INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Dr. Szántay Bernadett
Jogalkalmazási dilemmák: A felépítendő épületre történő társasház alapításának ingatlan-nyilvántartási kérdései Jogesetmegoldó rovatunkat folytatva ezúttal egy olyan kérdést vizsgálunk meg, és igyekszünk arra adekvát választ adni, amellyel egy ügyfél kereste meg szerkesztőségünket.
Tényállás: Az ügyfél, mint beruházó szándéka a tulajdonában álló földrészleten egy több épületből álló társasház létrehozása, azonban nem egy ütemben, hanem szakaszosan történő kivitelezés mellett. Az építtető és a beruházást finanszírozó bank közötti előzetes tárgyalások jelenlegi állása alapján a bank azt is a finanszírozás feltételéül szabná, hogy az alapító már az első épület elkészültét követően – az arra érvényes használatbavételi engedély birtokában – kérje a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. Ezt követően akkor folyósítaná a további épület(ek) létrehozásához szükséges forrást, amennyiben azok vonatkozásában az előzetes alapítás ténye – feltéve, hogy erre van jogszabályi lehetőség – a földrészlet tulajdoni lapján feljegyzésre került. Az pedig már a beruházó vagy – amenynyiben a felépítendő lakások értékesítése
időközben megtörtént – a tulajdonosok igényeként merülhet fel, hogy a kivitelezési folyamat befejezésekor a teljes épület-együttes egy társasházat, azonos jogi egységet alkosson.
Kérdés: 1. Elérhető-e az ingatlan-nyilvántartási eljárás során a bank által az ügyféllel szemben a finanszírozás feltételéül szabott cél, és ha igen, milyen módo(ko)n? 2. Van-e jogszabályi lehetőség előzetes alapítás tényének – újbóli – feljegyzésére olyan földrészlet esetében, amelyen már épület áll, illetve annak vonatkozásában meg is történt a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése?
Első változat A magunk részéről a több épületből álló társasház létesítésére irányuló beruházás, illetve az annak bejegyzésével kapcsolatos eljárás során ingatlan-nyilvántartási szempontból az alábbi gyakorlatot, eljárást tartjuk a leginkább célravezetőnek:
www.resimmobiles.hu
70
2008. 3-4. szám
RES IMMOBILES
A beruházó tulajdonos a felépítendő épületek építésügyi hatóság által jóváhagyott, záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően alapítási szándékát alapító okiratba foglalva kérheti az előzetes alapítás tényének ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzését.1 Ennek megfelelően az illetékes földhivatal az előzetes alapítás tényét a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén feljegyzi.
delet lehetővé teszi az építési engedélyben eredetileg már több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetén az egyes megvalósulási szakaszokban megépített építményekre, illetőleg rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagukban alkalmas építményrészekre (önálló rendeltetési egységekre) a használatbavételi engedély szakaszonkénti, külön-külön történő kiadását.2
Ezt követően – de akár már az előzetes alapítás tényének feljegyzése előtt is – rendszerint sor kerül a földrészlet jelzálogjoggal történő megterhelésére a beruházás finanszírozásához felvett hitel biztosítékaként.
Így – az arra vonatkozóan kiadott használatbavételi engedély, valamint épületfeltüntetési vázrajz alapján3 – akár már az első épület is feltüntethető a földrészlet tulajdoni lapjának I. részén akként, hogy az addigi „beépítetlen terület” megnevezést „lakóház, udvar” váltja fel, s egyidejűleg rendszerint a tulajdoni lap III. részén szöveges bejegyzés formájában is történik utalás az épület létesítésére. Amikor a beruházás későbbi szakaszában megépülnek az újabb épületek, akkor ezek szintén feltüntethetők lesznek majd a vonatkozó használatbavételi engedély és vázrajz alapján. Az épületfeltüntetés iránti kérelem egyébként attól függetlenül benyújtható, hogy a lakás-értékesítések éppen milyen fázisban tartanak – értékesítésre kerültek-e már a kialakítandó lakások, vagy azok még az egyszemélyes alapító tulajdonában vannak –, a már átvezetett tulajdonjog bejegyzések ugyanis csak tulajdoni illetőségre vonatkoznak, az épületfeltüntetés pedig e tekintetben változást nem eredményez.
A felépítendő lakások értékesítése kapcsán a magunk részéről azt a jogi megoldást tartjuk követendőnek, amikor a felek az adásvételi szerződésekben tulajdoni illetőséget jelölnek meg, vagyis a jogügylet tárgya a földrészlet meghatározott eszmei hányada lesz, s ennek eredményeként az ingatlanon a Ptk. szerinti közös tulajdon jön létre. Az ennek átvezetésére irányuló tulajdonjog bejegyzési kérelmek – ha azok az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok előírásainak megfelelnek – teljesíthetők, s a tulajdoni illetőségekhez kapcsolódó terhek (pl. jelzálogjog, valamint az annak biztosítására szolgáló elidegenítési és terhelési tilalom) is átvezethetők a tulajdoni lap III. részén a tulajdoni lap II. részén bejegyzett tulajdoni hányadokra történő hivatkozással. Az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló ÖTM ren1 2 3
Az utolsó épület elkészültét követően lehet benyújtani a végleges alapítás iránti kérelmet, s ekkor nyílik lehetőség a közös tulajdont tartalmazó társasházi törzslap és
Inytv. vhr. 53. § (4) bekezdés 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 36. § (5) bekezdés Inytv. 11. § (4) bekezdés a) pont, 17. § (1) bekezdés i) pont és Inytv. vhr. 65. § (3) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
az egyes külön tulajdonban lévő lakásokhoz tartozó tulajdoni különlapok megnyitására. A társasházat akkor is egy törzslapon kell nyilvántartani, ha – mint ahogyan a kérdéses esetben is – a földrészleten több épület áll és a társasháztulajdon létesítését egy alapító okiratba foglalták.4 Ez esetben a jelölésre vonatkozóan a helyrajzi számozás szabályai adnak eligazítást, vagyis az egy helyrajzi számon álló több épületet ugyanazon a törzslapon kell nyilvántartani akként, hogy az épületeket betűjellel kell megkülönböztetni egymástól. A földhivatal a különlapok megnyitása után – a korábban benyújtott adásvételi szerződéseknek megfelelően – bejegyzi az időközben értékesített lakások vevőinek tulajdonjogát, valamint – amennyiben hozzájáruló nyilatkozataikat a földhivatalhoz becsatolták – a korábbi tulajdoni illetőségekhez kapcsolódó jogokat és tényeket, valamint azok jogosultjait. Az építtető által felvett kölcsönt biztosító jelzálogjog jogosultja – amenynyiben a hitel teljes összege visszafizetésre került – rendszerint kiadja a jelzálogjog törléséhez szükséges engedélyt, avagy hozzájárul a jelzálogjognak az építtető tulajdonában maradó öröklakás(ok)ra történő átjegyzéséhez.
Második változat Mint láthattuk, az első változattal kezelhető az a helyzet, hogy az egyes épületek különböző időpontokban, más-más ütemben készülnek el, illetve kerülnek átadásra 4
2008. 3-4. szám
71
azáltal, hogy lehetőség nyílik – a társasháztulajdon bejegyzése nélkül, azt megelőzően is – az épület(ek) ingatlan-nyilvántartási, illetőleg térképi feltüntetésére. Így – a már feltüntetett épület(ek)et tartalmazó tulajdoni lapokkal – az építtető is igazolni tudja a bank felé, hogy a beruházás adott szakasza, amire a hitelnyújtás történt, megvalósult, és az annak megfelelő változást az ingatlanügyi hatóság „regisztrálta” is. Szigorúan véve azonban az ügyfél által vázolt tényállást, azt is el kell tudnunk érni, hogy – amennyiben erre van igény – a beruházás során az építtető már az első épület elkészülte és használatba vétele után bejegyzett társasháztulajdont „produkálhasson” a finanszírozó bank felé. A magunk részéről – bár a gyakorlatban nehezen kivitelezhetőnek tartjuk az ügyfél által előbbiekben ismertetett és a finanszírozó bank részéről elvárt igényt – jogi szempontból elképzelhetőnek tartjuk, hogy létezik olyan megoldás, szerződéses konstrukció, amely már a beruházás kezdeti stádiumában a jövőben felmerülő valamennyi jogi kérdést kezeli. A kiindulás ez esetben is ugyanaz, mint az első megoldásnál, vagyis a beruházó a már részletezettek szerint kéri az előzetes alapítás tényének ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzését, a földhivatal pedig ezen tényt a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén feljegyzi. A beruházó megkezdi az első ütemben felépítendő épület kivitelezését, valamint a kialakítandó lakások értékesítésére is sor kerülhet a korábban már vázolt – nevezetesen
Inytv. vhr. 52. § (2) bekezdés
www.resimmobiles.hu
72
2008. 3-4. szám
az adásvételi szerződésekben a tulajdoni illetőségekre utaló – technikával. Az első épület elkészültét követően a jogerős és végrehajtható – az ezen megvalósulási szakaszban megépített építményre vonatkozó – használatbavételi engedély, valamint záradékolt épületfeltüntetési vázrajz alapján a földhivatal kérelemre megnyitja az egyes tulajdoni különlapokat és azokra bejegyzi az időközben értékesített lakások vevőinek tulajdonjogát, valamint a korábbi tulajdoni illetőségekhez kapcsolódó jogokat és tényeket, valamint azok jogosultjait. Ezt követően folytatódhat a beruházás következő szakasza, s itt kerülhet szóba a most épülő újabb épületek vonatkozásában az előzetes alapítás tényének feljegyzése iránti igény. Az Inytv. vhr. szabályozza a társasház nyilvántartásának formáját, így többek között a társasház törzslap tartalmát is. Eszerint a társasház törzslap III. részén az egész társasház tulajdonra vonatkozó jogokat és tényeket kell bejegyezni, valamint az alapító okirat szerinti elővásárlási jogot.5 A Ttv. pedig az előzetes alapítás ténye feljegyzésének feltételéül csak azt kívánja meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.6 Ezen két jogszabályi rendelkezés összevetéséből álláspontunk szerint levezethető, hogy a már kialakult társasház tulajdoni törzslapjának III. részén feljegyezhető az előzetes alapítás ténye a társasház leendő további épületei vonatkozásában, hiszen ez nem minősül olyan jog5
Inytv. vhr. 53. § (3) bekezdés
6
Ttv. 6. § PK. 7. számú állásfoglalás I. rész
7 8
Ptk. 97. § (2) bekezdés
RES IMMOBILES
nak vagy ténynek, melynek „sorsáról” az érdekelteknek meg kellene állapodniuk, azok ugyanis az újabb épület elkészültét követően értelemszerűen törlésre kerülnek majd. Más kérdés azonban, hogy eddigre, mármint a beruházás következő szakaszának kezdetekor a földrészlet – amennyiben feltételezzük, hogy a lakásokat a beruházás ideje alatt is folyamatosan értékesítették, s így azok nem maradtak kizárólagosan az alapító tulajdonában – már a kialakult társasház tulajdonosainak közös tulajdonába került, ezért az az építtető vonatkozásában – legalábbis részben biztosan – idegen tulajdonnak minősül, így a ráépítés szabályai kell, hogy előtérbe kerüljenek. A ráépítés jogkövetkezményeit – nevezetesen a Ptk. 137. §-ában írtakat – azonban csak akkor kell alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérően nem állapodtak meg, tekintettel arra, hogy a tulajdonos(ok)nak rendelkezési joga van a tulajdon tárgya felett.7 Egyébként pedig álláspontunk szerint az idegen földre történő építkezés problematikája itt fel sem merülhet, hiszen a már eredetileg is több megvalósulási szakaszra bontott építkezésre kiadott jogerős építési engedély birtokában nem kérdőjelezhető meg a beruházó építési jogosultsága. A Ptk. szerint az építkezőt – itt a beruházót – illeti meg az épület, s így benne a kialakítandó lakások tulajdonjoga, ha a földtulajdonossal – jelen esetben a társasházi tulajdonostársakkal – kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik.8
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
Az újabb épület(ek) kivitelezése során ismét felmerül egyrészt a beruházónak a kialakítandó lakások értékesítésére, másrészt a most épülő lakások vevőinek tulajdonjog bejegyzésére irányuló igénye. A beruházó már a projekt kezdetén tisztában kell, hogy legyen a felépítendő épületek és az azokban kialakítandó lakások számával, s ezzel összefüggésben az egyes lakások tulajdonosait a közös tulajdonból megillető eszmei hányaddal, annak számítási módjával. Ezért az alapító okiratban is már a későbbi szakasz(ok)ban felépülő lakások leendő tulajdonosait megillető eszmei hányad figyelembevételével kell meghatározni az elsőként elkészülő társasház lakásainak vevőit a közös tulajdonban lévő részekből megillető tulajdoni hányadot. Ezen eljárás mellett az utolsóként átadott épületre vonatkozó részleges használatbavételi engedély földhivatalhoz történő benyújtásával, és az újabb különlapok megnyitásával alakulhat ki a végleges – de már a beruházás kezdetén is kalkulált, előre látott – állapot.
Harmadik változat A második változatnál már azt is sikerült elérnünk, hogy az első épület elkészültét és használatba vételét követően bejegyzésre kerüljön a társasháztulajdon, míg a további épület(ek)re vonatkozó használatbavételi engedély(ek) benyújtását követően a földhivatal megnyitja az azokhoz tartozó további társasház különlapokat, azonban a procedúra végén egy társasházunk lesz. 9
2008. 3-4. szám
73
Ezen megoldási módnál azt vizsgáljuk meg, mi a helyzet akkor, ha a földrészlet – amelyen a beruházás megvalósul – az építtető tulajdonában van ugyan, azonban ő az általa létesített épületekkel együtt a földrészletet nem kívánja a leendő tulajdonostársak közös tulajdonába adni. Van-e erre lehetősége a jogszabályok alapján? A Ptk. főszabályként azt rögzíti, hogy a földrészlet tulajdonjoga kiterjed az épületre is, ezért az Inytv. szerint is a földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített épületet, társasháznál pedig a közös tulajdonban álló épületrészeket és helyiségeket.9 A főszabálytól való eltérést – nevezetesen amikor az épületet a földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni – az Inytv. akkor akceptálja, ha az épület nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona.10 Tehát első olvasatra megállapítható, hogy önálló tulajdonú épület feltüntetésére akkor kerül sor, ha a földrészlet tulajdonosa és az építkező különböző személy. A mi esetünkben azonban a földrészlet tulajdonosa és az építtető egy és ugyanaz a személy. A Ttv. is szabályozza azt az esetet, ha a földrészlet nem tartozik közös tulajdonba, s ennek kapcsán kimondja, hogy ilyenkor a földrészletre a tulajdonostársakat használati jog illeti meg.11 Az ingatlanok nyilvántartásának módjával összefüggésben az Inytv. is akként rendelkezik, hogy amennyiben egy társasházban a közös tulajdonban álló épület és a földrészlet tulajdonjoga elkülönül, úgy az önálló tulajdonú épületet, továbbá azt a földrészletet, amelyen az ilyen épületet létesítették, külön-külön tulajdoni lapokon kell nyilvántartani.12 Előbbiekkel összhangban
Inytv. 11. § (4) bekezdés a) és b) pontok
10
Inytv. 12. § a) pont
11
Ttv. 1. § (3) bekezdés
12
Inytv. 24. § (1), (2), (4) bekezdések
www.resimmobiles.hu
74
2008. 3-4. szám
az Inytv. vhr. is kimondja, hogy társasház esetében, ha a földrészlet és az épület tulajdonosa más személy, akkor az épületnek azokat a részeit, amelyek nem minősülnek önálló ingatlannak (közös tulajdonban maradó épületrészek és helyiségek stb.) a földrészlet nélkül kell a társasház törzslapján nyilvántartani, a földrészlet tulajdoni lapjára pedig be kell jegyezni az épület tulajdonosát megillető földhasználati jogot. A különlapra a lakást, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiséget kell bejegyezni.13 Álláspontunk szerint a társasházakra vonatkozó, előbb idézett speciális szabályok nem rendelkeznek arról, hogy a földrészlet milyen okból nem tartozik közös tulajdonba, illetve hogy annak tulajdonjoga miért különül el a közös tulajdonban álló épület tulajdonjogától. Ez alapulhat azon, hogy annak valóban különböző személyek a tulajdonosai, de azon is, hogy az egyszemélyes alapító a beruházás kezdetekor így döntött, s ennek megfelelő tartalmú alapító okiratot készíttetett. Az alapító okiratnak ugyanis – az Inytv. vhr. és a Ttv. szerint is – kötelező tartalmi eleme a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása, amely jelen esetben csak a földrészleten kívüli egyéb közös tulajdonban maradó épületrészeket és helyiségeket kell, hogy tartalmazza. További érvünk ennek megvalósíthatósága mellett egy hasonlóan érdekes megítélésű jogi kérdés. Nevezetesen, hogy a Ptk. rendszerében, a jogirodalomban és a gyakorlatban is a közös tulajdon megszüntetésének sajátos módjaként kerül nevesítésre annak társasháztulajdonná alakítása, holott valójában ilyenkor a közös tulajdon nem szűnik meg, hanem annak helyébe a külön és közös 13
Inytv. vhr. 59. § (l)-(2) bekezdés
14
Ptk. kommentár
RES IMMOBILES
tulajdon kettősségével jellemezhető sajátos közös tulajdoni forma lép.14 Ugyanakkor azonban a Ttv. – a korábbi szabályozáshoz hasonlóan – továbbra is fenntartotta az egyszemélyes – pl. egy vállalkozó által történő – alapítás lehetőségét. Így előállhat – és nem is ritka – az a helyzet, hogy ugyan társasháztulajdon esetében is egyfajta közös tulajdonról beszélünk, mégis egy személy a tulajdonosa a társasháznak, az ő alapítási szándékát foglalják alapító okiratba, ő lehet a külön tulajdonba kerülő ingatlanok tulajdonosa és a közös tulajdonba kerülő épületrészek is az ő – tehát végső soron kizárólagos – tulajdonába kerülnek. Fentiek alapján az az álláspontunk, hogy lehetősége van a beruházónak arra, hogy a földrészlet tulajdonjogát magának „tartsa meg”, a lakások értékesítése során az ne kerüljön a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába. Ilyenkor a társasházi törzslap az önálló tulajdonú épület tulajdoni lapja lesz, melynek I. részén csak a földrészleten kívüli egyéb közös tulajdonban maradó épületrészek és helyiségek, stb. kerülnek feltüntetésre. Tehát mindezek előrebocsátása után viszszatérve a vizsgált tényálláshoz, ott tartunk, hogy elkészült az alapító okirat az első szakaszban felépítendő társasház vonatkozásában, és az alapító kéri a földrészletre az előzetes alapítás tényének feljegyzését, melyet a körzeti földhivatal – a jogszabályi feltételek megléte esetén – teljesít. A beruházás során ennél a megoldási változatnál is felmerülhet a kialakítandó lakások értékesítése. Tekintettel azonban arra, hogy a beruházó – szándéka szerint – nem fogja a tulajdonában álló földrészletet, illet-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
ve annak meghatározott eszmei hányadát a lakások vevőinek közös tulajdonába adni, jelen esetben nem járható az előző két verzió kapcsán írt út, mely szerint tulajdoni illetőségek képezzék az adásvételi szerződések tárgyát, hiszen akkor közös tulajdon alakulna ki a földrészlet tekintetében. Mivel az épület még nem alakult ki, nem létezik az ingatlan-nyilvántartásban, az arra vonatkozó tulajdonjogok sem jegyezhetők be, így csak előszerződés kötésére van lehetőség azzal, hogy a végleges szerződéseket majd a társasház bejegyzését követően kötheti meg a beruházó a vevőkkel. Amikor a beruházó az első épület elkészültét követően benyújtja az arra vonatkozó jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyt, akkor a földhivatal megnyitja a társasház törzslapot – jelen esetben az önálló tulajdonú épület tulajdoni lapjából – és a társasház különlapokat. Ezt követően a végleges adásvételi szerződések alapján már kérhető lesz a megépült épületben kialakult lakások vevőinek tulajdonjog bejegyzése is. A beruházási folyamat következő szakaszaiban elkészült épületek esetében lehetőség van arra, hogy azok – mivel létesítésüket külön alapító okiratba foglalták15 –, mint újabb önálló tulajdonú épületek, külön-külön társasházként kerüljenek bejegyzésre. Ez esetben a társasházakat nem kell, nem lehet egy törzslapon nyilvántartani, hanem külön-külön társasház törzslapokon kell nyilvántartani azokat és az adott társasház
15
Inytv. vhr. 52. § (2) bekezdés
2008. 3-4. szám
75
tulajdonostársainak közös tulajdonában álló épületrészeket, egyéb helyiségeket. Ezen változattal az is minden további nélkül megoldható, hogy a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén az előzetes alapítás ténye a további, későbbi ütemben létesülő épületek vonatkozásában is feljegyzésre kerüljön, tekintettel arra, hogy pl. az elsőként elkészült épület vonatkozásában a társasháztulajdon az önálló tulajdonú épület, és nem a földrészlet tulajdoni lapjára került bejegyzésre. Természetesen a beruházási folyamat befejeztével a társasházak lakói dönthetnek úgy, hogy „egyesülnek”. Ennek lehetősége álláspontom szerint a Ttv. azon rendelkezéséből – illetve annak ellentétéből – is levezethető, mely szerint több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak tulajdoni hányad szerinti többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét. Ezt megfordítva tehát az is elképzelhető, hogy különálló társasházak esetében az egyes épületek lakásainak tulajdoni hányad szerinti többsége megegyezhet abban, hogy egy társasházat hoznak létre. Ehhez a tulajdonostársaknak valamennyi különálló társasház alapító okiratát akként kell módosítaniuk, hogy azokból egy társasház alakuljon ki, és ehhez képest kell „újraszámolni” a tulajdonostársakat a közös tulajdonból megillető eszmei hányadokat.
www.resimmobiles.hu
76
2008. 3-4. szám
RES IMMOBILES
Összegzés A vizsgált kérdés kapcsán – anélkül, hogy az építtető és a beruházást finanszírozó bank közötti jogviszonyt ismerhetnénk, annak pénzügyi vonatkozásaival tisztában lennénk – határozott álláspontunk az, hogy az ügyfél által szándékolt cél – nevezetesen azonos földrészleten elhelyezkedő, több épületből álló társasház létrehozása – az elsőként vázolt, a gyakorlatban is alkalmazott és jól bevált megoldással bizonyosan elérhető. A második és a harmadik megoldás viszont egy előre és igen részletesen átgondolt, bonyolult jogi konstrukció kidolgozását és gyakorlati megvalósítását feltételezi, s nehezen kivitelezhető volta miatt a társasházi ügyintézés során eddig nem is találkoztunk vele. ***
