KÜLFÖLDIEK TERMİFÖLDTULAJDON - SZERZÉSE EURÓPÁBAN NEMZETI SZABÁLYOZÁS

ORSZÁGGYŐLÉSI KÖNYVTÁR - KÉPVISELİI KUTATÓSZOLGÁLAT

KÜLFÖLDIEK TERMİFÖLDTULAJDON - SZERZÉSE EURÓPÁBAN – NEMZETI SZABÁLYOZÁS KIBİVÍTETT ELEMZÉS

KÉSZÍTETTE: DR. SZILÁGYI PÉTER ZOLTÁN

2008. FEBRUÁR

Külföldiek termıföldtulajdon- szerzése Európában – Kibıvített kutatószolgálati elemzés Országgyőlési Könyvtár – Képviselıi Kutatószolgálat

A Képviselıi Kutatószolgálat információs szolgáltatásai: elemzések, forrás- és sajtószemlék, kronológiák (2004 – 2007) TÉMACSOPORTOK ADATVÉDELEM AGRÁRPOLITIKA Az agrár – környezetvédelemrıl és a Nemzeti Vidékfejlesztési Tervrıl (elemzés, 2005) Agrártüntetések, tiltakozások Magyarországon 1988-2005 (kronológia, 2005) Az állategészségügyrıl (elemzés, 2005) A bormarketingrıl (elemzés, 2007) A géntechnológiáról (elemzés, 2005) A géntechnológiáról II. Koegzisztencia–szabályozás (elemzés, 2006) A mezıgazdasági és vidékfejlesztési támogatás egyes kérdéseirıl (sajtószemle, 2005) A mezıgazdasági termékek és élelmiszerek tulajdonságainak védelmérıl (elemzés, 2005) A mezıgazdasági termékek és élelmiszerek tulajdonságainak védelmérıl (elemzés, 2005) A mezıgazdasági termelést sújtó katasztrófa jellegő elemi károk enyhítésérıl (elemzés, 2005) A mezıgazdasági termelık nyugdíj elıtti támogatásáról (sajtószemle, 2005) A termıföld-nyilvántartásról (elemzés, 2007) A Választókerületi Adattárról (ismertetés, keresési segédlet, 2007) A Mezıgazdasági Szaktanácsadói Rendszer (elemzés,2007)

BIZTONSÁGPOLITIKA CIVIL TÁRSADALOM EGÉSZSÉGÜGY – TÁRSADALOMBIZTOSITÁS ENERGIAPOLITIKA ÉRDEKÉRVÉNYESÍTÉS ESÉLYEGYENLİSÉG EURÓPAI UNIÓ FOGLALKOZTATÁSPOLITIKA HIRKÖZLÉS IFJÚSÁGPOLITIKA IGAZSÁGSZOLGÁLTATÁS INFORMÁCIÓS TÁRSADALOM INGATLANKEZELÉS KÁBITÓSZEREK ELLENI KÜZDELEM KERESKEDELEM KÖRNYEZETVÉDELEM KÖZIGAZGATÁS KÖZLEKEDÉSPOLITIKA KUTATÁS-FEJLESZTÉS OKTATÁSPOLITIKA ÖNKORMÁNYZATI FELADATOK PARLAMENTEK PÉNZÜGYI POLITIKA RENDÉSZET SPORT PÁRTOK ÉS VÁLASZTÁSOK

LEGFRISSEBB ANYAGAINK Az elektronikus hírközlésrıl: adatmegırzési kötelezettség (elemzés) A jövı nemzedékek országgyőlési biztosa (elemzés) Öngondoskodás a nyugdíjas évekre (elemzés) Lejárt szavatosságú élelmiszerek: szankciók Európában (elemzés) A Törvényhozási Költségvetési Hivatalról (elemzés)

2


Elıszó A Képviselıi Kutatószolgálat a törvényhozást nemzetközi kitekintést is nyújtó elemzésekkel, a bizottságok kormányzatot ellenırzı tevékenységét meghallgatási háttéranyagokkal, a képviselıi

munkát

pedig

a

választókerületekre

vonatkozó

statisztikai

adatokkal,

sajtószemlékkel és elemzésekkel támogatja. Kutatószolgálati elemzésünk felkérésre készült. A kérdés arra irányult, hogy az Európai Unió és az Európai Gazdasági Térség tagállamaiban hogyan szabályozzák a más tagállamban honos természetes és jogi személyek termıföldre vonatkozó tulajdoni, illetve a haszonbérleti jogosultság szerzését. Jelen Kutatószolgálati háttéranyag az azonos témában készült 2007. decemberi elemzésünk kibıvített változata. Az európai nemzeti példák bemutatásában a Parlamenti Kutatás és Tájékoztatás Európai Központja (az ET-EP közös fenntartású ECPRD1) információs hálózata, valamint egyéb, hatáskörrel rendelkezı hatóságok munkatársai voltak a segítségünkre. Az egyes országokról szóló alfejezetekben található információkat nem hivatalos fordításban ismertetjük. A Képviselıi Kutatószolgálat ([email protected], telefon: 1-441-4592), s elsısorban e kutatószolgálati jelentés összeállítója készséggel áll további információkkal a téma iránt érdeklıdık rendelkezésére (dr. Szilágyi Péter Zoltán, telefon: 1-441-4428, e-mail: [email protected] )

1

L. az intézményt bemutató kutatószolgálati forrásszemlét.

3


Tartalomjegyzék

Bevezetés ................................................................................................................................... 5 Magyarországi vélemények a moratórium felülvizsgálata kapcsán.................................... 7 Magyarországi földárak .......................................................................................................... 9 Európai földárak .................................................................................................................... 10 A 2004-ben csatlakozó államokra vonatkozó moratórium................................................. 12 Az EU- tagállamokban hatályos kapcsolódó szabályozás .................................................. 13 EU csatlakozás éve: 2007 ....................................................................................................... 14 Románia ............................................................................................................................... 14 EU csatlakozás éve: 2004 ....................................................................................................... 16 Ciprus ................................................................................................................................... 16 Csehország ........................................................................................................................... 17 Észtország............................................................................................................................. 19 Lengyelország ...................................................................................................................... 21 Szlovákia .............................................................................................................................. 24 Szlovénia .............................................................................................................................. 25 EU csatlakozás éve: 1995 ....................................................................................................... 27 Ausztria ................................................................................................................................ 27 Burgenland ....................................................................................................................... 27 Vorarlberg ........................................................................................................................ 29 Finnország ............................................................................................................................ 31 Svédország ........................................................................................................................... 31 EGT csatlakozás éve: 1994 .................................................................................................... 32 Norvégia ............................................................................................................................... 32 EK csatlakozás éve: 1986 ....................................................................................................... 34 Portugália ............................................................................................................................. 34 EK csatlakozás éve: 1981 ....................................................................................................... 35 Görögország ......................................................................................................................... 35 EK csatlakozás éve: 1973 ....................................................................................................... 36 Dánia .................................................................................................................................... 36 Nagy-Britannia ..................................................................................................................... 37 Alapító tagok........................................................................................................................... 38 Belgium ................................................................................................................................ 38 Franciaország ....................................................................................................................... 40 Hollandia .............................................................................................................................. 42 Németország......................................................................................................................... 43 Olaszország .......................................................................................................................... 45

4


Bevezetés

Az Európai Unióhoz való csatlakozást megelızı tárgyalásokon Magyarország a mezıgazdasági földterület más tagállamban honos természetes, illetve jogi személyek általi megszerzésérével kapcsolatban a következı átmeneti intézkedés életbelépését érte el: "Az Európai Unió alapját képezı szerzıdésekben foglalt kötelezettségek ellenére Magyarország a csatlakozás idıpontjától számított hét éven keresztül fenntarthatja az ezen okmány aláírása idıpontjában hatályos jogszabályaiban foglalt, a nem Magyarországon lakó vagy nem magyar állampolgár természetes személyek, illetve a jogi személyek általi, mezıgazdasági földterület megszerzésére vonatkozó tilalmat. Valamely tagállam állampolgára, illetve egy másik tagállam jogszabályai szerint létrehozott jogi személy a mezıgazdasági földterület megszerzése vonatkozásában nem részesíthetı kedvezıtlenebb bánásmódban, mint amilyenben a csatlakozási szerzıdés aláírása napján részesült. Valamely tagállam állampolgárára nem vonatkozhatnak szigorúbb korlátozások, mint a harmadik országok állampolgáraira. Egy másik tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan jogszerően Magyarországon laknak és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet, nem tartoznak az elızı albekezdés rendelkezéseinek hatálya alá, és rájuk nem alkalmazható más szabály és eljárás, mint amelyet Magyarország állampolgáraira kell alkalmazni. A csatlakozás idıpontjától számított harmadik évben a fenti átmeneti rendelkezések általános felülvizsgálatára kerül sor. Ennek érdekében a Bizottság jelentést nyújt be a Tanácsnak. A Tanács, a Bizottság javaslata alapján, egyhangúlag a (2) bekezdés elsı albekezdésében megjelölt átmeneti idıszak lerövidítésérıl vagy lezárásáról határozhat."2 Az Európai Bizottság belsı piaci fıigazgatósága már dolgozik azon a jelentésen, amely azt méri fel, hogy indokolt-e Magyarországon a külföldiek földvásárlására elfogadott hét éves moratórium fenntartása. Bizottsági források szerint a belsı piaci fıigazgatóság elkezdte az adatgyőjtést ahhoz a jelentéshez, amelyben Brüsszel elvileg javasolhatja a Tanácsnak az egyes új tagországok által a külföldiek földvásárlására meghirdetett hétéves vagy még ennél is hosszabb moratórium lerövidítését vagy eltörlését. A BruxInfo úgy tudja, hogy a jelentésen dolgozó belsı piaci fıigazgatóság szeptember végére várja az adatgyőjtés befejezését és valamikor 2008 elején (elıreláthatóan márciusban) terjeszti majd a Tanács elé konklúzióit a végleges ajánlásokkal együtt.3

2

A csatlakozási okmány 24. cikkében hivatkozott, Magyarországra vonatkozó lista „3. A tıke szabad mozgása” fejezetének 2. pontja http://www.kulugyminiszterium.hu/kum/hu/bal/Kulpolitikank/Europai_Unio/Dokumentumok/Csatlakozasi_Szer zodes.htm 3 Forrás: Megkezdıdött a 7 éves földvásárlási moratórium felülvizsgálata, Bruxinfo, 2007. május 21. http://bruxinfo.hu/index.php

5


A termıföldrıl szóló 1994. évi LV. törvénynek, a Csatlakozási okmány X., Magyarországra vonatkozó átmeneti intézkedéseknek való megfelelését az alábbi táblázatban ábrázoljuk: Termıföld tulajdonjoga A csatlakozási okmány 24. cikkében hivatkozott lista Az Európai Unió alapját képezı szerzıdésekben foglalt kötelezettségek ellenére Magyarország a csatlakozás idıpontjától számított hét éven keresztül fenntarthatja az ezen okmány aláírása idıpontjában hatályos jogszabályaiban foglalt, a nem Magyarországon lakó vagy nem magyar állampolgár természetes személyek, illetve a jogi személyek általi, mezıgazdasági földterület megszerzésére vonatkozó tilalmat. Valamely tagállam állampolgára, illetve egy másik tagállam jogszabályai szerint létrehozott jogi személy a mezıgazdasági földterület megszerzése vonatkozásában nem részesíthetı kedvezıtlenebb bánásmódban, mint amilyenben a csatlakozási szerzıdés aláírása napján részesült. Valamely tagállam állampolgárára nem vonatkozhatnak szigorúbb korlátozások, mint a harmadik országok állampolgáraira. Egy másik tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan jogszerően Magyarországon laknak és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet, nem tartoznak az elızı albekezdés rendelkezéseinek hatálya alá, és rájuk nem alkalmazható más szabály és eljárás, mint amelyet Magyarország állampolgáraira kell alkalmazni.

1994. évi LV. törvény 7. § (1) A külföldi magánszemély és jogi személy termıföld tulajdonjogát - a (2) bekezdésben foglaltak kivételével - nem szerezheti meg.

(2) A belföldi magánszemélyre vonatkozó szabályok irányadók azon tagállami állampolgárra, aki önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kíván letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan, jogszerően Magyarországon lakik és folytat mezıgazdasági tevékenységet.

8. § A külföldi az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 m2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termıföldnek nem minısülı más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint szerezheti meg.

6


Magyarországi vélemények a moratórium felülvizsgálata kapcsán Gyurcsány Ferenc miniszterelnök "Magyarországon a földkérdést nyugodtan és körültekintıen kell megoldani – hangoztatta Gyurcsány. Szerinte a föld Magyarországon több, mint a nemzeti vagyon része, és több, mint termelıerı, a nemzeti kultúra egyik tartópillére: ez érzelmi kérdés is, ezért a föld nem tőri a nyers politikát. Gyurcsány egy kérdésre válaszolva azt mondta: nem tartja kizártnak, hogy Brüsszelben a kormány megpróbálja elérni a 2011-ben lejáró, a külföldiek földvásárlását tiltó moratórium hároméves (2014-ig szóló) meghosszabbítását. Ez a három többletesztendı lehetıséget ad a felzárkózásra. Egyben arra biztatta az agrárkamara tagjait, hogy erısebb érdekérvényesítéssel próbálják elérni, hogy ok nélkül ne sújtsák többletterhekkel az ágazatot. A miniszterelnök szerint ugyanis a magyar mezıgazdaságnak jelenleg nincs "egyetlen hangja", azaz többféle érdek jelenik meg az agrárágazatban. Ez tapasztalható az érdekképviseletek tanácskozásain is. Gyurcsány Ferenc szerint a földkérdésben is ezt a sokszínőséget kell úgy összeegyeztetni, hogy az a magyar gazdálkodók érdekeit szolgálja."4 Gráf József miniszter "Nekem az a véleményem, hogy mindenki vehessen földet, aki mezıgazdaságból él. Az is, aki tulajdonosa vagy alkalmazottja egy-egy társaságnak, s aztán ı adja bérbe a földet saját vállalatának. Ha jogi személy is vehetne földet, az a hazai és a külföldi cégekre egyaránt kiterjedne, s az utóbbit el szeretnénk kerülni. Az unióval kötött földvásárlási moratórium 2011-ben jár le. Négy év múlva tehát a többi uniós tagállam polgárai is nagyobb kötöttségek nélkül vásárolhatnak földet. Az ısszel indítjuk a földkérdéssel kapcsolatos tárgyalásokat, s kompromisszumok árán ugyan, de itthon és Brüsszelben egyaránt megtaláljuk majd a megoldást."5 "Nagy gond és ebben az évben sem tudtunk igazán elırelépni a föld kérdésében – ezt nyilván úgyis megkérdezték volna. Még egyszer elmondom az alapállásunkat ehhez a kérdéshez. Van két szélsı érték. Az egyik az, hogy azonnal kapjanak földet vagy tudjanak venni a jogi személyiségő társaságok. Erre én azt mondom, hogy ha most vezetjük be ezt az intézkedést, nem tudom kizárni a külföldi jogi személyiségő társaságokat sem a vásárlásból. Még egyszer olyat, hogy a magyar vehet, a külföldi nem, én nem tudok elképzelni. Meg lehet próbálni, de én a magam eszével nem tudom elképzelni, hogy ki tudjam ıket zárni, és akkor elszabadul a pokol. A másik véglet az, amit tartalmaznak a Fidesz javaslatai is meg a Magosz álláspontja is, hogy csak magántermelı, aki hivatásszerően ezzel foglalkozik, helyben lakik, satöbbi vehessen földet. Még egyszer hangsúlyozom, hogy ha marad ez a két álláspont és nem közelítünk egymáshoz, és nem ülünk le kibeszélni és megbeszélni ezt a kérdést – mint ahogy kezdtük azon a konferencián, és ezt folytatnunk kell –, akkor a következı fog történni.

4

Forrás: Gyurcsány Ferenc erısebb agrárlobbit várna, Népszabadság, 2007. május 4. http://nol.hu/cikk/445173/ 5 Forrás: Nem az én mőfajom a jóslás (interjú Gráf Józseffel), Szabad Föld Online, 2007. július 20. http://www.szabadfold.hu/cikk.php?cikk=8172

7


Hiába parancsolt rám vagy adott utasítást a miniszterelnök úr, hogy próbáljak meg mindent megtenni a moratórium meghosszabbításáért - én tájékozódtam, ahogy szoktam, mindent megnéztem -, valószínősíthetıen nem lesz moratóriumhosszabbítás. Ennek a felelısségét szeretném mindenkivel megosztani, aki döntési helyzetben van, azaz nekünk kell kitalálnunk, hogy mit csináljunk; nincs ebben idegen, senkire nem mutogathatunk. Én hajlandó vagyok a legmélyebb kompromisszumig elmenni ebben az ügyben, de azt az utókor nem fogja rólunk soha levakarni, ha nem egyezünk meg ebben a kérdésben úgy, hogy mindenki valamit, egy kicsit engedjen az álláspontjából, mert 2011ben a külföldi magánszemélyek simán elvásárolják az orrunk elıl a földet, efelıl kétségem sincs. Tehát ennek nem az a súlya, hogy ki-ki védje a saját igazát – ez is nagyon fontos dolog, mert mindenki felel a saját rétegének, akit képvisel –, de gondolkodjunk azon, hogy mi az a legkisebb közös nevezı, ahova el lehetne jutni. Nekem volt egy javaslatom, úgy látszik, az nem elfogadható - de mindegy, én ebbıl nem csinálok presztízskérdést -, hogy a tulajdonosok mint magánszemélyek vásárolhassanak a most fönnálló 300 hektáros szabály szerint. Én itt láttam a kettı között valami megoldást. Lehet ezt is finomítani, tehát nem ragaszkodom a saját álláspontomhoz, ami egyben a kormányé is – mert nem szólnak bele ebbe a kérdésbe –, de üljünk le felelısségteljesen, rögtön a nyári szünet utáni elsı akció ez legyen. Arra kérek minden érdekképviseletet, minden politikai pártot, hogy alakítsa ki az álláspontját, és egy kicsit mozduljon el, mert ha ugyanazt fogja mondani megint mindenki, azzal nyilván sehova nem fogunk jutni. Végig kellene gondolni, hogy milyen megoldást találjunk ebben a kérdésben."6 A Magyar Agrárkamara elnökségének javaslatai a kormány számára

6 7

•

A termıfölddel kapcsolatos moratórium meghosszabbításának kezdeményezése az EU illetékes szerveinél.

•

A moratórium lejárta elıtt pedig új termıföldtörvény megalkotása

•

A lehetı legrövidebb idın belül el kell indítani a versenyképes gazdaság kialakítását segítı kötelezı állami birtokrendezést. A földtulajdon további elaprózódásának megakadályozása céljából megfontolandó az osztályos egyezség bevezetése.

•

A tulajdonszerzést új alapokra kell helyezni, biztosítva a hivatásszerően mezıgazdasági tevékenységet végzık elsıbbségét, erısítve a helyben lakást, megkövetelve a szakképzettséget.

•

Az elızı pontból következıen a jogi személyek tulajdonszerzésének tilalmát fel kell oldani, az állattartó telepek termıföldszerzésének lehetıségét soron kívül kell biztosítani.

•

A moratórium idıszakában az elıvásárlási jog szabályozása fenntartandó a jelenlegi szabályok felülvizsgálatával.

•

A földhasználat intézménye erısítésre szorul a mérettel kapcsolatos korlátozás feloldásán, a minimális határidı megállapításán, az örökbérlet lehetıségének megteremtésén keresztül.7

Jegyzıkönyv az Országgyőlés Mezıgazdasági bizottságának 2007. június 6-án megtartott ülésérıl Forrás: Agrárium, 2007/5. száma 6. oldal

8


Magyarországi földárak A földárakra vonatkozó adatokat a Földbróker8 internetes portálon található adatok alapján ismertetjük. Az árat a területhez (ha) vagy a minıséghez (Aranykorona, AK) lehet megadni. Leggyakrabban a hektár árral találkozhatunk. Ebben az esetben egy 20AK-ás átlagértéket vegyünk alapul. Egy másik, pontosabb ármeghatározás az aranykorona ára. Ebbıl és a terület minıségébıl (AK/ha) számolható a hektár ár. Hektárárak: a jellemzı árak ma a 350-450 ezer Ft-os sávban találhatók. Az ország nyugati felén és Budapest környékén a magasabb vagy ezt meghaladó értékek jellemzıek. A DélDunántúlon és Észak-Magyarországon alacsonyabbak az árak. Az országrészek jellemzıi a következık: minıség

megközelíthetıség

(AK)

gazdasági

ársáv

környezet

(eFt/ha)

Nyugat-Dunántúl

15-25

jó, EU közelség

jó

400-600

Dél-Dunántúl

15-30

közepes

közepes

300-400

15-25

jó

jó

500-2000

Alföld

15-40

közepes

közepes

300-500

É.-Magyarország

5-15

közepes

gyenge

200-300

Budapest környéke

Középtávon (3-5 év) nagy biztonsággal becsülhetı, hogy a magyar és az uniós árak közelítenek egymáshoz. Az árak két oldalról is változhatnak, azaz nem csak a magyar árak mehetnek felfelé, hanem az uniós árak is lefelé. A magyar árak becsülhetıen mindig az EU átlag alatt lesznek, mert az ország az EU perifériáján található, másrészt óriási mennyiségő jó minıségő föld áll Magyarországon rendelkezésre. Konzervatív becslés szerint az 2-3 éven belüli 2-3-szörös árnövekedés lehetséges. Ez évi 30-40% hozamot jelent az adott idıszakban a kamatos kamatot is figyelembe véve. Ez a becsülhetı évi maximum 10-20% alternatív hozamokkal összevetve kiemelkedıen magas. Az árváltozások éves hozamra átszámítva 2

3

4

5

év alatt

8

2x

41%

26%

19%

15%

3x

73%

44%

32%

25%

4x

100%

59%

41%

32%

http://www.foldbroker.hu/piac.htm

9


Európai földárak Óriási különbségek vannak az európai földárak között: az átlagos luxemburgi termıföld hektárja például háromszázszor drágább, mint az átlagosan legolcsóbbnak számító észt birtok. Az EU nyugati tagállamaiból számos vállalkozó úgy véli, a keleti országokban érdemes befektetni a mezıgazdaságba. A felvásárlások eredményeként akár ötszörösükrehatszorosukra is emelkedhetnek a földárak térségünkben. Csaknem hatvan százalékkal emelkedtek a földárak Nagy-Britanniában az elmúlt szők egy évtizedben – áll a Bank of Scotland tanulmányában. Míg 1995-ben átlagosan kétmillióharmincezer forintnak megfelelı brit font volt egy hektár értéke, ma több mint hárommilliókétszázezer forintnyi összeget kell fizetni érte. Közép-Anglia keleti részén volt a legcsekélyebb a drágulás: csupán tizenhat százalékkal magasabbak ma az árak, mint tíztizenkét évvel ezelıtt. Ez a mérték az infláció szintjét sem közelíti meg. Ma Közép-Anglia nyugati vidékein a legdrágább a föld: egy hektárért átlagosan négymillió forintnak megfelelı fontot kérnek. Skóciában, ahol a legolcsóbbak a mezıgazdasági területek, ennek kétharmadát sem kell fizetni. A bank kutatásából az is kiderül, hogy a tejgazdaságok a legértékesebbek, hektáronkénti áruk hárommillió-harmincezer forintnak felel meg. A képzeletbeli "átlagos" brit gazdaság hatszázezer fontba, azaz több mint kétszázmillió forintba kerül. Franciaországban jelentısen olcsóbban lehet hozzájutni a mezıgazdasági területekhez, mint a szigetországban. Általában háromezer és hatezer euró, azaz hétszázötvenezer és másfél millió forint között mozognak a hektáronkénti árak, ám Párizs környékén, valamint a déli részeken gyakran ennél többe kerülnek a mezıgazdasági területek. A legnagyobb értékő területeken volt a legerısebb az áremelkedés az elmúlt évtizedben: a francia földek átlagosan hatvanöt százalékkal lettek drágábbak 1996 óta, a déli területeken ennél is erısebb volt a növekedés. Az elemzık szerint a hektáronkénti másfél millió forintos árat is elérhetik a romániai földárak öt éven belül. Most ennek az összegnek a harmadáért, negyedéért vásárolhatók mezıgazdasági területek a szomszédos államban. Számos külföldi vállalkozó – fıként németek és olaszok – vásárolt már földet Romániában. A befektetık vonzónak találják a feltételeket, és ha továbbra sem csökken a lelkesedésük, öt-hat év múlva akár minden négyzetmétert európai színvonalon mővelhetnek, állítják helyi mezıgazdasági szakértık.9

9

Forrás: Magyar Hírlap Online, Hatalmas különbségek Európában, 2007. november 11. http://www.magyarhirlap.hu/cikk.php?cikk=138008

10


A földárakra vonatkozó alábbi táblázatot a Földbróker10 internetes portál az Eurostat adatai alapján ismerteti. ezer euro/hektár 1994

1998

2004

2006

Írország

5,3

8,8

-

*10,0

Anglia

5,5

9,1

-

*9,9

Franciaország

3,1

3,3

-

-

Spanyolország

2,8

4,0

-

-

Görögország

5,0

4,6

-

-

Belgium

12,1

12,6

-

-

Luxemburg

44,9

52,9

-

-

Hollandia

17,7

24,9

-

-

Svédország

1,2

1,6

-

-

Finnország

2,7

3,1

-

-

Dánia

6,5

9,8

-

*25,2

Németország (Ny)

15,7

17,1

-

-

Németország (Ny+K)

11,8

9,4

-

-

Olaszország

11,5

12,8

-

-

Ausztria

n.a.

n.a.

*12,0 -

Ausztria (Burgenland)

n.a.

n.a.

*6,0

-

Magyarország

*0,9

*1,1

*1,7

*1,8

*becslés

10

http://www.foldbroker.hu/piac.htm

11


A 2004-ben csatlakozó államokra vonatkozó moratórium

A földvásárlási haladékra országonként különbözı engedményt adott a 2004-ben csatlakozó államoknak az EU. Ciprus: 5 évig második lakás vásárlása, kivéve azokat, akik már Cipruson laknak. Cseh Köztársaság: 5 évig második lakás vásárlása, kivéve azokat, akik már a Cseh Köztársaságban laknak; 7 évig (esetleg 10, ha a biztosítékklauzula életbe lép) termıföld és erdıvásárlás, kivéve a magánvállalkozó gazdákat. Észtország: 7 évig (esetleg 10, ha a biztosítékklauzula életbe lép) termıföld- és erdıvásárlás, kivéve azon magánvállalkozó gazdákat, akik 3 éve laknak Észtországban. Lengyelország: 12 évig termıföld- és erdıvásárlás, kivéve azon magánvállalkozó gazdákat, akik már 3 vagy 7 éve dolgoznak Lengyelországban; 5 évig második lakás vásárlása, kivéve azokat, akik 4 éve élnek Lengyelországban. Lettország: 7 évig (esetleg 10, ha a biztosítékklauzula életbe lép) termıföld- és erdıvásárlás, kivéve azon magánvállalkozó gazdákat, akik 3 éve laknak Lettországban. Litvánia: 7 évig (esetleg 10, ha a biztosítékklauzula életbe lép) termıföld- és erdıvásárlás, kivéve azon magánvállalkozó gazdákat, akik 3 éve laknak Litvániában. Magyarország: 7 évig (esetleg 10, ha a biztosítékklauzula életbe lép) termıföld- és erdıvásárlás, kivéve azon magánvállalkozó gazdákat, akik 3 éve laknak Magyarországon; 5 évig második lakás vásárlása, kivéve azokat, akik már 4 éve élnek Magyarországon. Málta: állandó eltérés (nem csak átmeneti idıszakra vonatkozóan) második lakás vásárlására, kivéve azokat, akik 5 éve Máltán laknak. Szlovákia: 7 évig (esetleg 10, ha a biztosítékklauzula életbe lép) termıföld- és erdıvásárlás, kivéve azon magánvállalkozó gazdákat, akik 3 éve laknak Szlovákiában.11 Szlovénia: 7 évig igénybe veheti a csatlakozási okmány 37. cikkében meghatározott általános védzáradékot. 11

http://hu.euabc.com/word/280

12


Az EU- tagállamokban hatályos kapcsolódó szabályozás A termıföld külföldiek tulajdonszerzéséhez illetve haszonbérleti jogosultságához főzıdı, az európai országokban hatályos szabályozás megismerése végett a Kutatószolgálat az alábbi kérdéseket juttatta el ECPRD hálózat tagjainak, valamint egyes EU tagállam illetékes hatóságaihoz: 1. Belföldi magánszemélyek termıföld tulajdonszerzése korlátozott-e (területnagyság, érték)? 2. Belföldi jogi személyek termıföld tulajdonszerzése megengedett-e? 3. Külföldi magán-illetve jogi személyek megszerezhetik-e a termıföld tulajdonjogát? 4. Más tagállami (EU, EGT) állampolgárnak a termıföld tulajdonszerzése érdekében meg kell-e felelni egyéb, a célország állampolgáraival szemben támasztott követelményekhez képest többlet-követelménynek? (letelepedés az adott országban, huzamosabb idejő jogszerő tartózkodás és mezıgazdasági tevékenység folytatása a célországban) 5. A termıföld eladása esetén létezik-e elıvásárlási jog, ha igen, kiket illet és milyen sorrendben? 6. A használati jogok esetében érvényesülnek-e a tulajdonszerzésre érvényes korlátozások? 7. Létezik-e idıbeni korlát haszonbérleti szerzıdés esetén? 8. Létezik-e elıhaszonbérleti jog, ha igen, kiket illet és milyen sorrendben? 9. A haszonbérelhetı terület nagysága korlátozott-e, s ha igen a külföldi személyekre eltérı rendelkezések vonatkoznak-e? 10. A külföldiek földtulajdonszerzéshez, illetve földhasznosításához kapcsolódóan az önök országa az EU-hoz (EGT) való csatlakozást követıen részesült-e moratóriumban?

13


EU csatlakozás éve: 2007 Románia Romániából Turcu Paunita, a Román Képviselıház Parlamenti Tájékoztatási Osztályának munkatársa válaszolt kérdéseinkre. Termıföld tulajdon Romániában belföldi jogi személyek is szerezhetnek termıföldtulajdont, és 2005 óta belföldi magánszemélyek tulajdonszerzése sem esik korlátozás alá. Az új, 247/2005. számú Ingatlantörvény rendelkezése szerint külföldi magán -és jogi személyek termıföld tulajdonszerzése a Külföldi természetes- és jogi személyek valamint hontalanok földtulajdon-szerzésérıl szóló 312/2005. számú törvényben foglalt feltételeknek megfelelıen lehetséges. Ez utóbbi törvény rendelkezik arról, hogy Románia EUcsatlakozása után külföldi személyek szerezhetnek földtulajdont, de erre vonatkozó engedélyt csak a csatlakozást követı hetedik év (2014.) után kaphatnak. Általános szabályként lefekteti a törvény, hogy nem EU-tagállam állampolgárai és jogi személyei is szerezhetnek földet Romániában, ha ezt kölcsönös államközi szerzıdés lehetıvé teszi. Ugyanakkor a törvény értelmében nem vonatkozhat nem-EU tag földvásárlására kedvezıbb jogszabály, mint az EU-tagállambeli személyekre, ezért a 7 éves moratórium az alább eseteket kivéve minden külföldi személyre vonatkozik. Nem vonatkozik a moratórium a következı személyekre: • • •

Romániában letelepedett hontalan személyekre; olyan hontalan személyekre, akik az EU valamelyik tagállamában telepedtek le, és Romániában rendelkeznek állandó lakóhellyel; azon EU állampolgárokra, akik az uniós iránymutatások alapján önálló vállalkozó mezıgazdasági termelınek minısülnek.

Ha a termıföldet vásárolni szándékozó személy valamelyik EU-tagország állampolgára, akkor mezıgazdasági termelıi mivoltát ezen ország hatóságai által kiadott dokumentumokkal kell igazolnia. Amennyiben EU-s állampolgárok abból a célból kívánnak földterületet vásárolni Romániában, hogy ott üzletágat vagy kereskedelmi képviseletet alapítsanak, ezt a csatlakozást követı ötödik év után tehetik meg.12 Termıföld és erdı tulajdonjogát román jogi személyek közvetlenül is megszerezhetik, még abban az esetben is, ha a társaság tulajdonosi köre külföldi magán- vagy jogi személyekbıl tervıdik össze. 2005 óta a román törvények nem biztosítanak elıvásárlási jogot a bérlınek.

12

Romania: The right of foreigners to buy land, International Financial Law Review, 2006. január

14


Használati jogok Termıföld és az azon található épületek vonatkozásában haszonbérleti szerzıdés születhet romániai és külföldi magán- és jogi személyek között. Nem rendelkeznek a jogszabályok a haszonbérlet idıtartamáról, erre vonatkozó megállapodásukat a felek a szerzıdésben rögzíthetik. A Termıföld Haszonbérletrıl szóló 16/1994. számú törvény szerint Románia EUcsatlakozásától kezdve külföldi természetes- és jogi személyek is jogosultak termıföldet mezıgazdasági tevékenység folytatása céljából haszonbérbe venni. Szükséges azonban, hogy a bérlı rendelkezzen mezıgazdasági végzettéget igazoló okmánnyal, valamint a föld tulajdonosa által igényelt biztosítékokat is igazolja. Románia csatlakozásának feltételeirıl szóló okmány VII. melléklete az alábbiak szerint rendelkezik a tıke szabad áramlását érintı átmeneti intézkedésekrıl: "Az Európai Unió alapját képezı szerzıdésekben foglalt kötelezettségek ellenére Románia a csatlakozás idıpontjától számított hét éven keresztül fenntarthatja a csatlakozási szerzıdés aláírása idıpontjában hatályos jogszabályaiban foglalt, a mezıgazdasági földterületnek, erdınek és erdıs területnek a tagállamok állampolgárai, az Európai Gazdasági Térségrıl szóló megállapodásban (EGT-megállapodás) részes államok állampolgárai, valamint egy másik tagállam vagy az EGT-megállapodás valamely részes államának jogszabályai szerint létrehozott olyan társaságok által történı megszerzésére vonatkozó szabályait, amelyek Romániában nem letelepedettek, illetve nincsenek ott bejegyezve. Valamely tagállam állampolgára a mezıgazdasági földterület, erdı és erdıs terület megszerzése vonatkozásában nem részesíthetı kedvezıtlenebb bánásmódban, mint amilyenben a csatlakozási szerzıdés aláírása napján részesült, illetve nem vonatkozhatnak rá szigorúbb korlátozások, mint a harmadik államok állampolgáraira. Egy másik tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Romániában, nem tartoznak az elızı fenti albekezdés rendelkezéseinek hatálya alá, és rájuk nem alkalmazható más eljárás, mint amelyet Románia saját állampolgáraira kell alkalmazni. A csatlakozás idıpontjától számított harmadik évben a fenti átmeneti rendelkezések általános felülvizsgálatára kerül sor. Ennek érdekében a Bizottság jelentést nyújt be a Tanácsnak. A Tanács, a Bizottság javaslata alapján, egyhangúlag az elsı albekezdésben megjelölt átmeneti idıszak lerövidítésérıl vagy lezárásáról határozhat."13

13

http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:12005SAN07/03:HU:HTML

15


EU csatlakozás éve: 2004 Ciprus A ciprusi szabályozásról a Ciprusi Parlament munkatársa, Socrates Socratous adott tájékoztatást. Tulajdonszerzés Ciprusban nem korlátozzák a ciprióta természetes- és jogi személyek termıföldtulajdon szerzését. Az Ingatlantulajdon-szerzésrıl szóló többször módosított törvény rendelkezése szerint a külföldi személyek csak a Miniszterek Tanácsa engedélyével szerezhet ingatlantulajdont. A Tanács ezt a hatáskörét a Területi Közigazgatási Hivatalokon keresztül gyakorolja. Nem szükséges engedély abban az esetben, ha a külföldi személy • • •

•

az ingatlant öröklés útján szerzi meg; az Európai Unió tagállamának állampolgára és állandó tartózkodási helye Cipruson van; az Európai Unió tagállamának állampolgára és nem rendelkezik állandó ciprusi tartózkodási engedéllyel, de az ingatlant nem második lakás céljából kívánja megszerezni; Cipruson született és szülei állandó tartózkodási hellyel rendelkeztek Cipruson.

Elıvásárlási jog A ciprusi jogrendszerben nincs az elıvásárlási jogra vonatkozó jogszabályi elıírás. Ugyanakkor a Birtok-nyilvántartásról és ingatlan értékbecslésrıl szó törvény 25.§-a rendelkezik az "opciós jogról", melynek értelmében egy osztatatlan közös tulajdonú ingatlan társtulajdonosa csak abban az esetben adhatja el kívülálló személynek tulajdonhányadát, ha bizonyítja a Területi Földhivatalnak, hogy tulajdonostársa nem kívánja az eladásra kínált tulajdonhányadot megvásárolni és a vevı értesíti a tulajdonostársakat az adásvételrıl. Haszonbérlet Cipruson a haszonbérlet idıtartamát jogszabály külföldi állampolgárokra (természetesen a tulajdonszerzésnél ismertetett kivételek itt is érvényesek) vonatkozóan korlátozza olyan módon, hogy amennyiben 33 évnél hosszabb idıtartamra kívánnak termıföldet haszonbérbe venni, akkor ehhez szükséges a Miniszterek Tanácsának engedélye, amit a Tanács ebben az esetben a helyi önkormányzatokon keresztül ad meg.

16


Csehország A Csehországban hatályos szabályozásról, Štěpán Pecháček, Ph.D., a cseh parlament Kutatószolgálatának munkatársa adott választ. A más tagállamok állampolgárainak termıföld tulajdonszerzését a Csatlakozási okmány 24. cikkében hivatkozott lista Csehországra vonatkozó V. melléklete14 szabályozza. " Az Európai Unió alapját képezı szerzıdésekben foglalt kötelezettségek ellenére a Cseh Köztársaság a csatlakozás idıpontjától számított hét éven keresztül fenntarthatja a devizáról szóló, módosított 219/1995 Sb. számú törvényben, a termıföld- és egyéb mezıgazdasági tulajdon tulajdonjogi viszonyairól szóló 229/1991 Sb. számú törvényben, és a mezıgazdasági földterületek és erdık állami tulajdonból magántulajdonba kerülésére vonatkozó feltételekrıl szóló 95/1999 Sb. számú törvényben foglalt, a mezıgazdasági földterületnek és erdınek a tagállamok azon állampolgárai, illetve egy másik tagállam jogszabályai szerint létrehozott olyan társaságok által történı megszerzésére vonatkozó szabályait, amelyek a Cseh Köztársaságban nem letelepedettek, illetve ott nincsenek bejegyezve. Valamely tagállam állampolgára a mezıgazdasági földterület és erdı szerzése vonatkozásában nem részesíthetı kedvezıtlenebb bánásmódban, mint amilyenben a csatlakozási szerzıdés aláírása napján részesült, illetve nem vonatkozhatnak rá szigorúbb korlátozások, mint a harmadik államok állampolgáraira. Egy másik tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni a Cseh Köztársaságban, és legalább három éve folyamatosan jogszerően laknak a Cseh Köztársaságban és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet, nem tartoznak az elızı fenti albekezdés rendelkezéseinek hatálya alá, és rájuk nem alkalmazható más eljárás, mint amelyet a Cseh Köztársaság saját állampolgáraira kell alkalmazni. A csatlakozás idıpontjától számított harmadik évben a fenti átmeneti rendelkezések általános felülvizsgálatára kerül sor. Ennek érdekében a Bizottság jelentést nyújt be a Tanácsnak. A Tanács, a Bizottság javaslata alapján, egyhangúlag az elsı albekezdésben megjelölt átmeneti idıszak lerövidítésérıl vagy lezárásáról határozhat. Ha elegendı bizonyíték áll rendelkezésre arra nézve, hogy az átmeneti idıszak lejártával a Cseh Köztársaságban a mezıgazdasági földterületek piacának súlyos zavara alakul ki, vagy ennek kialakulása fenyeget, a Bizottság a Cseh Köztársaság kérelmére határozatot hoz az átmeneti idıszak legfeljebb három évre történı meghosszabbításáról." Külföldiek termıföld tulajdonszerzésére vonatkozó elıírásokat a devizáról szóló, módosított 219/1995 Sb. számú törvényben15 találtunk.

14

http://www.kulugyminiszterium.hu/NR/rdonlyres/203F23DB-3E46-4943-8C5BF3445339C7C5/0/50AnnexVhu3.pdf 15 A Csatlakozási okmány V. mellékletében hivatkozott további jogszabályok csak cseh nyelven érhetık el.

17


A devizáról szóló 219/1995 Sb. számú törvény16 17. cikkely Belföldi ingatlantulajdon megszerzése (1) A mezıgazdasági földalap részét képezı vagy ahhoz tartozó földek vagy erdık tulajdonjogát megszerezhetik a. belföldi személyek; b. nem belföldi, de cseh állampolgársággal rendelkezı személyek; c. nem-belföldi, de az EK tagállamának állampolgára, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként letelepedtek a Cseh Köztársaságban, és legalább három éve folyamatosan jogszerően laknak a Cseh Köztársaságban és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet d. egyéb nem belföldi csak az alábbi jogcímeken szerezheti meg a tulajdonjogot: • örökség; • diplomáciai képviselet létrehozása kölcsönösség esetén; • házastársak osztatlan vagyonközössége esetén, ha a házaspár egyik tagja cseh állampolgár; • egyeneságú rokon, testvér vagy házastárs ajándékaként; • más belföldön fekvı mezıgazdasági területért cserébe, melynek speciális jogszabály által megállapított értéke nem haladhatja meg az eredeti ingatlan értékét; • közös tulajdon miatt fennáló elıvásálási jog; • ha a termıföld területén álló épület tulajdonosa (alkotórész); • amennyiben speciális jogszabály így rendelkezik. (2) Egyéb, az (1) szakaszban nem említett ingatlanok tulajdonjogát megszerezhetik: a. belföldi személyek; b. nem belföldi, de cseh állampolgársággal rendelkezı személyek; c. nem belföldi, de az EK valamely tagállamában érvényes letelepedési engedéllyel rendelekzik; d. Csehországban bejegyzett, mőködési engedéllyel rendelkezı nem belföldi jogi személyek vagy azok leányvállalatai; e. egyéb nem belföldi csak az alábbi jogcímeken szerezheti meg a tulajdonjogot: • örökség; • diplomáciai képviselet létrehozása kölcsönösség esetén; • osztatlan vagyonközösség esetén, ha a házaspár egyik tagja cseh állampolgár; • házastársak osztatlan vagyonközössége esetén, ha a házaspár egyik tagja cseh állampolgár; • egyeneságú rokon, testvér vagy házastárs ajándékaként; • más belföldön fekvı mezıgazdasági területért cserébe, melynek speciális jogszabály által megállapított értéke nem haladhatja meg az eredeti ingatlan értékét; • közös tulajdon miatt fennáló elıvásálási jog; • saját telken való építkezésbıl kifolyólag; • ha a termıföld területén álló épület tulajdonosa (alkotórész); illetve • amennyiben speciális jogszabály így rendelkezik. 16

http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/hs.xsl/devizove_predpisy_2583.html

18


Észtország Az Észtországban hatályos szabályozásról Merle Kruusimägi, az észt parlament Vidékügyi bizottságának tanácsadója szolgált információkkal. Belföldi természetes- és jogi személyek tulajdonszerzése Észt állampolgárok korlátozás nélkül szerezhetik meg a termıföld tulajdonjogát. Jogi személyek számára szintén lehetséges a tulajdonszerzés, de ebben az esetben bizonyos fokú korlátozásról beszélhetünk. Amennyiben 10 ha-t meghaladó nagyságú területet kíván megvásárolni kereskedelmi jegyzékben szereplı gazdasági társaság vagy non-profit szervezet és Észtországban bejegyzett alapítvány, ezt csak abban az esetben tehetik meg, ha legalább három éve folyamatosan folytatnak mezıgazdasági tevékenységet. Ha az igénylı nem felel meg ennek a követelménynek, termıföld vásárláshoz a megyei kormányzó engedélye is szükséges. Az engedély megadásának feltétele, hogy a vásárló bizonyítsa, hogy képes megfelelni a termıföld megfelelı mőveléséhez szükséges követelményeknek (akcióterv, eszközök, mezıgazdasági tapasztalat). További követelmény, hogy a termıföldet vásárolni szándékozó legalább hat hónapja Észtországban letelepedett, vagy egy éve folytat mezıgazdasági tevékenységet. Külföldi természetes- és jogi személyek tulajdonszerzése Egy másik EU vagy EGT tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Észtországban, és a szerzıdés aláírásának dátumától számított legalább három éve folyamatosan jogszerően Észtországban laknak és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet, az észt állampolgárokkal azonos feltételek mellett szerezhetnek termıföld tulajdont. Mezıgazdasági földterületnek másik tagállam jogszabályai szerint létrehozott társaságok által történı megszerzésére akkor van lehetıség, ha Észtországban bejegyzett fiókteleppel vagy képviselettel rendelkeznek és legalább egy éve mezıgazdasági tevékenységet folytatnak. Nemzetbiztonsági okokból – nem észt állampolgárságú vagy észt bejegyzéső jogi személyek fıszabályként – nem szerezhetnek földulajdont a külön törvényben meghatározott határvidékeken és szigeteken. Ugyanakkor ezen korlát alól a kormány felmentést adhat. Észtországra vonatkozó átmeneti intézkedés Más EU tagországbeli személyek termıföldvásárlására vonatkozóan Észtországra az EUcsatlakozást követıen az alábbi átmeneti intézkedés vonatkozik: "Az Európai Unió alapját képezı szerzıdésekben foglalt kötelezettségek ellenére Észtország a csatlakozás idıpontjától számított hét éven keresztül fenntarthatja az ezen okmány aláírása idıpontjában hatályos jogszabályaiban foglalt, a mezıgazdasági földterületnek vagy erdınek a tagállamok állampolgárai, illetve egy másik tagállam jogszabályai szerint létrehozott olyan társaságok által történı megszerzésére vonatkozó szabályait, amelyek Észtországban nem letelepedettek, ott nincsenek bejegyezve, illetve ott fiókteleppel vagy képviselettel sem rendelkeznek.

19


Valamely tagállam állampolgára a mezıgazdasági földterület és erdı szerzése vonatkozásában nem részesíthetı kedvezıtlenebb bánásmódban, mint amilyenben a csatlakozási szerzıdés aláírása napján részesült, illetve nem vonatkozhatnak rá szigorúbb korlátozások, mint a harmadik országok állampolgáraira. Egy másik tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Észtországban, és legalább három éve folyamatosan jogszerően Észtországban laknak és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet, nem tartoznak az elızı albekezdés rendelkezéseinek hatálya alá, és rájuk nem alkalmazható más eljárás, mint amelyet Észtország állampolgáraira kell alkalmazni. A csatlakozás idıpontjától számított harmadik évben a fenti átmeneti rendelkezések általános felülvizsgálatára kerül sor. Ennek érdekében a Bizottság jelentést nyújt be a Tanácsnak. A Tanács, a Bizottság javaslata alapján, egyhangúlag az elsı albekezdésben megjelölt átmeneti idıszak lerövidítésérıl vagy lezárásáról határozhat. Ha elegendı bizonyíték áll rendelkezésre arra nézve, hogy az átmeneti idıszak lejártával Észtországban a mezıgazdasági földterületek piacának súlyos zavara alakul ki, vagy ennek kialakulása fenyeget, a Bizottság Észtország kérelmére határozatot hoz az átmeneti idıszak legfeljebb három évre történı meghosszabbításáról."17 Elıvásárlási jog Termıföldekre vonatkozó elıvásárlási jog a termıföldek magánosításáról szóló földreform18 kapcsán került elıtérbe Észtországban. A Földreformról szóló törvény19 szerint elıvásárlási joguk van: • annak akinek az 1991-ben kezdıdött földreform elıtt hatályos törvény (Estonian SSR Farm Act) holtig tartó haszonélvezeti jogot biztosít; • akinek felépítménye vagy ültetvénye a földön található. Haszonbérlet Haszonbérleti jogosultsága lehet: •

•

annak az egyéni vállalkozónak, aki már mezıgazdasági tevékenységet folytat a föld fekvése szerinti vagy azzal szomszédos önkormányzat területén. A törvény feltételül szabja azt is, hogy a vállalkozó területe legyen határos azzal a földterülettel, melyre haszonélvezeti jogot kíván szerezni; annak a gazdasági társaságnak, melynek fı tevékenysége mezıgazdasági termelés annak az önkormányzatnak a területén melyen a földterület található.

Személyenként legfeljebb 250 ha termıföld vehetı haszonbérbe. Amennyiben állami tulajdonú földet adnak haszonbérbe, ennek idıtartama 15 év, melynek lejártakor a szerzıdés újabb 15 évre meghosszabbítható. Egyéb esetben nincs idıkorláthoz kötve a haszonbérleti szerzıdés. 17

http://www.kulugyminiszterium.hu/NR/rdonlyres/A9DF463A-8D44-4C5F-B0C62A486FB63DBD/0/51AnnexVIhu3.pdf 18 Az észt földreformról a Melbourni Egyetem honlapján található egy részletes tanulmány: http://www.geom.unimelb.edu.au/fig7/Brighton98/Comm7Papers/TS53-Tiits.html 19 A törvény szövege angol nyelven a következı linken érhetı el: http://www.legaltext.ee/text/en/X1018K11.htm

20


Lengyelország A Lengyelországban hatályos szabályozásról, Agnieszka Grzelak jogi tanácsadó, a Sejm kutatószolgálatának munkatársa adott választ. A termıföld tulajdonjoga Lengyelországban az ingatlantulajdonnak két fajtája van: a tulajdonjog és az élethosszig tartó haszonélvezet. Ez utóbbi tartama 40-tıl 99 évig terjedhet és megújítható. Belföldi magán- és jogi személyek termıföld tulajdonszerzése a föld területnagyságát és értékét tekintve nem esik korlátozás alá. A külföldiek ingatlan-tulajdon szerzésére vonatkozó elıírásokat az 1920. március 24-ei, a Külföldiek ingatlan-tulajdon szerzésérıl szóló törvényben20 találunk. A törvény értelmében külföldinek számít • • •

•

az a természetes személy, aki nem lengyel állampolgár; az a jogi személy, melynek székhelye külföldön van; azon külföldi ország jogrendje alapján alakult nem jogi személy jogállású vegyesvállalat, melynek székhelye külföldön van és melynek alapításában az elızı két pontban szereplı jogalanyok vesznek részt; azon lengyelországi székhelyő jogi személy és gazdasági társaság, melynek irányítását közvetlenül vagy közvetve az elızı pontokban szereplı jogalanyok gyakorolják.

A törvény elsı szakasza szerint az ingatlan tulajdonjogának külföldiek általi megszerzéséhez szükséges a Belügyi- és Közigazgatási, illetve a Honvédelmi Minisztériumok engedélye. Mezıgazdasági ingatlanok esetén a Mezıgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztérium jóváhagyása is kell a tulajdonszerzéshez. Az engedélyt a Belügyi- és Közigazgatási Minisztérium a törvényben meghatározott eljárás lefolytatását és a kérelem egyéni megvizsgálását követıen bocsátja ki. Az eljárás során figyelembe veszik a külföldi jogalany Lengyelországhoz főzıdı kapcsolatát is. Más EU tagországbeli személyek termıföldvásárlására vonatkozóan Lengyelországra az EUcsatlakozást követıen az alábbi átmeneti intézkedés vonatkozik: "Az Európai Unió alapját képezı szerzıdésekben foglalt kötelezettségek ellenére Lengyelország a csatlakozás idıpontjától számított tizenkét éven keresztül fenntarthatja a mezıgazdasági földterület vagy erdı tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó, a külföldiek ingatlanszerzésérıl szóló módosított 1920. március 24-i törvényben (Dz.U. 1996, Nr 54, poz. 245) foglalt szabályokat. Valamely tagállam állampolgára, illetve egy másik tagállam jogszabályai szerint létrehozott jogi személy a mezıgazdasági földterület vagy erdı szerzése vonatkozásában semmilyen esetben sem részesíthetı kedvezıtlenebb bánásmódban, mint amilyenben a csatlakozási szerzıdés aláírása napján részesült. 20

http://www.rotundabielsko.com/prawo/ACT_of_24_March_1920_on_the_Acquisition_of_Real_Estate_by_F.a sp

21


Egy másik tagállamban vagy az Európai Gazdasági Térségrıl szóló megállapodásban részes államban honos személyek, akik természetes vagy jogi személyként önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Lengyelországban, és legalább három éve folyamatosan jogszerően Lengyelországban laknak és bérelnek földet, nem tartoznak az elızı albekezdés rendelkezéseinek hatálya alá, és a mezıgazdasági termıföld és erdı szerzésével kapcsolatban rájuk nem alkalmazható más eljárás, mint amelyet a csatlakozás idıpontjától kezdve a Lengyelországban honos személyekre kell alkalmazni. A Warmińsko-Mazurskie, Pomorskie, Kujawsko-Pomorskie, Zachodniopomorskie, Lubuskie, Dolnośląskie, Opolskie és Wielkopolskie vajdaságokban a fenti bekezdésben megjelölt ottlakási és bérleti idıszak hét év. A termıföld megvásárlását megelızı bérleti idıt minden egyes, a tagállamok valamelyikében honos személy esetében az eredeti bérleti szerzıdés közjegyzı által igazolt keltezése napjától kell számítani. Azok az önálló vállalkozó mezıgazdasági termelık, akik nem természetes, hanem jogi személyként bérelték a termıföldet, a bérleti szerzıdés alapján a jogi személyt megilletı jogokat önmagukra, mint természetes személyekre ruházhatják át. A termıföld megvásárlását megelızı bérleti idı számításához figyelembe kell venni a jogi személyként fenntartott bérleti viszonyt. A természetes személyek által kötött bérleti szerzıdés utólag is ellátható közjegyzı által igazolt keltezéssel; ebben az esetben a bérleti szerzıdés teljes idıtartamát figyelembe kell venni. Az önálló vállalkozó mezıgazdasági termelık jelenlegi bérleti szerzıdésüket határidı nélkül alakíthatják át természetes személyek által kötött szerzıdéssé vagy közjegyzı által igazolt keltezéső írásbeli szerzıdéssé. A bérleti szerzıdés átalakítására alkalmazott eljárásnak átláthatónak kell lenni, és semmilyen körülmények között nem eredményezhet további akadályt."21 A termıföldre vonatkozó elıvásárlási jog Korlátozásról beszélhetünk az elıvásárlási joggal kapcsolatban, melyet a mezıgazdasági rendszerrıl szóló 2003. április 11-ei törvény szabályoz. A törvény értelmében termıföld eladása esetén – feltéve, hogy az adásvételben a Földbirtok Ügynökség nem érintett – a haszonbérlınek elıvásárlási joga van a következı két feltétel együttes megléte esetén: 1) a haszonbérleti szerzıdést legalább az adádvétel elıtt három évvel írásban kötötték meg és 2) a megvásárolt ingatlan magába foglalja a haszonbérlı családi gazdaságát, vagy termelıszövetkezet veszi azt meg. Amennyiben nincs a fenti feltételeknek megfelelı személy, akkor a törvény értelmében az Államkincstárt illeti meg az elıvásárlási jog. Az állam tulajdonában álló földek felett az Államkincstárnak felelıs szervezet, a Földbirtok Ügynökség22 gyakorolja a tulajdonosi jogokat. Ezenfelül, ha a mezıgazdasági ingatlan tulajdonátruházása adásvételi szerzıdésen kívüli jogcímen valósul meg, a Földbirtok Ügynökség azonos áron megveheti az ingatlant.

21

http://www.kulugyminiszterium.hu/NR/rdonlyres/AAE9D53C-4AA7-407E-950264896D07278E/0/61AnnexXIIhu3.pdf 22 http://www.anr.gov.pl/en/

22


Nem élhet az Ügynökség elıvásárlási jogával, ha a családi birtok területének növekedése az adásvétel során a 300 ha-t nem haladja meg és a megvásárolt ingatlan a vevı lakóhelyén, vagy azzal szomszédos településen található. További korlátozás az is, hogy az elızı, az Ügynökséget megelızı tulajdonos örököseit illeti meg az elıvásárlási jog abban az esetben, ha az Államkincstár 1992. január 1. elıtt szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát. A Földbirtok Ügynökség a tulajdonában levı földek eladására is jogosult abban az esetben, ha a föld átruházása következtében a vásárló tulajdonában lévı földterület nem haladja meg az 500 ha-t. Ebben az esetben, ha a vevı a szerzéstıl számított 5 éven belül értékesíteni kívánja a területet, az Ügynökségnek elıvásárlási joga van. A használati jogok A termıföldre vonatkozó használati jogokra a polgári törvénykönyv általános szabályait kell alkalmazni. A haszonbérleti szerzıdés esetén nincs idıbeni megkötés, de ha a szerzıdést több mint 30 évre kötik meg, akkor a szerzıdést úgy kell tekinteni, mintha azt határozatlan idıre kötötték volna meg. Elıhaszonbérleti jog nem létezik a termıföldre vonatkozóan. A hivatkozott jogszabályok a http://www.anr.gov.pl/pl/article/58036 honlapon érhetıek el angol nyelven. Termıföldárak alakulása Lengyelországban A FAO honlapján található tanulmány23 ismerteti a termıföldárak változását a következı táblázatban: Év

PLN/HA 1 PLN = 70,79 HUF (2008. január 10.)

1992

1220

1995

2421

1998

4379

2001 2004

5197 6755

23

Dr. Andrzej Zadura: AGRICULTURAL LAND MARKETS IN POLAND - PROSPECTS AND CHALLENGES http://www.fao.org/regional/seur/events/landmark/docs/zadura.pdf

23


Szlovákia A Szlovákiában hatályos szabályozásról, Martina Jakubíková, a szlovák parlament Kutatószolgálatának munkatársa adott választ. Belföldi magánszemélyek és belföldi jogi személyek termıföld tulajdonszerzése nem esik korlátozás alá. Külföldi magán- illetve jogi személyek nem szerezhetnek termıföld-tulajdonjogot. Más tagállamban honos természetes személyek nem szerezhetik meg a termıföld tulajdonát. Termıföldtulajdon Szlovákiában nem honos személyek általi megszerzésére hétéves moratorium vonatkozik. Egy másik tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Szlovákiában, és legalább három éve folyamatosan jogszerően Szlovákiában laknak és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet, megszerezhetik a termıföld tulajdonjogát. A hét éves átmeneti idıszak bevezetésére azért volt szükség, mert a szlovák termıföldárak alacsonyabbak más tagállamok termıföldárainál. A termıföl elıvásárlási jogára nézve nincs szlovák szabályozás. Szlovákiában nincs termıföld-piac. Az országban leginkább haszonbérleti szerzıdés keretében mővelik a gazdák a földeket. Ennek az az oka, hogy a termıföld-tulajdoni szerkezet nagyon szétaprózódott, az átlagos nagyságú termıföldnek (0,45 ha) 12-15 tulajdonosa van. Azon külföldiek, akik Szlovákiában gazdálkodni szeretnének, a termıföldre vonatkozó használati jogok tekintetében nem esnek korlátozás alá. A termıföld haszonbérletére vonatkozó szerzıdés idıtartama 5- 10 évig tarthat. Amennyiben a haszonbérleti szerzıdésben a felek rendelkeznek a gazdálkodót megilletı elıvásárlási jogról, úgy a gazdálkodót megilleti az elıvásárlás joga. Más EU tagországbeli személyek termıföldvásárlására vonatkozóan Szlovákiára az EUcsatlakozást követıen az alábbi átmeneti intézkedés vonatkozik: "Az Európai Unió alapját képezı szerzıdésekben foglalt kötelezettségek ellenére Szlovákia a csatlakozás idıpontjától számított hét éven keresztül fenntarthatja a mezıgazdasági földterület vagy erdı tulajdonjogának a Szlovákiában nem honos személyek általi megszerzésére vonatkozó, a devizáról szóló 202/1995. Coll. számú és az ingatlan és mezıgazdasági földterület tulajdonjogáról szóló, módosított, 229/1991. Coll. számú törvényben foglalt szabályokat. Valamely tagállam állampolgára a mezıgazdasági földterület és erdı szerzése vonatkozásában semmilyen esetben sem részesíthetı kedvezıtlenebb bánásmódban, mint amilyenben a csatlakozási szerzıdés aláírása napján, illetve nem vonatkozhatnak rá szigorúbb korlátozások, mint a harmadik országok állampolgáraira. Egy másik tagállam azon állampolgárai, akik önálló vállalkozó mezıgazdasági termelıként kívánnak letelepedni Szlovákiában, és legalább három éve folyamatosan jogszerően Szlovákiában laknak és folytatnak mezıgazdasági tevékenységet, nem tartoznak az elızı albekezdés rendelkezéseinek hatálya alá, és rájuk nem alkalmazható más eljárás, mint amelyet Szlovákia állampolgáraira kell alkalmazni.

24


A csatlakozás idıpontjától számított harmadik év vége elıtt a fenti átmeneti rendelkezések általános felülvizsgálatára kerül sor. Ennek érdekében a Bizottság jelentést nyújt be a Tanácsnak. A Tanács, a Bizottság javaslata alapján, egyhangúlag az elsı albekezdésben megjelölt átmeneti idıszak lerövidítésérıl vagy lezárásáról határozhat. Amennyiben az átmeneti idıszak alatt Szlovákia az ingatlantulajdon Szlovákiában nem honos személyek általi megszerzését engedélyhez köti, az engedélyezési eljárásnak objektív, állandó, átlátható és nyilvános kritériumokon kell alapulnia. A kritériumokat megkülönböztetés nélkül kell alkalmazni, és azok nem tehetnek különbséget Szlovákia és más tagállamok állampolgárai között. Ha elegendı bizonyíték áll rendelkezésre arra nézve, hogy az átmeneti idıszak lejártával Szlovákiában a mezıgazdasági földterületek piacának súlyos zavara alakul ki, vagy ennek kialakulása fenyeget, a Bizottság Szlovákia kérelmére határozatot hoz az átmeneti idıszak legfeljebb három évre történı meghosszabbításáról."24

Szlovénia A Szlovéniában hatályos jogi szabályozást az ECPRD rendszeren keresztül kapott információk alapján ismertetjük. 1998-as adatok alapján Szlovénia mezıgazdasági területe 785 ezer hektárt tesz ki. Más középkelet európai államokkal összehasonlítva Szlovéniában a mezıgazdaság nemzetgazdasági jelentısége alacsonynak mondható, a foglalkoztatottak mindössze 6%-a dolgozik az agráriumban, míg a GDP-hez való hozzájárulása 4%-ot tesz ki. Ugyanakkor a mezıgazdaság nemzetgazdasági jelentısége nagyobb, mint ahogy a fenti adatok sugallják, hiszen fontos területfejlesztési, társadalmi és politikai tényezı.25 Termıföldtulajdon A Földtörvény 19. §-a szerint a mezıgazdasági földterületek élık közötti adásvételéhez szükséges a helyi önkormányzat hozzájárulása. Ezen kötelezettség alól kivétel, ha a földtulajdon átruházás • a mezıgazdasági területrendezési terv keretében megy végbe; • házastársak és élettársak között, vagy törvényes öröklés keretében megy végbe; • tulajdonostársak között megy végbe; • tartási szerzıdés alapján megy végbe; • halál esetére szóló ajándékozás alapján megy végbe. Termıföld tulajdonjogát mind természetes, mind jogi személyek megszerezhetik. Más EUtagállam állampolgára vagy ott nyilvántartásba vett jogi személy a szlovén állampolgárokra vonatkozó azonos feltételekkel megszerezheti a termıföld tulajdonjogát.

24

A csatlakozási okmány 24. cikkében hivatkozott lista: Szlovákiahttp://www.kulugyminiszterium.hu/NR/rdonlyres/415AD033-13CA-4B83-96DD48A6A4736935/0/66AnnexesXIVXVIIIhu3.pdf 25 Anamarija Slabe: Organic Farming in Slovenia http://www.organic-europe.net/country_reports/slovenia/default.asp

25


A Földtörvény 23. §-a szerint a termıföldre elıvásárlási jog vonatkozik, melyet a jogosultak az alábbi sorrendben gyakorolhatnak: 1. társtulajdonos; 2. az eladó földdel szomszédos termıföld tulajdonosa; 3. a föld haszonbérlıje; 4. egyéb gazdálkodó; (Amennyiben több jogosult mezıgazdasági gazdálkodót illetne meg az elıvásárlási jog, akkor ezt a jogát elsısorban az érvényesítheti, aki a mezıgazdasági gazdálkodást egyedüli vagy fı tevékenységként folytatja. Másodsorban az, aki saját maga mőveli a termıföldet, míg legvégül az a gazdálkodó, akit az eladó kijelöl. Ha állami tulajdonú föld eladásáról van szó, akkor nyilvános árverésen határoznak a vevırıl.26) 5. az a mezıgazdasági szervezet vagy egyéni gazdálkodó, aki mezıgazdasági vagy erdészeti tevékenység folytatása végett kívánja a föld tulajdonjogát megszerezni; 6. a Nemzeti Termıföld- és Erdı Alapon keresztül a Szlovén Állam. Termıföld haszonbérlete Haszonbérleti szerzıdés tárgya lehet termıföld, a földön emelt építmény, mezıgazdasági eszközök, valamint az állandó kertészeti üzemek. Joghatást csak az írásban kötött haszonbérleti szerzıdés vált ki. A Földtörvény úgy rendelkezik, hogy a haszonbérlet céljának megfelelı idıtartamra lehet a szerzıdést megkötni. Ez azt jelenti, hogy a föld-haszonbérlet ideje nem lehet rövidebb: • 25 évnél abban az esetben, ha a földet szılı-, gyümölcs vagy komló termelésre használják; • 15 évnél abban az esetben, ha a területen gyorsan növı lombhullató fákat nevelnek; • 10 évnél egyéb esetekben. A haszonbérbe vehetı földterület nagyságát törvény nem szabályozza. Szlovéniában létezik az elıhaszonbérleti jog intézménye, amely az alábbi sorrendben illeti meg a jogosultakat: 1. a haszonbérlı; 2. a haszonbérbeadott földdel szomszédos termıföld bérlıje, valamint tulajdonosa; 3. egyéb gazdálkodó (olyan gazdálkodó, mezıgazdasági szervezet vagy egyéni vállalkozó, akinek, vagy aminek mezıgazdasági vagy erdészeti célból van szüksége a termıföldre). Amennyiben a 2. és 3. pont alapján több gazdálkodót illetne meg az elıhaszonbérleti jog, akkor ezt a jogát elsısorban az érvényesítheti, aki a mezıgazdasági gazdálkodást egyedüli vagy fı tevékenységként folytatja, és megélhetésének alapjául szolgál.

26

Forrás: Szlovénia Londoni Nagykövetségének információs weblapja http://london.embassy.si/index.php?id=446&L=1

26


EU csatlakozás éve: 1995 Ausztria Az Osztrák Köztársaság szövetségi alkotmánytörvénye a földtulajdonról az alábbiak szerint rendelkezik: "10.cikk. (1) A törvényhozás és végrehajtás a Szövetség feladata a következı ügyekben: 6. polgári jogi ügyek, beleértve a gazdasági társulás jogát, kivéve azokat a szabályokat, amelyek külföldiek ingatlanszerzését és a beépített vagy beépítésre kijelölt ingatlanok forgalmazását vonatkozó igazgatási hatósági korlátozásoknak vetik alá (...)" "15.cikk. (1) Amennyiben valamely ügyet a szövetségi alkotmány útján nem ruháznak át kifejezetten a szövetségi törvényhozásra vagy végrehajtásra, akkor a tartományok önálló hatáskörében marad." A következıkben két tartomány szabályozását ismertetjük. Burgenland A burgenlandi szabályozásról Gabriele Altenburger, a Burgenlandi Földhivatal munkatársa a Burgenlandi ingatlanforgalomról szóló 2007-es törvény alapján adott tájékoztatást A szabályozás célja (1.§) 1. a közérdek érvényesülésének biztosítása a termıföld és az erdıgazdálkodási terület termelési és erdıgazdálkodási célú használata során, a kistermelıi struktúrák, az ökológiai teherbírás és multifunkcionalitás szem elıtt tartásával, annak érdekében, hogy kialakuljon, megmaradjon, és megerısödjön egy életképes termelıi réteg, s hogy az ingatlanszerzés ne elsısorban spekulatív célokat szolgáljon, 2. a földterület lakás- és üzemépítési célú használata érdekében, az egyéb, különösen szabadidıs célú használat korlátozása, 3. azon külföldi állampolgárok területszerzési jogának korlátozása, akik az Európai Közösség joga vagy nemzetközi szerzıdés alapján nem rendelkeznek a belföldiekkel azonos jogállással.

27


A termıföldvásárlás, valamint a termıföldhöz kapcsolódó használati jogok (4.§) (1) Engedélykötelesek a termıföld és az erdıgazdálkodási terület élık közötti jogszerzésének alábbi formái: 1. tulajdonszerzés 2. haszonélvezeti (ABGB27 509.§) és használati jog (ABGB 504.§) valamint a lakás használatának joga (ABGB 521.§) 3. idegen területre vonatkozó építési jog, vagy épület létesítésére vonatkozó más jog megszerzése, 4. bérbeadás, vagy más módon történı használatba adás, ha az érintett terület önmagában vagy a többi bérbe vagy más módon használatba adott területtel együtt meghaladja az öt hektárt, 5. korlátolt felelısségő társaságban, ún. Erwerbsgesellschaftban (polgári jogi társaság) valamint kereskedelmi-jogi személyi társaságban megszerzett társaságrész, amennyiben a társaság tulajdonában termıföld vagy erdıgazdálkodási terület áll, vagy a társaság ilyen tulajdon megszerzésére formál igényt, 6. alapítványba, magánalapítványban vagy alapban vagyonrész megszerzése, amennyiben a társaság tulajdonában termıföld vagy erdıgazdálkodási terület áll, vagy a társaság ilyen tulajdon megszerzésére formál igényt, 7. zálogjog érvényesítése – kivéve, ha bankok vagy biztosítók javára történik – a használatra jogosult javára, kivéve, ha a zálogjog engedélyköteles jogügylet közvetlen részét képezi. (2) Az (1) bekezdés szerinti jogszerzés csak akkor engedélyezhetı, ha 1. nem ellentétes e törvény 1. § (1) bekezdésével, és a jogszerzı bizonyítja, hogy a megszerzendı ingatlannal nem von el területet mezıgazdasági vagy erdıgazdálkodási mővelés alól, vagy 2. a jogszerzés ipari célú, építési terület céljára, vagy közérdekő illetve kulturális célok megvalósítása érdekében történik, s az új hasznosítás megfelel a területrendezés közérdekő céljainak, illetve e tekintetben meghaladja ez eddigi hasznosítást, és az esetleg fennmaradó terület mezıgazdasági és erdıgazdálkodási hasznosítása nem nehezedik meg vagy nem lehetetlenül el a jogszerzés által, illetve ha 3. termıföldet és erdıgazdálkodási területet pénzintézet kényszer-árverésen szerez meg, és hitelt érdemlıen bizonyítja, hogy a terület megszerzése pénzkövetelései kielégítéséhez szükséges, valamint vállalja, hogy e területet indokolatlan késedelem nélkül az 1. szakasznak megfelelı tulajdonszerzınek eladja. (3) Nem szerezhetı jog az (1) bekezdésnek megfelelı módon, amennyiben: 1. az elsısorban spekulatív tıkebefektetést jelentene, vagy 2. az ellenszolgáltatás a forgalmi értéket jelentısen meghaladja, vagy 3. az egész ingatlan, vagy annak egy része, mezıgazdasági vagy erdıgazdálkodási nagyüzem részét képezi, vagy saját tulajdonú vadászterület, s mezıgazdasági vagy erdıgazdálkodási nagyüzem vagy saját tulajdonú vadászterület létrehozására vagy növelése céljából kerül megvételre, ha az 1.§ (1) bekezdés elsı szakaszába foglalt közérdek meghaladja a mezıgazdasági vagy erdıgazdálkodási nagyüzem vagy saját tulajdonú vadászterület kereteiben történı hasznosítás érdekeit, amennyiben a jogszerzı vagy a jogszerzık kész(ek) vagy képes(ek) a helyi szokásoknak megfelelı forgalmi értéket (ár, bérlet) megfizetni, vagy 27

A osztrák polgári törvénykönyv (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) http://www.ibiblio.org/ais/abgb1.htm

28


4. az ún. agráreljárás során megállapított kedvezı termıföldtulajdon-elosztást kényszerítı körülmény hiányában megváltoztatták, vagy 5. feltételezhetı, hogy a jogviszonyokat kizárólag az engedély megszerzésére hozták létre, e törvény megkerülése érdekében. Külföldiek termıföld-vásárlási lehetısége A törvény különbséget tesz EU és EGT tagállambeli, valamint harmadik országban honos személyek termıföldtulajdon-szerzése között: Harmadik országban honos személyek jogszerzés feltétele az ingatlanforgalmi-hatóság engedélye, melyet abban az esetben kaphatnak meg, ha államérdeket nem sért és 1. a jogszerzés a tartomány vagy egy burgenlandi önkormányzat nemzetgazdasági, gazdasági, társadalmi vagy kulturális érdekeit szolgálja, 2. a jogszerzı legalább tíz éve jogszerően tartózkodik Ausztriában, s a jogszerzés nem ütközik fontos nemzetgazdasági, gazdasági, társadalmi vagy kulturális érdekbe illetve egyéb közérdekbe. (11.§) Az EU és EGT tagállambeli személyekre az osztrák állampolgárokra is érvényes kritériumok vonatkoznak. Vorarlberg A vorarlbergi szabályozásról Dr. Martina Büchel-Germann, a Vorarlbergi Földhivatal28 fıigazgatója adott a Kutatószolgálatnak információkat. Tulajdonszerzés Vorarlberg-ben a Föld kereskedelmérıl szóló 42/2004-es számú törvény29 (Földtörvény) rendelkezik a termıföldtulajdon szerzésrıl. A törvény 4. §-a úgy rendelkezik, hogy minden – a termıföldhöz kapcsolódó – jog átruházása közigazgatási engedélyhez kötött, melynek 6.§-ban foglalt feltétele, hogy • az átruházás ne sértse a hatékony gazda-közösség fenntartásához főzıdı közérdeket, és • a vevı saját maga folytasson gazdálkodást a megvásárolni kívánt földön, valamint állandó lakóhellyel rendelkezzen a föld fekvése szerinti településen. Ha ez nem lehetséges, az adásvétel nem veszélyeztetheti a gazdaságilag szilárd helyzető kis- és középmérető mezıgazdasági ingatlanok kialakítását vagy megırzését. A 6.§ szerint kizáró ok az, ha a megvásárolni kívánt területet a jövıben – alapos ok nélkül – nem termıföldként hasznosítaná a vevı.

28 29

http://www.vorarlberg.at/vorarlberg/land_politik/politik/landesregierung/start.htm http://voris.vorarlberg.at/voris/chronik/2004/42_2004.doc

29


Elıvásárlási jog Amennyiben nem mezıgazdasággal foglalkozó természetes személy kíván 0,1 ha-t meghaladó nagyságú területet vásárolni, akkor a vásárláshoz szükséges engedélyt szélesebb körő eljárási szabályok alapján adhatja meg a hatóság. Ekkor ugyanis a vételi szándékot nyilvánosságra kell hozni, és amennyiben olyan gazdálkodó jelentkezik a területre aki már meglévı termıföld területét szeretné bıvíteni és az eladásra kínált területért forgalmi árat fizetni, akkor a nem mezıgazdasággal foglalkozó személy nem kap engedélyt a területszerzésre. Az AGBG 26.§-a szerint a jogi személyeket a legtöbb tekintetben ugyanazon jogok illetik meg, mint a természetes személyeket, így a termıföldtulajdon szerzést tekintve is ugyanazok a jogosultságok és kötelességek vonatkoznak rájuk. Külföldiek tulajdonszerzése A Földtörvény elıírását betartva lehetséges külföldi természetes és jogi személyek tulajdonszerzése. A 8.§ értelmében engedélyezni kell a külföldiek tulajdonszerzését az alábbi feltételek megléte esetén: 1. a 6.§-ban foglalt követelmények teljesülése; 2. a közérdek az adásvétel eredményeképpen nem sérül; 3. a külföldi tulajdonszerzése kulturális, szociális vagy gazdasági érdeket szolgál. A külföldiekre vonatkozó törvényi elıírások nem alkalmazhatóak abban az esetben ha EU vagy EGT tagországbeli állampolgár vagy az ezekben az országokban nyilvántartott jogi személy érintett az adásvételben, ugyanis az alapvetı szabadságokra vonatkozó elıírások értelmében ezen személyek az osztrák állampolgárokkal azonos jogosultságokkal rendelkeznek. Haszonbérleti jog A törvény nem rendelkezik a haszonbérleti szerzıdés területi vagy idıbeni korlátozásáról, de az 50 évet meghaladó haszonbérleti szerzıdést a joggyakorlat színlelt szerzıdésnek tekinti. Ausztriában történı termıföldvásárlással az Európai Bíróság is foglalkozott már. (Margarethe Ospelt und Schlössle Weissenberg Stiftung ügy, C-425/01)

30


Finnország A Finnországban hatályos szabályozásról Esko Kangas, a finn parlament (Eduskunta) Kutatószolgálatának munkatársa adott választ kérdéseinkre. Általános szabályként a bel-és külföldi magán és jogi személyek termıföld tulajdonszerzése nem korlátozott. Ez alól kivételt jelent Åland, mely széleskörő területi autonómiával rendelkezik. Åland része ugyan az EU-nak, néhány fontos kérdésben azonban kivételes jogállással rendelkezik. A nem-ålandiak ingatlanszerzési és vállakozási joga korlátozva van a szigeteken. Az Åland-on fekvı termıföldvásárlásra vonatkozó korlátozások érvényesek a használati jogok tekintetében is. A finn jogszabályok nem rendelkeznek termıföld esetén elıvásárlási jogról.

Svédország A Svédországban hatályos szabályokról Lena Kutatószolgálatának munkatársa adott tájékoztatást.

Broman,

a

Svéd

Parlament

Tulajdonszerzés A termıföldtulajdon szerzéssel kapcsolatban Svédországban csupán egyetlen korlátozás van. Amennyiben a vevı az úgynevezett „ritkán lakott” területeken kíván termıföldet vásárolni, akkor ehhez engedélyre van szüksége abban az esetben, ha tizenkét hónapnál rövidebb ideje telepedett le az adott településen. Egyéb szempontok szerint nincs korlátozás, tehát mind bel és külföldi természetes- és jogi személy vásárolhat termıföldet. Az Elıvásárlási jogról szóló törvény30 alapján a helyi önkormányzatok településfejlesztési célokból rendelkezhetnek elıvásárlási joggal. A kapott tájékoztatás szerint a föld használatára nem vonatkozik semmiféle korlátozás Svédországban.

30

A jogszabály svéd nyelven az alábbi linken található meg: http://www.riksdagen.se/Webbnav/index.aspx?nid=3911&bet=1967:868

31


EGT csatlakozás éve: 1994 Norvégia A Norvég szabályozás megismerése végett a norvég parlament Tájékoztatási és Dokumentációs Osztályával vettük fel a kapcsolatot. A téma minél alaposabb megismerése31 céljából az osztály munkatársa, Christopher Terkelsen a Norvég Mezıhazdasági Hatóság32 segítségével válaszolt kérdéseinkre. Termıföld tulajdonjoga Az ingatlanokat – így a termıföldeket – érintı tulajdonszerzést a Koncesszióról szóló 2003/98. számú törvény33 szabályozza. A törvény 2. §-a szerint "ingatlan tulajdonjoga csak a Király34 engedélyével szerezhetı meg (koncesszió, engedmény). Ezen hatáskörét a Király az önkormányzatokra átruházhatja." Ezen általános szabály alól a törvény számos kivételt ismer, melyeket a 4. és 5. szakaszokban sorol fel. A Norvég Mezıgazdasági Hatóság közlése szerint a kivételek olyan széleskörő tulajdonszerzési módot ölelnek át, hogy valójában a tulajdont szerzık igen szők köre esik a koncesszió-kötelesség alá. Azonban a termıföld tekintetében legtöbb esetben kötelezı az engedményezés igénylése. Az ingatlan jellege miatt nem kötelezı a koncesszió igénylése a következı esetekben (4.§): 1. A két dekárt (0,2 ha) meg nem haladó nagyságú egyéni, nem közmővesített építési atelek; 2. lakóövezeti építési telek; 3. olyan területek, melyek a helyi településfejlesztési tervben nem mezıgazdasági ingatlanként szerepel; 4. a száz dekárt (10 ha) meg nem haladó nagyságú beépített ingatlan, melyen legfeljebb 20 dekáron (2 ha) folytatnak növénytermesztést; A vevı személye miatt nem kötelezı a koncesszió igénylése a következı esetekben (5.§): 1. 2. 3. 4. 5.

amennyiben a vevı a tulajdonos közeli rokona; az ingatlan a vevı örökös vagyonába tartozik; ha a vevı az állam; ha a vevı a terület fekvése szerinti önkormányzat; a tulajdonos az ingatlannal kapcsolatban felmerült adósságának (pl. hitel) biztosítása céljából az erre feljogosított pénzintézet veszi meg az ingatlant. Ekkor az ingatlant két éven belül értékesíteni kell.

31

A Stortinget munkatársa az alábbi internetes oldalakat adta meg összeállításának forrásaiul: www.lovdata.no, www.rettsdata.no, www.regjeringen.no, www.slf.dep.no 32 http://www.slf.dep.no/portal/page?_pageid=53,422174&_dad=portal&_schema=PORTAL 33 A törvény nem hivatalos angol nyelvő fordítása az alábbi honlapon található: http://www.regjeringen.no/upload/LMD/Vedlegg/Konsesjonsloven%20engelsk.pdf 34 A törvény tekintetében a királyon a kormányt kell érteni.

32


A termıföld tulajdonáról rendelkezik még az Örökös vagyonról szóló törvény, valamint a Földtörvény35. A Koncesszióról szóló törvény 9.§-a megengedi, hogy korlátolt felelısségő társaságok engedélyt kapjanak termıföld vásárlásra, de a 4.§ szerinti mentességre ezek a társaságok is jogosultak. Az engedélyrıl az önkormányzatok döntenek. Külföldi (EU, EGT és 3. országok) magán-és jogi személyek földvásárlását nem szabályozzák eltérıen, a hatóság mindig egyedi kérelmeket bírál el, és az engedély kiadásakor azt vizsgálja meg, hogy teljesülnek-e a törvény céljai. Azokban az esetekben, amikor az ingatlan jellege miatt nem kötelezı a koncesszió igénylése, a vevınek kötelessége, hogy egy éven belül telepedjen le és legalább öt évig folytasson mezıgazdasági termelést. Ezeket a feltételeket 2008-ban felül fogják vizsgálni. Elıvásárlási jog A kormány régebben rendelkezett a termıföldek újraelosztását segítı elıvásárlási joggal, de ezt a jogosultságát hatályon kívül helyezték. A jelenlegi szabályok szerint néhány esetben a közeli rokonok termıföld esetén rendelkeznek ezzel a joggal, de ha ezzel élni kívánnak, be kell jelenteniük a bíróságon. Elıvásárlási jogot lehet kikötni az adásvételi szerzıdésben, valamint a tulajdonos végrendeletében. Használati jogok A Koncesszióról szóló törvény rendelkezése szerint tulajdonszerzésre vonatkozó követelmények a tíz évnél hosszabb idıre szóló használati jogokra is érvényesek, tehát engedélykötelesek. Norvégiában nincs általános szabály a föld elı-haszonbérletére, de a Haszonbérletrıl szóló törvény 10.§-a úgy rendelkezik, hogy a haszonbérlı halála esetén annak házastársa beléphet a szerzıdésbe. Az elıvásárlási joghoz hasonlóan az állam elıhaszonbérleti jogosultságát is eltörölték.

35

http://www.regjeringen.no/en/doc/Laws/Acts/The-Land-Act.html?id=269774

33


EK csatlakozás éve: 1986 Portugália Kérdéseinkre Portugáliából Pedro Valente, a portugál parlament Jogi és Parlamenti Tájékoztatás Osztályának munkatársa válaszolt. Portugáliában a bel-és külföldi magán és jogi személyek termıföld tulajdonszerzése nem korlátozott. Termıföldre vonatkozóan elıvásárlási jog a következı sorrendben illeti meg a jogosultakat a mezıgazdasági haszonbérletrıl szóló 385/88 sz. törvény 28.§-a alapján: 1. társtulajdonos 2. társörökös 3. legalább 3 éve haszonbérleti joggal rendelkezı személy. Az elsı haszonbérlet minimum idıtartama vagy 7 év (amennyiben a haszonbérlı egyéni gazdálkodó), vagy 10 év (egyéb esetekben). Az elsı haszonbérleti idıszak után az elıszerzıdés megújítható minimum 5 éves idıszakra. (A mezıgazdasági haszonbérletrıl szóló 385/88 sz. törvény 5.§-a alapján ) A haszonbérleti idıszak lejárta elıtt a termıföld tulajdonos megtagadhatja a haszonbérleti szerzıdés megújítását. Bizonyos körülmények fennforgása esetén a haszonbérlı a tulajdonos ezen döntését megtámadhatja. A haszonbérleti jog a haszonbérlı halála esetén átszáll a házastársra, leszármazókra és felmenıkre. (A mezıgazdasági haszonbérletrıl szóló 385/88 sz. törvény 18., 19. és 23. §-ai alapján )

34


EK csatlakozás éve: 1981 Görögország A Görögországban hatályos szabályozásról Spyridon Galanis, a görög parlament munkatársa adott választ. A termıföldtulajdon- és termıföldre vonatkozó használati jogok belföldi magánszemély vagy jogi személy általi megszerzése általánosságban nem korlátozott, de a határtérségben illetve a szigeteken néhány szigorúbb rendelkezés hatályos. Ebben a térségben a termıföld adásvételéhez a honvédelmi miniszter engedélye is szükséges, de ezen feltétel megléte esetén más EU tagországbeli személyek is jogosultak a termıföld tulajdon, illetve használati jogára. A 73/2005 és 2358/2004 számú vidékfejlesztési és élelmiszerügyi miniszteri rendeletek értelmében a prefektusok haszonbérbe adhatják a Vidékfejlesztési és Élelmiszerügyi Minisztérium36 kezelésében levı földeket. A haszonbérlet négytıl tizenöt évig terjedı idıtartamra köthetı, de a haszonbérleti szerzıdés olyan célra is köthetı, melynek következtében nincs idıhatár. A föld haszonbérbe adása elıtt szakhatósági véleményeket is meg kell kérni, ugyanis ezen hatóságok közérdekbıl ellenvetéssel is élhetnek (közegészségügy, régészet, környezetvédelem, vidékfejlesztés, erdıvédelem stb.). A haszonbérlet céljától függıen néhány esetben árverésen dıl el a haszonbérlet jogosult személye.

36

http://www.minagric.gr/en/index.html

35


EK csatlakozás éve: 1973 Dánia A Dániában hatályos termıföldszerzési követelményeket Hantos Krisztina cikke37 alapján ismertetjük. " Dániában a földtörvény nem tesz különbséget dán, illetve más EU tagállam állampolgára között földtulajdonszerzés esetén. Az állampolgárság kérdése érdektelen, a paragrafusok diktálta megszorító feltételekhez képest, melyet a földbirtokosoknak földvásárlás esetén, illetve azt megelızıen teljesíteni kell, meggátolva ezzel a spekulációt. (...) A földszerzı a birtok területén állandó lakhellyel kell rendelkezzen. Az állandó lakhely létesítése a birtokszerzést követı 6 hónapon belül meg kell, hogy történjen. A birtokosnak továbbá gondoskodnia kell a gazdálkodás folyamatosságáról, a birtok rendeltetésszerő mővelésérıl. 30 ha földterület esetén a gazdálkodást magának kell folytatnia. További feltétele a tulajdonszerzésnek a leendı tulajdonos mezıgazdasági szakképesítése. 30 ha-nál nagyobb birtok megszerzése estén a tulajdonosnak "Zöld Diplomával" kell rendelkeznie, mely 5 éves hivatalos szakképzés eredménye. Örökösödés útján sincs mód a törvény megkerülésére, és az így megszerzett birtok spekulációjára. A tulajdonos halála esetén, a tulajdonos házastársán kívül, más is szerezhet ugyan földbirtokot Dániában, de ennek feltétele, hogy a földszerzı az örökhagyó vagy házastársa 67. életévének betöltését megelızıen legalább 3 éven keresztül az érintett birtok jogszerő tulajdonosa legyen, és a tulajdonszerzést követıen 2 éven belül állandó lakhelyet létesítsen a birtokon, és azt rendeltetésszerően mővelje. Meg kell említeni a Dániában jellemzı, rendkívül magas örökösödési adót (40%), mely gyakorlatilag lehetetlenné teszi a farmok örökölhetıségét. Az örökös inkább piaci áron megvásárolja a földet. (...) Kft. vagy Rt. birtoktulajdonossá válhat, amennyiben a vállalatban a többségi szavazatokat képviselı részvények és a részvénytıke legalább 10%-a olyan személy tulajdona, aki megfelel a korábban említett földszerzı természetes személyekre vonatkozó feltételeknek, valamint a részvények fennmaradó része ezzel a személlyel szoros rokoni kapcsolatban álló személyek vagy intézményi befektetık tulajdona. Vállalatok földvásárlása, szociális, oktatási vagy kísérleti projektek megvalósítása céljából is engedélyezett. Az országra egyébként jellemzı, hogy bár az utóbbi két évtizedben a földbérlet intézménye mindinkább elterjedté vált, a birtokok mégis mintegy 91% a farmerek saját tulajdona. A gazdaságok mindössze 2%-át mőködtetik Rt. keretek között. Dániában valóban azé a föld, aki megmőveli. A törvény szabta feltételek eredményeként, külföldi jogilag ugyanolyan eséllyel válhat földbirtokossá, mint egy dán farmer. A gyakorlat azonban azt bizonyítja, hogy a feltételeket a hazaiak tudják elsısorban teljesíteni. Így lehetséges, hogy a földek 99%-a dán parasztok birtokában van, s mindössze 1%-uk holland birtok. 37

Hantos Krisztina: Dániában azé a föld aki megmőveli (Édenkert Magazin, 2005. február 28.) http://www.edenkert.huhttp://www.edenkert.hu/cikkek/daniaban_aze_a_fold_aki_megmuveli

36


Ez utóbbiak kiválóan beilleszkednek a dán falvak életébe, megtanulják a nyelvet, átveszik a kulturális szokásokat. A dán farmerek pedig ellesik a nem egyszer fejlettebb holland technológiát."

Nagy-Britannia A brit szabályozásról38 a Brit Parlament Alsóházának Képviselıi Kutatószolgálatának munkatársa, Christopher Barclay, valamint Sue Knowles a Királyi Földhivatal39 Nemzetközi Osztályának koordinátora adott tájékoztatást. Tulajdonszerzés Minden, jogcímmel rendelkezı személy szerezhet termıföld tulajdont. Nem csupán magán, hanem jogi személyek is. A törvények azonban maximalizálják az egy földbirtokra esı tulajdonosok számát úgy, hogy az négynél nem lehet több, kivéve ha a föld jótékonysági célokat szolgál. A megvásárolható termıföld nagyságát nem korlátozzák. Külföldi jogalanyok is azonos feltételekkel lehetnek tulajdonosok. Jogszabály még azt a feltételt sem támasztja, hogy a vevı letelepedjen Angliában vagy Wales-ben. Külföldi gazdasági társaságoknál azonban követelmény, hogy a társasági szerzıdés rendelkezzen a saját joghatóságon kívüli országban való mezıgazdasági tevékenységrıl. Elıvásárlási jogot a felek szerzıdésben köthetnek, melyet az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni.

38

Nagy Britanniában a termıföldre, illetve azok nyilvántartására vonatkozólag nem egységes a szabályozás. A Királyi Földhivatal csupán az Angliában és Wales-ben hatályos szabályozások tekintetében rendelkezik kompetenciával, így mi is ezen adatokat ismertetjük. 39 http://www.landreg.gov.uk/legislation/

37


Alapító tagok Belgium A belgiumi szabályozásról a Belga Szövetségi Parlament Jogi osztálya adott tájékoztatást. Tulajdonszerzés Belgiumban a termıföld tulajdonszerzésére vonatkozóan nincs korlátozás sem a vevı nemzetiségére sem arra tekintettel, hogy jogi vagy természetes személy kívánja-e azt megszerezni. A megszerezhetı föld nagysága szerint sem korlátozza jogszabály a tulajdonszerzést. Elıvásárlási jog I. A haszonbérlı elıvásárlási joga A haszonbérletrıl szóló törvény 47. és azt követı szakaszai rendelkeznek a haszonbérlı elıvásárlási jogosultságról. A haszonbérlı elıre sem részben, sem egészben nem mondhat le elıvásárlási jogáról. Ugyanakkor lemondhat róla abban az esetben, ha errıl nyilatkozatot tesz a békéltetı bíró40 vagy közjegyzı elıtt. A haszonbérlı nem érvényesítheti elıvásárlási jogát abban az esetben, ha a társtulajdonosok tulajdonhányadukat elcserélik, elajándékozzák, vagy azt egymás javára megszüntetik, illetve megosztják. Szintén nem élhetnek elıvásárlási jogukkal, ha a tulajdonos a termıföldet nem pénzbeli hozzájárulásként (apport) bocsát egy gazdasági társaság rendelkezésére, vagy azt eltartási szerzıdés keretében idegeníti el, illetve ha haszonélvezeti jogát átruházza. Egyedül a haszonbérlı, illetve a mezıgazdasági termelésben részt vevı leszármazói használhatják a haszonbérbe vett termıföldet. A közjegyzı értesíti a haszonélvezıt arról, ha a tulajdonos termıföldjére vételi ajánlat érkezik harmadik személytıl. A haszonélvezınek egy hónap áll rendelkezésére, hogy döntsön az ajánlat elfogadásáról. Az adásvételi szerzıdés akkor jön létre, ha a haszonélvezı az ajánlat elfogadásáról értesíti a közjegyzıt. A termıföld vételárát a haszonélvezı az ajánlat elfogadásának hónapjában adja át az eladónak. Amennyiben a bérlı nem fogadja el az ajánlatot, vagy egy hónapon belül nem ad választ, az eredeti ajánlattévı vásárolhatja meg a termıföldet. Ha a haszonélvezı élt elıvásárlási jogával, a tulajdonba lépést követı öt éven belül nem idegenítheti el a termıföldet. Amennyiben egy termıföldet árverés útján értékesítenek, a közjegyzı a haszonélvezıt elıvásárlási jogának gyakorlását biztosítandó köteles legalább 15 nappal az árverés elıtt értesíteni az árverés helyérıl, idejérıl.

40

A békéltetı bíró intézményérıl a következı linken található bıvebb információ: http://www.just.fgov.be/img_justice/publications/pdf/46.pdf

38


A haszonélvezı nem gyakorolhatja elıvásárlási jogát • • • • • • •

ha a termıföldet nem személyesen a haszonélvezı vagy annak házastársa vagy leszármazottjai mővelték; ha a termıföldet a tulajdonos házastársának vagy leszármazójának kívánja eladni; közérdekő eladás esetén; ha a haszonélvezeti szerzıdés megkötését megelızıen született egy adásvételi szándéknyilatkozat; közérdekő célból való kisajátítás esetén; ha a tulajdonos az adásvétel elıtt a békéltetı bírótól indokolt és méltányolható okokra hivatkozva ezt kéri és a bíróság kérelmének helyt ad; ha a területet jogszabály rendelkezése alapján bel- vagy ipari területté minısítenek.

Ha a haszonbérlı nem tudott elıvásárlási jogáról, a jogszabály két lehetıséget biztosít számára: 1. Bíróság elıtt kérheti, hogy léphessen a vevı helyébe, 2. vagy a vételár 20%-ig terjedı kártérítést követelhet.41 II. Régiók elıvásárlási joga A vidéki területrendezés elısegítése céljából a régiók42 elıvásárlási joggal rendelkeznek a mezıgazdasági földterületek adásvétele során. Az alábbiakban a vallón szabályozást ismertetjük, de az a flamand rendszertıl érdemben nem különbözik. A Vallón Vidékfejlesztési Hivatalnak (Office wallon de développement rural, OWDR) elıvásárlási joga van az olyan mezıgazdasági ingatlanok eladásakor, melyeket haszonbérbe adtak. Ha a tulajdonos és az ajánlattevı között szándéknyilatkozat születik az adásvételrıl, a közjegyzı értesíti az OWDR-t. A Vidékfejlesztési Hivatalnak 1 hónap áll rendelkezésére annak eldöntésére, hogy él-e elıvásárlási jogával. Amennyiben termıföldet árverés útján értékesítenek, a közjegyzı értesíti az OWDR-t az árverés helyérıl és idejérıl. Ha a haszonbérlı nem kívánja elıvásárlási jogával élve megvásárolni az ingatlant, akkor az elıvásárlási jogi sorrendben utána következı OWDR veheti meg az ingatlant. Ha az OWDR nem tudott elıvásárlási jogáról, akkor jogszabály a ahszonbérlıével azonos jogokat biztosít számára.

41 42

http://www.notaire.be/info/location/620_droit_de_preemption_du_fermier.htm Területi alapon Belgium 3 régióra (region/gewest/Region) oszlik: 1. Brüsszel Régió, 2. Flandria, 3. Vallónia

39


Az OWDR nem gyakorolhatja elıvásárlási jogát • • • •

ha élve elıvásárlási jogával, a haszonélvezı veszi meg a termıföldet; ha a termıföldet a tulajdonos házastársának vagy leszármazójának kívánja eladni; jogátruházás esetén; ha a vételi ajánlatot azelıtt teszik mielıtt a Moniteur Belge-ben (belgiumi hivatalos lap) közzéteszik az érintett terület átminısítésére vonatkozó rendeletet.43

Belgiumban a haszonbérleti szerzıdés kilenc évre köthetı, melyet újabb kilenc évre meg lehet hosszabbítani.

Franciaország A Kutatószolgálat a kérdésekkel a Mezıgazdasági Vállakozások Struktúrafejlesztésének Nemzeti Központját (Centre National pour l’Aménagement des Structures des Exploitations Agricoles, CNASEA)44 kereste meg. Robert Levesque, a CNASEA munkatársa az alábbi információkat bocsátotta rendelkezésünkre. Franciaországban – más országoktól eltérıen – a termıföld és a vidéki ingatlanok adás-vétele terén nem érvényesülnek teljes mértékben a szabadpiac törvényei. A francia ingatlanpiacon a 60-as évektıl kezdve létezik bizonyos fokú közigazgatási felügyelet, melyet az állam a közhasznú földbirtok-rendezési- és vidékfejlesztési gazdasági társaságokon (sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural, SAFER) keresztül gyakorol. Az országban 28 SAFER mőködik (régiókként egy-egy és a tengerentúli területeken három), melyek mőködését a vidékfejlesztési törvény szabályozza, felügyeletüket az Agrár- illetve a Pénzügyminisztérium közösen látja el. Legfontosabb feladatuk a termıföld-tervezés, melyet az agrár-ingatlanokhoz kapcsolódó közvetítıi tevékenységen keresztül látnak el.45 A SAFER szerepe az adásvételben A SAFER-ek nem csupán közvetítıi szerepet töltenek be az adásvétel során, hanem az ingatlan-gazdálkodás megtervezésében és racionalizálásában is fontos szerepük van. Ezen tevékenységen azt kell érteni, hogy elısegítik az ingatlan megfelı, reális vételárának megállapítását, megfelelı jogi hátteret biztosítanak és elısegítik az ingatlanhoz kapcsolódó mezıgazdasági tevékenység kialakítását.

43

http://www.notaire.be/info/location/630_droit_de_preemption_region_wallonne.htm http://www.cnasea.fr/accueil/homepage.htm 45 http://www.terresdeurope.net/en/stages-purchase-process-farm-france.html 44

40


Az adásvétel menete Az ingatlan eladása elıtt az illetékes SAFER a törvényi elıírásnak megfelelıen közzéteszi az eladási szándékot két napilapban, illetve a polgármesteri hivatalban. A vevı-jelölteknek ki kell tölteni egy regisztrációs adatlapot – és ami sokkal fontosabb – részletesen ismertetniük kell az ingatlanhoz kötıdı gazdálkodási terveiket, valamint bizonyítani kell a biztos anyagi hátteret is. A pályázatokat helyi bizottság bírálja el. Amennyiben kiválasztanak egy (vagy több) nyertes pályázatot, a SAFER értesíti a közjegyzıt, aki elkészíti a szerzıdés-tervezetet. A szerzıdésekben leggyakrabban elıforduló követelmény, hogy legkevesebb 10 éven át köteles a vevı a pályázatában szereplı célra használni az ingatlant. Ha az eladó a piaci árnál számottevıen magasabb (30%-al) áron kívánja értékesíteni az ingatlant, a SAFER a vételár felülvizsgálatával egyidıben élhet az elıvásárlási jogával. Az új árat az eladó vagy elfogadja, vagy lemond az értékesítési szándékáról, illetve bírósághoz is fordulhat a SAFER által megállapított vételár felülbírálata céljából. A SAFER-ek elıvásárlási joga Törvény garantálja, hogy a SAFER-ek – bizonyos feltételek mellett – elıvásárlási joggal bírnak agrárcégek és termıföld, valamint egyéb vidéki földterület adásvétele esetén. Ezzel a joggal azonban nagyon ritkán élnek: a SAFER-ek az általuk megvásárolt területeknek mindössze 10%-át szerzik meg az elıvásárlási joggal élve. A SAFER következı esetekben élhet az elıvásárlási jogával: 1. új gazdaság üzembehelyezése, régi gazdaság visszahelyezése vagy fenntartása; 2. mőködı gazdaságok területének növelése és azok fejlesztése. (Figyelembe véve a vidékfejlesztési törvény L.331-2 szakasz rendelkezéseit.); 3. a gazdaságok közti piaci egyensúly fenntartása, amikor azt a munkaerıhiány veszélyezteti; 4. a gazdaság családi jellegének megırzése érdekében; 5. ingatlan-spekuláció kivédése érdekében; 6. a gazdaság területeinek és épületeinek külön értékesítése esetén, az életképes gazdaságok megvédése céljából; 7. erdık védelme céljából; 8. táj- és környezetvédelmi szempontok érvényesítése. Látható, hogy Franciaországban az állam számottevı, az ár- és szerkezet-kontrollhoz kapcsolódó jogosítványt tartott meg magának. Ezeket figyelembevéve azonban nincs akadálya annak, hogy az Európai Közösség valamennyi tagállamának polgára a francia állampolgárokkal azonos feltételekkel szerezhesse meg a termıföld tulajdonjogát. Jogi személyek – belföldön és az EU-ban bejegyzett – egyaránt megszerezhetik a termıföld tulajdonjogát. Amennyiben a termıföld haszonbérbe adásra kerül, ennek legrövidebb idıtartama 9 év.

41


Ha egy haszonbérbe adott termıföldet kíván a tulajdonos eladni, a haszonbérbe vevınek elıvásárlási joga keletkezik a bérlés kezdetétıl számított három év múlva. Ebben az esetben a bérlı az elıvásárlási sorrendben megelızi a SAFER-t.

Hollandia A Hollandiában hatályos szabályozásról Monique Brouwers, a holland parlament Dokumentációs és Kutatószolgálatának munkatársa adott választ. Magánszemélyek Hollandiában.

és

jogi

személyek

termıföld

tulajdonszerzése

nem

korlátozott

Természetes személyek esetében létezik elıvásárlási jog, de nincs törvényi rendelkezés az elıvásárlási sorrendrıl. Az önkormányzatok elıvásárlási jogáról szóló törvény szerint a helyi önkormányzatok rendeletben állapítják meg azokat a területeket, amire elıvásárlási jogot kívánnak fenntartani maguknak. Az érintett területek tulajdonosait értesíteni kell az önkormányzat elıvásárlási jogáról, melynek következtében a tulajdonosok csak az önkormányzat hozzájárulásával értékesíthetik a földet harmadik személyeknek46. A tartományok nem rendelkeznek a helyi önkormányzatokat megilletı elıvásárlási joggal. A termıföldek kezelésérıl szóló törvény szerint ugyan fennáll annak a lehetısége, hogy valaki a termıföldre elıvásárlási jogot jegyeztessen be, de a gyakorlatban nem élnek ezzel a lehetıséggel. A termıföld haszonbérletét is törvény szabályozza, melyben az érvényes haszonbérleti szerzıdés létrejöttét több feltételhez is kötik. Ilyen feltételek közé tartozik az életvitelszerő agrárgazdálkodás folytatása, valamint a szerzıdés idıtartama, mely hat évre szólhat, de ez meghosszabbítható. A haszonbérleti szerzıdés lejártakor a bérbevevınek elıhaszonbérleti jogosultsága keletkezik.

46

Gerd Schmidt-Eichstaedt: Public pre-emption rights in the Netherlands and the Federal Republic of Germany A comparing overview International Academic Forum on Planning, Law and Property Rights, Inaugural Symposium, February 7th and 8th 2007, Amsterdam, Universitetit van Amsterdam

42


Németország A Németországra vonatkozó adatokat az FVM honlapján47 található adatok, valamint Sarah Krahl, a Bundestag munkatársának információi alapján ismertetjük. Tulajdonszerzés A mezıgazdasági földterületek vásárlását Németországban a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) [Polgári Törvénykönyv] és a Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) [Telekforgalmi Törvény] szabályozza. A jogszerő tulajdonszerzés illetve tulajdonátruházás feltétele a az adásvételi szerzıdés közjegyzı által történı hitelesítése, valamint a rendszerint szintén közjegyzı által hitelesített ún. Auflassung, a vevı és az eladó megállapodása a tulajdonátruházásról (BGB 311b§, 925§). Ezt követi az ingatlan nyilvántartásba történı bejegyzése (BGB 873§). Továbbá szükséges egy ún. jóváhagyás is az eladás jogszerőségéhez (GrdstVG 2§(1)). Németországban a természetes személyek mellett jogi személyek és gazdasági társaságok is szerezhetnek termıföldtulajdont. A tulajdonszerzés tekintetében alapvetıen nincs különbség a természetes és jogi személyek között. Az adás-vételt az adott tartománynak kell jóváhagynia. A jóváhagyást a tartomány megtagadhatja abban az esetben, ha a tranzakció következtében "egészségtelen termıföldeloszlás" következne be. Ilyen lehet pl. ha az adott körzetben egy tulajdonos túl nagy területtel rendelkezne a vételt követıen és ez erıfölénnyel való visszaélésre adna alkalmat. A tartományok az "egészségtelen termıföldeloszlás" meghatározását önállóan dönthetik el, ezért elıfordulnak eltérések a tartományok között. A tartományok megtilthatják a termıföldtulajdon szerzését olyan természetes és jogi személyeknek, melyek nem folytattak, folytatnak mezıgazdasági tevékenységet. Megtilthatják akár élelmiszer-feldolgozó üzemek földszerzését is. A tartományok az egyes eseteket egyedileg bírálják el. Külföldiek földszerzése is lehetséges, ugyanolyan feltételek mellett, mint a belföldieknél. EU-tagországok természetes és jogi személyei azonos elbánást élveznek földvásárlásnál, mint a németek. Természetesen itt is általában feltétel a mezıgazdasági tevékenység folytatása. Harmadik országokból származó vevık is ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak, bár az engedélyezéssel a hatóságok visszafogottabbak. Svájccal külön megállapodás van érvényben a két ország határövezetében lévı földekre. Ennek lényege, hogy meghatároztak egy összehasonlító árat a földekre és ennek legfeljebb 120%-án lehet termıföldet értékesíteni. Az intézkedés célja, hogy a tıkeerıs svájci termelık ne verjék fel az árakat. Németországban nem jelent gondot a külföldiek tömeges földvásárlása, mivel a termıföld ára magas. A régi tartományokban a termıföld súlyozott átlagára 15825 euró/ha, az új tartományokban pedig 3964 euró/ha. A magas árak következtében a nyugati tartományokban 2006-ban 6,7%-kal 38549 ha-ra csökkent az eladott termıföld, míg a keleti tartományokban 9,5%-kal 58157 ha-ra nıtt. Továbbra is Nordrhein-Westfalen tartományban a legdrágább a termıföld (18930 euró/ha), míg a legalacsonyabb Brandenburg tartományban (2585 euró/ha).

47

Dull Péter: Németország földbirtok-politikájának fıbb jellemzıi, 2007. január 29. http://www.fvm.hu/main.php?folderID=2065&articleID=10047&ctag=articlelist&iid=1

43


Elıvásárlási jog Németországban termıföld vásárlása esetén is alapítható elıvásárlási jog. Az ilyen megállapodásra a BGB általános szabályai vonatkoznak, a termıföldre nincsen önálló szabályozás. Elıvásárlási jogban megállapodhatnak a BGB 463.§-a alapján a telekkönyvbe történı bejegyzés nélkül, vagy dologi jogi hatállyal – telekkönyvi bejegyzéssel – a BGB 1095.§-a alapján. Az önkormányzatok törvény szerint akkor rendelkezhetnek elıvásárlási joggal, ha a BauGB 24.§-a teljesül48, vagy természetvédelmi szempontokat kell figyelembe venni. A természetvédelmi jellegő elıvásárlási jogra nincsen szövetségi szabályozás, ez az egyes tartományok hatáskörébe tartozik. Annak érdekében, hogy egy mezıgazdasági üzem egységét öröklés esetére is biztosítsák, az egyes tartományok ún. Hofordnungokat („udvari-rendtartás”) alkottak meg, melyek értelmében az egész üzem egy örökös tulajdonába kell, hogy kerüljön, a többi örökös pedig egyfajta „végkielégítésben” részesül. Ennek mértéke azonban nem az üzem gazdasági értékéhez, hanem a várható hozamhoz igazodik. Haszonbérlet A föld bérbeadását be kell jelenteni a tartományoknál, de nincs szükség engedélyeztetésre. Alapvetıen szerzıdéses szabadság van, a szerzıdést csak be kell mutatni a hatóságnál tájékoztatás, statisztikai számbavétel céljából. A bérleti idı szokásjog alapján nem rövidebb 1 évnél és nem hosszabb 18 évnél, de ezt jogszabály nem írja elı. A bérlı nemcsak mezıgazdasági termelı lehet. A hosszú távú, 12 évnél hosszabb bérlet esetén a bank hitelt ad a földre a bérlınek és jelzálog is bejegyezhetı rá. A bérleti díjat hosszú távú bérlet esetén, szokásjog alapján 3 évente újra megállapíthatják a felek. A bérlınek nincs mővelési kényszere, ugaroltathatja is a területet, de nem telepíthet a tulajdonos beleegyezése nélkül olyan kultúrát, mely a bérleti idı lejárta után is ott marad, pl. erdısítés. A szerzıdéses szabadság miatt gyakorlatilag bármilyen feltételben megegyezhetnek a felek. Az állami tulajdonú földek bérlete esetén a szerzıdés 12, ill. 18 évre szól. Ez segíti a tıkeszegény termelık földhöz jutását. A bérleti idı lejárta után kedvezı feltételekkel meg is vásárolhatják azt. Az állami tulajdonú földek bérbeadása, értékesítése esetén bizottság tesz javaslatot a vevı személyére, a jelentkezık közül. A bizottság tagjai a tartomány szakmai és érdekvédelmi szervezetei, és ajánlásukat általában figyelembe veszik. Az így szerzett földet nem lehet 20 éven át bérbe adni, és eladni is csak abban az esetben, ha a vételár kevesebb, mint amit a tulajdonos az államnak kifizetett. Ellenkezı esetben a különbözetet az államkasszába be kell fizetni. Ezzel a spekulációt kívánják megakadályozni. 48

"24. § (1) Aki 1. az ingatlan birtokát az engedélyezı hatóság felszólítására, amelyet engedélyköteles elidegenítés alapján megszerez vagy más részére átruház, noha e törvény vagy a föld- és erdészeti ingatlanok forgalmára vonatkozó hatályos rendelkezések alapján a szükséges engedélyt nem kérelmezi vagy az engedélyt minden kétséget kizáró módon tıle megtagadták - az elidegenítınek való visszaszolgáltatása vagy a szerzo féltıl való visszavonása céljából -; 2. nem teljesíti azon meghagyást, mely e törvény vagy a föld- és erdészeti ingatlanok forgalmára vonatkozó hatályos rendelkezések alapján a jogügylet engedélyeztetésére vonatkozik; a felszólítás, illetve a meghagyás teljesítése céljából ismételten kiszabható bírsággal sújtható. A bírságot a bíróság az engedélyezo hatóság javaslata alapján - az arra való figyelmeztetést követoen - szabja ki http://www.lu.mv-regierung.de/doku/grdstvg.pdf

44


Olaszország Az Olaszországban hatályos szabályozásról az Olasz Szenátus Kutatószolgálata adott tájékoztatást. Olaszországban a földtulajdonra és földhasználatra vonatkozó szabályozás meglehetısen komplex. Ennek oka egyrészt abban keresendı, hogy ezen a téren több, egymást átfedı jogszabály is létezik, másrészt a föld, mint termelési eszköz és alapvetı belgazdasági tényezı fontosságát az elmúlt években eltérıen ítélték meg. A földtulajdon-szerzés lehetıségét – mint minden más forgalomképes vagyontárgy tulajdonjogát vagy birtokát – alanyi jogként biztosítja a magánjog. Az olasz alkotmány 44.§-a a földdel kapcsolatban a következı alapelvet fekteti le: "(1) A föld ésszerő kihasználása és méltányos kitársadalmi körülmények kialakítása érdekében a törvény kötelezettségeket ír elı, és korlátokat állapít meg a földmagántulajdonra, régiónként és mezıgazdasági övezetenként megszabja a földterület nagyságának felsı határát, elımozdítja és kötelezıvé teszi a talajjavítást, a nagybirtok átalakítását és a termelı egységek rekonstrukcióját, segíti a kis- és középgazdaságokat. (2) A törvény a hegyi területek javára kedvezményes intézkedéseket hoz." Az olasz jogszabályok rendelkezései a Köztársasági Alkotmány hatálybalépése elıtt és utána is a kisgazdaságok fejlıdésének elısegítésére irányultak, és biztosították azt is, hogy a földdel kapcsolatos gazdasági irányítást gyakorló személye egybeessen a tulajdonossal.49 A jogszabályi korlátozások célja, hogy a farmok gazdasági szempontjából a legideálisabb nagyságú földterülettel rendelkezzenek.

termelékenység

A polgári törvénykönyv 846. §-a rendelkezik azokról az elıírásokról, melyeknek célja a mezıgazdasági termelésre szolgáló földterületek legkisebb méretének megırzése azáltal, hogy korlátozzák azokat a tulajdonátruházásokat vagy földterület-felosztásokat, melyek a gazdaságok szétaprózodottságát vagy túl kis területő gazdaságok létrejöttét eredményezhetik. Ugyanez a szabály vonatkozik minden egyéb jogügyletre is, melyek érintik a föld tulajdonjogát illetve használatát. Belföldi jogi személyek termıföldtulajdon-szerzése abban az esetben lehetséges ha szerepelnek a törvény által létrehozott "Farm-nyilvántartásban". Ez azért fontos, mert kizárólag az ebben a nyilvántartásban szereplı jogi személyek jogosultak adásvétel vagy más jogügylet lebonyolítására. Általános szabályként külföldi természetes és jogi személyek termıföldtulajdon-szerzése nem tilos és nem is esik többletkorlátozás alá.

49

1948. február 24-ei 114.számú törvényi rendelet (A kisgazdaságok támogatásáról); 1965. május 26-ai 590. számú törvény (A termıföldtulajdon fejlesztésérıl)

45


Más EU tagországokbeli jogalanyok általi termıföldtulajdon-szerzésével kapcsolatosan számos bírósági határozat született, melyek kimondják, hogy nem lehet a külföldiekkel szemben az olasz állampolgárokéhoz képest többlet-követelményeket támasztani, mert az sértené az egyenlı bánásmódra vonatkozó EU-s alapelvet, valamint a letelepedés és tıkeáramlás szabadságait. Ezen elveket az Európai Bíróság többször is kimondta határazataiban50, és az olasz törvényhozás ennek szellemében eltörölte a fennálló akadályokat. Ilyen akadályra példa az 1095/1935 számú törvény azon szakasza, mely megtiltotta az államhatár közelében való ingatlanok külföldieknek való értékesítését. Ezt a rendelkezést – figyelembevéve az európai jog átültetését – a 422/2000 számú törvény helyezte hatályon kívül. Az 590/1965 számú törvény rendelkezése szerint az elıvásárlási jognak alapvetı garanciául kell szolgálnia a termıföld fejlesztésére. Elıvásárlási jog illeti meg a haszonbérlıt, a földhasználót és a társtulajdonost, feltéve, hogy már legkevesebb két éve gazdálkodtak az adott termıföldön. Amennyiben ez a feltétel teljesül, az elıbb felsorolt személyek jogosultsága megelızi a törvényes örökösök jogosultságát. Elıvásárlási jogosultságot kizárólag a mezıgazdasági vállalat csıdje vagy felszámolása, illetve közérdekő kisajátítás elızi meg. Ezt az elıvásárlási jogot korlátozza a termıföld spekulációs célú adásvételének tilalma, valamint a túl nagy területkoncentrációk kialakulásának megakadályozása. Ami a termıföldekre vonatkozó használati jogokat illeti, a haszonbérleti szerzıdésekrıl szóló 203/1982 számú törvény garantálja az elıvásárlási jogot a haszonbérlınek és a földhasználónak. Ebben az esetben azokat illeti meg az elıvásárlási jog, akik ténylegesen – földhasználóként vagy tulajdonosként – megmővelik a földet és megélhetésüket is ebbıl a tevékenységbıl biztosítják. Olaszországban a haszonbérlet leggyakrabban használt formái az olasz ptk 958.§-ban szabályozott élethosszig, illetve a 20 évig tartó haszonbérlet. A termıföld haszonbérletére vonatkozóan állapít meg fontos szabályokat a 203/1982 számú törvény. Az elsı szakasz alapelvként mondja ki, hogy a termıföld haszonbérleti szerzıdést legkevesebb 15 évre lehet megkötni. A törvényi rendelkezések végrehajtása érdekében termıföld-tulajdonosok és a földhasználók érdekvédelmi szövetségei olyan országos érvényő megállapodásokat kötöttek, melyekben definiálták a szerzıdések elemeit.51

50

Például: A Bíróság 2003. szeptember 23-ai, C-452/01 számú ítélete: http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:62001J0452:EN:HTML 51 http://www.ancca.it/ancca/svl/documentiLst?sez_id=200&num_id=99&tpl=4&conc=1)

46

KÜLFÖLDIEK TERMİFÖLDTULAJDON - SZERZÉSE EURÓPÁBAN NEMZETI SZABÁLYOZÁS

Recommend Documents