kanthoornvisie Triple A Actief- Anticiperend - Acquirerend

kantHoornvisie Triple A Actief- Anticiperend - Acquirerend

1

Inhoud

0. VOORWOORD................................................................................................................................................. 4 1. INLEIDING ....................................................................................................................................................... 6 2. KENMERKEN HOORN .................................................................................................................................. 8 3. AANBOD KANTOORLOCATIES ................................................................................................................12 4. VRAAG KANTOORLOCATIES ...................................................................................................................15 5. AANBOD VERSUS VRAAG ..........................................................................................................................21 6. PROMOTIE EN ACQUISITIE ......................................................................................................................27 7. AANBEVELINGEN EN ACTIES ..................................................................................................................28

2

3

0. Voorwoord

Beste lezer,

Bij het lezen van deze openingszin begint u met het verorberen van de kantHOORNvisie ‘Triple A Actief – Anticiperend – Acquirerend’. Allereerst wil ik zeggen dat ik blij ben dat deze nota er is. Naast een beschrijvend gedeelte met een analyse over de regio, de sectoren en de beroepsbevolking in het algemeen, zoomt de nota specifiek in op de situatie in Hoorn. Net zoals je met Google Earth steeds dichter bij een object kan komen, wordt ook hier scherp op de vraag en het aanbod ingegaan. En zo leer je dat de kantorenmarkt in de Randstad (met alle leegstand) absoluut niet vergeleken mag worden met de werkelijkheid van Hoorn en omstreken.

Waarom Triple A? Naast een kwinkslag richting de kredietcrisis, staat de driedubbele A borg voor het ambitieniveau van het college. Actief staat voor het aantal meters dat wij willen realiseren de komende 10 à 12 jaar. Niet alleen wachten op de autonome ontwikkeling zoals wij dat altijd deden, maar juist meer meters voor het bedrijfsleven beschikbaar stellen dan voorheen.

Bij Anticiperen gaat het letterlijk om vooruit kijken. Waar is behoefte aan, op welke locatie en binnen welke termijnen? Maar niet alleen deze vragen spelen een rol. Ik denk hierbij ook aan vragen in een maatschappelijke context zoals, is er plaats voor extra kinderopvang nabij kantorenlocaties en hoe geven wij aan invulling aan het thema duurzaamheid? Want duurzaam ontwikkelen is voor mij een vanzelfsprekendheid.

Acquisitie kunnen wij bewerkstelligen met het Ontwikkelingsbedrijf. Zij kennen als geen ander de markt en zijn in staat het juiste bedrijf te benaderen voor een geschikte locatie binnen onze stad. Maar dan moet je wel ruimte beschikbaar stellen. Bijkomend voordeel van het Ontwikkelingsbedrijf is dat zij actief zijn in de gehele regio Noord-Holland Noord en dat men participeert bij de nieuwe bedrijventerreinen.

En één ding is mij duidelijk: er zijn voor Hoorn de komende jaren voldoende kansen om met ambitie aan de werkgelegenheid te werken en om het woon-werkverkeer enigszins af te remmen! Denk aan ontwikkelingen als Agriport A7, de nieuwe bedrijventerreinen ’t Zevenhuys en Distriport en, niet te vergeten, het goede opleidingsniveau van onze eigen Hoornse beroepsbevolking.

4

Hoogstwaarschijnlijk zal de komende jaren de directe behoefte aan meters worden afgeremd door de economische teruggang. Maar in deze kantHOORNvisie wordt u een ambitieniveau voorgesteld voor de langere termijn. Juist als de economie aantrekt over een paar jaar, dan moet Hoorn klaar staan om de vraag te kunnen faciliteren met een actieve houding. Ook het beschikbaar stellen van ruimte voor kantoren maakt dat het in onze stad prettig ondernemen is!

Veel leesplezier, Jan de Boer Wethouder economische zaken

5

1. Inleiding Bij de gemeente Hoorn komen in toenemende mate verzoeken binnen van (niet-) zakelijke dienstverleners met betrekking tot de vestigingsmogelijkheden. Deze verzoeken betreffen zowel de beschikbaarheid van kantoorpanden als over de mogelijkheden tot realisatie van kantoorpanden. Op dit moment is er te weinig aanbod op de kantorenmarkt in Hoorn om aan alle verzoeken te voldoen. Het beperkte aanbod sluit vaak ook niet aan bij de vraag vanuit de (niet-) zakelijke dienstverlening. Het aanbod kantoorpanden in Hoorn is al jaren min of meer constant. Na de realisatie van het Kopgebouw op de Van Aalstweg, de kantoorpanden aan de Maelsonstraat (gebouwd tegen het ziekenhuis aan) en het CWI op het Dampten heeft er geen kantoorontwikkeling in Hoorn meer plaatsgevonden. Door gebrek aan voldoende kantoorruimte (en gebrek aan ruimte voor ontwikkelingen) kan de (niet-)zakelijke dienstverlening de groeikansen niet benutten die het in zich heeft. Wil Hoorn de uitgaande pendel terugdringen, die vooral blijkt te bestaan uit middel- en hoger opgeleiden met een administratieve baan, dan is het creëren van meer werkgelegenheid in de (niet-)zakelijke dienstverlening noodzakelijk. Om deze nieuwe werkgelegenheid een plaats te geven in Hoorn is het reserveren van ruimte een voorwaarde. Voor de realisatie van bedrijventerreinen wordt rekening gehouden in de bestemmingsplannen en wordt “op voorraad” gronden ontwikkeld. Dit zal ook moeten gebeuren voor kantoorlocaties. De perspectieven voor kantoorontwikkeling in Hoorn zijn gunstig, en wel om de volgende redenen: 1. In Hoorn (en West-Friesland) zit een groot potentieel aan goed opgeleide arbeidskrachten. Deze zijn vooral werkzaam in de zakelijke dienstverlening en vinden hun werk nu (noodgedwongen) nog elders; 2. De kantorensector is, in zijn algemeenheid, de grootste groeisector voor de komende decennia; 3. De ontwikkeling van grootschalige activiteiten in West-Friesland en directe omgeving geeft een spin-off voor de kantorensector. Er liggen dus kansen voor de kantorensector in Hoorn. Om deze kansen te verzilveren zullen echter wel de voorwaarden geschapen moeten worden om deze markt te kunnen laten groeien. In deze kantorenvisie zal beschreven worden hoe Hoorn daarop kan inspelen en welke acties daarvoor noodzakelijk zijn. De uitgangspunten van deze visie zijn dan ook: • • • •

6

Actief op de kantorenmarkt inzetten; Het behouden en uitbreiden van de werkgelegenheid op MBO en HBO niveau; Terugdringen van de pendel; Het stimuleren van schone productie.

Leeswijzer Deze notitie is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in het tweede hoofdstuk aandacht besteed aan de algemene (economische) kenmerken van Hoorn. In het derde hoofdstuk passeert het aanbod (locaties en omvang) van kantoorlocaties in Hoorn de revue. De vraag naar kantoorruimte komt in het vierde hoofdstuk aan de orde. De historische opname wordt in dit hoofdstuk als één van de variabelen gebruikt om de vraag naar kantoorruimte tot 2018 te berekenen. Ook de effecten van beleidskeuzen op de vraag naar kantoorruimte worden inzichtelijk gemaakt door middel van het beschrijven van verschillende scenario’s. Het spanningsveld tussen het aanbod van kantoorlocaties en de vraag naar kantoorruimte tot 2018 wordt beschreven in hoofdstuk vijf. In dit hoofdstuk wordt ook een oplossing aangedragen voor dit spanningsveld. Hierbij is het principe van “het juiste bedrijf op de juiste plaats” als basis genomen. Een definiëring van de verschillende kantoorgebruikers is gebruikt om dit af te zetten tegen de aanwezige en potentiële locaties in Hoorn. Promotie en acquisitie komt kort aan de orde in hoofdstuk zes. In het zevende hoofdstuk worden de conclusies geresumeerd waarna de aanbevelingen en de concrete te ondernemen acties worden benoemd. Dit alles om tot een goed functionerende (zakelijke-) dienstverlening in Hoorn te kunnen komen.

7

2. Kenmerken Hoorn Bevolkingsontwikkeling en regiofunctie In de jaren zestig is de gemeente Hoorn aangewezen als groeikern. In de ruim dertig jaar die volgde is de bevolking gegroeid van ca. 18.000 naar bijna 70.000 inwoners in 2008. De toename van het aantal inwoners uit, met name, Amsterdam heeft niet geleid tot het meeverhuizen van de werkgelegenheid naar Hoorn. Het gevolg is dat in Hoorn zelf onvoldoende werkgelegenheid beschikbaar is voor de eigen inwoners en dat zij hun werkkring elders moeten vinden. Circa 50% van de Hoornse beroepbevolking forenst dan ook naar de zuidelijker gelegen Randstad. Hoorn is voor vele functies dé centrumgemeente van West-Friesland. Bij de groei van Hoorn als woonstad is de afhankelijkheid van de inwoners voor het verrichten van arbeid verschoven naar, met name, Amsterdam. De belangrijkste ontwikkelingen in West-Friesland waar het gaat om economische factoren spelen zich af in Hoorn. Zo zijn in Hoorn de meeste bedrijventerreinen gevestigd, bezit het de belangrijkste detailhandelsfuncties en is de belangrijkste toeristische trekker. Hoorn is ook het centrum van de zakelijke- en niet-zakelijke dienstverlening van West-Friesland. Met name de laatste twee economische functies worden uitgevoerd in kantoorachtige omgevingen. Belangrijkste ontsluitingsroutes Hoorn ligt langs de autosnelweg A7, in noordelijke richting vormt deze de verbinding met NoordNederland en Noord-Duitsland. In zuidelijke richting vormt deze de verbinding met Amsterdam. Gestreefd wordt om de Westfrisiaweg op te waarderen, dit als onderdeel van de realisatie van de N23. Deze weg vormt naar het westen de verbinding naar Alkmaar en naar het oosten naar Enkhuizen en Zwolle. Hiermee komt Hoorn te liggen op het kruispunt van wegen die leiden naar de belangrijkste economische centra in europees verband. Hoorn ligt aan het spoor van Enkhuizen naar Amsterdam. Drie maal per uur is er een directe verbinding met Amsterdam. Tevens is het station Hoorn het beginpunt van de directe lijn naar ’sGravenhage. Het station is direct gelegen aan de binnenstad en op 5 minuten afstand van de kantorenconcentratie Van Dedemstraat/Maelsonstraat. Productiestructuur en werkgelegenheid Werkgelegenheid 1977

Bevolking Beroepsbevolking Aantal (full time) arbeidsplaatsen

1987

1997

2007

27.464 53.788 62.313 68.175 14.830 19.750 20.050 35.100 10.580 13.956 19.630 23.800

Groei Hoorn waarbij 1977 = 100

248 237 224

Groei Nederland 120 153 *

Uit bovenstaandede tabel valt op dat de beroepsbevolking fors is gestegen. Dit heeft alles te maken met de groeikernstatus die Hoorn heeft toegewezen gekregen. De werkgelegenheid is ook gestegen maar niet met gelijke tred met de beroepsbevolking.

8

Handel en reparatie en de Gezondsheids- en welzijnszorg als grootste bedrijfstak “Handel en reparatie” en het onderwijs zijn sterk vertegenwoordigde bedrijfstakken in Hoorn. Als de “kantoorgerelateerde beroepen” in onderstaande tabel worden opgeteld dan kan geconcludeerd worden dat meer dan de helft van de in Hoorn werkzame personen hun arbeid in een kantoorachtige omgeving uitoefenen.

Sectorstructuur vergeleken met andere centrumgemeenten In het bijgevoegde figuur is de productiestructuur van Hoorn vergeleken met andere centrumgemeenten in Noord-Holland. Daaruit blijkt dat Hoorn ook ten opzichte van andere centrumgemeenten een hoge werkgelegenheid heeft in de niet-commerciële sector. De aanwezigheid van het Westfries Gasthuis, als grootste werkgever, is hier debet aan.

9

Beroepbevolking en verhouding wonen-werken Samenstelling van de beroepsbevolking naar opleiding1 Onderwijsniveau

Beroepsbevolking

Lager onderwijs

Middelbaar onderwijs

Hoger onderwijs

Alkmaar

45.000

23%

48%

30%

Almere

87.000

28%

46%

26%

Amstelveen

36.000

11%

42%

47%

Amsterdam

376.000

16%

35%

49%

Hoorn

29.000

18%

50%

32%

Purmerend

38.000

24%

54%

22%

Zaanstad

65.000

28%

49%

23%

De helft van de beroepsbevolking in Hoorn heeft een middelbare opleiding heeft genoten. Dat is vergeleken met de andere centrumgemeenten een hoog percentage. Het aandeel hoger opgeleiden is ook hoger dan gemiddeld.

Vacatureontwikkeling in de diverse beroepsgroepen Prognose van het gemiddeld aantal vacatures in de periode 2009-2012. Sectoren

Aantal vacatures

Zakelijke dienstverlening en IT

277.000

Detailhandel

166.000

Zorg en Welzijn

144.000

Industrie

99.000

Horeca en catering

88.000

Groothandel

74.000

Bouw en bouwinstallatie

69.000

Toerisme en maatschappelijke organisaties

59.000

Vervoer en telecom

60.000

Onderwijs

48.000

Financiële diensten

49.000

Landbouw en visserij

36.000

Openbaar bestuur

27.000

Het CWI heeft in onlangs het gemiddeld aantal vacatures in de periode 2009-2012 geprognosticeerd. Ook hier blijkt weer dat met name in werkzaamheden in kantooromgevingen de werkgelegenheid verder toeneemt.

1

Gegevens afkomstig van het CBS.

10

Forensisme binnen, van en naar West-Friesland, periode 1994-20052

Forensisme binnen WestFriesland Uitgaand Forensisme Inkomend forensisme

1. 2. 3. 4.

Totaal aantal arbeidsplaatsen in de regio Beroepsbevolking wonend in West-Friesland Westfriezen werkzaam in de regio percentage op wonend

1994 52.800 70.950 46.850 66%

1999 60.900 84.050 52.900 63%

2005 65.500 89.150 55.750 63%

5. 6. 7. 8.

Westfriezen werkzaam buiten de regio percentage op wonend Niet-Westfriezen werkzaam in de regio percentage op werkend

24.100 34% 6.000 15%

31.150 37% 8.000 13%

33.400 37% 10.000 15%

Bovenstaande tabel is opgenomen om aan te geven dat de pendel niet een “Hoorns” probleem is maar dat geheel Westfriesland hiermee te maken heeft. Er is ook een inkomende pendel aanwezig. In het rapport “Westfriese beroepsbevolking 2005” van het SOW wordt de uitspraak gedaan dat het opleidings- en inkomensniveau van de inkomende pendelaars iets hoger ligt dan degene die wonen en werken in Westfriesland. Helaas geeft het rapport geen inzicht in de kwaliteit van de uitgaande pendel. Het is echter te verwachten dat de werkgelegenheid van deze groep in het middelbare- en hogere segment bevindt.

Intensief ruimtegebruik Onderstaand schema geeft inzicht per sector hoeveel werkzame personen er per hectare per branche werkzaam zijn. Het is duidelijk dat werkzaamheden in kantooromgevingen een hoger aantal werkzame personen te zien geeft dan andere werkzaamheden (bron Ministerie VROM). Bedrijfstak Industrie Openbare nutsbedrijven Bouwnijverheid Detailhandel Hotel- en restaurantwezen Reparatie gebruiksgoederen Transport en opslag Bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening (uitgezonderd overheid) Overige dienstverlening (uitgezonderd onderwijs, gezondheidszorg)

2

Afkomstig uit het arbeidsmarktonderzoek “forensisme” 2005 van het SOW

11

Pers/ha 40 6 75 40 8 50 15 85 35

3. Aanbod kantoorlocaties In dit hoofdstuk wordt het huidige en geplande aanbod voor kantoren besproken. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in bestaande kantoorlocaties (waar al kantoren gevestigd zijn) en nieuwe kantoorlocaties (waar nog geen kantoren gevestigd zijn). Tabel: Overzicht kantorenvoorraad3 1997 Coenstaete Veranda Nieuwe Steen Villa’s ca. Peyler Schenckeveld Fruithof Zeeman Steenstaete Nieuwe Staete Kopgebouw Maelsonstraat

1998 1.600

1999

2000

2001

2002

2003

2.000 4.000

4.000

2007

500 500 800 2.400 2.400 2.460 5.000 2.500 1.100

66.000

1.600 67.600

2.200 69.800

6.600 76.200

7.260 83.460

6.000 89.460

Bijgewerkte tabel uit rapport Stationsomgeving Hoorn van DTZ Zadelhoff. 2004

12

2006

5.000

Nieuwe Steen

3

2005

2.200

CWI Opmaat Toevoeging Kantorenvoorraad

2004

4.000 93.860

3.600 96.260

5.000 101.260

Bestaande kantoorlocaties De kantoorlocaties in de gemeente Hoorn bevinden zich grotendeels op de volgende locaties: Nieuwe Steen

•

De Nieuwe Steen is het geografisch centrum van de gemeente Hoorn. De locatie is vrij jong en van een goede kwaliteit, de term hoogwaardig met een zakelijke uitstraling is op dit terrein van toepassing. Een groot deel van de op de Nieuwe Steen aanwezige kantoren zijn door de “eigenaar-gebruiker” ontwikkeld. Maar ook enkele grootschalige zakelijke dienstverleners (Rabobank en Zeeman) hebben zich hier gevestigd. De Belastingdienst, gemeente Hoorn en Omring (thuiszorg) zijn als (semi-)overheisinstellingen op deze locatie aanwezig. Op dit terrein is in de jaren tachtig ook het kantoorverzamelgebouw “Risdaele” ontwikkeld. Dit pand heeft geruime tijd leeggestaan. Tot voor kort werd het gebruikt door een school als tijdelijke lesruimte. •

Maelsonstraat/Van Dedemstraat

Direct ten noorden van het station ligt de Maelsonstraat, waar het Westfries Gasthuis, het Horizoncollege en diverse zakelijke-dienstverleners (oa Deloite en Touche, Intermaris/Hoeksteen en Schenkeveld Advocaten) zijn gevestigd. De locatie is utstekend bereikbaar, zowel met de auto als met het openbaar vervoer (trein en bus). De nieuwbouw van het Westfries Gasthuis domineert het gebied, de laatste jaren is hier fors geïnvesteerd. Ook het Horizoncollege heeft hier z’n nieuwbouw gerealiseerd. Tegen de parkeergarage van het ziekenhuis zijn drietal kantoorgebouwen gerealiseerd. Deze worden gebruikt voor zorggerelateerde bedrijven. Het laatste kantoor van 5000 m2 is verkocht aan het ziekenhuis. •

Stationsgebied

Deze locatie wordt aan de zuidzijde verspreid ingevuld door een bank en wat kleinere bedrijven. Gezien de locatie en de wens van bedrijven en instellingen is dit een zeer goede locatie om kantoorontwikkelingen te realiseren. •

Het centrum

In het centrum zijn diverse zakelijke dienstverleners gevestigd, zoals architecten, advocaten en financiële dienstverleners. De belangrijkste functie in het centrum blijft echter het funshoppen. De mix van verschillende functies maakt het centrum een bruisend gebied. Hier past geen grootschalige kantoorontwikkeling. De op dit moment aanwezige hoeveelheid dienstverleners past goed bij de historische context van de binnenstad. Hierbij wordt overigens niet de aanwezige dienstverleners (belwinkels, makelaars) in het kernwinkelgebied bedoeld. •

Lepelaar/ Verlengde Lage Weg

Langs de Provinciale weg van de Lepelaar tot aan de Verlengde Lage weg bevinden zich een aantal kantoorvestigingen die gezamenlijk een aaneengesloten lint van kantooractiviteiten vormen. •

Overige locaties

Het betreft hier vooral solitaire kantoren in woonwijken, op bedrijventerreinen en bij kleinere winkelcentra. Ieder van deze locaties heeft z’n eigen karakteristiek. Met name de vestigingen op bedrijventerreinen en in woonwijken zijn op de schaal van Hoorn sterk vertegenwoordigd.

13

Nieuwe kantoorlocaties Bij het beschrijven van nieuwe kantoorlocaties is de volgende tweedeling te maken: a. Het harde aanbod b. Zachte plannen ad a Het harde aanbod Blauwe Berg. De eigenaar van het missiehuis heeft toestemming om 4 kantoorpaviljoens te mogen bouwen van ieder 400 m2 BVO. Na de vaststelling van het bestemmingsplan Blauwe Berg kunnen deze worden ontwikkeld. Ad b. Zachte plannen Bij zachte plannen voor kantoorontwikkeling gaat het om locaties waarvoor het bestemmingsplan nog niet in procedure is, maar waarvoor wel plannen bestaan om kantoorontwikkelingen mogelijk te maken. In Hoorn zijn geen concrete zachte plannen bekend. Er kan derhalve worden geconstateerd, op een kleine ontwikkeling na, geen kantoorontwikkeling in Hoorn plaatsvindt.

14

4. Vraag kantoorlocaties In Nederland is een groot overschot aan kantoorruimte. Zo worden op de zuid-as in Amsterdam kantoorruimten omgebouwd naar woningen en hotels. De kantorenmarkt in de steden van de Randstad is echter van een andere orde dan de kantorenmarkt in meer perifeer gelegen regio’s zoals Hoorn. In de Randstad is veel “op risico” gerealiseerd. Dat betekent dat veel kantoorgebouwen zijn gebouwd zonder dat al een gebruiker bekend was. Ook is het “sprinkhanengedrag” van grote kantoorgebruikers van invloed op deze leegstand. Zodra er een betere en nieuwe (huur-)locatie beschikbaar is wordt hier op ingesprongen. De oude locatie blijft vaak leeg (en moeilijk verhuurbaar) achter. Ook in Hoorn zijn de “op risico” gebouwde kantoren moeilijk verhuurbaar (Kopgebouw op de Van Aalstweg en Risdaele op de Nieuwe Steen). Dit ondanks de druk op de kantorenmarkt. Echter, “op risico” gebouwde kantoren zijn in Hoorn veruit in de minderheid. De vragen die bij de gemeente binnenkomen zijn niet afkomstig van projectontwikkelaars of beleggers die voor snelle winst een bouwproject willen realiseren. De vragen zijn afkomstig van bedrijven die geen ruimte meer hebben om verder te groeien. De markt in Hoorn bestaat dan ook voornamelijk uit eigenaren die zelf gebruik maken van hun gebouw. De ondernemers die in de panden Risdaele en het Kopgebouw zijn gevestigd komen op een gegeven moment bij de gemeente langs voor de realisatie voor een eigen gebouw. Door een gebrek aan ruimte moet er “neen” gezegd worden waardoor deze bedrijven Hoorn (dreigen te) verlaten waardoor de werkgelegenheid afneemt. Overigens hebben gebouwen zoals Risdaele en het Kopgebouw ook een eigen functie. Semioverheidsinstellingen en kleinschalige zorgaanbieders maken hier vaak gebruik van. Ook fungeren ze vaak als “broedplaats” van nieuwe ondernemingen. Het is lastig om een goede raming te maken naar de vraag naar kantoorruimte. Voor Hoorn specifiek ligt de moeilijkheid dat een raming op basis van uitgifteregels geen goed beeld geeft. Veel kantoorgebruikers zijn wegens gebrek aan goede locaties in Hoorn veel langer dan gewenst op hun huidige locatie gebleven, of erger, hebben Hoorn verlaten of niet voor Hoorn gekozen voor een nieuwbouw project. De afgelopen jaren is de uitgifte van kantoorkavels in Hoorn dan ook laag geweest. De grootste glastuinbouwbedrijven van Nederland staan op Agriport A7, het grootschalig glastuinbouwgebied aan de A7 in de Wieringermeer. Bedrijven uit het Westland en andere Nederlandse glastuinbouwgebieden komen naar Agriport omdat ze daar hun vleugels kunnen uitslaan. De glastuinbouw omvat twee grote gebieden in de Wieringermeer. Het eerste is 450 hectare groot, en reeds helemaal uitgegeven. Het tweede deel van het glastuinbouwgebied omvat ruim vijfhonderd hectare. Deze bedrijven zullen een belangrijke spin-off genereren voor de zakelijke-dienstverlening. Door de toenemende kantorisatie van arbeid hebben bedrijven zich –door het geringe aanbod van locaties- op bedrijventerreinen gevestigd die waarschijnlijk beter op kantoorlocaties terecht zouden moeten zijn gekomen. En daar ligt nu juist het probleem. Kantoren op bedrijventerreinen passen niet in het locatiebeleid van de provincie. Het heeft dan ook weinig nut om de toekomstige vraag naar kantoorruimte te ramen door gemiddelde uitgiftecijfers uit het verleden te extrapoleren. Om het beeld naar de vraag naar kantoorruimte compleet te maken is deze extrapolatie later wel in deze notitie opgenomen. Ook in de bestaande bouw heeft met betrekking tot kantoren een gering aantal transacties plaatsgevonden. Dit heeft natuurlijk ook weer te maken met het beperkte aanbod aan nieuwe locaties. Er vindt geen doorstroming plaats. Wat wel opvallend is de toenemende verhuur van minder gewenste panden (Risdaele). Dit geeft aan dat de druk uit de markt hoog is.

15

Uit de analyse van makelaars en de verzoeken die bij de gemeente binnenkomen valt op te maken dat de vraag naar kantoren onderverdeeld kan worden in twee segmenten: kantoren tussen 200 en 800 m2 BVO; kantoren tussen 2.000 en 5.000 m2 BVO.

-

De vraag naar kleinere oppervlakten is vooral afkomstig van lokale en regionale bedrijven. De vraag naar grotere oppervlakten is over het algemeen afkomstig van enkele grote bedrijven uit de regio die zich in het stedelijke Hoorn willen vestigen. Maar ook van landelijke opererende zakelijke dienstverleners die een regionale vestiging in Hoorn willen hebben melden zich voor vestiging. Voor beide typen vestiging geldt dat een eigen en herkenbaar gebouw gewenst is. De vraag spitst zich vooral toe op koop en een sterke hang naar een eigen identiteit (eigenaar/gebruiker). Om de grootte van de vraag vast te stellen zijn verschillende methoden mogelijk. Hoewel vragende partijen niet altijd het “achterste van de tong” laten zien komt het beeld naar voren naar een toenemende vraag naar kantoorruimte. Dit beeld wordt bevestigd door de in Hoorn actieve makelaars. De vraag naar kantoorpanden is in Hoorn niet louter afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen. De regionaal-economische ontwikkelingen (de structuur) hebben hierop een grote invloed. Zo is de verwachting dat de ontwikkeling van Agriport A7, het kassengebied Grootslag en de ontwikkelingen rond de zaadveredeling in en rond Enkhuizen spin-off effecten genereert. De verschillende partijen - zoals makelaars, ontwikkelaars en lokale bedrijven - die geïnterviewd zijn, komen met de volgende identificering van de Hoornse kantorenmarkt: • • • •

In Hoorn is vooral sprake van een lokaal en regionaal georiënteerde markt met een incidenteel een landelijke uitschieter; De vraag bestaat (tot nu toe) vooral uit een uitbreidings- en verplaatsingsvraag; De vestigingsvoorkeur van lokale bedrijven gaat in eerste instantie uit naar panden met een eigen uitstraling; De belangrijkste locatiefactoren voor lokale kantoorgebruikers zijn goede (weg-) bereikbaarheid, voldoende parkeerruimte, gunstig prijsniveau, de mogelijkheid voor eigen bouw en voldoende uitbreidingsmogelijkheden.

Agriport A7: kansen op spin-off

16

Vraagraming kwantitatief Op verschillende manieren is de raming van de toekomstige vraag te berekenen. De in de literatuur meest gebruikte berekeningen zijn in deze notitie voor Hoorn doorgerekend. Multiplier effecten zijn niet opgenomen in de berekeningen. Er is een onderscheid gemaakt tussen beleidsarme en beleidsrijke varianten. Bij de beleidsarme varianten liggen er geen politieke keuzen aan ten grondslag. De autonome ontwikkelingen worden doorgerekend. Bij de beleidsrijke varianten worden mogelijke keuzen door de politiek beschreven. Daarnaast is als tussenvariant de werkgelegenheidsraming opgenomen. Aan het eind van dit hoofdstuk zijn de verschillende varianten vertaalt naar een drietal scenario’s. a. Beleidsarme varianten - Historische opname - Vraaggerichte raming b. Beleidsrijke variant - Taakstellende ramingen

Ad a. Beleidsarm - Historische opname In onderstaande tabel zijn de opnamecijfers op de kantorenmarkt in Hoorn opgenomen. De 10jaarlijkse uitbreiding wordt gemiddeld om de historische opname te kunne bepalen. Voor Hoorn ligt het probleem met deze systematiek dat een belangrijke factor het gebrek aan locaties is. Er is in het verleden (en heden) geen ruimte om alle bedrijven te kunnen faciliteren. Daarom geeft deze systematiek geen zuiver beeld naar de behoefte naar kantoorgebouwen en zal de daadwerkelijke behoefte hoger zijn geweest. Er kan sowieso worden geconcludeerd dat de er in het verleden zeker niet te ruim is gebouwd. Dat wordt bevestigd door het beeld van een beperkte leegstand in Hoorn. Uit de tabel op bladzijde11 kan worden berekend dat er jaarlijks gemiddeld 3525 m2 kantoorruimte gerealiseerd is en (al eerder geconstateerd) nauwelijks leegstand aanwezig is. - Concrete vraag gerichte raming Zoals eerder is geconstateerd is de afgelopen jaren de uitgifte van kantoorkavels in Hoorn laag geweest. Dit valt te verklaren door het geringe aanbod aan kantoorlocaties in Hoorn Bij de gemeente Hoorn zijn er het afgelopen twee jaar ca. 12 bedrijven langs geweest met een verzoek voor een eigen pand van 200 à 800 m2. Voor wat betreft de categorie tussen de 2000 en 5000 m2 BVO zijn gesprekken gevoerd met zakelijk dienstverleners. Van deze zakelijk dienstverleners had één het verzoek uit te breiden van 5000 naar 10.000 m2, een ander het verzoek tot nieuwbouw voor 3000 m2 , en de derde ook voor 3000m2. Het totaal aan overige verzoeken tot vestiging ligt op ca. 15.000 m2 BVO. Dat betekent een totale vraag van 30.000 m2 BVO.

17

Ad b. Beleidsrijke variant

-. Taakstellende raming Bij het berekenen van kantoorbehoeften kunnen autonome processen gevolgd worden om te komen tot het benodigde aantal vierkante meters BVO voor (bv) de komende tien jaar. Er kan ook worden uitgegaan om doelstellingen te bepalen en daarvan uit de behoefte aan kantoorruimte te berekenen. Deze doelstellingen vloeien voort uit de keuzen die de politiek maakt of heeft gemaakt. Eén van de doelstellingen van het college is de pendel naar de zuidelijker gelegen Randstad te verkleinen. De uitgaande pendel bedroeg in 2005 ca 18.000 personen. Dat is ca. 51% van de in Hoorn woonachtige beroepsbevolking met een werkkring. Iedere procentpunt afname van de pendel (dat zijn 360 arbeidsplaatsen) betekent 7200 m2 bvo extra benodigd kantooroppervlak. Gezien het streven van de gemeente, maar ook van de provincie, om de woon-werk balans met name in de kantoorsector wat gelijkmatiger te laten zijn zal de keuze voor vermindering van het aantal procentpunten hoger moeten liggen. In onderstaand schema zijn de gevolgen van de vermindering van de pendel bij verschillende percentages opgenomen:

Beroepsbevolking met een werkkring 35.100 35.100 35.100 35.100 35.100 35.100

Percentage pendel

Omvang pendel

51 50 49 48 47 46

% % % % % %

17.900 17.550 17.200 16.848 16.500 16.150

Extra werkzame personen in Hoorn 350 700 1.050 1.400 1.750

Extra m2 BVO

7.000 14.000 21.000 28.000 35.000

De tweede methode betreft de kantorenvoorraad in verhouding tot de bevolkingsomvang. In Hoorn is op iedere inwoner 1,5 m2 kantooroppervlak. Het landelijk gemiddelde (dus niet in de grotere steden alleen) was ca. 2,9 m2 per inwoner, voor Alkmaar 3,4 m2 per inwoner, Haarlem 3,23 m2 per inwoner, Purmerend 1,13 m2 per inwoner en Zaanstad 1,58 m2 per inwoner. Bij een beleidskeuze dat het gemiddelde kantooroppervlak moet stijgen met bij voorbeeld 0,1 m2 per inwoner betekent dat een toename voor Hoorn van 6800 m2 kantooroppervlak. Hiermee worden ca. 340 arbeidsplaatsen toegevoegd. Om Hoorn op te trekken naar het landelijk gemiddelde van 2,9 m2 per inwoner zal dus 95.000 m2 BVO toename in de kantoorvoorraad plaats moeten vinden, hetgeen 4750 arbeidsplaatsen betekent. In onderstaand schema worden de verschillende opties weergegeven.

18

Gemiddeld kantooroppervlak per inwoner 1,5 m2 1,6 m2 1,7 m2 2,0 m2 2,17 m2

2,2 2,5 2,9 3,4

m2 m2 m2 m2

Toevoeging extra kantooroppervlak

Aantal extra arbeidsplaatsen

6.800 13.600 34.000 45.560

m2 m2 m2 m2

640 680 1700 2278

47.600 68.000 95.000 129.000

m2 m2 m2 m2

2380 3400 4750 6460

Huidig niveau Niveau Zaanstad

Gemiddeld niveau Noord-Hollandse gemeenten

Landelijk gemiddelde Niveau Alkmaar

Bij beide taakstellende ramingen geldt dat de berekende effecten van beleidskeuzen additioneel zijn op de autonome groei. Het betekent dus een extra inspanningsverplichting boven op de jaarlijkse autonome groei van ca 3500 m2.

19

Scenario’s

Zoals uit voorgaande blijkt zijn er verschillende variabelen die van invloed zijn op de grootte van de vraag naar kantoorruimte voor de komende tien jaar. Het ambitieniveau dat door de gemeente Hoorn wordt nagestreefd is de belangrijkste variabele. De drie verschillende scenario’s zijn dan ook opgesteld vanuit drie verschillende ambitieniveaus: nul-variant, het Bruto Vloeroppervlak kantooroppervlak wordt opgetrokken naar het niveau van het gemiddelde der Noord-Hollandse middelgrote gemeenten4 en naar het niveau van het gemiddelde van de Nederlandse gemeenten. Alle scenario’s hebben 2019 als einddatum. Scenario 1: Passieve-variant In deze variant vindt er geen extra kantoorontwikkeling plaats in Hoorn. Er zal worden gereageerd op “toevalstreffers”. Bij een autonome groei van de beroepsbevolking betekent dat de pendel zal toenemen. Immers, deze groei kan niet worden opgevangen binnen Hoorn zelf. Omdat werkgelegenheid in kantooromgeving vaak middelbaar- en hoger opgeleide arbeid is zullen met name de hoogopgeleiden elders hun arbeid gaan verrichten. Bedrijven die dusdanig gegroeid zijn dat een eigen pand wordt overwogen zullen deze niet kunnen realiseren in de gemeente Hoorn maar elders. De uittocht van personeel zal dus verder toenemen. Scenario 2: Actieve-variant In Hoorn bevindt zich 1,5 m2 BVO kantoorruimte per inwoner. Het gemiddelde van de gemeenten Alkmaar, Haarlem, Hoorn, Purmerend en Zaanstad bedraagt 2,17 m2 per inwoner. In deze variant zal er tot 2018 voor 45.000 m2 BVO extra kantoorontwikkeling plaatsvinden. Hierbij bereikt Hoorn het eerder berekende gemiddelde van 2,17 m2 . Bij een groei van 45.000 m2 BVO kantoorontwikkeling zal de pendel met 6% afnemen en het aantal arbeidsplaatsen in Hoorn met 2250 toenemen. In totaal zal dus 75.000 m2 BVO kantoorruimte gerealiseerd moeten worden. Scenario 3: Agressieve variant Het landelijk gemiddelde kantoorruimte is 2,9 m2 per inwoner. In deze variant zal er tot 2018 voor 95.000 m2 BVO kantoorontwikkeling plaatsvinden. Hierbij bereikt Hoorn het eerder berekende gemiddelde van 2,9 m2 . Bij een groei van 95.000 m2 BVO kantoorontwikkeling zal de pendel met 13,5 % afnemen en het aantal arbeidsplaatsen in Hoorn met 4750 toenemen. In totaal zal dus 125.000 m2 BVO kantoorruimte gerealiseerd moeten worden.

4

Alkmaar, Hoorn, Purmerend, Zaanstad en Haarlem.

20

5. Aanbod versus vraag Kortweg kan worden geconcludeerd dat de vraag naar kantoorlocaties het aanbod overtreft. Het aanbod sluit immers onvoldoende aan bij de vraag. Het ontoereikende aanbod aan kantoorlocaties voor Hoorn heeft tot gevolg: • • • •

dat er onvoldoende ruimte is voor (door-)startende ondernemers in de dienstverlening; dat er onvoldoende doorstroming ontstaat op de lokale kantorenmarkt; dat de midden- en hoogopgeleide beroepsbevolking onvoldoende arbeidsmogelijkheden vinden in Hoorn en uit de gemeente wegtrekken; de pendel eerder toe- dan afneemt en daardoor andere gemeenten profiteren van de niet te faciliteren kantoorruimte in Hoorn.

De oplossing ligt hem niet enkel en alleen in het aanbieden van kantoorkavels. Er zal meer differentiatie in het aanbod moeten worden aangebracht. Dit betekent enerzijds dat er meer locaties zullen moeten worden aangeboden, maar anderzijds ook dat de locaties onderling onderscheidend zullen moeten zijn. Op die manier kan de lokale markt beter worden bediend en zal de gemeente meer slagkracht hebben waar het gaat om het faciliteren van kantoren. In ieder geval is duidelijk dat Hoorn een omslag dient te maken van vraagreagerend (hetgeen gezien planologische procedures vaak veel tijd vergt) naar anticiperend. Wensen werknemers De NVM makelaars voert jaarlijks onderzoek uit naar de kantorenmarkt in Nederland. Ieder jaar wordt een specifiek onderdeel van de markt nader toegelicht. In de rapportage over 2008 heeft men de wensen en verwachtingen van kantoorgebruik nader onderzocht. Hierbij zijn de wensen van werknemers en werkgevers tegenover elkaar gezet. Hiertoe is gekozen omdat geconstateerd wordt dat bedrijven in toenemende mate elkaar beconcurreren om geschikt personeel aan te trekken en behouden. Naast goede arbeidsvoorwaarden en interessant werk speelt ook de ligging, kwaliteit en imago van de werklocatie een rol. Ten aanzien van de afstemming tussen privé en werk is de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen in de omgeving van de werklocatie van belang. Echter, rekening moet worden gehouden dat de locatie van een kantoor niet louter afhankelijk is van de werknemer, maar ook van de cliënten. Maar aan de andere kant is dat de inzet op werknemerswensen dubbel meerwaarde voor werkgevers oplevert. In onderstaand tabel zijn de onderzoeksresultaten in het kort weergegeven. Wensen werknemers Uitstraling kantoorpand zeer relevant Voorzieningen in pand belangrijk Aanwezigheid parkeervoorzieningen van groot belang Voorkeur voor kantoorkamer met enkele collega’s Liever geen kantoren langs de snelweg Een veilige en groene omgeving belangrijk Niet in de stad maar wel voorzieningen in de buurt

21

Werkgevers Overgrote meerderheid werkgevers houdt rekening met werknemers Werknemers hebben vooral inspraak in inrichting maar niet in keuze locatie In de toekomst meer aandacht voor wensen over locatie en bereikbaarheid

Arbeidsparticipatie van moeders blijft stijgen In 2007 had meer dan de helft van de vrouwen met minderjarige kinderen een deeltijdbaan. Dat is een toename in vergelijking met 2006. Vooral het aandeel moeders met een grote deeltijdbaan is gestegen. Een baan van drie dagen in de week is het meest populair. In 2007 werkte twee derde van de moeders meer dan 12 uur per week en behoorde daardoor tot de werkzame beroepsbevolking. De meeste werkende moeders hadden een deeltijdbaan. Ruim een kwart van de vrouwen werkte drie dagen in de week (20-27 uur). Minder dan een op de tien had een voltijdbaan (35 uur of meer). Ondanks de economische achteruitgang blijft de behoefte aan personeel groot. Met name voor werkzaamheden in de zakelijke dienstverlening en wellness/health. Traditioneel sectoren met een hoog percentage vrouwelijke werknemers. De arbeidsparticipatie kan niet verder worden verhoogd door het gebrek aan kinderopvang. Door te streven naar kinderopvang in een kantorenlocatie (of kantoorgebouw) is het mogelijk het potentieel werknemers waaruit kan worden geput te vergroten. Hier zijn de werkgevers mee gebaat. Bij een overcapaciteit van kinderopvang kan deze ruimte eenvoudig worden omgevormd naar kantoorruimte.

De combinatie werk-gezin is niet vanzelfsprekend.

22

Naar een differentiatie Om tot een marktsegmentatie voor kantoren te komen is het zinvol om te kijken naar het type kantoor. Kantoren zijn afkomstig uit alle sectoren van de economie, al is de dienstverlening – en dan met name de zakelijke dienstverlening – wel de grootste gebruiker. Maar ook bedrijven uit de handel en de nijverheid zijn gebruikers van kantoorgebouwen. In Hoorn zijn veel publiekskantoren aanwezig. Voor de vestigingsplaatseisen van een kantoor maakt het verschil of er gepraat wordt over een hoofdkantoor of een kantoor van waaruit (vooral) telefonisch consumentenvoorlichting wordt gegeven of basiswerk voor de administratie wordt verricht. Dergelijke functionele verschillen tussen kantoren bepalen de vestigingsplaatsvoorkeuren in termen van kantorenmilieus (aanbod). Uitwisselbaarheid tussen kantorenmilieus is echter relatief groot is. Maar de differentiatie in vestigingsplaatsvoorkeuren tussen deze typen kantoren is groter dan via een onderscheid naar (traditionele) sectoren of branches. Er worden de volgende marktsegmenten onderscheiden5: • •

•

• • •

Front-offices: Kantoren met een regiefunctie en een (inter)nationale oriëntatie. Het gaat hierbij meestal om grotere organisaties. Back-offices: Kantoren met een ondersteunende functie. Het gaat hierbij om grote organisaties in de zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening. Bijvoorbeeld callcentra, maar ook administratie- en telefonische verkoopkantoren van banken en verzekeraars of administraties van grotere not-for-profitorganisaties. Beleidorganisaties: Kantoren voor beleidvorming, non-profit. Bijvoorbeeld de Gemeente Hoorn, regionale samenwerkingsorganen, waterschappen, maar ook not-forprofitorganisaties (bijv. natuur- en milieu-organisaties, bibliotheken,etc.). Balie-organisaties: Kantoren met een baliefunctie, bijvoorbeeld uitzendbureaus, bankfilialen, reisbureaus, maar ook rechtbanken of vestigingen van het CWI, etc. Service-organisaties: Kantoren voor (mobiele) zakelijke dienstverleners zoals adviesbureaus, accountants, ICT-advies, advocatenkantoren, etc. Kleine vestigingen: Kleine kantoren met maximaal ca. 20 medewerkers. Dit kunnen zowel kleine hoofdkantoren zijn als backoffices of service organisaties.

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren voor de verschillende kantoortypen weergegeven. Het gaat om indicatieve, relatieve verschillen. De traditionele top drie aan locatiefactoren voor kantoren (autobereikbaarheid, parkeren en locatiekwaliteit) staan hier voorop. Vestigingsplaatsfactoren, differentiatie naar kantoortypen

5

Autobereikbaarheid

Parkeren

Kwaliteit/locatie OV gebouw

Overige factoren

Front office

***

***

***

**

Hoog opgeleide beroepsbevolking (top)voorzieningen

Back office

**

**

*

*

Prijs/omvang beroepsbevolking

Beleidskantoren

*

*

**

**

Prijs/voorzieningen

Baliekantoren

*

** voor bezoekers

*

*

bezoekersstromen /prijs

Service-organisaties

***

***

**

0/*

it-infrastructuur

Kleine organisaties

**

**

0-**

0-*

prijs-kwaliteit /grote variatie op basis- en overige factoren

Indeling naar “Bureau Buiten”

23

Differentiatie in Hoorn Binnen Hoorn kunnen, zoals eerder hoofdstuk omschreven, de volgende kantoorlocaties onderscheiden worden: • Centrum • Stationsgebied • Maelsonstraat/Van Dedemstraat • Nieuwe Steen • Verlengde Lageweg • Verspreide kantoorlocaties Tevens liggen in de gemeente Hoorn een aantal locaties die potentie in zich hebben voor (verdere) kantoorontwikkeling maar nog niet bij de harde plannen zijn betrokken: • • • • •

Dampten/Berkhouterweg Nieuwe Steen (locatie hockeyclub) Maelsonstraat (locatie “oude MTS”) Oude Veiling ’t Zevenhuis

In onderstaande tabel zijn de vestigingsplaats factoren afgezet tegen bovengenoemde locaties. In de laatste kolom is de (theoretische) segmentatie opgenomen die er uit volgt: Autobereikbaarheid

Parkeren

Kwaliteit/locatie gebouw

OV

Functionaliteit

Centrum

***

***

***

*

Kleine organisaties

Station

**

***

***

***

Front-office/

Maelsonstraat

***

**

***

**

Balie/ service kantoren

Nieuwe Steen

***

**

***

0-*

Servicekantoren

Dampten

***

**

*

0-*

Back office

Nieuwe Steen

***

**

***

0-*

Service kantoren

Oude Veiling

***

**

***

0-*

Service kantoren

Strook ten zuiden van ’t Zevenhuis

***

***

***

0

Service organisaties/front office

beleidskantoren

Hieronder worden de locaties kort toegelicht:

Maelsonstraat In het gebied Maelsonstraat (langs de provinciale weg) worden op dit moment op de locatie van het oude Horizoncollege twee gebouwen gerealiseerd. Deze locatie is uitermate geschikt om kantoorontwikkeling te initiëren. Centrum Het centrum van Hoorn is een “USP” (Unique Selling Point). Zoals vele binnensteden vestigen in de binnenstad vele kleine en middelgrote kantoren. Vaak in de specialistische dienstverlening of “business-to-business”activiteiten. De dienstverlening is vaak van een hoog niveau, advocatenkantoren, architecten, notarissen etc. De “creatieve”sector (een belangrijke groeisector die in Hoorn nog geen echte rol speelt) vindt in een historische omgeving vaak haar plaats. De jonge en hoog opgeleide bevolking trekt vaak weg om elders hun werkzaamheden uit te voeren. Een kans voor Hoorn is aanwezig om deze groep jonge en hoogopgeleide mensen een plaats te

24

geven in het centrum om hun werkzaamheden hier te kunnen verrichten. Er is echter wel een kritische massa noodzakelijk om dit segment verder uit te bouwen. Waar het gaat om het reserveren voor ruimte voor kantoorontwikkelingen speelt de creatieve sector geen rol. Stationsgebied De bedrijven die zich in het stationsgebied zullen vestigen zijn duidelijk op zoek naar een ‘stedelijke omgeving’ met een hoge bebouwingsdichtheid en multi-modale bereikbaarheid (naast de auto en fiets ook bus en de trein). Gezien de daarmee samenhangende hogere grond- en huurprijs is het stationsgebied niet voor alle bedrijven weggelegd en zullen daar met name grotere kantoren neerstrijken. Het ligt in de lijn der verwachting dat op deze locatie met name de mensen gaan werken die op het moment hun werkkring in de Randstad hebben. Niet voor niets heeft DTZ Zadelhof geconstateerd dat dit een locatie is met zeer veel potentie. Een stationsgebied is een goede locatie voor (semi-)overheid. De NVM constateert dat “ kantoorvestigingen op locaties nabij OV-knooppunten zoals treinstations zullen steeds populairder worden”. Eind 2007 heeft de Taskforce Ruimtewinst (TFR) van de provincie een advies uitgebracht: “Ook is er ruimte voor enig wonen, een supermarkt en bedrijven/kantoren. Bijvoorbeeld bedrijfsruimte die een relatie heeft met het ziekenhuis en verpleeghuis, een zogenaamde ‘zorgboulevard’. De zuidzijde kan dan aansluiten op de binnenstad. Hier kunnen functies als wonen, parkeren, winkels (met name voor het middensegment), horeca en culturele voorzieningen een plek krijgen.” De uitwerking van dit advies wordt ter hand genomen in de “Poort van Hoorn”. Berkhouterweg & Dampten Bij het zoeken naar eventuele ruimte voor kantoorontwikkeling kan voor het segment back offices ruimte gezocht worden op deze terreinen. Hiervoor geldt ook dat in het kader van de uitwerking van het advies van de Task Force Ruimtegebruik wordt bekeken op welke wijze de ontwikkeling van deze locatie ter hand kan worden genomen. Hockeyvelden De hockeyvelden op de Nieuwe Steen zijn, in aansluiting op de huidige bebouwing van het gebied uitermate geschikt zijn voor kantoorontwikkeling van 2000 m2 tot 5.000m2. Dit met name voor de eigenaar/gebruikers binnen de markt. Oude Veiling Bedrijventerrein De Oude Veiling is toe aan revitalisatie. Sommige panden voldoen niet meer aan de eisen die gesteld mogen worden aan een goed bedrijfsgebouw. Bovendien is de functie van dit bedrijventerrein langzaam aan het verschuiven. De traditionele bedrijfsmatige functies worden op dit terrein langzaam aan verruild voor functies die “net wel” of “net niet” op een bedrijventerrein uitgeoefend mogen worden. De eigenaar van “locatie Balk” heeft aangegeven te willen praten over herontwikkeling van de rozenkwekerij. Gezien de ligging van De Oude Veiling (incl. locatie Balk), en de afstand tot de Nieuwe Steen is het zuidelijk gedeelte van dit terrein uitermate geschikt voor de vestiging van kantoorunits zoals deze op het nieuwe gedeelte van de Nieuwe Steen zijn gerealiseerd. Kantoren op ‘t Zevenhuis Op een eerder moment in deze notitie werd aangegeven dat de scheidslijn tussen kantooractiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten uitermate dun aan het worden is. Dit wordt onder de noemer “verkantorisering” geschaard. Op het moment van schrijven wordt er gewerkt aan de realisatie van bedrijventerrein ‘t Zevenhuis. Dit bedrijventerrein wordt ontwikkeld omdat er een ernstig tekort is ontstaan aan ruimte voor bedrijven. Er is echter ook een fors ruimtetekort voor kantooractiviteiten. Op de verschillende, oudere en nieuwere bedrijventerreinen, in Hoorn hebben zich dan ook bedrijven gevestigd waar van afgevraagd moet worden of de vestiging aldaar gepland was, dan wel als wenselijk wordt ervaren. In het kader van de wens van het rijk en provincie om “ieder bedrijf op de juiste plaats” te krijgen zal een discussie gestart moeten worden welke bedrijvigheid op een bedrijventerrein gewenst is en welke niet. In feite spreken we hier om locatiebeleid op de schaal van Hoorn. Waar het gaat om het schemergebied tussen

25

kantoor- en bedrijfsmatige activiteiten is de strook aan de zuidzijde van het nieuwe bedrijventerrein ‘t Zevenhuis hiervoor geschikt. Maar ook voor de zakelijke dienstverlening sec is dit een goede locatie. De door de goede bereikbaarheid, zichtbaarheid en de aanwezigheid van (in potentie) voldoende ruime kavels zullen kantoren hier graag willen vestigen. Dit sluit goed aan op de ontwikkelde kantorenconcentratie op de locatie Wognum (DSB, Scholten etc). In de planvorming (ideefase) is op het grondgebied van Wognum een toename van kantoorruimte van ca. 20.000 m2 BVO voorzien. Deze ontwikkeling kan enerzijds een bedreiging vormen voor de totale kantorenmarkt in Hoorn. Anderzijds kan deze ontwikkeling op de locatie ’t Zevenhuis zorg dragen voor voldoende kritische massa om de kantorenontwikkeling autonoom te laten ontwikkelen. De werkzaamheden rond het Masterplan van bedrijventerrein ’t Zevenhuis zijn afgerond. Dit Masterplan wordt gebruikt als onderlegger voor het op te stellen structuurvisie. Hierbij zullen de mogelijkheden van kantoorvestiging worden opgenomen.

De juiste hoeveelheid op de juiste plaats Het is onwenselijk, ongeacht het gekozen scenario, om alle te realiseren BVO’s op één locatie te concentreren. Zoals al eerder is geconstateerd is het noodzakelijk om het juiste bedrijf op de juiste plaats te kunnen faciliteren. Tussen de verschillende locaties is er moeilijk een kwantitatieve toedeling te maken. Toch is getracht hier een aanzet voor te geven. Stationsgebied Maelsonstraat Dampten Nieuwe Steen/OudeVeiling ’t Zevenhuis

Front-office en beleidskantoren (inclusief zorgboulevard) Balie en servicekantoren Back office Service kantoren Service organisaties/front office

Een aantal locaties hebben harde grenzen aan de fysieke mogelijkheden. Zo is de mogelijke kantoorontwikkeling op de locatie “oude MTS” ca. 5000 m2 BVO. Meer is niet mogelijk op deze locatie. Op de Nieuwe Steen zijn slechts de hockeyvelden beschikbaar. Gezien de grootte van de naastliggende panden zal hier voor ca. 2500 m2 BVO ontwikkeld kunnen worden. Deze ontwikkelingen zijn te scharen onder de eerder genoemde “toevalstreffers”. De Oude Veiling zal plaats bieden aan kantoorpanden in het verlengde van de profilering van de Nieuwe Steen. Eerder in deze notitie is aangegeven dat er de afgelopen twee jaar ca. 12 verzoeken zijn binnengekomen van eigenaar/gebruikers voor kantoorpanden tussen de 200 en 800 m2 BVO. Deze passen binnen de profilering van de Nieuwe Steen. Bij het aanhouden van een “ijzeren voorraad” van 25% moet er op deze locatie ruimte gevonden worden voor 7500 m2 BVO nieuwe kantoorontwikkeling. Dit is de autonome groei. Hierbij kan echter niet de gehele autonome groei opgenomen worden. Hiervoor komen de locaties Dampten, Stationsgebied en ’t Zevenhuis in beeld. Voor zowel het Dampten als het Stationsgebied gelden er beperkingen waar het gaat om uitbreidingsmogelijkheden van kantoorruimte. Het is daarom noodzakelijk juist daar de profilering nauwlettender ter hand te nemen. Eerder is al aangegeven dat het Dampten een goede locatie is voor back offices, het stationsgebied voor front offices en beleidskantoren (inclusief zorg boulevard). De locatie op ’t Zevenhuis is uitermate geschikt voor de grotere kantoorgebouwen.

26

6. Promotie en acquisitie Momenteel is er te weinig differentiatie in het aanbod van kantoren en de (niet-)zakelijke dienstverlening kan onvoldoende worden geaccommodeerd. Dit is jammer. De kantorensector is een schone vorm van productie en het aantal werkzame personen per hectare ligt hoger dan bij andere economische activiteiten. Om de diverse locaties onder de aandacht te brengen zal een acquisitieplan moeten worden opgesteld. Hiervoor is een belangrijke rol voor het ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord zijn weggelegd. Vanuit het Strategisch Marketing Plan zal in de acquisitie Hoorn een profilering krijgen waartegen de verschillende locaties apart worden benoemd. Al eerder is aangegeven dat wellnes, zorg en centrumfunctie belangrijke pijlers zullen zijn binnen deze acquisitie. Het ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord heeft aangegeven dat het werven van zakelijke dienstverleners feitelijk onmogelijk is omdat Hoorn in de Randstad niet bekend staat als mogelijke alternatieve locatie. Dat komt mede door het ontbreken van een significant aanbod aan hoogwaardige kantoren. De kantHoornvisie geeft mogelijkheden waarbinnen de (niet-) zakelijke dienstverlening zich kan ontwikkelen. Het ontwikkelingsbedrijf staat dan ook achter de doelstellingen van deze nota.

27

7. Aanbevelingen en acties De werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening is niet tot volle wasdom gekomen in Hoorn. De sector is de laatste jaren wel gegroeid, maar de ontwikkeling blijft ver achter bij het regionaal (en landelijk) gemiddelde. De achterblijvende groei is een gevolg van het feit dat Hoorn geruime tijd geen marktconforme locaties voor kantoren heeft kunnen bieden en daarmee de groei van de sector een halt is toegeroepen. Zo is het aanbod al jaren nihil en konden de grotere kantoorvestigingen niet uit de voeten. Is er in het verleden veel energie gestoken in de ontwikkeling van bedrijventerreinen met weliswaar een relatief lage verhouding van het aantal werkzame personen per hectare maar passend in de opleidingsstructuur in Hoorn. De aandacht voor kantooractiviteiten bleef daardoor onder de maat. In de achter ons liggende dertig jaar is het opleidingsniveau in Hoorn (en West-Friesland) dusdanig veranderd dat de aangeboden werkgelegenheid in toenemende mate afwijkt voor het niveau waarvoor men is opgeleid. De behoefte aan kantooromgevingen is dan ook gegroeid. Momenteel is er te weinig differentiatie in het aanbod en de kantorensector kan onvoldoende worden geaccommodeerd worden. Dit is jammer. De kantorensector levert schone produktie en het aantal werkzame personen per hectare ligt hoger dan bij andere economische activiteiten. Zoals al eerder in deze notitie is aangegeven zijn de gevolgen van het ontoereikende aanbod aan kantoorlocaties voor Hoorn: • • • •

dat er onvoldoende ruimte is voor (door-)startende ondernemers in de dienstverlening; dat er onvoldoende doorstroming ontstaat op de lokale kantorenmarkt; dat de midden- en hoogopgeleide beroepsbevolking onvoldoende arbeidsmogelijkheden vinden in Hoorn en uit de gemeente wegtrekken; de pendel eerder toe- dan afneemt en daardoor andere gemeenten profiteren van de niet te faciliteren kantoorruimte in Hoorn.

Het college heeft uitgesproken de uitgaande pendel terug te willen dringen, deze blijkt bij nader onderzoek vooral te bestaan uit middel tot hoger opgeleiden. Het is zaak om meer dan tot nu toe het geval is geweest werkgelegenheid in zakelijke dienstverlening c.q. de kantorensector te faciliteren. Om de geschetste stagnatie op de Hoornse kantorenmarkt te doorbreken zal een gedifferentieerder aanbod moeten worden gecreëerd. Hoorn dient een omslag te maken van een re-actief naar een pro-actief beleid. Dit betekent dat het op voorhand planologisch mogelijk gemaakt moet worden om op sommige locaties kantoorvestigingen te realiseren. Dit in plaats om af te wachten of een ontwikkelaar een plan indient om vervolgens de planologische procedure te starten. Inspelend op de in Hoorn sterke vraag naar kleine en middelgrote kantoorruimte, als mede de wat grotere regiokantoren, betekent dit dat naast het aanwezige en geplande aanbod, meer mogelijkheden gecreëerd dienen te worden voor deze doelgroep. Eigendom, een eigen identiteit en zichtbaarheid zijn belangrijke vestigingsmotieven voor kantoren. Om de ambities van Hoorn verder in te bedden zal overleg gevoerd moeten worden met een aantal externe partijen. Voor de acquisitie komt het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord in beeld. Voor een bestuurlijke afstemming zal overleg met de provincie Noord-Holland plaats moeten vinden. Dit om het belang voor Hoorn om kantoorontwikkelingen te initiëren te onderstrepen.

28

a. Aanbevelingen Om een gedifferentieerde aanbod te realiseren worden de volgende aanbevelingen gedaan: 1. voor de kantoorontwikkeling voor de komende tien jaar uitgaan van de actieve variant; 2. hierbij wordt rekening gehouden met de drie maatschappij maatschappelijke doelen duurzaamheid, vrije tijd en toename werkgelegenheid in Hoorn; 3. onderzoek te verrichten naar de te nemen stappen om dit ambitieniveau te bereiken; 4. de locaties 't Zevenhuis, Dampten, Oude Veiling, Nieuwe Steen (slopen/realiseren nieuwbouw), Stationsgebied en het Run Shopping Center meenemen in dit onderzoek; 5. op korte termijn de locaties "Oude MTS Maelsonstraat" en Hockeyvelden te bestemmen voor kantoorontwikkelingen waarbij rekening wordt gehouden met de SPvE’s die voor deze gebieden gelden; 6. onderzoek te verrichten welke rol het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord kan spelen bij de acquisitie van kantooractiviteiten; 7. Uitvoeren van een jaarlijkse ‘monitor kantoortransacties’ om inzicht te krijgen in de jaarlijkse opname van kantoorruimte en het effect van de in deze visie genoemde acties.

29

b. Acties Om de aanbevelingen te concretiseren is een lijst opgesteld met een aantal acties. Deze acties kunnen onderverdeeld worden in acties op de korte-, middellange- en lange termijn. Korte termijn: • • • •

Realisatie kantoorgebouwen op De Blauwe Berg. Locatie oud gebouw Horizon college langs de provinciale weg bestemmen voor zakelijkedienstverlening Discussie openen voor het vaststellen van de ambities ten aanzien van de pendelvermindering en de extra effecten daarvan in kaart te brengen Hockeyvelden op de Nieuwe Steen te bestemmen voor kantoorontwikkeling.

Middellange termijn • • • • •

Bij de herziening van bestemmingsplannen na te gaan of er ruimte is voor de bestemming “kantoordoeleinden”. Hierbij speelt het gekozen ambitieniveau een belangrijke rol. Het maken van een acquisitieplan in samenwerking met het ontwikkelingsbedrijf NoordHolland Noord waarin “de juiste plaats voor ieder bedrijf” een prominente rol speelt. In de opstelling van de structuurvisie “De Poort van Hoorn” de kantoorbehoefte opnemen. Overleg openen met de provincie naar aanleiding van deze notitie. Voor de in deze notitie genoemde gebieden (gedeelte van de) “Oude Veiling”, strook zuidzijde “’t Zevenhuis”, “Dampten” in het bestemmingsplan gronden te bestemmen als kantoorlocatie.

Lange termijn •

30

Realisatie strook ’t Zevenhuis met kantoren.