Kantorenstrategie Den Haag De gebruiker centraal. Inlichtingen bij

RIS170032a_22-JAN-2010

Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030 ’De gebruiker centraal’

Inlichtingen bij

Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl

Telefoon: 070 - 353 4146 Fax: 070 - 353 2782

Voorwoord Voor u ligt de Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030, de opvolger van de nota Actualisering Kantorenbeleid uit 2006. De nieuwe strategie laat zien dat Den Haag een kantorenstad van formaat is, met volop kansen op het uitbouwen van deze positie. De stad kan en moet zijn bescheidenheid van zich afgooien. Door onze positie als krachtige en stabiele kantorenstad te versterken, creëren we meer werkgelegenheid, juist ook aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Met deze strategie stellen we voor de komende jaren de kaders waarbinnen kantoorontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Ook laten we zien hoe we kansen kunnen benutten om onze unieke uit te breiden. Den Haag heeft als enige grote stad in Nederland een ‘central business district’ van meer dan een miljoen vierkante meter, aansluitend op het historische centrum met alle denkbare voorzieningen in een sfeervol decor. Ook zonder de Rijkskantoren is Den Haag de tweede kantorenstad van Nederland en een volwaardige internationale zakenstad. Den Haag is Telecomstad met bedrijven in het midden als SES New Skies, TMobile, Siemens, KPN Telecom. Daarnaast heeft Den Haag een sterk olieen gascluster met het hoofdkantoor van Royal Dutch Shell en hoofdvestigingen van ondermeer Tebodin, CB&I Lummus en BHP Billiton. Daar bovenop is Den Haag World Legal Capital. De stad is met de aanwezigheid van onder meer het Internationaal Strafhof, het Internationaal Gerechtshof, het Joegoslaviëtribunaal, Europol, Eurojust en de OPCW de internationale hoofdstad van vrede en recht en de vierde VN-stad. Aansluitend hierop zijn tal van ngo’s actief in Den Haag en manifesteert Den Haag zich op het gebied van watermanagement. De nota heeft als ondertitel ‘de gebruiker centraal’ gekregen omdat de voor u liggende strategie een ommekeer markeert naar het centraal stellen van de – toekomstige - gebruiker van de kantoren (en in het verlengde daarvan de belegger). Immers, die gebruiker is waar de economie op draait, die zorgt voor werkgelegenheid en bedrijvigheid, en die heeft net als de stad in alle opzichten belang bij een duurzaamheid kwaliteit en ontwikkeling.

Wethouder Sociale Zaken, Werkgelegenheid en Economie H. Kool

2

Inhoudsopgave 1. Samenvatting........................................................................................................................................... 4 2. Inleiding .................................................................................................................................................. 9 2.1 Kantorenprofiel Den Haag ................................................................................................................ 9 2.2 Doel van deze strategie ................................................................................................................... 10 2.3 De gemeentelijke rol op de kantorenmarkt ..................................................................................... 10 2.4 Opzet ............................................................................................................................................... 11 3 Trends en ontwikkelingen kantorenmarkt.............................................................................................. 12 4 Vraagraming kantoren en kansen voor Den Haag.................................................................................. 16 4.1 Vastgoedontwikkeling..................................................................................................................... 16 4.2 Aanbod beroepsbevolking voor kantoren........................................................................................ 18 4.3 Ontwikkeling en kansen voor kantoorwerkgelegenheid in Den Haag ............................................ 19 4.4 Ondernemers en vestigingsdynamiek.............................................................................................. 22 4.5 Vraagraming kantoren Den Haag.................................................................................................... 25 4.6 Segmentering naar verschillende vestigingsmilieus........................................................................ 26 5 De nieuwe kantorenprogrammering....................................................................................................... 28 6 Impuls aan de Haagse kantorenmarkt .................................................................................................... 32 6.1 Kennis is kracht............................................................................................................................... 32 6.2 Verbetering van het vestigingsklimaat ............................................................................................ 33 6.3 Relatiebeheer en acquisitie.............................................................................................................. 33 6.4 Binden en boeien............................................................................................................................. 33 7 Den Haag Duurzame kantorenstad......................................................................................................... 35 7.1 Kantoren omzetten naar andere functies ......................................................................................... 35 7.2 Duurzaam bouwen........................................................................................................................... 37 7.3 Gebiedsgericht milieubeleid............................................................................................................ 38 7.4 Duurzame mobiliteit........................................................................................................................ 38 7.5 Sociale agenda kantorenlocaties...................................................................................................... 39 8 Kantorengebieden en locaties in Den Haag ........................................................................................... 40 8.1 Kansrijke masterplangebieden: Den Haag kantorenstad in 2030.................................................... 40 8.2 Internationale zone .......................................................................................................................... 42 8.3 ‘Telecom Triangle’ Binckhorst & Den Haag Hollands Spoor ........................................................ 44 8.4 Den Haag Centrum: oude stad aan de nieuwe stad ......................................................................... 48 8.5 Het Prins Willem-Alexanderkwartier (station Ypenburg), Hofzichtpark, Hoornwijck en ‘s Gravendreef........................................................................................................................................... 52 8.6 Overige locaties: ondernemershuizen en gemeente en corporatiekantoor in de wijk, havengebonden kantoren in Scheveningen ........................................................................................... 55

3

1. Samenvatting Den Haag is – ook als de overheidsgebouwen niet worden meegeteld - de tweede kantorenstad van Nederland en heeft als enige grote stad in Nederland een ‘central business district’ van meer dan een miljoen vierkante meter, direct aansluitend op het historische centrum met alle denkbare voorzieningen in een sfeervol decor. Den Haag heeft een stabiel overheidscomplex, een sterk telecomcluster, een sterk olieen gascluster en een sterk groeiend internationaal cluster op het gebied van vrede en recht. Den Haag wil die positie op een gecontroleerde wijze uitbouwen om zoals in het Collegeprogramma is geformuleerd: “een goede stad te zijn om te ondernemen”. Deze kantorenstrategie stelt daartoe kaders. De strategie gaat over de periode tot 2030 en is de opvolger van de nota Actualisering Kantorenbeleid uit 2006. Wat willen we met de Kantorenstrategie bereiken? Met de Kantorenstrategie wordt ingezet op de volgende doelstellingen: • • • • • •

een duurzame en markttechnisch gezonde kantoorontwikkeling, voorbereid op de toekomst duidelijkheid voor gebruikers, ontwikkelaars en beleggers en in financiële zin ook voor de gemeente zelf, met het oog op goede en transparante investeringsbeslissingen. het benutten van kansen voor de werkgelegenheid, ook aan de onderkant van de markt, zodat iedereen meedoet het bieden van een kader waarbinnen kantoren die leegstaan en geen perspectief hebben worden aangepakt en eventueel een andere functie krijgen het geven van invulling aan de door VROM geformuleerde doelstelling in het kader van Randstad 2040 met daarbij een bijdrage aan de gedachtevorming rond de Metropoolvorming Den HaagRotterdam. het vaststellen van de Haagse inbreng in de nieuwe Kantorenstrategie Haaglanden.

Wat zijn de uitgangspunten? In deze Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030 worden - in volgorde van belang – de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Gebruiker staat centraal Het economisch belang van een optimaal vestigingsmilieu voor bedrijven vraagt om het centraal stellen van het belang van de klanten: bestaande en toekomstige ondernemingen. Die ondernemingen, de gebruikers van de kantoorpanden, leveren de stad immers duurzame werkgelegenheid, bedrijvigheid en welvaart. De positie van de ontwikkelaars is – hoewel belangrijk - daaraan ondergeschikt. De klant moet zoveel mogelijk kunnen bepalen op welke locatie hij zich wil vestigen en in wat voor gebouw. Hij moet als hij dat wil zelf zijn ontwikkelaar kunnen kiezen. Ontwikkelen voor de leegstand heeft geen zin. Er moet dan ook op de eerste plaats ontwikkeld kunnen worden waar de gebruiker dit wil. 2. Afmaken waar we mee bezig zijn. Concrete locaties en projecten waar we al lang mee bezig zijn moeten worden afgemaakt. Het is voor het imago van de stad en voor het aantrekken van beleggers zaak om voorrang te geven aan locaties en projecten waar we als stad al lang mee bezig zijn: deze moeten eerst worden afgemaakt. Op deze locaties zijn de noodzakelijke voorzieningen voorhanden en/of ontstaat de massa die nodig en beoogd is voor de realisatie van die voorzieningen. 3. Prioriteren bij hoogbouw ‘Triple A Status voor Den Haag’ Het is van belang om investeerders naar Den Haag te trekken. De gemeente wil beleggers zekerheid bieden door niet steeds op meerdere plekken en onverwachts aan de slag te gaan. Beleggers kunnen

4

dan meer risico’s nemen en met een lager voorverhuurpercentage genoegen nemen. Daardoor lukt het beter om grootschalige (hoogbouw) kantoorprojecten rond te krijgen waar meerdere gebruikers/huurders voor nodig zijn. 4. Duurzaam ontwikkelen Kantoren in Den Haag moeten duurzaam ontwikkeld worden. Met een duurzame ontwikkeling kan de gemeente veroudering van bestaande kantorenlocaties tegengaan en de kwaliteit van nieuwe kantoorlocaties voor langere bij waarborgen. Hoe werken deze doelstellingen door in het beleid? o

o

o

o

o

o

o

Er worden geen nieuwe contracten meer gesloten met ontwikkelaars zonder dat er een eerste gebruiker is. En ontwikkelaars waarmee al contracten zijn gesloten moeten prestaties leveren. Voor de nieuwe contracten die met ontwikkelaars worden gesloten, wordt uitgegaan van een bouwplicht. Als het niet lukt om binnen de afgesproken termijn te ontwikkelen, raken de ontwikkelaars hun ontwikkelrecht kwijt. Bij de planning van kantoren(locaties) wordt nauwer aangesloten bij de te verwachten marktvraag. Naar huidige inzichten bedraagt die vraag de komende 5 jaar 75.000 m2 per jaar, 60.000 m2 per jaar voor de periode 2015-2020. Voor de periode daarna gaan we uit van een vraag van 50.000 m2 per jaar. Het gaat in deze vraagraming zowel om de uitbreidings- als de vervangingsvraag. Deze vraagraming valt gelet op diverse trends eerder lager uit valt dan hoger. De realiteit van de vraagraming zal daarom nadrukkelijk jaarlijks in de kantorenmonitor geëvalueerd worden. De vraag is uitgewerkt naar een gedifferentieerd aanbod van locaties, die voldoen aan de vestigingsvoorwaarden van de gebruikers: Vestigingsmilieu grootstedelijk centrummilieu snelwegkantoorzone knooppuntlocaties binnenstedelijke locaties/internationale zone

Vraag in % 37% 20% 25% 10%

gemengde bedrijvenzone verspreide kantoorontwikkeling

3% 5%

We gaan daarnaast uit van extra reservering voor internationale instellingen boven op de vraagraming. Deze instellingen hebben een eigen dynamiek die lastig te voorspellen is, maar wel om een snelle reactie vraagt. Plannen op Laakhaven Hollands Spoor, in het Beatrixkwartier (op Conservatoriumlocatie) of bij Den Haag Nieuw Centraal (exclusief Bellevue-locatie en Busplatform) of aan de Binckhorstlaan als onderdeel van Rotterdamse Baan moeten voorrang krijgen boven (eventuele) plannen voor kantoren in de Binckhorst of het Masterplan A4/Vlietzone (exclusief station Ypenburg, deelplan 26). Hiermee wordt overigens niet bedoeld dat een kantoorgebruiker zich altijd zou moeten schikken naar de gemeentelijke prioritering. Immers, de gebruiker staat centraal. Maar de gemeente zal zelf qua investeringen en risico’s - grondexploitaties (rentelasten), (lange termijn) investeringen in de openbare ruimte, ontsluiting van locaties en marketing – prioriteit leggen bij genoemde locaties. Hiermee heeft deze nota een directe relatie met het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IPSO), Bij concurrerende hoogbouw-kantoorprojecten in het centrum, waarvoor meerdere gebruikers nodig zijn, is prioritering noodzakelijk. Bij deze prioritering is uiteraard afstemming met Rijksgebouwendienst de grootste gebruiker in Den Haag - noodzakelijk. Bij nieuwe onderhandelingen met marktpartijen voor kantoorontwikkeling wordt in het kader van duurzaamheid uitgaan van een GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) van minimaal 8 of een vergelijkbaar resultaat op basis van een andere meetmethode (het huidige beleid gaat uit van een GPR van 7). Voor de meeste ontwikkelingen kan de gemeente een hogere GPR niet afdwingen. Wel vervult de gemeente met haar eigen kantoren een voorbeeldfunctie vervullen. Het streven is dat een kantoorgebouw niet alleen duurzaam wordt ontwikkeld, maar zich ook in een hoogwaardige omgeving bevindt en duurzaam blijft. De gemeente vraagt het stadsgewest om dezelfde duurzaamheideisen op te stellen in de regionale kantorenstrategie, omdat er anders negatieve concurrentie-effecten optreden. Ook wordt er in het kader van de duurzaamheid zoveel mogelijk ingezet op kantoorontwikkeling bij stations, waarbij intercitystations de voorkeur hebben. Solitaire kantoorgebouwen kleiner dan 4000 m²

5

o

o

zijn ongewenst, omdat anders hoogbouw in het centrum en bij andere OV-stations niet van de grond komt. Dat kleinere gebruikers daarmee niet optimaal gefaciliteerd worden kan deels worden gecompenseerd met kantoorverzamelconcepten. De inzet is om meer te sturen op voorraad. Het beleid om kantoren die in onbruik zijn geraakt om te zetten naar woningen, hotels, culturele en welzijnsvoorzieningen wordt voortgezet en geïntensiveerd. Kantoren op ‘verkeerde locaties’ (zie kaart 7.1) krijgen een nieuwe bestemming. De inzet is om gemiddeld per jaar 30.000 m2 kantoren om te zetten. Er zal een jaarlijkse inventarisatie plaats vinden van leegstaande en potentieel leegkomende kantoorpanden. Gekoppeld hieraan wordt onderzocht of het instrumentarium om omzetting te stimuleren kan worden uitgebreid. Dit gebeurt met de ‘Taskforce omzetting kantoren’ . Ingezet wordt op gemeente subsidies in het kader van duurzaam bouwen. Ook wordt er ingezet op EPA-adviezen (Energie Prestatie Advies). Hieruit komt naar voren hoe een gebouw duurzamer gemaakt kan worden.

Hoe ontwikkelt de kantorenmarkt zich? Algemene ontwikkelingen • Verdere specialisatie van steden binnen de Randstad. Concurrentie vindt sterker plaats op basis van economische clusters. • Concurrentie op de arbeidsmarkt van de kenniseconomie. Door toenemende kennisintensiteit van de economie wordt het steeds belangrijker om kenniswerkers te binden aan de stad. • Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker onderdeel van het functioneren van organisaties en ondernemingen. Het imago van ondernemingen hangt er deels van af. Duurzaam ondernemen leidt tot besparingen en een beter imago. • Kredietcrisis remt de investeringsbereidheid. Door de afkoeling van de economie gaan bedrijven zich kostenbewuster gedragen en neemt de investeringsbereidheid voor kantoorhuisvesting af. De kredietcrisis kan positief uitpakken als concurrerende projecten buiten Den Haag worden stopgezet en kantoorprojecten met weinig vertraging in Den Haag doorgang vinden. Deze kans is aanwezig, omdat Den Haag een gezonde kantorenmarkt heeft, een redelijk stabiel economisch zeeklimaat en de overheid in deze crisis een aantrekkende werking heeft. • Veel huurders kiezen in deze economische crisis om verschillende redenen toch niet voor nieuwbouw. De vastgoedeigenaren vragen een huurcontract van minimaal 5 jaar, waardoor een gedeelte van de nieuwbouwplannen gelijk met 5 jaar vertraagt. Haagse ontwikkelingen • De scheidslijn tussen hoogwaardige kantoren en verouderde ruimten wordt steeds scherper. Verwacht wordt dat per jaar gemiddeld 30.000 à 40.000 m² aan kantoren wordt gesloopt of omgezet naar andere functies. Op de populaire locaties is echter juist een krapte ontstaan. In het centrum van Den Haag is in bepaalde grootteklassen nagenoeg geen aanbod; zeker als het gaat om een duurzaam kantoorpand. Vooral nieuwbouwkantoren zijn daarom erg gewild. Omdat enkele nieuwbouwprojecten zijn vertraagd en de leegstand in dit segment laag is, is er extra vraag naar nieuwe kantoren. Dit betekent dat ondanks de kredietcrisis nieuwbouw van kantoren van belang blijft. • De groei van de kantoorwerkgelegenheid is de afgelopen decennia ingevuld met vrouwen die (weer) in het arbeidsproces zijn gaan participeren. De komende decennia zal deze groei vooral worden ingevuld met de bevolking van niet-Nederlandse afkomst. • De groei van de beroepsbevolking vlakt echter in het algemeen af. Hierdoor neemt ook de vraag naar kantoren af. De kantorenmarkt wordt meer een vervangingsvraag. Daar komt bij dat telewerken, het nieuwe werken en mobiel werken in belang toeneemt. Dit remt de vraag naar kantoren nog meer, maar verandert tegelijk de functie van het kantoor. Het kantoor wordt meer een ontmoetingsplek. Dit betekent dat steeds meer zal worden ingezet op een plezierige omgeving waar werknemers elkaar ontmoeten. Per sector • Rijksoverheid: het voornemen is om het aantal rijksambtenaren met 6000 te laten krimpen. Dat remt natuurlijk de vraag naar kantoren. • De ontwikkeling van Den Haag als Internationale Stad van Vrede en Recht wordt steeds belangrijker voor de Haagse kantorenmarkt. Dat het cluster groeit, staat buiten kijf. • De telecomsector: de KPN reduceert landelijk duizenden arbeidsplaatsen. Het is wenselijk dat het Haagse telecomprofiel doorgroeit in de richting van andere ict-activiteiten. De mate waarin Den Haag

6

• •

•

nieuwe ict- en internetdiensten aan zich weet te binden, zal cruciaal zijn voor de werkgelegenheidsontwikkeling. Voormalig monopolisten: doordat diverse bedrijven – zoals ANWB, TNT en Ziggo - hun monopoliepositie verliezen of verloren hebben zal Den Haag binnen bepaalde segmenten werkgelegenheid verliezen. Beroeps- en brancheorganisaties: door de toenemende ontwikkeling van de claimcultuur vindt juridificering plaats en neemt het aantal reguleringsen beroepsorganisaties toe. Daar komt bij dat de rijksoverheid bezuinigt en om die reden regulering vaker aan de markt overlaat. Voor de beroeps- en zelfreguleringsorganisaties is Den Haag een aantrekkelijke vestigingslocatie in verband met de nabijheid van de rijksoverheid en de samenwerking met verwante beroepsorganisaties Advocatuur en ingeniersbureaus. In bepaalde branches is er een tekort aan personeel, vooral onder advocaten- en ingenieursbureaus.

Vestigingsdynamiek Van de verhuisbewegingen vindt 95 procent binnen de regio plaats (RPB, 2009). De huidige bedrijven in Den Haag zijn dus van groot belang voor de verdere ontwikkeling van de kantorenstad. Den Haag telt meer vertrekkers dan vestigers in de regio. Hier staat tegenover dat Den Haag meer starters en nieuwkomers heeft dan het landelijk gemiddelde Dit komt door de culturele voorzieningen, de naamsbekendheid en de overheid als stabiliteitsfactor. Daarnaast hebben fusies en overnames grote invloed op de werkgelegenheid. Paradoxaal genoeg betekent dit dat als Den Haag bedrijven wil aantrekken, de stad zich meer op de Haagse markt moet richten. Om bij fuserende partijen een rol van betekenis te spelen is het van belang contact te hebben met de partij die al tot tevredenheid in Den Haag is gevestigd. Hoe zorgen we voor een werkgelegenheidsimpuls met de Haagse kantorenmarkt? Om de kansen op de Haagse kantorenmarkt te benutten wordt er aan de hand van de economische strategie gewerkt aan: de speerpuntsectoren, het vestigingsklimaat, relatiebeheer en acquisitie en het binden en boeien van ondernemers met citymarketing. Voor de werkgelegenheid is het van belang dat er met een aanbod van aantrekkelijke concepten wordt ingespeeld op de actuele behoefte. In de nota wordt voorgesteld in te zetten op concepten rondom het nieuwe werken en het World Trade Centre The Hague. Ingezet wordt op de realisatie van een World Trade Centre The Hague voor 2015. World Trade Centre is een internationaal bekend merk. Het is een franchise kantoorverzamelgebouwenconcept met hoogwaardige kwaliteit. Met het WTC kan Den Haag veel meer gebruikmaken van het feit dat ze de (internationale) beslisstad van Nederland is. Het WTC past bij uitstek bij Den Haag Internationale Stad. Het WTC brengt bedrijven en organisaties op het gebied van internationale handel bij elkaar. Met het WTC kan bovendien een belangwekkend kantoorgebouw worden gerealiseerd. Een ander thema is het toenemende aantal kantoornomaden en zzp’ers in Den Haag. Hiervoor is het van belang dat er meer ontmoetingsplaatsen komen en ruimte komt voor concepten die aansluiten op het nieuwe (mobiel) werken, zoals flexkantoren, kantoreca. Ondernemers moeten in Den Haag kunnen werken in een recreatieve omgeving en in een ontspannen en ongedwongen sfeer kunnen borrelen en netwerken. Hoe wordt ingezet op profilering van kantorengebieden en locaties? Om kantoorgebieden beter te profileren en clustervorming te stimuleren, zetten we in op diverse zones met elk een eigen aantrekkingskracht voor kantoorgebruikers (zie kaarten bijlage 6 en 7): • internationale zone. Hierbij ligt de focus op Den Haag Internationale Stad van Vrede en Recht. Ambassades, ngo’s, instituten, internationale (gouvermentele) organisaties, faciliterende organisaties, kleine en middelgrote zakelijke dienstverleners en congressen • ‘Telecom Triangle’. De uitbouw van telecom en multimedia is gericht op de zone rondom de Binckhorst met als polen Laakhaven-Hollands Spoor (T-Mobile), het Beatrixkwartier (Siemens) en de Binckhorst (KPN). Binckhorst-Zuid richt zich op starters, telecom, ict, internet, multimedia, ontwerpen architectenbureaus, milieutechnologie (vooral watermanagement), de creatieve sector en stadsgebonden bedrijvigheid. Voor Binckhorst-Noord (tweede fase) richten we ons op internationale hoofdkantoren, milieutechnologie en grootschalige zakelijke dienstverlening, in aansluiting op het Beatrixkwartier. Voor Laakhaven-Hollands Spoor wordt ingezet op ict en vooral typisch aan Den Haag gebonden zakelijke dienstverlening en overheidsorganisaties, zoals woningcorporaties en uitvoeringsinstellingen • Den Haag Centrum. Hierbij ligt de focus op (semi-)overheid en aan de overheid gerelateerde bedrijvigheid (overheidsadviesbureaus en instituten), media-, branche-, regulerings(toezichthouders) en lobbyorganisaties, businesscentra en hippe kantoorverzamelgebouwen,

7

•

watermanagementorganisaties, kleinere en middelgrote zakelijke dienstverlening (banken, ambassades, notariskantoren, advocatenbureaus) en hoofdkantoren van internationale bedrijven Prins Willem-Alexanderkwartier (station Ypenburg), Hoornwijck en ‘s Gravendreef. Hierbij ligt de nadruk op kantoorgebruikers die georiënteerd zijn op de stadsrand, met zakelijk verkeer binnen Haaglanden en de Randstad. Mogelijke branches zijn de automatisering, de accountancy, het olieen gascluster (Mobiliteit & Energie) en zakelijke dienstverleners.

Tot welke kantorenprogrammering leidt het bovenstaande? In tabel 5.2. is de nieuwe kantorenprogrammering opgenomen. Deze is tot stand gekomen door in eerste instantie vraag en aanbod van kantoren in verschillende vestigingsmilieus te matchen, zodat het aanbod met verschillende vestigingsmilieus voor verschillende type gebruikers aanbod aanwezig is. Daarmee staat de gebruiker dus centraal. Vervolgens zijn er keuzes gemaakt op basis van uitgangspunt twee, drie en vier. Dit leidt er toe dat • voorrang wordt gegeven voor de projecten bij Hollands Spoor, Beatrixkwartier, Den Haag Centraal boven de Binckhorst en dat Rivierenbuurt, Bezuidenhoutwest en de Vliet/A4-zone in de fasering weer daar achter zit. • er per periode niet meer kantoren worden gepland dan er vraag verwacht wordt. • er wordt ingezet om Bellevue en het Busplatform niet tegelijk te faseren en dat eerst de Grotiustoren en de Monarch worden ontwikkeld en pas daarna de verdichtingen aan de Utrechtse Baan. • er in meerdere mate dan de marktvraag ingezet wordt op ov-locaties. Ondermeer door in te zetten op snelweglocatie Willem Alexander Kwartier, waar ook goed OV is, en door de ontwikkeling van kantoorverzamelgebouwen in het centrum. Overige punten: 1. alle nieuwe grotere kantorenontwikkelingen van meer dan 2000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) worden aan het college van B&W voorgelegd met een advies over het effect op de totale stedelijke voorraad en de voorraad in Haaglanden. 2. het maximale aantal vierkante meter dat in de grondexploitatie staat voor een gebied mag niet groter zijn dan de metrage in de kantorenprogrammering 3. de kantorenmetrage van een nieuw te ontwikkelen solitair kantoorgebouw moet groter zijn dan 4000 m² brutovloeroppervlak

8

2. Inleiding 2.1 Kantorenprofiel Den Haag De gemeente Den Haag is na Amsterdam de tweede kantorenstad van Nederland, ook als de rijksoverheid niet wordt meegeteld. De leegstand is gedaald en de voorraad is gezond te noemen. Waar andere steden te maken hebben met zeer hoge leegstanden en grote conjunctuurschommelingen, heeft Den Haag daarvan beperkt last gehad. De Wereldstad aan Zee heeft zogezegd een zeeklimaat met gematigde schommelingen waarmee Den Haag zich positief onderscheidt. De Haagse Kantorenstad onderscheidt zich in ruimtelijke zin niet alleen door de ligging aan zee, maar ook door het unieke centrum: de historische binnenstad en Den Haag Nieuw Centrum lopen naadloos in elkaar over. Binnen de G4 heeft alleen Den Haag nu een nieuw centrum dat aansluit op het oude centrum met alle voorzieningen binnen handbereik om te vergaderen, te lunchen, te winkelen, te overnachten en uit te gaan. In Den Haag Nieuw Centrum hebben het moderne, grootstedelijke en het statige Den Haag elkaar gevonden. De bereikbaarheid is er prima met trein, tram en Randstadrail en via de A12. Dit centrum loopt in de toekomst via de Utrechtse Baan en het Beatrixkwartier door tot aan de Binckhorst. Den Haag is bovendien centraal gelegen in de Randstad met de A4 en A44 in de richting van Amsterdam en Schiphol, de A13 naar Rotterdam en de A12 naar Utrecht en daarnaast prima openbaarvervoerverbindingen. Schiphol is met het openbaar vervoer binnen 30 minuten te bereiken. Ook met het sectorale profiel onderscheidt de kantorenstad Den Haag zich. Den Haag is World Legal Capital. De stad is met de aanwezigheid van onder meer het Internationaal Strafhof, het Internationaal Gerechtshof, het Joegoslaviëtribunaal, Europol, Eurojust en de OPCW de internationale hoofdstad van vrede en recht en de vierde VN-stad. Deze cluster breidt zich verder uit met ambassades, consulaten en non-gouvernementele organisaties op het gebied van vrede en recht. Aansluitend hierop zijn er ngo’s op het gebied van watermanagement actief, met op de voorgrond de Prins van Oranje. Het gaat onder andere om het Netherlands Water Partnership, DHV en de Unie van Waterschappen. Ook is er rond het cluster bedrijvigheid op het gebied van veiligheid met vestigingen in Den Haag en de regio van ondermeer Trigion, Cap Gemini en TNO. Daarnaast zetelen in Den Haag de Nederlandse regering en het Koninklijk Huis. De ministeries kleuren met hun kantoren de skyline van Den Haag. Deze trekken ook belangenbehartigers en (lobby)organen zoals de SER en VNO/NCW aan. Het Koninklijk Huis levert het land net als de internationale organisaties miljarden op. Het Koninklijk Huis is een sterke stabiliteitsfactor en zorgt samen met de ministeries voor de kroon op de stad. Ook is Den Haag telecomstad. Er is sprake van een complex met Nokia, Vizada, SES New Skies, TMobile, Alcatel/Lucent, Siemens, KPN Telecom, OPTEL, ZTE, Ziggo, Bird & Bird, de Opta en vele kleinere leveranciers en creatieve bedrijven, zoals in de AOC-Hobbit en de Caballerofabriek op de Binckhorst. Aanvullend heeft Zoetermeer het IC-college en de Academie voor ICT & Media en zijn er automatiseringsbedrijven gevestigd zoals Call-2 en KPN Getronics. Een andere troef op de Haagse kantorenmarkt is de olieen gascluster rondom het hoofdkantoor van Royal Dutch Shell. Shell behoort tot de vijf grootste olieen energiemaatschappijen ter wereld. Shell is echter niet het enige hoofdkantoor in deze cluster in Den Haag. Dit geldt ook voor het internationale en oliegerelateerde ingenieursadviesbureau Tebodin, terwijl CB&I Lummus, wereldwijd actief in het ontwerpen en bouwen van raffinaderijen en petrochemische fabrieken, in Den Haag zijn Europese hoofdkantoor heeft. Tevens hebben Schlumberger, BP, BHP Billiton, Total en Petro-Canada Netherlands vestigingen in Den Haag en zijn Wintershall-BASF, Cirrus, Aker Solutions en GAZ de France gevestigd in de buurgemeenten. Den Haag telt bovendien nog twee internationale hoofdkantoren van ondernemingen van wereldformaat, namelijk ING Real Estate en Aegon. Aegon is door spectaculaire acquisities uitgegroeid tot een van de grootste verzekeraars ter wereld. ING Real Estate is een van de grootste vastgoedondernemingen ter wereld . Daarnaast zijn er internationale hoofdkantoren in Den Haag gevestigd van onder meer Intrum Justitia, NIBC Bank, TNT en NACO. Vlak over de gemeentegrens in Rijswijk zitten in de Plaspoelpolder het Europees Octrooi Bureau, Shell Exploration & Production International Centre en Mn Services. Tot slot heeft Den Haag in haar regio twee sterke R&D-clusters in Leiden en Delft. Het Biosciencepark in Leiden telt belangrijke instituten en kantoren rond de Universiteit en Hogeschool Leiden, het LUMC en het Top Institute Pharma. Er zijn ook kantoren, waaronder de verzamelgebouwen van BioPartner Center

9

Leiden. Delft heeft een techniekgeoriënteerde R&D-cluster rond de TU en TNO, met kantoren van Deltares, IHE, Exact en Samsung. De regio Haaglanden heeft verder Greenpoort Westland met een kantoorgerelateerde dienstverlening die in belang toeneemt. Kortom, Den Haag speelt met zijn regio mee als kantorenstad. De kantoren bieden werkgelegenheid aan tal van Hagenaars, expats en Nederlanders. Als internationaal concurrerende stad levert Den Haag een krachtige bijdrage aan de concurrentiepositie van de Randstad en de rest van Nederland. Den Haag is een onmisbare schakel in de Randstad waar gewerkt wordt aan de wereld. Wat goed is voor Den Haag, is goed voor de Randstad en de rest van Nederland.

2.2 Doel van deze strategie De positie die Den Haag als kantorenstad heeft, is niet vanzelfsprekend. Den Haag moet voorbereid zijn op de toekomst. Den Haag kan en moet zich verder ontwikkelen als nationaal en internationaal concurrerende stad met een sterke bijdrage aan een internationaal concurrerende Randstad. Er is volop dynamiek op de Haagse kantorenmarkt. Mondialisering, kredietcrisis, de ontwikkeling van de Binckhorst en het Prins Willem-Alexanderkwartier, veranderingen in de mobiliteit, de duurzaamheidstrend en tal van economische trends beïnvloeden de Haagse kantorenmarkt. Het doel van de deze strategie is om regie te voeren in deze dynamische ontwikkelingen en de positie van Den Haag Kantorenstad uit te bouwen. Ook in het kader van de regionale ambities van het Stadsgewest Haaglanden. Met deze strategie wordt invulling geven aan de door VROM geformuleerde doelstelling in het kader van Randstad 2040 met daarbij een bijdrage aan de gedachtevorming rond de Metropoolvorming Den Haag-Rotterdam. De kantorenstrategie zet de kaders waarbinnen kantoorontwikkelingen de komende jaren kunnen plaatsvinden en maakt duidelijk hoe de gemeente de kansen kan benutten om de unieke positie van Den Haag uit te breiden en werkgelegenheidsdoelstellingen te realiseren. Het gaat hierbij om de periode tot 2030. De kantorenstrategie heeft ook als doel om duidelijkheid te geven aan gebruikers, ontwikkelaars, beleggers en in financiële zin ook aan de gemeente zelf. Zo maakt de strategie duidelijk op welke concrete locaties ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Daarnaast biedt de strategie het kader waarbinnen kantoren kunnen worden omgezet naar andere functies en langdurige leegstand van panden wordt aangepakt. Hiermee richt de stad zich op een duurzame ontwikkeling van kantoren.

2.3 De gemeentelijke rol op de kantorenmarkt De kantorenmarkt is een dynamische markt, waarin jaren van sterke en minder sterke groei elkaar afwisselen. Het is dan ook voor de gemeente van belang de ontwikkelingen op de kantorenmarkt nauwlettend in de gaten te houden, zodat het aanbod op locaties goed kan worden afgestemd op de vraag. Op basis hiervan kan de gemeente zo veel mogelijk sturen op de gewenste ontwikkeling en de regie voeren. De gemeente kan er dan voor zorgen dat kantoren op de juiste locaties ontwikkeld worden en waarborgen dat er een aantrekkelijk vestigingsmilieu is. Dit doet de gemeente door kaders te stellen, profielen vast te stellen, duurzaamheidscriteria te benoemen. Deze kunnen worden verankerd in contracten, stedenbouwkundige plannen, beeldkwaliteitsplannen en uiteindelijke bestemmingsplannen. De mogelijkheden van de gemeente om de markt te sturen, zijn voor de korte termijn wel beperkt. De gemeente heeft op diverse locaties in het verleden bestemmingsplanwijzigingen naar kantoren goedgekeurd en contracten afgesloten met marktpartijen. Hierdoor staat de komst van kantoren op deze locaties redelijk vast. De gemeente wil ook een betrouwbare overheidsrol vervullen in de richting van investeerders en eerder uitgesproken intenties nakomen. Dit betekent ook dat de kantoorgebruikers die zich in Den Haag willen vestigen, afhankelijk zijn van de voorwaarden van ontwikkelaars. Ook geldt dat de gemeente afhankelijk is van hogere overheden en samenwerkingsverbanden in de regio. De kantorenstrategie dient te passen binnen het Regionaal Structuurplan Haaglanden (juni, 2008) en de daaraan gekoppelde kantorenstrategie Haaglanden. De gemeente kan wel kansen benutten op de Haagse kantorenmarkt door sterk vertegenwoordigde sectoren perspectief te bieden. Dit kan door te werken aan een goede profilering en een goed vestigingsklimaat. De kantorenmarkt wordt versterkt door heel helder profielen te benoemen voor kantoorlocaties hierop bijvoorbeeld gerichte acquisitie te plegen. Maar ook door extra in te zetten op behoud van bestaande klanten met accountmanagement.

10

2.4 Opzet In de strategie wordt in hoofdstuk 3 aandacht besteed aan trends en verwachte ontwikkelingen op de Haagse kantorenmarkt. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 een raming gegeven van de toekomstige vraag naar nieuwe kantoorruimte in Den Haag. Achtereenvolgens gaan we in op de ontwikkeling van de vervangingsvraag, telewerken, beroepsbevolking, werkgelegenheid en vestigingsdynamiek van ondernemingen. Vervolgens specificeren we de vraagraming naar verschillende typen locaties waar vraag naar is, zoals snelweglocaties en binnenstedelijke locaties. In hoofdstuk 5 vindt een confrontatie plaats tussen de verwachte vraag met het toekomstige aanbod en presenteren we de nieuwe kantorenprogrammering. In dit hoofdstuk staan de uitgangspunten van het kantorenbeleid. Hiermee geeft de strategie een update van het reeds vastgestelde kantorenprogramma (actualisering kantorenbeleid) en geeft de strategie weer waar en wanneer en met welk tempo nieuwe kantoren in Den Haag ontwikkeld moeten worden. Ook wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met gebruikers, beleggers en ontwikkelaars. Om ervoor te zorgen dat de kantoren daadwerkelijk ontwikkeld worden en een bijdrage leveren aan de werkgelegenheid van de stad, maakt de strategie vervolgens duidelijk hoe een extra impuls gegeven kan worden aan de werkgelegenheid in kantoren. Daarna zet hoofdstuk 7 op een rij hoe de kantoren op een duurzame manier ontwikkeld kunnen worden. We besteden aandacht aan duurzaam en gezond bouwen, de omzetting van kantoren naar andere functies en gebiedsgericht milieubeleid. Hoofdstuk 8 geeft tot slot een beschrijving van de met de structuurvisie en masterplannen ingezette strategie voor de verdere uitbouw van de kantorenlocaties van Den Haag. Per kantorenlocatie geven we een profilering en maken we duidelijk welke maatregelen er nodig zijn.

11

3 Trends en ontwikkelingen kantorenmarkt Mondialisering: The Hague Legal Capital wordt steeds belangrijker De mondialisering heeft een grote impact op de stad Den Haag. Deze trend houdt in dat wereldwijde netwerken ontstaan waarin economische activiteiten steeds sterker met elkaar vervlochten zijn. Er wordt wel gesproken van een ‘kenniseconomie’: een economisch landschap waarin de concurrentiekracht van organisaties, bedrijven, steden, regio’s en landen sterk afhankelijk wordt van het vermogen om kennis te ontwikkelen, te verspreiden en toe te passen. Op het strijdtoneel van de mondialisering blijken steden enerzijds sterker afhankelijk van de grillen van multinationals te zijn, en anderzijds de sterkste pionnen. De concurrentie, maar ook de samenwerking wordt tussen steden op steeds meer niveaus gezocht. Den Haag concurreert op bepaalde fronten steeds sterker met Wenen, Kopenhagen en Genève dan met bijvoorbeeld Utrecht. Den Haag speelt een toenemende mondiale rol op het terrein van rechtspraak en arbitrage, waarbij andere Europese steden concurrenten zijn. De voortschrijdende mondialisering zorgt er bovendien voor dat het diplomatiek overleg tussen landen explosief groeit. Door deze ontwikkeling wordt The Hague Legal Capital steeds belangrijker onderdeel van de kantorenmarkt. Verdere specialisatie van steden binnen de Randstad Concurrentie vindt sterker plaats op basis van economische clusters. In de Randstad is die sterke economische clustering goed zichtbaar. De steden in de Randstad hebben elk hun eigen specialisatie (zie tabel 4.7). Amsterdam is gespecialiseerd in de advocatuur, financiële en zakelijke dienstverlening en internationale hoofdkantoren/besliscentra. Rotterdam heeft logistiek en zeehavengerelateerde bedrijvigheid. Den Haag is gespecialiseerd in olie, telecom, overheid, internationale instellingen en ngo’s en Utrecht is gespecialiseerd in verzekeringen, ict-adviesdiensten en spoorweggerelateerde bedrijvigheid. De laatste jaren is te zien dat de specialisatie van Den Haag en Amsterdam toeneemt. Den Haag is meer Internationale Stad van Vrede en Recht geworden met de komst van talrijke kleine ngo’s en uitbreiding van de internationale instellingen. Amsterdam heeft na de recente verhuizingen van Philips, Akzo Nobel en Ahold haar positie als besliscentrum van beursgenoteerde bedrijven versterkt. Hierbij zijn de relaties vanuit alle delen van de Randstad en de rest van Nederland, gericht op Amsterdam, sterker geworden. Voor Utrecht, Den Haag en Rotterdam zijn de werkrelaties binnen de Randstad echter afgenomen. In het afgelopen decennium zijn de Randstedelijke stadsgewesten meer op elkaar gaan lijken, in sectorstructuur van bedrijvigheid (Regionaal Planbureau, 2008). De stadsgewesten hebben elk een laag van zakelijke dienstverleningskantoren gekregen, die voornamelijk regionaal opereren. Binnen de stadsgewesten is de interactie wel groter geworden. De specialisatie binnen Haaglanden neemt toe. Het Westland heeft Greenport, Leiden zijn Biosciencepark, Zoetermeer haar ict-kantoren en Delft haar kennispark Technopolis. Voor Rijswijk en Leidschendam-Voorburg geldt dat hun kantorenmarkt volledig onderdeel is van de Haagse kantorenmarkt. Concurreren op de arbeidsmarkt De mondialisering en verdergaande specialisering zorgen in Nederland en zeker in Den Haag voor een toenemende kennisintensiteit van de economie. Deze trend zal zich doorzetten. Deze ontwikkeling versterkt de behoefte aan ‘quality of life’ waarmee kenniswerknemers gebonden blijven aan de stad. Meer dan voorheen zullen de bedrijven de werknemers volgen, waar dit vroeger andersom was. Dit betekent dat de concurrentieslag moet worden gewonnen door regionale kwaliteiten zoals de kwaliteit van de woon- en werkomgeving, het leefklimaat, het onderwijs, de verkeers- en vervoersinfrastructuur, een open en gastvrije cultuur en het aanpassingsvermogen van overheden en bedrijven. De steden en hun omliggende regio’s worden steeds meer de centra waar internationale macht zich concentreert op het gebied van economie, cultuur, politiek en kennis. Hierdoor ontstaat een nieuwe stedelijke economie, die bestaat uit een gevarieerd palet aan dienstverlenende creatieve en (inter)culturele activiteiten.

12

Tweedeling op Haagse kantorenmarkt De scheidslijn tussen hoogwaardige kantoren en verouderde ruimten wordt steeds scherper. Een deel van het huidige aanbod valt buiten de markt. Kantoren die langer dan drie jaar worden aangeboden, hebben grote kans ook het komend jaar niet te worden verhuurd. Deze panden zitten vooral op de minder aantrekkelijke locaties voor kantoorgebruikers, zoals op bedrijventerrein Kerketuinen of het Savornin Lohmanplein. Op de populaire locaties is echter een krapte ontstaan. In het centrum van Den Haag is in bepaalde grootteklassen nagenoeg geen aanbod. Ook de nieuwbouwkantoren zijn gewild. De nieuwbouw vindt alleen op de aantrekkelijke A-locaties plaats in Den Haag. Deze locaties, zoals het Beatrixkwartier, zijn goed bereikbaar met zowel de auto als het openbaar vervoer en beschikken over diverse voorzieningen. Kortom, de incourante panden zitten vooral op ongewenste locaties en courante panden vooral op goede locaties. De tweedeling wordt versterkt door een florerend topsegment en achterblijvend laag segment op de gebruikersmarkt. Illustratief is hierbij de toename van zzp’ers in Den Haag, die zowel op bijstandsniveau zitten als boven de Balkenendenorm. In het lage segment gaan gebruikers in net niet kansloze kantoren zitten. In het topsegment neemt het belang van de huurmarkt toe. Deze gebruikers sluiten korte huurcontracten af en kiezen ervoor om relatief snel te verhuizen en hoge eisen te stellen aan het kantoor. Het kantoor dient duurzaam te zijn en een uitstraling te hebben van deze tijd. Verschuiving van economisch zwaartepunt binnen Den Haag Binnen Den Haag is merkbaar dat kantoorgebruikers meer centraal willen zitten. Door deze trend is er sprake van een sterkere economische clustering in Den Haag binnen de zogenoemde Centrale Zone (zie kaart 3.1). Dit is het gebied dat dwars door Den Haag loopt van Scheveningen via de Internationale Zone door tot het centrum en van het centrum via de Binckhorst door tot en met de Vlietzone. Twee derde van de werkgelegenheid zit in de centrale zone. Binnen de centrale zone vindt er een verschuiving van werkgelegenheid plaats. De afgelopen jaren zijn er veel kantoren in Scheveningen, het Statenkwartier en delen van het centrum omgezet naar andere functies. De kantoorgebruikers kiezen ervoor om zich te vestigen op locaties die beter bereikbaar zijn via het rijkswegennet, centraler in de regio. Kantoorgebruikers verplaatsen zich daardoor richting het Nieuwe Centrum en het Prins Willem-Alexanderkwartier..De verwachting is dat deze trend zich voortzet. Steeds meer kantoorgebruikers in Den Haag hebben qua afzetmarkt op zijn minst een regionale oriëntatie. Het potentiële afzetgebied wordt groter door de verschuiving. Ook geldt dat bedrijven meer de werknemer gaan volgen. Een vestiging dichter bij het rijkswegennet biedt meer potentiële werknemers. Daarnaast zet de gemeente met de Structuurvisie in op uitbreiding van het Prins Willem-Alexanderkwartier (station Ypenburg) en op termijn van de Binckhorst. Omgekeerd zullen delen rondom de binnenstad door verkeerscirculatieplannen wellicht minder bereikbaar worden voor kantoorgebruikers met de auto. Het economische zwaartepunt verschuift door deze ontwikkelingen meer in de richting van het rijkswegennet.

13

Kaart 3.1 Verschuiving van het economisch zwaartepunt binnen de Centrale Zone van Den Haag

Duurzaamheid hoog op de agenda Maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt een steeds belangrijker onderdeel van het functioneren van organisaties en ondernemingen. Deze verantwoording wordt steeds serieuzer; het imago van ondernemingen hangt er deels van af. Duurzaam ondernemen leidt tot besparing en een beter imago. Heel veel ondernemingen willen duurzaam zijn of in ieder geval duurzaam overkomen. Duurzaamheid staat dan ook hoog op de agenda, mede aangewakkerd door de publieke opinie en de noodzaak om maatregelen te nemen in verband met klimaatverandering. Duurzaamheid zorgt ook voor besparingen van kosten. Een energiezuinig gebouw dat slim en intensief de ruimte gebruikt, bespaart aanzienlijk. Dit is ook een van de redenen waardoor kantoorgebruikers interesse hebben in nieuwbouw. Gebruikers kunnen voor lagere of dezelfde kosten verhuizen naar een nieuw kantoor. Echter, ook in oude kantoorpanden zijn er kansen voor duurzame toepassingen. De renovatieproductie van kantoren is een stabiele groeimarkt (2,5 % per jaar). Inspelen op toekomstige eisen is een belangrijke reden van duurzaam ondernemen. Mede om die reden hebben beleggers interesse in duurzame kantoren en zijn locaties rondom openbaar vervoer interessanter geworden. Duurzame kantoren leveren een hoger beleggingsrendement op.

14

Veel ondernemingen willen echter niet voor volledige duurzame ontwikkeling gaan. Wanneer duurzame materialen de energielasten niet drukken, zullen ondernemingen deze materialen alleen willen gebruiken als de kosten niet hoger zijn. Voor vooral kleine ondernemingen geldt ook dat ze geen investeringen op lange termijn kunnen of willen doen. Dit past niet binnen de bedrijfsvoering. Ondernemingen willen direct rendement en duurzaamheid rendeert veelal pas op termijn. Kredietcrisis De kredietcrisis heeft invloed op Haagse kantorenmarkt, maar hoe is onduidelijk. De eerste indruk is dat investeringen voorlopig worden uitgesteld, dat vastgoedpartijen miljoenenverliezen hebben opgelopen en voorlopig - een paar kwartalen of een paar jaar - niet gaan investeren in nieuwbouwprojecten of enkel in voorzichtige mate in projecten met weinig onzekerheden. Tegelijkertijd zijn er partijen die nu massaal aandelen en vastgoed kopen. Het beeld is dan ook diffuus. Voor Den Haag gaat het in het minst gunstige scenario om tien projecten en meer dan 100.000 m² bvo die tijdelijk voor twee jaar in de wacht worden gezet. In het gunstigste scenario zijn er grote vertragingen in Den Haag, maar is er elders nog veel meer vertraging. Op dit moment zijn er in Den Haag verschillende gebruikers die een investeringsbeslissing willen gaan nemen in kantorenvastgoed. De kredietcrisis maakt deze investeringsbeslissingen niet makkelijker. Door de afkoeling van de economie gaan bedrijven zich kostenbewuster gedragen en neemt de investeringsbereidheid (voor onder andere huisvesting) af. De kredietcrisis kan positief uit pakken als concurrerende projecten buiten Den Haag worden gecanceld en kantoorprojecten met vertraging in Den Haag kunnen doorgaan. Deze kans is aanwezig, omdat Den Haag een gezonde kantorenmarkt heeft, een zeeklimaat met weinig schommelingen en de overheid in deze crisis een aantrekkende werking heeft. Dit is ook te zien in een vergelijking van de AEX met ontwikkeling van de Haagse beursgenoteerde ondernemingen (zie kaart 3.2). De Haagse beursgenoteerde ondernemingen presteren bovengemiddeld. Kaart 3.2 Vergelijking AEX met ontwikkeling van de Haagse beursgenoteerde ondernemingen

Verder geldt dat de oliecluster en telecomsector tot nog toe relatief weinig last hebben van de kredietcrisis. Ook heeft Den Haag eerder een tekort aan hoogwaardige nieuwbouw dan een overschot. De kredietcrisis zorgt ervoor dat de lucht uit de kantorenmarkt wordt gehaald en Den Haag heeft weinig lucht. Slechte projecten op verkeerde locaties komen in de huidige markt niet tot stand. Projecten met een te hoog risico worden zonder gezichtsverlies stopgezet en financiële lijken komen nu uit de kast. Den Haag is meer gedegen kantoren aan het ontwikkelen en dit biedt perspectief. Voor duurzaamheid heeft de kredietcrisis een negatief en positief effect. Het huidige klimaat waarin minder makkelijk geld wordt geleend, leent zich enerzijds minder voor duurzaamheidsinvesteringen die over een langere periode terugverdiend worden. Anderzijds is de verwachting dat de kredietcrisis een nieuwe blik opent op investeringen in de toekomst, met een positief effect op de ontwikkeling van een ‘duurzaamheidseconomie’.

15

4 Vraagraming kantoren en kansen voor Den Haag Dit hoofdstuk gaat in op de behoefteraming van kantoren in Den Haag. De vraag naar kantoren in Den Haag wordt bepaald door vele factoren. We gaan in op de vastgoedmarkt, de beroepsbevolking, de werkgelegenheid en de vestigingsdynamiek van ondernemingen. Op basis van deze ontwikkelingen wordt de vraag vastgesteld en vervolgens verdeeld naar verschillende vestigingsmilieus in Den Haag.

4.1 Vastgoedontwikkeling Ontwikkeling van het aanbod De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door perioden van overschotten en tekorten, die elkaar afwisselen; ook wel varkenscyclus genoemd. Die cyclus hangt samen met de wederzijdse beïnvloeding van nieuwbouw, aanbod en huurprijzen. Het aanbod van kantoren is op korte termijn inelastisch. De verwerving van de grond, het opstellen van bouwplannen, de financiering en de feitelijke bouw nemen tijd in beslag, waardoor de kantorenmarkt twee à drie jaar achterloopt op de conjunctuur. In Den Haag ontstond hierdoor eind jaren negentig een grote vraag naar kantoren. Tegen de tijd dat de nieuwe kantoren op de markt kwamen, was de marktsituatie echter gewijzigd in een aanbodoverschot. KPN besloot bijvoorbeeld toch niet een deel van het Prinsenhof in het Beatrixkwartier te huren en stootte bovendien tienduizenden vierkante meters af op de Binckhorst. De leegstand in Den Haag was door opnames van de rijksoverheid niet zo hoog opgelopen als in andere steden, maar Den Haag had wel te maken met de varkenscyclus (zie tabel 4.1). Vervolgens zijn ontwikkelaars de afgelopen jaren niet op risico gaan bouwen in Den Haag. Ook zijn er plannen waarvan de kantoorgebruikers bekend zijn, door procedures vertraagt en uitgesteld. Daar kwam bij dat voor kleine ontwikkelingen vanwege gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden nauwelijks plaats meer is. Hierdoor is nieuwbouw van kantoren de afgelopen jaren historisch laag geweest (zie tabel 4.2). Tabel 4.1 Ontwikkeling van het leegstandspercentage kantoren in Den Haag 12 10 8 6 4 2 0 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Bron: Monitoren Haagse kantorenmarkt 1995-2008

Deze lage nieuwbouw is echter gecompenseerd door meer opnames van leegstaande kantoorpanden. De totale opname van kantoren is de afgelopen tien jaar stabiel gebleven (zie tabel 4.3 ). Hierdoor is de leegstand flink gedaald. Er is –afgezien van de Binckhorst - weinig langdurige leegstand in Den Haag. Hierdoor zijn in bepaalde segmenten geen kantoormetrages te verkrijgen. Door het aantrekken van de economie de afgelopen jaren is hier echter wel behoefte aan. Hierdoor heeft de kantorenmarkt te maken met een ‘pressure cooking-effect’. De verwachting is dat er met een inhaalslag veel nieuwbouw gaat plaatsvinden . De besluiten om te ontwikkelen, zijn al genomen en de kredietcrisis gooit geen roet in het eten. Het gaat onder meer om Europol, de ministeries in het Wijnhavenkwartier en het Internationaal Strafhof. Ook zijn de kantoren voor Deloitte en KPMG in aanbouw.

16

Tabel 4.2 Nieuwbouw van kantoren per jaar van 1974-2007 in m2 bvo 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Bron: Monitoren Haagse kantorenmarkt 1995-2008 en Nieuwe Kaart van Den Haag 1998

Tabel 4.3 Opname van nieuwe en bestaande kantoren per jaar 1995-2009 in m2 bvo 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000

19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 no v09

50.000 0


Vervangingsvraag De afgelopen tien jaar is er gemiddeld 30.000 m² (zie tabel 4.4) aan de voorraad onttrokken door sloop of omgezet naar andere functies zoals wonen. De verwachting is dat de onttrekking van kantoren aan de voorraad gaat toenemen. De sloop van de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken alleen al draagt hier 100.000 m² aan bij. De verschuiving van kantorengebruik van Scheveningen in de richting van rijkswegennet zorgt voor een verdere onttrekking van kantoren aan de voorraad. Voor de vervangingsvraag wordt ervan uitgegaan dat per jaar 1,5% op de kantorenvoorraad moet worden afgeschreven (gemiddelde levensduur van een kantoor is 65 jaar). Dit betekent dat van 4,3 miljoen m² kantoren in Den Haag gemiddeld 65.000 m² per jaar moet worden afgeschreven. Hiervan wordt ongeveer 60% aan de voorraad onttrokken en 40% volledig gerenoveerd. Dit komt neer op een vervangingsvraag van 40.000 m2 bvo kantoren per jaar voor Den Haag. De huidige plannen voor onttrekking van kantoorpanden voor de periode tot 2020 gaan uit van 300.000 m2 bvo.

17

Tabel 4.4 Onttrekking van kantoren in Den Haag in m2 bvo per jaar 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008


4.2 Aanbod beroepsbevolking voor kantoren Telewerken: beroepsbevolking werkt thuis Telewerken is geruisloos maar aanzienlijk toegenomen de afgelopen jaren. Volgens het Ruimtelijk Planbureau (ICT en samenleving 2007) werkt ongeveer 20 procent van de Nederlandse beroepsbevolking met enige regelmaat thuis. De algemene verwachting is dat het telewerken binnen vijf jaar groeit naar de 30 procent. Over deze verwachtingen is echter geen eenduidigheid. Door het telewerken kan efficiënter en flexibeler met ruimte worden omgegaan. De verwachting is daarom dat het ruimtegebruik in kantoren per kantoormedewerker gaat dalen van gemiddeld 30 m² per werkzame persoon naar gemiddeld 25 m² per werkzame persoon. Niet alle kantoorgebruikers zullen gelijk minder ruimte huren, maar bij verhuizing is de verwachting dat ondernemingen door telewerken op termijn minder ruimte in Den Haag nodig zullen hebben. Deze ruimtewinst kan behoorlijk fors oplopen. KPN heeft bijvoorbeeld het ruimtegebruik per m2 zelfs al teruggebracht naar 18 m2 met de invoering van het nieuwe (mobiel) werken. Hierbij speelt mee dat een intensiever ruimtegebruik kosten en energie kan besparen. De mogelijkheden voor ruimtebesparing zijn per sector verschillend. Niet in alle kantoren kan kantoorruimte intensiever worden gebruikt. Het zijn vooral managers en hoogopgeleide professionals die het kantoor met enige regelmaat inwisselen voor een werkplek elders. Bij deze werknemers is er ook een opkomst van de zogenoemde kantoornomade, die extreem gezegd hypermobiel van het ene naar het andere café of restaurant hopt. Hierbij gaat het veelal om zzp’ers. Voor deze groep wordt het kantoor steeds meer een ontmoetingsplaats. Daarom is het van belang dat het kantoor in Den Haag en omgeving een recreatieve uitstraling krijgt.

Beroepsbevolking De groei van de kantoorwerkgelegenheid is het afgelopen decennia voor een belangrijk deel ingevuld met vrouwen, die de arbeidsmarkt zijn gaan betreden. De verwachting is dat deze kracht achter de invulling van werkgelegenheidsgroei stagneert, doordat de groei van de arbeidsparticipatie van de vrouw over tien jaar naar alle waarschijnlijkheid over de top heen is en heel veel vrouwen al dan niet parttime aan het werk zijn. De verwachting is dat voor de periode daarna de invulling van kantoorwerkgelegenheid in Den Haag komt uit de bevolking van niet-Nederlandse afkomst. In tabel 4.5 is te zien dat op dit moment de arbeidsparticipatie van niet-Nederlands afkomstigen lager ligt dan die van Nederlandse etniciteit. Door de relatief jonge bevolking van Den Haag heeft de stad slechts in zeer geringe mate te maken met vergrijzing van de beroepsbevolking. Voorwaarde is wel dat de niet-Nederlands afkomstigen volledig gaan meedraaien of dat het aantal arbeidsmigranten toeneemt, anders daalt de Haagse beroepsbevolking. Er treedt echter door de vergrijzing sowieso vanaf 2015 een werkgelegenheidsplafondeffect op.

18

Tabel 4.5 Netto-arbeidsparticipatie van vrouwen naar leeftijd en ontwikkeling beroepsbevolking

Bron: Enquête beroepsbevolking CBS, Bevolkingsprognose 2006-2022, DSO/Beleid/Onderzoek en CBS deelnemingspercentages 2004-2006

4.3 Ontwikkeling en kansen voor kantoorwerkgelegenheid in Den Haag De sectorstructuur van de werkgelegenheid is slechts beperkt stuurbaar en een uitvloeisel van historische, soms zelfs toevallige omstandigheden. Zo geldt dat de wortels van het Internationaal Strafhof dat in 2002 naar Den Haag kwam, teruggaan tot in de 17e eeuw, met het vernieuwende werk van Hugo de Groot en in de 19e eeuw met de eerste Wereldvredesconferentie. Deze omstandigheden zorgen voor een bepaalde onvermijdelijkheid of ‘padafhankelijkheid’ in de sectorstructuur. Verschuivingen in de sectorstructuur van Den Haag zijn hierdoor niet snel te bewerkstelligen. Den Haag heeft het lot van de werkgelegenheidsontwikkeling niet in eigen handen. Het gaat daarbij eerder om het bijsturen van een mammoettanker dan een snelle koersverlegging. Dit betekent dat Den Haag qua werkgelegenheidsgroei afhankelijk is van de sectorstructuur. De ontwikkelingen in verschillende sectoren worden op hun beurt bepaald door (inter)nationale economische conjuncturele ontwikkelingen. Tabel 4.6 Werkgelegenheidsgroei: verwachting per sector in Nederland (x 1.000) 2007-2012

Bron CWI, 2008

19

In bovenstaande figuur is te zien hoe de nationale groeikansen zijn van de verschillende sectoren. Het Haagse sectorprofiel wijkt af van de sectorstructuur in andere steden. Dit sectorprofiel resulteert in een verwachting van de werkgelegenheidsgroei van 0,6% per jaar voor de komende vijf jaar (CWI, 2007). De Nederlands gemiddelde groei is 1% per jaar. Tabel 4.7 Specialisatie in de sectorprofielen van de grootste agglomeraties in de Randstad met daarbij ondernemingen met meer dan 500 werknemers Den Haag -RijswijkVoorburg

Schiphol Hoofddorp

LuchthavenRijksoverheid en gerelateerd bedrijfschappen, (logistiek en internationale veiligheid) instellingen, nongouvernementele stichtingen. Telecom. Olie- en gascluster, veiligheid overheidsgerelateerde bedrijvigheid Siemens Shell TNT Post KPN NationaleNederlanden NIBC CBI Lummus Ziggo Aegon T-Mobile Orange Delta Lloyd Imtech ANWB, Mn Services

Martinair Securitas transport KLM, DHL Transavia Menzies AviationGroup 4 Securicor Health City Schiphol Nederland Low Land medical Dura Vermeer Sanoma

Utrecht

Amsterdam-AmstelveenDiemen

RotterdamSchiedam-Botlek

Centrale hoofdkantoren, ictadviesbureaus, spoorweggerelateerd, verzekeringsbranche

Financiële & zakelijke dienstverlening (banken). Advocatenkantoren. Multimedia/uitgeverij, marketing, software/ automatisering, consultancy/adviesbureaus, internationale hoofdkantoren/ besliscentra van Nederlandse (AEX-)bedrijven

Medische sector Logistiek/industrieel en zeehavengerelateerd (logistiek en petrochemie)

Douwe Egberts SNS, Vogele Jaarbeurs, Vvaa Schadeverzekering, Rabobank, Cap Gemini, Fortis verzeker, Selectvracht, Nuon, Casema-Multikabel Berenschot, Arbonet, NS, Movares, Strukton, Axa verzekeringen Atos Origin, Interpay, GVU, Adecco

Synegra, Telefoongids, Distriq, ABB, Resourch Resources Van Berkel, Zwitserleven, Atradius, De Telegraaf, Logica Maersk, Croon Electrotechniek CMG, Manpower, HewlettPackard, North-Holland, Metro Hunter Douglas Cash & Carry, Cisico Systems, Unilever/Unox Zilveren Kruis Vedior, Reed Business, NationaleStream, CSC Computer, Nederlanden Canon, PCM Dagbladen, Nuon, UPC, Euronext, KPMG, Deloitte, Robeco Accenture, PriceWaterhouse Eneco Energie Coopers, Stay Okay, Verizon, TTF, Shell Go Gracht Service, Heineken, Ad Nieuws Media KPN Telfort, ABN AMRO, ING, Nedzorg, Fortis Bank DAS Nederland, Rechtsbijstand

Bron: DSO, Handelsregister van Kamer van Koophandel (bewerkt) Rijksoverheid en Internationale instellingen Het Haagse sectorprofiel wijkt af van het gemiddelde door de sterke aanwezigheid van de rijksoverheid, de internationale organisaties en de telecomcluster. Een belangrijke factor voor de werkgelegenheid in Den Haag is of de bezuinigingsplannen bij de rijksoverheid tot uitvoering komen. Er zijn voornemens om het aantal rijksambtenaren met 6.000 te laten inkrimpen en ruimtegebruik per werknemer terug te brengen (zie kaarten op bijlage 5), wat flinke consequenties kan hebben. Ook is de nieuwbouw van de ministeries in het centrum over het hoogtepunt heen en valt op termijn groei van Brussel ten koste van Den Haag niet uit te sluiten. Den Haag kan daarentegen de kansen benutten om de cluster van internationale instellingen en ngo’s op het gebied van Vrede en Recht te laten groeien. Het is moeilijk te beoordelen hoe snel het gebeurt, maar dát de cluster gaat groeien, staat buiten kijf. Het Internationaal Strafhof heeft grote plannen op de locatie van de Alexanderkazerne en ook Europol houdt bij haar nieuw te bouwen kantoor rekening met uitbreiding. Het internationaal recht staat eigenlijk nog in de kinderschoenen. Daarnaast zijn er kansen dat de

20

ambassades en consulaten in Den Haag groeien. Het diplomatiek overleg tussen landen neemt toe, zeker onder de EU-landen. De complexiteit in het diplomatieke vooroverleg neemt toe nu er 27 EU-landen zijn. Op vrijwel alle ambassades van EU-landen in Den Haag zijn medewerkers belast met EU-zaken. Den Haag heeft een goede uitgangspositie om een rol te spelen in dit diplomatiek overleg. Nederland heeft als een van de weinige Europese landen in alle EU-landen ambassades. Daarnaast geldt dat veel instellingen op het gebied van vrede en recht in Den Haag Europees zijn, zoals Europol en Eurojust. Financiële sector Den Haag telt in vergelijking met Amsterdam minder financiële dienstverleners. Aangezien de financiële sector geen groei laat zien, is dit relatief gunstig voor Den Haag. Deze constatering gold overigens ook al vóór de kredietcrisis. Industriële sector De omvang van de industriesector is in Den Haag beperkt in vergelijking met Rotterdam. De industriële sector laat weinig groei zien. Dit lijkt relatief voordelig voor Den Haag. Een omvangrijke industrie heeft echter ook voordelen voor de kantorenmarkt. Door de de-industrialisering, ofwel verdienstelijking van de economie, vindt er in Rotterdam meer verkantorisering plaats dan in Den Haag. In de kantorenstad Den Haag vindt nauwelijks nog verkantorisering plaats, omdat er nauwelijks industrie is. Telecomsector Verder heeft Den Haag te maken met een omvangrijke telecomsector. Den Haag organiseert niet voor niets de jaarlijkse Den Haag Telecom Meeting. De telecomsector laat in sterke mate consolidatie zien. KPN reduceert landelijk duizenden arbeidsplaatsen. De sector is sterk verweven met de automatiseringsbranche, die veel minder sterk aanwezig is in Den Haag dan in Amsterdam en Utrecht. Daarbij is te zien dat het belang van 'bits en bytes' afneemt. Het wordt steeds belangrijker om te ontdekken hoe met nieuwe diensten geld is te verdienen. De mate waarin Den Haag nieuwe ict- en internetdiensten aan zich weet te binden, is daarom van groot belang voor de werkgelegenheidsontwikkeling van Den Haag. Voormalige monopolisten en zelfregulerende beroepsorganisaties Het Haagse werkgelegenheidsprofiel vertoont in vergelijking met andere steden veel van oorsprong monopolisten, zoals ANWB, TNT Post, KPN en Ziggo (voorheen Casema). Deze ondernemingen hebben te maken met het liberaliseringsbeleid van de rijksoverheid. Eind jaren negentig maakte Den Haag door de liberalisering in de telecomsector een flinke groei door. Op dit moment is er sprake van een nieuwe liberaliseringgolf bij de kabel, wegenwacht en post. Deze liberaliseringgolf lijkt negatief uit te pakken voor Den Haag. De concurrent van de ANWB, Route Mobiel, de samenvoeging van Casema met Multikabel en @home, en de concurrenten van TNT Post, Sandd en Selektmail/Interlanden, kiezen alle voor een vestiging centraal in het land. Doordat de stad haar monopoliepositie verliest, kan Den Haag eigenlijk alleen werkgelegenheid verliezen. De vestigingsredenen zijn moeilijk beïnvloedbaar. Wel geldt dat er naast de liberaliseringsgolf sprake is van toenemende (overheids)regulering en extern toezicht op branches. Hierdoor neemt het aantal zelfregulerende beroepsorganisaties en overheidstoezichthouders toe, zoals de NMa en de Opta. Vooral in de accountancy neemt het toezicht toe. De verwachting is dat er ook regels voor het notariaat volgen. Den Haag heeft een aantrekkingskracht op deze brancheorganisaties. Bij Ziggo (voorheen Casema) eiste de ondernemingsraad van @home dat het nieuwe hoofdkantoor binnen een reistijd van twee uur van Groningen lag. Selektmail was voor overname door Deutsche Post/DHL ontstaan uit Van Gend & Loos dat vanaf 1960 als dochter van de NS in Utrecht gevestigd was. Interlanden was voor overname door Deutsche Post/DHL ontstaan uit Wegener dat van oudsher gevestigd is in Apeldoorn.

21

Sandd is in 1999 gevestigd in Apeldoorn, vanwege de samenwerking met de grafische cluster in Apeldoorn, omdat vanuit de kruising van A50 en A1 heel Nederland te bedienen is en omdat ze de kantoren boven de distributiehal wilden vestigen. De Koninklijke Beroepsvereniging van Gerechtsdeurwaarders is van Baarn verhuisd naar Den Haag om als zelfregulerende organisatie beter te kunnen overleggen met de overheid en met brancheorganisaties. De Nederlandse Orde van Accountants-Administratieconsulenten is in Den Haag verhuisd door groei als gevolg van de invoering van de Wet toezicht accountants organisaties. De toenemende regulering hangt samen met het ontstaan van een claimcultuur. Er is sprak van een toenemende juridisering van de maatschappij. Steeds meer dienstverleners worden geconfronteerd met aanvullend (extern) toezicht, en de juridische dienstverlening groeit. Dit biedt kansen voor de advocatuur. De verwachting is dat in toenemende mate grote internationale advocatenkantoren actief geworden op Nederlandse markt en ook mogelijk regiokantoren vestigen in Den Haag. Ingenieurs- en adviesbureaus Een andere groeisector is de markt van zzp’ers en kleine ondernemingen, die actief zijn in voornamelijk interimmanagement, onderzoek en organisatie- of communicatieadvies. Enkele van deze ondernemingen groeien door tot fullserviceadviesbureaus met specialisatie in bijvoorbeeld ict, financiën en logistiek of tot een gespecialiseerd uitzendbureau. Het merendeel van de ondernemingen heeft echter geen of nauwelijks personeel in dienst. Tot slot hebben de middelgrote ingenieursbureaus veel potentie, doordat ze veel voet aan de grond krijgen in het buitenland. Deze ondernemingen nemen kleinere ondernemingen in de arm om het dienstenpakket uit te breiden en zo het volledige bouwproces te kunnen bedienen. In hoeverre deze ingenieursbureaus daadwerkelijk groeien in Den Haag, is zeer afhankelijk van het aanbod aan personeel. De ingenieursbureaus hebben een nijpend tekort aan gekwalificeerd personeel, evenals in de ict- en accountancybureaus. Dit belemmert de groei. De ingenieursbureaus halen veel werknemers uit de internationale arbeidsmarkt.

4.4 Ondernemers en vestigingsdynamiek Vestigingsdynamiek ondernemingen In tabel 4.5 is te zien dat groei van de kantoorwerkgelegenheid in Den Haag voor een groot deel komt van de zittende verhuizende ondernemingen. Dit komt doordat 75% van de kantorengebruikers verhuist binnen de gemeente en 95% binnen de regio. Deze verhuizende ondernemingen uit de stad zijn dan ook de gebruikers die zich vestigen in de nieuwe kantoren. De ondernemingen in Den Haag die na 1999 verhuisd zijn, zorgen bij elkaar voor 40.000 banen. Bij de ondernemingen in Den Haag die niet verhuisde, nam het aantal banen af met 90.000. Daarnaast groeit Den Haag fors door nieuwe vestigingen. De ondernemingen die pas sinds 1999 in Den Haag gevestigd zijn, hebben eveneens 40.000 werknemers. Hierbij gaat het om ondernemingen van buiten Nederland (door de WFIA aangetrokken) of om startende ondernemingen. Verhuizende ondernemingen van elders binnen Nederland hebben de afgelopen jaren voor slechts 2.000 nieuwe banen gezorgd (tabel 4.8). Hiermee nemen de verhuizende ondernemingen slechts 1% van de werkgelegenheid voor hun rekening. Van de kantoorplannen waarvan de gebruikers bekend zijn, zijn alleen van Deloitte en de BAM delen afkomstig van buiten de regio.

22

Tabel 4.8 Werkgelegenheidsgroei in Den Haag verdeeld naar nieuwe bedrijven, verhuizende bedrijven en bestaande bedrijven

Bron: RPB, 2008 De verwachting is dat de werkgelegenheidsgroei in Den Haag het de komende tien jaar vooral moet hebben van bestaande vestigingen en niet van verplaatsing van werkgelegenheid van buiten de regio. Het Haagse vestigingsklimaat zorgt namelijk van oudsher voor een bepaalde vestigingsdynamiek binnen Nederland. De afgelopen 25 jaar heeft er een sterkere groei plaatsgevonden naar de buitenrand van de Randstad. Lagere verkeerscongestie, lagere vastgoedprijzen, aantrekkelijke arbeidsmarkt en de suburbanisatie van het wonen met daarbij behorende verzorgende diensten hebben ertoe geleid dat met name het materieelgeoriënteerde deel van de productie in de Randstad afnam. Nog altijd is er sprake van een langzaam uitdijende Randstad. Binnen Haaglanden zijn om dezelfde redenen ondernemingen verplaatst van Den Haag naar de omliggende gemeenten en vooral naar Zoetermeer. In de loop van de jaren zien we in Den Haag evenals in andere West-Europese steden onder invloed van de internationale netwerkeconomie een revival van de stedelijke economieën. De ondernemingen van de nieuwe economie zijn niet-materieelgeoriënteerd. De ict-productie en -diensten zijn ruimte-intensief en ervaren dat de agglomeratievoordelen van een stad voldoende opwegen tegen dan de nadelen ervan. De verwachting is dat sterke doorvoering van de ‘duurzaamheidstrend’ ook leidt tot sterkere oriëntatie op steden. Steden hebben goede openbaarvervoerlocaties en kunnen schaalvoordelen benutten om energiezuiniger te zijn. Den Haag kan met het Beatrixkwartier en Den Haag Nieuw Centraal, goed met het openbaar vervoer te bereiken, gemakkelijker duurzaam ontwikkelen dan de suburbane kleinere steden met solitaire snelweglocaties. Inzet op duurzaamheid en promotie van echte duurzaamheid bieden dan ook kansen om bedrijvigheid in Den Haag te behouden en nieuwe bedrijvigheid aan te trekken. De verwachting is wel dat de werkgelegenheidsgroei van Den Haag onder het Nederlands gemiddelde blijft. De agglomeratienadelen, de ruimtedruk en daarbij behorende hogere huurprijzen in Den Haag en de sectorstructuur leiden hiertoe. Den Haag moet het daarom meer dan andere steden en periferiegebieden hebben van ondernemingen waarvoor de agglomeratievoordelen zwaarder tellen. Dit zijn starters en nieuwvestigers. Het aantal startende ondernemers in de regio Den Haag was in het jaar 2007 veel hoger dan in de rest van Nederland. De gemiddelde Nederlandse groei bedroeg 13 procent, terwijl die in Den Haag 20 procent was (Kamer van Koophandel 2007). Starters vestigen zich relatief vaker in Den Haag, omdat Den Haag een incubatiemilieu biedt waar veel voorzieningen aanwezig zijn. Nieuwvestigingen van bijvoorbeeld buitenlandse ondernemingen kiezen door hun gebrek aan kennis van kleine steden eerder voor Den Haag, Amsterdam of Rotterdam. Den Haag is voor deze ondernemingen aantrekkelijk. Den Haag biedt een goed woon- en leefklimaat en heeft een culturele betekenis. Ook is Den Haag bekender. Chinese ondernemingen kiezen vertrouwd voor de overheid en stabiliteit van de residentie en bekendheid van The Hague Legal Capital. Het adagium ‘onbekend maakt onbemind’ gaat op.

23

Fusies en overnames De grootste veertig ondernemingen in Den Haag zijn verantwoordelijk voor 40 procent van de werkgelegenheid (exclusief overheid). Deze ondernemingen hebben alle te maken met een dynamiek van overnames en fusies, die van grote invloed is op de kantoorwerkgelegenheid. De fusies en overnames gaan namelijk gepaard met ontslaggolven en bedrijfsverplaatsingen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de fusie van T-Mobile met Orange of om de fusie van Alcatel met Lucent, waarbij Rijswijk boven Hilversum is verkozen als hoofdkantoor. Imtech, Aegon en KPN plegen veel overnames vanuit Den Haag. Andere Haagse ondernemingen worden weer overgenomen. De verwachting voor de komende jaren is dat door de invoering van nieuwe Wet toezicht accountantsorganisaties met name in de accountancy fusies gaan plaatsvinden. Van de accountancykantoren verwacht 25 procent te fuseren of vergaande samenwerkingsverbanden aan te gaan (Rabobank 2008). Als Den Haag nieuwe ondernemingen wil binnenhalen, is het paradoxaal genoeg van belang is om zich op de Haagse ondernemingen te richten, zodat Den Haag als vestigingsplaats voor de gefuseerde onderneming in beeld is. Wel moet bedacht worden dat sturing vanuit de gemeente nauwelijks mogelijk is. Verzekeraar AXA is vertrokken uit Den Haag vanwege de fusie met SNS en Reaal Content is vertrokken uit Den Haag na overname door USG People Het communicatieadviesbureau Topiq in Amsterdam heeft recentelijk het Haagse publicaffairsbureau Ferendi overgenomen.

Uitbesteding Vrijwel alle internationale concerns in Den Haag hebben uitbestedingsrelaties en besteden in toenemende mate activiteiten uit naar goedkopere landen. Van de ondernemingen met meer dan 100 werknemers in Nederland doet 20 procent aan uitbesteding in het buitenland. De uitbesteding kan grote effecten voor de werkgelegenheid hebben. Deze effecten hoeven niet negatief te zijn. Bij verplaatsing gaan bij 57 procent van de ondernemingen geen arbeidsplaatsen in Nederland verloren (RSM Erasmus Universiteit, 2007; BCG, 2006). Dit komt doordat er niet alleen kosten worden bespaard, maar ook toegang wordt verkregen tot nieuwe markten. Bovendien zorgt de kostenbesparing ervoor dat de ondernemingen competitief blijven en groeistrategieën kunnen uitvoeren. Dit geldt bijvoorbeeld voor Aegon dat sinds 1995 administratieve processen uitbesteed in India, maar desondanks in Den Haag is gegroeid. De uitbesteding gaat zeer geleidelijk. Er wordt eerst een pilot gestart of er vindt uitbesteding plaats naar een externe partij in Nederland. Vervolgens wordt het kantoor in China, India, Oost-Europa of Suriname in omvang langzaam groter. Vooralsnog heeft de uitbesteding voornamelijk betrekking op routinematige administratieve taken, helpdeskactiviteiten en programmeerwerk. Hierdoor blijft de invloed op de werkgelegenheid in de nabije toekomst in absolute zin nihil, maar er zijn wel effecten aan de onderkant van de markt. Als in de toekomst ook andere werkzaamheden worden uitbesteed, worden de effecten naar verwachting ook negatief in absolute zin. De verwachting is dat de komende jaren met name de accountancybranche in Nederland administratieve werkzaamheden naar Oost-Europa, Suriname en India gaat overhevelen. We sluiten niet uit dat de rijksoverheid op lange termijn in Den Haag volgt met uitbestedingen naar het buitenland. Het hoofdkantoor van Nationale-Nederlanden zit in Rotterdam en de backoffice in Den Haag. Door de splitsing is te zien dat Den Haag bij uitbesteding en automatisering eerder dan Rotterdam te maken heeft gehad met gevolgen voor de arbeidsmarkt. Shell heeft in Rijswijk zijn belangrijkste onderzoekscentrum. Shell heeft eind 2006 in Bangalore een onderzoekscentrum geopend. Er komen op termijn 1000 werknemers. Deze ontwikkeling zorgt ervoor dat het onderzoekscentrum van Shell in Rijswijk waarschijnlijk niet verder gaat groeien.

24

4.5 Vraagraming kantoren Den Haag In het vigerende beleid wordt uitgegaan van een gemiddelde kantorenbehoefte (inclusief vervangingsvraag) van 75.000 m2 kantoren per jaar voor de periode tot 2015. Nieuwe prognoses voor Den Haag gaan uit van een lagere vraagraming (zie tabel 3.1). Tabel 4.9 Kantorenmarktprognoses nieuwbouw Den Haag (in m² per jaar) 120.000 vervangingsvraag

100.000

Uitbreidingsvraag

80.000 60.000 40.000 20.000 0 BCI 2001-2015

EIB 2004-2015

Nyfer 2003-2011

RPB SE 20042020

RPB TM 20042020

RPB RC 20042020

RPB GE 20042020

In enkele gevallen zijn Haaglandenprognoses doorberekend naar Den Haag en is de vervangingsvraag toegevoegd uit andere prognoses. De vraagraming van het RPB hebben betrekking op 4 scenario’s te weten SE=Strong Europe, TM=Transatlantic Maket, RC=Regional Communities en GE=Global Economy

Deze lagere vraagraming sluit aan bij de ontwikkelingen van de vastgoedmark, beroepsbevolking, werkgelegenheid en vestigingsdynamiek. Samengevat wordt de vraag naar kantoren in Den Haag positief en negatief beïnvloed door de volgende factoren. Pressure cooking-effect door lage leegstand Vervangingsvraag neemt toe Telewerken drukt vraag naar kantoren Groei beroepsbevolking stabiliseert Ontwikkeling Haags sectorprofiel zorgt voor werkgelegenheidsgroei onder het landelijk gemiddelde

Haags vestigingsklimaat biedt gunstig milieu voor nieuwe en bestaande

Door vertraging in de ontwikkeling en vastgoedcycli en het lage leegstandspercentage is er extra vraag naar kantoren Vraag naar eersteklaskantoren neemt toe en onttrekking van verouderde kantoren is nodig Door toename van telewerken en het nieuwe (mobiel) werken kan er efficiënter met ruimte worden omgegaan Geringe vergrijzing in Den Haag en afnemende groei van de arbeidsparticipatie vrouw zorgt voor stabilisatie in de groei van de beroepsbevolking Verdienstelijking Haagse economie bereikt plafond

↑ ↑ ↓ ↓

↓

Mogelijk werkgelegenheidsverlies door bezuinigingsplannen van de rijksoverheid Liberalisering voormalige monopolisten in Den Haag remt werkgelegenheidsgroei Sterke groei internationale stad van recht en vrede

↓

Aantrekken nieuwe ict-diensten kan voor onverwachte groei zorgen. Toenemende (overheids)regulering en maatschappelijke juridisering zorgen voor groei advocatuur en brancheorganisaties Ruimtedruk zorgt voor negatieve vestigingsdynamiek

↑

Den Haag biedt aantrekkelijk incubatiemilieu voor starters

↑

↓ ↑

↑ ↓

25

bedrijvigheid

Fusies en overnames en uitbesteding kunnen zorgen voor onverwachte dynamiek op Haagse kantorenmarkt

Culturele voorzieningen, residentie en naamsbekendheid The Hague Legal Capital gunstig voor aantrekken buitenlandse (Chinese) ondernemingen Vooral in accountancybranche zijn fusies te verwachten Impact voor werkgelegenheidseffect van uitbestedingen in het buitenland zijn voor de nabije toekomst nihil

↑

↑↓ -

Gelet op deze ontwikkelingen gaan we voor de periode 2015-2020 uit van een vraag van 60.000 m2 per jaar (vervangings- en uitbreidingsvraag). Voor de periode 2020-2030 wordt uitgegaan van een raming van 50.000 m2 per jaar. Voor de periode tot 2015 handhaven we de vraagraming van 75.000 m2. Het blijft echter lastig te voorspellen hoe de kantorenmarkt zich ontwikkeld. Gesteld kan worden echter dat de kans groter is dat de vraag lager uit komt dan hoger. In de kantorenmonitor zal daarom jaarlijks de vraagraming geëvalueerd worden.

4.6 Segmentering naar verschillende vestigingsmilieus Segmentering van de vraag De vraag naar kantoren in Den Haag is voor gebruikers verschillend. Daarom wordt deze vraag onderverdeeld in verschillende vestigingsmilieus met elk zijn eigen kwaliteit. In tabel 4.10 is dit gebeurd naar grootstedelijk centrummilieu, snelwegkantoorzones, knooppuntlocaties, binnenstedelijke locaties en gemengde bedrijvenzones. De definities van de kantorenmilieus zijn weergegeven op bijlage 1. Tabel 4.10. Segmentering van de vraag naar kantoren naar vestigingsmilieu Kantoormilieu

Aandeel

Trends +

Trend -

Belang ov neemt toe, blijvend belang

Verslechtering bereikbaarheid stadscentra,

voorzieningen in nabijheid Blijvend belang autobereikbaarheid, toenemende randstedelijke oriëntatie, behoefte aan eigen kantoor Enorme toename vraag naar multimodale bereikbaarheid, toenemend belang duurzaamheid Toenemende behoefte aan identiteit. Gevoelswaarde wordt belangrijker Verkantorisering. Toenemend belang creatieve stad

toenemende behoefte aan eigen identiteit Dichtslibbend hoofdwegennet, toenemend belang van uitstraling

vraag (%) Grootstedelijk

37%

centrummilieu Snelwegkantoorzones

20%

Knooppuntlocaties

25%

Binnenstedelijke locaties

10%

Gemengde bedrijvenzones

3%

Overig (verspreid in woonwijken) Totaal

5%

Opkomst thuiswerkende zzp’ers en telewerkers

Uniciteit neemt af Verder teruglopende autobereikbaarheid, toenemende randstedelijke oriëntatie Onvoldoende duidelijke profilering, stigmatisering van slechte uitstraling. Omgevingskwaliteit wordt belangrijker Woonwijken hebben weinig voorzieningen voor kantoorgebruikers.

100 %

Bron: inschatting op basis van BCI, 2003 en JLL, 2008

Veranderingen in de behoefte van gebruikers In de kantorenstrategie wordt rekening gehouden met veranderingen in de eisen die gebruikers aan het vestigingsmilieu stellen. De belangrijkste locatiefactor blijft de bereikbaarheid per auto. Het belang aan bereikbaarheid met het ov neemt echter toe. Hierdoor ontstaat meer behoefte aan knooppuntlocaties. Hierbij gaat het vooral om locaties die ook goed bereikbaar zijn met de auto, zoals de stationslocaties Ypenburg en ‘s Gravendreef. Deze locaties beconcurreren locaties in de regio als Bleizo, Delft-Zuid en de Randstadrailhaltes in Pijnacker-Nootdorp. Nadeel van deze ontwikkeling is dat de knooppuntlocaties veel op elkaar lijken. Hierdoor wordt niet altijd voldaan aan de behoefte aan identiteit en gevoelswaarden. Ook zijn deze locaties niet alle even goed bereikbaar met het openbaar vervoer vanuit alle winststreken. De vraag naar kantoren in het grootstedelijk centrummilieu met het oude centrum, het Beatrixkwartier en Den Haag Nieuw Centraal neemt ook toe vanwege de goede bereikbaarheid per ov.

26

De vraag naar binnenstedelijke locaties in Scheveningen en het Statenkwartier neemt af door de toenemende randstedelijke oriëntatie van ondernemingen. De toenemende behoefte aan identiteit en de komst van internationale organisaties maken de kantoren wel gewild in de binnenstedelijke statige wijken direct tegen het centrum, zoals Benoordenhout, Zeeheldenkwartier en Willemspark. De vraag naar kantoren op overige locaties in woonmilieus neemt af. Dit geldt eveneens voor de vraag naar kantoren in gemengde bedrijvenzones, zoals de Binckhorst en Zichtenburg. De aanpak van de Binckhorst is dan ook voor de kantorenmarkt van belang om te zorgen dat het gebied transformeert naar een stedelijk milieu dat voor gebruikers aantrekkelijk is. Tot slot blijft de vraag naar kantoren op snelweglocaties stabiel. Bereikbaarheid met de auto is vooral voor ondernemingen met een randstedelijke oriëntatie van belang. Ook blijft de behoefte aan een klein kantoor aan de snelweg met een eigen identiteit. Deze wordt geprefereerd boven een omvangrijk kantoorverzamelgebouw in het centrum met een lagere parkeernorm. De vraag naar snelweglocaties voor Den Haag is voor een deel concurrerend met snelweglocaties in Rijswijk, met name Plaspoelpolder en Broekpolder.

Voorraad plannen De vraag naar kantoren onderverdeeld naar segmenten is niet helemaal goed te beoordelen. Hierdoor kan er meer vraag zijn dan verwacht naar knooppuntlocaties en minder naar locaties in het grootstedelijk centrummilieu of andersom. Om toch genoeg marktruimte te hebben voor de verschillende kantoorgebruikers wordt twee jaar extra voorraad aan kantoren opgenomen in de planning voor de periode tot 2015. Dit komt neer op 150.000 m² boven de 75.000 m² per jaar. Uiteraard betekent dit voor de grondexploitaties dat rekening dient te worden gehouden met een reële vertraging van twee jaar. Daarnaast moeten we rekening houden met onverwachte vraag van internationale organisaties (zie Nota van uitgangspunten internationale zone). De praktijk leert dat ruimtevragen van internationale organisaties met hoge veiligheidseisen onverwacht komen. Om ervoor te zorgen dat Den Haag goed is voorbereid op deze behoefte, wordt boven op de vraagraming een opgave gesteld om ruimte te zoeken voor enkele grote (>30.000 m²), middelgrote (10.000-30.000 m² ) en kleinere (<10.000 m²) organisaties.

27

5 De nieuwe kantorenprogrammering Uitgangspunten nieuwe kantorenprogrammering Gezien de analyse in hoofdstuk 4 worden in deze Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030 - in volgorde van belang – de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Gebruiker staat centraal Het economisch belang van een optimaal vestigingsmilieu voor bedrijven vraagt om het centraal stellen van het belang van de klanten: bestaande en toekomstige ondernemingen. Die ondernemingen, de gebruikers van de kantoorpanden, leveren de stad duurzame werkgelegenheid, bedrijvigheid en welvaart. De positie van de ontwikkelaars is – hoewel belangrijk - daaraan ondergeschikt. De klant moet zoveel mogelijk kunnen bepalen op welke locatie hij zich wil vestigen en in wat voor gebouw. Hij moet als hij dat wil zelf zijn ontwikkelaar kunnen kiezen. Ontwikkelen voor de leegstand heeft geen zin. Er moet dan ook op de eerste plaats ontwikkeld kunnen worden waar de gebruiker dit wil. Om dit mogelijk te maken moeten er dan ook als uitgangspunt op voorhand geen nieuwe contacten gesloten worden met ontwikkelaars zonder dat er een eerste gebruiker is. Ontwikkelaars, waarmee contracten zijn gesloten, dienen prestaties te leveren. Voor de nieuwe contracten die met ontwikkelaars worden gesloten moet uitgegaan worden van een bouwplicht. Wanneer het niet lukt om binnen die termijn te ontwikkelen, moeten de ontwikkelaars hun ontwikkelrecht kwijtraken. Om er voor te zorgen dat de gebruiker een goede locatie kan kiezen moet er worden ingezet op een ruimtelijke ordening conform de te verwachte marktvraag beschreven in het vorige hoofdstuk. Er wordt uitgegaan van een vraag van 60.000 m2 voor de periode 2015-2020 per jaar. Voor de periode daarna gaan we uit van een vraag van 50.000 m2 per jaar. Daarnaast gaan we uit van extra reservering voor internationale instellingen boven op de vraagraming. Het eerste uitgangspunt – en het meest basale – laat niet onverlet dat er in een markt waar ruimte en geld schaars zijn en risico’s niet altijd volledig in te schatten, dat enige vorm van sturing noodzakelijk is. Voorkomen moet worden dat de waan van de dag regeert. De aanvullende uitgangspunten zijn daarom als volgt: 2. Afmaken waar we mee bezig zijn. Concrete locaties en projecten waar we al heel lang mee bezig zijn, moeten afgemaakt worden. Het is voor het imago van de stad en voor het aantrekken van beleggers zaak om voorrang te geven aan deze projecten/locaties. Ook zijn de noodzakelijke voorzieningen op deze locaties voorhanden en/of ontstaat de massa die nodig is en beoogd voor de realisatie van de voorzieningen. Dit betekent dat een plan op Laakhaven Hollands Spoor, in het Beatrixkwartier (op Conservatoriumlocatie), bij Den Haag Nieuw Centraal (exclusief Busplatform en Bellevue) en de Binkchorstlaan in het kader van de Rotterdamse baan ontwikkeling, moeten voorrang krijgen boven nieuwe plannen in de Binckhorst of het Masterplangebied A4/Vlietzone (exclusief station Ypenburg, deelplan 26). Nog los van de vraag of voor deze locaties voor een kantoor- of voor woningbouwontwikkeling wordt gekozen. Met het voorrang geven aan projecten wordt overigens niet bedoeld dat een kantoorgebruiker zich zou moeten schikken aan onze prioritering in strijd met punt 1, maar wel dat als de gemeente qua investeringen en risico’s prioriteiten legt bij de genoemde locaties. Hierbij gaat het om risico’s in de grondexploitaties (rentelasten), (lange termijn) investeringen in de openbare ruimte, ontsluiting van locaties en kantoorprojecten in combinatie met woningbouw. Hiermee heeft deze nota een directe relatie met het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IPSO). Voorkomen moet worden dat met de lijn - ‘afmaken van projecten waar we mee bezig zijn’- de stad op slot komt met projecten die niet van de grond komen. Wanneer het niet lukt om kantoor te ontwikkelen moet worden overwogen om het programma te wijzigen. 3. Prioriteren bij hoogbouw ‘Triple A Status voor Den Haag’ Geld is niet overal meer voorradig. Het is van belang om investeerders naar Den Haag te trekken. De gemeente zal daarom beleggers zekerheid moeten geven dat we niet ineens weer elders aan de slag gaan met plannen. Door beleggers zekerheid te geven, kunnen ze meer risico’s nemen en zal men met een lager voorverhuurpercentage genoegen nemen. Hierdoor lukt het beter om grootschalige

28

kantoorprojecten rond te krijgen waarvoor meerdere gebruikers/huurders nodig zijn. Dit betekent dan ook dat gemeente niet meewerkt aan een ontwikkeling als een paar meter verderop een sterk concurrerende kantoorontwikkeling komt, waardoor er leegstand ontstaat. Bij concurrerende grootschalige (hoogbouw)-kantoorprojecten in het centrum, waarvoor meerdere gebruikers nodig zijn is het zaak te prioriteren. Voor grootschalige kantoorontwikkeling zijn niet alle vooruitzichten gunstig. Bij deze prioritering is uiteraard afstemming met Rijksgebouwendienst -de grootste gebruiker van Den Haag - noodzakelijk. Gesteld moet worden dat bestemmingsplantechnisch het soms onhaalbaar om te prioriteren bij grootschalige projecten. 4. Duurzaam ontwikkelen Kantoren moeten duurzaam ontwikkeld worden in Den Haag. De locaties waar kantoren worden ontwikkeld hebben invloed in de mate waarin een duurzame ontwikkeling mogelijk wordt. Daarom moet er zoveel mogelijk worden ingezet op kantoorontwikkeling bij stations, waarbij intercity stations de voorkeur hebben. Om dit te bewerkstelligen moeten er in plannen geen solitair kantoorgebouw zitten kleiner dan 4000 m². Hoogbouw in het centrum en bij andere OV-stations komt anders niet van de grond. Dat we kleinere gebruikers daarmee niet optimaal faciliteren, proberen we deels te compenseren met kantoorverzamelconcepten. Hiermee wordt ingezet op functieconcentratie en verdichting. Dit vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en zorgt voor een efficiënter georganiseerd vervoerssysteem. Nieuwe kantorenprogrammering Bovenstaande uitgangspunten leiden tot een nieuwe kantorenprogrammering conform tabel 5.2. Deze is tot stand gekomen door in eerste instantie vraag en aanbod van kantoren in verschillende vestigingsmilieus te matchen (tabel 5.1), zodat met het aanbod met verschillende vestigingsmilieus voor de verschillende type gebruikers aanbod aanwezig is, waarmee de klant centraal komt te staan. Tabl 5.1 Matching vraag en aanbod naar vestigingsmilieu Vestigingsmilieu Vraag in % grootstedelijk centrummilieu snelwegkantoorzone knooppuntlocaties binnenstedelijke locaties/internationale zone

37% 20% 25% 10%

gemengde bedrijvenzone (Binckhorst) verspreide kantoorontwikkeling Totaal t/m 2015 Totaal 2015-2020 Totaal 2020-2025

3% 5% 600.000 300.000 250.000

Aanbod t/m 2015 43% 7% 19% 13%

Aanbod t/m 2020 25% 13% 44% 6%

Aanbod t/m 2025 27% 15% 7% -

1% 17% 770.000

12% 0%

51%

235.000 270.000

Vervolgens zijn er keuzes gemaakt op basis van uitgangspunt twee, drie en vier. Dit leidt er toe dat • Er voorrang wordt gegeven voor de projecten bij Hollands Spoor, Beatrixkwartier, Den Haag Centraal boven de Binckhorst en dat Rivierenbuurt, Bezuidenhout West en de Vliet/A4-zone in de fasering weer daar achter zit. Hiermee wordt niet ingezet op kantoren direct rond het Prins Clausplein, maar op de knopen op enige afstand ervan. Kaart 5.1 fasering kantoren op kaartbeeld, de blauwe pijlen geven de ontwikkelingsrichting aan

29

• • •

Er per periode niet meer kantoren worden gepland dan vraag verwacht wordt. Er wordt ingezet om Bellevue en het Busplatform niet tegelijk te faseren en dat eerst Grotiustoren, Monarch worden ontwikkeld en pas daarna de verdichtingen aan de Utrechtse Baan. Er in meerdere mate dan de markt vereist ingezet wordt op ov-locaties. Ondermeer door juist in te zetten op snelweglocatie Willem Alexander Kwartier (station Ypenburg), waar ook goed OV is en door de ontwikkeling van kantoorverzamelgebouwen in het centrum. Daarnaast wordt de ontwikkeling van de Rest Wegenerlocatie (naast het nieuwe ADO-stadion) gekoppeld aan de locatie Forepark RWSkavel nabij Randstadrailhalte Forepark.

Tabel 5.2 Nieuwe kantorenprogrammering per kantorensegment1 Segment en kantoorlocaties

Fasering 2009-2015

20162020

20212025

20252030

Grootstedelijk centrummilieu Wijnhavenkwartier

131.000

Den Haag Nieuw Centraal

86.000

Utrechtsebaan

49.000

Beatrixkwartier e.o.

41.000

Overig

30.000

9.000 65.000 17.000 57.000

20.000

20.000

Snelwegkantoorzone Hoornwijck

35.000

Forepark & GAVI

20.000

20.000

80.000

90.000

30.000

Knooppuntlocatie Station Ypenburg Forepark Randstadrail/ RWS Laakhaven-Hollands Spoor

53.000 12.900

20.700

Rivierenbuurt-Zuid ‘s Gravendreef

20.000 55.000

Laan van Nieuw Oost-Indië Internationale zone Ontwikkelingsclusters (Internationaal Strafhof, Europol NATO)

10.000

8.900

104.000

25.000

1

Voor zover bekend zijn in de beoogde kantorenprogrammering alle mogelijke plannen voor solitaire kantoorgebouwen opgenomen, die zonder bestemmingsplanwijziging ontwikkeld kunnen worden. Voor elk nieuwbouwplan liggen de sturingsmogelijkheden van de gemeente anders. De gemeente kan via haar bestemmingsplan sturen en via haar posities. Hierbij gaat het om grondposities, het sluiten van overeenkomsten met ontwikkelaars en de afhankelijkheid van ontwikkelingen van infrastructuur. In het algemeen zijn er voor de plannen op de korte termijn weinig sturingsmogelijkheden bij de gemeente en op de lange termijn (de plannen voor na 2015) veel.

30

Strategische reserves internationale instellingen Mixed bedrijvenzone

115.000

Laakhaven-West

1.400

Binckhorstlaan

8.500

Binckhorst overig Verspreide kantoorontwikkeling in woonwijken (inclusief corporatie en stadsdeelkantoor) Aanbod (exclusief strategische reserves internationale zone) Vraagraming inclusief ijzeren voorraad en vervangingsvraag van sloop nieuwbouw Vraagraming inclusief vervangingsvraag van sloop nieuwbouw

6.000

110.000

70.000

53.000

Ad hoc

Ad hoc

Adhoc

770.000

235.000

270.000

600.000

300.000

250.000

250.000

450.000

300.000

250.000

250.000

In bijlage 3 is opgenomen welke kantoorprojecten exact onderdeel zijn van de kantoorprogrammering. Hierbij is aangeduid bij welke locaties het gaat om lopende projecten en waar het gaat over beleidsplannen. De locaties zijn weergegeven op de kaarten van bijlage 2. Binnen de kantorenprogrammering is het mogelijk om plannen en kantoorprojecten te wijzigen zolang het totale planvolume conform tabel 1 niet wordt overschreden. De volgende beleidsuitgangspunten zijn geformuleerd bij de tabel: 1. voorleggen en toetsen van alle nieuwe grotere kantorenontwikkelingen van meer dan 2000 m² bvo middels een B&W-advies over het effect op de totale stedelijke voorraad en de voorraad in Haaglanden, waarbij wordt duidelijk gemaakt hoe in het kader van de Kantorenstrategie Haaglanden compensatie plaatsvindt. Sloop van kantoren in een gebied geeft geen reden tot verhoging van nieuwbouwplannen. 2. het maximale aantal vierkante meter dat in de grondexploitatie staat voor een gebied, mag niet groter zijn dan de metrage in de kantorenprogrammering 3. de kantorenmetrage van een nieuw te ontwikkelen solitair kantoorgebouw moet groter zijn dan 4.000 m2 bvo Kantorenstrategie Haaglanden en Provinciaal uitvoeringsprogramma kantoren De nieuwe kantorenprogrammering moet rekening houden met de kantoorplannen binnen Haaglanden. Dit is het geval. De programmering past binnen de Kantorenstrategie Haaglanden en hanteert dezelfde methodiek met kantorenmilieus. De Kantorenstrategie Haaglanden gaat over de periode tot 2015. Dit jaar (2009) komt er een nieuwe Kantorenstrategie Haaglanden. Deze gaat over een langere ontwikkelingstermijn. In het Regionaal Structuurplan Haaglanden wordt ingezet op een beperkt aantal toplocaties in plaats van spreiding. Daarnaast moeten de meeste kantoorlocaties in de nabijheid van Stedenbaanlocaties ontwikkeld worden. Deze kantorenstrategie is de Haagse inbreng voor de nieuwe Kantorenstrategie Haaglanden. Hierbij is conform de ambitie van Haaglanden meer dan 75% van de kantoorplannen gesitueerd binnen een straal van 500 meter van Stedenbaanstations. De Kantorenstrategie Haaglanden is op zijn beurt input voor het separaat vast te stellen provinciale uitvoeringsprogramma bedrijventerreinen en kantoren. Dit uitvoeringsprogramma vormt een toetsingskader voor het huidige ruimtelijke ordeningsbeleid en de nieuw op te stellen provinciale structuurvisie. Om goed af te stemmen in de regio wordt er niet alleen overlegd met Haaglanden, maar ook samengewerkt met projecten in de buurgemeenten. Het gaat om drie plannen die direct grenzen aan Haags grondgebied en waarvan de ontsluiting over Haags grondgebied loopt. Dit speelt op de locatie Overgoo in Leidschendam-Voorburg, direct bij de afslag van de A4 met de N14. De inzet is 20.000 m² kantoren te ontwikkelen voor 2015 en 20.000 m² na 2015 op voorwaarde dat deze inpasbaar is met een reservering voor infrastructurele plannen. Ook in Leidschendam-Voorburg wordt op de Tennetlocatie, tegen de Binckhorst aan, ingezet op de ontwikkeling van 35.000 m² . In de gemeente Pijnacker-Nootdorp wordt ingezet op de ontwikkeling van 30.000 m² kantoren op de locatie Heron (bij Randstadrailhalte Nootdorp) op voorwaarde dat wordt meegewerkt aan verplaatsing van bedrijven uit de Binckhorst en de ontwikkeling verkeerstechnisch goed is in combineren met andere plannen. De ontwikkeling van de locatie Hoornwijck op Haags grondgebied wordt in het kader van het Industrieschap Plaspoelpolder uitgevoerd in samenwerking met de gemeente Rijswijk.

31

6 Impuls aan de Haagse kantorenmarkt Om de kansen op de Haagse kantorenmarkt te benutten, is de inzet conform de nota Impuls Haagse Economie (RV 12, 2005). In deze nota zijn acties beschreven om de economie en de werkgelegenheid de komende jaren een impuls te geven. Om aan deze impuls kracht bij te zetten, wordt in dit hoofdstuk een update gegeven van de acties op de kantorenmarkt.

6.1 Kennis is kracht Het beleid is erop gericht de kennisintensieve sectoren te behouden en te versterken. Toonaangevend zijn de cluster Den Haag Internationale stad van Vrede en Recht, veiligheid, watermanagement, de telecomcluster, de olieen gascluster en de cluster van brancheorganisaties. Natuurlijk zet Den Haag zich ook in voor de bedrijven die buiten deze kernclusters vallen. Ook de dienstverlenende bedrijven die om kernclusters heen zitten, zijn van belang voor de Haagse economie.

Den Haag Internationale Stad van Vrede en Recht Op het gebied van het internationale recht en arbitrage is de ambitie om het netwerk tussen de bestaande instituten te versterken en uit te bouwen door het aantrekken van aanpalende instituten en internationale (commerciële) opleidingen. Fysieke concentratie van de onderdelen van de Leidse Universiteit (Haagse campus, Conservatorium, Koninklijke Academie voor Beeldende Kunst) maakt daar deel van uit. Beoogd wordt een ‘Cambridge-achtig’ model van gezaghebbende kennisinstituten, opleidingen, talentontwikkeling en ‘summer courses’. Ook wordt ingezet op fysieke clustering in de internationale zone. De nota Uitgangspunten Internationale Zone moet hiertoe bijdragen. De ambitie is dat ngo’s vanuit heel Nederland en de wereld in Den Haag kunnen netwerken. De facilitering van internationale organisaties met ngo-verzamelgebouwen moet hieraan bijdragen (zie Den Haag, Residentie van Recht en Vrede, RM 209, 2004).

Watermanagement, beveiliging en de olieen gascluster In aansluiting op Den Haag Internationale Stad van Vrede en Recht wordt bestudeerd welke kansen er zijn voor organisaties op het gebied van duurzaamheid (emissierecht), watermanagement en beveiliging (zie project Secure Haven RIS152337, 2007). Hiertoe worden beoogd om de verbindende activiteiten binnen de clusters en met de cluster Vrede en Recht op een hoger plan te tillen. Op het gebied van water speelt het Netherlands Waterpartnership een belangrijke rol, wat op het gebied van veiligheid geldt voor TNO Defensie, Cap Gemini en Trigion (Rijswijk). Voor de olieen gascluster kijkt de gemeente eveneens of er kansen kunnen worden benut. De gemeente organiseert hiervoor een jaarlijkse ingenieursmanifestatie.

Den Haag Telecomstad Als het gaat om telecom, is de gemeente alert op de internationale ontwikkelingen in de sector. Deze bieden kansen (bijvoorbeeld in innovatie, nieuwe toepassingen, internationale opleidingen in multimedia). Het beleid is erop gericht om nieuwe ict-diensten aan de stad te binden. Hiertoe wordt jaarlijkse de Den Haag Telecom Meeting gehouden. Ook worden in het kader van de Creatieve Stad netwerkbijeenkomsten georganiseerd, specifiek gericht op de creatieve sector. Hierdoor komen werelden bij elkaar en ontstaan nieuwe initiatieven en vormen van dynamiek (RIS 147579, 2007). In navolging van de Caballerofabriek op de Binckhorst worden verzamelgebouwen opgezet om een incubatorfunctie te vervullen (bijvoorbeeld Binckhorstlaan 36, Lulofstraat 55). Gelet op de schaarste aan ruimte en het voordeel van clustering is het van belang dat er voor de doorgroeiende media-, internet- en ict-bedrijven hippe kantoorverzamelgebouwen zijn in Den Haag voor het wat hogere segment. Hiermee kunnen doorgroeiende ondernemingen meer gebonden worden aan Den Haag. Naast bovenstaande acties wordt bekeken op welke wijze nog meer een impuls gegeven kan worden aan de ict-sector in de stad.

Brancheorganisaties Voor de cluster brancheorganisaties wordt onderzocht of het wenselijk en mogelijk is om een kantoorverzamelgebouw tot stand te brengen, waar branche-, reguleringsen lobbyorganisaties op korte afstand van het Binnenhof van elkaars netwerk gebruik kunnen maken, zodat geluncht kan worden met topambtenaren en politici. Ook wordt voor deze sector bekeken welke acties nog meer moeten worden uitgevoerd om deze sector beter in de stad te ondersteunen.

32

6.2 Verbetering van het vestigingsklimaat Om de kantorenmarkt te versterken is speciale aandacht voor het ondernemers- en vestigingsklimaat een voorwaarde. Daarbij gaat het om fysieke voorwaarde (optimale bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, passende woonmilieus), om veiligheid, gastvrijheid en om gemeentelijke dienstverlening. Met de verschillende kantorenmilieus wordt voor elk wat wils aangeboden. Het gaat bij de fysieke voorwaarde echter niet alleen om de kantoren zelf. De beleidsinsteek is om het internationale karakter te versterken. Het gaat daarbij om zaken als een goed woningaanbod, internationale scholen, een sterke congresfunctie, een uitgebreid en hoogwaardig cultureel klimaat, een aantrekkelijk winkelaanbod, een veilige woonomgeving, aantrekkelijke openbare ruimte, goede gezondheidszorg en schone lucht. Hiermee kan Den Haag een goede gaststad zijn voor internationale organisaties en andere kantoorgebruikers.

6.3 Relatiebeheer en acquisitie Welkom in Den Haag! Om de kantorenmarkt van Den Haag te versterken moet het contact met het bedrijfsleven op alle niveaus meer aandacht krijgen. Bedrijven moeten het gevoel hebben welkom te zijn in Den Haag en goed bediend worden als het gaat om hun behoefte aan huisvesting, financieringsmogelijkheden, vergunningen en contacten met bestuurders. Den Haag wil dé stad van Nederland zijn, waar het goed ondernemen is. Het beleid is erop gericht om internationale instellingen en ngo’s, de grootste bedrijven en bedrijven met groeiperspectief de meeste aandacht te geven. Ook gaan we de relaties verstevigen met de intermediaire partijen op de kantorenmarkt. Hierbij gaat het om de (acquisiteurs van) ontwikkelaars en managers van kantoorverzamelgebouwen. Daarnaast is het regulier overleg met de Rijksgebouwendienst opnieuw ingevoerd en participeert de gemeente in de Stichting Den Haag Nieuw Centrum.

Binnenlandse acquisitie: niet concurreren, maar inzet op Haagse speerpuntsectoren De gemeente Den Haag is van mening dat er niet met belastinggeld van de burger geconcurreerd moet worden met andere gemeenten in Nederland. Den Haag kiest ervoor om zich vooral te richten op kantoorgebruikers die zich al in Den Haag gevestigd hebben. Acquisitie van bedrijven binnen Nederland staat dan ook niet hoog op de agenda. De acquisitie is passief met bescheiden financiële incentives (wervingsfonds). Den Haag zet zich in bij de speerpuntsectoren waar de gemeente meerwaarde heeft te bieden. Denk hierbij aan brancheorganisaties, die met elkaar netwerken rondom het Binnenhof en aan organisaties op het gebied van vrede en recht, die van elkaars kennis gebruik maken en elkaar versterken. Of het gaat om bedrijven die in de Haagse ict- en telecomcluster of de Haagse olieen gascluster thuishoren.

Internationale acquisitie Den Haag richt zich verder sterk op de acquisitie van internationale bedrijvigheid voor de regio via het West-Holland Foreign Investment Agency (WFIA). De afgelopen jaren is met succes stevig geïnvesteerd in de relaties met bedrijven en overheden in onder andere China. Hierbij heeft de afstemming in het kader van Randstad 2040 en Holland Business Promotion de volle aandacht, zodat onderling in de Randstad goed wordt afgestemd en de Randstad tot de topvijf van Europese economische regio’s kan gaan behoren.

6.4 Binden en boeien Citymarketing De stad heeft op verschillende terreinen een imago dat geen recht doet aan wat de stad werkelijk te bieden heeft. Het totaalaanbod van Den Haag als aantrekkelijke stad kan nog veel sterker in de markt gezet worden. Bovendien wil de stad zich meer manifesteren als stad van vrede en recht. Voor de marketing zal de aanpak aansluiten op de citymarketingstrategie. Concreet betekent dit dat binnen het concept Internationale Stad van Vrede en Recht kleur gegeven wordt aan de profilering van de speerpuntsectoren en de kantorenlocaties. Hiervoor wordt een kantorenmarketingstrategie opgesteld en een actieprogramma ontwikkeld in samenwerking met de belangrijkste partners en ambassadeurs van de stad. Op basis hiervan wordt representatief wervingsmateriaal gemaakt waarin de kwaliteiten van Den Haag worden onderstreept en wordt informatie beschikbaar gesteld over de vooraanstaande kantoorlocaties en marktsegmenten.

33

Marketing alleen is echter niet voldoende om kantoorgebruikers aan Den Haag te binden. Een toekomst waarin een economie steeds meer op mondiaal niveau functioneert, moet worden gecombineerd met een regio die zijn inwoners ‘quality of life’ biedt.

World Trade Centre The Hague voor 2015 in Den Haag In de zakelijke sfeer zal Den Haag veel meer gebruik moeten maken van het feit dat ze de (internationale) beslisstad van Nederland is. Hiervoor is het doel om voor 2015 een WTC in Den Haag te realiseren. De gemeente heeft inmiddels de licency voor de realisatie van een WTC in handen. Het WTC past bij uitstek bij Den Haag Internationale Stad. Het World Trade Centre is een internationaal bekend merk. Het is een franchise kantoorverzamelgebouwenconcept met hoogwaardige kwaliteit. Het WTC brengt bedrijven en organisaties op het gebied van de internationale handel bij elkaar. Met het WTC kan een belangwekkend kantoorgebouw neergezet worden dat aantrekkelijk is voor internationaal georiënteerde bedrijven en ondernemers. Zij kiezen voor een inmiddels wereldwijd bewezen concept en internationaal netwerk van gelijkgestemden.

Ontmoeten in een recreatieve omgeving De ontmoetingsfunctie van kantoren wordt steeds belangrijker. Daarom is het van belang dat de kantoren in het centrum goede verbindingen behouden met de binnenstad. Vooral voor het toenemend aantal kantoornomaden en zzp’ers in Den Haag is het van belang dat er meer ontmoetingsplaatsen komen en ruimte komt voor concepten die aansluiten op het nieuwe (mobiel) werken. Ondernemers kunnen dan werken in een recreatieve omgeving. Hierbij kan gedacht worden aan een restaurant (kantoreca) waar ondernemers met goede omgangsvormen op een informele wijze in een ontspannen ongedwongen omgeving kunnen borrelen en netwerken. Een goed voorbeeld is de Caballerofabriek waar kantoorontwikkeling wordt gecombineerd met een horecagelegenheid voor ondernemers.

Creatieve voorhoede Een speciale doelgroep bij de citymarketing is de creatieve voorhoede van starters, jonge academici, inventieve ondernemers, ict-specialisten enzovoorts. Juiste deze groep vormt een humuslaag waarop economie en een diversiteit aan culturen tot bloei komen. Den Haag biedt een aantrekkelijk incubatiemilieu voor starters. Begeleiding en facilitering van startende ondernemers is daarvoor van belang. Ook is het van belang dat er voor verschillende doelgroepen kantoorverzamelgebouwen komen. Ondernemershuizen moeten ervoor zorgen dat starters nog beter terechtkomen dan via de reguliere kanalen en de Kamer van Koophandel. Met de ondernemershuizen moet de economische slagkracht van wijken (werk, werk, werk) versterkt worden. Ondernemers moeten er op een laagdrempelige manier terecht kunnen met al hun vragen. Ook moeten de ondernemershuizen een belangrijke ontmoetingsplek zijn.

Iedereen laten meedoen Het Ondernemersportaal is voor kleinere bedrijven het centrale startpunt voor het verkrijgen van informatie en advies of hulp bij praktische zaken als het afhandelen van vergunningen en de doorgeleiding naar de starterstrajecten van de Kamer van Koophandel. Het Ondernemersportaal vervult ook een loodsfunctie voor bedrijven en biedt hulp bij de gang door het stadhuis. Bij het binden en boeien van ondernemingen aan de stad is het van belang dat ‘iedereen meedoet’. De ontwikkeling van de beroepsbevolking laat zien dat het van cruciaal belang is dat ook allochtonen van nietwesterse komaf de kans krijgen te participeren op de arbeidsmarkt. Met de Haagse Slag en het werkgeversservicepunt zet Den Haag in op werk voor iedereen. Kernelement van de Haagse Slag is het opstellen van arrangementen met werkgevers over het creëren van extra banen, met name voor mensen uit de bijstand. De accountmanagers van het werkgeversservicepunt bieden personeelsoplossingen voor het bedrijfsleven door matchmaking tussen bedrijven en geregistreerde werkzoekenden (inclusief jobcoaching of nascholing). Daarnaast wordt er via het regulier onderwijs hoogopgeleid personeel gegarandeerd. De aanwezigheid van goed opgeleid personeel met een verschillende afkomst draagt ertoe bij dat Den Haag een dynamisch en kosmopolitisch creatief karakter heeft. Dit is aantrekkelijk voor Den Haag als kantorenstad en om de werkgelegenheidsgroei te realiseren.

34

7 Den Haag Duurzame kantorenstad Een duurzame toekomst vraagt om een duurzame ontwikkeling van kantoren. Bij duurzame kantoorontwikkeling gaan we uit van gebiedsgericht milieubeleid met een duurzame ruimtelijke ordening. Door een duurzame ontwikkeling probeert de gemeente veroudering van bestaande kantorenlocaties tegen te gaan en de kwaliteit van nieuwe kantoorlocaties te waarborgen voor langere duur. Hierbij gaan we uit van duurzaam bouwen. In het algemeen komt bij duurzaamheidsbeleid ook gezond bouwen aan de orde, in die zin dat de werknemer gezond en prettig kan werken. Ook het beleid voor het omzetten van verouderde kantoren op verkeerde locaties naar andere functies sluit aan op de duurzame ontwikkeling. In de volgende paragrafen gaan we in op: • kantoren omzetten naar andere functies • duurzaam bouwen • gebiedsgericht milieubeleid • duurzame mobiliteit • sociaal kantorenbeleid.

7.1 Kantoren omzetten naar andere functies De gemeente zet het huidige beleidspoor voor het omzetten van kantoren naar wonen voort. Dit beleid is met diverse omzettingen succesvol. Het ‘rotte fruit’ wordt opgeruimd: oude en kansloze meters zijn uit de markt gehaald. Masterplannen De gemeente gaatgebiedsgericht te werk bij het uit de markt halen van kansloze meters. Zo wordt in bijna alle uitgangspunten van de masterplangebieden ingezet op sloop of omzetting van kantoren naar andere functies (ziet tabel 7.1 en bijlage 3). Bij elke nota van uitgangspunten worden de leegstaande kantoorpanden bekeken. Met de gebiedsvisie Hollands Spoor wordt het oude kantoor van de Belastingdienst aan het Stationsplein aangepakt. In de Lijn 11-zone worden het huidige stadskantoor aan de Loosduinseweg en het oude Azivokantoor gesloopt en in de Internationale Zone wordt ingezet op de sloop van de kantoren aan het Verhulstplein. De langdurig leegstaande panden buiten de masterplangebieden worden ook door DSO aan de hand van gegevens van Steenworp met marktpartijen bekeken. Met deze werkwijze wordt de langdurige leegstand aangepakt. De langdurige leegstand van panden die in hun geheel leeg staan, is slechts 1,3% van de voorraad. Tabel 7.1. Op de markt aangeboden kantoorpanden in Den Haag, die in hun geheel meer dan twee jaar leeg staan naar gebied (Peildatum november 2009) Gebieden Binckhorst Overige bedrijventerrein (voornamelijk gecombineerd met bedrijfsruimte) Internationale zone (plan voor omzetting) Lijn 11-zone (plan voor omzetting) Gebiedsvisie Hollands Spoor (plan voor omzetting) Overige panden (kleiner dan 200 m2) Overige panden (groter dan 200 m2) Totaal

Aantal panden 2

metrage vvo 13.300

7 1 1

15.100 20.500 6.200

1 7 8 27

5.100 8.00 11.200 60.400

Bron: Steenworp, bewerking DSO 2009 Bestemmingsplanruimte Om kansloze meters uit de markt te halen, moeten op sommige locaties kantoren door sloop of transformatie een meer gemengde bestemming krijgen, waar mogelijk een woonbestemming als bijdrage aan de verdichtingopgave van de stad. Het streven is dat dit niet alleen gebeurt bij de leegstaande panden, maar ook bij panden die gelet op de trends en het beleid in aanmerkingen dienen te komen voor functiewijziging. Niet alle kantoren die leeg staan, moeten in aanmerking komen voor functiewijziging.

35

Enerzijds moet tegemoet worden gekomen aan de wensen van de markt en moeten economisch verouderde kantoren worden omgezet. Anderzijds moet worden voorkomen dat in stadsdelen waar al weinig werkgelegenheid is, alle kantoren verdwijnen. Hiervoor wordt bijvoorbeeld het stadskantoor in Den Haag-Zuidwest gerealiseerd. Ook moeten kantoorlocaties die van groot belang zijn voor de verdere ontwikkeling van Den Haag en de werkgelegenheid, die voor draagvlak voor openbaar vervoer zorgen en het internationale cluster faciliteren, hun functie behouden. Daarom worden de volgende uitgangspunten bij de actualisering van bestemmingsplannen gehanteerd: • kantoorpanden in de wijk groter dan 100 m2 in woonstraten en kantoorpanden groter dan 500 m2 langs de doorgaande wegen moeten conform de functiemengingstrategie (RV 88) kunnen worden herbestemd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het gemeentekantoor aan de Loosduinseweg • kantoorpanden op bedrijventerreinen die worden getransformeerd naar gemengd stedelijk gebied moeten in aanmerking kunnen komen voor herbestemming. Hierbij gaat het voornamelijk om de Binckhorst en om Laakhaven • op de overige bedrijventerreinen en kantorenlocaties (zie kaart 7.1) zoals Forepark, Groene Schenk, Congresgebouwgebied, Beatrixkwartier, moeten op voorhand geen kantoren worden herbestemd naar woningbouw • kantoorpanden die worden omgezet naar een woonbestemming, moeten geen problemen opleveren op het gebied van luchtkwaliteit, geluidshinder, parkeren/ontsluiting en monumentenzorg. Kaart 7.1 Gebieden en locaties waar kantoren niet kunnen worden omgezet/ naar woningen (geen gemengde bestemming) bij de actualisering van bestemmingsplannen

36

7.2 Duurzaam bouwen Bij duurzaam bouwen van kantoren gaat het om energie, gezondheid en materiaalgebruik. • Energie. Bij energie gaat het erom dat de kantoren in Den Haag duurzame energie gebruiken en dat het energiegebruik beperkt wordt. Specifiek voor energie wordt in 2009 een energievisie vastgesteld. • Gezondheid en water. Bij gezondheid gaat het erom dat de kantoorgebruikers in en om het kantoor geen last hebben van fijnstof en een onaantrekkelijk klimaat. In het beste geval stroomt de lucht schoner het kantoor in dan naar buiten. Het gebouw moet goed kunnen ademen en een aantrekkelijke temperatuur hebben. Ook moet goed omgesprongen worden met afvalwater, hemelwater en grondwater. • Materiaalgebruik en afval. Een duurzaam kantoor vraagt om duurzaam gebruik van materialen, die onder meer voor hergebruik geschikt zijn of bio-afbreekbaar. GPR en CO2-doelstellingen Om de ambities van duurzaam bouwen te realiseren wordt in Nederland gebruikgemaakt van systematieken als BREEAM, LEED, GPR, Toolkit en Greencalc-score. De Green Building Council hanteert met veel marktpartijen BREEAM. De RGD hanteert de Greencalc-systematiek en de gemeente Den Haag de GPR-systematiek. Bij het GPR-systeem wordt voor elk thema van duurzaamheid een rapportcijfer bepaald. De thema’s zijn: energie, materialen, afval, water en gezondheid. Hierbij betekent het cijfer 5 dat het kantoor aan het bouwbesluit voldoet. Een hoger cijfer betekent een betere prestatie. Momenteel werkt het ministerie van VROM aan een model om de scores van de drie systematieken met elkaar te verrekenen. De gemeenteraad heeft besloten dat gebouwen in Den Haag minimaal een GPR van 7 hebben. Deze GPR-norm wordt in bestemmingsplannen ook opgenomen voor nieuwe ontwikkelingen. Voor kantoren streeft de gemeente, ingegeven met deze strategie, naar een GPR van 8 bij nieuwe kantoren. Nieuwe onderhandelingen met marktpartijen voor kantoorontwikkeling moeten uitgaan van een GPR van minimaal 8. Marktpartijen mogen ook van andere labels gebruikmaken om tot een vergelijkbare score te komen. De gemeente kan niet verlangen dat marktpartijen onze systematiek hanteren zolang er geen Europese standaard is.De gemeente vraagt het stadsgewest om dezelfde duurzaamheideisen op te stellen in de regionale kantorenstrategie, omdat er anders negatieve concurrentie-effecten optreden. Naast de GPR-doelstelling hanteert de gemeente de doelstelling van een CO2-neutrale stad in 2050. Om dit te bereiken, geldt naast de kwantitatieve doelstellingen dat er meer met duurzaamheid rekening moet worden gehouden dan voorheen. Energieneutrale en -leverende gebouwen worden gangbaar. Ook geldt dat de ambities niet gered worden als alleen gekeken wordt naar de nieuwe kantoren. Kantoren moeten lang meegaan en optimaal gebruikt worden. Daarom zal de gemeente de mogelijkheden onderzoeken van flexibele nieuwbouw, waarbij het gebouw voor zowel de functie wonen als die van werken geschikt is (wat leidt tot hogere eisen in het ontwerp). Ook wordt als eis bij nieuwe kantoorwikkeling ingezet op inpandig parkeren, ondergronds parkeren en/of dubbelgebruik van de parkeervoorzieningen in combinatie met andere voorzieningen. Verduurzamen bestaande voorraad De inzet is om niet alleen duurzamer te bouwen maar ook de bestaande kantorenvoorraad duurzamer te maken. De gemeente heeft hiervoor subsidies in het kader van duurzaam bouwen. Daarnaast worden er ingezet op EPA-adviezen (Energie Prestatie Advies). Hieruit komt naar voren hoe een gebouw duurzamer gemaakt kan worden. De gemeente heeft de ambitie om voor veel kantoren in de stad EPA-scans uit te voeren om de markt te prikkelen en te laten zien welke mogelijkheden er zijn. Den Haag streeft er hiermee tevens na om de duurzaamheid van kantoorpanden transparanter te maken. De ambities op dit gebied komen terug in het klimaatplan Den Haag en zullen hierin nader worden uitgewerkt. Ook is de inzet om duurzaamheid van de bestaande voorraad van kantoren te monitoren in de kantorenmonitor. De overheid als voorbeeld Het kabinet heeft in de nota Schoon en Zuinig voor het Rijk vastgelegd om in 2010 voor 100 procent duurzaam in te kopen. Gemeenten en provincies volgen met 75% in 2010 en 100% in 2015. Voor het kantoorgebruik levert dit voor de residentie Den Haag kansen op. De nieuwe ministeries aan de Wijnhaven krijgen grondstoffenkaarten van de bestekken. Deze kaarten zijn bestemd voor beheerders en bevatten lijsten met toegepaste materialen en hun levensduur. Zo kunnen de gebouwen duurzamer worden beheerd. De gebouwen krijgen stadsverwarming met lage temperatuurverwarming en koeling. Al meer dan twintig grote kantoorgebouwen, deels van de overheid, beschikken over een warmte- en koude-

37

opslagsysteem in de bodem (onder andere Shell, Provinciehuis, ministerie van Buitenlandse Zaken en de Koninklijke Bibliotheek, Siemens en het Paleis van Justitie). De gemeente zelf vult haar voorbeeldrol in met een stadhuis dat al ruim tien jaar voor een groot deel in warmte en koude voorziet met bodembronnen. Het nieuwe stadsdeelkantoor Leidschenveen-Ypenburg is een van de duurzaamste kantoren van Nederland en het nieuwe stadskantoor aan de Leyweg moet dat worden. De gemeente koopt sinds 2006 haar stroom 100% groen in. De gemeente heeft in 2006 en 2007 het project Duurzaam Vastgoed uitgevoerd samen met de Ontwikkelingsmaatschappij Den Haag. Deelnemende partijen waren onder andere Bouwend Nederland, Institutionele beleggers, Uneto VNI en Vastgoedontwikkelaars. Dit heeft een rapport opgeleverd waaruit kansen blijken voor duurzame vastgoedontwikkeling. De gemeente streeft ernaar op deze wijze een voorbeeldfunctie te blijven vervullen.

7.3 Gebiedsgericht milieubeleid Per kantorenmilieu is in bijlage 4 conform de nota Uitwerking gebiedsgericht milieubeleid (rv 130, 2005) aangegeven welke effecten er optreden voor het milieu en welke maatregelen genomen kunnen worden, zodat de effecten acceptabel blijven en milieukwaliteit wordt verhoogd. Per kantorenlocatie worden maatregelen voorgesteld. Hierbij gaat het om geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en duurzame mobiliteit. Bij de planvorming dient ook naar andere milieuthema’s gekeken te worden, zoals afval, natuur, water en bodem.

7.4 Duurzame mobiliteit Als het gaat om duurzame mobiliteit zetten we in op meer kantoren op knooppunten van openbaar vervoer (knooppuntlocaties, grootstedelijk centrummilieu) dan de marktvraag. Hiermee worden het openbaar vervoer en functieconcentratie gestimuleerd. Dit vergroot het draagvlak voor openbaar vervoer en zorgt voor een efficiënter georganiseerd vervoerssysteem. De inzet op meer kantoren in het grootstedelijk centrummilieu streeft een compactere stad na. De ontwikkeling van kantoren in het grootstedelijk centrummilieu maken het mogelijk om op termijn gedeelten van de binnenstad autoluw te maken en zorgt ervoor dat groen vrij gehouden wordt. Verder wordt conform het kantorenbeleid ontwikkeld uitgaande van marktvraag naar verschillende kantoormilieus. Met deze aanpak wordt aangesloten bij Stedenbaan. Ingezet wordt op kantoren bij station Centraal, Hollands Spoor, Laan van Nieuw Oost-Indië en Ypenburg. Meer dan 75 procent van de kantoorplannen zit binnen een straal van 500 meter van een Stedenbaanstation. Daarnaast wordt ingezet op kantoorontwikkeling bij de Randstadrailhaltes Forepark, ‘s Gravendreef en Beatrixkwartier. Voor de locatie dichter tegen de snelweg dient wel onderzocht te worden of extra capaciteit nodig is. Bij de kantoorontwikkeling is het daarnaast van belang dat in het gebiedsgerichte milieubeleid rekening wordt gehouden met parkeernormen, fietsenstalling, het al dan niet verplicht stellen van een mobiliteitsplan voor ondernemingen en het combineren van de kantoorontwikkeling met de aanleg van transferia. Voor parkeren is de inzet dat er meer dan voorheen wordt ingezet op maatwerk voor ondernemers. Kaart 7.2. Stedenbaanlocaties in de regio

38

7.5 Sociale agenda kantorenlocaties Bij de ontwikkeling van kantoren is het van belang dat de werknemers plezierig kunnen werken. Het beleid is daarom dat er een gezondheidsbevorderde omgeving is. Een kantooromgeving die uitnodigt om te bewegen. Het gaat niet alleen om arbonormen, gezond en duurzaam bouwen, maar ook om voldoende voorzieningen voor de werknemers. Bij de verdere ontwikkeling van kantoren in Den Haag wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor deze voorzieningen. Hierbij gaat het om fitnessruimte, horeca, voldoende fietsenstallingen, voldoende kinderopvang, toegankelijk openbaar vervoer en aantrekkelijke wandelpaden. Een belangrijk item bij de sociale agenda van de kantoorlocaties is de ontmoetingsfunctie. Door de genoemde ontwikkelingen als telewerken en behoefte aan ’quality of life‘ wordt de ontmoetingsfunctie van kantoren belangrijker. Kantoren worden steeds meer ontmoetingsplaatsen en het is daarom van belang dat de kantoren als zodanig aantrekkelijk zijn. Dit betekent dat er horecagelegenheid moet zijn met terrassen, dat de openbare ruimte met parken en pleinen aantrekkelijk is en dat er aantrekkelijke looproutes zijn naar bestaande horecagelegenheden.

39

8 Kantorengebieden en locaties in Den Haag 8.1 Kansrijke masterplangebieden: Den Haag kantorenstad 2010-2030 De inzet van deze Haagse kantorenstrategie is gekoppeld aan de ontwikkeling van enkele unieke gebieden en kantorenlocaties in en om Den Haag. Deze zijn stuk voor stuk benoemd en geroemd om hun sterke uitgangspositie, goede ligging en kansrijke ontwikkelingsmogelijkheden (aansluitend op de vraag in de markt). Voor de ruimtelijke uitwerking van het economisch kantorenbeleid zijn in de Structuurvisie en in de Economische Impuls enkele zones onderscheiden. Op kaart 8.1 zijn deze schematisch weergegeven. Deze zones komen grofweg overeen met de masterplangebieden van de Structuurvisie en vormen samen de centrale zone. Per economische zone volgt in deze strategie een beschrijving van de ontwikkelingsrichting. Centraal staan de profilering en positionering van de gebieden en de strategie die moet worden gevolgd om de kansen in deze zones te benutten. Hiermee wordt clustervorming gestimuleerd. Kaart 8.1 Ruimtelijk beeld economische clusters.

De zones staan niet op zichzelf (zie kaart 8.2). Uitbreiding van het grootstedelijk centrummilieu zorgt op termijn voor één aaneengesloten kantorengebied, dat loopt van Laakhaven Hollands Spoor via de Binckhorst en het Beatrixkwartier tot aan het Wijnhavenkwartier. Hierbij ligt om eerst kantoren te ontwikkelen in het Beatrixkwartier, Laakhaven Hollands Spoor en de Binckhorst te ontwikkelen en pas daarna in Bezuidenhout West en de Rivierenbuurt. Daarnaast zetten we met de ontwikkeling van het Prins Willem-Alexanderkwartier (station Ypenburg), Overgoo-’s Gravendreef, Hoornwijck-Ypenburg-West en Binckhorst-Zuid in op het benutten van de knopen van het Prins Clausplein. Hierbij vormt het Prins Willem-Alexanderkwartier de grootste knoop.

40

Kaart 8.2. Internationale zone, uitbreiding grootstedelijk centrummilieu en knopen Prins Clausplein

Ook sluit de profilering van de kantoorgebieden aan op de profilering van het rijkswegennet. Op kaart 8.3 zijn de hofroute en dienstenas A12, de kennisas A13 en de logistieke as A4 weergegeven. Te zien is dat de dienstenas en de kennisas op de Binckhorst samenkomen. Met de dienstenas/hofroute wordt bovendien het Beatrixkwartier over de weg verbonden met de Binckhorst en het Prins WillemAlexanderkwartier. Het gaat echter niet alleen om het wegennet. De knopen van het Prinsclausplein en het grootstedelijke centrummilieu hebben de beste OV-ontsluitingen. Hierdoor ontstaan gecombineerde knopen, die zowel per auto als per openbaar vervoer goed ontsloten zijn. Kaart 8.3 Internationale Logistieke as, kennisas en dienstenas/hofroute.

41

8.2 Internationale zone De ontwikkeling van de internationale cluster vindt grotendeels plaats in de internationale zone. De internationale zone met haar omgeving wordt ook wel de 'International Diamond' genoemd. Dit is het ruitvormige gebied met als polen Binnenstad, Clingendael, het Vredespaleis en de Scheveningse Bosjes en als hart het Willemskwartier. In dit gebied zijn de belangrijkste internationale instellingen en organisaties gevestigd, zoals de ambassades, de OPCW (Organization For The Prohibition of Chemical Weapons) en het Joegoslaviëtribunaal. Het gebied biedt een hoogwaardig vestigings- en leefmilieu. De kantoorbebouwing heeft een hoogwaardige signatuur met statige lanen en veel groen in een sfeervolle omgeving. Kaart 8.4 Internationaal dymond met ontwikkelingsclusters Internationale Zone, ambassadebuurten, kantoren-as Benoordenhout en kantoorpleinen

Internationale ontwikkelingclusters: juridische centra van de wereld Binnen de internationale zone zijn vijf ontwikkelingsclusters aangewezen (zie kaart 8.4). Deze clusters liggen strategisch tussen schitterende Haagse woonwijken, zoals de ambassadewijk Zorgvliet en het Statenkwartier. Dit zijn gewilde woonwijken voor expats en andere internationaal georiënteerde werknemers. Ook zijn diverse voorzieningen en onderwijsinstellingen in de nabijheid. Hiermee is het streven vervuld dat de werknemers alles binnen handbereik krijgen. Binnen de ontwikkelingsclusters krijgen het Internationaal Strafhof, Eurostat en Europol hun vestiging en zullen kansen worden benut om internationale organisaties te huisvesten. De clusters zijn The Hague World Forum, omgeving Haagse Beek, omgeving Hubertusviaduct, omgeving Kazernes en omgeving Vredespaleis. Het World Forum zal zich steeds meer specialiseren in congressen en evenementen rond het thema Den Haag Internationale Stad van Vrede en Recht. Het NCC is dan ook niet voor niets omgedoopt in het World Forum Convention Centre. In het gebied wordt ingezet op parkmanagement en het waarborgen van veiligheid. Via de Noordelijke Randweg en de Hubertustunnel zijn de clusters direct aangesloten op de A4 naar Amsterdam en de luchthaven Schiphol. Voor de verbetering van de bereikbaarheid vanuit de regio Rotterdam wordt de verkenning Internationale Ring West uitgevoerd en worden diverse maatregelen bestudeerd. Ook onderzoeken we of de instellingen beter op openbaar vervoer kunnen worden aangetakt. Hierbij gaat het om Randstadrail, maar ook om busverkeer en collectief vervoer. Het World Forumgebied en het cluster Humbertus zijn al goed aangetakt op tram-/randstadrail. Bestaande voorraad International Diamond: representatief, statig en vredig Naast deze vijf clusters bevinden zich in de ‘International Diamond’ vier clusters met ambassades (zie kaart 8.4). In de cluster Vredespaleis bevindt zich een concentratie van ngo’s. De gemeente spant zich in om deze cluster verder uit te bouwen met ngo’s. De omgeving biedt representatieve binnenstedelijke kantoren en fraaie herenhuizen aan pleinen, te weten het Alexanderplein, Anna Paulownaplein, Prins

42

Hendrikplein, Frederik Henkdrikplein, Sweelinckplein, Plein 1830 en Burgemeester de Monchyplein. De pleinen bieden kwaliteit. Op enkele minuten loopafstand van deze pleinen zijn uitstekende winkelvoorzieningen (Frederik Hendriklaan, Bankastraat en Reinkenstraat), restaurants en hotels te vinden. Naast de pleinen biedt de omgeving van het Vredespaleis enkele statige lanen zoals de Groothertoginnelaan, Laan Copes van Cattenburch, President Kennedylaan-Johan de Wittlaan en de Javastraat. De gemeente maakt het mogelijk dat de herenhuizen ook gebruikt kunnen worden voor woonwerkcombinaties. Ook kunnen de kantoren worden omgezet naar een woonfunctie. Grote ontwikkelingen vinden er niet plaats. De ontwikkelingsclusters zijn geconcentreerde ontwikkelingen. Daarbuiten bevinden zich beschermde gebieden. De kwaliteit van het gebied blijft hierdoor overeind. De parken (Van Stolkpark, Scheveningse Bosjes en Westbroekpark) en wijken (Willemspark, Statenkwartier, Archipel) zijn rijksbeschermd stadsgezicht. Kantorenas Benoordenhout: representatieve as met hoofdkantoor Shell In het verlengde van het Malieveld en aan de noordkant van het Haagse Bos bevindt zich dicht tegen het centrum de statige wijk Benoordenhout. Hierbij bevinden de meeste kantoren zich aan de Raamweg, Carel van Bylandtlaan en Koningskade. Hiermee wordt een kantorenas gevormd met de kantoren van Shell, de Provincie Zuid-Holland, de Kamer van Koophandel en Rijkswaterstaat. Het beleid is erop gericht dat deze kantorenas behouden blijft. De kantorenas is goed bereikbaar en biedt zichtlocaties. We willen de bereikbaarheid verbeteren door versnelling van het tracé van lijn 9 en door ontvlechting van auto- en tramverkeer ter hoogte van de Koningskade. Benoordenhout biedt daarnaast charme met historische panden en voormalige woonhuizen. De statige panden zijn zeer representatief en hebben een mooie, chique uitstraling. De wijk Benoordenhout kenmerkt zich door talrijke groenvoorzieningen, te weten het Haagse Bos, Clingendael en Oostduin Arendsdorp. Benoordenhout is hiermee zeer aantrekkelijk voor ngo’s, instituten, advocatenbureaus, notarissen en makelaars. Hierbij gaat het om bijvoorbeeld de Rode Olifant. Strategische acties • Inzet nota uitgangspunten internationale zone. • Uitbouwen van de cluster van The Hague World Legal Capital. • Onderzoeken of collectief vervoer, busverkeer en tramhaltes beter kunnen worden afgestemd op locaties van internationale instellingen. • Verder uitbouwen van ngo-verzamelgebouw aan de Laan van Meerdervoort 70 en mogelijke nieuwe ngo-verzamelgebouwen (zie Den Haag, residentie van recht en vrede rm 209, 2004). • Behoud kantorenas aan Raamweg en Koningskade in Benoordenhout (zie kaart 4.1). Hoofddoelgroep kantoren • Ambassades, ngo’s, instituten, internationale (gouvermentele) organisaties, faciliterende organisaties en kleine en middelgrote zakelijke dienstverleners. Kantorenprojecten Internationale zone en omgeving Segment en kantoorlocaties Kazernes en omgeving

Vredespaleis en omgeving World Forum en omgeving

Kantorenprojecten Van Alkemadelaan Alexanderkazerne (Internationaal Strafhof) TNO/NATO (exclusief mogelijke sloop nieuwbouw) optioneel Ontwikkeling defensiecluster Frederikskazerne Strategische reserves internationale instellingen Strategische reserves internationale instellingen Eisenhowerlaan/Churchillplein (Europol) Strategische reserves internationale instellingen

Fasering 20092015 72.000

2016-2020

25.000 25.000 (indicatief kan hoger uitvallen) 85.000 10.000 32.000

20.000

43

8.3 ‘Telecom Triangle’ Binckhorst & Den Haag Hollands Spoor De Binckhorst en Den Haag Holland Spoor bieden een creatief stedelijk milieu en vervullen hiermee de rol van intermediair tussen twee ontwikkelingspolen: het stadscentrum met het Beatrixkwartier en de Vliet/A4zone met het Prins Willem-Alexanderkwartier. De uitbouw van telecom en multimedia vindt gefocust plaats in de zone rondom de Binckhorst, met als polen Laakhaven Holland Spoor (T-Mobile), het Beatrixkwartier (Siemens) en de Binckhorst (KPN). Dit gebied sluit aan op belangrijke toekomstige ontwikkelingen met bijzondere panden en concepten zoals de Caballerofabriek, Labs55 en BINK36. Deze concepten bieden ook starters- en/of doorgroeifaciliteiten. De Binckhorst ligt daarmee in het hart van de zogenoemde Telecom Triangle (zie kaart 8.5). Station Hollands Spoor biedt het brein voor nieuwe ontwikkelingen rondom een cluster van onderwijsinstellingen. Kaart 8.5 Globale weergave van de Telecom Triangle met in het hart de Binckhorst.

Binckhorst: Mondiaal, Stoer, Ondernemend, Stedelijk en Duurzaam, dé toekomstige toplocatie van Den Haag De Binckhorst is een oud industrieterrein van circa 130 ha dat conform de Beslisnotitie Binckhorst de komende twintig tot dertig jaar transformeert naar een bruisend stukje Den Haag. Het kantorenmilieu transformeert van een gemixte bedrijvenzone naar een combinatie van een binnenstedelijk gebied, knooppuntlocatie en grootstedelijk centrummilieu. De Binckhorst wordt een woon-, werken leefgebied met een stoere uitstraling, een ondernemend karakter, mondiale allure en stedelijke kwaliteit. Kenmerkend voor de gehele Binckhorst is dat er in de toekomst een sterke menging is van wonen, werken, horeca, onderwijs en culturele en publieke voorzieningen. Op de Binckhorst komen de diensten- en kennisas samen. De Binckhorst vormt daarnaast het hart van de Telecom Triangle. Deze kwaliteiten maken Binckhorst tot een bijzondere stedelijke toplocatie binnen Den Haag en de Randstad. Noord en Zuid De Binckhorst bestaat uit twee delen die zich onderscheiden door de mate van bebouwingsdichtheid. Het noorden van de Binckhorst bestaat uit een hoogstedelijke dichtheid met veel hoogbouw en sluit daarmee aan op het Haagse centrum. Hiermee wordt het de visuele entree van het centrum van de stad. Het krijgt een kosmopolitische uitstraling waar alle voorzieningen voor kantoorwerknemers op loopafstand aanwezig zijnen is daarom vooral aantrekkelijk voor grote (inter)nationale zakelijke dienstverleners. Hierbij kan ook

44

gedacht worden aan Chinese bedrijvigheid. Hiermee kan aansluiting worden gevonden met de ontwikkeling van het China Town in het centrum. Deze ontwikkeling wordt voorzien op de lange termijn. Het zuiden van de Binckhorst kenmerkt zich door een stedelijke dichtheid en sluit hiermee aan op de lokale kwaliteiten. Het havengebied in dit deel van de Binckhorst is vooral aantrekkelijk voor kantoorgebruikers. En dan met name de gebruikers met een pioniersmentaliteit. Dit zijn vooral kantoorgebruikers uit de creatieve sector en ICT, Gebruikers in deze twee sectoren zijn momenteel ook al aanwezig, namelijk in het bedrijfsverzamelgebouw in de oude caballerofabriek. De relatie met het water maakt het gebied aantrekkelijk voor onder meer innovatieve bedrijven op het gebied van duurzaamheid (milieutechnologie en watersector). Het stoere, industriële, ruwe karakter is hier nog goed voelbaar en voedt creativiteit en de pioniersgeest. In het zuiden is KPN rond het Maanplein gevestigd. De ambitie is om dit kantorenmilieu qua vestigingsklimaat te versterken met voorzieningen (kinderopvang, sport en horeca) voor de werknemers. Het zuiden en noorden worden van elkaar gescheiden door een groot stadspark. Dit park is niet alleen een groen gebied waar de stedeling tot rust kan komen maar moet in de toekomst ook plek gaan bieden aan allerlei culturele publiekstrekkers. Bovendien is de aanwezigheid van het park een belangrijke vestigingsfactor voor kantoorgebruikers. Kantoorwerknemers kunnen hier gebruik van maken. Ook nu al zijn er met tijdelijke functies voorzieningen aanwezig zoals het indoorgolfcentrum en het Korzo Theater in BINK36. Bereikbaarheid De Binckhorst wordt zeer goed bereikbaar, zowel per openbaar vervoer als per auto. Het Trekvliettracé, de nieuw aan te leggen wegverbinding tussen de A13 en het centrum van Den Haag, loopt dwars door de Binckhorst. En door de aansluiting op de Randstadrail komt de Binckhorst in het hart van een nieuw hoogwaardig openbaar vervoersnetwerk te liggen. Door de komst van de Randstadrail wordt de Binckhorst rechtstreeks verbonden met Scheveningen, luchthaven Rotterdam Airport en centraal station Rotterdam, station Holland Spoor en station Voorburg .De Binckhorst wordt door haar strategische ligging binnen de Haagse regio én binnen de Randstad een uitstekende locatie in een binnenstedelijke setting die zeer aantrekkelijk is voor kantoren. Ook voor voetgangers en fietsers wordt de Binckhorst optimaal bereikbaar door de aanleg van fijnmazige voetgangers- en fietsverbindingen. In de huidige Binckhorst zijn al diverse grote en kleine kantoorgebruikers neergestreken, zoals KPN, het ICC (International Criminal Court) en hoogwaardige functies als Repro van der Kamp, Hizkia van Kralingen en Medisch Centrum Scheveningen in Kasteel de Binckhorst. En in de bedrijfs-verzamelgebouwen Caballerofabriek en Binck36 zijn diverse creatieve bedrijven gevestigd. Momenteel is de tweede fase van de herontwikkeling van de Caballerofabriek in volle gang: in dit verzamelgebouw kunnen startende ondernemers op het gebied van creativiteit, flexibiliteit en innovatie een ruimte huren. De aanwezigheid van de Caballero Fabriek biedt overigens voldoende mogelijkheden voor aanvullende ontwikkelingen in het omliggende gebied. Creatieve bedrijvigheid Overigens zijn er al diverse samenwerkingsvormen ontstaan tussen enerzijds het grote KPN en anderzijds de (startende) creatieve ondernemers in de Caballero Fabriek. Ze vullen elkaar dus goed aan. Momenteel is de gemeente Den Haag in samenwerking met het projectbureau Binckhorst bezig met de herontwikkeling van de Fokkerschool en zijn omgeving tot een aantrekkelijk plek voor de commerciële zakelijke en creatieve sector. De Binckhorst wordt dus voor veel meer grote en kleine (inter)nationale zakelijke dienstverleners, vooral voor die in de ICT, telecom, multimedia, milieutechnologie, watersector en creatieve sector, een aantrekkelijke vestigingsplek. De Binckhorst kan de trekker worden in deze gemeentelijke ambitie door innovatieve bedrijven op het gebied van duurzaamheid aan zich te binden. Ook daaraan gerelateerde laboratoria en onderzoeksbureaus horen hierbij. Den Haag Hollands Spoor: Haags, hip en historisch Den Haag Hollands Spoor: Haags, hip en historisch Station Hollands Spoor is van oudsher een van de belangrijke toegangspoorten tot de stad. De locatie ligt centraal in de stad. Hollands Spoor is een intercitystation met directe verbindingen naar Amsterdam, Schiphol en Rotterdam. Het vormt hiermee een hoogwaardige knooppuntlocatie voor kantoorgebruikers.

45

Stationsbuurt en Laakhaven De Stationsbuurt heeft een historisch karakter. Deze kwaliteit en de toevoeging van extra winkels en horeca zullen zorgen voor een multicultureel, internationaal karakter. (Hierdoor) wordt een extra impuls gegeven aan de functie van het centrum als ontmoetingsplaats van verschillende werelden. Het voormalige kleine kantoor van de Belastingdienst staat op dit moment leeg en zal worden gerenoveerd Er zullen publieke voorzieningen en appartementen worden gerealiseerd Daarnaast is ook de inzet dat het grote kantoor van de belastingdienst een andere functies krijgt. De openbare ruimte en de uitstraling worden sterk verbeterd, zodat de leefbaarheid en de sociaaleconomische positie van de bewoners in de Stationsbuurt er beter op worden. Er ontstaat een gastvrije, levendige locatie voor reizigers en kantoorwerknemers die van de horeca en winkelgelegenheden kunnen gebruikmaken. Aan de Laakzijde heeft Laakhaven Hollands Spoor de afgelopen jaren een ware metamorfose ondergaan door de transformatie van bedrijventerrein naar een centrumstedelijk gebied waar wordt gewoond, gewerkt en gecreëerd. In het hart van het plan is de Haagse Hogeschool gebouwd, centraal gelegen in het gebied Laakhavens. Met 18.000 leerlingen is de Haagse Hogeschool een van de grootste opleidingsinstellingen in Nederland. Daarnaast is er in de nabijheid, aan het Leeghwaterplein, het Mondriaancollege gebouwd. De aanwezigheid van scholen geeft een levendig karakter aan het gebied. De ontwikkeling van dit deel van Laakhavens is nu in de eindfase. Er zijn ruim duizend woningen gebouwd en grote bedrijven en organisaties zoals de Consumentenbond, Eneco, T-Mobile, UWV, Billiton, Delta Lloyd, Haag Wonen en Vestia hebben zich er inmiddels gevestigd. De gemeente heeft de ambitie dit gebied verder te ontwikkelen in de campus-sfeer. Er worden naast schoolgebouwen studenten en starterswoningen gebouwd, waardoor een groot onderwijscluster ontstaat, een bron van stagiairs, kennis en medewerkers voor het Haagse bedrijfsleven. (Leeghwaterplein ook beoogd voor ontwikkeling van een grote internationale onderwijsinstelling en voorzieningen) Laakhaven Hollands Spoor is door deze onderwijscluster een eigentijdse, interessante kantorenlocatie. Ondernemingen kunnen hier hun voordeel mee doen. De studenten worden ingezet voor bijvoorbeeld callcenterwerk, zorgen voor inspiratie en zijn toekomstig medewerker. (Laakhaven)Hollands Spoor is ook aantrekkelijk voor studenten die in het gebied ‘blijven hangen’ en vanuit de studie een eigen bedrijf beginnen. Gedacht kan worden aan een studentenflat, waarin ook kantoorunits aanwezig zijn. Den Haag (Laakhaven) Hollands Spoor is hiermee geen pionierslocatie met studentenamateurs, maar een hippe en tegelijk degelijke zakelijke locatie. Door de oorspronkelijke havenstructuur wordt de ruimtelijke structuur van het gebied bepaald door grote kavels waar grote complexen zijn gebouwd. De architectuur is eigentijds,en zakelijk. . Bouwblokken worden afgemaakt. Tussen het Leeghwaterplein en het Leemansplein wordt op deze structuur een uitzondering gemaakt door een afwijkend bouwwerk dat daardoor een zichtlocatie wordt, ofwel een eyecatcher . Dit gebouw wordt gedeeltelijk ontwikkeld boven een bestaande parkeergarage. Onderzocht wordt of deze parkeergarage ondergronds kan uitbreiden. Verder is de inzet op kantoorontwikkeling tegenover de Megastores. De kantorenlocatie krijgt een bijzondere gemengde uitstraling met naast de kantoorfunctie vergaderfaciliteiten, hotels, woningen, horeca, winkels en onderwijs. Het gemengde veelzijdige karakter van Laakhaven blijkt ook uit het unieke Outdoor Nature Centre The Globe en de enorme shoppingmall Megastores (met 85.000 vierkante meter). De Megastores wordt deels omgezet in een goed functionerend voorzieningencentrum voor werknemers, bewoners en studenten. Hiermee biedt de omgeving volop gelegenheid voor het doen van boodschappen. Openbare ruimte en bereikbaarheid De bereikbaarheid van het gebied zal verbeterd worden. De gemeente heeft de ambitie de centrale stationshal door te trekken naar de Laakzijde. De openbare ruimte zal integraal met de toekomstige bebouwing en nieuwe routes worden vormgegeven. De openbare ruimte biedt op dit moment kwaliteit met het Johanna Westerdijkplein als centraal plein. Dit plein wordt ook wel Platanenplein genoemd. De bomen op het plein geven een kwaliteit aan de ruimte en brengen de menselijke maat terug tussen de hoge kantoorgebouwen. Strategische acties • Inzet nota Den Haag Hollands Spoor en Masterplan Binckhorst. • Inzet op uitbouw Caballerofabriek en BINCK 36 voor creatieve sector en nieuwe concepten.

46

• • • • • •

Inzet op initiatieven romdom Laakhaven Hollands Spoor waarmee studenten in het gebied ‘blijven hangen’ Inzet op sloop- en functiewijziging van afgeschreven kantoren voornamelijk in gebied, waar stadspark is geprogrammeerd. Uitbouw Den Haag Telecom. Onderzocht wordt om een cradle-to-cradlekantoor te ontwikkelen op Binckhorst (conform motie) Inzet op versterking vestigingsklimaat romdom Maanplein met voorzieningen (kinderopvang, sport en horeca) voor de werknemers. In bestemmingsplan voor grote kantoorgebruikers een mobiliteitsplan verplicht stellen en informatie verspreiden over het opstellen van een mobiliteitsplan.

Hoofddoelgroep kantoren • Eerste fase Binckhorst-Zuid: jong (starters) en dynamisch, Telecom, ICT, internet, multimedia, ontwerpen architectenbureaus, milieutechnologie, watersector, creatieve sector, autogerelateerde en stadsgebonden bedrijvigheid. • Tweede fase Binckhorst-Noord: internationale hoofdkantoren (Chinese), milieutechnologie, zakelijke dienstverlening. • Laakhaven Hollands Spoor: Haags en historisch (aan Den Haag gebonden zakelijke dienstverlening zoals overheidsinstellingen, woningcorporaties en uitvoeringsorganisaties), hip (telecom, ICT, studentenstarters). Kantorenprojecten Segment en kantoorlocaties

Kantorenprojecten

Fasering 20092015

20162020

2021-2025

20252030

Laakhaven Hollands Spoor Knooppuntlocaties

Waldorpstraat NS-spoorstrook

15.000

Waldorpstraat Busplatform

10.000

Waldorpstraat TNT-gebouw Johanna Westerdijkplein

10.000 12.900

Rodekruiskavel Rivierenbuurt Zuid

5.700

Spoorstrook Zwetstraat

10.000

Gemengde bedrijvenzone Laakhaven West RAC-panden

1.400

Laakhaven West Calandstraat

1.800

Binckhorst Binnenstedelijk

Binckhorstln/Jupiterkade

Binnenstedelijk

De Bincker

Knooppuntlocatie

Maanplein 11 omzetten naar horeca, kinderopvang, sportvoorzieningen en parkeren Binckhorstlaan mogelijk omzetten naar bedrijfsruimte/detailhandel Binckhorst overig gebiedsonderneming

Divers

6.000 2.500

40.000 6.000

Gemengde bedrijvenzone

Creatieve economie, niet meetellend als kantoor (kantoorachtig, cultuur, ontwerp, evenementen, Caballerofabriek, Bink36 etc. ) Tennetlocatie

36.500 **) 33.750

36.500 **) 33.750

7.000 34.000

10.000 Binckhorst Leidschendam Voorburg 35.000 **) Deze metrages hebben betrekking op voorlopig te handhaven kantoren van ca. 67.500 m², die mogelijk worden herontwikkeld.

47

8.4 Den Haag Centrum: oude stad aan de nieuwe stad Den Haag heeft een nieuw centrum dat aansluit op het oude centrum, met alle voorzieningen binnen handbereik om te vergaderen, te lunchen, te winkelen, te overnachten en voor vermaak en cultuur. Met Den Haag Nieuw Centrum hebben het moderne, grootstedelijke Den Haag en het statige Den Haag elkaar gevonden. Het oude en nieuwe centrum vormen samen het besliscentrum van Nederland, met de ministeries van het Rijk en diverse hoofdkantoren. Het centrum bestaat uit enkele deelgebieden: het oude centrum, het Wijnhavenkwartier, Den Haag Nieuw Centraal, het Beatrixkwartier, de Utrechtse Baan en Groene Schenk. We willen deze kantorenlocatie uitbreiden en het vestigingsklimaat versterken. Voor de lange termijn willen we ervoor inspannen dat dit gebied wordt aaneengeschakeld met de Binckhorst en Laakhaven Hollands Spoor. Kaart. 8.6 Kantorengebieden in Den Haag Centrum

Oude centrum: kosmopolitisch, statig, puur en aangenaam De kantoren in het oude centrum hebben historische allure, met als middelpunt en ‘eyecatcher’ het pittoreske en historische parlementsgebouw. Veel oude patriciërshuizen in het Haagse centrum zijn omgebouwd tot overzichtelijke en sfeervolle kantoorbehuizingen, vaak met eigen parkeervoorzieningen. Veel van deze panden zijn monumenten of maken deel uit van een beschermd stadsgezicht. Hierbij gaat het om kantoren aan bijvoorbeeld de Mauritskade, Parkstraat, Lange Voorhout of Prinsengracht. Als residentie en woonplaats van het koninklijk huis is Den Haag ruim opgezet, met veel groen. De bouwhoogte is historisch beperkt en dat geeft de Haagse binnenstad een vriendelijk karakter. Het beleid is om dit karakter te behouden en de ontmoetingsmogelijkheden die daarbij horen. De gemeente streeft naar een goede balans waarin nieuwe ontwikkelingen worden gestimuleerd en het bestaande karakter wordt behouden. Het nog te verschijnen nieuwe Binnenstadsplan gaat hieraan sturing geven. Het oude centrum biedt een ruim aanbod van winkels, hotels, cafés, restaurants en theaters. Dit maakt het zakendoen leuker en gemakkelijker. De gemeente streeft naar meer ontmoetingsplaatsen voor ondernemers, zodat deze kunnen werken in een recreatieve omgeving, vooral gelet op het toenemende aantal kantoornomaden, zzp’ers en internationale werknemers in Den Haag. Hierbij kunnen we denken aan

48

een ondernemersrestaurant (kantoreca), waar ondernemers op informele wijze in een ontspannen en ongedwongen omgeving kunnen borrelen en netwerken en rustig werken. Ook is de inzet om de Rijksoverheid zichtbaarder te maken en meer naar buiten te laten treden. Het centrum wordt ontsloten door de vele trams die Den Haag doorkruisen. Ook ligt station Den Haag Centraal op loopafstand. Het centrum van Den Haag biedt bovendien een ruime keuze aan hotels, nieuw of met nostalgische grandeur, maar stuk voor stuk ingericht op het comfort van de zakelijke bezoeker. Aan de rand van de binnenstad zijn enkele parkeergarages direct bereikbaar vanaf de A12, waardoor het bezoeken van de kantoren met de auto mogelijk is en het verkeerscirculatieplan geen belemmering vormt.

Wijnhavenkwartier: ministeries en Internationaal Dans- en Muziekcentrum In het Wijnhavenkwartier komen de nieuwe kantoren voor de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken. De ontwikkeling van het Wijnhavenkwartier is een ambitieus plan, dicht tegen het station Den Haag Centraal. Naast de bestaande keuzemogelijkheden in het oude centrum worden hier wonen, werken en cultuur op ideale wijze gecombineerd. Ook hier is de bereikbaarheid goed voor zowel het openbaar vervoer als de auto, de laatste dankzij een directe verbinding vanaf de A12. Het oude centrum biedt hoogwaardige nieuwe kantoren om de hoek van de historische oude stad. In de tweede fase zullen op de huidige plek van beide ministeries woningen, kantoren, restaurants en voorzieningen met een cultureel karakter worden gebouwd. Hierbij staat ook herontwikkeling van het Residentieorkest en het Nederlands Danstheater (Internationaal Dans- en Muziekcentrum BOW/2008.219) centraal. Zo krijgt het Spuiplein een hoogwaardig en veelzijdig cultureel aanbod op het gebied van onder meer dans, (muziek)theater, opera, jazz, pop, lichte en klassieke muziek, waarbij we onderzoeken of het conservatorium ook zijn vestiging hier kan krijgen. Hiermee ontstaat een dans- en muziekcentrum van internationale allure, waarvan de werknemers van de kantoren in de omgeving ook gebruik kunnen maken, zodat ze na het werk niet gelijk in de trein stappen. In het verlengde van het spuiplein is de Grote Marktstraat gelegen. De strategie is om de kantoren in de grote marktstraat om te zetten in warenhuizen en wonen.

Den Haag Nieuw Centraal: het vervoersknooppunt van de regio Vlak naast het Centraal Station van Den Haag ontstaan geleidelijk de contouren van een nieuw centrum. Samen met het oude centrum gaat het nieuwe centrum het stadshart vormen, uniek in Nederland. Het is de gemeente Den Haag ernst met de profilering van het Haagse stadscentrum als hét grootstedelijke zakenhart van Nederland. De ontwikkeling van nieuwe kantoren met bijzondere architectuur en de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte maken dat duidelijk. De komende jaren gaat die ontwikkeling onverminderd door, onder meer pal op het Centraal Station zelf met het project Den Haag Nieuw Centraal: spraakmakende architectuur in een multifunctionele omgeving. Het gaat hierbij om kantoren aan het Koningin Julianaplein (Koolhaas), het Anna van Beurenplein, op het Busplatform, op de Grotiusplaats en het project New Babylon. We onderzoeken ook of het wenselijk is om aan de Rijnstraat kantoren te herontwikkelen (Bellevue). De kantoren boven het Busplatform of de Bellevuelocatie worden dan ontwikkeld vóór 2020, het andere project wordt voorzien in de periode na 2020. De nieuwe kantoren vormen een unieke ontwikkeling. De kantoren aan het station hebben zicht op het Malieveld, het Central Park van Den Haag. Hiermee biedt de kantorenlocatie volop groen voor werknemers. Ook biedt de locatie internationale bereikbaarheid. Bedrijvigheid die is gelieerd aan Brussel, kan eenvoudig met de HSl-shuttle via Rotterdam naar Brussel of Parijs. De verandering van het gebied betekent niet alleen een verbetering van het vervoerknooppunt, maar het wordt ook een plek om prettig te wonen, te werken en te recreëren. De kantoren worden afgestemd op de eisen van de toekomst. De hogere etages hebben uitzicht op zee. Het winkelconcept van New Babylon wordt meer gericht op reizigers en snelle dienstverlening aan kantoren in de buurt. Daarnaast kunnen de kantoorwerknemers volop gebruikmaken van de voorzieningen in de oude stad. De gemeente heeft als doelstelling voor 2015 een WTC te realiseren in een van de kantoren bij Den Haag Nieuw Centraal/Beatrixkwartier. Het WTC past bij uitstek bij Den Haag Internationale Stad van Vrede en Recht. Met het WTC kan een belangwekkend kantoorgebouw worden neergezet dat aantrekkelijk is voor internationaal georiënteerde bedrijven en ondernemers. Daarnaast onderzoeken we of het wenselijk en mogelijk is een kantoorverzamelgebouw tot stand te brengen waar media-, branche-, reguleringsen lobbyorganisaties van elkaars netwerk gebruik kunnen maken. Dit gebouw zou op korte afstand van het Binnenhof moeten verrijzen, zodat kan worden geluncht met topambtenaren en politici.

49

Beatrixkwartier en Utrechtse Baan: Vorstelijk Verblijven op Boulevard of Connexions De Utrechtse Baan en het Beatrixkwartier kenmerken zich door hoogbouw en liggen strategisch. Dit Central Business District is direct zichtbaar voor iedereen die over de Utrechtse Baan naar de Haagse binnenstad rijdt. Het gebied is met een zekere dynamiek verder ontwikkeld, met enkele indrukwekkende kantoorgebouwen zoals het Centre Court, het Prinsenhof, de Haagsche Poort en de Haagse Zwaan (in aanbouw). Kantoorcomplex de Monarch wordt hier nog aan toegevoegd. Daarnaast worden op termijn nog enkele kantoren ontwikkeld langs de Utrechtse Baan. Deze zorgen samen voor een prachtige skyline. In het gebied zijn enkele grote Nederlandse organisaties gehuisvest, zoals Siemens Nederland, TNT Post en ING Real Estate. Daarnaast zijn er in het Beatrixkwartier ook honderden woningen, in Centre Court en Prinsenhof. Op de "KPN-locatie" en Monarch komen er wellicht in de toekomst nog meer. Een specifiek segment is watermanagement en aan water gerelateerde bedrijvigheid, dat dankzij de duurzaamheidstrend een groeisector is. Het NWP heeft zich samen met Partners voor Water, IRC, Match +, CPWC en Akvo gevestigd aan de Bezuidenhoutseweg. De bedrijven liggen strategisch om de hoek van Huis ten Bosch waar toekomstig koning Willem Alexander zijn huis krijgt. De kroonprins is actief als erelid van het Global Water Partnership. Ook Siemens Nederland, de Unie van Waterschappen, Women for Water Partnership en Senter Novem houden zich met water bezig en zijn in de directe nabijheid gevestigd. Het Beatrixkwartier en zijn omgeving zijn dan ook het centrum van de waterbusiness. Behalve aan het watersegment biedt het Beatrixkwartier bij uitstek accommodatie aan middelgrote en grote organisaties. De wijk ligt op loopafstand van de stations Den Haag Centraal en het intercitystation Laan van Nieuw Oost-Indië. Ook zijn tramlijnen 2 en 6 en Randstadrail beschikbaar. Randstadrail gaat dwars door het gebied en heeft een halte midden in het Beatrixkwartier. Het gebied heeft op die manier goede verbindingen, zowel binnen Den Haag als rechtstreeks met de drie andere grote steden Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. De voorzieningen liggen zowel in het Beatrixkwartier als in de directe omgeving. De afgelopen jaren hebben zich in het Beatrixkwartier een fitness-/healtcentrum, kinderopvang, een viersterrenhotel met meer dan tweehonderd kamers, een restaurant en een café met terrassen gevestigd. In de toekomst neemt de levendigheid van het Beatrixkwartier toe door ingrepen in de openbare ruimte en toevoeging van functies. Hierbij valt te denken aan meer publiekfuncties, kiosken/plinthoreca en terassen, een kopieerwinkel, een kapper, een massage-/schoonheidssalon en een ontmoetingsplein. Dit maakt het Beatrixkwartier nog meer tot een sfeervol geheel. De Theresiastraat, met een grote diversiteit aan winkels en lunchgelegenheden, ligt om de hoek. Hier is ook het Inholland College gevestigd met vierduizend studenten op hbo-niveau. Werknemers en bezoekers kunnen ook terecht in een van de vele gezellige horecagelegenheden in de binnenstad. De gemeente streeft ernaar de verbinding van het Beatrixkwartier en de Utrechtse Baan met de binnenstad te verbeteren, onder meer met betere loopstromen. Hierbij staat de menselijke maat centraal. Het kan dan gaan om zowel de route naar de Theresiastraat als door Bezuidenhout-West.

Groene Schenk: bereikbaar in een natuurlijke omgeving Het kantorengebied Groene Schenk is de afgelopen jaren verder ontwikkeld en ligt langs het spoor in het verlengde van het Beatrixkwartier. De Groene Schenk is middelgroot van omvang en ruim van opzet. Het markante hoofdkantoor van het Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek bepaalt de entree van dit nieuwe binnenstedelijke kantorengebied. Het gebied ligt direct aan het NS-intercitystation Laan van Nieuw Oost-Indië en is daarmee perfect ontsloten per openbaar vervoer, ook voor verbindingen naar bijvoorbeeld luchthaven Schiphol. De kantoren bij station Laan van Nieuw Oost-Indië worden op Haags grondgebied bescheiden uitgebreid met kantoorpaviljoens aan de zijde van LeidschendamVoorburg.

Bezuidenhout-West: locatie voor de toekomst Voor Bezuidenhout West wordt voorlopig geen kantoren ontwikkeld. Eerst worden Den Haag Nieuw Centraal, het Beatrixkwartier en de Binckhorst verder ontwikkeld. Daarna zal visievorming over Bezuidenhout-West voortgezet worden, waarbij functiemenging in met name de randen van de wijk een wens van de gemeente is. Strategische acties • Verdere invulling Oude Centrum met nieuw binnenstadsplan, waarbij een extra impuls wordt gegeven aan de functie van de binnenstad als ontmoetingsplaats van verschillende werelden (kantoreca). • Onderzoek naar haalbaarheid van kantoorverzamelgebouwen voor media-, branche-, reguleringsen lobbyorganisaties, hippe kantoorverzamelgebouwen en ondernemersrestaurants.

50

• • • • • •

Onderzoek haalbaarheid kantoorontwikkeling op Bellevuelocatie (ook woningbouw is een mogelijkheid). De kantoren boven het Busplatform of de Bellevuelocatie worden ontwikkeld vóór 2020, het andere project wordt voorzien in de periode na 2020. Uitvoering lopende projecten Wijnhavenkwartier en Den Haag Nieuw Centraal Inzetten op functiewijziging van de kantoren in de Grote Marktstraat naar wonen en warenhuizen. Verdere uitbouw Beatrixkwartier conform verdichtingstudie Utrechtse Baan, aan de hand van nieuw marketingplan Beatrixkwartier. Hierbij ligt de inzet op de Monarch met kantoren, waarbij ook gedeeltelijke omzetting naar woningbouw mogelijk is. Uitbouw (inter)nationale hoofdkantoren met realisatie WTC. Het WTC wordt bij voorkeur voor 2015 gerealiseerd. Facilitering RGD in haar plannen.

Hoofddoelgroep kantoren • (Semi-)overheid en overheidsgerelateerde bedrijvigheid (overheidsadviesbureaus en instituten). • Media-, branche-, regulerings- (toezichthouders) en lobbyorganisaties. • Businesscentra, mobiel werkplekken en hippe kantoorverzamelgebouwen. • Watermanagement. • Hoofdkantoren van internationale bedrijven. • Kleinere en middelgrote zakelijke dienstverlening (banken, ambassades, notariskantoren, advocatenbureaus). projectenprogrammering Den Haag Centrum Segment en kantoorlocaties

Kantorenprojecten

Fasering

Wijnhavenkwartier (Min BZK en Justitie)

20092015 131.000

Grootstedelijk centrummilieu Nieuw Centrum Den Haag Nieuw Centraal

Wijnhavenkwartier tweede fase New Babylon (Landsadvocaten) (exclusief 20.000 renovatie) Koningin Julianaplein (het Koolhaasontwerp)

44.000

Anna van Buerenplein

11.000

20162020 9.000

65.000 40.000

Grotiustoren

28.000

Haagsche Zwaan (Deloitte)

20.000

Kruizing Bezuidenhoutseweg (locatie snackbar de Vrijheid) Juliana van Stolberglaan

Beatrixkwartier

7.000 10.000

Bezuidenhout-West (gemengd kantorenhoefijzer) De Monarch De Monarch Inzet gedeeltelijke (1/3 a 1/2) omzetten naar wonen Uitbreiding Prins (Siemens) KPN-locatie

pm 73.000 1/3 a1/2 51.000 6.000

0

Conservatoriumlocatie

10.000

Omgeving Prinses Marijkestraat Overig

Korte Voorhout 7 (Hoge Raad) Locatie Marcapand (scharnier Kalvermarkt; (exclusief sloop kantoren in Marcapand) Kalvermarkt (ministerie van Defensie) Koninginnegracht 16-19 Kleinschalige plannen binnenstadsplan

20252030

31.000

Busplatform XX Bellevue XX (mogelijk ook anderen functies) Utrechtse Baan

20212025

pm

10.000

15.000 2.000 1,800

0

4.900

pm * De plannen Bellevue en Busplatform worden niet snel gelijktijdig ontwikkeld. Een van de twee projecten schuift op naar 2020-20205.

51

8.5 Het Prins Willem-Alexanderkwartier (station Ypenburg), Hofzichtpark, Hoornwijck en ‘s Gravendreef Aan de rand van de stad wordt Hoornwijck, het Willem-Alexander Kwartier en ‘s Gravendreef verder ontwikkeld. Na het Beatrixkwartier is het Willem-Alexander Kwartier, pal voor station Ypenburg, een nieuw gebied waar plaats wordt gemaakt voor kantoorontwikkeling. Samen met ‘s Gravendreef en Hoornwijck biedt deze locatie grote potentie om een krachtig economisch profiel waar te maken. De locaties vormen de knopen rondom het Prins Clausplein en het visitekaartje van Den Haag aan de snelwegen. Kaart. 8.7 Impressie kantorenknopen rondom het Prins Clausplein

Het Prins Willem-Alexanderkwartier : de duurzame randstedelijke toplocatie van Den Haag De locatie ligt nabij het centrum van Den Haag, midden in Haaglanden en de Randstad. Hier is reeds het stadsdeelkantoor Leidschenveen-Ypenburg gevestigd en er wordt een politieopleidingscentrum gebouwd een KPMG-kantoor. Het Prins Willem-Alexanderkwartier vormt de nieuwe entree van Den Haag: het ligt om de hoek van het Prins Clausplein. Met deze gunstige ligging profiteren werknemers en bezoekers optimaal van de voordelen van een locatie buiten de stad, maar ook van de voorzieningen in het centrum van Ypenburg. Het Prins Willem-Alexanderkwartier wordt dan ook neergezet als toplocatie voor dienstverlening op randstedelijke schaal. Dynamische omgeving De locatie is ideaal voor zogenoemde bodyshoppers. Dit zijn bedrijven met veel werknemers, die op pad gaan om bij andere bedrijven in Haaglanden en de Randstad zaken te doen. Te denken valt aan grootschalige zakelijke dienstverlening, zoals accountancybureaus. Twee driehoekige kavels voor station Ypenburg en een kavel bij de afrit Nootdorp vormen het nieuwe zakencentrum, dat grenst aan de A12, de Ypenburgse Stationsweg, het stationsplein en de Plas van Reef. Dit levert een maximale bereikbaarheid op, zowel via de autosnelweg als met het openbaar vervoer (trein, bus en tram). Door de ligging direct aan de A12 kunnen kantoorgebruikers en werknemers die op de auto gericht zijn, de files in de richting van Den Haag vroegtijdig verlaten. De gemeente wil bereiken dat het station tevens wordt gebruikt als transferium. Ook wordt er momenteel een aantrekkelijk fietspad aangelegd, dat loopt van de locatie, onder het Prins Clausplein, in de richting van het centrum van Den Haag. Eén gebied, één naam In het Willem-Alexander Kwartier komen verschillende functies samen. De locatie krijgt een eigen duurzame identiteit. Alle betrokken partijen leveren hun bijdrage aan de kwaliteit van dit gebied door extra aandacht te geven aan de samenhang tussen de bebouwing en de directe omgeving. De kantoren krijgen deels prachtig uitzicht op de Plas van Reef, en liggen in een parkachtige groene setting. Werknemers kunnen gebruikmaken van horecavoorzieningen aan het water en overige voorzieningen die horen bij een

52

levendig zakencentrum. Mogelijk komt er een tweede hotel in het gebied, naast het reeds gevestigde Van der Valkhotel. Zo biedt de locatie niet alleen goede bereikbaarheid, maar ook optimale voorzieningen. In de kantorenplint, direct tegenover het station, wordt plaats gemaakt voor kantoor ondersteunende functies. De gemeente en betrokken partijen streven naar een optimaal verblijfsklimaat. De Plas van Reef ligt er nu verlaten bij. In de toekomst wordt de oever openbaar en komt er een publieke boardwalk, restaurants, sport, leisure (Aqua Driving Range) en een bijzonder kantoorgebouw in een parkachtige omgeving. Een nieuwe promenade verbindt het stationsplein via een sculpturale brug met de boardwalk van de plas. De promenade moet een prominent adres geven aan de kantoren. De kantoren creëren een grootstedelijke skyline. Deze skyline vormt de entree naar Den Haag. Voor de GAVI-kavel (oksel Prins Clausplein naast het Willem-Alexander Kwartier zetten we in op een bescheiden kantoormetrage, waarbij het gaat om kantoren in een gemengde bedrijvenzone. In de Nota Mobiliteit staat aangeven dat bekeken wordt hoe de ontsluiting naar dit gebied kan worden verbeterd.

Hoornwijck: aan de voet van de kruising A4 en A13 Hoornwijck ligt strategisch op de hoek van de A4 en de A13 en vormt een unieke kantoorlocatie. De locaties liggen gedeeltelijk in Den Haag en gedeeltelijk in Rijswijk. In Hoornwijck zijn de afgelopen jaren prachtige, middelgrote kantoorpanden gerealiseerd in een parkachtige omgeving. Met de ontwikkeling van het Trekvliettracé wordt de locatie nog meer een zichtlocatie. Bovendien is de locatie door tramverbindingen (lijnen 1 en 15) rechtstreeks verbonden met de Haagse binnenstad en de historische stad Delft. Met de Randstadrail door de Binckhorst wordt dit nog beter. Op deze kruising van tram- en rijkswegennet streeft de gemeente naar een nog grotere kantoorontwikkeling (N-kavel), die profiteert van de bereikbaarheid en bovendien vanuit verschillende kanten zichtlocaties biedt. Deze locatie moet tevens gaan dienen als transferium. Voor de lange termijn zijn bijzondere kantoren mogelijk in de nabijheid van de Vliet in de Vlietzone. Voor deze snelweglocatie ligt de fasering de prioriteit na 2025.

Hofzichtpark Mariahoeve: parkachtige omgeving met hoofdkantoor Aegon Het Hofzichtpark is in de jaren negentig ontwikkeld als moderne kantorenlocatie. Het is middelgroot, met een parkachtige inrichting van zeer hoge kwaliteit. In Hofzichtpark staan enkele middelgrote, losstaande kantoorgebouwen en het hoofdkantoor van Aegon. Het Hofzichtpark is per openbaar vervoer uitstekend bereikbaar, omdat het direct is gelegen aan NS Station Mariahoeve. Vanuit dit station hebben relaties en medewerkers direct verbinding met Amsterdam en Rotterdam. Ook de internationale luchthaven Schiphol ligt op slechts twintig spoorminuten afstand. Door de aanleg van de Noordelijke Randweg is deze locatie bovendien gelegen aan de Internationale Ring en bereikbaar via de A4 en A44.

‘s Gravendreef, Forepark RWS en Overgoo: randstedelijk, duurzaam, hoogwaardig en professioneel ‘s-Gravendreef wordt het kloppend hart van Leidschenveen. Een levendig centrum waar wonen, werken, zorg, uitgaan en recreatie samenkomen. Tal van voorzieningen zijn binnen handbereik. De kantoren op ‘sGravendreef heeft een winkelcentrum op loopafstand. Studenten kunnen terecht op het Mondriaan College. Sinds het najaar van 2008 is het CBS hier gevestigd. De kantoren in dit gebied liggen op het knooppunt van de A4 met de Noordelijke Randweg en de provinciale weg naar Zoetermeer (N14). Ze zijn daarnaast goed ontsloten via de A12 en Randstadrail. In ’s-Gravendreef zetten we in op uitbreiding van het kantoorareaal met kavels die direct aansluiten op de kantoorkavels op Forepark waar onder meer Imtech, BAM en het kantorencomplex Castellium gevestigd zijn. Deze kavels bieden zichtlocaties vanaf zowel het spoor als de provinciale weg en worden duurzaam ontwikkeld. Ook wordt op loopafstand van Randstadrailhalte Forepark de zogenoemde RWS-kavel ontwikkeld. Deze locatie is strategisch gelegen met een zichtlocatie aan de A4 en wordtl daarom pas na 2015 ontwikkeld. De kantorenlocaties ’s-Gravendreef en Forepark zijn niet alleen met elkaar verbonden, maar ook met de locatie Overgoo en Klein Plaspoelpolder. Overgoo is gelegen aan de Leidschendamse zijde van de A4 en bevindt zich voor een heel klein gedeelte op Haags grondgebied. Met de Vliet in de nabijheid biedt de locatie een cultuurhistorische omgeving. Door de bestaande voorraad en het ontwikkelen van het overige gebied kan de locatie verder worden ontwikkeld tot volwaardig woon-werkgebied. Hierdoor ontstaat er mogelijk genoeg draagvlak voor een tramhalte van lijn 19. De gedachte achter de uitbreiding van Overgoo is dat hiermee de transformatie van Klein Plaspoelpolder kracht wordt bijgezet. Klein Plaspoelpolder is gelegen in het verlengde van Overgoo aan de westzijde van de Vliet. De locatie is nog niet goed aangetakt op de Noordelijke Randweg en past hierdoor eigenlijk niet meer in haar omgeving.

53

Strategische acties • Verdere invulling conform nog te verschijnen Nota van Uitgangspunten A4/Vlietzone. • Ontwikkeling ‘s Gravendreef-Overgoo, Willem-Alexander Kwartier (station Ypenburg) en Hoornwijck, in de huidige planning geen kantoorontwikkelingen direct tegen Prins Clausplein aan. • In bestemmingsplan voor grote kantoorgebruikers een mobiliteitsplan verplicht stellen en informatie verspreiden over het opstellen van een mobiliteitsplan. • Ontwikkeling van kantoren combineren met de aanleg van transferia en zorgen voor aansluiten op OV-locaties. • Hoge prioriteit bij een nieuw bestemmingsplan van N-kavel in Hoornwijck. • Nota Mobiliteit onderzoeken ten aanzien van extra ontsluiting naar Forepark in de richting van de Ypenburgse oksel van het Prins Clausplein. Hoofddoelgroep kantoren: zakelijke dienstverleners, kantoorgebruikers die zijn georiënteerd op de stadsrand met zakelijk verkeer binnen Haaglanden en de Randstad, de olieen gascluster (Mobiliteit & Energie). Kantorenprojecten Segment en kantoorlocaties

Kantorenprojecten

Fasering 20092015

20162020

20212025

20252030

Snelwegkantoorzone Hoornwijck

Kavel 2 & kavel 3

4.500

Forepark

Forepark perceel 2 (nabij Forepark Nieuw Stadion, programma kan deels ook worden ingevuld met leisurefuncties) GAVI (deelplan 25)

Kavel 10a (N-kavel)

Vlietzone Oost

35.000

30.000

20.000 20.000

20.000

Ypenburg TNO Vlietzone

Vlietzone zuid

pm

Vlietzone noord

pm

Knooppuntlocatie Station Ypenburg Forepark Randstadrail Leidschenveen

Station Ypenburg Deelplan 26 west oost

80.000

Ypenburg Deelplan 24 (nabij Veenweg)

2.000

Rest Wegenerlocatie en Forepark Rijkswaterstaatkavel Leidschenveen, ’s Gravendreef cluster A t/m D Leidschenveen, 's Gravendreef cluster E1 en E2

90.000

Pm

pm

53.000 50.000

Gemengde bedrijvenzone Ypenburg West

1

Leidschendam/Voorburg

Ypenburg Businesspark (bedrijfspaviljoens/kantoorachtig exclusief 6000 m2 bedrijfsruimte) 1 Overgoo

Pijnacker/Nootdorp

Heron

6.900 20.000

1

30.000 voorbehoud strategisch reservering infrastructuur en infrastructurele inpasbaarheid

54

8.6 Overige locaties: ondernemershuizen en gemeente en corporatiekantoor in de wijk, havengebonden kantoren in Scheveningen De gemeente streeft ernaar dat niet alleen op toplocaties kantoren worden ontwikkeld. Voorkomen moet worden dat alle kantoren verdwijnen in stadsdelen waar al weinig werkgelegenheid is. De gemeente zorgt er dan ook voor dat langs de doorgaande wegen er kantoren zijn die kleiner zijn dan 500 m2 en langs de woonstraten die zijn kleiner dan +/-100 m2 (conform Functiemengingstrategie). Ook zijn er kantoren boven op de bedrijventerreinen. Zo zetten we in op kleinschalige kantoorunits op bedrijventerrein Uitenhagestraat en zijn er kantoren gevestigd op het bedrijventerrein Zichtenburg-Kerketuinen. Daarnaast faciliteert de gemeente ondernemers die een kantoor aan huis willen. Conform de Huisvestingsverordening geldt dat een woning voor maximaal 20 procent van de gebruiksoppervlakte voor werkfuncties mag worden gebruikt. Dit percentage mag hoger liggen als het een zeer groot pand betreft. Hiermee kan een groeiend aantal zzp’ers en telewerkers thuis aan de slag. De ondernemers in de wijk kunnen ook terecht in ondernemershuizen en businesscentra voor locale contacten. De gemeente start met ondernemershuizen/businesscentra in Mariahoeve en aan de Vaillantlaan. De inzet is om in meerdere stadsdelen locaties te hebben waar ondernemers op locaal niveau kunnen netwerken en/of mobiel kunnen werken. Met het lopende project Stadskantoor Leyweg wordt in het stadsdeel Escamp gewerkt aan de ontwikkeling van een kantoor in de wijk. Deze kantorenlocatie is gelegen in het voorzieningenknooppunt van Den HaagZuidwest en kan de potentie in de beroepsbevolking benutten. In stadsdeel Escamp is een groot gedeelte van de beroepsbevolking uit Den Haag woonachtig. Specifieke gemeentelijke actie kan het stadsdeel ertoe aansporen om iets aan de arbeidsmarkt te doen. De ontwikkeling kan daardoor een icoon worden voor Den Haag-Zuidwest, met een aantrekkelijk verblijfsgebied in de vorm van winkelcentrum De Leyweg. In navolging op het Stadsdeelkantoor Leyweg is de inzet op realisatie hoofdkantoor Staedion aan de Loosduinseweg. Strategische acties • Inzet op ondernemershuizen, business centra en nieuwe mobiel werken locaties in de wijk. • Kleinschalige kantoorunits boven bedrijfsruimte op bedrijventerrein de Uitenhagestraat. • Kleinschalige kantoorruimte faciliteren langs doorgaande wegen kantoren (Conform functiemengingstrategie). • Na stadskantoor Leyweg inzet op realisatie hoofdkantoor Staedion • Inzet op havengebonden kantoren bij Scheveningen Haven

S:\Bestuurlijke stukken\BEL-e\DSO2009.3896.bijlage 1.doc, Aanmaakdatum: 8-12-2009 Bestand mag gewist worden na: 08-02-2010

55

Kantorenstrategie Den Haag De gebruiker centraal. Inlichtingen bij

Recommend Documents