L I T E I T B E R E I K

W

O N I N

G

K

W

A

L I T E I T B E R E I K B

A

A

R

• WONINGKWALITEIT

Ca h i er 16• 11• 2001 Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 32.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van

de

volkshuisvesting

in

Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking en keuzevrijheid staan bij Mitros voorop. Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een Podium voor discussie. Op het Mitros Podium belichten we circa drie keer per jaar belangrijke of actuele thema‘s uit de wereld van wonen, leven en volkshuisvesting. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke afgeleide.

Hoe woningkwaliteit haalbaar wordt De opgave om de Utrechtse woningvoorraad de komende jaren een forse kwalitatieve impuls te geven is enorm. In het DUO-akkoord is vastgelegd hoeveel woningen er de komende jaren gebouwd, vervangen en verbeterd zullen worden. In de prestatie-afspraken – ook die in Nieuwegein – komen de sleutelbegrippen kwaliteit en betaalbaarheid opnieuw nadrukkelijk aan de orde. Los van de vraag wat nu eigenlijk de gewenste woningkwaliteit is, wordt van alle partijen (gemeente, woningcorporaties, projectontwikkelaars én bewonersorganisaties) een gezamenlijke inzet verwacht om de opgave tot een goed einde te brengen. Die gezamenlijke inzet moet zich ook vertalen in een goed en bruikbaar instrumentarium. 2

Ten behoeve van het Mitros Podium Hoe woningkwaliteit haalbaar wordt (d.d. 16 november 2001) zijn in dit Cahier vier statements verzameld van prominente vertegenwoordigers van de corporaties

Mitros Cahier - Woningkwaliteit bereikbaar

(Wim Duijster), de politiek (Marie-Louise van Kleef ), de woonconsumenten (Wil Velders-Vlasblom) en de projectontwikkelaars (Peter Ruigrok). Zij zijn daartoe geïnterviewd. In de gesprekken ging het met name om het eerste deel van het debat: de vraag wat woningkwaliteit is. Om het onderwerp in te perken is gekozen voor de woningkwaliteit sec en niet voor de kwaliteit van de omgeving of de dienstverlening van producenten. Er wordt vooral gesproken over nieuwbouwwoningen (zowel ‘in de wei’ als bij herstructurering) en met name wordt ingegaan op de sociale-huurwoning. Omdat bij dit type woning niet zomaar extra kwaliteit vertaald kan worden in een hogere prijs, speelt hier vooral ook de vraag wélke kwaliteit geleverd moet worden. In de statements behandelen de geïnterviewden achtereenvolgens de vragen wat de belangrijkste aspecten van kwaliteit zijn, hoe kwaliteit wordt afgestemd op doelgroepen en leefstijlen, hoe om moet worden gegaan met ambities als duurzaamheid, toegankelijkheid, veiligheid enzovoorts, hoe het niveau van kwaliteit geregeld of vastgelegd kan worden en, tot slot, wat de rol van woonconsumenten is in dit proces. Het Cahier wordt afgesloten met het ‘huishoudboekje van een sociale-huurwoning’. Daarin wordt inzichtelijk maakt wat zo’n woning eigenlijk kost.

Meer vraaggestuurd gaan ontwikkelen Interview met:

Wim Duijster, algemeen directeur Mitros

3

tafel werd bedacht wat waar en voor wie gebouwd zou gaan worden. Dit productdenken zit nog steeds in de genen van ontwikkelaars. Inmiddels verandert de maatschappij wel. Door een aantal samenvallende ontwikkelingen ontstaat er een breed palet aan onderling sterk verschillende huishoudens met dus ook sterk uiteenlopende woonwensen. Aan al die woonwensen tegemoet komen – als reactie op het productdenken – is ook niet realiseerbaar. Dan krijg je een soort Los Angeles, een lang tapijt van halfstedelijke woonvormen. Als je ook nog een goed functionerende stad wilt creëren, zul je dus een

tussenweg moeten bewandelen.

Leefstijlen Dat kun je doen door niet alleen te denken in termen van doelgroepen (onderscheiden naar inkomen, leeftijd en huishoudensamenstelling), maar ook in termen van leefstijlen. Deze marketingterm verwijst naar een denkwijze waarbij je combinaties maakt van mensen die op een bepaalde manier willen wonen en hun wonen beleven. Vervolgens creëer je een aanbod dat recht doet aan die woonwijze. Bijvoorbeeld bij een leefstijl die gemeenschapszin centraal stelt – veel samen met


Echte woningkwaliteit is kwaliteit die berust op de verwachtingen van gebruikers. Die gebruikers letten met name op de ligging van de woning (woonomgeving, milieu), op het type woning en op de gebruikswaarde (indeling, grootte, vorm en situering van de buitenruimte). Bouwend Nederland houdt veel te weinig rekening met die verwachtingen. Vanuit de historie bezien lijkt dat logisch. Vanaf de Tweede Wereldoorlog is vooral energie gestoken in het wegwerken van de kwantitatieve woningnood. Goedkoop, grootschalig en efficiënt bouwen vormde het antwoord op de vraag naar veel woningen. Van achter de teken-

4

Mitros cahier - Woningkwaliteit bereikbaar

de buurt willen doen – zorg je ervoor dat je huizen bouwt waarin het wonen aan de straatkant gesitueerd is en waar je geen of kleine voortuinen hebt en wel bijvoorbeeld een veranda, zodat mensen dichtbij het straatgewoel zitten. Zo kun je ook nieuwe combinaties maken. Dus niet alle gezinnen bij elkaar in een wijk met alleen maar eengezinswoningen, maar een wijk waarin bijvoorbeeld gezinnen én alleenstaanden én ouderen wonen die een gezamenlijke leefstijl hebben zoals gemeenschapszin of juist individualiteit. Als de structuur van het aanbod dichtgetimmerd is in een strak stedenbouwkundig plan – bijvoorbeeld buurtjes met alleen maar dezelfde eengezinswoningen – dan is het ook niet mogelijk om binnen een buurt (met dezelfde en jou aansprekende leefstijl) te verhuizen.

Kostenverhogend Vanuit overheidszijde wordt in de kwaliteitsdiscussie vaak gewezen op aspecten als duurzaamheid, toegankelijkheid, levensloopbestendigheid, veiligheid, gezondheid en het bouwen voor specifieke doelgroepen. Met die eisen is op zich niets mis, maar een probleem is wel dat ze sterk kostenverhogend werken. Het feit dat bij een sociale huurwoning de prijs in geen verhouding staat tot de geleverde kwaliteit [zie ook de bijlage],

betekent dat elk stukje kwaliteit uit het eigen vermogen van de corporaties moet worden betaald. En dat terwijl de woonconsument waarschijnlijk meer zit te wachten op een ruimere woning dan op een woning met een zeer hoge isolatiewaarde. Bovendien blijven ruimere woningen meestal langer in stand en ook dat is duurzaamheid.

Visie ontwikkelen Natuurlijk moet de consument wel kúnnen kiezen. In een gebied, zoals de regio Utrecht, is dat moeilijk vanwege de schaarste. Als er minder schaarste is, kan de consument uit meerdere producten kiezen en heeft de producent letterlijk meer ruimte om nieuw aanbod te scheppen. Door de huidige R.O.-aanpak is er sprake van kunstmatige schaarste en wordt zo dus de keuzevrijheid van de bewoners beperkt. Om kwaliteit te bereiken moet je dus als ontwikkelaar een eigen visie ontwikkelen, gebaseerd op de wensen van de klant (bij voorkeur in termen van leefstijlen en gebaseerd op marktonderzoek) en rekening houdend met het algemeen belang (kwaliteitseisen van de overheid). Vervolgens moeten de gemeente en ontwikkelaars in een plangebied met elkaar tot overeenstemming komen over de gezamenlijk te realiseren kwaliteit. Een

strak stedenbouwkundig plan met een dictaat van bijvoorbeeld de gemeente werkt dus niet. In dat geheel is er een belangrijke rol weggelegd voor de woonconsumenten en voor consumentenorganisaties zoals het WAC. Zij moeten kunnen beoordelen of met name in de planvorming – en dus op een hoger abstractieniveau dan de gebruikswaarde van de woning – voldoende wordt rekening gehouden met wat (volgens hen) de consumenten willen. Op die manier kan bouwend Nederland tot betere producten komen.

Afspraken maken over kwaliteit Interview met:

Marie-Louise van Kleef, wethouder R.O., Wonen en Overvecht Gemeente Utrecht 5

bepaalde groepen allochtonen die graag over een grote woonkeuken beschikken. Of aan gezinnen die voor elk kind een normale eigen kamer willen om zo genoeg privacy te hebben. Flexibiliteit van de indeling kan daar een antwoord op zijn. De woonwensen emanciperen zich ook. Zo is er bijvoorbeeld steeds meer behoefte aan een tweede toilet of een tweede badkamer.

Gericht aanbod Het aanbod aan woningen is tot nu toe veel te doelgroepen-gericht geweest. Dat leidt tot eentonige wijken met een eenzij-

dige bevolkingssamenstelling. In sommige Utrechtse wijken is het aandeel socialehuurwoningen ook schrikbarend hoog, soms wel 80%. Verscheidenheid in het aanbod is daar het antwoord op. Het aanbod groeperen in leefstijlen kan heel griezelig uitpakken. Een buurtje met bijvoorbeeld alleen woongroepen met allemaal gezamenlijke tuinen lijkt niet de aangewezen weg om eenzijdigheid in het productenaanbod te bestrijden. Bovendien ontwikkelen leefstijlen zich ook. Het is ook maar de vraag of mensen hun hele leven in één (levensloopbestendige) woning willen wonen of in één buurt. Veel mensen willen immers ook wooncarrière maken.


Kwaliteit is feitelijk alles wat je van een goed functionerende woning mag verwachten. Dat die ruimte biedt, warm is en niet tocht. Het gaat dus primair om bouwkundige en functionele kwaliteit. Je merkt dat de nieuwbouw in Leidsche Rijn ruim aan die voorwaarden voldoet, maar dat veel woningen in de bestaande stad die kwaliteit niet hebben. Een tweede belangrijk element is dat een woonconsument keuzevrijheid heeft ten aanzien van zijn woning. We zijn lang gewend geweest om standaardtypen woningen te ontwikkelen. De woonwensen van mensen beginnen echter steeds gedifferentieerder te worden. Denk aan

6


Om goed aanbod te scheppen moet je een visie hebben hoe een stad zich moet ontwikkelen. Zo is er in Utrecht sprake van een selectieve uitstroom van bewoners die dorps willen wonen. Als je die ontwikkeling wilt keren, moet je bijvoorbeeld veel eengezinswoningen bouwen in Overvecht. Maar dat betekent dat er veel minder mensen kunnen wonen en de prijzen zich verveelvoudigen. Een tweede ontwikkeling is de negatieve verkeerspendel, omdat de werkgelegenheid zich in de stad bevindt en de mensen buiten wonen. Om dat te keren kun je met hoogbouw nodig van zeer hoge kwaliteit een bepaald deel van de niet in Utrecht wonende beroepsbevolking aan je binden. Het is al met al wel de vraag of je in het beperkte stedelijk gebied van Utrecht al die woonwensen kunt honoreren.

Algemene kwaliteitseisen Bij het realiseren van kwaliteit kan er spanning ontstaan tussen de algemene kwaliteitseisen, zoals duurzaamheid, veiligheid en aanpasbaarheid en de individuele eisen van bewoners, vooral als je daar de betaalbaarheid bij betrekt. Natuurlijk zijn al die algemene eisen van groot belang. Maar onderhand hebben we zo’n stapeling van eisen bereikt, dat een huurwoning bijna onbetaalbaar wordt en de bouwproductie een historisch dieptepunt heeft bereikt.

Als overheid stellen wij allerlei eisen. Maar we vragen anderen om ze tot uitvoer te brengen én te betalen. De enige subsidie die de Utrechtse politiek bijvoorbeeld in deze nog heeft is de f 100 miljoen ISVgeld. De rest van de rekening zou niet eenzijdig bij ontwikkelaars (met name corporaties) en bewoners moeten liggen. Als de overheid wil sturen, dan moet zij daar ook de middelen toe hebben. Anders is zij een keizer zonder kleren. Dan zijn goede basiskwaliteitseisen, zoals die op het gebied van aanpasbaarheid en duurzaamheid, zonder al te veel problemen te realiseren.

Partnership Kwaliteit moet je dus ook samen afspreken. We moeten reëel zijn, de gemeente beschikt nu niet over het juridisch (en financieel) instrumentarium om kwaliteit af te dwingen. Zaken moeten ‘in partnership’ vastgesteld worden. Bij voorkeur de basisuitgangspunten in heldere convenanten en dan vervolgens per project nadere afspraken. Ook de woonconsumenten(organisaties) hebben daar een rol in. De Woonadviescommissie (WAC) geeft vaak adviezen die verbluffend eenvoudig en doeltreffend zijn. Als producenten slim zijn, maken ze vaker gebruik van dit type organisaties. Zeker nu het consumentgericht-denken tegenwoordig zo populair is.

Bij tegenstrijdige belangen is de gemeente niet de instantie die knopen doorhakt. Los van het feit dat zij er niet de middelen toe heeft, zou een gemeente dat ook niet moeten willen. Er moet dus geen sprake zijn van hiërarchie, maar van samenwerking: afspraken maken over gedeelde belangen.

Woonconsumenten als mede-ontwikkelaars Wil Velders-Vlasblom, voorzitter Woonadviescommissie Utrecht

Intervieuw met:

7

inzicht kunnen indelen en weer veranderen. Gelukkig zie je deze ontwikkeling terug in het Consumentgericht Bouwen, hoewel daarbij toch nog erg vanuit de productiekant wordt gekeken.

Flexibiliteit Kwaliteit moet gerelateerd zijn aan doelgroepen en leefstijlen. Doelgroepen, bijvoorbeeld ouderen, hebben niet allemaal dezelfde leefstijl. Het is echter ook niet mogelijk om voor elke individuele leefstijl een woning te behouden. Vandaar dat flexibiliteit bij de bouw van een woning zo belangrijk is. Dat geldt zowel

voor de verplaatsbaarheid van wanden, als voor de mogelijkheid om op diverse punten wateraf- en aanvoerpunten te maken. En voor loze leidingen en sleuven voor bijvoorbeeld elektriciteit, maar ook voor het plaatsen van een traplift. Het creëren van buurten conform leefstijlen betekent dat je wensen van groepen consumenten honoreert. Een te strakke indeling heeft echter ook nadelen. Hoe zorg je er bijvoorbeeld voor dat mensen zich blijven gedragen conform de voor die buurt geldende leefstijl? Moeten bewoners soms gaan stemmen of potentiële nieuwe bewoners wel bij hun leefstijl passen? En hebben mensen werkelijk een


Kwaliteit zit hem vooral in je thuis voelen. Dat houdt in: geen last hebben van geluidsoverlast, zowel niet binnen de woning als van de buren of van buiten, los van het gewone buitengebeuren. Maar ook: genoeg ruimte hebben om de diverse kamers in huis te kunnen bereiken, om je spullen op te kunnen bergen en om mensen te kunnen ontvangen. Dat vraagt om een ruime oppervlakte, een slimme indeling en bijvoorbeeld een uitnodigende entree. Alle doelgroepen hebben deze wensen. De invulling kan echter verschillend zijn. Daarom is het goed om flexibel te bouwen, zodat mensen de woning naar eigen

keuze voor een bepaalde leefstijl als de woningmarkt zo gespannen is als in het Utrechtse? De gedachtevorming bij planontwikkeling begint bij de vaststelling hoe je wilt dat je stad eruit ziet, welke mensen daarin een plaats moeten hebben om te kunnen werken, wonen en recreëren en dan pas welke leefstijlen waar bediend zouden moeten worden. We hebben allemaal recht op een dak boven het hoofd. Keuze voor iedereen is echter voorlopig een utopie.

8


Inventiviteit De algemeen geldende kwaliteitseisen – aanpasbaar, toegankelijk, duurzaam, veilig en gezond – moeten in principe altijd gelden. Ze hoeven ook niet per definitie zoveel meer te kosten. Als je bijvoorbeeld inventief omgaat met het leggen van leidingen, met de omvang van de badcel en de vraag of je wel een douchebak nodig hebt en de oppervlakte van bepaalde ruimtes, hoeft dat niet altijd veel meer te kosten. Inventiviteit aan de kant van architecten en bouwers is hard nodig. Bezuinigen op de beukmaat, de oppervlakte of bijvoorbeeld de berging reduceert de toekomstwaarde van een woning. Dat is in niemands belang.

Meedenken Om de gewenste kwaliteit goed te regelen is het allereerst noodzakelijk dat partijen uitspreken dat ze kwaliteit willen leveren. Dan pas moeten ze het begrip kwaliteit verder gaan invullen. Elk zal daarbij zijn eigen perspectief kiezen, maar het moet minimaal mogelijk zijn om een generieke basiskwaliteit af te spreken. Daarna buig je je over de gewenste uitstraling van de woning, de buurt en de wijk, bijvoorbeeld door het aangeven van de na te streven leefstijlen. Zowel woonconsumenten als woonconsumentenorganisaties moeten een plaats hebben in dat proces. Consumenten zullen vooral letten op vragen als wat voor een huis ze krijgen en wat er nog meer verkregen kan worden. Consumentenorganisaties, zoals de Woonadviescommissie (WAC) Utrecht, kijken naar het basispakket aan kwaliteit en of daaraan door de ontwikkelaars gesleuteld wordt. Ook zullen ze attent zijn als zaken die voor consumenten van belang zijn, uit het Bouwbesluit gehaald worden. Dan zijn die wellicht op een andere manier in de planontwikkeling in te voegen. Voor organisaties als de WAC ligt er bij de uitwerking van de DUO-akkoorden een nog interessantere uitdaging: productief meedenken over hoe je een goede woning bouwt waar consumenten blij mee zijn. Als een consumentenorganisatie vroeg-

tijdig in de planvorming een plaats krijgt, kan zij die rol waarmaken en partner worden in de ontwikkeling. Uiteindelijk is dat productief voor alle partijen.

Luister en ken uw klant Interview met:

Peter Ruigrok, algemeen directeur Amstelland Ontwikkeling Wonen 9

arrangementen maar ook kinderopvang, hondenuitlaatdiensten enzovoorts groeit. Dat geldt niet alleen voor ouderen, maar tevens voor bijvoorbeeld tweeverdieners die genoeg geld maar te weinig tijd hebben. Wanneer je aan woningcomplexen één, al dan niet virtueel, loket kunt verbinden waar mensen met hun servicevragen terechtkunnen, zijn die complexen markttechnisch een stuk interessanter. Wat betreft de kwaliteit van de woonomgeving geldt eigenlijk nog steeds de beroemde trits ‘locatie, locatie, locatie’ als belangrijkste ijkmiddel. En als we het hebben over de kwaliteit van de woning, dan

draait alles om ruimte. Een ruime woning, met mogelijkheid tot flexibele indeling en dus de mogelijkheid om bijvoorbeeld een extra kamer voor logeren of werk aan huis te creëren, is waar mensen behoefte aan hebben. In de huursector heb je het dan al gauw over woningen van meer dan 100 m2, in de koop over nog grotere oppervlakten. Die kwaliteit tref je niet aan in de etagewoningen uit de jaren ’50 en ’60. Die verliezen momenteel dan ook snel hun populariteit.

Communicatie Omdat de diversiteit in de bevolking


Woningkwaliteit is eigenlijk een te eng begrip. Beter is het om te spreken van de kwaliteit van het ‘wonen’. Daaronder valt dan de kwaliteit van de serviceverlening, van de woonomgeving en van de woning zelf. De serviceverlening wordt een steeds belangrijker gegeven. Waar de woningmarkt steeds transparanter wordt – bijvoorbeeld door het gebruik van Internet bij het aanbod van woningen – en de afweging tussen huur en koop een minder emotioneel en meer rationeel karakter krijgt, wordt de service die je levert een steeds belangrijker keuzecriterium. Het belang van bijvoorbeeld thuiszorg-

10


groeit, en daarmee de vraag naar meer wonen-op-maat, moet je goed naar de klant luisteren en hem goed leren kennen. Daarvoor is het nodig onderzoek te doen naar bewegingen op de woningmarkt, maar ook om je huidige klanten regelmatig te enquêteren. Klanten moet je vragen wat zij belangrijk vinden ten aanzien van de woning en de woonomgeving. Die wensen moet je dan vertalen naar en combineren tot leefstijlen en daar je producten op toespitsen. Zo maak je producten met toekomstwaarde. Waar vroeger het productdenken centraal stond, draait alles nu om communicatie met de klant over zijn wensen. Die communicatie verloopt via dát kanaal dat het meest geschikt is voor een bepaald type klant. Interactief internet – wij noemen dat de Virtuele Gemeenschap – is een snel groeiend medium wat betreft gebruiksmogelijkheden en populariteit.

Botsende waarden De waarden van individuele klanten kunnen botsen met de algemene kwaliteitswaarden die overheden hanteren. Toepassing van alle eisen op het gebied van milieu, toegankelijkheid, aanpasbaarheid enzovoorts kan leiden tot onwoonbaar wonen. Woningen die rolstoelbestendig zijn maar daardoor veel te veel verkeersruimte kennen, tuinen die kletsnat zijn door afvoer van hemelwater via de

kavel, schimmel in de woning door hoge isolatiewaarden, verstopping in wijken door rigide parkeernormen etcetera. Natuurlijk is het goed om een adequate bouwen regelgeving te hebben. Maar we moeten daarin niet doorschieten. Er ontstaat dan een onontwarbaar kluwen van regels, een opeenstapeling van eisen die een verkeerde uitwerking heeft. Bovendien zijn consumenten niet genegen een hoge rekening te betalen voor een dergelijke stapeling, waardoor producten met een dergelijke kwaliteit prijstechnisch niet kunnen concurreren met de bestaande voorraad.

Elkaars taal Het kwaliteitsniveau moet al in de initiële fase worden vastgesteld, dus in het Plan van Eisen. Corporaties en ontwikkelaars zijn beide professionals, die zich weliswaar op verschillende doelgroepen richten maar wel elkaars taal spreken. Gemeenten moeten de rol van regisseur ambiëren: degene die de randvoorwaarden stelt maar niet de dictaten maakt. Kennis van de wensen van consumenten leidt tot goede input. Vervolgens moeten tijdens het proces de klanten, bij voorkeur op interactieve wijze, als medeontwikkelaars betrokken worden. In het proces ligt ook een nadrukkelijke rol voor woonconsumentenorganisaties. Omdat de toetsing door de Vrouwen-

adviescommissies tegenwoordig haast niet meer bestaat, worden kopersadviseurs ingezet. Deze inventariseren in een vroegtijdig stadium de wensen en oordelen van de klanten. Toch zou juist een organisatie als de Woonadviescommissie (WAC), met haar kennis van de beleving van klanten van woningkwaliteit, al in de programmeringsdiscussie een rol moeten spelen. Tenslotte zijn herkenning en erkenning van de wensen van de klant uiterst belangrijke ingrediënten voor diens perceptie van woningkwaliteit.

Bijlage:

Het huishoudboekje van een sociale-huurwoning Er is een breed verbreid misverstand over de financiering van sociale-huurwoningen. Vele mensen denken dat huren veel duurder is dan kopen en dat huurders, doordat zij huur blijven betalen die bovendien jaarlijks verhoogd wordt, gedurende de periode dat een woning in exploitatie is in feite meerdere malen de woning betalen. Door middel van onderstaand ‘huishoudboekje’ wordt duidelijk dat de situatie eigenlijk andersom is: de huurders betalen weliswaar huur en dragen zo bij aan de financiering van een (huur)woning, maar de opbrengsten uit de huur dekken bij lange na niet de kosten die gemoeid zijn met het bouwen en beheren van die woning. In het huishoudboekje wordt uitgegaan van een nieuw te bouwen woning die gedurende zijn hele

11

levensloop voor verhuur wordt ingezet. De woning wordt dus niet verkocht, bijvoorbeeld op het exploitatieperiode van een sociale-huurwoning – en na die periode wordt hij gesloopt. De grond kan dan weer gebruikt worden om een nieuwe huurwoning te bouwen.

Kosten van het bouwen van een woning Bouwkosten (aannemer, architect enz.) ƒ 250.000,Grondkosten sociale-huurwoning ƒ 31.000,Totaal ƒ 281.000,Een woning laten bouwen kost aan het einde van het jaar 2001 ruim ƒ 280.000,-. De grondkosten zijn relatief laag. Dat komt omdat de gemeente de grond ter

beschikking stelt tegen een gereduceerde prijs. Zij doet dit om bij sociale-huurwoningen niet het onderste uit de kan te willen halen. Omdat de woning na 50 jaar gesloopt wordt en in dit geval de corporatie de grond nog overhoudt, wordt er weliswaar een lening van ƒ 281.000,- genomen, maar worden alleen de bouwkosten afgelost. Na 50 jaar resteert dan een schuld van ƒ 31.000,- maar heeft de corporatie

de grond nog. Om de kosten van rente en aflossing te begroten wordt er een gemiddeld rentepercentage genomen voor de hele periode van 50 jaar, in de wetenschap dat de rente soms laag (zoals in 2001) en soms hoog staat. Uitgaand van een gemiddeld percentage van 7,5% heeft de corporatie een bedrag van ƒ 1.800,- aan maandlasten, 50 jaar lang. Naast deze kosten van rente en aflossing moet het gebouw verzekerd en


moment dat de woningprijzen tot in de hemel rijzen. De woning wordt 50 jaar verhuurd – de standaard-

onderhouden worden, moet de corporatie onroerendzaakbelasting betalen en moet er een aantal beheertaken worden uitgevoerd. Die bedragen samen worden ingeschat op ƒ 320,- per maand, in 2001. Kosten van een woning Per maand Per jaar Rente en aflossing (50 jaar lang) ƒ 1.800,ƒ 21.600,Onderhoud, beheer, belasting en verzekering ƒ 320,ƒ 3.840,Totaal ƒ 2.120,ƒ 25.440,-

12


Tegenover dit totaal aan lasten staan de huuropbrengsten. Het totaal aan lasten kan echter niet bij de huurder in rekening worden gebracht. Niet alleen zal geen enkele huurder die aangewezen is op de sociale-huurwoningenvoorraad, dit bedrag

kunnen betalen, hij zal ook geen recht hebben op huursubsidie en het bedrag overstijgt tevens de afspraken die gemaakt zijn met de Gemeente Utrecht over de hoogte van huurprijzen. Rekening houdend met deze spelregels kan een socialehuurwoning bij aanvang niet een huur hebben die hoger uitvalt dan circa ƒ 1.000,-. Huuropbrengst minus kosten Per maand Per jaar Huuropbrengst ƒ 1.000,ƒ 12.000,Af: kosten van de woning ƒ 2.120,ƒ 25.440,Totaal tekort: - ƒ 1.120,- ƒ 13.440,In het eerste jaar is het verlies per maand dus ruim ƒ 1.100,- en per jaar ruim ƒ 13.000,-. In de volgende jaren zullen de

huuropbrengsten stijgen (door huurverhogingen). Aan de kostenkant blijven de kosten van rente en aflossing gelijk, maar stijgen de kosten van onderhoud wel. Omdat het bedrag voor onderhoud veel kleiner is dan het bedrag aan huur, wordt het gat tussen opbrengsten en kosten steeds een beetje kleiner. Dat blijkt uit onderstaande tabel. Als al deze tekorten teruggerekend worden naar de waarde van eind 2001 – de bedragen worden via een nettowaardeberekening contant gemaakt – dan bedraagt het totale tekort bij de start van de realisatie ongeveer ƒ 125.000,-. Anders gezegd: bij de start van de realisatie van een woning die ƒ 281.000,- kost, is feitelijk een extra bedrag van ƒ 125.000,- nodig om de woning 50 jaar rendabel te kunnen verhuren met een aanvangshuur van ƒ 1.000,per maand.

Kosten en opbrengsten Rente en aflossing

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

Jaar 6

Jaar 7

ƒ 21.600,-

ƒ 21.600,-

ƒ 21.600,-

ƒ 21.600,-

ƒ 21.600,-

ƒ 21.600,-

ƒ 21.600,-

Onderhoud, beheer, belasting en verzekering

ƒ

3.955,-

ƒ 4.074,-

ƒ 4.196,-

ƒ 4.322,-

ƒ

Totale lasten

ƒ 25.555,-

ƒ 25.674,-

ƒ 25.796,-

ƒ 25.922,-

ƒ 26.052,-

4.452,-

ƒ 26.185,-

ƒ 26.323,-

Af: huuropbrengst

ƒ 12.360,-

ƒ 12.731,-

ƒ 13.113,-

ƒ 13.506,-

ƒ 13.911,-

ƒ 14.329,-

ƒ 14.758,-

Tekort

- ƒ 13.195,-

- ƒ 12.943,-

- ƒ 12.683,-

- ƒ 12.416,-

- ƒ 12.140,-

- ƒ 11.857,-

- ƒ 11.564,-

Colofon Tekst Mitros/Woonadviescommissie Utrecht

ƒ

4.585,-

Vormgeving CARTA, Utrecht

ƒ

4.723,-

Uitgever Mitros

Druk

tel 030 245 59 59

Stolwijk

© november 2001

L I T E I T B E R E I K

Recommend Documents