LOCATIETYPOLOGIE KANTOREN PROVINCIE UTRECHT -CONCEPTVERSIE-

LOCATIETYPOLOGIE KANTOREN PROVINCIE UTRECHT -CONCEPTVERSIE-

1. KANTOORLOCATIES IN DE PROVINCIE UTRECHT In de provincie Utrecht gaan we uit van de volgende verdeling naar locatietypen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

grootstedelijke centrumlocaties (suburbane) centrumlocaties Snelweglocaties OV-knooppuntlocaties kantoren op bedrijventerreinen kantoren in woonwijken overige locaties

De locatietypen worden in dit document nader toegelicht

Locatietypologie kantoren provincie Utrecht, -conceptversieStec Groep aan provincie Utrecht 11.242

1

2. GROOTSTEDELIJKE CENTRUMLOCATIES 2.1 Impressie

Utrecht, centraal station

Amersfoort, centraal station






2

2.2 Profiel

Kantorenmilieus

•

Doelgroepen

•

Pand

•

• • • Bereikbaarheid

• • •

• Voorzieningen

•

• Risico’s

•

•

grootstedelijke centrumlocaties De top van kantoorlocaties in grootstedelijke centra in de provincie Utrecht, te weten Utrecht en Amersfoort, rondom de stationslocatie. De locaties liggen binnen een straal van maximaal 1 kilometer van het (intercity)station en worden gekenmerkt door een hoge frequentie van het openbaar vervoer. Nationale, en soms internationale, hoofdkantoren van zakelijke en financiële dienstverleners, (inter)nationale non-profit organisaties en instellingen, eersteklas kantoorgebruikers (vooral banken, advies- en consultancybureaus, regionale en nationale overheden en opleidingsinstituten). Streven naar het hoogwaardige en topsegment in de kantorenmarkt, met voorkeuren voor hoogwaardige kwaliteit en architectuur: het moeten ‘landmarks’ voor de stad zijn. Gebouwen hebben een hoge verdiepingshoogte, attractiewaarde en zijn uniek. Voldoende parkeergelegenheid is cruciaal voor alle functies. Grootte variërend van enkele duizenden vierkante meter (vooral vanaf 5.000 m²) tot panden van circa 40.000 m². Hoge eisen aan bereikbaarheid, nabij belangrijk intercitystation en een knooppunt van internationale treinen en hogesnelheidslijnen. Knooppuntstation spoor van waaruit de belangrijkste grote steden in Nederland rechtstreeks te bereiken zijn. Hoge eisen aan bereikbaarheid per auto (ontsluiting met snelweg binnen 1,5 kilometer, en efficiënte ontsluiting daar naartoe, en ruim voldoende parkeermogelijkheden. Ontsloten met hoogwaardig openbaar vervoer binnen de stad (zoals tram of stads/snelbus). Maximaal multifunctioneel. Locaties hebben een zeer hoogwaardig voorzieningenniveau bestaand uit tophotels, restaurants van hoge kwaliteit, vergader en congrescentra. Een breed pakket aan voorzieningen voor ontspanning en vermaak: exclusieve winkels en boetiekjes, sportfaciliteiten, vermaakcentra, theater, musea en aantrekkelijke horeca met aansprekende moderne formules. Hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte met pleinen, kunst en goede afwerking (ook gedurende het ontwikkelingsproces). Vraag naar kantoren in het echte topsegment in Nederland is relatief beperkt en de internationale vraag is sterk conjunctuurgevoelig. Bovendien neemt de concurrentie van Europese toplocaties in (hoofd)steden toe. Markt is gebaat bij meer schaarste en concentratie op maximaal twee locaties in de provincie Utrecht, om zo beter de gewenste hoogwaardige kwaliteit (bereikbaarheid, voorzieningen, uitstraling, openbare ruimte, etc.) te kunnen bieden.


3

3. (SUBURBANE) CENTRUMLOCATIES 3.1 Impressie

Woerden, nabij station

Amersfoort, stadsring

Nieuwegein centrum

Houten, nabij station (De Molen)

Utrecht, binnenstad (Wittevrouwen)


4

3.2 Profiel

Kantorenmilieus

•

•

Doelgroepen

•

•

Pand

•

•

Bereikbaarheid

• • •

Voorzieningen

•

Risico’s

• •

(suburbane) centrumlocaties (Suburbane) centrumlocaties zijn gelegen in of aan het centrum. Het zijn kwalitatief aantrekkelijke locaties met diverse mogelijkheden op het gebied van winkels, leisure, gezondheidsvoorzieningen en kantoren. Deze locaties zijn gevarieerd, multifunctioneel en ondersteunen het bestaande vestigingsmilieu van de binnensteden. De centrumlocaties beschikken veelal over een goede OV-ontsluiting. Liggen nabij een treinstation (zoals in Woerden en Houten), een uitstekend bereikbare tramhalte (Nieuwegein centrum) of hoogwaardig (stads)busknooppunt met hoge frequentie (waaronder de binnensteden van Amersfoort en Utrecht). Lokale en regionaal verzorgende kleinschalige en middelgrote zakelijke en financiële dienstverlening (advocaten, banken, makelaars, adviesbureaus, reclamebureaus, architecten, ontwerpstudio’s), instellingen en organisaties als gemeenten, regionale overheden, opleidingsinstituten en opleidingscentra. Vaak gaat het om kantoorgebruikers die ook een baliefunctie hebben en waarvoor de ligging in het centrum aantrekkelijk kan zijn voor de toegankelijkheid van consumenten. Er zijn op hoofdlijn drie typen panden die vaak voorkomen bij centrummilieus. (1) de traditionele jaren 30 kantoorpanden (herenhuizen), (2) de jaren 70/80 kleinschalige kantoorblokken en (3) middelgrote nieuwbouwkantoren. Gebouwen variëren van 500 m² tot circa 8.000 m² bvo (voor meerdere kantoorgebruikers). De centrumlocaties nabij station hebben vaker een grootschaliger uitstraling dan de meer kleinschalige kantoorpanden in de binnenstadsring. Goede bereikbaarheid per OV (trein, tram, bus) is een vereiste. Het is wenselijk dat de locaties ook per auto goed bereikbaar zijn, al zijn de centrummilieus vaak lastiger toegankelijk voor verkeer. Parkeren kan een knelpunt zijn op dit type locaties (vooral in de binnenstad), maar kantoorgebruikers die zich hier vestigen nemen over het algemeen genoegen met minder parkeerplaatsen dan andere doelgroepen. Voor steeds meer kantoorgebruikers wordt een hoogwaardig voorzieningenniveau belangrijk: belangrijk is dat horeca- en winkelvoorzieningen, ontmoetings- en vergaderfaciliteiten dicht bij zijn. Dit versterkt de vraag naar centrumlocaties. Zonder goede parkeergelegenheid en redelijke bereikbaarheid per auto zijn centrumlocaties kwetsbaar. Met name middelgrote kantoorblokken uit de jaren 70/80 zijn kwetsbaar voor leegstand doordat ze vaak niet goed voldoen aan de eisen en wensen van kantoorgebruikers nu.


5

4. SNELWEGLOCATIES 4.1 Impressie

Utrecht, Papendorp

Utrecht, Kanaleneiland

Amersfoort, De Hoef

Utrecht, Westraven

Amersfoort, Podium


Utrecht, Rijnsweerd Noord

Bunnik, Kosterijland

6

4.2 Profiel Kantorenmilieus Doelgroepen

• • •

Pand

•

•

Bereikbaarheid

• • •

Voorzieningen

•

Risico’s

•

•

snelweglocaties Kantoorlocaties langs de uitvalswegen en nabij op- en afrit van snelwegen Middelgrote, regionaal en nationaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening zoals ICT, verzekeraars, consultancy, etc. Semi-overheden, zorginstellingen en belangenorganisaties zitten soms aan snelweglocaties. Denk bijvoorbeeld aan instellingen zoals de zorgautoriteit en vakbondorganisaties (FNV, CNV, etc). In toenemende mate wil dit type kantoorgebruiker echter aan OV-knooppuntlocaties gevestigd zijn. Het kantoor wordt beschouwd als het visitekaart van het bedrijf. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen eisen aan herkenbaarheid en hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening (ICT & consultancy) kiezen voor deze locaties om hun uitstekende auto bereikbaarheid. Panden met een omvang van 2.500 m² tot circa 20.000 m². Hoge eisen aan autobereikbaarheid: een directe afslag op de snelweg en ruim voldoende parkeergelegenheid. Een goede OV-bereikbaarheid is een voordeel, maar niet vereist. Het is vooral belangrijk dat de locaties voor het autoverkeer goed ontsloten is. Bestaande locaties langs snelwegen hebben veelal een eenzijdige invulling (kantoren, eventueel gecombineerd met bedrijfsruimte). Hoewel snelwegmilieus, qua bereikbaarheidsprofiel, voldoen aan de wensen en eisen van gebruikers verwachten we de komende jaren een afnemende belangstelling voor dit type kantorenlocatie. Het aanbod van kantoorruimte is relatief groot terwijl de vraag naar dit type, hoofdzakelijk monofunctionele en eenzijdig ontsloten locaties afneemt.


7

5. OV-KNOOPPUNTLOCATIES 5.1 Impressie

Maarssen, station

Baarn, station

Amersfoort Schothorst

Utrecht Overvecht

Dreibergen-Zeist, station


8

5.2 Profiel

Kantorenmilieus

•

• Doelgroepen

•

Pand

•

Bereikbaarheid

• • • •

Voorzieningen

•

Risico’s

• • •

ov-knooppuntlocaties Op deze locaties wordt ingezet op een gevarieerd milieu, waarbij de kantoorfunctie vooral naast de woonfunctie bestaat. Het gaat vaak om stationslocaties in (voor)steden (Maarn, Driebergen-Zeist, Breukelen) of buitenwijken van de stad (Utrecht Overvecht, Utrecht Lunetten of Amersfoort Schothorst). De OV-knooppuntlocaties beschikken in veel mindere mate dan de centrummilieus over een gevarieerd voorzieningenaanbod. Lokale (hoofd)kantoren van zakelijke en financiële dienstverleners, lokale overheden en opleidingsinstituten, gezondheids- en gezondheidsgerelateerde instellingen. Streven naar een modern gemengde uitstraling. Het betreft vaak kantoorverzamelpanden. Uitstraling is niet uniek en vaak sterk ingegeven door de functionaliteit. Voldoende parkeergelegenheid is cruciaal voor alle functies. Grootte varieert vanaf circa 500 m² tot en met zo’n 7.500 m². Een goede OV-bereikbaarheid: knooppuntstation naar de belangrijkste grote steden in de regio. Gemiddelde eisen aan bereikbaarheid per auto (ontsluiting met snelweg binnen 15 minuten en voldoende parkeermogelijkheden). Beperkt multifunctioneel. Locaties hebben een gemiddeld voorzieningenniveau bestaand uit enkele basisvoorzieningen zoals horeca, cafetaria en soms kleinschalige vergader en congrescentra. Voorzieningen zijn vooral op de lokale behoefte gericht. Sterke concurrentie met centrumlocaties. Kans op leegstand en incourantheid is vooral aanwezig bij het segment dat in de jaren 70/80 is ontwikkeld.


9

6. KANTOREN OP BEDRIJVENTERREINEN 6.1 Impressie

Bunschoten, De Kronkels

Zeist, Handelscentrum

Nieuwegein, Plettenburg


Utrecht, Lage Weide

Amersfoort, De Isselt

Houten, De Koppeling

10

6.2 Profiel

Kantorenmilieus

•

Doelgroepen

•

Pand

•

•

Bereikbaarheid

• •

Voorzieningen

•

Risico’s

• •

• •

kantoren op bedrijventerreinen Solitaire kantoorruimte op bedrijventerreinen. Varieert sterk in omvang en kwaliteit. Veel van de kantoren zijn eind jaren 80 begin jaren 90 ontwikkeld. Door de matige OV-bereikbaarheid zijn kantoorruimte op bedrijventerreinen feitelijk alleen een optie voor middelgrote, regionaal georiënteerde dienstverlening zoals ICT, verzekeraars, consultancy, maar ook advocaten, financieel adviseurs en kleinschalige persoonlijke dienstverlening. Overige doelgroepen hechten sterk aan een goede OV-bereikbaarheid van hun kantoorruimte. De uitstraling van de locatie laat over het algemeen te wensen over. De relatief lage kosten voor de huisvesting vormen dan ook een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor kantoorgebruikers op bedrijventerreinen; De grootte van kantoorruimte op bedrijventerreinen varieert van 250 m² tot circa 5.000 m². Kleinschalige kantoorruimte voor bijvoorbeeld parkmanagement of een bedrijfsverzamelgebouw tot meer grootschalige kantoren op zichtlocaties van bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen hebben over het algemeen een goede autobereikbaarheid. De OV-bereikbaarheid is matig tot slecht en voldoet in de meeste gevallen niet aan het gewenste niveau voor kantoorontwikkeling (geen trein of tram). Bedrijventerreinen in Utrecht hebben over het algemeen een eenzijdige invulling (bedrijfsruimte eventueel gecombineerd met kantoorruimte). In enkele gevallen zijn deze functies aangevuld met showrooms (auto’s) en grootschalige detailhandel PDV/GDV. Risico’s van kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen zijn groot. Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoen over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Bovendien is de leegstand gemiddeld hoog en daarmee concurrentie van kwalitatief aantrekkelijkere locaties groot. Ook ontbreekt het aan een goed voorzieningenniveau, terwijl kantoorgebruikers aangeven dit steeds belangrijker te vinden.


11

7. KANTOREN IN WOONWIJKEN 7.1 Impressie


12

7.2 Profiel

Kantorenmilieus

• •

Doelgroepen

• •

Pand

•

•

•

• Bereikbaarheid

•

Voorzieningen

•

Risico’s

• •

kantoren in woonwijken Kleinschalige kantoorpanden verspreid over woonwijken in de gemeente, bijvoorbeeld op aanlooproutes naar het centrum, maar ook in buitenwijken. Denk aan kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het centrum, woonwerkunits, kantoren in de plint of kantoorverzamelgebouwen. Ook solitaire kantoren in het buitengebied. Kantoorruimtegebruikers in woonwijken zijn moeilijk onder een noemer te vangen, maar zijn overwegend kleine bedrijfjes (starters of éénpitters) in de zakelijke en persoonlijke dienstverlening, of kleine (wijk)kantoren van lokaal georiënteerde organisaties en instellingen bijvoorbeeld zorg- gerelateerd (huisartsenartsenpraktijk, consultatiebureaus, etc.). Denk aan diverse verschijningsvormen als kleine kantoorruimte in een monumentaal pand, op een bedrijventerrein, een verzamelgebouw, woonwerkeenheden, et cetera. Kwaliteit en uitstraling van deze kleinschalige kantoorruimten in woonwijken varieert sterk. Voor kleine, startende bedrijven is functionaliteit belangrijk en wordt weinig waarde gehecht aan kwaliteit van de gebouwde omgeving en uitstraling. Bij nieuwbouw van kleinschalige kantoorruimte (bedrijfsverzamelgebouw, woonwerkunits, etc.) of kantoren met een openbare functie wordt doorgaans wel aandacht besteed aan een aantrekkelijke en moderne vormgeving. Functionaliteit staat voorop bij kleine (door)startende bedrijfjes. Dat betekent dat men al snel tevreden is met een pakket aan basisvoorzieningen. Openbare instellingen letten meer op kwaliteit van de omgeving en het interieur. Over het algemeen kleiner dan 250 m² en met een maximum van 750 m² concentraties in dit segment lopen op tot maximaal circa 5.000 m² bvo Kantoorgebruikers in dit segment zijn over het algemeen lokaal georiënteerd. Eisen aan bereikbaarheid beperken zich derhalve tot een goede bus- en/of metroverbinding en voldoende parkeergelegenheid voor personeel en eventuele klanten. Het voorzieningenniveau is geen doorslaggevende vestigingsplaatsfactor voor dit type kantoorgebruikers (Nabijheid ten opzichte van de woonplaats is dat vaak wel). De belangstelling van beleggers en ontwikkelaars voor vastgoed in dit segment is over het algemeen beperkt. Te veel werken buiten formele werklocaties en in woonwijken kan leiden tot parkeeroverlast en congestie.


13

8. OVERIGE LOCATIES 8.1 Impressie

Zeist, PGGM

Amersfoort, DHV


14

8.2 Profiel

Kantorenmilieus

•

•

Doelgroepen

•

Pand

• •

Bereikbaarheid

• •

•

Voorzieningen

•

Risico’s

•

•

overige locaties Overige locaties betreft alle kantoorlocaties die niet onder de hierboven genoemde categorieën vallen. Het aantal ‘overige locaties’ is klein en beperkt zich veelal tot solitaire kantoorlocaties voor middelgrote of grootschalige organisaties (zoals PGGM in Zeist of DHV in Amersfoort). Vaak zijn dit historisch gegroeide locaties. Ook zijn het vaak kantoren die (voorheen) aan productie- of onderzoeksfaciliteiten gekoppeld zijn (denk in Nederland bijvoorbeeld aan locaties van de vijf grote technologie instellingen TNO, NLR, Deltares, ECN en MARIN) Er is geen één type doelgroep. De doelgroepen variëren van gemeentediensten, energiebedrijven tot pensioenbeheerders/ -fondsen of onderzoeksinstituten. De verschijningsvorm is vaak uniek. De ligging in relatief groene omgeving en in zekere zin afgesloten van andere functies. Kwaliteit en uitstraling van deze solitaire locaties is soms verouderd, maar kan ook zeer hoogwaardig zijn. De omvang varieert sterk en ligt grofweg tussen de 2.000 tot 10.000 m². Eisen aan bereikbaarheid beperken zich tot een goede bus- en/of tramverbinding en voldoende parkeergelegenheid voor personeel en eventuele klanten. Door de diversiteit van gebruikers zijn eisen aan bereikbaarheid ook verschillend. Toch geldt ook hier dat goede autobereikbaarheid belangrijk is, in combinatie met OV-bereikbaarheid (bus, tram). Deze locaties liggen vaak niet direct in de omgeving van een treinstation. Er zijn vaak geen extra voorzieningen aanwezig. De kantoorgebruiker is veelal zelfvoorzienend (bijvoorbeeld eigen lunchfaciliteiten, vergader- en congresruimten en beveiliging) De kantoorfunctie is vaak voor een specifieke gebruiker ontworpen (als een ‘maatpak’). Hierdoor is het lastig om, wanneer een gebruiker het pand verlaat, een nieuwe gebruiker te vinden die bij een dergelijk pand past. Soms beperkte groeimogelijkheden, waardoor verhuizen een ‘must’ wordt bij uitbreiding. Dit zorgt voor leegstand van solitaire locaties.


15

9. DEFINITIES In dit typologieboek wordt een overzicht gemaakt van zeven categorieën (of type) kantoorlocaties in de provincie Utrecht.

9.1 Definities Voor we de kantorentypologie presenteren, moet allereerst helder zijn wat we verstaan onder een kantoorlocatie: • Een kantoor is een gebouw dat geheel of gedeeltelijk in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen. • Een kantoorlocatie is een perceel of een aaneengesloten groep van percelen, waarop gebouwen zijn en/of kunnen worden gerealiseerd, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. In de definitie van kantoorlocaties zitten enkele impliciete keuzes verborgen: • Een kantoorgebied is geen kantoorlocatie: aaneengeslotenheid van percelen is volgens ons van wezenlijk belang. Verspreid liggende kantoorpercelen in een buurt gelden dus als verschillende locaties. • Een kantoorlocatie kan in principe bestaan uit één kantoorgebouw, in de definitie wordt namelijk gesproken over ‘een perceel’ of ‘een groep van percelen’. • Het betreft drie typen locaties: (1) volledig uitgegeven en ontwikkelde locaties, (2) locaties met ruimte voor de vestiging van nieuwe kantoren en (3) nieuwe (nog te ontwikkelen) locaties.


16

LOCATIETYPOLOGIE KANTOREN PROVINCIE UTRECHT -CONCEPTVERSIE-

Recommend Documents