M Ě S T O N Á CH O D
ZÁSADY PRODEJE
O B Y T N ÝCH D O M Ů
------------------------------------------------------------------schválené městským zastupitelstvem dne 29.11.1995 a dále upravené městským zastupitelstvem dne : 9.7.1997 18.5.1999 6.9.1999 12.6.2000 3. 4.2001 21.10.2002 3.3.2003 22.9.2003 15.12.2003 23.2.2004 29.6.2004 27.6.2005 20.2.2006 11.12.2006 23.4.2007 8.12.2008 19.10.2009 4.10.2010
I.
Úvod
Město Náchod vlastní celou řadu bytových objektů, které získalo převodem od bývalého Bytového podniku Náchod, dále pak bezúplatnými převody v rámci privatizačních projektů bývalých náchodských státních podniků. Za daného způsobu hospodaření s bytovým fondem jsou náklady na provoz a údržbu neúměrné a pro Město Náchod neúnosné. Zejména regulace výše nájemného způsobuje hluboký propad v položkách nákladů a výnosů při hospodaření s bytovým fondem. Situace s provozem a financováním obytných domů v majetku Města Náchod je tak tíživá, že se jeví nutným prodávat domy i přes nesouhlas jednotlivých nájemníků ( za dodržení zákonných ustanovení) a nepodlehnout tlaku nesouhlasu a jednat o různých výjimkách. Městské zastupitelstvo se problematikou privatizace bytového fondu zabývalo na svém zasedání 31. března 1993 a 4. května 1994, kdy byly schváleny zásady postupu při prodeji konkrétních obytných objektů. Současně předkládané návrhy navazují na schválená opatření městským zastupitelstvem a dále doplňují o nový způsob privatizace bytových domů dle zákona č. 72/94 Sb. o vlastnictví bytů a nové poznatky z první a druhé etapy. S přihlédnutím k celostátnímu vývoji této problematiky a řešení prodejů obytných domů v okolních městech jsou navrženy zásady prodeje tak, aby splňovaly požadavky na prodej, buď podle ustanovení o podílovém spoluvlastnictví dle občanského zákoníku anebo podle ustanovení o prodeji bytových jednotek dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.
II. Z á m ě r p r o d e j e Záměrem Města Náchod je prodat větší část bytového fondu, který má ve svém majetku. Hlavní činností obce není podnikání v oblasti nájemního bydlení. Koupí bytů nebo podílů domů nájemníky dojde ke změně vztahu k užívané nemovitosti a zájmu jednotlivých vlastníků o dobrý stav nemovitosti. Záměrem Města Náchod je zejména vytvořit bytový fond pro sociálně slabé a starší občany.
III. P ř e d m ě t p r o d e j e b y t o v é h o f o n d u 1.prodejem bytového fondu podle těchto zásad se rozumí převod bytových domů - bytových jednotek z majetku Města Náchod do vlastnictví jiných subjektů - fyzických nebo právnických osob. 2.současně s převodem bytového domu do vlastnictví jiných subjektů je převáděn i pozemek stavbou zastavěný, případně i pozemek nebo zařízení, se stavbou související. 3.oprávněné subjekty, osoby zúčastněné na prodeji městského bytového fondu, se stanou vlastníkem bytového domu, případně bytových jednotek. 4.velikost jednotlivých podílů nebo jednotek v bytovém domě je dána: - ustanovením § 137 OZ (podílové spoluvlastnictví) a těmito zásadami. - ustanovením § 8 zákona o vlastnictví bytů (bytová jednotka) 5.prodej bytového fondu Města Náchod se týká domů několika skupin: a) bytové domy (dva a více bytů), ve kterých nejsou komerčně využitelné nebytové prostory b) bytové domy (dva a více bytů), ve kterých jsou komerčně využitelné nebytové prostory c) bytové domy s jedním nebo dvěma byty bez komerčně využitelných nebytových prostor d) bytové domy s jedním nebo dvěma byty s komerčně využitelnými nebytovými prostorami 6.nabídka-prodej bytových domů z majetku Města Náchod probíhá podle seznamů, které včetně změn schvaluje zastupitelstvo Města Náchod.
2
IV. O p r á v n ě n é
s u b j e k t y
p r o
k o u p i
Prodeje podílů bytových domů, bytových jednotek a nebytových prostor se mohou zúčastnit : A) fyzická osoba, která splňuje tyto podmínky : 1. je starší 18ti let 2. je oprávněným nájemcem bytu 3. má k datu projevení zájmu o prodej a ke dni podpisu kupní smlouvy uhrazeno veškeré nájemné i úhrady za služby 4. nedopustil se neoprávněného poskytnutí podnájmu, neoprávněného obsazení domu nebo jeho části v majetku Města Náchod 5. nezpůsobil poškození domovního bytového fondu, včetně nepovolených stavebních úprav nájemní jednotky 6. není v prodlení s plněním finančních ani jiných závazků vůči Městu Náchod B) právnické osoby vytvořené výlučně ze všech oprávněných nájemců bytových jednotek, které splňují podmínky : l. členství oprávněných nájemců ve vytvořené organizační formě, která splňuje podmínky právnické osoby, je podmíněno body 1 - 6 v části A) 2. jsou zapsány v obchodním rejstříku nebo registrovány na MV C) ostatní fyzické osoby splňující podmínky uvedené části A) 1 až 6 D) ostatní právnické osoby splňující podmínky : 1. jsou zapsány v obchodním rejstříku nebo registrovány na MV 2. nemají žádné finanční ani jiné nesplněné závazky vůči Městu Náchod Pokud je více oprávněných nájemců bude postupováno dle zákona.
V. Z p ů s o b y
prodeje
a) prodej dle občanského zákoníku (OZ) je běžně aplikován u prodeje v privátní sféře např. rodinné domky. Jde o prodej do podílového spoluvlastnictví. U katastrálního úřadu je evidována nemovitost jako jeden celek, ale může se měnit počet vlastníků a velikost jejich podílů. To znamená, že nabyvatelé jsou podílovými spoluvlastníky a pro náš účel bude jejich podíl dán poměrem velikosti plochy bytu, jehož budou vlastníky, k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostor daného objektu. Není rozhodující, zda jde o osoby fyzické nebo právnické . b) prodej podle zákona č. 72/94 Sb. Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy , u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru, jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Zákon upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostor, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní, podle tohoto zákona, lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.
VI. Z á s a d y a m e t o d y p r o d e j e 3
Prodej bude realizován několika způsoby, přičemž budou vždy zvýhodněni současní nájemci bytů. 1)obytné domy budou prodávány buď jako celek nebo na podíly popř. na bytové jednotky včetně pozemku, se souvisejícím zázemím objektu. 2) nabídka k prodeji bude písemnou formou přednostně učiněna: a)spoluvlastníku nemovitosti (dle§605 OZ) b) jednotlivým oprávněným nájemníkům. Pokud nájemce na písemnou nabídku neodpoví stanoveným způsobem Městu Náchod ve lhůtách : - 6 měsíců (dle § 22 odst.l zákona o vlastnictví bytů) - 2 měsíce (dle § 605 OZ) bude tento projev považován za nezájem o koupi (musí být doklad o doručení a převzetí nabídky). 3) byty, u nichž nebude stávající řádný uživatel - nájemce - akceptovat písemnou nabídku ke koupi, ale bude řádně plnit své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména platit nájemné a zálohy na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, nebude Město prodávat třetím osobám. Pokud však projeví stávající nájemník zájem o koupi dodatečně, může mu být bytová jednotka prodána za cenu stanovenou dle odd. VI odst. 15) těchto zásad s použitím aktuálního znaleckého posudku se stanovením ceny obvyklé. Byty, u nichž stávající uživatel - nájemce nebude řádně plnit své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména platit nájemné a zálohy na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, může Město po ukončení nájmu vypovědí ze strany pronajímatele prodávat třetím osobám i v případě, že stávající uživatel bude byt ještě obývat (tj. před přidělením bytové náhrady, resp. přístřeší a vyklizením bytu soudní exekucí). odst.4) prázdné byty v domech určených k prodeji nebudou, od data rozhodnutí ZM o prodeji domu, přidělovány žadatelům o byt z bytového pořadníku, ale jejich prodej bude zveřejněn buď výběrovým řízením formou obálkové metody nebo vyvěšením prodeje na úřední desce bez výběrového řízení. O způsobu prodeje rozhodne RM s tím, že první nabídka bude provedena vždy výběrovým řízením. V případě prodeje výběrovým řízením RM schválí vyvolávací cenu určenou dle znaleckého posudku jako cenu v čase a místě obvyklou s tím, že bytová jednotka bude prodána pouze tomu zájemci, který se ve výběrovém řízení umístí na prvním místě. Pokud tento zájemce od své nabídky odstoupí, bude výběrové řízení zrušeno a opakováno. Pokud zájemce, který se umístí na prvním místě ve výběrovém řízení, opakovaně -2x- od své nabídky odstoupí, tak nebude k jeho nabídkám v dalších výběrových řízeních přihlíženo. V případě prodeje bez výběrového řízení bude cena určena dle znaleckého posudku jako cena v čase a místě obvyklá s tím, že bytová jednotka bude prodána tomu zájemci, který za uvedenou cenu projeví o koupi zájem. 5) cena objektu bude stanovena na základě znaleckého posudku s přihlédnutím k jeho umístění, stavu a způsobu údržby a schválena městskou radou. Zaplacení bude v zásadě vyžadováno při podpisu kupní smlouvy, případné výjimky stanoví městská rada po posouzení jednotlivých případů. 6) seznam návrhu prodeje obytných domů bude aktuálně doplňován o další objekty. O způsobu prodeje si rozhodnou uživatelé bytů. 7) jednomu nájemci bude prodán z majetku Města nejvýše 1 byt za zvýhodněnou cenu a další byt (byty) pouze za cenu dosaženou ve výběrovém řízení. 8) nájemcům garáží v domech určených k prodeji, nebydlícím v tomtéž domě, bude vypovězena nájemní smlouva a garáže budou nabídnuty ke koupi osobám oprávněným ke koupi (viz.IV.odst.a),b)) 9) směna bytů ode dne zahájení řízení o prodeji musí být schválena městskou radou. 10) na základě písemné nabídky ke koupi podílu domu nebo bytové jednotky zájemce písemně oznámí Městu své rozhodnutí, ve lhůtách stanovených v bodě VI. 2 a,b, přijmout nabídku s tím, že zároveň složí zálohu 10% z kupní ceny na zvláštní účet Města. Při odstoupení zájemce od připravované smlouvy budou z této částky strženy náklady na správní úkony a další náklady spojené s přípravou prodeje. 11) Při podpisu smlouvy zaplatí kupující zbývající částku do výše kupní ceny. Při umožnění splácení kupní ceny měsíčními splátkami zaplatí dalších 30 % kupní ceny při podpisu kupní smlouvy, zbytek v uvedených splátkách max. do 5 let pod ztrátou výhody splátek. Při opakované nabídce stávajícímu nájemci v případě, že kupní cena bude splácena měsíčními splátkami, může být v kupní smlouvě dohodnuta lhůta splácení max. do 10 let pod ztrátou výhody splátek. 12) při sestavení platební části smlouvy bude u měsíčního splácení navýšena nesplacená částka o 10% po uplynutí každých 12 měsíců ode dne podpisu smlouvy. 13) při platbě celé kupní ceny při podpisu smlouvy bude tato cena snížena o 10 % 14) v kupní smlouvě si Město vyhradí předkupní právo po dobu splácení kupní ceny, a to za cenu v době podpisu této smlouvy. Současně bude zakotveno ve smlouvě právo Města Náchod od smlouvy 4
odstoupit, pokud přestanou být uhrazovány, v neodůvodněných případech, pravidelné měsíční splátky ze strany kupujícího po dobu delší než 3 měsíce, nebo při opakovaných neúhradách. Město kupujícímu vrátí splacenou částku, od které odečte nájemné za uplynulou dobu od počátku splácení, náklady za výlohy spojené s realizací koupě a náklady související, např. vklad nebo zrušení věcného břemene. Pokud splacená částka nepokryje uvedené náklady, doplatí kupující rozdíl na účet Města do 1 měsíce. 15) prodeje bytů budou realizovány se slevou 30 % v panelovém objektu a se slevou 20 % ve zděném objektu z ceny stanovené podle znaleckého posudku vypracovaného kombinací nákladové a výnosové metody a to pro prodej domů jak do podílového spoluvlastnictví tak i na bytové jednotky. Cena bytu, takto stanovená, bude uplatněna u všech nabídek k prodeji bytů písemně oznámených Městem Náchod všem osobám oprávněným ke koupi (odd. IV, odst.a),b) po 11. dubnu 1997. 16) rodinné domky, garáže příslušející k bytovému domu budou prodávány za 100% ceny stanovené znaleckým posudkem. U garáží budou mít přednost nájemníci z domu, ve kterém jsou zřízeny (pokud dojde mezi nimi k dohodě). Nedojde-li k dohodě,bude o prodeji rozhodovat městská rada s tím, že budou upřednostněni ti žadatelé, kteří mají průkaz ZTP/P. 17) daň z převodu nemovitostí ve výši 5% z ceny stanovené znaleckým posudkem zaplatí Město Náchod. Náklady spojené s převodem nemovitostí, poplatky za právní úkony a správní poplatky hradí strana kupující. 18) sociální problémy budou řešeny individuálně. 19) kupující může svůj podíl (bytovou jednotku) převést na příbuzné v řadě přímé. V tomto případě nový nabyvatel ztrácí výhodu splátek a je povinen uhradit zbývající část při podpisu kupní smlouvy. V případě úmrtí dluh přechází na dědice v souladu s přísl. ustanoveními OZ. 20) Město zřídí zvláštní účet, na který budou poukazovány finanční částky za prodeje nemovitostí. Z tohoto účtu, na základě označených dokladů majetkoprávním odborem, budou hrazeny veškeré výdaje spojené s těmito prodeji. V případě odstoupení od kupní smlouvy z jakýchkoliv důvodů bude z tohoto účtu provedeno finanční vyrovnání dle bodu 15. 60% z těchto příjmů bude jmenovitě využito pro obnovu bytového fondu. 21) v případě splácení kupní ceny ve splátkách bude do kupní smlouvy zapracována zásada, že kupující nesmí po dobu 2 let od úplného zaplacení kupní ceny prodat, darovat nebo zatížit dluhy či jinými břemeny svoji bytovou jednotku nebo spoluvlastnický podíl s výjimkou převodu na příbuzné v řadě přímé a s výjimkou pro získání úvěru k zaplacení kupní ceny nebo finančních prostředků k opravě a zvelebení bytu. V kupní smlouvě bude sjednáno předkupní právo pro Město Náchod za cenu, která se rovná kupní ceně při prodeji bytu nájemci po odečtení nákladů Města spojených s uplatněním předkupního práva. V případě převodu spoluvlastnického podílu mají před Městem předkupní právo spoluvlastníci ve smyslu ustanovení § 140 OZ. Pokud nájemník uhradí celou kupní cenu před podpisem smlouvy nebo v případě úhrady z prostředků hypotečního úvěru do deseti dnů po podpisu smlouvy, tak se do smlouvy předkupní právo neuvede. 22) omezení uvedená v odst. 21/ se vztahují též na příbuzné v řadě přímé. 23) Cena půdní vestavby, realizované jiným investorem než Městem Náchod, bude určena jako součet ceny příslušné části společných prostor domu, dotčených půdní vestavbou (dle posudku soudního znalce) a částky daně z převodu nemovitostí (vycházející z ceny příslušné části společných prostor domu, dotčených touto půdní vestavbou). Současně s kupní smlouvou budou zrušeny veškeré smluvní závazky z minulého období tak, aby byla vyloučena možnost vzniku jakýchkoliv nároků vůči Městu Náchod v souvislosti s uzavřenými smlouvami o budoucí smlouvě kupní a nájemní. Na převod bytové jednotky vzniklé půdní vestavbou se nevztahují ustanovení těchto zásad o předkupním právu Města Náchod a úhradě daně z převodu nemovitostí Městem Náchod. 24) Prodej administrativně rozdělených bytů bude uskutečněn za cenu kombinovanou tak, že prodej obsazené části, vč sociálního zařízení, bude za cenu dle znaleckého posudku, volná část za cenu 10.000,- Kč/m2. č. 25) seznam domů, ve kterých budou bytové jednotky prodávány dle těchto zásad za podmínky, že oznámení nájemce o přijetí nabídky na odkoupení bytu za zvýhodněných podmínek bude doručeno Městu Náchodu nejpozději do 30.12.2009 a zároveň že k uzavření kupní smlouvy a k úhradě kupní ceny (resp. její části ve výši nejméně 40% při prodeji bytu na splátky) dojde nejpozději do 30.4.2010. V případě nedodržení i jedné z uvedených lhůt budou byty prodávány za ceny tržní : čp. 1971 Bílá, čp. 1973 a 1974 Bílá, čp. 1958,1959 a 1960 Bílá, čp. 1541 Bílkova, čp. 1671,1672, 1674, 1675 a 1676 Běloveská, čp. 1771 a 1775 Běloveská, čp.1115 Havlíčkova, čp.790 Husovo nám., čp. 86 a 87 Jugoslávská, čp. 801 a 802 Janáčkova, 5
čp. 1537 a 1538 Jugoslávská, čp. 362 Kladská, čp. 276 a 277 Komenského, čp. 610 Komenského, čp. 1508 Komenského, čp. 1420 Komenského, čp. 1828 Kostelecká , čp. 1829 Kostelecká, čp.119 a120 Myslbekova, čp. 528 Nerudova, čp.1338 Nerudova, čp. 1339 Nerudova, čp. 656 Němcové, čp. 929 Němcové, čp. 676 Raisova, čp. 803 Raisova, čp. 812 Smetanova, čp. 682 Pražská, čp. 683 Pražská, čp. 783 Pražská, čp. 1072 Pražská, čp. 1525 a 1526 Pražská, čp. 1527 a 1528 Pražská, čp. 1532 Pražská, čp. 1550 Pražská, čp. 1104 Příkopy, čp. 1953, 1954 a 1955 Zelená,
VII. O s t a t n í Podklady pro prodej budou zajišťovat odbory Městského úřadu v Náchodě a Správa budov Náchod s.r.o. v rozsahu stanoveném organizačním řádem a správou jednotlivých kapitol. Bude se jednat zejména o součinnost s realitními kancelářemi zajišťujícími na základě mandátních smluv prodeje domů. Bude se jednat zejména o : - výpisy z listu vlastnictví k nemovitostem, popřípadě o geometrický plán - spolupráci při vypracování znaleckého posudku a na základě registrované kupní smlouvy o fyzické předání nemovitosti. - projednání prodeje domů v komisi pro záměry Města, městské radě a v městském zastupitelstvu - převzetí a zajištění správy domů určených k prodeji s účinností ode dne převodu první bytové jednotky, které obstará Správa budov Náchod s.r.o.
6
