Kata kunci: Life Cycle Cost, Dinding Bata, Hebel, Kalsiboard, Gypsumboard, Yumenboard

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi II Program Studi MMT-ITS, Surabaya 30 Juli 2005

ANALISA LIFE CYCLE COST PEMILIHAN PENGGUNAAN BATA, HEBEL, KALSIBOARD, GYPSUMBOARD, YUMENBOARD PADA DINDING (Studi Ruang Rawat Inap RSU Dr Saiful Anwar Malang) Asri Triana dan Christiono Utomo Lab Manajemen Konstruksi Teknik Sipil FTSP – ITS Telp 031-5939925, fax 031-5939510, email: [email protected]

ABSTRAK Pembangunan Gedung Rawat Inap RSU Dr. Saiful Anwar Malang, yang bertujuan melengkapi kebutuhan pelayanan kesehatan, membutuhkan dana sebesar Rp. 15.167.938.955,83 untuk 4 lantai, dengan biaya pekerjaan pasangan dinding sebesar Rp. 1.949.807.928,-. Untuk itu perlu diadakan optimasi biaya pada pekerjaan dinding ini dengan mencari alternatif lain pengganti dinding batu bata, yang kemudian dibandingkan dengan meggunakan analisa Life Cycle Cost. Untuk melakukan perbandingan analisa Life Cycle Cost ini dibutuhkan biayabiaya yang relevan, seperti Initial Cost (biaya awal), Maintenance Cost (biaya perawatan) dan Replacement Cost (biaya penggantian). Kemudian dari ketiga jenis biaya itu dihitung Present Valuenya dan dijumlahkan agar didapat nilai Life Cycle Cost Total dari masing-masing jenis dinding selama umur investasi gedung yang diperkirakan 30 tahun. Dari hasil perhitungan analisa Life Cycle Cost selama umur investasi gedung didapat penghematan sebesar Rp. 167.321.774,50 atau sebesar 60% bila menggunakan dinding pasangan hebel. Dari hasil analisa sensitivitas dengan menggunakan kenaikan MARR sampai dengan 11,8% dinding pasangan hebel mempunyai Life Cycle Total yang paling murah. Dari hasil analisa sensitivitas dengan menggunakan peningkatan dan penurunan inflasi dari point 8,81%, bila inflasi lebih dari 6,81% dinding pasangan hebel masih memiliki Life Cycle Cost Total yang paling murah. Dan dari hasil analisa sensitivitas dengan mengurangi usia bangunan.bila usia banguan kurang dari 25 tahun dinding kalsiboard yang memiliki Life Cycle Cost Total yang paling murah. Kata kunci: Life Cycle Cost, Dinding Bata, Hebel, Kalsiboard, Gypsumboard, Yumenboard PENDAHULUAN Pemerintah Provinsi Jawa Timur melengkapi fasilitas pelayanan masyarakat di bidang kesehatan dengan membangun Gedung Rawat Inap RSU Dr Saiful Anwar Malang. Dana untuk proyek ini menghabiskan biaya sebesar Rp. 15.167.938.955,. Sebanyak 13% dari total biaya digunakan untuk pekerjaan pasangan dinding yaitu sebesar Rp. 1.949.807.928,-.Besarnya dana pada pekerjaan pasangan dinding memerlukan optimasi biaya agar dana untuk proyek ini dapat optimal dan efektif. Metode yang digunakan adalah analisa Life Cycle Cost yang dipakai untuk menetapkan jenis material yang lebih baik. DASAR TEORI Frick (1999) mendefinisikan dinding sebagai bagian struktur bangunan yang berbentuk bidang vertikal dan yang berguna untuk melingkungi membagi atau melindungi. Menurut Frick (1999) dinding terbagi menjadi dua yaitu: 1. Dinding yang menerima beban dan menyalurkan beban ke fondasi.

ISBN : 979-99735-0-3


2. Dinding yang tidak menerima beban merupakan bagian pelengkap/pengisi yang membagi ruang. Menurut Gunawan (1994), dinding pasangan batu bata adalah yang terbanyak digunakan, tetapi batu bata di Indonesia sifatnya kurang keras dan rapat, bila dibandingkan dengan batu bata yang dibuat di Eropa. Beberapa material dinding yang di produksi di pasaran diantaranya adalah hebel, kalsiboard, gypsumboard dan yumenboard. Hebel (PT Reksa Prabawa) adalah beton ringan terbuat dari bahan baku berkualitas tinggi, diproduksi dengan teknologi proses terbaru dan peralatan – peralatan dari Jerman. Kalsiboard (PT Eternit Gresik) adalah produk non asbes yang berbahan baku semen dan tepung pasir-alam serta diperkuat dengan serat selulosa sebagai penulangan. Proses pengeringannya melalui Autoclave sehingga membuat lembaran ini menjadi sangat stabil, kuat dan tahan lama. Gypsumboard (PT. Petrojaya Boral Plasterboard) sistem dinding partisi papan gypsum Jayaboard dibuat dari satu lembar atau beberapa lembar papan gypsum dengan menggunakan sekrup anti karat (sekrup bugle head) dipasang ke rangka metal. Yumenboard (PT. Indo Yumenboard) atau Wood Wool Cement Board (WWCB) adalah bahan bangunan yang saat ini telah dikenal secara luas diseluruh dunia. Yumen board merupakan perpaduan antara serutan kayu yang bermutu baik (biasanya menggunakan kayu dari pohon pinus), yang mempunyai sifat elastis dan fleksibel dengan unsure pengikat berupa semen yang membentuk papan dengan bidang datar yang bermotif serutan memanjang dan tampak natural. Life Cycle Cost Biaya siklus hidup (life cycle cost) dari suatu item adalah jumlah semua pengeluaran yang berkaitan dengan item tersebut sejak dirancang sampai tidak terpakai lagi selama masa investasi (Pujawan,2003). Ashworth (1994), menjelaskan life cycle cost (biaya siklus hidup) untuk bangunan atau struktur yang mencakup biaya total yang berkaitan dengan mulainya tahap permulaan hingga ke tahap pembongkaran akhir. Beberapa faktor untuk Analisa Life Cycle Cost 1. Jangka Waktu Investasi, yaitu periode atau jangka waktu dimana investor masih menginginkan bangunan tersebut (Kelly, John dan Steven Male,1993). 2. Time Value of Money, yaitu kemampuan dari uang untuk menghasilkan uang dan menambahkan dalam suatu jangka waktu. Konsep Time Value of Money yang biasa digunakan dalam analisa life cycle cost yaitu : a. Nilai sekarang (Present Value) b. Nilai yang akan datang (Future Value) 3. Menetapkan MARR(Minimum Attractive Rate of Return), yaitu tingkat bunga yang dipakai patokan dasar dalam mengevaluasi dan membandingkan berbagai alternatif Bila suatu investasi menghasilkan bunga atau tingkat pengembalian (Rate of Return) yang lebih kecil dari MARR maka investasi tersebut dinilai tidak ekonomis sehingga tidak layak untuk dikerjakan. 4. Inflasi, yaitu waktu terjadinya kenaikan harga-harga barang, jasa, atau faktor-faktor produksi secara umum. Dengan adanya inflasi maka daya beli uang akan semakin rendah dari waktu ke waktu. Oleh karenanya, pendapatan riil seseorang tidak akan berubah apabila pendapatan absolutnya meningkat seirama dengan besarnya inflasi.

ISBN : 979-99735-0-3

B-1-2


Rencana Biaya Life Cycle Cost 1. Initial Cost (Biaya awal proyek) yaitu semua biaya yang dimiliki oleh pemilik dengan perkembangan awal dari fasilitas dan pendukung proyek (Kirk dan Dell’Isolla,1995). Antara lain biaya konstruksi, termasuk semua perabot; peralatan; biaya tanah dan fase pembiayaan konstruksi. Biaya pokok merupakan suatu estimasi biaya awal dan ini telah berupa nilai sekarang (PV). 2. Maintenance Cost, sebagai biaya untuk memasukkan biaya perawatan dan perbaikan secara rutin, kontrak pemeliharaan tahunan dan penghasilan dari pegawai fasilitas ditunjukkan dibagian pemeliharaan. 3. Replacement Cost (Biaya perubahan) adalah termasuk perubahan fungsi dari ruang. Contoh, ketika penyewa meninggalkan kantor, pemilik harus mengerjakan kembali ruangan untuk memenuhi keperluan dari penyewa yang baru. Biaya penggantian adalah ongkos-ongkos yang dibuat oleh pemilik untuk memperbaiki fungsi asli dari fasilitas atau ruangan. Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan-keputusan adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, dan sebagainya. METODOLOGI PENELITIAN Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui besarnya Life Cycle Cost pada dinding batu bata dan hebel, kalsiboard, gypsumboar, yumenboard. Perhitungan biaya dari keempat material pengganti batu bata berdasarkan data-data yang didapatkan dari distributor, internet dan pabrik dari keempat maerial yang tersebut diatas yang berupa brosur-brosur industri. Kemudian dari kelima jenis material termasuk batu bata dihitunh analisa Life Cycle Cost-nya yang terdiri dari initial cost, maintenance cost dan replacement cost. Lalu dibandingkan untuk mencari LCC total yang paling kecil. Setelah itu dilakukan analisa sensitivitas, dilihat dari kenaikan MARR, inflasi dan usia bangunan. Maka dapat dilihat pengaruhnya apakah terjadi perubahan terhadap pengambilan keputusan. ANALISA LIFE CYCLE COST Initial Cost 1. Batu Bata Tabel 1. Biaya Konstruksi dari Dinding Batu Bata No 1 2 3 4 5 6 7

Uraian Pekerjaan Pasangan Batu bata 1 : 6 Plesteran halus 1 : 6 Pengecatan Kolom praktis 15/15 Kolom praktis 15/30 Beton kolom struktur 40/40 Beton kolom struktur 40/60

Volume 756.445 1335.77 1335.77 3.78 1.85

Sat m² m² m² m³ m³

Harga Satuan (Rp) 30,506.13 13,999.94 10,157.19 1,582,351.45 1,614,574.45

Jumlah Harga (Rp) 23,076,209.51 18,700,699.85 13,567,669.69 5,981,288.48 2,986,962.73

3.84

m³

2,604,512.26

10,001,327.08

20.116

m³

2,604,512.26

52,392,368.62 126,706,525.96

Total Sumber: Diolah penulis

ISBN : 979-99735-0-3

B-1-3


2. Hebel Tabel 2. Biaya Konstruksi dari Dinding Hebel No. 1 2 3 4 5 6

Uraian Pekerjaan Pasangan Bata Hebel Plesteran Pengecatan Kolom praktis 12.5/12.5 Beton kolom struktur 20/20 Beton kolom struktur 20/30

Volume 756.445 1335.77 1335.77 3.095 0.96 5.04

Sat m² m² m² m³ m³ m³

Harga Satuan (Rp) 104,521.48 32,978.75 8,851.00 1,561,854.44 2,033,342.73 2,033,342.73 Total

Jmlh Harga (Rp) 79,064,750.94 44,052,024.89 11,822,900.27 4,833,939.50 1,952,009.02 10,248,047.33 151,973,671.95

Sumber: Diolah penulis

3. Kalsiboard Tabel 3. Biaya Konstruksi dari Kalsiboard No. 1 2 3 4

Uraian Pekerjaan Partisi Kalsiboard Pengecatan Beton kolom struktur 20/20 Beton kolom struktur 20/30

Volume 756.445 1335.77 0.96 5.04

Sat m² m² m² m³

Harga Satuan (Rp) 97,523.86 9,881.21 2,033,342.73 2,033,342.73 Total

Jmlh Harga (Rp) 73,771,437.54 13,199,023.88 1,952,009.02 10,248,047.33 99,170,517.77


4. Gypsumboard Tabel 4. Biaya Konstruksi dari Gypsumboard No. 1 2 3 4 5

Uraian Pekerjaan Partisi Gypsum (antar ruang) Kalsiboard Pengecatan Beton kolom struktur 20/20 Beton kolom struktur 20/30

Volume

Sat

Harga Satuan (Rp)

581.725 174.72 1335.77 0.96 5.04

m² m² m² m³ m³

66,013.68 93,083.18 9,231.21 2,033,342.73 2,033,342.73 Total

Jmlh Harga (Rp) 38,401,808.32 16,263,492.75 12,330,773.38 1,952,009.02 10,248,047.33 79,196,130.80


5. Yumenboard Tabel 5. Biaya Konstruksi dari Yumenboard No. 1 2 3 4 5 6

Uraian Pekerjaan Pasangan Yumen-board t=75mm Plesteran 1 : 3 Pengecatan Kolom praktis 15/15 Beton kolom struktur 20/20 Beton kolom struktur 20/30

Volume

Sat

Harga Satuan (Rp)

Jmlh Harga (Rp)

756.445 1335.77 1335.77 3.095 0.96 5.04

m² m² m² m³ m³ m³

70,519.04 23,170.84 10,157.19 1,582,429.44 2,033,342.73 2,033,342.73

53,343,775.16 30,950,912.95 13,567,669.69 4,897,619.13 1,952,009.02 10,248,047.33 114,960,033.27

Total Sumber: Diolah penulis

ISBN : 979-99735-0-3

B-1-4


Maintenance Cost Contoh perhitungan mantenance cost diberikan pada batu bata, hasil perhitungan material yang lainnya dapat dilihat pada tabel 6. Tingkat inflasi 8,81% dan MARR 9%, 1. Batu Bata Maintenance/perawatan pada dinding batu bata berupa pengecatan tiap 5 tahun sekali (Kirk dan Dell’Isolla,1996). n = 5 tahun Fpengecatan = pada tahun ke 5 P = Rp. 13.567.669,69 i = 8,81% F = P (1+i)n F30 = Rp. 13.567.669,69 (1 + 8,81%)30 = Rp. 170,832,135.94 Present value dari maintenance cost dinding pasangan batu bata : MARR = 9% F30 = Rp. 170.832.135,94 P = F (P/F, i%, n) P5 = 170.832.135,94 (0,6499, 9%, 5) = Rp. 111.023.805,15 Kemudian : P5+P10+P15+P20+P25+P30=Rp. 293,250,444.56 Tabel 6. Maintenance Cost No.

Material

Usia (th)

P (Rp)

Maintenance Cost (Rp)

1 2 3 4

Hebel Kalsiboard Gypsumboard Yumenboard

10 10 6 5

11,822,900.27 13,567,669.69 12,330,773.38 13.567.669,69

100,661,524.08 112,377,997.78 212,020,636.21 293,250,444.56


Replacement Cost 1. Batu Bata Replacement cost untuk dinding batu bata tiap 75 tahun sekali menurut Kirk dan Dell’Isola (1996). 2. Dinding hebel Replacement untuk dinding hebel tiap 60 tahun sekali (Kirk dan Dell’Isola ,1996). 3. Dinding Kalsiboard Replacement untuk kalsiboard dilakukan tiap 25 tahun (Kirk dan Dell’isola ,1996). N = 25 tahun F = penggantian pada tahun 25 P = Rp. 86,970,461.42 I = 8,81% F = P (1 + i%)n F25 = 86,970,461.42 (1 + 8,81%)25 = Rp. 717,946,415.82 P = 717,946,415.82 (0,1160, 9%, 25) = Rp. 83,281,784.24 4. Dinding Gypsumboard Replacement untuk kalsiboard dilakukan tiap 25 tahun (Kirk dan Dell’isola,1996). N = 20 tahun F = penggantian pada tahun 20 P = Rp. 66,996,074.45 I = 8,81%

ISBN : 979-99735-0-3

B-1-5


F = P (1 + i%)n F25 = 66,996,074.45 (1 + 8,81%)20 = Rp. 362,598,132.09 P = 362,598,132.09 (0,1784, 9%, 20) = Rp. 64,687,506.76 5. Dinding Yumenboard Replacement untuk yumenboard dilakukan tiap 35 tahun sekali. Analisa Life Cycle Cost Dari ketiga jenis biaya diatas selanjutnya hasil perhitungan Life Cycle Cost dari batu bata, hebel, kalsiboard, gypsumboard dan yumenboard ditabelkan pada tabel 7. Tabel 7. Analisa Life Cycle Cost Bahan

Batu Bata

Hebel

Initial Cost 126,706,525.96 (Rp) Maintenace 293,250,444.56 Cost (Rp) Replacement Cost (Rp) LCC Total 419,956,970.52 (Rp) Sumber: Diolah penulis

Gypsumboard

151,973,671.95

Yumenboard

79,196,130.80 114,960,033.27

Kalsiboard 99,170,517.77

100,661,524.08 212,020,636.21 293,250,444.56 112,377,997.78 -

64,687,506.76

-

83,281,784.24

252,635,196.03 355,904,273.77 408,210,477.83 294,830,299.79

Millions

LCC Total

Analisa Sensitivitas 1. Kenaikan MARR 440.00 420.00 400.00 380.00 360.00 340.00 320.00 300.00 280.00 260.00 240.00 220.00 200.00 180.00 160.00 8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

MARR Batubata

Hebel

Gypsum board

Yum enboard

Kalsiboard

Gambar 4.1 Grafik Analisa sesitivitas terhadap kenaikan MARR

Gambar 1. Grafik Analisa Sensitivitas Terhadap Kenaikan MARR Tabel 8. Analisa Sensitivitas Kenaikan MARR MARR

9% 10% 11% 12% 13% 14%

Batu bata 419,956,970.52 390,471,343.86 365,182,202.53 343,321,674.34 324,306,065.30 307,684,017.18

Hebel 252,635,196.03 240,011,568.05 229,368,004.16 220,316,922.03 212,551,559.19 205,882,005.38

LCC Total Gypsumboard 355,904,273.77 322,772,716.24 294,751,509.46 270,906,874.25 250,492,978.95 232,955,511.11

Sumber: diolah penulis

ISBN : 979-99735-0-3

B-1-6

Yumenboard 408,210,477.83 378,724,851.17 353,435,709.84 331,575,181.65 312,559,572.61 295,937,524.49

Kalsiboard 294,830,299.79 263,722,017.63 238,419,806.69 217,683,813.14 200,616,031.70 188,489,563.31


Millions

LCC Total

2. Inflasi 800.00 700.00 600.00 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00              

























Inflasi Batu Bata

Hebel

Gypsumboard

Yumenboard

Kalsiboard

Gambar 2. Grafik Analisa Sensitivitas Terhadap Perubahan Inflasi Tabel 9. Analisa Sensitivitas Peningkatan dan Penurunan Inflasi Inflasi 6.31 6.81 7.31 7.81 8.31 8.81 9.31 9.81 10.31 10.81 11.31

Batu bata 272,721,674.53 294,792,634.29 320,072,571.73 349,009,744.93 382,112,496.38 419,956,970.52 463,195,779.91 512,567,731.21 568,908,735.04 633,164,037.15 706,401,924.00

Hebel 202,095,019.30 209,671,125.29 218,348,749.07 228,281,760.29 239,644,653.25 252,635,196.03 267,477,405.25 284,424,884.64 303,764,569.95 325,820,927.44 350,960,658.50

Gypsumboard 225,402,825.78 245,358,427.06 268,006,024.32 293,702,322.37 322,850,155.28 355,904,273.77 393,377,833.15 435,849,664.01 483,972,415.20 538,481,670.72 600,206,151.78

Yumenboard 260,975,181.84 283,046,141.60 308,326,079.04 337,263,252.24 370,366,003.69 408,210,477.83 451,449,287.22 500,821,238.52 557,162,242.35 621,417,544.46 694,655,431.31

Sumber: diolah penulis

Millions

LCC Total

3. Usia Bangunan 500.00 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Usia Bangunan Batu bata Gypsumboard

Hebel Yumenboard

Kalsiboard

Gambar 3. Grafik Analisa Sensitivitas Usia Bangunan

ISBN : 979-99735-0-3

B-1-7

Kalsiboard 156,987,176.68 210,601,625.36 226,112,290.18 243,713,399.60 263,677,492.73 294,830,299.79 311,960,618.92 341,013,569.58 373,907,205.58 411,132,620.47 453,241,569.76


Tabel 10. Analisa Sensitivitas Usia Bangunan Usia Bata Hebel Gypsumbard Yumenboard Kalsiboard Bang. 19 356,783,246.65 214,853,630.20 259,885,656.59 345,036,753.96 169,369,373.53 24 387,259,699.71 241,410,885.30 344,197,803.38 375,513,207.01 199,017,753.90 30 419,956,970.52 252,635,196.03 355,904,273.77 408,210,477.83 294,830,299.79 Sumber: Diolah penulis

KESIMPULAN 1. Hasil dari analisa Life Cycle Cost untuk dinding batu bata yang dipakai pada proyek pembangunan ruang rawat inap RSU Dr. Saiful Anwar Malang adalah sebesar Rp. 419.956.970,52. 2. Dari hasil analisa Life Cycle Cost pada masing-masing alternatif didapat untuk hebel didapat LCC Total sebesar Rp. 252.635.196,03. LCC Total pada kalsiboard sebesar Rp. 294.830.299,79. LCC total pada gypsumboard adalah Rp. 355.904.273,77. Dan LCC total pada yumenboard adalah sebesar Rp. 408.210.477,83. 3. Hasil dari Analisa Life Cycle Cost dengan membandingkan dinding batu bata dengan dinding bata hebel, dinding kalsiboard, dinding gipsumboard dan dinding yumenboard, didapat penghematan sebesar Rp. 167.321.774,50 (atau sebesar 60 % bila menggunakan dinding pasangan hebel. 4. Untuk penelitian lebih lanjut disarankan untuk menganalisa Life Cycle Cost pada dinding kamar mandi dan dinding pada lift dan mencari alternatif lain misalnya pada lantai, plafond atau atap. Sehingga dapat diketahui jenis-jenis material baru dan mungkin lebih baik dari pada jenis-jenis material yang sudah kita kenal . DAFTAR PUSTAKA Ashwort, Allan (1994). Perencanaan Biaya Bangunan, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. Bull, John W (1993). Life Cycle Costing for Construction, Glasgow : Blackie Academic & Professional. De Garmo, P.E; Sullivan, Wiliam G; Bontadelli, James A dan Wicks, Elin M. (1997). Ekonomi Teknik, Jakarta: PT. Prehalindo. Frick, H dan Setiawan, Pujo L (1999). Ilmu Konstruksi Struktur Bangunan (Seri Konstruksi Arsitektur 4), Yogyakarta: Kanisius. Frick, H dan Ch. Koesmartadi (1999). Ilmu Bahan Bangunan (Seri Konstruksi Arsitektur 9), Yogyakarta: Kanisius. Gunawan, Rudy (1994). Pengantar Ilmu Bangunan, Yogyakarta: Penerbit Kanisius. Kelly, J dan Male, Steven (1993). Value Management In Design and Construction, London: E & FN Sport. Kirk, S.J dan Dell’Isolla, Alphonse J (1995). Life Cycle Costing for Design Professional, New York: Kingsport Press. Lippsmeir, George (1994). Bangunan Tropis, Jakarta: Erlangga. Pujawan, I Nyoman (2003). Ekonomi Teknik, Surabaya: Guna Widya. Walker, Theodore D (2002). Rancangan Tapak dan Pembuatan Detail Konstruksi, Jakarta: Erlangga.

ISBN : 979-99735-0-3

B-1-8

Kata kunci: Life Cycle Cost, Dinding Bata, Hebel, Kalsiboard, Gypsumboard, Yumenboard

Recommend Documents