MċSTSKÉ LÁZNċ KRNOV KONCEPýNÍ STUDIE
REKONSTRUKCE STÁVAJÍCÍHO OBJEKTU ROZŠÍěENÍ NA RODINNÉ, VOLNOýASOVÉ A WELLNESS ZAěÍZENÍ S MOŽNOSTÍ PěIýLENċNÍ VENKOVNÍHO KOUPALIŠTċ MOŽNOST REALIZACE INVESTIýNÍ NÁKLADY Objednatel:
MČsto Krnov, Hlavní námČstí 1, 794 01 Krnov Zastoupen: Mgr. Alena Krušinová, starostka
Zhotovitel:
Projekþní kanceláĜ Wach s.r.o., Májová 608/23, 350 02 Cheb Zpracovali: Dipl.-Ing. (FH) Johann F. Wach Ing. Pavel Vrba Ing. arch. Jaroslav Aust Vypracováno v záĜí 2013
P r o j e k þ n í k a n c e l á Ĝ W a c h , s . r . o . , M á j o v á 6 0 8 / 2 3 , C Z - 3 5 0 0 2 C h e b , T e l : 3 5 4 4 3 4 3 4 8 , i n f o @ wa c h . c z
-2-
OBSAH
Strana
1.
ZADÁNÍ
4
2.
PODKLADY
6
3.
NÁVŠTċVNICKÝ POTENCIÁL
7
3.1 3.2 3.2.1
Poþet obyvatel Prognóza návštČvnosti PĜehled prognózy návštČvnosti
7 8 10
4.
PROJEKT
11
4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.3 4.4
Pozemek a jeho napojení Popis projektu a stavební etapy Stavební etapa I – stávající objekt Stavební etapa II – zábavní þást Stavební etapa III – tobogán Stavební etapa IV – venkovní vyhĜívaný bazén Stavební etapa V – koupalištČ Sauna Fitness a prevence
11 13 13 17 19 20 21 23 24
5.
TECHNICKÉ VYBAVENÍ
25
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
VytápČní Vzduchotechnické systémy Zdravotechnická zaĜízení Bazénová technika MČĜení a regulace, Ĝídící technika budov Elektrické systémy
26 27 28 28 29 29
-3-
6.
CENOVÝ RÁMEC INVESTICE
30
6.1 6.2 6.3 6.4
Stavební etapa I – rekonstrukce stávající budovy Stavební etapa II – zábavní þást PĜehled nákladĤ RozdČlení nákladĤ
31 33 34 35
7.
HOSPODÁRNOST
36
7.1 7.2 7.2.1 7.3 7.3.1 7.4 7.4.1 7.5 7.6 7.7 7.8 7.8.1 7.8.1.1 7.8.1.2 7.8.2 7.8.2.1 7.8.2.2
Výchozí data Tepelná energie Roþní potĜeba tepelné energie Elektrická energie Roþní potĜeba elektrické energie Vodné a stoþné Roþní potĜeba vodné a stoþné Chemikálie Personál PĜehled nákladĤ Modelové propoþty Modelový propoþet – varianta 1 PĜehled výnosĤ – varianta 1 Ekonomická rozvaha pĜed zdanČním – varianta 1 Modelový propoþet – varianta 2 PĜehled výnosĤ – varianta 2 Ekonomická rozvaha pĜed zdanČním – varianta 2
36 38 38 39 39 40 40 41 42 44 45 46 47 48 49 50 51
8.
SHRNUTÍ
52
-4-
1.
ZADÁNÍ
Krytý plavecký bazén v KrnovČ byl postaven v roce 1973 a obyvatelĤm mČsta slouží již 4 desetiletí jako sportovní bazén. Toto zaĜízení vþetnČ sauny roþnČ využije kolem 100.000 návštČvníkĤ. Z toho cca 65.000 pĜipadá pro školky, školy a sportovní oddíly, které bazén využívají k výuce plavání a ke sportovním aktivitám. Jen asi 25.000 pĜipadá na platící návštČvníky. Zbývajících cca 10.000 tvoĜí návštČvníci sauny.
Krytý plavecký bazén byl koncipován jako sportovní bazén, a proto je tĜeba ho každoroþnČ dotovat relativnČ vysokou þástkou.
Aþkoliv byly v posledních letech vynaloženy nemalé prostĜedky na údržbu, je evidentní, že celková modernizace je nevyhnutelná. U bazénových staveb má jejich vnitĜní vybavení a technika životnost 30, maximálnČ 40 let. Hrubé stavební konstrukce lze naproti tomu využívat 70 až 80 let. Toto potvrzuje i prohlídka statikem a statické posouzení objektu MČstských lázní.
Objekt MČstských lázní v KrnovČ umožĖuje zásadní rekonstrukci a modernizaci s využitím stávajících stavebních konstrukcí. Nezbytné ale je, aby byl krytý plavecký bazén v KrnovČ rozšíĜen o moderní nabídky, které by pĜilákaly další platící návštČvníky z mČsta i okolí.
-5-
Hlavním úkolem pro zpracování celého konceptu musí být zohlednČní všech vČdomostí a poznatkĤ pĜi výstavbČ moderních bazénĤ. Nejvyšší prioritou musí být hospodárnost a kvalita provedení. Sportovní þást plánovaného objektu není schopna provozu bez dotací, proto je nutné nabídku doplnit o vysoce atraktivní vodní plochy.
Jen díky vysoce atraktivní þásti pro volný þas a relaxaci je možné pĜilákat návštČvníky, kteĜí budou ochotni zaplatit vyšší vstupné. S bohatou nabídkou bazénových atrakcí s léþebným úþinkem (viz. PĜíloha þ. 1) je možné dosáhnout minimálnČ ekonomicky þerné nuly. PĜi výbornČ koncipované nabídce je dokonce možné þásteþnČ dotovat sportovní þást zaĜízení, jež bude ekonomicky ve ztrátČ. Jeden z dalších cílĤ zpracování koncepþní studie bylo logické pĜiĜazení funkce jednotlivým užitným prostorĤm. Ekonomicky a cenovČ výhodný projekt lze realizovat jen pĜi optimálním a logickém pĜiĜazení správné funkce jednotlivým dílþím užitným plochám. PĜi zpracování této studie bylo využito 40 let zkušeností ve výstavbČ evropských sportovních center a center volného þasu. Popsána je realizace v rĤzných stavebních etapách. Dále je popsána i možnost pĜiþlenČní venkovního koupalištČ ke krytému bazénu ve velikosti, odpovídající mČstu Krnov. Tímto pĜiþlenČním mĤžeme zároveĖ docílit synergického efektu, a tím i optimalizace jak provozních, tak i personálních nákladĤ.
-6-
2.
PODKLADY
PĜi zpracování studie bylo využito nebo se vycházelo z následujících podkladĤ:
• dokumentace souþasného stavu objektu (vþetnČ CD) – Ing. Miroslav Geryk (02/2013) • þásti archivní PD z r. 1968 – BáĖské projekty Ostrava • PD OpatĜení na horní OpavČ – Pöyry Environment a.s. (11/2010) • statické posouzení objektu – Atelier DHP s.r.o. (12/2012) • dokumentace pro stavební povolení na rozšíĜení parkovištČ u MČstských lázní – Ing. Dobroslav Janko (06/2005) • objemová studie na rekonstrukci a dostavbu MČstských lázní – Sportprojekta, s.r.o. (07/1997) • kopie výkresĤ platného územního plánu vþetnČ podmínek využití území, kopie regulaþního plánu • regulaþní plán zóny SP-8, ZV-11 • situace s pĜehledem inženýrských sítí dle ÚAP, vþetnČ informací o parcelách • ortofoto dané lokality • vyplnČný dotazník - údaje o zaĜízení • pĜedané údaje k výpoþtu odhadu provozních, personálních a investiþních nákladĤ • provoz MČstských lázní za období 2007-2012 • pĜehled tržeb MČstských lázní za posledních 5 let • analýza MČstské láznČ - koupalištČ pro rozhodnutí Rady mČsta (analýza souþasného stavu, analýza nákladĤ a výnosĤ, návštČvnost zaĜízení, pĜíklady srovnání obdobných zaĜízení) – 02/2012 • stanovisko Povodí Odry s.p. jako správce povodí k zámČru rekonstrukce (8.4. 2013)
-7-
3.
NÁVŠTċVNICKÝ POTENCIÁL
Prognóza o budoucí návštČvnosti sportovního a rodinného bazénu musí vycházet z reálných pĜedpokladĤ. Vycházíme ze souþasné návštČvnosti sportovního bazénu, která þiní cca 90.000 návštČvníkĤ roþnČ. Tato návštČvnost pĜedstavuje velmi solidní základ pro další rozšíĜení bazénového konceptu v KrnovČ. PĜi výbornČ koncipované nabídce je zcela jistČ možné získat další návštČvníky nejen z Krnova, ale i z okolí ze vzdálenosti do 50 km, neboĢ konkurence je relativnČ skromná. Objekt je umístČn nedaleko centra mČsta a je snadno dosažitelný pro obyvatele mČsta i obyvatele ze širší spádové oblasti nejen pČšky, ale i veĜejnou dopravou, na kole þi autem.
3.1
Poþet obyvatel Poþet obyvatel v KrnovČ
cca 25.000
Poþet obyvatel ve spádové oblasti okolí do 10 km
cca 40.000
okolí do 20 km
cca 80.000
okolí do 50 km
cca 135.000
okolí do 100 km
cca 246.000
Konkurenþní zaĜízení v okolí a jejich vzdálenost v km KravaĜe
31 km
Bruntál
22 km
Karlova Studánka
32 km
-8-
3.2
Prognóza návštČvnosti
Z tabulky na str. 10 lze vyþíst prognózu návštČvnosti pĜi postupném rozšiĜování nabídky v rámci realizace zaĜízení do urþité míry jedineþného charakteru s novým uspoĜádáním sportovní þásti doplnČné o vysoce atraktivní nabídku pro volný þas, relaxaci a rodiny s dČtmi. V této souvislosti je tĜeba poznamenat, že za základ byly použity velmi konzervativní odhady. PĜedpokládá se, že stávající poþet návštČvníkĤ sportovního bazénu, který tvoĜí pĜedevším školy, sportovní oddíly a relativnČ malá þást platících hostĤ, zĤstane i nadále nezmČnČn. Výrazný nárĤst poþtu návštČvníkĤ zaznamenáme u nabídky v zábavní þásti bazénu vþetnČ tobogánĤ. Vynikající nabídka nepĜiláká pouze další platící návštČvníky z Krnova, ale i ze vzdálenosti do 50 km. Realizací þtvrté stavební etapy, kdy se poþítá s vybudováním celoroþního venkovního vyhĜívaného bazénu, lze pĜilákat další obyvatele mČsta i pĜilehlé spádové oblasti. Ideální by bylo v další stavební etapČ ke krytému bazénu pĜiþlenit i venkovní koupalištČ. Pozemek je k tomu vhodný, pokud se zde vybudují venkovní rozptylové odpoþinkové plochy smČrem k Ĝece OpavČ. Plavecký bazén a venkovní koupalištČ zĤstanou i nadále deficitní a budou vyžadovat každoroþní dotace. PĜi výbornČ koncipované nabídce v zábavní þásti a venkovním vyhĜívaném bazénu je možné tento deficit subvencovat, pĜípadnČ dosáhnout ekonomicky þerné nuly.
-9-
Úprava prostor sauny byla vzhledem k v souþasné dobČ probíhající modernizaci z této koncepce vypuštČna. Provoz sauny musí být uspoĜádán tak, aby návštČvníci bazénu mČli do sauny pĜístup a za pĜíplatek mohli saunu využívat. PĜedkládané Ĝešení toto provozní uspoĜádání umožĖuje. Koncepce nezahrnuje ani prostory v pĜízemí pod saunou, pouze nastiĖuje možnosti jejich budoucího uspoĜádání. Jedna z možností je, aby se dosavadní léþebná nabídka a rehabilitace pĜeorientovala na preventivní nabídku, napĜ. v oblasti fitness. Úþelné by bylo tento prostor vyklidit a pronajmout soukromému provozovateli. Výnosy z pronájmu by mohly pĜispívat k pokrytí nákladĤ.
- 10 -
3.2.1 PĜehled prognózy návštČvnosti
PĜedpokládaný návštČvnický potenciál spádové oblasti Oznaþení
Krnov
Okolí 10 km
Okolí 20 km
Okolí 50 km
Okolí 100 km
Celkem návštČv.
Vodní plocha m²
NávštČv./ m² r
Stavební etapa I Stávající objekt-plavecký b. Žáci, sportovní oddíly Platící návštČvníci
65 000 25 000
0 0
0 0
0 0
0 0
65 000 25 000
300 300
217 83
Mezisouþet Stavební etapa I
90 000
0
0
0
0
90 000
~ 300
300
30 000
15 000
20 000
8 000
2 000
75 000
Ε 170
441
120 000
15 000
20 000
8 000
2 000
165 000
~ 470
351
Venkovní vyhĜívaný bazén
20 000
10 000
8 000
5 000
2 000
45 000
Ε 150
300
Mezisouþet Stavební etapa I, II + III, IV
140 000
25 000
28 000
13 000
4 000
210 000
Ε 620
339
25 000
10 000
5 000
0
0
40 000
Ε 600
67
165 000
35 000
33 000
13 000
4 000
250 000
Ε 1220
Stavební etapa II + III Zábavní þást - hala (pĜístavba, bazén s atrakcemi, dČtský bazén, tobogán, gastronomie)
Mezisouþet Stavební etapa I, II + III Stavební etapa IV
Stavební etapa V KoupalištČ Celkem Stavební etapa I,II+III,IV,V
Maximální návštČvnická kapacita rodinného bazénu þiní
210.000 roþnČ
vþetnČ koupalištČ
250.000 roþnČ
- 11 -
4.
PROJEKT
4.1
Pozemek a jeho napojení
Volba pozemku k vybudování krytého bazénu v KrnovČ u Ĝeky Opavy byla v dobČ výstavby správná a odpovídala požadavkĤm staveb tohoto charakteru. Na jihu je dáno omezení pozemku tokem Ĝeky, na východČ se v budoucnu v prostoru mČstského parku plánují parkové úpravy s rekreaþní zónou. Budova ve tvaru písmene L zároveĖ tvoĜí jakýsi štít proti hluku ze silnice a pohledu na teplárnu. Pozemek resp. stávající objekt je plnČ zpĜístupnČn a napojen na všechny potĜebné inženýrské sítČ. K dispozici jsou voda, elektrická energie, zásobování teplem i telekomunikaþní technika. Náklady na další vybavení jsou tedy nízké. Poloha objektu nedaleko centra je výhodná, neboĢ obyvatelé Krnova sem mohou snadno dojít pČšky, pĜijet na kole nebo mohou využít veĜejnou dopravu. Naproti tomu je obtížná situace s parkovacími místy. Vzhledem k tomu, že mají být osloveni i lidé z okolí do 50 km, musí být nalezeno nČjaké fungující Ĝešení. PĜi hledání rĤzných možností je potĜeba podívat se na rozvoj celé lokality. Jednou z možností by mohla být i spolupráce se sousedním nákupním centrem, kdy by návštČvníci bazénu i zákazníci nákupního centra využívali jedno parkovištČ. Pokud návštČvníci bazénu zaparkují na parkovišti u nákupního centra a zároveĖ zde i nakoupí, mČla by existovat možnost ponechat zde své vozy i po dobu pobytu v bazénu. Podobné dohody byly uzavĜeny i jinde a pozitivnČ ovlivĖují nabídky obou stran.
- 12 -
Lze samozĜejmČ uvažovat i s výstavbou parkovištČ pro 42 stání na p.p.þ. 2866, 2860 a 2812/2 tak, jak s ním uvažuje regulaþní plán. Lokalita MČstských lázní je vhodná pro slouþení kompletní bazénové nabídky v KrnovČ. KoupalištČ mĤže být pĜiþlenČno k volnoþasovému rodinnému bazénu, ale pouze v takové velikosti, která odpovídá mČstu Krnov. Stávající koupalištČ se nachází na jiném místČ a bylo by ho nutné tak jako tak kompletnČ zmodernizovat. PrincipielnČ jsou všechna koupalištČ ztrátová. Ovšem pĜi slouþení s volnoþasným rodinným bazénem lze dosáhnout znaþných synergických efektĤ. KoupalištČ s vodní plochou vhodnou pro mČsto Krnov o velikosti cca 600 m² vþetnČ potĜebného zázemí mĤže být umístČno na daném pozemku. Omezené jsou ale díky plánované stezce pro pČší a cyklisty venkovní rozptylové odpoþívací plochy smČrem k Ĝece OpavČ. Zde by musela být lávka pĜes stezku pro cyklisty a pČší, která by byla využívána v létČ, aby se lidé v letní sezónČ mohli dostat k odpoþinkovým plochám u Ĝeky Opavy. Nebo by bylo možné napĜ. cyklostezku v letních mČsících uzavĜít, vést ji po alternativní trase a venkovní odpoþinkové plochy nechat pro potĜeby koupalištČ. S takovýmto uspoĜádáním bazénové nabídky v KrnovČ by se znaþnČ snížila potĜebná dotace.
- 13 -
4.2
Popis projektu a stavební etapy
RozšíĜení bazénové nabídky v KrnovČ mĤže být realizováno v nČkolika stavebních etapách. Je však tĜeba poznamenat, že stavební etapy I a II jsou spolu propojené, a proto již pĜi stavební etapČ I je zapotĜebí pĜipravit hrubou stavbu tak, aby mohla být v budoucnu realizována stavební etapa II. NicménČ by mČlo být možné stavební etapu I zcela dokonþit tak, aby návštČvníci bazénu mohli opČt využívat sportovní bazén, a to i v dobČ, kdy bude probíhat stavební etapa II. Stavební práce probíhající souþasnČ za provozu þásti bazénu nemají žádný negativní vliv na návštČvníky, nýbrž návštČvníci bazénu s velkým zájmem sledují, co nového zde bude postaveno. Naopak se tím podnČcuje zájem o objekt a pĜedstavuje to reklamu na to, co zde bude v budoucnu nabízeno. Navržena je i architektonická úprava stávajících fasád. Jejich dnešní horizontalita bude novými vertikálními okny zmírnČna a novým portálem bude zvýraznČn vstup do objektu.
4.2.1
Stavební etapa I – stávající objekt
Stávající stav budovy se sportovním bazénem byl provČĜen statikem a po nČkolika místních šetĜeních se ukázal jako vhodný k dalšímu rozšíĜení a modernizaci. VnČjší plášĢ bazénové haly s výjimkou fasády na jižní stranČ zĤstane nezmČnČn, musí být renovován vþetnČ odvČtrávané stĜešní konstrukce v souladu s platnými pĜedpisy o energetické nároþnosti budov.
- 14 -
Navržena je úprava konstrukce stĜechy tak, aby bylo možno využít vnČjších stĜešních svodĤ. Naproti tomu vnitĜní vybavení a technická zaĜízení jsou po þtyĜech desetiletích pomalu na konci své životnosti a již nejsou vhodné pro další využití. Veškeré vybavení a techniku je tĜeba demontovat (odstrojit) až na hrubou stavbu. Nadále bude používáno pouze novČ vybudované zásobování energií, vzduchotechnická jednotka pro plaveckou halu, eventuálnČ pĜíprava TUV. Všechny ostatní technické a technologické þásti vþetnČ filtru a veškeré elektroinstalace již nejsou použitelné. UvnitĜ bude následovat demontáž prakticky až na hrubou stavbu. NezmČnČna ale zĤstane základní koncepce se stávajícími schodišti, vchodem, prostory šaten, sprch, toalet a gastronomie. Modernizace dle souþasných standardĤ je velmi dobĜe možná. NávštČvníci MČstských lázní budou i nadále vstupovat do budovy stávajícím vstupním schodištČm. Vstupní hala s pokladnou a schodištČm bude upravena. Do vstupní haly pĜedsunutou pokladnu je možné doplnit automatem na prodej vstupenek. Pro školní tĜídy budou k dispozici 2 spoleþné šatny. V pĜípadČ vysokých návštČv o víkendech je možné tyto spoleþné šatny vyhradit pro bČžné návštČvníky bazénu. V rohu vstupní haly se nachází místnost, která by mohla být pronajata a provozována jako obchod. Nabízeny by mohly být plavky, plavecké doplĖky, noviny, apod.
- 15 -
Vstup do jednotlivých þástí bazénu bude umožnČn pomocí chip-coin systému a pĜes turnikety. NávštČvníci bazénu, kteĜí budou chtít využít pouze plavecký bazén, zaplatí nižší vstupné než ti, kteĜí budou chtít využít i zábavní þást. Aby bylo možné zajistit dostatek místa i návštČvníkĤm zábavní þásti bazénu, je nutné navýšit kapacitu šaten. Poþítáme se 17 pĜevlékacími kabinami a zhruba 300 šatními skĜíĖkami. Dle souþasných požadavkĤ zde budou umístČny i pĜevlékací kabiny pro tČlesnČ postižené návštČvníky bazénu. Celý komplex je bezbariérový. Jedna možnost, jak by se tČlesnČ postižení mohli dostat do objektu, je šikmý výtah u vstupního schodištČ. Další možnost je vstup ze suterénu v zadní þásti objektu pomocí novČ vybudovaného výtahu, který by vyvezl tČlesnČ postižené osoby do všech podlaží. Díky rozšíĜení stávajících prostor je možné vybudovat požadovaný poþet sprch a toalet. SchodištČ v þisté zónČ, které vede z pĜízemí do bazénové haly, zĤstane nezmČnČno. Tím lze docílit znaþných úspor investiþních nákladĤ. Bazénová hala musí být odstrojena až na hrubou stavbu a poté kompletnČ zmodernizována. Vodní hladina bude na úrovni bazénových ochozĤ.
- 16 -
Bazén a ochozy budou novČ obloženy keramickým obkladem. Divácká tribuna bude vzhledem k vysokým nákladĤm na demolici ponechána, zmodernizována a v pĜípadČ konání plaveckých závodĤ mĤže i nadále sloužit divákĤm, ale i širší veĜejnosti. NovČ uspoĜádána bude gastronomie v 1. patĜe. Výtah pro zásobování zĤstane zachován. Gastroprovoz bude zorganizován tak, aby mohli být obslouženi hosté z plavecké haly. Dále bude zásobována hlavnČ zábavní þást bazénu, gastronabídku mohou využívat i návštČvníci sauny. Provoz restaurace je ale pĜístupný i pro nekoupající se návštČvníky. Ti mohou projít novou chodbou napojenou na stávající hlavní schodištČ až k prosklené stČnČ s výhledem do plavecké haly. Tito hosté by zde mohli být obslouženi a zároveĖ by se mohli dostat pĜes schodištČ na diváckou tribunu a odtud sledovat plavce. Vedlejší místnosti pro plavþíka a pro zamČstnance zĤstanou zachovány, budou pouze zmodernizovány. Další obþerstvení pro externí hosty mĤže být umístČno v 1. patĜe v prostoru schodištČ pĜed saunou. V prostoru pĜed stávající restaurací se nachází toalety pro ženy a muže, které budou k dispozici nejen veĜejnosti a pĜíchozím hostĤm, ale i návštČvníkĤm bazénu, kteĜí jsou již na odchodu.
- 17 -
4.2.2
Stavební etapa II – zábavní þást
Nový objekt zábavní þásti musí být kvĤli rozšíĜení kapacity šaten, ale také kvĤli nové jižní fasádČ plavecké þásti, postaven pĜi realizaci stavební etapy I. Již v prĤbČhu realizace stavební etapy II mĤže být návštČvníkĤm opČt k dispozici plavecký bazén. Pokud chceme dosáhnout vysoké návštČvnosti, musí být nabídka v zábavní þásti bazénu vysoce atraktivní. Nová bazénová hala je umístČna na nižší úrovni než plavecký bazén a je napojena na mezipodestu schodištČ v þisté zónČ. Zde je také navržen nový prĤchozí výtah napojený jak na obČ úrovnČ bazénových ochozĤ, tak na úroveĖ vstupní haly se šatnami a s možností napojení na venkovní bezbariérovČ pĜístupnou plochu v suterénu. Bazén o velikosti cca 128 m² bude vybaven celkem zhruba 60 místy s atrakcemi. Aby byl zajištČn pohyb v bazénu, bude ve stejnou dobu souþasnČ v provozu pouze 1/3 atrakcí z celkové nabídky. Popis vodních a vzduchových atrakcí - viz PĜíloha þ. 1. U bazénĤ tohoto druhu je možné dosáhnout specifické roþní návštČvnosti 2 více než 600 osob/1 m vodní plochy. Celková vodní plocha nesmí být v
žádném pĜípadČ pĜíliš veliká, neboĢ s velikostí vodní plochy rostou provozní náklady. Intenzivní využití tohoto bazénu je rozhodující pro ekonomiku celého zaĜízení. DĤležitá je nicménČ i výborná a vysokým požadavkĤm odpovídající úpravna bazénové vody.
- 18 -
Dalším magnetem pro návštČvníky bazénu je slaná voda o koncentraci 1,5 – 2 %, která by mČla být nabízena k atrakcím jako další jedineþný doplnČk. Tomu ovšem musí odpovídat vysoká kvalita provedení nejen bazénu samotného, ale i všech þástí, které se slaným bazénem souvisí. Abychom do zábavní þásti pĜilákali i rodiny, je dĤležité postavit atraktivní prostĜedí pro dČti. DĤležitá není hloubka dČtského bazénu, nýbrž velký poþet herních prvkĤ ve vodČ. ZvláštČ dĤležitá je také gastronomická þást. Ta se nachází u dČtského bazénu a rodiþĤm i prarodiþĤm umožĖuje dohled na malé dČti pĜi souþasném využití gastronomické nabídky (pití kávy, apod.). V této souvislosti je tĜeba pĜipomenout, že dobĜe koncipovaná gastronomie se mĤže podílet až 30 % na pokrytí nákladĤ provozu bazénu. Gastronomická þást by proto nemČla být pronajata cizímu subjektu, ale mČla by být provozována ve vlastní režii. Vstupné do zábavní þásti je vyšší a vlastní vstup do této þásti bude umožnČn pĜes turniket a þip. NávštČvníci ze zábavní þásti budou moci díky svým þipĤm využívat i plavecký bazén. NicménČ jeho využití v dobČ, kdy zde bude probíhat výuka plavání nebo plavání sportovních oddílĤ, bude pro veĜejnost omezeno, pĜípadnČ zde bude pro veĜejnost vyhrazena plavecká dráha.
- 19 -
4.2.3
Stavební etapa III – tobogán
Tobogán je pĜiþlenČn k pĤvodní budovČ tak, že mĤže být realizován již ve stavební etapČ I nezávisle na stavební etapČ II. Je tĜeba ovšem poznamenat, že pro udržení návštČvnosti je výhodné, pokud po urþitém þase dojde k dalšímu rozšíĜení nabídky. Dojezd tobogánu bude vybudován v rámci stavební etapy II. Avšak nástup na tobogán bude pĜipraven již v rámci stavební etapy I. Je možné nejprve vybudovat pouze jeden tobogán. Start a dojezd tobogánu budou navrženy tak, aby bylo možné v budoucnu pĜipojit i druhý tobogán. Tobogán je koncipován s mČlkým bezpeþnostním dojezdem s možným dohledem nad dojezdem pomocí videokamery s výstupem na monitory v místnosti plavþíka. První tobogán je navržen jako klasický s celkovou délkou 90 m. V budoucnu se mĤže nabídka rozšíĜit o tobogán s jízdou na podložkách nebo na pneumatikách. Nabídka tobogánĤ patĜí spíše do zábavní þásti, a proto je tĜeba za použití tobogánu vyžadovat v plavecké þásti pĜíplatek.
- 20 -
4.2.4
Stavební etapa IV – venkovní vyhĜívaný bazén
Další lákadlo pro návštČvníky volnoþasového rodinného bazénu pĜedstavuje venkovní vyhĜívaný bazén s celoroþním provozem o velikosti cca 150 m². Tento venkovní vyhĜívaný bazén je koncipován jako „hotový bazén“ a mĤže být kompletnČ zrealizován a pĜipraven k provozu bČhem 6 mČsícĤ. Díky svému kruhovému tvaru obsahuje proudový kanál (karusel) a dalších 40 míst s atrakcemi. PĜístup do venkovní þásti bude umožnČn prĤplavem se vstupním schodištČm z bazénové haly zábavní þásti. Na západní stranČ bude venkovní vyhĜívaný bazén vybaven ochranou proti vČtru. Provozování venkovního vyhĜívaného bazénu je úspornČjší než provozování podobného bazénu v hale. Je sice o trochu energeticky nároþnČjší, ale nevyžaduje stavbu bazénové haly, a tím pádem odpadá vytápČní, vČtrání a údržba takové haly. O nČco vyšší energetická nároþnost venkovního vyhĜívaného bazénu je tedy v úhrnu podstatnČ nižší než celkové náklady obdobného bazénu v hale. Venkovní vyhĜívaný bazén, obzvláštČ se slanou vodou jako dalším jedineþným prvkem, se mĤže tČšit vysoké oblibČ u návštČvníkĤ v letním i zimním období i díky kontaktu s venkovním prostĜedím a výhledem do parku smČrem k Ĝece OpavČ. V zimním období je atraktivita takového bazénu navíc umocnČna teplotním kontrastem chladného vzduchu a teplé vody.
- 21 -
4.2.5
Stavební etapa V - koupalištČ
KoupalištČ jsou principielnČ vždy ztrátová, a proto musí svou velikostí pĜesnČ odpovídat poþtu obyvatel. V KrnovČ s 25.000 obyvateli nesmí 2
velikost vodní plochy koupalištČ pĜekroþit 600 m . V nejlepším pĜípadČ lze dosáhnout v KrnovČ v letní sezónČ zhruba od kvČtna do poloviny záĜí návštČvnosti kolem 40.000 osob. PĜiþlenČním koupalištČ k volnoþasovému bazénu tak lze dosáhnout zmenšením vodní plochy, ale i díky využití stejného personálu a technologie, i znaþných úspor na personálních a provozních nákladech. Stávající koupalištČ mĤže být uzavĜeno a využito pro jiné úþely. EventuelnČ je možné pozemek prodat a výnos z prodeje použít na výstavbu koupalištČ pĜiþlenČného k volnoþasovému bazénu. KoupalištČ jsou zpravidla v provozu pouze 4 mČsíce v roce a zbývajících 8 mČsícĤ jsou nevyužitá. Bazény venkovního koupalištČ by proto mČly být pouze z nerezové oceli, neboĢ nerezová ocel vydrží bez poškození nevyužívané období. Podesta nerezového bazénu musí být vyvýšena nad terén, aby v pĜípadČ povodní nedošlo k poškození zaplavením. Odpoþívací plochy budou terasovitČ rozmístČny okolo bazénu. V nabídce by mČl být 25 m bazén se 6 plaveckými dráhami. S tímto bazénem by mČl být propojen bazén pro neplavce optimální velikosti vybavený proudovým kanálem s uvnitĜ integrovaným whirlpoolem.
- 22 -
Nutné je velkorysé dČtské brouzdalištČ s množstvím herních prvkĤ. Na pozemku lze umístit i potĜebné zázemí, tj. pĜevlékárny, sprchy a toalety. Díky þipovému systému lze návštČvníkĤm koupalištČ za odpovídající poplatek umožnit vstup i do zábavní þásti vnitĜního bazénu. NávštČvníci zábavní þásti bazénu mají v létČ možnost díky vyššímu vstupnému využívat i venkovní koupalištČ. Venkovní odpoþívací plochy jsou díky velikosti pozemku omezené, v pĜípadČ pČkného poþasí by mČl být umožnČn prĤchod smČrem k Ĝece OpavČ.
- 23 -
4.3
Sauna
Sauna není souþástí této studie, neboĢ v souþasné dobČ probíhají práce na její modernizaci a rozšíĜení. Sauna by mČla v každém pĜípadČ zĤstat na úrovni 1. patra. DĤležité je vybudovat vstup ze sauny do restaurace. Dále mĤže být návštČvníkĤm sauny umožnČn vstup z restaurace pĜes turniket i do zábavní þásti. Díky þipĤm je umožnČno využití nejen služeb samotného saunového provozu, ale za pĜíslušný poplatek i nabídky v zábavní þi plavecké þásti bazénu.
- 24 -
4.4
Fitness a prevence
V pĜízemí západního kĜídla budovy (pod saunou) se v souþasné dobČ nachází terapeutická nabídka (masáže, rehabilitace apod.). Studie se nebude touto oblastí dále zabývat. Je však tĜeba poznamenat, že terapie, která dnes již nemá takovou oblibu jako dĜíve, mĤže být pĜemČna na oblast prevence a fitness aktivity. V podobných volnoþasových zaĜízeních, napĜ. Aquapalace v Praze, se to takto již zrealizovalo. Vstup do fitness bude od vstupní haly oddČlen. Je to stejný pĜípad jako u jiných bazénĤ, napĜ. i v NČmecku. Fitness centra jsou ve spojení s volnoþasovým bazénem vyhledávána. Díky vhodné úpravČ cen je možné, aby návštČvník fitness centra mohl po návštČvČ tohoto zaĜízení za speciální cenu využít i plavecký bazén nebo kompletní nabídku celého rodinného volnoþasového bazénu, pĜípadnČ i saunu.
- 25 -
5.
TECHNICKÉ VYBAVENÍ
PĜi stanovení koncepce veškerých technických komponent je brán zĜetel zejména na racionální nasazení a spotĜebu všech provozních prostĜedkĤ. NejvČtší úspory dosáhneme právČ u tČch provozních prostĜedkĤ a energií, které nemusíme využít vĤbec. ZvláštČ dĤležitá je koncepce samotné budovy a jejího opláštČní. PĜísnČ logické þlenČní stávajícího stavebního tČlesa i jeho rozšíĜení umožĖuje snížit výrobní náklady, ale umožĖuje také napĜ. takovou stavbu optimálnČ tepelnČ izolovat. I tímto zpĤsobem je možné docílit snížení výdajĤ na provozní prostĜedky. Hlavní pilíĜe nabídky v bazénu jsou voda, teplo, hygiena a pohyb ve vodČ. Za tímto úþelem je nutno vynaložit tepelnou energii, elektrickou energii a pitnou vodu. Všude tam, kde je to možné a technicky proveditelné, musí být provedena opatĜení vedoucí ke zpČtnému získání energie. Tato opatĜení jsou velmi dobĜe možná v oblasti vytápČní a techniky pracující s velkým množstvím pitné vody. U elektrické energie tato opatĜení možná nejsou. Je tĜeba vČnovat zvýšenou pozornost toku všech energií, ještČ více pak spotĜebČ pitné vody.
- 26 -
5.1
VytápČní
K zásobení celého aquacentra vþetnČ rozšiĜujících stavebních etap bude dle pĜedbČžných propoþtĤ zapotĜebí pĜipravit pĜípojku dálkového tepla s kapacitou cca 800 kW. Vycházíme z pĜedpokladu, že tento výkon bude v místČ k dispozici. Eventuální nasazení kogeneraþních jednotek s produkcí vlastní elektrické a tepelné energie musí být zváženo v rámci následného detailního projektování. V místnostech, které budou vybaveny vzduchotechnikou, a to jsou až na nČkolik málo výjimek všechny místnosti v budovČ, bude jejich vytápČní zajišĢováno právČ pĜedevším vzduchotechnicky. Jen v nČkolika vedlejších místnostech, které nebudou provČtrávané, se poþítá s umístČním statických otopných tČles. Všechny podlahové plochy, které jsou podsklepeny, není zapotĜebí vybavovat podlahovým topením. Pouze podlahy užitných ploch v suterénu, které jsou umístČny na rostlém terénu, musí být podlahovým vytápČním vybaveny. Také tato úvaha je pĜíspČvkem k vysoké hospodárnosti, aniž by návštČvník aquacentra pocítil jakékoliv nevýhody þi omezení. PĜíprava TUV bude zajišĢována buć prostĜednictvím stávajících anebo novČ zabudovaných bojlerĤ.
- 27 -
5.2
Vzduchotechnické systémy
Vyjma vstupní haly budou všechny užitné plochy vybaveny mechanickými vzduchotechnickými systémy, pokud možno s co nejvyšším stupnČm zpČtného získávání tepla. Jednotky budou umístČny tak, aby délky vzduchotechnických pĜívodních a odvodních kanálĤ a potrubí byly co nejkratší. Vzduchotechnický systém pro plaveckou halu je k dispozici a mĤže být dále používán. Potrubní systém musí být v nČkterých þástech vybudován novČ. Vzduch do bazénové haly se zábavní þástí bude pĜivádČn pĜes tzv. fasádní sloupy. Toto Ĝešení efektivnČ zabraĖuje tolik rozšíĜenému rosení oken a vzniku kondenzátu na prosklených plochách a navíc je dokonce možné v tomto pĜípadČ pĜivádČt jen nezbytnČ nutné množství vzduchu, a tím opČt pĜispČt k vyšší hospodárnosti celého zaĜízení. Místnosti pro plavþíky a ošetĜovny budou vybaveny vlastními vzduchotechnickými jednotkami tak, aby byla personálu zajištČna optimální teplotní pohoda.
- 28 -
5.3
Zdravotechnická zaĜízení
Veškerá sanitární zaĜízení budou vybudována se zĜetelem k zajištČní trvale vysoké hygieny. Zvláštní dĤraz bude vČnován optimální hygienČ všech povrchĤ. Je tĜeba upozornit na možnost splachovat veškeré toalety a pisoáry použitou vodou z recirkulaþního okruhu po prĤchodu úpravnou. Tuto vodu je možno použít rovnČž k þištČní podlahových ploch. Dodateþné využití tohoto média, které je beztak k dispozici, je dalším pĜíspČvkem k hospodárnosti objektu. Tímto zpĤsobem je možné znovu využít až 1/5 veškeré spotĜeby pitné vody. Jinými slovy: objem vody pĜedepsaný k obmČnČ vody v bazénech je možno využít znovu jako vodu užitkovou.
5.4
Bazénová technika
K zajištČní trvale vysoké kvality bazénových vod je zapotĜebí pomČrnČ rozsáhlý systém úpravy, který bude umístČn v suterénu. PĜi dimenzování úpravny bazénových vod budou respektovány pĜedpisy platné v ýR. U zážitkového bazénu (bazénu s atrakcemi) s vysokým stupnČm návštČvnosti je tĜeba potĜebný výkon recirkulace navýšit o nezbytné pĜídavky. ZaĜízení úpravy bazénových vod musí být navržena tak, aby hodnoty vázaného chlóru i pĜi vysokých návštČvách nepĜesáhly hodnoty 0,2 mg/l.
- 29 -
V cenovém rámci investice jsou zapoþítány konvenþní tlakové filtry s pískovou náplní. Není však vylouþeno, že v dobČ stavby tohoto zaĜízení bude možno instalovat mikrofiltraci, popĜ. membránovou filtraci. Okolo nasazení tČchto nových technologií probíhá v souþasnosti diskuse a není vylouþeno jejich brzké masovČjší využití, þemuž v souþasnosti brání zejména jejich vysoké poĜizovací náklady.
5.5
MČĜení a regulace, Ĝídící technika budov
Regulace všech hlavních komponent bude zajišĢována pĜes centrální Ĝídící techniku budov. Tento systém umožĖuje ukládání všech potĜebných dat a jejich pozdČjší znázornČní ve formČ funkcí a tabulek. Tímto zpĤsobem se dá optimalizovat nasazení a spotĜeba všech provozních prostĜedkĤ.
5.6
Elektrické systémy
Podle pĜedbČžných propoþtĤ je zapotĜebí pro koncipovaný objekt pĜipravit pĜípojku elektrické energie o výkonu zhruba 800 kW. Menší þást elektrického výkonu je zapotĜebí vyhradit pro sportovní þást bazénu. Zábavní þást, bazény s mnoha atrakcemi a tobogány jsou, co se týþe nároku na elektrickou energii, ponČkud nároþnČjší. S vyšší atraktivitou je jednoduše spojen pohon více strojĤ (elektrospotĜebiþĤ). Elektrická energie potĜebná zejména na osvČtlení celého areálu tvoĜí z celkového výkonu zanedbatelnou þást.
- 30 -
6.
CENOVÝ RÁMEC INVESTICE
Cenový rámec investice byl stanoven na základČ specifických hodnot a je þlenČn na 5 stavebních etap. 3 Specifické náklady jsou uvedeny v Kþ bez DPH za 1 m obestavČného
prostoru. Jednotkové ceny jsou pĜevzaty z podobných zaĜízení v ýeské republice, ale také zde byly použity hodnoty platné ve stĜední EvropČ pĜizpĤsobené specifikĤm mČsta Krnov. Náklady na jednotlivé stavební etapy vypadají následovnČ:
- 31 -
6.1
Stavební etapa I – rekonstrukce stávající budovy
Oznaþení
Objem
Specifické náklady
m³
Kþ/m³
Kþ bez DPH
Suterén - stavba
3.773,36
3.750,00
̱ 14.150.000,00
Suterén - TZB
3.773,36
5.000,00
̱
18.870.000,00
PĜízemí - stavba
4.846,35
5.000,00
̱
24.230.000,00
PĜízemí - TZB
4.846,35
5.000,00
̱
24.230.000,00
1.+ 2. patro - stavba
9.064,59
4.250,00
̱
38.520.000,00
1. + 2. patro - TZB
9.064,59
3.750,00
̱
33.990.000,00
17.684,30
̱ 8.700,00
Celkem
153.990.000,00
V uvedených sumách jsou podílovČ zahrnuty náklady na tobogán.
- 32 -
Stavební etapa III - tobogán Stavba
1.375.000,00 Kþ
TZB
2.125.000,00 Kþ
Tobogán o délce 90 m, uzavĜený
4.125.000,00 Kþ _____________
Celkové náklady stavební etapy III – tobogán
7.625.000,00 Kþ =============
Stavební etapa I Rekonstrukce stávající budovy (bez tobogánu)
146.365.000,00 Kþ ===============
- 33 -
6.2
Stavební etapa II – zábavní þást
Oznaþení
Objem
Specifické náklady
Kþ bez DPH
m³
Kþ/m³
Suterén - stavba
3.785,81
5.000,00
̱ 18.930.000,00
Suterén - TZB
3.785,81
7.500,00
̱ 28.390.000,00
PĜízemí + 1. patro
3.839,76
10.000,00
̱38.400.000,00
3.839,76
6.250,00
̱24.000.000,00
7.625,57
̱14.400,00
- stavba PĜízemí + 1. patro - TZB
Celkem
̱ 109.720.000,00
Náklady na venkovní vyhĜívaný bazén ve stavební etapČ IV byly odvozeny z podobného výpoþtu na cenové úrovni roku 2013. Náklady na koupalištČ byly odvozeny pro podobná zaĜízení na cenové úrovni roku 2013.
- 34 -
6.3
PĜehled nákladĤ
Stavební etapa I - stávající objekt
146.365.000,00 Kþ
Stavební etapa II - zábavní þást
109.720.000,00 Kþ
Stavební etapa III - tobogán Stavební etapa IV - venkovní vyhĜívaný bazén
7.625.000,00 Kþ 45.125.000,00 Kþ ________________
Celkové náklady bez DPH
308.835.000,00 Kþ ===============
Náklady na koupalištČ bez DPH
62.500.000,00 Kþ ==============
- 35 -
6.4
RozdČlení nákladĤ
Oznaþení
Stavební etapa I
Podíl
Podíl
stavba
TZB
76.900.000,00
77.090.000,00
57.330.000,00
52.390.000,00
- stávající objekt Stavební etapa II - zábavní þást Stavební etapa III - tobogán (obsažen v etapČ I) Stavební etapa IV
24.125.000,00
21.000.000,00
158.355.000,00
150.480.000,00
- venkovní vyhĜívaný bazén
Celkem stavba a TZB
Celkem
308.835.000,00
- 36 -
7.
HOSPODÁRNOST
Propoþet hospodárnosti (ekonomická analýza) byla stanovena na základČ dat, která vyplývají z dlouholeté zkušenosti ve výstavbČ bazénĤ. Náklady plynoucí z analýzy mohou sloužit jako solidní základ pro další rozhodovací proces.
Následující propoþty zohledĖují ceny bez DPH.
Ve výpoþtu byly respektovány ceny energií pĜedané objednatelem a jsou uvedeny bez DPH.
ZdĤrazĖujeme, že bude-li pro úþely výstavby a dalšího provozování založena spoleþnost, napĜ. s ruþením omezeným s povinností platit DPH, mĤže být velká þást DPH odeþtena.
7.1
Výchozí data
Ekonomická analýza zahrnuje stavební etapy I - II - III – IV. Pro výpoþet byly za základ uvažovány následující poþty návštČvníkĤ:
Stavební etapa I Plavecká þást - školy, sportovní oddíly - platící návštČvníci Celkem
65.000 n/r 25.000 n/r 90.000 n/r =========
- 37 -
Stavební etapa II a III Zábavní þást + tobogán
75.000 n/r =========
Stavební etapa IV Venkovní vyhĜívaný bazén
Mezisouþet Celkový návštČvnický potenciál
45.000 n/r =========
210.000 n/r ==========
Stavební etapa V KoupalištČ
40.000 n/sezóna =============
Do ekonomické analýzy nebylo zahrnuto koupalištČ, neboĢ to slouží obyvatelĤm mČsta jako veĜejná služba, a proto se vybírá pouze nízké vstupné.
Ve spojení se zábavní þástí dochází k synergickým efektĤm, a tím se snižuje schodek z provozu koupalištČ.
- 38 -
7.2
Tepelná energie
náklady netto (vþ. stálých plateb) - odhad
pĜepoþítací faktor 3,6 GJ ̱ 1 MWh specifická spotĜeba na základČ srovnatelných objektĤ
7.2.1
375,00 Kþ/GJ
1.350,00 Kþ/MWh
15 kWh/n
Roþní potĜeba tepelné energie
210.000 n x 15 kWh 1.000 r n
3.150 MWh/r ==========
roþní náklady 1.350,00 Kþ x 3.150 MWh MWh r
4.252.500,00 Kþ/r ==============
specifické náklady na 1 návštČvníka 4.252.500,00 Kþ x r 210.000 n x r
20,25 Kþ/n ========
- 39 -
7.3
Elektrická energie
elektrická energie netto – odhad koneþné jednotkové ceny specifická spotĜeba elektrické energie
7.3.1
2.700,00 Kþ/MWh
6 kWh/n
Roþní potĜeba elektrické energie
210.000 n x 6 kWh 1.000 r n
1.260 MWh/r ==========
roþní náklady 2.700,00 Kþ x 1.260 MWh MWh r
3.402.000,00 Kþ/r ==============
specifické náklady na 1 návštČvníka 3.402.000,00 Kþ x r 210.000 r x n
16,20 Kþ/n ========
- 40 -
7.4
Vodné a stoþné
vodné netto - pitná voda - voda z vrtu
19,50 Kþ/m³ 3 2,00 Kþ/m
stoþné netto
16,00 Kþ/m³
specifická spotĜeba
7.4.1
300 l/n
Roþní potĜeba vodné a stoþné
210.000 n x 300 l 1.000 r r
63.000 m³/r =========
- podíl vody z vrtu - podíl pitné vody - stoþné (2/3 celkové roþní spotĜeby)
50.000 m3/r 13.000 m3/r 42.000 m3/r
roþní náklady (50.000 m³ x 2,00 Kþ)+(13.000 m3 x 19,50 Kþ)+(42.000 m3 x 16,00 Kþ)
r
1.025.500,00 Kþ/r =============
specifické náklady na 1 návštČvníka 1.025.500,00 Kþ x r 210.000 r x n
4,88 Kþ/n =======
- 41 -
7.5
Chemikálie
specifické náklady na 1 návštČvníka
7,00 Kþ/n
roþní náklady 7,00 Kþ x 210.000 n n x r
1.470.000,00 Kþ/r ==============
- 42 -
7.6
Personál
Množství potĜebného personálu bylo stanoveno s pĜihlédnutím na projekty s podobnou charakteristikou a s ohledem na oþekávanou vysokou návštČvnost volnoþasového bazénu.
Základ tvoĜí zamČstnanci na plný pracovní úvazek. V praxi pĜi podmínkách praktického provozu ale bude zapotĜebí zhruba 1/3 personálu obsadit pracovníky na þásteþný pracovní úvazek tak, aby mohly být pokryty dny s vysokou návštČvností a také kvĤli provozu ve veþerních hodinách. Tím lze dosáhnout jisté pružnosti reagovat v závislosti na poþtu návštČvníkĤ. Celkový poþet zamČstnancĤ proto bude v praxi o nČco vyšší. Na dále vypoþítané náklady na personál to však nemá vliv.
- 43 -
Poþet
Oznaþení/funkce
Mzda Kþ/mČsíc
Navýšení mzdy o odvody ( 34 % )
Celkem (13 mezd) v Kþ
1
Vedoucí provozu
30.000,00
40.200,00
522.600,00
4
Technik
17.500,00
23.450,00
1.219.400,00
4
Pokladní
17.500,00
23.450,00
1.219.400,00
5
Plavþík
17.500,00
23.450,00
1.524.250,00
6
Úklid
15.000,00
20.100,00
1.567.800,00
Mezisouþet 20 zamČstnancĤ bazénu
6 zamČstnancĤ gastronomie
6.053.450,00
17.500,00
23.450,00
26 zamČstnancĤ bazénu a gastronomie
1.829.100,00
7.882.550,00
Specifický podíl nákladĤ pĜipadající na 1 návštČvníka 7.882.550,00 Kþ x r 210.000 r x n
37,53 Kþ/n ========
- 44 -
7.7
PĜehled nákladĤ
Oznaþení
Náklady Kþ/r
Specifické náklady Kþ/r
Tepelná energie Elektrická energie Vodné a stoþné Chemikálie
4.252.500,00 3.402.000,00 1.025.500,00 1.470.000,00
20,25 16,20 4,88 7,00
Mezisouþet Provozní náklady Kþ/r
10.150.000,00
48,33
Mezisouþet Provozní náklady EUR/r
406.000,00
Personální náklady Kþ/r
7.882.550,00
Personální náklady EUR/r
Celkem Náklady Kþ/r
Celkem Náklady EUR/r
721.302,00
Ke srovnání v EURO, kurs 25,- Kþ/ 1,- EUR
0,81 0,65 0,20 0,28
1,93 37,53
315.302,00
18.032.550,00
Specifické náklady EUR/r
1,50
85,86
3,43
- 45 -
7.8
Modelové propoþty
Na základČ vypoþítaných nákladĤ a pĜíjmĤ zaĜízení jsou dále stanoveny modelové propoþty pĜed zdanČním.
Modelové propoþty zahrnují variabilní hodnoty, které byly odvozeny od reálných pĜíjmĤ v zaĜízeních podobného typu.
Doba pobytu v plavecké þásti pro žáky a sportovní oddíly byla zvolena na 1,5 hodiny.
Doba pobytu v plavecké þásti pro platící veĜejnost byla zvolena na 2 hodiny.
Pokud návštČvník plavecké þásti využije tobogán, mĤže doba pobytu zĤstat na 2 hodinách. Ale mĤže být nastaven i trochu delší þasový úsek.
Doba pobytu v zábavní þásti by mČla být zvolena minimálnČ na 3 hodiny. V propoþtu se uvažuje se 4 hodinami.
S dotací se nepoþítá.
Modelové propoþty poþítají s roþním úrokem 4 % a dobou splácení 20 let. PĜi jiné výši úrokĤ a jiné dobČ splácení budou i jiné výsledky modelových propoþtĤ.
Velmi podstatné z hlediska ekonomiky provozu volnoþasového bazénu je integrace kvalitní gastronomie.
- 46 -
Ta by v žádném pĜípadČ nemČla být pronajata cizímu subjektu, neboĢ dobĜe koncipovaná a vedená gastronomie se mĤže podílet znaþnou þástí na celkovém obratu celého zaĜízení.
Modelové propoþty ukazují, že s vynikající nabídkou lze nastavenou výši vstupného „ufinancovat“ a pĜi znázornČné konstelaci lze docílit malého zisku.
7.8.1
Modelový propoþet – varianta 1
Modelový propoþet – varianta 1 poþítá s vlastním kapitálem ve výši 40 mil. Kþ.
K financování rekonstrukce stávajícího objektu, jeho rozšíĜení o zábavní þást a venkovní vyhĜívaný bazén je zapotĜebí finanþních prostĜedkĤ ve výši 273.835.000,- Kþ.
Nastavená výše vstupného a útrata v gastronomii pro tuto variantu je uvedena v následující tabulce.
- 47 -
7.8.1.1 PĜehled výnosĤ – varianta 1
Oznaþení
hosté / r
Doba návštČvy v hod.
Cena Kþ/n
PĜíjmy Kþ/r
Gastro Ø útrata Kþ/n
Gastro pĜíjmy Kþ/r
Plavecká þást - žáci a sport. kluby
65.000
1,5
55,00
3.575.000,00
3,00
195.000,00
- dospČlí
25.000
2
80,00
2.000.000,00
8,00
200.000,00
- tobogán
10.000
--
35,00
350.000,00
--
--
120.000
4
250,00
30.000.000,00
65,00
7.800.000,00
(pĜíplatek) Zábavní þást
Celkem pĜíjmy PĜíjmy vstupné + gastronomie
35.925.000,00
8.195.000,00
44.120.000,00
7.8.1.2 - Modelový propoþet - varianta 1
- 48 -
Ekonomická rozvaha pĜed zdanČním pĜi 4,0 % úroku a 20 letech splácení Roþní poþet návštČvníkĤ 210.000 þ. oznaþení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28
otevírací dny v roce návštČvníci celkem v roce
investice meziúvČr investice netto
308 835 000,00 Kþ 5 000 000,00 Kþ 313 835 000,00 Kþ
vlastní kapitál pĜedpokládaná dotace % dotace k financování úroky z úvČru doba umoĜování anuita umoĜovací sazba náklady na úvČr náklady na umoĜování náklady celkem
40 000 000,00 0,00 0,00 273 835 000,00 4,00 20,00 7,36 3,36 10 953 400,00 9 200 856,00 20 154 256,00
souþet personální náklady, viz. str. 43
specifické spotĜební náklady spotĜební náklady náklady na suroviny gastronomie (35 % z pĜíjmĤ, 8.195.000,00 Kþ) 29 pojištČní, reklama 30 náklady na techniku, viz. str. 35 31 náklady na údržbu techniky 1 % z nákladĤ na techniku
32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49
360 d/r 210 000 n/r
stavební náklady, viz. str. 35 náklady na údržbu budovy 0,5 % ostatní materiálové náklady
Kþ % Kþ Kþ % p.a. a % p.a. % p.a. Kþ Kþ Kþ
7 882 550,00 Kþ
48,33 Kþ/n 10 149 300,00 Kþ/n 2 868 250,00 Kþ/n 500 000,00 Kþ/r 150 480 000,00 Kþ 1 504 800,00 Kþ 158 355 000,00 Kþ 791 775,00 Kþ 0,00 Kþ
souþet náklady bez úvČrových nákladĤ souþet náklady vþetnČ úrokĤ z úvČru souþet náklady vþetnČ úvČru a splátek
23 696 675,00 Kþ 34 650 075,00 Kþ 43 850 931,00 Kþ
pĜíjmy ze vstupného, viz. str. 47
35 925 000,00 Kþ/r
pĜíjmy gastro, viz. str. 47
souþet pĜíjmy Výnos v Kþ/r a v %
16 - 14 13 x 14 13 x 17 18 + 19
2 x 26 44
30
32
23 + 27+ 28 + 29 + 31 + 33 23 + 27 + 28 + 29 + 31 + 33 + 18 23 + 27 + 28 + 29 + 31 + 33 + 18 + 19
8 195 000,00 Kþ/r
44 120 000,00 Kþ/r
42 + 44
269 069,00 Kþ/r
0,61 %
- 49 -
7.8.2
Modelový propoþet – varianta 2
Modelový propoþet – varianta 2 poþítá s vlastním kapitálem ve výši 100 mil. Kþ.
K financování rekonstrukce stávajícího objektu, jeho rozšíĜení o zábavní þást a venkovní vyhĜívaný bazén je zapotĜebí finanþních prostĜedkĤ ve výši 213.835.000,- Kþ.
Nastavená výše vstupného a útrata v gastronomii pro tuto variantu je uvedena v následující tabulce.
- 50 -
7.8.2.1 PĜehled výnosĤ – varianta 2
Oznaþení
hosté / r
Doba návštČvy v hod.
Cena Kþ/n
PĜíjmy Kþ/r
Gastro Ø útrata Kþ/n
Gastro pĜíjmy Kþ/r
Plavecká þást - žáci a sport. kluby
65.000
1,5
50,00
3.250.000,00
3,00
195.000,00
- dospČlí
25.000
2
75,00
1.875.000,00
8,00
200.000,00
- tobogán
10.000
--
35,00
350.000,00
--
--
120.000
4
220,00
26.400.000,00
60,00
7.200.000,00
(pĜíplatek) Zábavní þást
Celkem pĜíjmy PĜíjmy vstupné + gastronomie
31.875.000,00
7.595.000,00
39.470.000,00
7.8.2.2 - Modelový propoþet - varianta 2
- 51 -
Ekonomická rozvaha pĜed zdanČním pĜi 4,0 % úroku a 20 letech splácení Roþní poþet návštČvníkĤ 210.000 þ. oznaþení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28
otevírací dny v roce návštČvníci celkem v roce
investice meziúvČr investice netto
308 835 000,00 Kþ 5 000 000,00 Kþ 313 835 000,00 Kþ
vlastní kapitál pĜedpokládaná dotace % dotace k financování úroky z úvČru doba umoĜování anuita umoĜovací sazba náklady na úvČr náklady na umoĜování náklady celkem
100 000 000,00 0,00 0,00 213 835 000,00 4,00 20,00 7,36 3,36 8 553 400,00 7 184 856,00 15 738 256,00
souþet personální náklady, viz. str. 43
specifické spotĜební náklady spotĜební náklady náklady na suroviny gastronomie (35 % z pĜíjmĤ, 7.595.000,00 Kþ) 29 pojištČní, reklama 30 náklady na techniku, viz. str. 35 31 náklady na údržbu techniky 1 % z nákladĤ na techniku
32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49
360 d/r 210 000 n/r
stavební náklady, viz. str. 35 náklady na údržbu budovy 0,5 % ostatní materiálové náklady
Kþ % Kþ Kþ % p.a. a % p.a. % p.a. Kþ Kþ Kþ
7 882 550,00 Kþ
48,33 Kþ/n 10 149 300,00 Kþ/n 2 658 250,00 Kþ/n 500 000,00 Kþ/r 150 480 000,00 Kþ 1 504 800,00 Kþ 158 355 000,00 Kþ 791 775,00 Kþ 0,00 Kþ
souþet náklady bez úvČrových nákladĤ souþet náklady vþetnČ úrokĤ z úvČru souþet náklady vþetnČ úvČru a splátek
23 486 675,00 Kþ 32 040 075,00 Kþ 39 224 931,00 Kþ
pĜíjmy ze vstupného, viz. str. 50
31 875 000,00 Kþ/r
pĜíjmy gastro, viz. str. 50
souþet pĜíjmy Výnos v Kþ/r a v %
16 - 14 13 x 14 13 x 17 18 + 19
2 x 26 44
30
32
23 + 27+ 28 + 29 + 31 + 33 23 + 27 + 28 + 29 + 31 + 33 + 18 23 + 27 + 28 + 29 + 31 + 33 + 18 + 19
7 595 000,00 Kþ/r
39 470 000,00 Kþ/r
42 + 44
245 069,00 Kþ/r
0,62 %
- 52 -
8.
SHRNUTÍ
Krytý plavecký bazén v KrnovČ byl postaven v roce 1973 a obyvatelĤm mČsta slouží již 4 desetiletí. Toto zaĜízení roþnČ navštíví v první ĜadČ zhruba 65.000 žákĤ a þlenĤ sportovních oddílĤ. Dalších asi 25.000 tvoĜí platící návštČvníci. KromČ toho dalších cca 10.000 návštČvníkĤ využívá saunu. Tento krytý plavecký bazén byl koncipován jako zaĜízení základní obþanské vybavenosti a byl urþen pĜedevším k výuce plavání pro školky, školy a sportovní oddíly. Vzhledem k tomu, že bazén navštíví relativnČ málo platících návštČvníkĤ, je tĜeba ho každoroþnČ dotovat pomČrnČ vysokou þástkou.
Aþkoliv byly prĤbČžnČ vynakládány nemalé prostĜedky na údržbu, je evidentní, že po 4 desetiletích provozu je celková modernizace nevyhnutelná.
U bazénových staveb má jejich vnitĜní vybavení a technika životnost 30 maximálnČ 40 let. Hrubé stavební konstrukce lze naproti tomu využívat 70 až 80 let. Objekt MČstských lázní v KrnovČ mĤže projít zásadní rekonstrukcí s využitím stávajících stavebních konstrukcí. Nezbytné ale je, aby byl krytý plavecký bazén rozšíĜen o moderní nabídky, které by pĜilákaly další platící návštČvníky z mČsta i okolí. PĜi zpracování celého konceptu je tĜeba zohlednit veškeré vČdomosti a poznatky z výstavby moderních bazénĤ.
Nejvyšší prioritou musí být hospodárnost a kvalita provedení.
Jen díky vysoce atraktivní þásti pro volný þas a relaxaci je možné pĜilákat návštČvníky, kteĜí budou ochotni zaplatit vyšší vstupné. S bohatou nabídkou bazénových atrakcí s léþebným úþinkem (viz. PĜíloha þ. 1) je
- 53 -
možné dosáhnout minimálnČ ekonomicky þerné nuly. PĜi výbornČ koncipované nabídce je dokonce možné þásteþnČ dotovat sportovní þást zaĜízení, jež bude ekonomicky ve ztrátČ.
PĜi zpracování koncepþní studie bylo dbáno na dosažení logického pĜiĜazení funkcí jednotlivým užitným prostorĤm. DĤležitá je pĜíslušná provázanost mezi jednotlivými segmenty nabídky.
Žáci a þlenové sportovních oddílĤ, ale také ti návštČvníci bazénu, kteĜí si chtČjí pouze zaplavat, se dostanou do plavecké haly stejnČ jako dĜíve ze vstupní haly, pĜes pokladnu nebo automat na vstupenky, dále pĜes šatny a sprchy. NávštČvníci využívající pouze plavecký bazén, se zdrží kratší dobu a zaplatí nižší vstupné. Tito návštČvníci mohou využít i gastronabídku v pĜíslušné þásti zaĜízení.
Budou-li chtít návštČvníci plavecké þásti využít tobogán, bude jim to za malý pĜíplatek umožnČno.
Nabídka v zábavní a relaxaþní þásti je na tak vysoké úrovni, že lze požadovat pĜimČĜenČ vysoké vstupné. Tato nabídka je natolik bohatá, že návštČvníci budou vyšší vstupné akceptovat stejnČ, jako je tomu u obdobných zaĜízení v okolí Krnova.
NávštČvníci zábavní a relaxaþní þásti mají volný pĜístup do plavecké þásti, ale i do sauny.
Pro tyto návštČvníky je k dispozici bohatá gastronabídka, která by nemČla být pronajata cizímu subjektu, ale mČla by být provozována ve vlastní režii a pĜispívat tak k hospodárnosti zaĜízení.
- 54 -
Gastronabídku mohou využít také návštČvníci sauny. Gastronomická þást bude ale pĜístupná i pro nekoupající se návštČvníky (veĜejnost), kteĜí budou moci, stejnČ jako doposud, sledovat dČní v plavecké hale pĜes prosklenou stČnu.
Zachován zĤstane i pĜístup na diváckou tribunu.
Poskytnuté podklady byly obsáhlé, detailní a vytvoĜily dobrý základ pro zpracování koncepþní studie.
PĜi odhadu návštČvnického potenciálu lze vycházet z toho, že hosté navštČvující bazén v minulosti ho budou navštČvovat i v budoucnu.
Vzhledem k tomu, že je do koncepþní studie zahrnuta stavba nového objektu se zábavní þástí a další stavební etapa poþítá s vybudováním celoroþního venkovního vyhĜívaného bazénu, lze vycházet z toho, že tato vysoce atraktivní nabídka pĜiláká mnoho nových návštČvníkĤ. Lze oþekávat, že jen ze samotného Krnova pĜijde roþnČ až 140.000 návštČvníkĤ.
Díky této jedineþné, vysoce atraktivní nabídce lze roþnČ pĜilákat dalších 70.000 návštČvníkĤ ze spádové oblasti ve vzdálenosti do 50 km od Krnova.
PĜi výborné koncepci s vynikající kvalitou a bohatou nabídkou je možné získat až 210.000 návštČvníkĤ roþnČ.
Další možností optimalizace investiþních a provozních nákladĤ je ve stavební etapČ V plánované pĜiþlenČní venkovního koupalištČ ke krytému bazénu. Velikost koupalištČ musí odpovídat velikosti mČsta.
- 55 -
Venkovní koupalištČ je tĜeba považovat za dotovaná zaĜízení, neboĢ jsou v provozu pouze 4 mČsíce a zbývajících 8 mČsícĤ jsou nevyužita. Avšak v kombinaci se zábavní a relaxaþní þástí lze dobu provozu koupalištČ prodloužit. PĜiþlenČním koupalištČ ke krytému bazénu lze docílit synergického efektu a tím optimalizovat personální a provozní náklady. NicménČ je velmi dĤležité ještČ jednou podrobnČ promyslet uspoĜádání stísnČných okolních ploch.
PĜiþlenČním nového koupalištČ ke krytému bazénu mĤže být stávající koupalištČ uzavĜeno a pĜemČnČno k jinému využití.
PĜi zpracování koncepþní studie byl brán znaþný ohled na stávající stavební konstrukce. Všechny hlavní komponenty zĤstaly zachovány, þímž vznikla možnost snížit náklady na modernizaci stávajícího objektu a rozšíĜení na volnoþasové a wellness zaĜízení.
Zvláštní dĤraz byl kladen na propojení jednotlivých segmentĤ nabídky.
Je nezbytné, aby vodní plocha byla pĜimČĜenČ veliká nejen kvĤli investiþním, ale i provozním nákladĤm. DĤležité je také, aby byl bazén s atrakcemi v zábavní þásti vybaven minimálnČ jednou atrakcí na 2÷3 m2 vodní plochy. Díky takovému stupni výbavy je možné návštČvníky oslovit, nadchnout a pĜesvČdþit k opakované návštČvČ. Popis atrakcí – viz. PĜíloha þ. 1.
Kvalitní nabídkou a vybudováním atraktivního prostĜedí pro dČti s velkým poþtem herních prvkĤ ve vodČ je možné pĜilákat i rodiny.
Další dĤležitou þástí je gastronomie. DobĜe koncipovanou gastronomií provozovanou ve vlastní režii je možno dosáhnout až 30 % podílu na obratu, a tím i vysokého pĜíspČvku k celkovému hospodáĜskému výsledku.
- 56 -
Velmi dĤležitá je i nabídka celoroþnČ provozovaného venkovního vyhĜívaného bazénu plánovaného ve IV. stavební etapČ. PĜitažlivost tohoto bazénu spoþívá nejen ve vodních atrakcích, ale i v kontaktu s venkovním prostĜedím.
Další specialitou je slaná voda, která mĤže být nabízena jak ve vnitĜním, tak i ve venkovním vyhĜívaném bazénu s atrakcemi jako další jedineþný doplnČk.
Vedle rekonstrukce a rozšíĜení stavebních konstrukcí je potĜebná i obnova kompletního technického zaĜízení.
Uvedený cenový rámec investice vychází ze specifických hodnot podobných zaĜízení provozovaných nejen v ýeské republice, ale i ve stĜední EvropČ, pĜizpĤsobených souþasné situaci a specifikĤm v KrnovČ.
PĜesnČjší a podrobnČjší kalkulace budou souþástí dalšího projektování.
Výsledkem zobrazených modelových propoþtĤ je, že s dobrou koncepcí lze docílit ekonomicky „þerné nuly“.
Výstavba bazénĤ obecnČ, jejich modernizace a zatraktivĖování obzvlášĢ, pĜedstavuje enormnČ vysoké nároky na projektanty. Tyto nároky bývají projektanty þasto znaþnČ podceĖovány. PĜíklady z NČmecka, ale i ze sousedních zemí ukazují, že díky nekompetentnímu projektování, ale i chybám pĜi vedení a samotném provádČní stavby, mohou vzniknout znaþné škody. PĜíklady tohoto druhu lze nalézt na internetových stránkách www.projektovanibazenu.cz.
- 57 -
Projekþní kanceláĜ Wach disponuje velkými zkušenostmi ve výstavbČ bazénĤ, a to nejen novostaveb, ale i modernizací a rekonstrukcí, a mĤže prokázat þetné reference ekonomicky úspČšných a bezporuchových projektĤ. Dále mĤže doložit a prokázat, že díky odpovídající koncepci a integrací atraktivních komponent lze u takových zaĜízení dosáhnout hospodáĜského úspČchu.
V Chebu, dne 25.9.2013
Projekþní kanceláĜ Wach s.r.o.
Dipl. Ing. Johann Franz Wach
Ing. Pavel Vrba
Ing. arch. Jaroslav Aust
PěÍLOHA 1
Popis vodních a vzduchových atrakcí
Popis vodních a vzduchových atrakcí
Projekþní kanceláĜ Wach s.r.o. kompetence a zkušenosti ve výstavbČ bazénĤ Májová 23, 350 02 Cheb Tel.: 354 434 348, Fax: 354 434 135 Mail:
[email protected]; Web: www.projektovanibazenu.cz
1
1. Whirlpool s masážními kruhy a dnovými vĜídly
Nerezové masážní kruhy s velkým poþtem masážních paprskĤ pĜinášejí velmi pĜíjemný plošný masážní efekt ve tĜech úrovních souþasnČ. Proud masážních paprskĤ stoupá až k vodní hladinČ a pĜitom velmi dobĜe masíruje také šíji. Pod každým masážním kruhem umístČná dnová vĜídla navíc zesilují masážní úþinek nebo pĜedstavují individuální perliþkovou atrakci.
2
2. Divoký a mírný proudový kanál (karusel)
Proudový kanál by mČl být témČĜ poĜád v provozu a návštČvníkĤm by mČl zprostĜedkovat dojem vitální proudící vody. V mírné verzi vezme proudový kanál jemnČ koupajícího se hosta a umožĖuje mu klouzat bez námahy po vodČ. V divoké verzi je host dynamicky pohánČn v kruhu. Bez velkého úsilí mĤže dosáhnout vysoké rychlosti a k opuštČní kruhu už musí vynaložit jistou sílu.
3
3. Whirlpool s kruhovou perliþkovou a masážní tyþí a dnovými vĜídly
Nerezová kruhová sedací tyþ, z níž jsou koupající se hosté masírováni jemnými vzduchovými bublinkami, vede k pocitu koupání v minerální lázni. Navíc je na dnČ whirlpoolu umístČna buć perliþková deska nebo 3 dnová vĜídla, která mohou zvýšit bublající efekt až na sílu gejzíru. Voda ze dna bublá velkoplošnČ. . Pro zpestĜení jsou k tČmto vzduchovým atrakcím nabízeny podvodní masážní zábradlí s tryskami urþené k masírování horní þásti zad v šíĜi cca 40 cm anebo samostatné masážní trysky umístČné nad kruhovou sedací tyþí ve stČnČ whirlpoolu.
4
4. Masážní zábradlí Horizontální nerezové trubky se svislými pĜíþníky nabízí na každém (masážním) místČ pomocí 17 masážních trysek kompletní masáž celých zad. Ramena stejnČ jako dolní þást zad mohou být masírovány v šíĜce cca 40 cm. SouþasnČ je páteĜ vystavena masáži v délce cca 40 cm masážními tryskami ve svislých pĜíþnících.
5
5. Perliþková lehátka
Host ležící na ergonomicky tvarovaném lehátku je povrchovČ masírován jemnými vzduchovými bublinkami a zároveĖ stoupající vodou. Vzduchové bublinky hosta hladí a zvyšují relaxaþní úþinek.
6
6. ŠampaĖské perliþky
Velmi jemné vzduchové bublinky, které svým rozsahem tvoĜí perliþkový koberec, navozují pocit koupání v šampaĖském.
7
7. Perliþková sedátka
Jednotlivá perliþková sedátka s loketními opČrkami navozují pocit klubové atmosféry. Trysky umístČné z boku umožĖují proudČní vzduchu kolem tČla.
8
8. Šíjové masážní sprchy
Chrlící voda masíruje šíji a ramena rĤznou intenzitou.
9
9. ŠampaĖské perliþkové lavice
Jemné vzduchové bublinky stoupající z lavice navozují pocit mravenþení a zároveĖ mají masážní a relaxaþní úþinek. Masážní trysky pak poskytují další dodateþný zážitek.
10
10. Masážní trysky
Skupina þtyĜ masážních trysek umístČných v rĤzné hloubce poskytuje podvodní masáž oblasti vedoucí od ramen až k bederní páteĜi.
11
11. Vodní fontány
Slouží jako poutaþ pro oþi a starají se o život v bazénu. Fontány viditelnČ signalizují zmČnu spouštČných atrakcí a zvou k pobytu a ke hĜe ve vodČ.
12
