2011.03.02.
Lakáspiaci változások a válságban Valkó Dávid ingatlanpiaci vezető elemző OTP Jelzálogbank
Válság – azonnali komoly kihívások minden téren •
•
•
•
Kereslet / árak / hitelezés – Csökkenő fizetőképes kereslet – Tendenciájában csökkenő árak – Vásárlói bizalom visszaesése, elhalasztott vásárlások – Vevőfinanszírozási feltételek szigorodása Fejlesztők – Jelentősen növekvő fejlesztői önerő-igény, magasabb kamatfelárak – Stabil építőipari partnerek hiánya – HUF gyengülés miatt jelentős veszteség a devizában hitelezett projekteknél Értékesítők – Hálózatok költséghatékony működése – Piactisztulás Lakáspolitika – Lakástámogatási rendszer (hitel, szocpol) megszüntetése – Áfaemelés folyamatban levő projekteknél is – Hitelfelvétel szigorítása
1
2011.03.02.
Konkrét változások a válságban – általában •
Eladók – ha tehetik – kivárnak Még mindig ragaszkodnak a hirdetési árakhoz Eladáskor sokan nincsenek tisztában a hátralevő törlesztés nagyságával Eddig „tartogatott” kurrens termékek megjelennek
•
Vevők részéről hosszabb döntés, merészebb ajánlatok, nagyobb alkuk Vételi ajánlat egyszerre több ingatlanra – ez a végfelhasználóknál újdonság Érzelmi szál helyett a kedvező anyagi konstrukció dönt + hosszú távon gondolkodás Készpénzes vevők többségbe kerültek Albérlet, mint reális alternatíva
•
Nehéz hitelvállalás még a hitelezhető vevők részéről is Kisebb hitelösszeg – nagyobb kompromisszumkészség
Átalakult az újépítésű lakások piaca is •
Áfaemelés miatt jobban megsínyli a válságot
•
Eladásokban csökkent az arányuk
•
Halasztódó projektek
•
Rekordszámú eladatlan lakás készleten – bár felszívódás megkezdődött
•
Vevők alkupozíciója nő
•
Akciók, promóciók, nyílt árcsökkentés
•
Fejlesztői hitelek megjelenése + bérleti konstrukció opciós vételi joggal
•
Külföldi vevők eltűntek a piacról
•
1,5-2 szoba újra a sláger, minél kisebb méretben…
•
Beruházó megbízhatósága, tőkeereje, (banki) referenciái egyre fontosabbak
•
Jó ár / érték arány döntő
Jó termékek – elérhető áron
2
2011.03.02.
Problémás és kevésbé problémás területek / termékek •
•
Magas munkanélküliséggel sújtott régiók (kereslet leginkább itt csökkenhet) Kistelepülések, falvak (hitelezési hajlandóság minimális)
•
Panelek, magas fenntartási költségű ingatlanok
•
Éppen elindult beruházások (főleg nagy lakásszám, külváros, tömegpiac)
•
Befektetésnek jó (belvárosokhoz, egyetemekhez közeli) lakások
•
Balaton, fejlődő / fejlett nagyvárosok
• •
Új(szerű) lakás magasabb presztízsű, beépült környéken Kisebb méretű, de jó belső elrendezésű lakások
Bizakodásra okot adó tényezők vs. kockázatok -Új kormányzat új lakáspolitikája -Kedvező makromutatók -Csökkenő kamatok (már amikor…) -SZJA csökkenés -Banki verseny / akciók -Pozitív adóslista
A válság előtti boom belátható időn belül nem jön vissza, de a piaci helyzetben már 2011-ben észrevehető javulás lehet.
-2011-12-re hiány (minőségi) újépítésű lakásokból Ugyanakkor kockázatok / bizonytalanságok: -Banki különadó hatása -Kilakoltatási moratórium / kényszerértékesítések -Egyensúlytalanságok a keresletben (nagyobb értékű vs. kényszereladások) -Illetve összességében a kormányzati intézkedések hatása
3
2011.03.02.
Lakáspiacot érintő új intézkedések I. Új Széchenyi Terv „Otthonteremtés és Lakásprogram” fejezete •Mennyiség helyett minőségi építés •Energiahatékonysági / korszerűsítési programok •Adójóváíráson keresztül támogatás, főleg új lakásra •Bérleti díj, mint béren kívüli juttatás •Bérlakás-építés támogatása •Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása
Jók az irányok, elvek, de új lakások építésére nagyobb hangsúlyt kellene fektetni!
•LTP megtakarítás új lakás bérleti jogára •Forinthitel favorizálása •Évi 150-200 ezer lakás felújítása, 40-50 ezer új építése, 5000 bérlakás évente, GDP 1,5%-a lakásügyre
Lakáspiacot érintő új intézkedések II. Nemzeti Eszközkezelő Társaság (állami adósmentés + banki portfolió tisztítása) -HUF és devizahitelesekre egyaránt -Csak lakáshitelre
???
-Csak ha valóban veszélyben a lakhatás Vannak veszélyek, de egyértelmű előnyök lehetnek: -Bankok kockázata csökken -Hitelesek fellélegeznek -Forgalmat generálhat, ha szabályozva lesz a kisebb lakásba költözés -Növeli a mobilitást, főleg az olcsóbb, kisebb ingatlanok / területek irányába
4
2011.03.02.
Lakáspiacot érintő új intézkedések III. Lakáshitelesek védelmére 7 pont (HUF és devizahitelekre egyaránt): – Hátrányos szerződésmódosítás tiltása – Önkényes kamatemelés tiltása, bizonyos, központilag szabályozott kivételekkel – Középárfolyam használata – Olcsóbb / ingyenes előtörlesztés – Futamidő meghosszabbítása ötévente egyszer – Büntetőkamat, extraköltségek tilalma tartós fizetésképtelenségnél – Vállalkozásokra, befektetési ingatlanokra mindez nem vonatkozik
Több ponton felpuhult a kezdeti tervekhez képest…
Bankszektor (hitelezés) kockázatai -Erős CHF -Bankadó (negatívvá válhat a bankrendszer tőkearányos megtérülési mutatója) -Kilakoltatási moratórium -Törékeny külső konjunktúra -A magyar bankrendszer tőkeellátottsága megfelelő, de magas a külföldi refinanszírozásra való ráutaltság -Nem teljesítő hitelek alultartalékolása -Alacsony a bankszektor jövedelmezősége (2010. szeptemberben 5% ROE, míg 2006. végén 27% körül volt) -A hitelt törlesztő háztartások 2007-ben még 18, 2010-ben már 32%-át fordították jövedelmüknek hiteltörlesztésre
5
2011.03.02.
Hitelezés – várakozások •A már most szigorú hitelezési feltételekben nem várható változás •Bár a háztartások többet törlesztenek, mint amennyit felvesznek, az árfolyamváltozások miatt inkább növekedett a háztartások tartozása a tavalyi harmadik negyedévben. •Hitelezésben kismértékű fellendülés várható, köszönhetően a javuló konjunkturális helyzetnek •Új adórendszer segíthet: 43%-nál javul, 32%-nál romlik, 18%-nál nem változtat az adósságszolgálati terheken
A háztartási devizahitelezés gyakorlatilag megszűnt, ugyanakkor az árfolyamhatás miatt a hitelállomány közel csúcson van
6
2011.03.02.
Idén már növekedés, de a fordulópontot a kockázatok jelentősen befolyásolhatják
A háztartásoknál minden termék esetében növekvő nemteljesítési arány
HUF hiteleknél magas a nemteljesítési arány. Ok: többnyire nem ingatlanfedezetű hitel, amivel hajlamosabbak elmaradni az adósok
7
2011.03.02.
A növekvő LTV bővülő értékvesztés szükséglethez vezetett
Deviza lakáshiteleknél 80%, HUF alapúaknál 57% az LTV (előbbieknél hektikus árfolyamingadozások). Nem teljesítő hiteleknél 104%!
A háztartások törlesztési terhe jelentősen növekedett Felvételkori THM
Felvételkori forint-frank árfolyam
5,4-5,8
5,8-6,2
6,2-6,6
6,6-7
7-7,4
összesen 7,4-7,8
7,8-8,2
8,2-8,6
135-145
66,4%
62,1%
57,9%
53,9%
50,1%
46,4%
42,9%
39,4%
46,5%
145-155
55,3%
51,3%
47,4%
43,7%
40,1%
36,7%
33,3%
30,1%
42,8%
155-165
45,6%
41,8%
38,2%
34,7%
31,3%
28,1%
25,0%
22,0%
36,4%
165-175
37,1%
33,5%
30,1%
26,8%
23,6%
20,6%
17,6%
14,8%
27,1%
175-185
29,4%
26,1%
22,8%
19,7%
16,8%
13,9%
11,1%
8,4%
18,9%
185-195
22,6%
19,4%
16,4%
13,4%
10,6%
7,9%
5,3%
2,7%
8,6%
195-205
16,5%
13,5%
10,6%
7,8%
5,1%
2,5%
0,0%
-2,4%
0,7%
205-215
10,9%
8,1%
5,3%
2,6%
0,1%
-2,4%
-4,8%
-7,0%
4,8%
44,0%
41,5%
43,8%
36,3%
32,5%
21,8%
28,8%
-1,1%
35,6%
összesen
Frankhiteleseknél 35%-os törlesztőrészletemelkedés történt (25% árfolyamhatásból)
8
2011.03.02.
Összegzés •Kifelé tartunk a gödörből, de vannak kockázatok •2011-ben a tavalyinál látványosabb, de így sem jelentős élénkülés jöhet •Ehhez jó alapot adhat a lakástámogatások bővülő rendszere (jó lenne, ha nem „puhulna fel”) •Illetve megtámogathatnak az egyre jobb makromutatók •Mindezek miatt nőhet a lakossági bizalom •A jövedelmek emelkedése miatt bátrabbá válhat a hitelfelvétel •Nőhet a mobilitás De vajon mit hoz április közepe…?!
Köszönöm a figyelmet!
9
