KEMUDAHAN BERUSAHA (EASE OF DOING BUSINESS) REGISTERING PROPERTY
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Landasan Hukum
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 PP Nomor 24 Tahun 1997 PP Nomor 48 Tahun 1994 Jo. PP Nomor 79 Tahun 1996 PP Nomor 37 Tahun 1998 PP Nomor 128 Tahun 2015 Perpres Nomor 97 Tahun 2014 Perturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No 3 Tahun 1997 Permen ATR/KBPN Nomor 15 Tahun 2014 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Bidang Agraria Tata Ruang dan Pertanahan Dalam Kegiatan Penanaman Modal Permen ATR/KBPN Nomor 8 Tahun 2016 Tentang Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan Tertentu di Wilayah Tertentu Permen ATR/KBPN Nomor 17 Tahun 2015 tentang Sandar Pelayanan dan Pengaturan Agraria, Tata Ruang dan Pertanahan dalam Kegiatan Penanaman Modal Kepmen ATR/KBPN l Nomor 537/KEP-7.1/XII/2014 tentang Penunjukan Pejabat Kementerian AT/BPN Untuk Ditugaskan Pada PTSP BKPM
KEMUDAHAN BERUSAHA (EODB) DI INDONESIA Instruksi Bapak Presiden RI untuk meningkatkan peringkat Ease of Doing Business (EODB) Indonesia dari 109 ke peringkat 40 dimana salah satu kriteria acuan penilaian adalah pelayanan registering property.
INDIKATOR KEMUDAHAN BERUSAHA 1. Memulai Usaha (Starting a business) 2. Perizinan terkait Pendirian Bangunan (Dealing with construction permit) 3. Penyambungan Listrik (Getting electricity)
4. Pendaftaran Properti (Registering property) 5. Akses Perkreditan (Getting credit) 6. Perlindungan terhadap Investor Minoritas (Protecting minority investor) 7. Pembayaran Pajak (Paying taxes) 8. Perdagangan Lintas Negara (Trading across boders) 9. Penegakan Kontrak (Enforcing contract) 10. Penyelesaian Perkara Kepailitan (Resolving
PERBANDINGAN REGISTERING PROPERTY (PENDAFTARAN PROPERTI) Amsterdam, Belanda
DKI Jakarta, Indonesia
DB 2016
DB 2016 No.
1
2
3
Prosedur
Pemeriksaan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan
Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Akta jual beli oleh PPAT
Waktu (Hari Kerja)
3 hari
Rp. 50.000
1 hari
5% dari nilai property + 5% dari nilai property dikurangi Rp. 80 juta (bebas pajak)
5 hari
4
Pendaftaran akta tanah di Kantor Pertanahan atas nama pembeli
15 hari
5
Pendaftaran PBB di Kantor Pelayanan Pajak Jakarta
1 hari
Total 5 Prosedur Pendaftaran Properti di DKI Jakarta
RANKING EODB 109 RANKING RP 131
Biaya
25
1% dari nilai property 1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000 per dokumen No cost 10.9% dari nilai properti
No.
Prosedur Notaris melakukan pencarian akte (title) pada Cadastre, Dinas Pemetaan dan Pendaftaran Pertanahan (UU di Belanda mewajibkan untuk proses pendaftaran menggunakan notaris)
Waktu (Hari Kerja)
Biaya
< 1 hari (Online sistem)
Biaya notaris: EUR 1,000 – 3,500
Notaris melakukan pencarian atas perwakilan para pihak. [1. Pencarian terkait perwakilan pembeli dan penjual (dikenakan biaya oleh kamar dagang): EUR 15 (hardcopy), EUR 7.5 (softcopy), dan EUR 3.05 (review online), untuk rekening tahunan; Pencarian terkait perwakilan pembeli < 1 hari 2* dan penjual (dikenakan biaya oleh kamar dagang): EUR (Online 7.5 (hardcopy), EUR 2.65 (softcopy), dan EUR 3.05 sistem) (review online), untuk Akta perusahaan (tiap perusahaan) ; EUR 15 (hardcopy), EUR 7.5 (softcopy), dan EUR 3.05 (review online), untuk keaslian ekstrak komersial.]
EUR 60 – 65
1
3
Eksekusi transfer akta Agency: Notaris hukum perdata
< 1 hari (Online sistem)
6% dari nilai property
4
Pendaftaran akta
< 1 hari (Online sistem)
EUR 100 – 200
5
Pendaftaran ke Kantor Pajak
< 1 hari (Online sistem)
Masuk di prosedur 3
Total 5 Prosedur Pendaftaran Properti di Amsterdam
2.5
6.1% dari nilai properti
RANKING EODB 28 RANKING RP 30
5
PERINGKAT EODB DAN REGISTERING PROPERTY DIANTARA NEGARA ASEAN No
Rank EoDB
Rank Registering Property
Negara
1
1
17
Singapore
2
18
38
Malaysia
3
49
57
Thailand
4
84
148
Brunei Darussalam
5
90
58
Vietnam
6
103
112
Philippines
7
109
131
Indonesia
8
127
121
Cambodia
9
134
66
Lao PDR
10
167
145
Myanmar
11
173
189
Timor-Leste
UPAYA PENINGKATAN EODB DARI REGISTERING PROPERTY • Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional telah menerbitkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2016 tentang Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan Tertentu di Wilayah Tertentu • Substansi yang diatur: Subjek Hak : BADAN HUKUM BERBENTUK PERSEROAN TERBATAS (PT) YANG 100% SAHAMNYA BERASAL DARI MODAL DALAM NEGERI. Objek hak : tanah HAK GUNA BANGUNAN dengan luas ≤ 5.000 m2 Lokasi tanah, meliputi: – PROVINSI DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA; – KOTA BANDUNG; – KOTA SEMARANG; – KOTA YOGYAKARTA; DAN – KOTA SURABAYA. Jenis perbuatan hukum : peralihan karena JUAL BELI Penyederhaan PROSEDUR dan WAKTU
CAKUPAN PERMEN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN NO 8/2016 LEBIH LUAS DARI KRITERIA SURVEY WB KRITERIA Subyek Modal Lokasi
World Bank Penjual dan Pembeli PerseroanTerbatas Modal 100% milik domestik Jakarta dan Surabaya
Obyek
Properti (tanah dan Bangunan) yang terdaftar di BPN di kawasan komersial Gudang Tanah ±557,4 m2, Gedung 2 lantai ±929 m2,
Peruntukan Luas
PERMEN 8/2016 Pembeli Perseroan Terbatas Modal 100% milik domestik Provinsi DKI Jakarta, Surabaya I dan Surabaya II, Kota Sekarang, Kota Yogyakarta, Kota Bandung Properti dengan hak atas tanah HGB Sesuai ketentuan ≤ 5.000 m2
PERMEN ATR/KBPN NOMOR 8/2016 4 prosedur
7 hari 1 Hari
2 Hari
2 Hari
2 Hari
1 Hari (paralel dg IV)
Rp. 50.000
5% dari NJOP/Nilai Transaksi 5% dari NJOP/Nilai Transaksi - Rp. 80 juta
1% dari transaksi + materai Rp. 6.000 (2 lb/dokumen)
1/1000 dari Nilai Tanah + 50.000
Free
USULAN PERBAIKAN REGISTERING PROPERTY 3 prosedur
5 hari 1 Hari
2 Hari
2 Hari (parallel dengan II)
2 Hari
1 Hari (paralel dg IV)
Rp. 50.000
2.5% dari NJOP/Nilai Transaksi 2.5% dari NJOP/Nilai Transaksi - Rp. 80 juta
1% dari transaksi + materai Rp. 6.000 (2 lb/dokumen)
1/1000 dari Nilai Tanah + 50.000
Free
HASIL SURVEI EODB TAHUN 2016 & UPAYA PERBAIKAN DALAM PERMEN 8/2016 Hasil Survei EoDB 2016 NO
Prosedur
Upaya Perbaikan (Permen ATR/KBPN No 8/2016)
Waktu (hari)
Biaya
Waktu (hari)
Biaya
Rp. 50.000
1
50.000
2
5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi) 5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi) – NPOPTKP (Rp. 80 juta)
1
Pemeriksaan
3
2
Pembayaran: PPh, dan BPHTB
1
3
Pelaksanaan jual beli
5
1% dari nilai property
2
1% dari transaksi
4
Pendaftaran peralihan
15
1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000
2
1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000
5
Pendaftaran SPPT PBB atas nama WP baru
1
Free
1 (paralel dengan IV)
Free
Total
25
10,9% dari nilai property
7
10,9% dari nilai property
Prosedur 4 dan 5 dapat dibuat paralel
5% dari nilai property 5% dari nilai property dikurangi Rp. 80 juta (bebas pajak)
HASIL SURVEI EODB TAHUN 2016 & USULAN UPAYA PERBAIKAN BERIKUTNYA Hasil Survei EoDB 2016 NO
Prosedur
USULAN
Waktu (hari)
Biaya
Waktu (hari)
Biaya
Rp. 50.000
1
50.000
2
2,5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi) 2,5% dari NJOP/Nilai Transaksi (Nilai tertinggi) – NPOPTKP (Rp. 80 juta)
1% dari nilai property
2 (paralel dengan 2)
1% dari transaksi
1
Pemeriksaan
3
2
Pembayaran: PPh, dan BPHTB
1
3
Pelaksanaan jual beli
5
4
Pendaftaran peralihan
15
1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000
2
1/1000 dari nilai property + Rp. 50.000 biaya administrasi + materai Rp. 6.000
5
Pendaftaran SPPT PBB atas nama WP baru
1
Free
1 (paralel dengan IV)
Free
Total
25
10,9% dari nilai property
5
10,9% dari nilai property
Prosedur 2 dan 3 dapat dibuat paralel Prosedur 4 dan 5 dapat dibuat paralel
5% dari nilai property 5% dari nilai property dikurangi Rp. 80 juta (bebas pajak)
Pengecekan Sertipikat dan Pengembangan ▪ Biaya : Rp 50.000,▪ Waktu proses : 1 hari (PPAT dapat melakukan pendaftaran pengecekan secara online) ▪ PPAT dapat melakukan pendaftaran pengecekan secara online, kemudian BPN dapat menyiapkan berkas bidang tanah yang dimaksud. ▪ Pengecekan mandiri oleh publik dapat dilakukan dengan memasukkan nomor sertifikat melalui aplikasi android “Sentuh ATR/BPN”. Pengecekan online tidak dapat mengeluarkan Tanda Bukti Pengecekan. ▪ Saat ini sedang dibangun sistem dimana PPAT memiliki akses khusus untuk melakukan pengecekan mandiri dan bisa mencetak tanda bukti pengecekan secara mandiri.
e- xaMination Near future development
PPAT
Pengecekan Sertipikat dan Pembuatan dan Pendaftaran Akta
BPN
Pengecekan Akta dan Pencatatan Peralihan Hak
Pembuatan Akta Jual Beli ▪ Waktu proses : 2 hari sejak berkas lengkap ▪ Dapat dipersiapkan bersamaan dengan proses pembayaran PPh dan BPHTB ▪ Salah satu syarat pembuatan akta jual beli adalah tanda bukti pembayaran PPh (penjual) dan tanda bukti pembayaran BPHTB (pembeli) tanpa menunggu validasi dengan syarat wajib disertai surat pernyataan dari para pihak yang menyatakan telah memenuhi kewajiban di atas materai. ▪ Dapat dilaksanakan oleh PPAT Khusus untuk mempercepat proses Pembuatan Akta Jual Beli
Pendaftaran Peralihan Hak Guna Bangunan Tertentu ▪ Waktu proses : 2 hari sejak berkas lengkap (Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 8 Tahun 2016) ▪ Salah satu syarat pendaftaran Tanda Bukti PPh dan BPHTB disertai dengan surat pernyataan telah memenuhi kewajiban, apabila kewajiban belum dipenuhi maka permohonan pendaftaran peralihan batal demi hukum ▪ Biaya : 1/1000 dari nilai properti + Rp 50 ribu (administrasi) + Rp 6 ribu per dokumen (materai) ▪ Pendaftaran online untuk pendaftaran peralihan dapat dilakukan terlebih dahulu sesaat setelah pembuatan Akta Jual Beli HGB, setelah itu pemohon dapat membawa berkas asli ke Kantor Pertanahan ▪ Pendelegasian kewenangan dua tingkat dari Kepala Kantor Pertanahan ke Kepala Sub Seksi ▪ Dapat dilakukan di POS (Point of Service) ▪ Dapat dilaksanakan bersamaan dengan proses perubahan nama wajib pajak pada SPT PBB
STRATEGI KANTOR PERTANAHAN: Pembayaran PPh dan BPHTB & Pendaftaran Perubahan Wajib Pajak
▪ Penempatan di Kantor Pertanahan: ▪ Bank Persepsi, ▪ Perwakilan Kantor Dispenda, ▪ Perwakilan Kantor Pajak. ▪ Kantor Pertanahan yang telah melaksanakan adalah Kantor Pertanahan Surabaya I
Reliability of Land Administration ▪ Rekaman sertifikat tanah tersimpan dalam bentuk dijital dapat dicek melalui Aplikasi Android “Sentuh ATR/BPN” atau http://support.bpn.go.id/mobileapps/index.php ▪ Terdapat database elektronik untuk keperluan pengecekan status pembebanan hak tanggungan/pembebanan atas tanah ▪ Peta bidang tanah tersedia dalam bentuk Spatial Database dan dapat dicek melalui : http://peta.bpn.go.id/ ▪ Terdapat sistem informasi persil tanah dalam bentuk Spatial Database yang terkoneksi dengan registrasi/pendaftaran tanah
SENTUH ATR/BPN
Transparancy of Land Administration Informasi kepemilikan lahan dapat diakses publik melalui : http://peta.bpn.go.id/ atau Aplikasi Android “Sentuh ATR/BPN” dan http://support.bpn.go.id/mobileapps/index.php dengan memasukkan nomor sertifikat. Informasi statistik transaksi dapat diakses di tersedia dalam website: http://www.bpn.go.id/Publikasi/Data-Pertanahan/Jumlah-dan-Nilai-Transaksi-JualBeli/Nasional Daftar persyaratan untuk semua transaksi pertanahan tersedia untuk publik www.bpn.go.id/o/Layanan-Pertanahan
Peta.bpn.go.id
Statistik Transaksi
Informasi Persyaratan Transaksi Pertanahan
Coverage of Land Administration Perkiraan jumlah bidang tanah di Indonesia 90 juta bidang Bidang tanah terdaftar sampai dengan saat ini 44.041.530 bidang tanah (50 %) Setiap kepemilikan lahan swasta/perseorangan yang direpresentasikan melalui sertifikat lahan sudah 100% terdaftar dan tersimpan digital di Kantor Pertanahan (BPN) dan dapat diakses melalui Web apps : http://support.bpn.go.id/mobileapps/index.php Setiap kepemilikan lahan swasta/perseorangan yang sudah terdaftar di Kantor Pertanahan (BPN) otomatis terpetakan/ tercermin dalam peta kadaster yang dapat diakses melalui portal :http://peta.bpn.go.id/
Pencegahan Sengketa Lahan Sistem aturan mensyaratkan seluruh transaksi properti terdaftar di kantor pertanahan sehingga menjadikannya tidak dapat dialihkan kepada pihak ketiga (UU No 5 Tahun 1960 Pasal 19, 23 (1), 32 (1), 38 (1), PP 24 Tahun 1997 Pasal 1 No.25) Sistem formal pendaftaran pertanahan mengatur berkaitan dengan jaminan (PP 24 Tahun 1997 Pasal 1 No. 25) sistem hukum yang mensyaratkan verifikasi keabsahan dokumen yang diperlukan untuk transaksi properti, pihak yang melakukan pemeriksaan adalah kantor pertanahan setempat, pada waktu pengajuan permohonan
Pengaduan Online
TERIMA KASIH
