Kantoortorens of luchtkastelen?

8e Hanzevast capital Deskundigen Symposium Programma: 14.30 15.00 15.30 15.45

Kantoortorens of Luchtkastelen? (drs. Jaap H. Wolters) Scheepvaart; Blinde gok of behouden vaart? (capt. Martijn S. Mobach) Pauze Waardenloos (drs. George A. Möller)

Amsterdam, 10 december 2012

8e Hanzevast capital Deskundigen Symposium

Kantoortorens of luchtkastelen?

Drs. Jaap H. Wolters Amsterdam, 10 december 2012


Bron; R.L. Bak, 2012

· Voorraad kantoorruimte na 2001 met 25% toegenomen, leegstand verdubbeld


Huurprijsontwikkeling kantoren (1994 - 2010)

Gem. huurprijs per m2 (EUR / m2)

140 130 120 110 100 90 80 70 60 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Jaar Gemiddelde huurprijs (EUR / m2)

Bron; Strabo, 2012

· Hanzevast portefeuille: Gemiddeld € 140 / m2 / jr.


De Hanzevast Portefeuille ·

79 kantoren (71 in NL, 8 in DE)

·

13 vastgoedfondsen

·

Totale portefeuille; 410.000 m²

·

Omvang: 1.500 m² tot 37.000 m²

·

Geïnvesteerd; € 800 mln.

·

Eigen vermogen: € 309 mln.


De Hanzevast Portefeuille · Bezettingsgraad gehele portefeuille; 70,5%

2

1

8

5

2

3 H6

H6

H6

H5

H5

H5

I Dl d II M PC 24 M PC 41 M PC 45 M PC 49

Dl d

CV

100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% FF

Bezettingsgraad (%)

Bezettingsgraad


De Hanzevast Portefeuille

· Conclusie: Alle fondsen laten een positief exploitatieresultaat zien.


De Hanzevast Portefeuille Exploitatieoverzicht 50.000.000 45.000.000 40.000.000

Exploitatieresultaat € 19,7 mln.

Bedrag (EUR)

35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000

Beheervergoeding

15.000.000

Verzekeringen / OZB Onderhoud

10.000.000

Leegstandskosten 5.000.000

Rente Huurinkomsten (2012)

Hanzevast (totaal)


De Hanzevast Portefeuille In vrijwel alle fondsen is een reguliere aflossing van 1,5% tot 2,0% opgenomen. Uitstaande leningen en oorspronkelijke lening H63 H62 H61 H58

Afgelost: € 56 mln.

Fonds

H55 H52 MPC49 MPC45 MPC41 MPC24 Dld II Dld I FF CV -

20

40

60

Oorspronkelijke lening

80 100 Bedrag (EUR)

120

140

Uitstaande lening


Naar de toekomst Ruimtegebruik per werknemer vanaf 1996 met ca. 5,0% totaal afgenomen.

Bron; NCF Index

160

180


Naar de toekomst Sterkere toename kantoorbanen dan totale werkgelegenheid

Bron; EIB

Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte


Naar de toekomst Gemiddelde rentelasten met 4,38% op 1,0% beneden geprognosticeerde rentelast.

Rente (actueel en prognose) 8,00% 7,00%

Rente (%)

6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% FF CV

Dld I

Dld II

MPC24 MPC41 MPC45 MPC49 Rente (Act.)

Fonds

Gem. Rente (Act.)

H52

H55

H58

H61

H62

Rente (prosp.) Rente (prosp.)

Voordeel voor rentekosten voor de gehele portefeuille: € 4,5 mln. per jaar.

H63


Naar de toekomst Op basis van volledige aflossing uit exploitatieresultaat van € 19,6 en 4,38% rente:

Afname jaarlijkse rentelasten van € 19 mln. naar € 12 mln. in 2020.


Naar de toekomst

Huurinkomsten (€ 'm.nl)

Inkomstenscenario (incl. indexatie) 70

1% indexatie

60

2,5% indexatie

50 4,0% indexatie 40 30 2012

2013

2014 2015

2016

2017

2018 2019

Jaar

Bij 2,5% indexatie stijgen huurinkomsten naar € 56,6 mln.

2020

2021


Naar de toekomst

Ontwikkeling bezettingsgraad Huurinkomsten (€ 'm.nl)

55 50 2013: -4%, geen invulling 45 2013: -4%, halvering leegstand

40

2013: -4%, 7% leegstand 35 30 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Jaar


Naar de toekomst

Maatregelen Hanzevast portefeuille: • • •

Zorgcentra Transformatie Flex-kantoren

2019

2020

2021


Naar de toekomst

Met huurinkomsten in 2013 ongewijzigd, en invulling leegstand vanaf 2014 is een hersteld eigen vermogen in 2021 in zicht.


Niks aan de hand, of...?!





• Banken willen posities in vastgoed afbouwen. • Aflossen is belangrijk. • Verzoek tot ophogen eigen kapitaal.

Stabiele portefeuille, aandacht voor financiers


Scheepvaart: Blinde gok of behouden vaart?

Kapt. Martijn S.Mobach Amsterdam, 10 december 2012

Hanzevast Shipping Vloot 19 schepen in 14 Fondsen: • 16 schepen in de vaart • 3 schepen in aanbouw te China Full ship-& fonds management: • 8 schepen in 8 fondsen Fondsmanagement: • 11 schepen in 6 fondsen

Hanzevast Shipping Vloot 19 Schepen: • 2 Gastankers • 2 Offshore • 2 Tankers • 7 General Cargo • 6 Bulkers

Commercieel: Anthony Veder SmitBoskalis / N-Sea HVS & Union Carisbrooke HVS& Bekkers/MST

Hanzevast Shipping Strenghts • • • • • •

Hanze Partner netwerk Shipmanagement & fondsmanagement Expertise Veelzijdigheid Opportunities Marktkennis (studie)

Scheepvaart • • • •

95% wereldhandel met scheepvaart 2.7% global carbon footprint Longhaul - shortsea Erts, Graan, Nike’s, Toyota’s, LCD schermen, Windmolens, Rubber, Cacao, Zink, Vruchten.

Wereldvloot • • • • •

30000 zeeschepen >1000GT Container 5,061 – 10%NB – 6%idle - 16,802,544 TEU – eindprodukten/hoge waarde - kleine TEU parcels - hoge snelheden Bulkers 9330/1620 – 87% utilisatie - grondstoffen/lage waarde grote parcels – lage snelheden Tankers 4324/417 – crude & product – Shale Overige – general cargo - carcarriers – reefer – cruise – livestock -

Offshore Oliewinning van: 5M bpd in 2012 naar 20M bpd in 2020 • Petrobras naar 3000mtr diepte • Windenergie • Repair Inspectie Maintenance • Specialistisch

Seaborne Worldtrade

Market cycles

Total Dry Bulk Trade

Bron; Clarksons, 2012

Baltic Dry Index


Nieuwbouwcapaciteit

•

China 33.3M GT – 50% utilisatie 2013

Recycling capaciteit


• •

400 – 500 $ per ton Handysizebulker 9000 ton lightweight = 4 - 4.5 M $

Fuel Prices

Total Operating Costs

Eco Design • • • •

Meer Green technologie beschikbaar Meer incentive voor eco Kortere payback WED - Fin – Common rail – monitoring - electrische kranen -

Nieuwe realiteit: game changers • • • • •

Finance krapte Scheepsnieuwbouwcapaciteit Recycling capaciteit Total operating costs Eco design

Resultaat: • Korter economisch restleven oudere deel huidige vloot • Minder stijging nieuwbouwprijzen • Natuurlijke selectie

Propositie selectie criteria • • • • •

Opgaande markt cyclus Tonnage Vervangingsbehoefte Eco design Total operating costs; brandstof Full circle:

Hanzevast Shipping Fondsen Key values: • Portfolio Spreiding • Marktsegment keuze - Cycli – Timing • Netwerk • Pooling omslag • Eco design

Hanzevast Shipping Proposities 2013 Vlootfonds 4: • 6 maanden - Koopvaardij - Charter – concept – design – werf – bank – private placement 2014 / 2015 Vlootfonds 5: •

Offshore – partner – concept –

Scheepvaart: Geen blinde gok, maar behouden vaart!


Waardenloos

drs. George A. Möller Amsterdam, 10 december 2012

Kantoortorens of luchtkastelen?

Recommend Documents