Znalecký posudek –stanovení obvyklé ceny nemovitosti číslo 2851-016/2014OC 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka č. 318/2, 1+1 s přísl. v 1.NP bud. č.p. 318 včetně spoluvl. podílu ve výši 5616/45745.
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Mlýnská 318, Ústí nad Labem - Neštěmice Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Neštěmice, kód k.ú. 703869, LV 1677
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
833 Adam Michal, Opletalova 466, 40331 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Adam Michal, Opletalova 466, 40331 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9 / 10, 690 02 Břeclav IČ: 72987898 telefon: 513033035 e-mail: DIČ: CZ7862305561 fax:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Radek Trončinský Masarykova 124 / 204, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 40225879 telefon: 777 79 79 12 DIČ: CZ6603151808 fax: 475210718
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 400 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: Ústí nad Labem, dne 14.4.2014
14.4.2014 17
e-mail:
[email protected]
Budoucí stav
Datum zpracování :
14.4.2014
Počet příloh:
9
Otisk razítka
Radek Trončinský
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1960 změna stavby v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
5
Typ
318/2
1
1+1
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa 2
56,16
m
dveře
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - smíšená zástavba 93 747 (setrvalý stav) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) prodejná od 6 do 12 měsíců
z toho podzemní:
m
okna
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. 2010 okna, dveře
2
0,00
m
2
0,00
autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
8/0
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku 2
ks
m
0
56,16
m
2
56,16
Kč/m
5 616 / 45 745
2
7 123 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 368 803 Kč 0 Kč 799 823 Kč 400 000 Kč 27 623 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 1 404 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nalézá ve městě Ústí nad Labem, na katastrálním území Neštěmice v ulici Mlýnská. Je přístupná po zpevněné komunikaci. Jedná se o méně vyhledávanou polohu z hlediska bydlení ve městě. Během trvání stavby byla prováděna stavební údržba. Obvyklá cena stanovená znalcem dle vypočtených metod a vzhledem k současného stavu z hlediska prodejních cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě činí 400.000,- Kč. Výše navržené obvyklé ceny znalcem odpovídá trhu nemovitostí k datu ocenění. Při stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti znalec zohledňuje všechny známé skutečnosti.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 1677 vyhotovený dne 13.03.2014. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem. Údaje poskytnuté objednavatelem ocenění. Objednávka ocenění. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 14.04.2014. Znalci nebyla umožněna prohlídka oceňované bytové jednotky. Při stanovení vybavení, technického stavu znalec vychází z obdobných nemovitostí. Prohlídku oceňované nemovitosti provedl znalec v ně budovy. Metodika ocenění Databáze nemovitostí realitních kanceláří z Internetu a v okrese Situační mapa Fotodokumentace pořízená dne 14.04.2014. Ústí nad Labem Město je statutárním a okresním městem v Ústeckém kraji s počtem obyvatel 95.258 (lexikon obcí ČR 2013) na soutoku řek Labe a Bíliny. Město leží v severozápadní části Čech ve vzdálenosti cca 30 km od hranic se SRN. Od centra města Ústí nad Labem je nemovitost vzdálena cca 7 km. Vlakové, autobusové nádraží v centru města. V dané lokalitě jsou provedeny veřejné rozvody kanalizace, vody, elektřiny, telefonní sítě, plynu, veřejného osvětlení. Nejbližší správní centrum je v místě (Ústí nad Labem). Město Ústí nad Labem leží při dálnici č. D8 a mezinárodní silnici E 442, která spojuje město Teplice, Ústí nad Labem, Děčín s městem Praha. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 200 m. Nejbližší železniční stanice je v místě (Ústí nad Labem). Pro obec byl schválen územní plán. Statut města: Ano Počet částí: 22 Katastrální výměra: 9392 ha Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Současné rozdělení města Ústí nad Labem Ústí n.L. se člení do 4 městských obvodů: · Obvod I. město · Obvod II. Severní Terasa · Obvod III. Neštěmice · Obvod IV. Střekov a do šesti oblastí z hlediska výše koeficientu prodejnosti: Č. Název oblasti: 1 Ústí nad Labem 2 Bukov, Dobětice, Klíše, Střekov, Všebořice 3 Krásné Březno, Mojžíř, Neštěmice, Předlice (zde je nemovitost situována) 4 Božtěšice, Brná nad Labem, Habrovice, Skorotice, Strážky, Vaňov 5 Budov u Svádova, Církvice, Hostovice, Kojetice, Nová Ves, Olešnice, Sebuzín, Svádov 6 Dělouš, Tuchomyšl Oceňovaná nemovitost se nalézá ve městě Ústí nad Labem, na katastrálním území Neštěmice v ulici Mlýnská. u zpevněné průjezdové komunikace v zastavěné části obce v zástavbě bytovými domy. Jedná se méně vyhledávanou část z hlediska bydlení ve městě.
-3-
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území Komentář: nebyla zjištěna RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Viz příloha ZP kopie výpisu z KN, dle názoru znalce nemá vliv na stanovenou obvyklou cenu RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Komentář: nebyla zjištěna Přístupové pozemky Parcelní číslo 800/1
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Vlastník pozemku / komunikace Statutární město Ústí nad Labem, Velká hradební 2336/8, Ústí nad Labem-centrum, 40001 Ústí nad Labem
Popis objektu Jedná se o řadový, koncový (dvojdům), zděný podsklepený BD se čtyřmi nadzemními podlažími a půdním prostorem s příslušenstvím a pozemkem. Základové konstrukce jsou základové pasy s částečnými izolacemi. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Vnitřní nosné zdivo je rovněž zděné, příčky zděné. Stropní konstrukce s rovným podhledem, v části klenové. Krov tesařský dřevěný v části sklonitý, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní obklady keramické. Fasáda – vápenná. Podlahy ker. dlažba, PVC, prkenné, plovoucí, parketové. Okna plastová. Dveře náplňové, částečně náplňové. Vytápění ústřední dálkové, výměník v suterénu. Rozvod teplé i studené vody, vybavení splachovací WC, umyvadla, vany, sprchové kouty. 1.PP – chodba se schodištěm, sklepy 1-4.NP – vstup, chodba se schodištěm, bytové jednotky s příslušenstvím Půdní prostor Dle okolní zástavby a dle poskytnutých podkladů je stáří nemovitosti pravděpodobně od roku 1960. V době prohlídky technický stav dobrý s prováděnou stavební údržbou. V roce 2010 byla nemovitost opravena: BD páteřní instalace, plastová okna, oprava krovu a krytiny, klempířské prvky, bytová jednotka – pravděpodobně standard. Vzhledem k technickému stavu k datu ocenění odhadce stanovil výši procenta opotřebení na 45%. Navržené - stanovené procento opotřebení odpovídá technickému stavu objektu Jedná se pravděpodobně o bytovou jednotku 1+1 s příslušenstvím, která je umístěna v bytovém domě v 1.NP – bydlení. Bytová jednotka 1+1 s přísl. a spoluvl. podílem ve výši 5616/45745 na spol. částech domu a pozemku. Z hlediska vybavení pravděpodobně k bytové jednotce patří: kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, WC s přísl., míchací baterie, topná tělesa, vestavěná skříň, bytová jednotka je ve standardním vybavení. viz základní popis viz základní popis -4-
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Popis betonové pasy panelová s rovným podhledem dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech štukové vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem náplňové chybí plastová PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC
Jedná se o pozemek, stavební parcela č. 833 zast. plocha a nádvoří – zp. využití byt. dům o výměře 300 m2 ulice Mlýnská. Pozemek je rovinný a je napojen na inženýrské sítě včetně plynu. Spoluvlastnický podíl činí 5616/45745.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Při stanovení ceny pozemku, znalec vychází z nabídkových cen pozemků pro bydlení v obdobných lokalitách ve městě Ústí nad Labem. Dle porovnání nabízených prodejním cen obdobných zainvestovaných pozemků se cena za jeden metr čtvereční pohybují v rozmezí 700-1800.- Kč dle polohy, dopravní obslužnosti, napojení na inženýrské sítě atd. V daném případě znalec stanovil cenu za jeden metr čtvereční ve výši 750,- Kč. Parcela č. 833
Výměra Jednotková cena m2 Kč/m2 300 750 300
-5-
Spoluvlastnický podíl 5 616 / 45 745
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 27 623 27 623
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název chodba kuchyně koupelna WC pokoj celkem Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha Koeficient 0,00 m2 1,00 0,00 m2 1,00 0,00 m2 1,00 0,00 m2 1,00 0,00 m2 1,00 2 56,16 m 1,00 56,16 m2
Započítaná plocha 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 0,00 m2 56,16 m2 56,16 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Plocha
Současný stav 56,16 25 000 1 404 000 100,00 54
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Budoucí stav
45,00 772 200
Požadovaná cena Kč
m2 Oceňovaná jednotka k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem, ulice Mlýnská byt v 1.NP, zděný BD BD 56,16 1.NP 1+1 X Srovnávané jednotky Mlýnská, Ústí nad Labem - Neštěmice
Jednotková cena Kč/m2
X X
Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 56 m2 Plocha podlahová: 56 m2 Balkón: Ano Rok rekonstrukce: 2011 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Prodej velice zajímavého bytu 1+1 o výměře 56 m2 v osobním vlastnictví v ulici Mlýnská, Ústí nad Labem - Neštěmice. Byt se nachází ve zděném domě -6-
Zdůvodnění koeficientu Kc Koeficient Upravená celkový cena KC Kč/m2
X
X
Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu srovnatelný; Poloha srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav lepší; Vliv pozemku srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Oceňovaný byt je horší;
se zasklenou lodžií ve 2. patře. Pozemek kolem domu lze využívat k posezení či zahradničení. Občanská vybavenost je v místě. zděný BD 56,00 3 Janského, Ústí nad Labem - Neštěmice
1+1
540 000
9 643
0,64 6 158 Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění Oceňovaný byt je horší;
Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 51 m2 Plocha podlahová: 51 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme k prodeji velmi hezký byt 2+1 v cihlové zástavbě v ulici Jánského v Neštěmicích. Byt je po rekonstrukci - nová okna, podlahy, kuchyňská linka, dveře včetně zárubní. Dům s novou fasádou se nachází v klidné části Neštěmic. Za domem je k užívání společná zahrada.
Zděný BD 51,00 1 Železná, Ústí nad Labem - Neštěmice
2+1
650 000
12 745
Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 73 m2 Plocha podlahová: 73 m2 Balkón: 4 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD Zařízeno: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej velice hezkého kompletně zrekonstruovaného bytu v prvním patře staršího cihlového domu v Ústí nad Labem-Neštěmice, ulice Železná. Byt má dispozici 2+1+B. Skládá se z prostorné vstupní předsíně, ze které se vstupuje do prostorné šatny (event. prádelny), na balkon, do koupelny, na WC a do kuchyně. Z prostorné kuchyně se dále vstupuje do dalších dvou pokojů. Vytápění bytu je ústřední. Teplá voda - elektrický bojler. V bytě je provedena kompletní rekonstrukce - podlahy. omítky, rozvody elektro, nová okna. Je nově realizována koupelna a samostatné WC. V bytě je nová kuchyňská linka na míru - není -7-
0,65 8 305 Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění Oceňovaný byt je horší;
součástí prodeje (možno dokoupit). Stejně tak není součástí prodeje nábytkové vybavení v koupelně - po dohodě lze odkoupit. Byt je prostorný na klidném místě a bezproblémově dostupný. Byt je volný po dohodě. Zděný BD 73,00 2 2+1 600 000 8 219 Variační koeficient před úpravami: 18,52 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
0,64
5 237 19,57 % 6 567 Kč/m2 56,16 m2 368 803 Kč
400 000Kč 0Kč 0Kč 400 000Kč 56,16m2 7 123Kč/m2
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 4 1677 vyhotovený dne 13.03.2014. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Neštěmice, obec - okres Ústí nad Labem. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 2 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.2.2002, č.j. spr.920/2002, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
