VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készült a TÁMOP-4.1.2-08/2/A/KMR-2009-0041pályázati projekt keretében Tartalomfejlesztés az ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszékén az ELTE Közgazdaságtudományi Tanszék az MTA Közgazdaságtudományi Intézet és a Balassi Kiadó közreműködésével
ELTE TáTK Közgazdaságtudományi Tanszék
VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN Készítette: Horváth Áron Szakmai felelős: Horváth Áron 2011. június
VÁROS- ÉS INGATLANGAZDASÁGTAN
11. hét Az ingatlanpiac makroökonómiája IV.: Előrejelzés
Tartalom 1. Az előrejelzésekkel szembeni elvárások 2. Hogy készül a szakértői előrejelzés? 3. Előrejelző eszközök
1. Az előrejelzésekkel szembeni elvárások
Előrejelzésekkel szemben támasztott igények Legyen ellenőrizhető a pontossága. Legyen pontos, legyen jó a találati arány (track record). Legyen meggyőző (hihető). Vegye figyelembe az aktuálisan fontos szempontokat a piaci szereplők lássák benne viszont lehetséges viselkedésüket. Legyen transzparens: legyen reprodukálható a gondolatmenet.
Példák előrejelzésekre
Nostradamus. Időjárás-jelentés. Technikai elemzés a pénzügyi piacokon. IMF makrogazdasági előrejelzései.
Gondolja át, hogy mennyire felelnek meg a kritériumoknak.
technikai elemzés: fej és vállak
technikai elemzés: fej és vállak Ellenőrizhető. Talán evolúciós alapon jó a találati aránya. Egyáltalán nem meggyőző a megalapozottsága: ha mindenki tudná a módszert, nem működhetne. (Ütközik a hatékony piacok elméletével.) Transzparensnek tűnik.
pl.: az IMF makrogazdasági előrejelzése Magyarországra Ellenőrizhető a pontossága. Nem tudjuk, hogy milyen a Magyarországra vonatkozó előrejelzések teljesítménye, de más országokra megnézhetjük. Meggyőző, megalapozott: formális közgazdasági logikai érvelésen alapul. A gondolatmenetek transzparenssé válnak a tárgyalások során.
Ingatlanpiaci előrejelzések a hazai piacon „A lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, s a tavalyi 30-40%-os forgalmi visszaesés után idén - optimistán minimális, kb. 5%-os bővülésre számítunk” „2010-re összességében stagnálásra számítunk árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet.”
kérdések Honnan tudjuk az árakat és a forgalmat? Mi alapján készül az előrejelzés? Csökken a kereslet és a kínálat is. Miért semleges az árakra a két hatás eredője?
Megfelelés a kritériumoknak ellenőrizhetőség: adatokat kell készíteni track record: később derül ki megalapozottság: felépített formális modell, de aktuális szempontok is bekerülhetnek transzparencia: változók közti kvantitatív összefüggések szintjéig (azaz a bemutatott formális modellig)
2. Hogy készül az előrejelzés?
Szakértői előrejelzés • Sokszor kevés információ alapján kell dönteni, ezért az előrejelző alakítja az előrejelzést. • Példa: már a trendszámítási sem egyértelmű.
idősor: vendégéjszakák száma
Idősor „frekvencia”, időtáv szerinti felbontás trend: hosszú távú tendenciák ciklus: amennyi idő alatt van idő visszamenni a trendhez: 1-3 éves időtáv szezonalitás: időről időre megfigyelhető rendszeres mozgások zaj: ami nem a többi három, ami „kiszámíthatlan” vagy legalább átlagosan nulla
vendégéjszakák trendje
vendégéjszakák trendje 2.
Trendszámítás Már a trendszámítás sem egyértelmű: lineáris (minden évben ugyanannyival nő) vagy logaritmikus (minden évben ugyanannyi százalékkal nő)?
Melyik időszakra: benne van-e 2009, 2010?
3. Előrejelző eszközök
Előrejelző eszközök 2.1. Adatok, mutatók. 2.2. Összefüggések - modell. 2.3. Aktuális történetek.
2.1. Hogyan készülnek a mutatók? FHB Lakásárindex a lakásárak alakulását mutatja fhbindex.hu probléma: nem publikus az adatbázis. 1. adatgyűjtés 2. módszertan áttekintése 3. referenciák gyűjtése 4. hozzáférés az adatokhoz 5. számítások 6. adatminőség javítása, lobbizás
2.1. Keresleti mutató 300
16 14
250 12 200
10 150
8 6
100 4 50 2 0 2000q1
0 2001q1
2002q1
2003q1
2004q1
2005q1
2006q1
új hitelek átlagos futamideje (FHB becslés)
2007q1
2008q1
2009q1
MNB thm
A keresletet alakítja, hogy mekkora részleteket kell fizetni egy lakásért (affordability).
2.1. Keresleti mutató 10 MFt lakáshitel kezdő havi terhe (FHB becslés) 160 000 Ft 140 000 Ft 120 000 Ft 100 000 Ft 80 000 Ft
60 000 Ft 40 000 Ft 20 000 Ft 0 Ft 2000q1
2001q1
2002q1
2003q1
2004q1
2005q1
2006q1
2007q1
2008q1
2009q1
A futamidő és a kamatok alapján számított részlet alakulása.
2.2. Összefüggések – modell Tankönyvi modellkeretből indulva. Denise DiPasquale – William Wheaton [‘96]: Urban Economics and Real Estate Markets Endogén (magyarázott) változók: Lakásárak. Lakásépítések.
Várakozások kiemelt szerepe Az ingatlanok befektetés (asset) jellege miatt a jövővel kapcsolatos elképzelések fontos tényezők. Az ingatlanpiacon vannak olyan események, amelyek kvantitatíve nehezen magyarázhatóak. A várakozások kezelése segíthet leírni ezeket a történeteket.
A várható árváltozás Ha a modell hasznos, gondolhatjuk, hogy köze a van a modellbeli árak alakulásához. Az árváltozás jellegét a szereplők tartósnak (perzisztensnek) gondolják: adaptív várakozások. Modellkonzisztens várakozások: ha a modell jól írja le a valóságot, a szereplők nem tévednek szisztematikusan.
Keresleti sokk hatása racionális
adaptív Pt
Pt
ár
63 000
65 000
62 500
64 000
62 000
63 000
61 500
62 000
61 000
61 000
60 500
60 000
60 000
59 000
59 500
58 000
59 000
57 000
58 500
56 000 55 000
58 000 0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
0
60
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
35
40
45
50
55
60
50
55
60
Ct
Ct 4 500
3 500
4 000
3 000
3 500 2 500
új építés
3 000
2 000
2 500
2 000
1 500
1 500 1 000
1 000 500
500 0
0 0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
0
60
5
10
15
20
25
30
St
St
355 000
350 000
350 000 345 000
állomány
345 000 340 000
340 000 335 000
335 000
330 000 330 000
325 000 320 000
325 000 0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Várakozások kezelésével kapcsolatos tanulságok Az ingatlanpiacnak nem belső sajátossága a ciklikus mozgás. Exogén várakozások esetén a modell túllövéses alkalmazkodással jut el az egyensúlyba. Racionális (modellkonzisztens) várakozások esetén a dinamikus alkalmazkodás még gyorsabb is, a túllövés kisebb. Ezek a modellváltozatok akkor írhatják le az ingatlanpiac viselkedését, ha a piacot befolyásoló exogén változók is ciklikusok. Adaptív várakozások esetén az ingatlanpiaci ciklus endogén módon is kialakulhat.
Példa: Milyen várakozási feltételezésre utal az alábbi nyilatkozat? Nőhetnek a lakásárak - A döntés az állam kezében, 2011.04.11 12:40 Amennyiben az állam piac-szerű intézkedéseket hoz a fizetni nem tudó lakáshitelesek támogatására, az kimozdíthatja nyugvópontjáról a lakásárakat, viszont, ha a bankok nagy tömegben adják el a fedezetként lekötött lakásokat, akkor az tovább mérsékelheti az árakat a lakáspiacon a Duna House ingatlanközvetítő franchise-hálózat elemzői szerint. Az MTI-hez hétfőn eljuttatott közleményük szerint ha az állam rögzíti a svájci frank árfolyamát, és ehhez méri a törlesztő részletet, illetve aki ezt sem tudja fizetni, az visszabérelheti a lakását, akkor megszűnik a vevők körében az a várakozás, hogy tovább esik a lakások ára, tehát vásárolni kezdenek. Ettől viszont emelkedhetnek - kimozdulhatnak a nyugvópontról - az árak.
(folyt.) Ha a kilakoltatási moratórium nyári megszűnéséig nem lesz segítség, és sok banki fedezetként lekötött lakás kerül hirtelen a piacra az további áresést hozhat. A közlemény hangsúlyozza: ez a bankoknak sem érdekük, ezért várhatóan csak "lassan engedik piacra" ezeket a lakásokat. Idén januárban és februárban stagnált a lakáspiac: aki vásárolni akart, az kivárt, hátha esnek az árak. Amikor márciustól a kormány több adós-mentő ötlettel állt elő, hirtelen emelkedett a tranzakciók száma, és ez a tendencia folytatódik áprilisban is - vélik az ingatlanközvetítő szakértői.
Kvantifikálás Az adatok hiánya miatt ritkán lehet becsülni a modellek paramétereit. Ezért inkább egyéb támpontokat lehet keresni a számszerűsítéshez: kvantifikáláshoz. Egy-egy sokk hatása alapján lehet identifikálni paramétereket. Hihető alternatív forgatókönyvek összeállításával lehet megerősíteni a specifikációt.
Kvantifikálás példa: sokkra való reakció lassúsága 18 000
15 000
16 200
13 500
14 400
12 000
12 600
10 500
10 800
9 000
9 000
7 500
7 200
6 000
5 400
4 500
3 600
3 000
1 800
1 500
0
0 1995q1 1996q1 1997q1 1998q1 1999q1 2000q1 2001q1 2002q1 2003q1 2004q1 2005q1 2006q1 2007q1 2008q1 2009q1 2010q1
építési engedélyek száma 3 periódussal előre csúsztatva
épült lakások száma
2.3. Aktuális történetek A válságban nehéz finomhangolni. Érdemes egyéb kapaszkodókat is keresni a ciklikus viselkedésre alakított modellen túl is. Pl. nemzetközi válság-tapasztalatok.
0,2 is
0,1
at
-0,3
-0,25
-0,2
-0,15
-0,1
lu
fi hu
si
se -0,05 nl
uk dk ie
0 cygr pt usmt fr
de
-0,1 no
essk -0,2
-0,3
lv ee
pl
ch
-0,4
-0,5
-0,6 lt -0,7
0
0,05
0,15 is
0,1
0,05 at
ch
0
se -0,12
-0,1
lu
-0,08
-0,06
-0,04
si
-0,02cy gr
0 -0,05
pt us mt
nl
fi
fr
de
-0,1
hu
no
es uk
pl
sk
-0,15
dk -0,2 ie -0,25
0,02
Előrejelzés és közgazdaságtan
A jóslás nem erőssége a közgazdaságtannak (ld. válság). A sokkok (a zaj) előrejelzése reménytelen, mindig lesz újabb. De a járványtan se tudja megmondani, hogy milyen vírus miatt és hol fog kitörni az új járvány. Mégis sokat segíthet a várható lefutás elemzésében és a megállításban.
Miért van mégis sok előrejelzés? Van rá kereslet. A világkép közlésének jó eszköze. A világkép kipróbálása „élesben” jó visszajelzéseket adhat.
Köszönöm a figyelmet!
Tananyag Denise DiPasquale – William C. Wheaton [1996]: Urban Economics and Real Estate Markets. Chapter 10.
