardij zou willen beoefenen, heeft de Rechtbank terecht aangenomen, dat hij geen makelaar karn zijn als bedoeld in artikel 62 K.". Een ander belangrijke overweging was:" dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de wet van 2 juli 1934 (Stb. 347) blijkt, dat deze bepaling (artikel 156 K,) de strekking heeft als makelaar die beëdigd kan worden enkel te erkennen degene, die de makelaardij beoefent zelfstandig als eigen bedrijf en alszodanig uit te sluiten degene, die dit doet in dienst en voor rekening van een ander". Du Bois60) meent dat de conclusie die Dorhout Mees trekt uit het arrest van 16 oktober 1941, niet te lezen is in dit arrest. Uit de conclusies van de Hoge Raad valt niet af te leiden dat degene die in de statuten gemachtigd was voor de N.V. in en buiten rechten op te treden en verzocht had te worden beëdigd als vertegenwoordiger van de N.V., niet tot de 59) T.J. Dorhout Mees: Kort begrip van het Nederlands recht, 2° druk, pag. 263 o.c. 60) R.L. du Bois: Kan een rechtspersoon makelaar zijn in de zin van artikel 62 lid 1 K, ? A.A. 1959 p. 87 e.v.

beëdiging zou worden toegelaten. De

door Dorhout Mees

getrokken conclusie is op zijn zachtst gezegd voorbarig en zou in ieder geval een nadere toelichting behoeven. Völlmar 61)concludeert uit dit arrest slechts, dat iemand geen makelaar kan zijn, indien hij werkt voor rekening en ten bate var. iemand anders. Van der Grinten52) meent dat de opvatting van de Hoge Raad niet duidelijk naar voren komt in dit arrest. In het tijd-

schrift "De Naamloze Vennootschap" (30° jaargang blz. 39) onder de kop "Departementale opvattingen" schrijft hij:"dat een N.V. niet ten doel mag hebben de uitoefening van de makelaardij. Er bestaat bij het departement geen bezwaar tegen de doelomschrijving: "het bevorderen van de uitoefening van de makelaardij door een volgens de wet beëdigde makelaar onder diens verantwoording". Du Bois meent dat 'het departement' door de gehuldigde opvatting via de achterdeur van de veranderde doelomschrijving een figuur binnenlaat die minder wenselijk is dan de geweigerde figuur van de makelende rechtspersoon, "immers: het is de vraag of een makelende naamloze vennootschap in strijd is met ons recht, terwijl het overduidelijk is dat de N.V. tot de bevordering van de uitoefening van de makelaardij door een volgens de wet beëdigde makelaar 'onder diens verantwoording rechtstreeks in strijd is met artikel 62 K." De Hoge Raad heeft artik.e162 K. zodanig geïnterpreteerd,dat iemand die voor rekening van een ander de makelaardij uitoefent, geen makelaar kan zijn in Van der Grinten63) merkt op: "Het de zin der wet is maatschappelijke bezwaren makelaardij beoefent. Bij artikel 62 K. hieraan niet hangt de beantwoording van ertegen mij niet duidelijk welke bestaan dat een N.V. de een ruime in de weg interpretatie behoef t te staan. 61) V6llmar: Nederlands Handelsrecht (dl.l) p. 183 62, 63) Van der Heyden-van der Grinten: Handboek voor de N.V, naar Nederlands Recht (6e druh) p. 84

Volgens hem hangt de beantwoording van de vraag of een rechtspersoon kan makelen in de zin van de wet, niet af van de beantwoording van de vraag of een rechtspersoon een eed kan afleggen, maar wel van het al dan niet eng interpreteren van artikel 62 K.. Lichtenauer64) is van mening dat er niets is dat de rechtspersoon ervan weerhoudt economische werkzaamheden welke des makelaars zijn, te verrichten. Hij bespreekt het geval

waarbij een "departementale verklaring van geen bezwaar" werd verleend op voorwaarde dat de naam "N.V. de Peel", die zich ten doel had gesteld de makelaardij in onroerend goed en assurantiën, verlenen van bemiddeling bij huur en verhuur, werd gewijzigd in "N.V. Makelaarskantoor de Peel" en de bewuste zinsnede uit de statuten werd vervangen door een nieuw doe!: "et bevorderen van de uitoefening van de makelaardij in onroerende goederen en assurantiën door een volgens de wet beëdigde makelaar, onder diens verantwoording het verlenen van bemiddeling bij verhuur en huur (..,)". Volgens Lichtenauer is dit een oplossing die regelmatig werd toegepast. De Nederlandse wet gaat volgens hem klaarblijkelijk uit van het beginsel dat de makelaardij de persoonlijke uitoefening van een bedrijf is en dat makelaars in de gedachtengang van de wetgever onafhankelijke deskundige mannen zijn, die o.m. in door de wet gestelde gevallen kunnen worden belast met vertrouwenswerkzaamheden. In zijn visie is de idee van de makelaar als "wijze man" een fictie, aangezien de makelaar veelal werkt in firmaverband. Deze firma heeft niet-beëdigd personeel, dat het eigenlijke werk doet. Een mogelijkheid om al deze problemen te omzeilen zou zijn, indien de naamloze vennootschap beëdigd kan worden. Ook omtrent deze kwestie zijn er verschillende visies. Van der Grinten65) meent dat do naamloze vennootschap niet beëdigd kan ;,orden en dat de ruime interpretatie van artikel 62 K. ook geen oplossing biedt. 64) W.F. Lichtenauer: Malcelende rechtspersonen/Makelaardij en dienstbetrekking in: "De, Nederlandse Mercuur" jrg. 1941, o.c. 65) Van der Heijden/ Van de Grinten : ibidem

Hij suggereert een quasie oplossing n.l. door de vertegenwoordigers van de naamloze vennootschap te

beëdigen en dit dan te beschouwen als reden waardoor de rechtspersoon makelaar wordt. Volgens du Bois66) doet men in feite niets anders dan de N.V. b e ë d i g e n wanneer men, door ruime interpretatie van artikel 62 K. de direkteur van een N.V. in

zijn functie als makelaar gaat b e ë d i g e n en

vervolgens de N.V. als uitoefenaar van de makelaardij laat registreren in het Handelsregister. Een dergelijke werkwijze wordt echter wel door Lichtenauer voorgestaan. Du Bois vindt het merkwaardig dat alle schrijvers die over een makelende N.V. schreven, zonder verdere argumentatie er van uit gingen dat een rechtspersoon niet kan worden be9digd.

Hij haalt argumenten aan waaruit

geconcludeerd zou kunnen warden dat beëdiging van een rechtspersoon niet mogelijk is. Een artikel in het B.W. waaruit dit is te lezen, is artikel 394 oud B.W. waarin staat dat de oudervoogd, alsook de rechtspersoon waaraan de eed is opgedragen, vrij zijn van het afleggen van de eed als bedoeld in het eerste lid van dat artikel.

Volgens hem is dus be9diging van een

rechtspersoon niet mogelijk.

Een systematische

interpretatie methode zou de onmogelijkheid tot eedsaflegging voor de rechtspersoon ook moeten uitbreiden tot de makelaarseed. Dat klopt volgens hem echter niet en ter adstructie van zijn standpunt haait hij het arrest van 5 januari 1922, NJ. 1922 no. 264 aan, in welk arrest de Hoge Raad aannam dat een vertegenwoordiger van een rechtspersoon voor deze rechtspersoon een gerechtelijke eed kan afleggen. Volgens artikel 1692 B.W. (=Surinaams artikel 1670), [in Nederland vervallen bij Invoeringswet Boek 2 Nieuw B.W.] is de vertegenwoordiger gerechtigd zowel eisend als verwerend voor een rechtspersoon op te treden. 66) R.L.du Bois: ibidem Pitlo67) en Anema68) nemen ook aan dat aan een rechtspersoon

een eedsopdracht kan worden gedaan, onder aantekening dat Pitlo bij de beslissende eed wil vasthouden aan de bepaling van artikel 1968 B.W. (=Surinaams 1952 B.W.). In Asser, Scholten, Bregstein69)wordt op pagina 125 gezegd: "de eed is een beroep op het geweten van de partij; een rechtspersoon heeft geen geweten, een eedsopdracht aan een rechtspersoon is daarom niet geoorloofd". Du Bois zegt mee te kunnen gaan met de redenering dat de rechtspersoon geen geweten heeft, maar men zou het geweten van de rechtspersoon moeten zoeken bij de leden of het bestuur van die rechtspersoon.

Hij vindt het

letterknechterij om er van uit te gaan dat op basis van een systematische interpretatie een eedsaflegging naar artikel 394 B.W. voor de rechtspersoon onmogelijk is. Veel eerder kan men samen met Houwing70) aannemen dat "het aan het rechtsverkeer deelnemen van een rechtspersoon niets anders is dan het aan het rechtsverkeer deelnemen van natuurlijke personen, hetwelk dezelfde rechtsgevolgen heeft, als het zou hebben, indien het door een van hen onderscheiden persoon zou geschieden". Volgens du Bois moet analoge redenering met betrekking tot de eedsaflegging niet geschieden naar artikel 394 B.W. maar eerder naar artikel 1692 B.W. (=artikel 1670 Surinaams B.W.) waar de eed als bewijsmiddel geregeld is in Boek 4. Een dergelijke analoge redenering zou alle moeilijkheden uit de weg ruimen zonder dat men verder in conflict komt met de wet en men heeft een basis gevonden voor een figuur waaraan behoefte bestaat in het handelsleven; de Naamloze Vennootschap die makelaar is in de zin van artikel 62 K., die in haar statuten als doel heeft staan de beoefening van de makelaardij. b7) Pitlo: Bewijs en verjaring, 40 druk, p. 140 e.v. 68) Asser,Anema,Verdam 2/II De Rechtspersoon: 5e druk, p. 443 69) Asser,Scholten,Bregstein 2/I Vertegenwoordiging: 5e druk,p.125 70) Ph,A.N.Hou,aing: o.c. Subjectief Recht Rechtsubject, rechtpersoon. ( prfschr. leiden) Anders dan du Bois meent Wiarda71) steun te kunnen vinden

in de wet voor de stelling dat een makelende N.V. beëdigd kan worden. Over het standpunt van du Bois met betrekking tot artikel 394 lid 1 B.W., als zou de wetgever ervan uitgegaan zijn dat de beëdiging van een rechtspersoon op basis van artikel 394 niet mogelijk zou zijn, is Wiarda namelijk een andere mening toegedaan.

Hij zegt dat het

absoluut niet zo voor de hand ligt dat, omdat men "vrijgesteld" van iets kan worden, men deze handeling in beginsel kan verrichten. Was de wetgever ervan uitgegaan dat vrijstelling nodig was vanwege de onmogelijkheid van eedsaflegging door een rechts-persoon, dan had dit anders uitgedrukt moeten worden. Vrijstelling van de eed voor de ouder- voogd bestaat er, omdat van de ouder van nature verwacht mag worden dat hij zijn plicht naar behoren en getrouwelijk zal waarnemen. Zo ook kan van de rechtspersoon vanwege diens doelstelling verwacht worden dat deze zijn plicht naar behoren en getrouwelijk zal waarnemen. Voorts volgt volgens Wiarda "onmiskenbaar" uit artikel 428 lid 3 (vervallen) dat de wetgever ervan uitgaat dat in beginsel een rechtspersoon een eed kan afleggen, dus kan worden beëdigd. Dit voorschrift geldt voor alle voogden en dus ook voor de ouder- voogd en de rechtspersoonvoogd. Over de vraag wie als vertegenwoordiger van de rechts persoon zal optreder., laat de wet ons in het duister. Een ander kwestie die speelt -als uitvloeisel van eerder aangehaalde strijdvraag- is de vraag of een rechtspersoon een beroep kan uitoefenen. Dorhout Mees72) komt na taalkundige interpretatie tot de conclusie dat slechts natuurlijke personen een beroep kunnen uitoefenen. Van der Heijden- van der Grinten73) komt tot de conclusie dat de werkzaamheden, van een N.V. zelden als een beroep maar vrij

71) J.Wiarda: A.A., 1959 -Rechtsvraag 44, p. 87 e.v. 72) Dorhout Mees, o.c. J.Wiarda A.A. 1959 p. 87 e.v. 73) van der Hei j der,- Van der Grinten : Handbook voor de N.V. ,7° druk, 1962

wel steeds a1s bedrijf worden aangeduid. Volgens het stelsel der wet moet echter worden aangenomen dat ook een N.V. geacht moet worden een beroep te kunnen uitoefenen. Ter adstruktie van deze stelling wordt aangehaald: - de Wet op de Inkomstenbelasting (artikel 1): stichtingen die een bedrijf uitoefenen; - de Geldschieterswet 1932 (artikel 2): "deze wet verstaat onder geldschieters alle natuurlijke of rechtspersonen die (...) een beroep of, al dar. niet met het oogmerk om winst te behalen, een beroep of een bedrijf maken van (...)" Volgens Lopez74)blijkt uit artikel 62 K. (Surinaams 156 K.) de zinsnede "(...) hij de geschiktheid mist voor de uitoefening van zijn beroep", dat de wetgever bedoeld heeft deze hoedanigheid slechts te laten bestaan voor natuurlijke personen . Wiarda75) weet deze stelling mijn inziens met vrucht te weerleggen door te wij zen op de Wet van 2 juli 1934, S. 347, waarbij deze term werd vervangen door "bedrijf". In de Memorie van Toelichting bij deze wet wordt als argument aangevoerd dat geprobeerd wordt zekerheid te scheppen dat de makelaar geacht moet worden te behoren tot hen die een bedrijf uitoefenen. Volgens Wiarda zijn de eisen van geschiktheid die gesteld worden in artikel 62 K. niet van dien aard dat daaraan niet voldaan zou kunnen worden door een rechtspersoon. Zoals aan het begin van dit hoofdstuk reeds aangehaald, is deze discussie in Nederland niet meer van belang sinds de wetswijziging van 1969. 74) H. Th. Lopez: o.c. in A.a. 1959, p.87 e.v. 75) j.Wiarda: A.A. 1959 p.87 e.v.

Hoofdstuk VI. NEVENACTIVITEITEN VAN DE MAKELAAR

Het hebben van nevenaktiviteiten naast het gewone beroep of de functie, kan in bepaalde gevallen bezwaarlijk worden geacht en zal waar nodig vanwege de incompatibiliteit worden verboden bij wet of althans worden beperkt. Voorbeelden hiervan vinden we in de Grondwet in de artikelen 94 tot en met 96 met betrekking tot het ambt van President en VicePresident. Voor wat betreft het hebben van nevenaktiviteiten bij de makelaar geeft de wet geen uitdrukkelijk verbod. Wel wordt in artikel 156-5° lid- vastgesteld dat de belanghebbende niet wordt b e ë d i g d indien gegronde vrees bestaat dat hij de eer van de stand van de makelaars zou schaden. Is belanghebbende eenmaal b e ë d i g d dan kan, wanneer hij zich bijvoorbeeld schuldig maakt aan overtreding van artikel 156 -dus wel voor eigen rekening handel drijft- artikel 156f worden gehanteerd voor schorsing of vervallen verklaring van het beroep. Een uitdrukkelijk verbod van eigen handel valt dus fiat te halen uit deze wetstekst. Meer houvast hebben wij in de jurisprudentie bij een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag

76)

waarin

centraal staat het hebben van eigen belang bij onroerend goed en de consequenties daarvan voor het optreden als makelaar. De casus: Een makelaar had samen met een ander een serie boven- en beneden woningen aangekocht. Na de koop was overgegaan tot splitsing in appartementsrechten. De appartementsrechten werden kort na de aankopen weer afgestoten tegen een aanzienlijk hogere prijs dan waarvoor de woningen waren aangekocht. De doorverkopen liepen via het makelaarskantoor. In een aantal gevallen was bij transakties courtage door~ berekend aan de koper. Naast deze transakties stond een 76) Hof 'S Gravenhage: 17 november 1977, NJ 1978 -294

aantal doorverkopen uit oud bezit van een afzonderlijke B.V., waarvan de makelaar enige aandeelhouder en direkteur was. Ook in deze gevallen was courtage aan de koper in rekening gebracht. Het O.M. vorderde schorsing van de betrokkene als makelaar in onroerend goed voor de duur van een jaar op grond van het feit, dat de makelaar zich schuldig had gemaakt aan overtreding van de verplichtingen welke hij door bet afleggen van de eed als makelaar had aanvaard. De Rechtbank legde een schorsing op van 3 (drie) maanden, waartegen de makelaar beroep aantekende. Bij het hof werd een schorsing opgelegd van 1(een) maand. De overwegingen: Ten aanzien van het bezwaar dat de makelaar makelaarscourtage had bedongen terzake van verkopen van onroerend:goed, waarvan de makelaar zelf c.q. de

Besloten

Vennootschap met de makelaar als enig direkteur/aandeelhouder: "De makelaar dient de belangen van zijn cliënt objectief te beoordelen en daardoor een bepaalde mate van onafhankelijkheid van zijn cliënt te bewaren. In geval het om eigen belang; gaat, kan de makelaar derhalve aan deze eisen niet voldoen en wordt door zijn optreden de eer van de stand der makelaars geschaad. Hierbij doet niet ter zake hoe het belang of de positie van de makelaar formeel-juridisch ligt (bezien in verhouding tot het personeel van het makelaarskantoor of de besloten vennootschap) of dat de wederpartij van het een en ander op de hoogte was of geen concreet nadeel heeft geleden" Ten aanzien van de verkoop van goedkoop aangekochte woningen in gedeelten voor een veel hogere prijs: "dat de verkoop van goedkoop aangekochte woningen betreft afkeurenswaardige exploitatie waarmee de makelaar de eer van de stand der makelaars heeft geschaad.

dat partijen en inachtneming van

in de

het algemeen derden, op eisen van objectiviteit

de en

onafhankelijkheid moeten kunnen rekenen. Wanneer aan derden bekend is, dat slechts belangen van de makelaar in het spel zijn, zullen zij doorgaans de afwezigheid van die objectiviteit veronderstellen". Ook treft volgens de uitspraak van het Hof de makelaar een verwijt wanneer hij onder de vlag van de makelaardij onroerende goederen exploiteert. De in de wet genoemde nevenactiviteit die wordt geacht te behoren tot het bedrijf van de makelaar, zijn het waarderen van goederen (taxaties) en het uitbrengen van deskundigenberichten. Dit staat in artikel 156 K. als volgt omschreven: ''(...) de aan hem opgedragen waarderingen zal doen te goeder trouw, naar zijn beste kennis en wetenschap" (lid 3). In principe behoeft er geen bezwaar te bestaan tegen het uitoefenen van nevenberoepen door de makelaar, indien deze het bedrijf van makelaar strikt gescheiden kan houden van deze nevenberoepen. Voor bepaalde beroepen zou dat zondermeer kunnen, waarbij wij als voorbeelden kunnen nemen, het hebben van een bloemisterij, koffiehuis/cafetaria, administratiekantoor. Andere beroepen zijn echter minder acceptabel. Uit een onderzoek dat terzake werd ingesteld bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem (Nederland) werd door Kortelir.g77) vastgesteld dat de meeste makelaars naast hun makelaarsbedrijf tenminste één nevenactiviteit ontplooiden variérend van wet wij niet - bezwaarlijke activiteiten zouden kunnen noemen, tot z66r bezwaarlijke activiteiten. Als om voor de hand liggende redenen aan te duiden bezwaarlijke activiteiten kunnen genoemd worden, het hebben van een aannemingsbedrijf, een be1eggingsmaatschappij in onroerende goederen, een projectontwikkelingsmaatschappij, de exploitatie van een architectenbureau, de exploitatie van een bouw 77) W. Kortelings jr.:Makelaars en eigen belang; een onderzoek naar nevenactiviteiten. A.A., jrg. 28 (1979) no. 2. technisch ontwikkelings - en adviesbureau of het hebben van e e n k r e d i e t - e n

financieringsinstelling. E e n s o o r t g e l i j k , v l u c h t i g , o n d e r z o e k n a a r n e v e n a c t i v i t e i t e n op basis van de als bijlage I opgenomen door de Kamer van Koophandel verstrekte lijst van beëdigde makelaars sedert 1972, gaf het volgende beeld: - a d mi n i s t r a t i e k a n t o o r 3 x

-b el a stin g a d v ie sk an to o r 2 x

-bouwbedrijf 2x

-g ro n d v e r z et lx

-projectontwikkelingsmaatschappij 3x

-fin an ciering smaatsch app ij 2x

-technische bedrijf 3x

-importeur/handelaar 2x

-cateringbedrijf lx

-exploitatie van een nachtclub lx

-architectenbureau lx

-juridisch adviesbureau lx

-advert e n t i e b u r e a u l x

-landbouwmaatschappij lx

-economisch adviesbureau lx Opvallend is dat naamate de bedrijvigheid van een makelaarskantoor schijnt toe te nemen, de nevenwerkzaamheden zich ook vermeerderen. Een andere constatering is dat er ook een groeiende groep van personen wordt beëdigd als makelaar die

dit beroep als deeltijdsbetrekking na hun pensionering; uitoefenen

Hoofdstuk VII. SOORTEN MAKELAARS Eerder werd reeds aangegeven dat, voor wat betreft de keuze van branches waarin men werkzaam kan zijn als makelaar, de keuze beperkt is tot een drietal gebieden t.w.: onroerende goederen; roerende goederen; assurantiën en effecten. Deze beperking staat nergens in de wet als zodanig aangegeven maar vloeit voort uit de richtlijnen welke de Kamer van Koophandel voor zichzelf opstelde en aan het Hof van Justitie meedeelde. Het nadeel van zo'n beperkte keuze is, dat men als buitenstaander niet zo gauw op de hoogte zal kunnen raken van het exacte specialisatiegebied van een bepaalde makelaar. Indien een persoon zich bijvoorbeeld zou hebben gespecialiseerd in agrarische produkten, dan zal hij beëdiging moeten vragen als makelaar in "roerende goederen". Voor een buitenstaander dus een vrij ondoorzichtige zaak. Nu is dat in Suriname ook niet zo'n ramp, aangezien makelaars over het algemeen uit zichzelf niet aangeven op welk specifiek gebied zij de makelaardij uitoefenen. Anders is het met de Nederlandse makelaar die naar buiten toe ook een beeld van een goede organisatie wil

scheppen en daardoor ertoe zal overgaan om de branche van beroepsuitoefening aan te geven. Deze makelaar is dan ook in de keuze van branche niet zo beperkt, een omstandigheid die ook wel eens opmerkelijke situaties kan opleveren. Uit de literatuur kennen we b.v. uit Max Havelaar, de firma Last & Co, "makelaars in koffij". Knol78)noemt: makelaars in boeken en prenten, in antiquiteiten, 78) J.C. Knol: Wat is een makelaar waard? in: "Spiegel van onroerend goed, p. 63 e.v. in goud en zilver, in edelstenen, in machines, in Binnenvaartschepen, in zeeschepen, in effecten en in allerlei produkten van agrarische en 'koloniale' oorsprong Uit de jurisprudentie zijn ook de nodige curieuze makelaarsvormen te halen. Hiervan zijn te noemen: 1. Rechtbank Alkmaar: 3 april 1980, NJ 1981 no. 9 "(...)anders dan de Kamer van Koophandel meent (...) is het rechters mogelijk als makelaar in hypotheken werkzaam te zijn '.' 2. Hof Leeuwaarden: 13 juni 1934, NJ 1935 no. 199 Hierin wordt de beslissing gegeven dat optreden als handelsmakelaar provisie oplevert, ook al annuleert de koper de opdracht. In het vonnis wardtt verder niet uit de doeken gedaan wat nu precies een 'handelsmakelaar' is en wat zijn werkzaamheden zouden (moeten) inhouden. 3. Rechtbank Rotterdam: 17 december 1938, NJ 1940 no. 47 In dit vonnis is er sprake van een “scheepsmakelaar” 4. Hof Leeuwaarden: 26 november 1941, NJ 1942 no. 177 De belangrijkste overweging van het 2~of luidt: "dat de Rechtbank hare weigering om appellant tot de gevraagde beëdiging toe te laten heeft gegrond op de verklaring van de Kamer van Koophandel,.dat haar na

gehouden onderzoek is gebleken, dat appellant niet in die mate met de praktijk van de makelaardij op de hoogte is, dat hij naar behoren als "makelaar in bouwterreinen en woon- en winkelhuizen zal kunnen optreden". Dit zou de facto een makelaar o.g. moeten worden zij het met een beperking. 5. Arrondissements Rechtbank Amsterdam: 3 november 1975 en 3 maart 1976 no. 508 In dit vonnis ging bet om een persoon die beëdiging wenste als makelaar in het reiswezen. De Rechtbank besliste dat beëdiging tot makelaar in het reiswezen op zichzelf wel