Jurisprudentiebespreking

Jurisprudentiebespreking nv: N. Eeken en prof. im: A. W. Jongbloed

21. Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 23 augustus 2013 Zaaknummer: 1395840 C V E X P L 12-35845 Vomar Voordeelmarkt B.V. / Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. en Koninklijke Ahold N.V. (Hoger beroep ingesield)

Samenvatting Beëindiging, duur, overdrachl, dringend eigen gebruik In deze uitspraak wordt de vordering tot beëindiging van de liuurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik door een opvolgend verhuurder die zelf een supermarkt in het gehuurde wenst te exploiteren, beoordeeld. Huurder is van mening dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen waardoor er nog niet zou kunnen worden opgezegd. Ook meent huurder dat de opzegging naai' maatstaven van redelijkheid en biUijklieid onaanvaaidbaar is. Voorts bepleit huurder dat de driejaars wachttermijn van toepassing zou zijn (ondanks het feit dat de opzegging niet gedaan is tegen het einde van de eerste huurtermijn). De kantom-echter verwerpt de argumenten van huurder De kantonrechter meent dat voldoende aannemelijk is geworden - mede aan de hand van externe onderzoeksrapporten - dat verhuurder het gehuurde daadwerkelijk dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De vordering wordt toegewezen. Paitijen worden nog nader in de gelegenlieid gesteld zich uit te laten over de verhuis- en inrichtingskosten. Die beslissing wordt derhalve aangehouden.

Kantonrechter Vomar Voordeelmarkt B. V., gevestigd te Umuiden, eiseres, nader te noemen: Vomar, gemachtigden: mw. i i ir N . Eeken en m r A. van der Hilst, tegen Ahold Europe Real Eslale & Conslrucüon B. V., gevestigd te Zaandam, gedaagde, nader te noemen: Ahold Real Estate, en Koninklijke AholdN. V, gevestigd te Zaandam, gedaagde, nader te noemen: Ahold N.V., gedaagden sub I en 2 gezamenlijk ook nader aan te duiden als: Ahold, gemachtigden: m r A . D . Flesseman en mw. m r A . Kemp.

(...) Feiten 1.1. Vomai- is thans (appartements)eigenaresse van de winkel- en kantoorruimten in het winkelcentrum Middenhoven in de gelijknamige wijk van Amstelveen aan de Brink aldaar waai'in Ahold een Albert Heijn-supermai kt exploiteert met 376

bijbehorende kantoornjinite, die door Ahold Real Estate van thans Vomar worden gehuurd. 1.2. Vomar heeft deze registergoederen, tezamen met de rest van het winkelcentrum, op I augustus 2012 verworven van de toenmalige eigenaresse Deha Lloyd Vastgoed Winkels B.V. (hierna: Delta Lloyd). Vomar heeft bij brieven van 12 september 2012 aan Ahold Real Estate resp. Ahold N.V. deze van de rechtsopvolging in kennis gesteld en tevens de beide hierna nader aan te duiden huurovereenkomsten opgezegd tegen 1 oktober 2013, en voor wat betreft de kantoorruimte ook de ontmiming aangezegd, omdat (..) "Vomar hel gehuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen als supermarkt met bijbehorende (kan1oor)ruimte en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Voorts meent Vomar dat, bij een redelijke afveging van haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomsten tegen de belangen van huurster bij verlenging van de huiuvvereenkomsten, van huurster kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt." 1.3. Ahold heeft niet binnen 6 weken na de opzegging schriftelijk medegedeeld dat in de beëindiging van de huurovereenkomst(en) werd toegestemd. 1.4. De huur is tot stand gekomen door het op 21 juni 1989 sluiten van ftvee schriftelijke huurovereenkomsten tussen enerzijds Multi-Veste X V I I I B.V. te Gouda als verhuurster en anderzijds Ahold N.V. te Zaandam als huurster, de ene overeenkomst voor de winkel-/iiiagazijm'uimte ten behoeve van een supermai kt en de andere voor de kantoorruimte op de eerste verdieping. Beide huurovereenkomsten gingen volgens de tekst daarvan in op genoemde datuni en zijn aangegaan voor de (aanvangs)duur van 10 jaar na bouwkundige oplevering van het gehuurde, met een optie tot verlenging met 5 jaar Medio 2006 zijn de registergoederen verworven door Delta Lloyd die daarmee verhuurster werd totdat zij ze in 2012 vervreemdde. De Allonges 1 en 2 van 22 april 1992 resp. 11 juni 2007 bij eerstbedoelde overeenkomst zijn aan liuurderszijde ondertekend door Ahold Vastgoed B.V. te Zaandam (thans Ahold Real Estate). 1.5 De zojuist reeds genoemde Allonge m: 2 is opgemaakt tussen Delta Lloyd en Ahold Vastgoed B.V. naar aanleiding van een toen voorgenomen en in de loop van 2008 gerealiseerde uitbreiding van de supermarkt van circa 830 m2 bvo naai-1120 m2 die werd gerealiseerd door de naburige winkels aan weerszijden, een voormalige kapperszaak resp. postkantoor, bij de supermarkt te trekken. In deze Allonge is, naast een door Ahold voor de toegevoegde in2's te betalen huurprijs van € 59.600,- exclusief BTW, onder meer opgenomen: "- Beëindiging/opzegging van de overeerikomst geschiedt gelijktijdig met en op dezelfde wijze als de vigerende huurovereenkomst met als ingangsdatum 21 juni 1989 "en " - Voor het overige blijven alle bepalingen van bovengenoemde huurovereenkomst omerminderdvan kracht.". 1.6. Daai-na is, naai- aanleiding van een discussie over (het gelijktrekken van) de data voor indexering van de huurprijs voor de verschillende gedeelten, bij brief van Delta Lloyd

TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 6 november/december 2013

Jiinspnidenliebesprekiiig

van 22 februari 2008 aan Aliold Vastgoed het volgende bevestigd: "Middels dii schrijven bevestigen wij ii dat, in afivijking op Allonge nr. 2, de bestaande Miinkelriiimte (Brink 20) gewoon conform himrovereenkomst per 1 april 2008 geïndexeerd zal worden. Voor het eerst per 1 april 2009 zal de nieinve totale uitgebreide ruimte (Brink 6, 20 en 28) geïndexeerd worden. Bovenstaande is het gevolg van het feh dat de winkelruimten Brink 6 en Brink 28 niet per 1 oktober 2007 zijn toegevoegd aan de winkelruimte Brink 20, maar per 18 februari 2008. Dh schrijven behoort hiermee onlosmakelijk tot de huurovereenkomst d.d. 21 Juni 1989 en Allonge m: 1 d.d. 22 april 1992, alsmede Allonge nr. 2. ".

Vordering 2. Vomar vordert, op de voet van het in art. 7:295 lid 2 BW bepaalde, dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst winlcelruimte en - voor zover mogelijk en vereist - de huurovereenkomst kantoorruimte tussen Vomar als verhuurster en Ahold als huurder zal (zullen) eindigen met veroordeling van Ahold tot ontruiming. 3. Vomai' stelt - kort gezegd - primair dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik w i l nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Subsidiair beroept zij zich erop dat op grond van een redelijke af\veging van haar belangen bij beëindiging van de overeenkomst tegen de belangen van Ahold bij continuering van de overeenkomst, haai' belangen dienen te prevaleren. 4. Ahold voert gemotiveerd verweer tegen de vordering waarop voor zover nodig hierna verder wordt ingegaan. Voor het geval de beëindigingsvordering toewijsbaar zou zijn, maakt Ahold aanspraak op een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten ter grootte van (minimaal) € 1.919.760,31.

Beoordeling 5. Vomar heeft voorafgaand aan deze procedure pogingen gedaan antwoord te ki'ijgen op de - gelet op hetgeen hiervoor onder 1.4. en 1.5. is vermeld begrijpelijke - vraag wie nu als huurster moet worden aangemerkt. Pas in deze procedure heeft Vomar hierop antwoord geki'egen, en wel in de zin dat Ahold Real Estate huurster is. Dat betekent dat Voniai' in haai' voi'deringen jegens Ahold N.V. (gedaagde sub 2) niet-ontvankelijk zal worden verklaard doch dat voor zover spralce is van meerkosten voor Vomai' als gevolg van het mee-dagvaarden van Ahold N . V., deze niet voor rekening van Vomar dienen te blijven. Ahold Real Estate als huurster zal hierna kortheidshalve eveneens met Ahold worden aangeduid. 6. Partijen zijn in deze procedure overeengekomen dat ook indien op de beide overeenkomsten verschillende huurrechtregimes van toepassing mochten zijn, het lot van de overeenkomst voor de kantoorruimte wordt bepaald door het lot van die voor de winkelruimte. Paitijen hebben verder ook geen aandacht besteed aan de overeenkomst voor de kantoorruimte. Gelet hierop heeft Vomar geen belang bij een expliciete beslissing omtrent beëindiging van die huurovereenkomst, zodat de vorderingen van Voiiiai' in zoverre worden afgewezen en de kantonrechter een beslissing omtrent het hierop toepasselijke huurrechtregime achterwege zal laten. De huurovereenkomst voor de winkelruimte zal hierna ook kortweg met de huurovereenkonist worden aangeduid. 7. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de huurovereenkomst (zoals gesloten op 21 juni 1989) thans op grond van


Tijdschriftvoor

het bepaalde in art. 7:300 BW voor onbepaalde tijd van ki'acht is en dus door beide paitijen op ieder moment kon worden opgezegd met inachtneming van de daarvoor geldende bepalingen, zoals door Voniai' met inachtneming van een terniijn van (ruim) een jaar is gedaan, tenzij Aliold erin moet worden gevolgd dat niet aldus kon worden opgezegd omdat in 2007 of 2008, ter gelegenheid van de uitbreiding van de supermarkt, een nieuwe tienjaarstermijn is overeengekomen of geacht moet worden te zijn overeengekomen, o f in ieder geval een nieuwe huurovereenkomst waarbij geen specifielce nieuwe terniijn is overeengekomen, zodat deze op grond van het bepaalde in art. 7:292 BW, volgens Ahold met ingang van 18 februari 2008, voor 5 jaar met 5 verlengings¬ jaren van kr acht is geworden. 8. Ahold kan hier echter niet in worden gevolgd. De hierboven onder 1.5. en 1.6. beschreven documenten vormen duidelijk het sluitstuk van de onderhandelingen tussen Delta Lloyd en Ahold naar aanleiding van de uitbreiding van de supermai'lct waarin het resultaat daarvan is vastgelegd. Partijen en blijkens overgelegde verklaringen ook Deha Lloyd zijn het er over eens dat nadien geen nieuwe huurovereenkomst is gesloten o f anderszins nader is gecontracteerd omtrent deze huurverhouding. De huurverhouding wordt dus belichaamd door de inhoud van deze documenten. Daarin is duidelijk vastgelegd dat de huurovereenkomst van 21 juni 1989 (nog steeds) de vigerende is, dat behoudens de in A l longe nr 2 vastgelegde wijzigingen die overeenkomst voor het overige ongewijzigd in stand b l i j f l en expliciet ook dat voor het nieuwe geheel het beëindigingsregime van de overeenkomst van 21 juni 1989 van ki'aclit blijft. Anders dan Ahold stelt, kan Allonge nr 2 dus niet worden gezien als een nieuwe huurovereenkomst. 9. Dat Allonge nr 2 indertijd ook door Ahold als sluhstuk is bedoeld en met de inhoud en bedoeling als voormeld, moge mede blijken uit het feh dat waai' in de door Delta Lloyd op 30 januari 2007 in verband met de uitbreiding aan Ahold toegezonden Intentieverklaring onder het hoofdje "Huurovereenkomst" nog wordt voorgesteld: "ln verband met het aflopen van de huidige ovëreenkonist zal een nieuwe huurovereenkomst afgesloten M'orden (...) ", de reactie van Aliold op dit punt in haai' brief van 7 maait 2007 als volgt is: "Uitgangspunt voor ons is dat de afspraken uit de huidige huurovereenkomst worden gecontinueerd. Wij stellen voor om - conform de afspraken bijAnistelveen-Westwijkplein - in eerste instantie te werken met een allonge op de bestaande huurovereenkomst tot het moment dat een standaard huurovereenkomst tussen Delta Lloyd en Ahold Vastgoed is overeengekomen. Dan zal op basis daai-van een nieuwe huurovereenkomst worden opgesteld." 10. Ahold heeft verder de onder meer door een sclii'iflelijke verklai'ing van de eerstbetrokken functionai'is bij Delta Lloyd onderbouwde stelling dat Delta Lloyd na de totstandkoming van Allonge m'. 2 de huurovereenkomst als een voor onbepaalde tijd is blijven beschouwen, hoewel ook Ahold erkent dat Delta Lloyd belang had bij het tegendeel, onvoldoende weersproken. 11. Of paitijen bij de huurovereenkomst nadien niet nader hebben gecontracteerd omdat dit, zoals Ahold stelt, eenvoudigweg is blijven liggen, of, zoals Vomar stelt, omdat Ahold gaandeweg van gedachten is veranderd en het haar (al dan niet in het kader van meeromvattende onderhandelingen met Delta Lloyd over een standaai'dhuurovereenkomst) (tijdelijk) goed uitkwam niet aan een nieuwe tienjaarstermijn

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMT E

377

Jiinspnideiitiebespiekiiig

voor deze supermarkt te zijn gebonden, kan dan verder in liet midden blijven. In alle door partijen overgelegde correspondentie is de kennelijk in ieder geval aanvankelijk bestaande wederzijdse wens om zich opnieuw jegens elkaar voor 10 jaai- te binden - hetgeen uiteraard ook afliankelijk is van overeenstemming over de overige voorwaarden, waaromtrent ook Ahold niet heeft gesteld dat die ooit bestaan heeft - geformuleerd als een toekomstige gebeurtenis, die eenvoudigweg niet heefl plaatsgevonden. Ahold heeft niet weersproken dat de beoogde standaai-d-huurovereenkomst tussen haai- en Delta Lloyd, de totstandkoming waarvan zij zelf blijkens het voorgaande als voorwaarde stelde voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor de litigieuze supermaikt, er nooit is gekomen. 12. Evenmin valt in te zien waai om, zoals Ahold vervolgens stelt, de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijldieid onaanvaardbaar zou zijn, o f dat deze misbruik van recht oplevert. Ahold heefl in dit kader gesteld dat zij in het kader van de uitbreiding ca. € 1,6 min heeft geïnvesteerd en dat zij door deze opzegging (ca. 5 jaar na deze investering) niet in de gelegenheid is deze terug te verdienen. Vomar heefl de omvang van deze investering enigszins in twijfel getrokken en erop gewezen dat een groot deel ervan is besteed aan restyling van de eigen indertijd wat gedateerde winkel en dat "in supermarktland" in feite sprake is van een continu proces van dit soort investeringen in het kader van de strijd om de gunst van de consument. En voorts dat van deze investeringen het grootste deel wel degelijk al afgesclu-even moet zijn. Wat hier verder van zij, in het toepasselijke huurrecht ligt niet besloten dat de huurder zijn investeringen te allen tijde en volledig moet kunnen terugverdienen en het gevolg dat Ahold als gevolg van de opzegging inogelijk een deel van haar hier bedoelde investeringen verliest wordt in dit geval niet onaanvaardbaar geacht. Als dit voor Aliold essentieel was geweest dan had het op haai- weg als professionele pai-tij gelegen om dit uitdrukkelijk vast te leggen in de verhouding tot haai- toenmalige verliuurder, bijvoorbeeld door wel expliciet aan te dringen op de totstandkoming van een nieuwe contractstermijn van 10 jaar c.q. deze als voorwaai-de voor haai- investering te stellen. Dat heeft zij niet gedaan en dan kan zij niet achteraf stellen dat zij er in redelijklieid op mocht vertrouwen dat zij nog zeker 10 jaar de tijd zou hebben de investering temg te verdienen, nog daargelaten of dit dan ook zou 'doorwerken' naar een rechtsopvolger zoals Vomar 13. Anders dan Ahold stelt, staat het bepaalde in art. 7:296 lid 2 BW, de wachttijd van driejaar, niet aan toewijsbaarheid van de beëindigingsvordering in de weg. Hetgeen de Hoge Raad in zijn arrest van 24 september 2010, AV2010, 649 heeft beslist, moet, ondanks de ki-itiek die Ahold daai-op heefl en ook anderen hebben, als geldend recht worden beschouwd. Dit komt er nu eemnaal op neer, voor zover hier van belang, dat de wachttijd alleen betrekking heeft op opzeggingen tegen het einde van de eerst overeengekomen huurperiode, die in dit geval reeds lang achter pai-tijen c.q. hun rechtsvoorgangers ligt. Dat het arrest mogelijk voor velen als een verrassing is gekomen en grote huurders zoals Ahold potentieel blootstelde aan een grotere mate van succesvolle beëindigingsvorderingen na rechtsopvolging aan verhuurderszijde dan voorheen - hetgeen Ahold als professionele pai-tij zich moet hebben gerealiseerd -, maakt dit niet anders.

378

14. De kantom-echter is van oordeel dat Voiiiai- voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuuide ((rechts) persoonlijk) in duurzaam gebmik wil nemen - nl. om daarin zelf een supermai-kt te exploiteren, hetgeen door Ahold ook niet is betwist - en dat zij daaitoe het verhuurde dringend nodig heeft, een en ander als bedoeld in art. 7:296 lid I aanhef en sub b. BW, zodat ook het hierop betrekking hebbende verweer van Ahold wordt verworpen. Vomar heeft mede aan de hand van externe onderzoeksrapporten voldoende onderbouwd dat zij voor een belaiigi-ijk deel is aangewezen op overname van bestaande supermarktvestigingen en dat Amstelveen als zgn. 'white spot' in haar verzorgingsgebied en mede gezien de bestaande bedrijfsstructuur voor haar een (zeer) aantrekkelijke vestigingsplaats is. De door Ahold hiertegenover gestelde bespiegelingen dat de onderhavige wijk van Amstelveen een zodanig bovengemiddeld inkomensniveau heeft dat een Albert Heijn-supermarkt daar wel succesvol is maar een Vomar Voordeelmarkt naar verwachting niet, wat daai- verder van zij, zijn speculatief en acht de kantonrechter in het kader van de beoordeling van aannemelijkheid o f sprake is van zgn. dringend eigen gebruik te weinig relevant. Zij nemen ook niet weg dat het Vomar kennelijk een grote investering - om te beginnen de verwerving van het winkelcentrum - waard is om hier een vestiging te kunnen openen. 15. Aan (verdere) belangenaftveging wordt niet toegekomen en de slotsom is dus dat de vordering toewijsbaar is op de primaire grond. Hoewel Ahold al sinds medio september 2012 rekening heeft moeten houden met een succesvolle beëindigingsvordering, acht de kantonrechter toch een beëindiging per de datum waai-fegen is opgezegd, gelet op de datum van dit vonnis, iets te kort. De kantom-echter zal als datum van beëindiging vaststellen: 1 januari 2014. 16. De toewijzing van de beëindigings- en ontruiniingsvorderiiigen kan echter niet uitvoerbaai' bij voorraad worden verklaai-d, zoals door Vomar gevorderd. Voor aftvijking van deze in ait. 7:295 lid 1 B W besloten liggende regel bestaat geen aanleiding. 17. Ondanks hetgeen hierna is vermeld, geldt thans reeds dat Aliold als de in het ongelijk gestelde partij moet worden beschouwd die in de kosten van het geding tot heden gevallen aan de zijde van Vomar, met inachtneming van het hierboven onder 5. is overwogen, dient te worden veroordeeld. 18. Aan de orde komt de door Aliold verlangde tegemoetkoming in haar verhuis- en im-ichtingskosten. Vomai' heeft hiertegen zowel principieel verweer gevoerd, in ieder geval ook tegen een onvoorwaai-delijke toekenning van een tegemoetkoming, alsook tegen de door Ahold gewenste hoogte. Ook omdat het om niet te verwaai-lozen bedragen gaat, zal het nog enige tijd kosten om hierop te beslissen. Vomai' heeft in deze procedure afstand gedaari van haar- bevoegdheid ex art. 7:297 lid 2 B W om haar beëindigingsvordering in te trekken en heeft voorgesteld dat de kantom-echter thans eerst bij (appellabel) deelvonnis omtrent de beëindiging beslist, waar-na pai-tijen zo nodig verder kumien procederen over de door Ahold verlangde tegemoetkoming. Ahold heeft zich hiertegen niet verzet en ook de kantonrechter kan zich hierin vinden. Voor dit resterende ondei-werp zal de kantonrechter de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een nadere akte, eerst aan de zijde van Ahold en daai-na aan die van Vomai-, waarin paitijen kuimen uiteenzetten o f v a n dit vonnis is geappelleerd, o f zij wensen dat de kantonrechter (hangende het hoger beroep, indien dit wordt ingesteld)

TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E

Nr 6november/december2013

Jwispnidentiebespreking

ZO spoedig mogelijk op het verzoek van Ahold om tegemoetkoming beslist en zo j a op welke wijze in de ogen van partijen tot die beslissing dient te worden gekomen. Indien partijen hiertoe benoeming van deskundigen verlangen kunnen zij hun voorstellen hiertoe doen en hetzelfde geldt indien hen een ander wijze van beslechting van dit resterende geschil voor ogen staat. In dit opzicht wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

Beslissing De kantonrechter: I . verklaai't Vomar in haai' vorderingen jegens Ahold N.V. niet-ontvankelijk; I I . stelt als tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Vomar' en Ahold Real Estate met betrekking tot de winkel-/inagazijnruimte ten behoeve van een supermarkt aan de Brink te Amstelveen (winkelcentrum Middenhoven) eindigt vast: 1 januari 2014; I I I . veroordeelt Ahold Real Estate om uiterlijk op 31 decembei' 2013 het door haar onder I I . genoemde gehuui'de alsmede het door haar gehuurde krachtens de overeenkomst met betrekking tot de (bijbehorende) kantoorruimte met al de haren en het hai'c volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en ter vrije beschikking van Vomar te stellen;

(...) V I . verwijst de zaak naar de rolzitting van vrijdag 20 september 2013 te 10.00 u voor akte aan de zijde van Ahold overeenkomstig hetgeen hierboven onder 18. is overwogen. Aldus gewezen door m r O.J. van Leeuwen (...).

Commentaar In deze uitspraak wordt beoordeeld de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik door een opvolgend verhuurder (Vomar) die zelf een supermarkt in het gehuurde wenst te exploiteren. Het betreft derhalve een situatie waar de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' oorspronkelijk voor bedoeld is: te weten het als verhuurder daadwerkelijk zélf gaan gebruiken van het gehuurde als winkelruimte (in dit geval (ook) als supermarkt). Van 'renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is' - de mogelijklieid die in 2002 expliciet in de wet is toegevoegd aan de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' - is in de onderhavige uitspraak derhalve geen sprake. Tussen Voniai' als opvolgend verhuurder en Ahold als huurder bestaat sinds 1989 een huurovereenkomst welke oorspronkelijk is aangegaan voor tien jaar, met een optie tot verlenging met v i j f j a a r Nadien zijn twee allonges overeengekomen in respectievelijk 1992 en 2007. De tweede allonge (allonge II) is opgemaakt naar aanleiding van een voorgenomen uitbreiding van het gehuurde.' Vomar heeft het gehuurde en het winkelcentrnm waar het gehuui'de deel van uit maakt in 2012 verworven. Vomar heeft de huurovereenkomst met Ahold vrijwel direct daai'na opgezegd (primair op grond van dringend eigen gebruik, subsidiair op gi'ond van de belangenafvveging). Ahold betwist de rechtsgeldigheid van deze opzegging kort gezegd op vier gronden: (a) Aliold meent dat de overeenkomst nog niet kan worden opgezegd omdat allonge I I bedoeld zou hebben een nieuwe tienjaarstermijn overeen te komen, (b) de opzegging zou naai' maatstaven van redelijklieid en biUijklieid onaanvaardbaar zijn en/of misbruik van recht opleveren, c) de wachttijd van drie jaar' als bedoeld in art. 7:296 lid 2 BW zou nog niet zijn verlopen en (d) Vomai' zou niet voldoende aannemelijk hebben


Tijdschrift voor

gemaakt dat zij het gehuurde dnngend nodig heeft voor eigen gebruik. Overeenkomst zou nog niet kunnen worden opgezegd Dit discussiepunt ziet op de vraag o f e r een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen door middel van allonge I I . De kantonrechter deeh de mening van Ahold niet. Vaststaat dat de huurovereenkomst imniddels voor onbepaalde tijd geldt (krachtens art. 7:300 BW). N u niet is gebleken dat partijen nadien een nieuwe huurtermijn van tien jaar zijn overeengekomen, is Vomar derhalve bevoegd de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar op te zeggen. De kermelijk destijds (ten tijde van allonge II) voor beide pai'tijen bestaande wens om voor een nieuwe periode te contracteren, is in de uiteindelijke allonge niet opgenonien. Er lijkt veeleer sprake van een voornemen dat uiteindelijk niet is gerealiseerd. De conclusie dat er geen nieuwe huurtermijn is gaan lopen, lijkt mij op grond van het geschetste feitencomplex juist. Het ligt uiteraai'd op de weg van Ahold om te bewijzen dat pai'tijen een nieuwe tienjarige huurtermijn zijn overeengekomen. Ahold is hierin kennelijk niet geslaagd. Opzegging zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en/of misbruik van recht opleveren Voorts beroept Ahold zich erop dat de opzegging van de huurovereenkomst naai' maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaai'dbaai' is en/of misbruik van recht oplevert (vgl. ai't. 6:248 lid 2 BW/3:13 BW). Ahold zou fikse investeringen hebben gepleegd (ca. € 1,6 miljoen) en door opzegging zou zij deze investeringen niet meer kunnen terugverdienen. In de rechtspraak die ziet op huurrechtelijke geschillen, wordt niet vaak bepleit dat een opzegging naar maatstaven van redelijklieid en billijkheid onaanvaai'dbaar is en/of dat een opzegging misbruik van recht oplevert.-' Dat Ahold hierop in de onderhavige casus een beroep heeft gedaan, heeft er wellicht mee te niaken dat bij toewijzing van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik geen plaats meer is voor een belangenaftveging. Door een beroep te doen op voornoemde rechtsbeginselen, tracht Ahold vermoedelijk om alsnog een belangenafweging te doen plaatsvinden. De rechter wijst het beroep van Aliold terecht af De rechter dient immers een grote mate van terughoudendheid te betrachten bij het toepassen van art. 6:248 lid 2 BW/3:13 BW, te meer nu in het geval van dringend eigen gebruik, zoals aangegeven, juist geen belangenafweging dient plaats te vinden indien het dringend eigen gebruik zelf voldoende aarmemelijk is gemaakt door de verhuurder Het is opvallend dat de rechter desalniettemin uitgebreid ingaat op het belang van Ahold bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit is mijns inziens niet bezwaarlijk, mits de drempel voor toewijzing van een dergelijke verkapte belangenaftveging op basis van art. 6:248 lid 2 BW/3:I3 B W een significant hogere is dan op grond van de reguliere belangenaftveging in het kader van de opzeggingsgrond zelf. De kantom'echter

1.

2.

De inhoud van de eerste allonge is voor de uitkomst van de uitspraak alsmede voor de onderhavige aimotatie niet relevant. Zie ecliter anders in bijvoorbeeld HR 12 juli 2002, RvdW 2002, 124 (Coöp/Vowar) waai'in dit wél - maar evemnin met succes - werd bepleit.

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE


wijst Ahold mijns inziens dan ook terecht op de vingers. Het had op de weg van Ahold als professionele partij gelegen om als voorwaarde voor haar investering (de hoogte hiervan wordt door Vomar overigens betwist) een nieuwe termijn van tien jaar overeen te komen. Nu Ahold dit niet heeft gedaan, mocht zij er in redelijklieid niet op vertrouwen dat zij nog tien jaar de tijd zou hebben de investering terug te verdienen. De wachttijd van drie jaar is nog niet verlopen Zoals bekend verondersteld, kan een verhuurder die rechtsopvolger is, de huurovereenkonist pas opzeggen driejaar nadat de huurder schriftelijk de mededeling van rechtsopvolging heeft ontvangen.^ Deze beperking is in het omstreden arrest HR 24 september 2010, A'J2010, 649; TvHB 2010, 24; WR 2011, 3 (Toko Mitra) aanzienlijk genuanceerd, nu de Hoge Raad daarin heeft geoordeeld dat de wachttijd van driejaar enkel van toepassing is op de eerste huurtermijn. De vraag o f er nog sprake is van een opzegging tegen het einde van de 'eerste termijn' als hier bedoeld als deze termijn tien jaar o f langer bedraagt o f slechts geldt voor de eerste periode in een ' v i j f + v i j f overeenliomst', is daarbij onbeantwoord gebleven, maar voor de onderhavige casus ook niet relevant."' De door de wet gestelde eis van schriftelijke mededeling is overigens versoepeld: indien de verhuurder mondeling mededeling doet van de rechtsopvolging, kan de huurder zich naar maatstaven van redelijklieid en billijkheid niet meer beroepen op het ontbreken van kennis van de rechtsopvolging.' Hoewel de onderhavige huurovereenkomst al jaren voor onbepaalde tijd geldt en het derhalve voor Ahold (sinds Toko Mitra) niet mogelijk is een beroep te doen op de wachttijd van driejaar, doet Ahold dit toch. De kantonrechter heeft er niet veel woorden voor nodig om het beroep van Ahold af te wijzen. De kantom-echter verwijst expliciet naai' het Toko Mitra-ai'rest en geeft aan dat ondanks de geuite ki'itiek op dat arrest de daarin geformuleerde rechtsregel van de Hoge Raad heersend recht is. Deze uhspraak van de kantom'echter lag in de lijn der verwachtingen en onduidelijk is dan ook waarom Ahold in deze situatie (toch) een beroep doet op de driejaai'stei'iiiijn. Een reden zou kunnen zijn dat men in cassatie zou willen gaan om zo een gewijzigde uitspraak van de Hoge Raad te ontlokken. Ik neem ahhans niet aan dat Ahold ervan uit is gegaan dat de Kantonrechter Anisterdam het arrest van de Hoge Raad iiizake Toko Mitra terzijde zou schuiven. Het feit dat rechters vaker ongevoelig zijn voor ki'itiek op geldend recht en/ of anticipaties op eventueel toekomstig recht, blijlct ook uit een recent arrest van Hof Arnhem-Leeuwarden van 24 september 2013.'' In dat airest heeft de huurder bepleit dat bij de beoordeling o f sprake zou zijn van dringend eigen gebruik, ook rekening zou moeten worden gehouden met haar belangen. Huurder baseerde dit op het wetsvoorstel houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte met betrekking tot art. 7:296 lid I sub b BW.' Het hof overweegt dat 'op dit nioment'hst wetsvoorstel geen geldend recht is en dat aan de inhoud van dh wetsvoorstel derhalve geen rechtski'acht toekonit. Opzegging wegens dringend eigen gebruik Ten slotte wordt de opzeggingsgi'ond dringend eigen gebruik behandeld. De kantonrechter oordeelt dat Vomai' voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde (rechts)pei'soonlijk in duurzaam gebmik w i l nemen, namelijk om daai'-

380

in zelf een supermarkt te exploiteren (hetgeen overigens ook niet wordt betwist). Ten aanzien van de dringendheid, heeft Voniai' kennelijk aan de hand van externe onderzoeksrapporten voldoende onderbouwd dat zij voor een belangrijk deel is aangewezen op overname van reeds bestaande supermarktvestigingen en dat Amstelveen, als zogenaamde 'white spot', en mede gezien de bestaande bedrijfsstructuur voor haar een aantrekkelijke vestigingsplaats is. Het verweer van Aliold, dat er, kort gezegd, op neer komt dat zij meent dat een Albeit Heijn beter past in het gehuurde dan een Vomar vanwege het bovengemiddelde inkomensniveau, acht de kantonrechter in het kader van de aannemelijklieid o f sprake is van dringend eigen gebmik, weinig relevant, wat daai' inhoudelijk verder van zij. Ook dit lijkt mij een juiste afweging van de kantom'echter Het argument van Ahold zou mogelijk van belang kunnen zijn in het kader van een algemene belangenaf\veging, maar niet in het kader van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. In dat verband is immers irrelevant o f de huurder het gehuui'de mogelijk nóg dringender nodig heeft en o f zij aldaar beter zou presteren dan de verhuurder Benadrukt zij daarbij dat een verhuurder het dringend eigen gebruik (slechts) aannemelijk hoeft te maken. Het is immers vaste rechtspraak dat het dringend eigen gebruik niet 100% onweerlegbaar hoeft te worden bewezen.' De vraag die direct rijst, is in welke gevallen een verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van dringend (eigen) gebruik. Lange tijd werd aangenomen dat het niet zo ingewikkeld is voor een verhuurder om te voldoen aan deze norm. De laatste tijd worden verhuurders ecliter ook wel eens op hun vingers getikt. Invulling 'dringend eigen gebruik' Teneinde meer invulling te geven aan de norm 'het aannemelijk maken van dringend (eigen) gebruik', bespreek ik enige recente (lagere) rechtspraak (in chronologische volgorde). Ik merk hierbij uitdrukkelijk op dat deze bespreking niet uitputtend bedoeld is. De uitkomst van de uitspraken is niet steeds hetzelfde. Uiteraai'd hangt de uitkomst ook sterk af van de specifieke feiten die in de betreffende uitspraak een rol hebben gespeeld. Een eerste uitspraak die een duidelijke richtlijn lijkt te geven, is een zaak van 13 mei 2009.' De Kantom'echter Haarlem beslist dat bedrijfseconomische motieven weliswaar voldoende kunnen zijn om dringend (eigen) gebruik aannemelijk te maken, maai' vanwege het feit dat de verhuurder het gemotiveerde verweer van de wederpartij hiertegen onvoldoende heeft weerlegd, wordt de vordering toch afgewezen. De rechter meent dat de stulcken van de verhuurder te onvolledig, te vaag en niet voldoende met fehen onderbouwd zijn, omdat deze stukken uit zouden gaan van mogelijkheden, schattingen en aamianies

3. 4. 5. 6. 7. 8.

9.

Zie art. 7:296 lid 2 BW. Zie uitgebreider M . van Schoonlioven-Sloot, 'De 'wachttijd van driejaar' bij opzegging', TvHB 2011, p. 67-68. Hof Arnhem 24 februari 2009, WR 2009, 55. Hof Arnliem-Leeuwarden 24 september 2013, ECLI:NL:GHARL:7058. Kamerstukken //2011/12, 33 018, nr 3. HR 25 oktober 1991, Aü' 1992, 148 (Klaver/Hoes). In dit ai'rest is ook uitgemaakt dat bedrijfseconomische motieven een grote betekenis kunnen hebben. Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haailem 18 mei 2009, ECLI:NL:RBHAA:2009:BI3655.

TijdSchriftvoorHUURRECHT B E D R I J F S R U I M T E


JurispnideiUiebesprekhig

die niet verifieerbaar zijn: 'Een gedegen vergelijking van de winst die Schiphol (verimurder) nu waakt met de door huurder betaalde en te betalen concessievergoedingen en de te venvachten winst in de door Schiphol voorgestelde situatie, waarbij zij per saldo geen concessievergoedingen meer zal ont\>angen, ontbreekt.' De Icantonrechter aclit daarbij ook van belang dat de verhuurder kennelijk nog fikse investeringen zou moeten plegen in het gehuurde om er voor zorg te dragen dat de winst die alsdan kan worden gerealiseerd op hetzelfde niveau wordt gebracht als de winst die gerealiseerd wordt krachtens de (huidige) te ontvangen huurpenningen. Deze maatstaf wordt niet zo frequent gehanteerd. Meestal valt de beslissing uit in het voordeel van de verhuurder Zo oordeelt de Rechtbank Amsterdani, sector kanton, locatie Anisterdam op 13 januari 2012 dat de verhuurder de huurovereenkonist met Foot Locker heeft kunnen opzeggen omdat na de renovatie een veel grotei'e winkelunit ontstaat.'" Verhuurdei- heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het rendement van het gehuurde na renovatie hoger zal worden door onder andere een grotere winkelunit te creëren. Dit hogere rendement lijkt onder meer aannemelijk te zijn gemaakt door een rendenientsberekening. In een uitspraak van de Kantom-echter Almelo van 21 februari 2012 is daarentegen geoordeeld dat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij, althans een aan haai- gelieerde onderneming, in het gehuurde een supermai-kt zou gaan exploiteren." Opvallend in deze uitspraak is dat de verhuurder in de gelegenlieid wordt gesteld dit (alsnog) te bewijzen. De Kantom-echter Utrecht heeft op 29 augusftis 2012 daarentegen weer geoordeeld dat de verhuurder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk heeft gemaakt.'^ Tot deze conclusie is de kantonrechter onder meer gekomen doordat de verhuurder een planning van de werkzaamheden had overgelegd, waai-uit de 'dringendheid' was gebleken. Daai-enboven oordeelde de Kantom-echter Utrecht conform vaste rechtspraak dat 'de dringende noodzaak van eigen gebruik zeer wel gelegen kan zijn in algemene be¬ drijfseconomische overwegingen (HR 14 novemher 1997, NJ 1998/148).' In een uitspraak van 3 oktober 2012 oordeelt eveneens de Kantom-echter Utrecht tegengesteld.'^ Dringend (eigen) gebruik is niet voldoende aannemelijk gemaakt. De verhuurder wenst in het gehuurde een zogenaamde 'startup company' te gaan exploiteren, waarbij hij de winst die hij uit deze onderneniing gaat halen, zal gebruiken om de studie van zijn twee dochters te financieren. Een enkele verwachting voor het behalen van winst 'in de toekomst', zonder dat deze claim is gebaseerd op een plausibel businessplan, vindt de kantom-echter te summier om een vordering tot dringend (eigen) gebruik toe te wijzen. De verhuurder heeft in deze zaak geen stukken in het geding gebracht die haar standpunt kuimen onderscln-ijven. De aftvijzing lijkt derhalve niet onlogisch. De uitspraken van de Kantom echter Amsterdam op 27 november 2012 onderstrepen vervolgens nog eens dat de kans van slagen van een beroep op 'dringend eigen gebruik' daadwerkelijk afliangt van de omstandigheden van het geval." In de ene uitspraak oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaaict dat de vraag naar grotere winkelruimtes in de Kalverstraat te Amsterdani is gegroeid en dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gehuurde winkelmimte na de renovatie aanzienlijk zal worden vergroot.'-'' Ook is voldoende aannemelijk gemaakt dat het renovatieplan in totaliteit een effectieve en veel groter winkeloppervlakte creëert.

N r 6 november/december 2013

Tijdschriftvoor

Vanwege het feit dat niet weersproken is dat het gehuurde na renovatie een veel hogere huur kan opbrengen en de kantonrechter van oordeel is dat die hogere huurprijs niet kan worden geëffectueerd zónder de renovatie, is het financiële belang van de verhuurder bij de renovatie voldoende aannemelijk gemaakt en daarmee de noodzaak van de renovatie, aldus de kantonrechter Dezelfde kantonrechter heeft op diezelfde dag met betrekking tot een gehuurde winkelruimte aan de PC Hooftstraat te Amsterdam min of meer het tegenovergestelde geoordeeld (uiteraard aan de hand van andere feiten)."^ In die uitspraak heeft de kantonrechter geoordeeld dat de verhuurder niet voldoende aannemelijk had gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik. Volgens de kantonrechter was er geen sprake van een aanzienlijke vergroting van het winkelvloeropper¬ vlak en heeft de huurder de nieuwe huurprijs bovendien gemotiveerd betwist en heeft de verhuurder daar onvoldoende tegenovergesteld. Kortom, de kantom-echter oordeelt dat de financiële onderbouwing onvoldoende was. De dringendheid van de renovatie was daarmee niet aangetoond. Ten slotte oordeelt het H o f 's-Hertogenbosch op 13 maart 2013 in een geschil met betrekking tot een supermarkt dat de verhuurder, door het in het geding brengen van exploitatieberekeningen en een vestigingsplaatsonderzoek, voldoende aannemelijk is gemaakt dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebmik." Het feit dat de verhuurder voor de ingebruikname nog kosten moet maken, doet daar niet aan af, aldus het h o f Interessant is ook dat het hof meent dat het exploiteren van een supermarkt voor een periode van v i j f j a r e n , kan worden aangemerkt als 'duurzaam'. Met bovenstaande uitspraken heb ik getracht richtlijnen te geven die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van de vraag of een verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor (eigen) gebruik. Vóórdat ik begon aan deze annotatie had ik de indruk dat uit de rechtspraak van de laatstejaren zou kunnen worden geconcludeerd dat verhuurders het dringend nodig hebben voor (eigen) gebmik méér aannemelijk zouden moeten niaken dan voorheen. Deze conclusie kan mijns inziens echter niet worden getrokken. Wat wel blijkt, is dat de uitkomst van beëindigingsprocedures sterk afliangt van de omstandigheden van het geval. M i j n advies aan verhuurders is derhalve nog steeds oni het dringend eigen gebruik zo goed mogelijlc aannemelijk te maken, bij voorkeur met onderbouwde stukken. In de ondertiavige casus Vomai-/Ahold

10. Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 13 januari 2012, IFi? 2012, 61. 11. Rb. Ahnelo, sector kanton, locatie Enschede 21 febraai-i 2012, P?-g 2012, 105. 12. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 29 augustus 2012,.«I'T; 2012, 123. 13. Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 3 oktober 2012, TvHB 2013, 1. 14. Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 27 november 2012, WR 2013,35 en Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 27 november 2012,1F7?2013, 36. 15. Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 27 november2012, WR2013,25. 16. Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 27 november 2012, 1^2013,36. 17. Hof's-Hertogenbosch 19 maai t 2013, WR 2013, 74.

HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

381


heeft de kantom'echter, mijns inziens tereciit, geoordeeld dat het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk is gemaakt. M . van Schoonhoven-Sloot'*

18. Mai'lies van Sclioonlioven-Sloot is vverkzaam als advocaat bij DLA Piper Nederland N.V. te Amsterdam. Zij bedankt haar kantoorgenoot Patrick Keppenne voor zijn bijdrage aan deze annotatie. 382

TijdSchriftvoorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE


I

Jurisprudentiebespreking

Recommend Documents