kepada investor untuk

me 2 Nomor 3 20 013 Jurnal Teeknik PWK Volum Online : http:///ejournal-s1.unddip.ac.id/index.php/pwk __________________________________________________________________________________________________________________________

ANA ALISIS FAKTO OR YANG MEMPENGARU UHI PERKEM MBANGAN AKTIVITAS KO OMERSIAL DI KORIDOR JALAN D.I PA J ANDJAITAN KOTA SAMA ARINDA

1

Roosmayri Lovinna Hermapu uti1 dan Ragill Haryanto2 Mahasisw wa Jurusan Pe erencanaan W Wilayah dan Ko ota, Fakultas Teknik, Univerrsitas Diponeg goro 2 Dosen Jurusan Perencanaan Wilaayah dan Kota a, Fakultas Tek knik, Universittas Diponegorro emai l : [email protected]

Abstrak: Kota Sam marinda merrupakan Ibukoota Provinsi Kalimantan Timur yang terletak di tepian t sungaii akam. Seiring dengan masu uknya investoor pembangun nan ke kota SSamarinda, peembangunan kota ini teruss Maha menin ngkat dan meembuat kota iini terus berkkembang. Kota a Samarinda adalah kota yyang ekonom minya berbasiss komersial dan indu ustri kecil‐men nengah. Pembbangunan yang dilakukan adalah pembbangunan yan ng cenderung g unjang sektor basis pereko onomian kotaa ini. Pendudu uknya yang memiliki m karaakteristik konssumtif tinggi,, menu mend dorong berkem mbanglah prop perti komersiaal di kota ini. Koridor jalan D.I Pandjaitaan merupakan n koridor yang g diperu untukan sebagai kawasan perdagangann dan jasa . Pa ada kawasan ini terletak du dua perumaha an skala besarr dan ju uga beragam fasilitas publiik. Kawasan inni terletak pad da Kecamatan n Samarinda U Utara dan jug ga merupakan n akses utama yang terhubung dengan jalan pporos Samarin nda‐Bontang sebagai jalann provinsi. Pe erkembangan n oridor ini terg golong cepat hingga saat ini, banyak perkembangann aktivitas ko omersial yang g komersial pada ko di. Menurut Keepala DCKTK Kota Samarinnda perkemba angan kawasa an ini bermulaa sejak 10 tah hun yang lalu u terjad diman na saat itu walikota w Samarinda Achmadd Amin memb buka kesempatan sebesar‐‐besarnya kep pada investorr untukk mengamban ngan usahanya di kota Sam marinda. Di ka awasan studi ssendiri aktivita tas yang teruss berkembang g adala ah komersial. A Aktivitas kom mersial yang m mendominasi a adalah primerr dan sekundeer. Terdapat b banyak faktorr baik yyang berasal iinternal yaitu keberadaan pperumahan ellit, permukiman sekitar, fassilitas umum, ketersediaan n angku utan umum, a aksesibilitas, kkualitas prasarrana, keramaian lalu lintas,, keberadaan pesaing, kenyyamanan dan n keamanan kawasa an , dan aglom merasi pasar,, sedangkan dari eksternal kawasan yyaitu program m pemerintah,, akan pemerin ntah, gaya hiidup, pola koonsumsi masyarakat yang g kemungkinaan berpengarruh terhadap p kebija perkeembangan akttivitas komerssial di kawasaan ini. penelittian ini dilaku ukan untuk m mengetahui faktor apa saja a bangan aktivvitas komersiial di kawassan ini. Pennelitian ini menggunakan m n yang mempengarruhi perkemb an deskriptif kkualitatif yang sampel nya a pendeekatan kuantiitatif dengan metode analiisis deskriptif kuantitatif da merup pakan pemilikk bangunan usaha perdaggangan dan jasa di korid dor Jalan D.I Pandjaitan. Hasil analisiss meng gungkapkan bahwa b perkem mbangan kaw wasan ini cepa at dengan polla ribbon areaa. Pada wilayyah studi juga a ditem mukan bahwa skala pelaya anan aktivitass komersial yang y ada mayyoritas masihh berskala lingkungan dan n perkeembangan akttivitas komerssial dipengarruhi oleh fakttor yang terke elompokkan ssebagi faktorr penarik dan n orong. Temua an yang mena arik dari peneelitian ini, kaw wasan ini berk kembang diluaar dari arahan pemerintah h pendo dan llokasinya yan ng cukup jauh h dari pusat kota serta memiliki m konstelasi dengann wilayah seccara regionall an Kota Bonta ang dan Kabu upaten Kutai Kertanegara sebagai konssumennya. Seddangkan fakttor baru yang g denga ditem mukan mempeengaruhi perkkembangan kkawasan beru upa citra kaw wasan tergoloong eklusif dan konstelasii wilaya ahnya secara regional. Kata K Kunci : Faktorr Perkembang gan, Aktivitass Komersial, K Koridor Jalan D D.I Pandjaitan an Abstract: Samarind da City as a ca apital city of EEast Borneo Prrovince which h is located onn the Mahakam m River Bank.. ntly development investors come by to innvest in Samarinda, this cityy developmennt tend to be iincreased and d Recen make this city keeep grow and develop. Sam marinda City is i the one off the city whiich has base economic on n mercial and Sm mall Medium Industry. So that the deveelopment whiich is made iss supporting the economicc Comm Teknik PWK; Vol. 2; No. 3;; 2013; hal. 338-3448

| 338

Analisis Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Komersial Di Koridor Jalan D.I Pandjaitan Kota Samarinda

Roosmayri Lovina Hermaputi

bases. In order to fulfilling public needs which having high level consumption, then commercial properties in this city developed. Jalan D.I Pandjiatan Corridor which is located in the transition city area has the fungtion as commercial area. This area located near the border of Samarinda‐Bontang City as the primary access which linking both cities. Commercial development which happened in this area is fast recently, there are many activities development happened. Contradictory, long time ago the development was slow. Head of DCKTK Kota Samarinda said that this development started from 10 years ago, at that time the previous City Major Achmad Amiens opened wide opportunities for investors to build their businesses in Samarinda. In this area, commercial activity develop fastly. The commercial activities in this area are dominated by Primary and Secondary. There are many factors which affect the commercial development in this area, even from internally such as luxury residential, surrounding settlement, public facilities, public transportation, accecibility, utilities quality, traffic, the emergence of competitors, comfortability and area safety, and market aglomeration. Then externally such as government programmes, government policy, lifestyle, community consumption pattern which possible to affect commercial activities development in this area. This research use quantitative approachment and analysis method such as quantitative descriptive and qualitative descriptive and the samples are the owners of commercial activities at Corridor of Jalan D.I Pandjaitan. The Analysis result show that the development is fast which has ribbon area pattern. In this area, majority of commerical activities which exist having neighborhood scale of service and the development caused by factor which categorized into push and pull factor. The interesting inventions are this area didn’t develop as government will’s and the location that far enough from city centre and also has the regional constellation with Kota Bontang and Kabupaten Kutai Kertanegara as its consumer. Meanwhile, the new factor that has been detected are exclusive image of the area and regional constelation with Kota Bontang and Kabupaten Kutai Kertanegara. Keywords: Development Factors, Commercial Activities, Corridor of Jalan D.I Pandjaitan

PENDAHULUAN Kota Samarinda yang merupakan Ibu Kota Provinsi Kalimantan Timur terletak di tepi Sungai Mahakam. Perekonomian Kota Samarinda sendiri berbasis pada kegiatan komersial dan industri. Jalan D.I Pandjaitan terletak di Kecamatan Samarinda Utara. Kecamatan Samarinda Utara merupakan kawasan transisi. Jalan D.I Pandjaitan ini statusnya merupakan jalan Provinsi karena sifatnya menghubungkan kota dengan kota/kabupaten lainnya di Samarinda. Panjang jalan ini sekitar 2 km yang terbagi atas 2 ruas yaitu ruas pertama yaitu mulai dari pertigaan jalan Kemakmuran ke pertigaan Jalan P.M Noor (Outer Ring Road) dan Pertigaan Jalan P.M Noor hingga ke Jalan Poros Samarinda‐Bontang. Sedangkan pada penlitian ini akan diteliti hanya pada ruas kedua dimana ruas yang berhubungan langsung dengan Jalan Poros Sarinda‐Bontang. Di koridor jalan ini terdapat berbagai macam aktivitas berupa perdagangan dan jasa dan fasilitas publik lainnya. Menurut RTRW Samarinda 2013‐2033, kawasan ini merupakan kawasan yang

menjadi prioritas pengembangan oleh karenanya dilakukan pengembangan kawasan ini. Salah satu upayanya yaitu mempermudah proses penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk fungsi komersial. Sedangkan dalam hal kepemilikan lahan, lahan lahan komersial yang berkembang sudah berpindah tangan dari pemilik lahan aslinya, sehingga bisa dibilang investor lah yang berhasil mengembangkan kawasan ini. Untuk harga lahan di sepanjang koridor jalan ini sudah mencapai harga Rp 4.000.000,‐/m2. Menurut penuturan Kepala BAPPEDA Kota Samarinda Bapak Ismansyarh, pada awalnya kawasan ini merupakan kawasan pengembangan permukiman namun karena komersial mulai berkembang sehingga pada PERWAL No. 1 Tahun 2009 tentang RDTRK Kota Samarinda Tahun 2009‐2029 fungsi kawasan koridor jalan ini diubah menjadi kawasan komersial oleh Pemerintah Kota Samarinda. Pada kawasan ini juga terdapat 2 perumahan besar yaitu perumahan Alaya dan Citraland City. Perkembangan komersial

Teknik PWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-348

| 339

Analisiss Faktor yang Mem mpengaruhi Perkem mbangan Komersiaal Di Koriddor Jalan D.I Pandjjaitan Kota Samarrinda

Roosmayri Lovina L Hermaputi

kawaasan ini pun n terjadi sangat cepat sejak tahun n 2005 hinggga sekarang. dan Berdasarkaan fenomena perm masalahan tersebut maka tim bulah pertaanyaan peneelitian atau research r queestion yaitu : “Faktor –faktor apa saja yang mempengaruhi perkemba angan akttivitas komeersial pada koridor Jala an D.I Pandjjaitan sehin ngga perkem mbangannya bisa pesatt dan daya mempengaruhi tarik inv estasi kawaasannya?”

Pene elitian inii bertujuan untukk merumuskkan faaktor‐faktor yangg mempenga aruhi perkeembangan komersiall pada Korridor Jalan D.I Pandjjaitan Kotaa Samarinda. Wila ayah yang akkan di lakuka an penelitian n yaitu: Koridor Jalan D.I Pandjjaitan Kotaa Samarinda dan yangg akan diteliti adalah h seluruh ke egiatan kom mersial yang tersebar dii koridor tersebut. Untuuk lebih jela asnya dapatt w studdi pada Gambar G 1.. dilihat wilayah

Sumber: BAP PPEDA Kota SSamarinda, 20013 dan modiffikasi Google E Earth, 2002 GAMBAR 1 DELLINIASI WILAY YAH STUDI

KAJIA AN LITERATU UR Perkeembangan K Kawasan Koriidor Menurut Bishop dalam d bukkunya Desiggning Urban n Corridor (1989) kooriodr adalaah area yangg mencakup jalan raya uutama yang melewati daaerah‐daerah pinggirann yang berhu ubungan deengan jalan utama. Kooridor komeersial perkottaan biasanyya dipenuhi oleh komp pleks pertokkoan dan perkantoran serta pusatt pusat pelayyanan lainnya Perkemban ngan kaw wasan dittandai dengan perubahan fisik kaw wasan, sosiaal dan n kawasan tidak ekonominya. Peerkembangan lepass dari perubahan strukktur ruang kota. (2011)) Yunus menya atakan bbahwa perkeembangan spasial s secara fisikal teerbagi atas 2 bentuk yaitu proses perkembaangan Teknik PPWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-3448

spasial seccara horizonntal dan perrkembangan n spasial secara vertikal. Men nurut Harrshorn (19 992) polaa perkemban ngan yang biasanya terjadi padaa kawasan koridor j alan adala ah ribbonss (mengikutii jaringan jalan/korido or) dimanaa ditemukan n tersebarnnya beragam m kegiatan n komersial di sepanjangg sisi korido or jalan rayaa maupun tidak t dan n yang terencana m pertumbuh han usahanyya biasanya bergantungg terhadap arus a lalu linttas yanga da di koridorr jalan tersebut. Komersial Pada a Kamus pennataan ruangg disebutkan n bahwa kawasan kom mersial adala ah kawasan n yang memiliki ciri yait u aktivitas perdagangan p n | 340



yang ada di dalamnya meliputi aktivitas perdagangan retail dan jasa pada skala lokal, pusat perbelanjaan skala regional serta hiburan, yang letaknya tidak selalu berada di tengah kota dan memiliki pengaruh besar terhadap kegiatan ekonomi kota. Berdasarkan pola perkembangannya dapat diklasifikasiakan ke dalam tiga pola (Hartshorn, Truman A. 1992), yaitu pola memusat, ribbon (mengikuti jaringan jalan), dan specialized area. Dalam melihat skala pelayanan komersial maka dilihat berdasarkan jenis komoditi yang dijual menurut kegiatan perdagangan dapat digolongkan menjadi tiga (Gallion, 1989) dimana komditi primer dan sekunder biasanya ditemukan di skala pelayanan lingkungan, yaitu:  Kegiatan perdagangan komoditas primer, Merupakan jenis perdagangan komoditas yang dibutuhkan sehari‐hari, Frekuensi pembelian harian tinggi dan volume pembelian komoditas ini biasanya dalam limit yang relatif kecil.  Kegiatan perdagangan komoditas sekunder, Merupakan komoditas yang mempunyai sifat pelayanan kebutuhan tidak teratur, dalam arti frekuensi pembelian tidak tetap. Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Komersial Dalam mengkaji faktor yang mempengaruhi perkembangan kawasan komersial disimpulkan dari liteartur bahwa terdapat 4 tema atau variabel yang dapat digunakan yaitu:  Aksesibilitas Kawasan (Hartshorn, 1992 dan Yunus,1999) berupa Transportasi (kemudahan pencapain lokasi kawasan komersial terhadap kawasan lain).  Lokasi (Kivell, 1993 dan Stauart Chapin, 1995) berupa Harga lahan dan Pajak tanah, Pemanfaatan lahan (guna lahan) di sekitar kawasan komersial, Jangkauan Lokasi Konsumen, Kesesuaian Kawasan, Kualitas Prasarana dan Sarana  Pasar (Jones dan Simmons, 1993) berupa Distribusi Konsumen, Pola spasial pasar yang terdiri dari jumlah Teknik PWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-348

penduduk atau rumah tangga sebagai fungsi jarak, Kompetisi di dalam pasar dan seberapa besar terjadi, Aglomerasi Pasar, dan Gaya Hidup  Peran Pemerintah (Gunn,1991) berupa Kebijakan Pembangunan, Program Pembangunan, Kebijakan Pajak, Insentif dan disinsentif METODE PENELITIAN Pendekatan penelitian yang digunakan pada penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif. Pendekatan ini bercirikan dimana peneliti harus mendefinisikan variabel objek penelitian dalam bentuk operasionalisasi variabel masing‐masing (Sarwono, 2006). Tenik Pengumpulan datanya terdiri dari jenis aktivitas pengumpulan data yaitu survey primer, sekunder, dan data yang dikumpulkan. Teknik sampling yang digunakan adalah Teknik Stratified Random Sampling. Pengambilan sampel berstrata merupakan teknik pengambilan sampel dimana populasi sejumlah 251 aktivitas perdagangan dan jasa. Dari perhitungan sample rumus Slovin, maka sampel yang akan digunakan untuk penelitian diketahui minimal 72 sedangkan sample yang diambil adalah sebesar 100 sample yang terdiri atas: TABEL I SAMPEL PENELITIAN AKTIVITAS KOMERSIAL DI KORIDOR JALAN D.I PANDJAITAN Jenis

% Populasi

Jumlah Sample

Perdagangan

46 %

46

Jasa

54 %

54

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

Jenis analisis yang digunakan dalam penelitian untuk menjawab pertanyaan penelitian terbagi atas analisis kuantitatif deskriptif, kualitatif deskriptif, dan analisis faktor menggunakan skoring. Proses analisinya yaitu:  Identifikasi Perkembangan Penggunaan Ruang Kawasan di Wilayah Studi Identifikasi ini bertujuan untuk mengetahui bentuk dan sejauh mana perkembangan kawasan dan aktivitas

| 341










TABEL II VARIABEL FAKTOR

komersial terjadi .Pada identifikasi ini juga diteliti pola perkembangan jenis usaha, pola perkembangan aktivitas komersial secara keseluruhan, dampak perkembangan aktivitas komersial, dan potensi perkembangan kawasan ke depannya. Identifikasi Karakteristik Aktivitas Komersial di Wilayah Studi Identifikasi ini bertujuan untuk mengetahui klasifikasi dan jenis aktivitas komersial yanga da di lokasi studi. Hasil data dari observasi langsung menjadi bahan input dari analisis ini dan diidentifikasi berdasarkan teori yang ada Analisis Skala Pelayanan Kawasan Komersial di Wilayah Studi Analisis ini menggunakan hasil dari identifikasi karakteristik aktivittas komersial untuk melihat dominansi jenis usaha dan mendfinisikan skala pelayanannya untuk melihat faktor mana yang memiliki kemungkinan besar mempengaruhi perkembangan kawasan Analisis Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial Di Wilayah Studi Analisis ini menggunakan analisis pengambilan keputusan ini bertujuan untuk mengetahui apa saja kah faktor yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial yang ada di wilayah studi menggunakan skala prioritas dari faktor yang dijabarkan pada Tabel II di bawah. Analisis ini diawali dengan identifikasi perkembangan aktivitas komersial di kawasan studi hal ini dimulai dari perbandingan fisik kawasan, melihat pola perkembangan, dan melihat apakah terdapat suatu pola perkembangan untuk kelompok usaha tertentu. Dari hasil analisis ke 15 faktor tersebut maka akan terpilih mana saja faktor yang mempengaruhi dan kemudian dilihat dampak perkembangannya dan dicari faktor perkembangannya.

No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Variabel Faktor Keberadaan Perumahan Citraland dan Alaya Keberadaan Permukiman Sekitar Keberadaan Fasilitas Umum Keramaian Lalu Lintas Kemudahan Menjangkau Kawasan Kenyamanan Lingkungan Kawasan Keamanan Kawasan Keberadaan Angkutan Umum Keberadaan Program Pembangunan Pemerintah Gaya Hidup Konsumen Perubahan Pola Konsumsi Penduduk Keberadaan Kebijakan Pemerintah Keberadaan Pesaing dalam Pasar Pengelompokan Pasar Berkomoditas Sama Kualitas Prasarana

Sumber: Hasil Analisis Peneliti, 2013

HASIL PEMBAHASAN Perkembangan Aktivitas Komersial, Dari hasil pengamatan di lapangan yang diketahui bahwa koridor Jalan D.I Pandjaitan merupakan kawasan komersial yang di dominasi oleh fungsi jasa. Fungsi jasa pada kawasan ini mempunyai prosentase sebesar 54 % (135 aktivitas) berbanding dengan fungsi perdagangan yang sebesar 46% (116 aktivitas). Jenis Usaha Komersial dapat dilihat pada Gambar 2. Aktivitas komersial di koridor Jalan D.I Pandjaitan apabila melihat kondisi eksistingnya berkembang mengikuti jaringan jalan (ribbon). Hal ini dikarenakan pertumbuhan aktivitas masih terkonsentrasi di sepanjang koridor jalan D.I Panjaitan dan bentuk perkembangan fisiknya adalah mengisi lahan non terbangun yang ada sehingga sampai sekarang hampir 80% koridor ini sudah menjadi lahan terbangun. Aktivitas komersial tumbuh pada lokasi yang strategis dimana memang Jalan D.I Pandjaitan sebagai akses yang menghubungkan antar Kota Samarinda dan Bontang. Perkembangan ini memberikan dampak positif bagi investor dan produktivitas kawasan atas nilai investasi yang semakin meningkat dan pembangunan fisik serta aktivitas komersial yang terus berkembang. Sedangkan dampak negatif bagi pemerintah karena harus mengubah kebijakan tentang

| 342



fungssi kawasan menjadi m kom mersial sertaa bagi pedagang kecil yang men nyewa banggunan usahaa karena seeiring kenaikan harga lahan

maka harg ga sewa punn akan teruss meningkatt dan be erdampak negatif terhadap p keberlanjutan usaha m mereka.

Sumb ber: Hasil Observasi Peneliti, 2013 GAMBAR 2 DELLINIASI WILAY YAH STUDI

Skkala pelayaanan aktivvitas komeersial, Apab bila dilihat daari hasil identifikasi domiinansi jenis aktivitas dapat disimp pulkan domiinansi jenis aktivitasnya adalah Je enis Primerr dan Sekun nder dan tergolong skala pelayyanan lingku ungan. Untu uk melihat tabel kompparasi kriterria penggollangan jenis kegiatan dan kondisi eksisting dapat dilihat pada Tabbel III dibaw wah ini. TABEL III TAB BEL JENIS AK KTIVITAS PERD DAGANGAN D DAN JASA DI K KAWASAN PENELITIAN Jeniis Primerr

Kawasan Penelitian Komersial jasa dido ominasi oleh warung makan dengan jumlah h 52 aktivitass (43%), bengkell motor 15 aktivvitas (12%) dann Rumah Makan 11 aktivitas (9%) . Seddangkan komersiial perdagangan didominasi ooleh toko klontong 46 aktivitas (44%), toko baangunan 11 aktivvitas (10%), jual beli motor 8 aktivitas (8%), daan supermarkett 8 aktivitas (8% %) 49% dari d total responden r peenelitian menjaw wab bahwa asa al frekuensinya normal

Teknik PPWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-3448

Jenis

Sekunder

Tersier

Kaawasan Penelittian dan biasa sajja sedangakan n 32 % lainnyya menjawab bessar. Karateristik vvolume pembe elian konsumeen mayoritas biassa saja hal ini ditunjukan daari 60% respondeen penelitian yang mendukun ng hal ini. Pada penelitiaan ini didapatkkan bahwa 51 % d kawasan ini pelaku usahaa komersial di menganggap kompetisi passar yang terjadi biasa saja seehingga kuran ng berpengaru uh terhadap peeningkatan profit p maupu un perluasan konssumennya. Pada Penelittian ini 77 % respondeen menjawab bahhwa aksesibilittas kawasan ini mudah karenaa mampu di akses a mulai daari berjalan kaki hhingga truk bero oda >4. Dilihat dari sa saran konsume ennya, 47% daari total respondeen penelitian m menjawab bahw wa sasaran konsuumen mereka adalah korido or Jalan D.I Pandjjaitan dan sekitarnya

Sumber: Hasil Analisis Peeneliti, 2013

| 343



 Faktor pendorong yang berasal dari eksternal kawasan yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial di koridor ini adalah kebutuhan akan permukiman menjadi isu utama dalam hal ini yang dapat mempengaruhi perkembangan kawasan dari luar, karena sebenarnya koridor ini merupakan kawasan transisi yang diarahkan untuk kantong kantong pengembangan. Selain itu program dan kebijakan pemerintah kota dan juga perkembangan kota secara general seperti perluasan wilayah perkotaan, program pembangunan bandara, serta peningkatan kualitas hidup masyarakat kota samarinda. Dari segi pengamatan peneliti, variabel yang tidak mempengaruhi adalah pola konsumsi masyarakat. Sedangkan yang mempengaruhi dibagi atas faktor penarik dan pendorong. Terdiri atas faktor‐faktor di bawah ini:  Faktor penarik (berasal dari dalam kawasan) adalah: keberadaan perumahan Citraland dan Alayya dan permukiman sekitar, fasilitas umum terutama terminal dan rumah sakit, keramaian lalu lintas, keberadaan angkot, akesibilitas, kenyamanan, keamanan kawasan dan kualitas prasarana yang baik.  Faktor pendorong (berasal dari luar kawasan) adalah: Program Pemerintah berupa proyek pembangunan bandara dan pengembangan pasar segiri 2, Kebijakan Pemerintah berupa PERWAL No.1 Tahun 2009 tentang fungsi kawasan, Gaya Hidup Masyarakat yang konsumtif, Keberadaan Pesaing, Aglomerasi Pasar, dan juga konstelasi wilayah secara regional dimana peran commuter maupun mobilitas antar kota Samarinda‐Bontang dan Samarinda‐ Kutai Kertanegara.  Faktor yang paling mempengaruhi berasal dari internal kawasan dilihat dari skala pelayanan aktivits komersialnya dan faktor tersebut adalah keberadaan perumahan elite Citraland dan Alayya serta permukiman sekitar.

Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial, pada analisis ini akan dikomparasikan hasil analisis kuantitatif dengan hasil keluaran wawancara instansi dan hasil pengamatan peneliti atas ke 15 variabel faktor yang akan dianalisis. Dari hasil analisis statistik deskriptif, pada analisis ini penilaian responden akan dilihat rata‐ratanya untuk melihat besar pengaruhnya. Didapatkan bahwa variabel yang cukup berpengaruh dengan nilai mean > 3,00 adalah keberadaan perumahan elite,permukiman sekitar, fasilitas umum, keramaian lalu lintas, aksesibilitas, kenyamanan, dan keamanan kawasan, keberadaan Angkot, gaya hidup, keberadaan pesaing, aglomerasi pasar serta kualitas prasarana. Sedangkan yang kurang berpengaruh (mean <3,00) adalah pola konsumsi masyarakat dan kebijakan dan program pemerintah. Dari segi hasil output hasil wawancara pakar, analisis ini menggunakan hasil wawancara 2 pakar yaitu Kepala DCKTK Kota Samarinda dan Kepala Bappeda Kota Samarinda. Dari hasil wawancara tersebut didapatkan informasi bahwa:  Perkembangan aktivitas di koridor jalan ini sangat pesat, hal ini ditandai dengan mulai dibangunnya kompleks pertokoan, lahan non terbnagun menjadi terbangun, dan perubahan bangunan menjadi ruko atau rukan.  Untuk koridor jalan D.I Pandjaitan sendiri awalnya adalah untuk fungsi permukiman namun seiring perkembangan perdagangan dan jasa yang berdiri di sepanjang jalan akhirnya kita arahkan sebagai fungsi perdagangan dan jasa pada PERWAL No.1 Tahun 2009.  Faktor penarik yang berasal dari internal kawasan yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial di koridor ini adalah keberadaan fungsi permukiman dan perumahan yang ada di dalamnya. Citra kawasan yang sekarang menjadi lebih ekslusif juga turut mempengaruhi daya tarik investasi kawasan tersebut. Teknik PWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-348

| 344



oleh aktivitas yang menpedagangkan komoditi perimer dan sekunder sehingga skala pelayanan aktivitasnya skala lingkungan dengan target konsumen masyarakat di dalam kawasan dan sekitarnya. Pola perkembangan fisik ini dipengaruhi salah satunya dari status jalan yang merupakan akses utama antarkota yaitu Kota Samarinda dan Kota Bontang serta kabupaten disekitarnya. Mobilitas penduduk yang ada di kawasan ini baik berupa commuter maupun urbanisasi membentuk suatu pola perkembangan yang mengisi di sepanajng koridor jalan menuju ke poros jalan Samarinda‐Bontang. Perkembangan yang terjadi juga terlihat dari bentuk bangunan yang ada yang berubah dari semi permanen ke permanen, berlantai 1 ke berlantai 2 serta arsitektur bangunan yang menjadi lebih modern mengikuti tren bangunan di sekitarnya. Hal ini tidak hanya dipengaruhi oleh adanya perumahan elite yang memiliki konsep hijau, modern, dan ekslusif tetapi juga desain pertokoan yang sedang tren di Kota Samarinda. Perkembangan aktivitas komersial pada koridor ini juga memberikan dampak positif maupun negatif. Perkembangan ini memberikan dampak positif bagi investor dan produktivitas kawasan atas nilai investasi yang semakin meningkat dan pembangunan fisik serta aktivitas komersial yang terus berkembang. Sedangkan dampak negatif bagi pemerintah karena harus mengubah kebijakan tentang fungsi kawasan menjadi komersial serta bagi pedagang kecil yang menyewa bangunan usaha karena seiring kenaikan harga lahan maka harga sewa pun akan terus meningkat dan berdampak negatif terhadap keberlanjutan usaha mereka. Pada Gambar 3 bisa dilihat pola perkembangan aktivitas komerial di koridor Jalan D.I Pandjiatan Kota Samarinda.

Sedangkan dari ketiga hasil analisis faktor tersebut dirumuskan bahwa faktor yang mempengaruhi perkembangan aktivitas komersial di Koridor Jalan D.I Pandjiatan adalah:  Faktor penarik (berasal dari dalam kawasan) perkembangan aktivitas perdagangan dan jasa di kawasan studi adalah: keberadaan perumahan elite yaitu Citraland dan Alayya dan permukiman sekitar, fasilitas umum terutama rumah sakit dan terminal, keramaian lalu lintas, kenyamanan, keamanan kawasan, keberadaan angkot, citra kawasan,akesibilitas dan kualitas prasarana.  Faktor pendorong (berasal dari luar kawasan) adalah: Program Pemerintah berupa proyek pembangunan bandara dan pengembangan pasar segiri 2, Kebijakan Pemerintah berupa PERWAL No.1 Tahun 2009 tentang fungsi kawasan, Gaya Hidup Masyarakat yang konsumtif, Keberadaan Pesaing, Aglomerasi Pasar, dan juga konstelasi wilayah secara regional dimana peran commuter maupun mobilitas antar kota Samarinda‐Bontang dan Samarinda‐ Kutai Kertanegara.  Faktor baru yang ditemukan adalah citra kawasan yang ekslusif dan kosntelasi wilayah secara regional.  Faktor yang paling mempengaruhi berasal dari internal kawasan dilihat dari skala pelayanan aktivitas komersialnya dan faktor tersebut adalah keberadaan perumahan elite Citraland dan Alayya serta permukiman sekitar. RUMUSAN ANALISIS  Perkembangan Aktivitas Komersial Berpola Ribbon dan Lebih Dipengaruhi Oleh Faktor Penarik dari dalam Kawasan. Pola perkembangan kawasan studi adalah pola perkembangan ribbon (mengikuti koridor jalan) dengan jenis aktivitas yaitu perdagangan dan jasa. Aktivitas didominasi


| 345



Sumber: A Analisis Peneliti, 2013

GAMB BAR 3 POLA PERKEM MBANGAN AK KTIVITAS KOEEMRSIAL BERP POLA RIBBON N DI KORIDORR JALAN D.I PA ANDJAITAN

Faaktor yangg paling mempenggaruhi peerkembangan asan aadalah kawa yaitu keeberadaan perumahan elite Citraland dan Alayya dan keberaadaan peermukiman sekitar. Rum musan ini di ambil deengan pertimbangan skala pelayyanan lin ngkungan akktivitas kome ersial. Sedanngkan faktor yang tidak berrpengaruh pada peerkembangan kawasan n adalah pola ko onsumsi masyarakkat. Deengan peertimbangan n memang secara s kuan titatif maupun peengamatan peneliti nilai peengaruhnya kurang. Fa aktor baru yang ditemukan ad dalah citra kawasan ekkslusif daan juga kosntelasi wilayah ssecara reegional. Kawasan ini sud dah memilikii citra kaawasan perd dagangan dan d jasa deengan keeberadaan aglomerasi se erta lansekapp dan peenampakkan n kawasan yang teerlihat menarik denggan keberad daan perum mahan an, serta koondisi elite, arsitekttur pertokoa jalan yang leebar. Sedangakan konsstelasi wilayah leb bih kepad da keberaadaan co ommuter yang y turutt menggunnakan fasilitas maup pun melakukkan aktivitas yang da di kawaasan ini ka arena jangkkauan ad peelayanan ko onsumen usa aha yang a da di juga ko oridor Jalaan D.I Pandjiatan P diperuntukkan n untuk konsumen luar kota. Teknik PPWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-3448

Konstelasi wilayah yang sangat erat antarr Kota Sa amarinda daan Kota Bontang inilah h menjadi alasan meengapa inve estor beranii menana amkan moddalnya di kawasan k inii karena dari seegi konstelasi lokasii mengun ntungkan.  Pola Pe erkembangaan Jenis Usa aha Warungg Makan yang Berkum mpul di Sekitar Fasilitass Umum,, pola perkkembangan jenis usahaa kawasan yang palinng menonjol adalah polaa perkem mbangan jeniis usaha warrung makan.. Pada ko ondisi di lappangan ditem mukan faktaa menarik bahwa kebberadaan wa arung makan n kebanyakan berkum mpul lokasinya didekatt fasilitass umum. PPada kondissi lapangan n dapat d dilihat bahwaa banyak wa arung makan n yang ada disekitarr fasilitas te erminal dan n fasilitass umum lainnnya. Pada Gambar G 4 dii bawah ini diperliihatkan perrkembangan n g makan yaang mencolok dimanaa warung perseba arannnya ddi sekitar bangunan n fasilitass umum yaittu gereja dan terminal.. Hal ini membuktikkan bahwa keberadaan n fasilitass umum meenjadi salah satu faktorr yang mempengaaruhi perrkembangan n aktivitas komersial di kawasan n ini karenaa sasaran n konsumennnya adalah h penggunaa fasilitass tersebut.

| 346




GAMB BAR 4 PERKEMBANGAN WARUN NG MAKAN SEELAMA 3 TAHUN TERAKHIR R DI KORIDORR JALAN D.I PA ANDJAITAN

 Po otensi P Perkembang gan Akttivitas Ko omersial di Koridor Jala an D.I Pandjjaitan Ko ota Samarinda di Ma asa Mendaatang. Kaawasan ini mem miliki pootensi peerkembangan di perdagangan yang akan mengisi korido or jalan ini. K Kedepannya pihak Citraland cityy akan me embuat Citrraland To own Squaare (Mall)) yang akan direncanakan selesai pad da tahun 20015 . Seelain itu kom mpleks pertokoan alayya akan seelesai akhir 2 2013 ini dan diharapkan ddapat

memicu u perkembanngan kawasa an. Selain itu u dengan rampungnyya proyek pe embangunan n bandara a secara ottomatis perrkembangan n kawasan perkotaaan akan mengarah kee lokasi bandara tersebut sedangkan n posisinyya D.I Pandjjaitan merupakan salah h satu akkases utamaanya. Sedangkan dalam m waktu dekat potennsi perkemb bangan yangg ada yaitu perubahaan lahan me enjadi lahan n terbang gun. Untuk lebih jelasn nya silahkan n lihat Ga ambar 5.


GAMB BAR 5 PO OTENSI PERKE EMBANGAN FFISIK KAWASA AN KOMERSIA AL JALAN D.I PPANDJAITAN

Teknik PPWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-3448

| 347



berpola ribbon dan mengarah ke utara karena keberadaan proyek bandara. Rekomendasi Rekomendasi untuk pemerintah dalam mengembangkan kawasan studi adalah pemerintah harus lebih tegas dengan kebijakan yang dibuat. Hal utamanya adalah bagaimana menyiasati perkembangan ribbon yang ada supaya tidak menimbulkan dampak buruk bagi perkembangan fisik kota. Hal lainnya yang perlu dilakukan adalah perbaikan kualitas prasarana lingkungan. DAFTAR PUSTAKA Gallion, Arthur B. And Eisner Simon. 1986. The Urban Pattern, City planning and Design. Fifth edition. New York: Van Nostrand Gunn, Christopher. 1991. Reclaiming Capital. Democratic Initiatives and Community Development. New York: Cornell University Press Hartshorn, Truman. 1992. Interpreting The City: an urban geography. Michigan: Wiley Jones, Ken & James W. Simmons. 1993. Location, Locantion, Location: Analyzing in Retail Environment. Canada: Nelson Kaiser, Edward & Francis Stauart Chapin. 1995. Urban Land Use Planning. Illinois: University of Illionois Press Kivell, Philip. Land and The City: Patterns and Process of Urban Change. New York: Routledge Ratcliffe, John & Michael Stubbs. 1996. Urban Planning and Real Estate Development. New York: Routledge Sarwono, Jonathan. 2006. Metode Penelitian Kualitatif dan Kuantitatif. Yogyakarta: Graha Ilmu Yeates, Maurice. 1990. The North American City. New York: Longman Yunus, Hadi Sabari. 1999. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar _______________. 2011. Manajemen Kota Perspektif Spasial. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.

KESIMPULAN & REKOMENDASI Kesimpulan Pola perkembangan aktivitas komerisla pada kawasan studi adalah pola perkembangan ribbon (mengikuti koridor jalan) dengan jenis aktivitas yaitu perdagangan dan jasa. Aktivitas komersial merupakan skala pelayanan lingkungan. Perkembangan ini memberikan dampak positif bagi investor dan produktivitas kawasan atas nilai investasi yang semakin meningkat dan pembangunan fisik serta aktivitas komersial yang terus berkembang. Sedangkan dampak negatif bagi pemerintah karena harus mengubah kebijakan tentang fungsi kawasan menjadi komersial serta bagi pedagang kecil yang menyewa bangunan usaha karena seiring kenaikan harga lahan maka harga sewa pun akan terus meningkat dan berdampak negatif terhadap keberlanjutan usaha mereka. Faktor yang paling mempengaruhi perkembangan kawasan adalah perubahan kebijakan fungsi peruntukkan lahan menjadi perdagangan dan jasa, keberadaan perumahan elite, keberadaan permukiman sekitar, keberadaan fasilitas umum, konstelasi wilayah dan aksesibilitas kawasan. Sedangkan faktor yang tidak berpengaruh pada perkembangan kawasan adalah pola konsumsi masyarakat. Dari hasil pengamatan peneliti dan wawancara pakar ditemukan faktor baru yaitu citra kawasan ekslusif dan juga kosntelasi wilayah secara regional. Pada penelitian ini ditemukan bahwa pola perkembangan jenis usaha kawasan yang paling menonjol adalah pola perkembangan jenis usaha warung makan. Pada kondisi di lapangan ditemukan fakta menarik bahwa keberadaan warung makan kebanyakan berkumpul lokasinya didekat fasilitas umum. Serta berkembangnya komersial diluar arahan pemerintah. Kawasan ini memiliki potensi perkembangan di perdagangan yang akan mengisi koridor jalan ini. Potensi perkembangan kedepannya akan dipengaruhi oleh pengembangan Citraland City dan rampungnya proyek bandara internasional sehingga perkembangan diprediksi tetap Teknik PWK; Vol. 2; No. 3; 2013; hal. 338-348

| 348

kepada investor untuk

Recommend Documents