Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1917/012/2016 6
Pozemek p.č. st. 4 s RD č.p. 14 a pozemek p.č. 14 Pětikozly 14 Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Pětikozly, k.ú. Pětikozly, kód k.ú. 719552, LV 67 kolna st. 4, 14 SJM Bohuslav Jshn, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Jahnová, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Bohuslav Jshn, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lenka Jahnová, Stadion 158, Bakov nad Jizerou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:1099/2015-A, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění novostavby ve výstavbě)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Datum místního šetření: 9 stran
České Lípě, dne 19.1.2016
změna stavby
Současný stav 130 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
19.1.2016
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
19.1.2016
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. Rekonstrukce: ostatní
dílčí
celková
změna stavby v r. rekonstrukce v r. fasáda, zateplení okna, dveře
střecha
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 70 (růst) neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 370
KUPNÍ CENA
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
Rozesta- Typ věnost
m3 391
m2 95
% 35,37 2+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks
m2 370
OP
ZP
m3 391
m2 95
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 0 Kč 0 Kč 505 976 Kč 130 000 Kč 25 570 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 675 785 Kč 493 785 Kč 182 000 Kč
Budoucí stav 130 142 Kč 0 Kč 1 292 708 Kč 0 Kč x 1 577 898 Kč 1 395 898 Kč 182 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 67 Kopie katastrální mapy Pětikozly jsou je obec s 70 obyvateli s minimální infrastrukturou, cca 6 km západně od statutárního města Mladá Boleslav. Oceňovaná nemovitost je v zástavbě rodinných domů na okraji obce
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ANO Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Na místě zřejmě stál RD č.p. 14 na původních základech byla zahájena nová stavba, ale původní RD č.p. 14 zanikl.
RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Všechny zástavní práva a exekuce a ostatní závady nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu rozestavěné
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod
Jedná se o samostatně stojící rozestavěnou stavbu se sedlovou střechou Rodinný dům 2+kk Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce chybí. Střecha je sedlová v současné době již bez krytiny - shnilé bednění střechy, klempířské prvky chybí. Fasáda i vnitřní omítky chybí, okna a dveře chybí. Schodiště chybí. Z vnitřních instalaci je proveden pouze ležatá kanalizace, všechny ostatní konstrukce chybí. Objekt je volně přístupný, již delší dobu rozestavěný, podléhající povětrnosti. Kolna.
Popis kamenné zděné tl. 45 cm
Rozestavěnost 100 % 80 % 100 % 100 % 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
dřevěný vázaný
chybí chybí
-3-
18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Rozestavěnost celkem:
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 35 %
Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 0 Kč Způsob provedení výstavby: Relevantnost rozpočtu: Posouzení režimu výstavby dle stavebního zákona Stavební práce budou dle stavebního řádu prováděny: Stanovisko odhadce k režimu provádění stavebních prací dle stavebního řádu (Stavební zákon):
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
pozemek p.č. st. 4 je rovinaty, pozemek p.č. 14 je příkrý svah
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 400,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 100,-Kč/m2. U pozemku p.č. 14 byla cena odhadnuta na 10,- Kč/m2. Parcela č. st. 4 14
Výměra m2 243 127 370
Jednotková cena Kč/m2 100 10 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 24 300 1 270 25 570
Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce chybí. Střecha je sedlová v současné době již bez krytiny - shnilé bednění střechy, klempířské prvky chybí. Fasáda i vnitřní omítky chybí, okna a dveře chybí. Schodiště chybí. Z vnitřních instalaci je proveden pouze ležatá kanalizace, všechny ostatní konstrukce chybí. Objekt je volně přístupný, již delší dobu rozestavěný, podléhající povětrnosti.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 95,45 m2
-4-
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
12,30x7,76x2,90 12,30x7,76x2,40÷2
= = =
Současný stav 95 391,34 1 262 35,37 493 785 10 90 10,00 444 406
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 276,80 m3 114,54 m3 391,34 m3 Budoucí stav 95 391,34 3 567 100,00 1 395 898 10 90 10,00 1 256 308
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Stávající stav Název Popis Parc. číslo kolna zděná kolna st. 4 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 91,00 m3
JC Rozest. 2 000 Kč/m3 100 %
RC Opotř. 182 000 Kč 80 %
VH 36 000 Kč 36 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Obestavěný prostor
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2
Kč
Niměřice 820,00 1 002 970 000 Zděný RD s 2.NP, 4+1, stodola, před rekonstrukcí. Pozemek 1002m 2.
Kč/m3
Foto Kč/m3
0,20
234
Pětikozly 1 652,00 2 660 1 900 000 1 150 0,21 Zděný rodinný dům s 2.NP+1.PP, dobrý technický stav, stáří cca 100 let. Pozemek 2660m 2,
246
Niměřice - Horní Cetno
283
680,00
1 234
1 200 000
1 183
KC
Upravená cena
1 765
0,16
samostatně stojící zděný RD s 1.NP, 1.PP, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Stodola. Pozemek 1234m2,
Variační koeficient před úpravami: 20,68 % Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-5-
8,21 % 3 254 Kč/m 3 512,37 m 130 142 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
nájem [Kč/rok]
Celkový výnos za rok:
0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
Nj Nj x PP Nh
m2 Kč
0 0
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 0 0 0 0 0 6,00 20 0
0,00 % x RC 3,00 % x RC 0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
0Kč 0Kč 2 0,00m 2 0Kč/m počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
0,00 %
Kč 0Kč 0Kč
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
