Hypotheeksparen
‘Streamers’ -
Een bankspaarhypotheek is voor veel mensen die nog geen hypotheek hebben de beste oplossing De kosten van een deel van de spaarhypotheken en beleggingsverzekeringshypotheken zijn aanzienlijk omlaag gekomen Maar: blijf oppassen voor woekerpolissen! Raadpleeg bij twijfel een onafhankelijke financiële adviseur Overstappen naar een bankspaarhypotheek is beslist niet altijd gunstig. Spaarhypotheken en als spaarhypotheek gebruikte hybride hypotheken kunt u beter niet over sluiten Vanwege de verplichte overlijdensrisicoverzekering kunnen alleenstaanden beter geen spaarhypotheek nemen.
Kop Banksparen meestal voordeliger
-
Banksparen is voor de meeste consumenten voordeliger dan de ‘oude’ spaarhypotheek Maar als u al een aan de hypotheek gekoppeld spaarproduct heeft is het de vraag of u moet overstappen De kosten voor spaarhypotheken zijn door de hevige concurrentie flink omlaag gekomen, waar de consument van kan profiteren
Intro
Met beleggen of sparen fiscaal gunstig vermogen opbouwen om uw hypotheek af te lossen is vanaf 1 januari 2008 mogelijk met de Wet Banksparen. Tot nu toe was dit alleen mogelijk met een kapitaalverzekering eigen woning (KEW). Voordeel: over het kapitaal is niet 1,2% vermogensrendementsheffing verschuldigd. Doel van de wet is het bevorderen van concurrentie en een grotere transparantie in de kosten van financiële producten. En het werkt: nieuwe bankspaarproducten zijn vaak vrij eenvoudig. Dat geldt vooral voor de bancaire spaarhypotheek, die voor veel mensen de voordeligste keus zal zijn. Maar ook de gewone ‘oude’ spaarhypotheken en beleggingsverzekeringshypotheken worden nu aangeboden tegen (soms aanzienlijk) lagere kosten dan vroeger. Vooral de concurrentie bij de overlijdensrisicoverzekering leidt tot veel lagere premies. Banken komen nu in snel tempo met bankspaarhypotheken op de markt, maar verzekeraars laten het vooralsnog in groten getale afweten.
‘Oude’ spaarhypotheek De spaarhypotheek bestaat uit een aflossingsvrije lening en een kapitaalverzekering. Tijdens de looptijd van de lening lost u niets af. Op de einddatum lost u de lening in één keer af uit de opbrengst van de kapitaalverzekering. Kenmerk voor die verzekering is dat het eindkapitaal per definitie even hoog is als de lening. U blijft dus nooit met een schuld zitten. Maar u houdt natuurlijk ook geen geld over, bij een beleggings(verzekering)hypotheek kan dat natuurlijk wel het geval zijn. De verzekering bestaat bij de spaarhypotheek uit een spaar- en een overlijdensrisicodeel. Over de premie voor het ‘spaardeel’ krijgt u een rente vergoed die even hoog is als de hypotheekrente die u moet betalen. De premiehoogte wordt zo vastgesteld dat de premie en rente op het premiedeel aan het einde van de looptijd samen precies uitkomen op het bedrag van de hypotheekschuld. Hoe hoger de rente, des te lager de premie kan zijn. Bij de gewone spaarhypotheek betaalt u een spaarpremie én een premie voor de overlijdensrisicoverzekering. De rentevergoeding voor de spaarpot is gelijk aan de hypotheekrente. Op de premie worden geen kosten ingehouden. Naast de spaarpremie bent u ook nog elke maand een premie voor de overlijdensrisicoverzekering verschuldigd. Deze premie is afhankelijk van het verzekerde kapitaal, de looptijd van de verzekering, het aantal verzekerden en de aanvangsleeftijd van de verzekerde(n). De premie ligt de hele looptijd vast en is onafhankelijk van de hypotheekrente. In het begin betaalt u een premie die hoger is dan overeenkomt met het risico dat de verzekeraar loopt. Aan het einde van de looptijd verdient u dat weer (deels) terug, omdat u dan ‘te weinig’ betaalt. Vaak eisen geldgevers overigens dat u een overlijdensrisicoverzekering afsluit ter hoogte van de hoofdsom van de hypotheek. Dit systeem heeft nadelen: als u tussentijds wilt overstappen naar een andere aanbieder bent u de teveel betaalde premie kwijt. En dat is ook zo als bijvoorbeeld na een echtscheiding één van de verzekerden weg valt. Als u geen (goede) overlijdensrisicoverzekering nodig hebt, bijvoorbeeld omdat u alleenstaand bent, dan wordt u gedwongen een dure verzekering te nemen waar u niets aan heeft. De ouderwetse spaarhypotheek is voor alleenstaanden en oudere verzekerden daarom onaantrekkelijk en duur. Universal Life Een aantal jaren terug is een nieuw soort spaarhypotheek op de markt gekomen die een aantal nadelen van de gewone spaarhypotheek niet heeft: de Universal Life spaarhypotheek. Hier berekent de verzekeraar elke maand welke premie nodig is om het overlijdensrisico te dekken. Er is dus geen premiereserve. Voordelen: makkelijker (tegen relatief lage kosten) overstappen en makkelijk aanpassen aan (eventueel) veranderende omstandigheden. En, net als met moderne spaarhypotheken is het niet nodig dat u het hele overlijdensrisico afdekt.
Bancaire spaarhypotheek
De bankspaarhypotheek werkt ook zo als de gewone spaarhypotheek, alleen bouwt u het kapitaal op via een spaarrekening in plaats van de verzekering. Het is een relatief eenvoudig en transparant product; het gaat om een geblokkeerde spaarrekening of beleggingsrekening bij een bank. De rentevergoeding over het spaarsaldo is (ook) gelijk aan de hypotheekrente. De rente van het spaardeel is ook onbelast, de hypotheekrente aftrekbaar. Het spaargeld mag alleen worden gebruikt om de hypotheek mee af te lossen, anders verliest u uw fiscale voordelen. U kunt zelf zien hoeveel van uw inleg wordt gebruikt om te sparen of te beleggen. De premie van de (eventuele) overlijdensrisicoverzekering betaalt u apart. Typisch voor (bancaire) spaarhypotheken: hoe hoger de rente, des te lager de spaarpremie. Een lagere rente betekent ook niet zondermeer lagere lasten. Ook een lagere NWR (netto effectieve rente) betekent niet per definitie ook lagere lasten. Dat hangt ook samen met de aanvangsleeftijd; een spaarhypotheek met een NWR van 2,30 voor een 30-jarige man heeft hogere lasten dan een spaarhypotheek met een NWR van 2,35 voor een 50-jarige man. Hoe lager de NWR des te voordeliger de hypotheek over de hele looptijd. Stopt u (voortijdig) dan is vrij makkelijk te zien hoeveel u heeft opgebouwd. Bij bancaire spaarhypotheken is er dus geen sprake van ingewikkelde berekeningen over de afkoopwaarde, waar dat bij de oude spaarhypotheken vroeger wel zo was. Bij de traditionele hypotheek krijg je altijd het bedrag uitgekeerd dat je hebt opgebouwd. Bij de Universal Life hypotheken is er soms sprake van afkoopkosten. Toch hebben deze laatste een hogere afkoopwaarde omdat het kapitaal sneller wordt opgebouwd. Dat hangt samen met het ontbreken van premiereserve. Concurrentie werkt Lagere kosten door meer concurrentie? Ja, dat lijkt op te gaan. In 2005 waren er nog maar drie aanbieders die veel voordeliger waren dan de rest. Nu zijn dat er aanzienlijk meer. Ook kunnen consumenten lage kosten realiseren door een bancaire spaarhypotheek te combineren met een goedkope losse overlijdensrisicoverzekering. Dat is bij alle aanbieders nu mogelijk. In de vergelijking hebben we gekozen voor de relatief goedkope overlijdensrisicoverzekering van Loyalis. Maar er zijn nu ook aanbieders van bancaire spaarhypotheken die zelf een voordelige overlijdensrisicoverzekering aanbieden. Dat geldt vooral voor Florius, MoneYou en SNS Bank. Hier bent u vaak niet of nauwelijks duurder uit dan met een goedkope losse overlijdensrisicoverzekering. Ook de verzekeringen van de Rabobank (van dochter Interpolis) en Allianz zijn relatief redelijk geprijsd. MoneYou geeft bij de CompleetHypotheek, zolang de verzekering loopt, 0,1% korting als u een overlijdensrisicoverzekering ter hoogte van de lening sluit. Gecombineerd met de lage premie en relatief lage hypotheekrente is de bancaire spaarhypotheek van MoneYou daarmee één van de voordeligste in de markt. Maar dat is alleen zo als u het volledige overlijdensrisico wilt afdekken. Loyalis is wel goedkoop, maar toch lang niet altijd het voordeligst. Veelal is dat NHP, een verzekeraar die werkt met eenmalige afsluitkosten van €795. Lage premie én lage kosten
Natuurlijk gaat het niet alleen om de kosten voor de opbouw van het vermogen; ook de kosten van de lening spelen een rol. Dan gaat het om: de hypotheekrente, de afsluitprovisie, en, niet te vergeten, de ‘continuatieopslag’. Na de looptijd vervallen (eventuele) rentekortingen, u betaalt dan het volle pond. Vooral de Postbank, na de Rabobank de grootste aanbieder van hypotheken in Nederland, scoort hier slecht, met continuatieopslagen oplopend tot 1,05%. Soms gaan een lage premie en een lage rente samen. Dat is bijvoorbeeld bij de FBTO Spaarhypotheek en de Eigen Huis Hypotheekservice het geval. Soms is de rente vrij hoog, zoals bij SpaarBeter Hypotheek van De Hypotheker, die de laagste kosten heeft. Bij de keuze voor een hypotheek spelen vooral de totale lasten over de hele looptijd een belangrijke rol, belangrijker nog dan de rente. In zijn algemeenheid heeft de woonconsument meer baat bij lagere kosten dan bij lagere (aftrekbare) rente. Voor de meeste mensen zal overigens sprake zijn van een (marginaal) belastingtarief van 42%, wat betekent dat ze 42% van de betaalde hypotheekrente van de fiscus terug krijgen. Maar de concurrentie wordt voor een belangrijk deel juist gevoerd op de rente, omdat die het meest opvalt en in reclame-uitingen het best gebruikt kan worden. Die nadruk op een lage rente gaat vaak ten koste van de voorwaarden. Dat leidt tot een lage CBindex voor de meeste producten met zo’n lage rente. Flexibeler Bancaire spaarproducten, al dan niet gekoppeld aan een goedkope overlijdensrisicoverzekering, zijn vaak voordeliger dan een ‘ouderwetse’ spaarhypotheek. Ook zijn consumenten met zo’n nieuw product flexibeler in de opbouw van kapitaal. Maar er zijn ook oude spaarhypotheken die de concurrentie aan kunnen, zoals die van Acadium Bastion. Budgethypotheken zijn minder geschikt als de hypotheek niet snel kan passeren, zoals bij een nieuwbouwwoning. Bij een aantal budgethypotheken geldt ook een verhuisboete. U krijgt dan een rentekorting van 0,1 of 0,15%. Dat kan negatief uitpakken als u (onverhoopt) toch binnen een beperkt aantal jaren verhuist. Het voordeel van de korting weegt dan niet op tegen het nadeel van de boete. Per saldo doen goedkope bancaire spaarhypotheken en goedkope spaarhypotheken nauwelijks voor elkaar onder. Dat betekent dat een bancaire spaarhypotheek zonder overlijdensrisicoverzekering altijd voordeliger is dan een spaarhypotheek mét overlijdensrisicoverzekering, hoe goedkoop die ook is. Wie dus zo’n ORV niet nodig heeft is spekkoper.
Kader Verschil: €39.282 U kunt absoluut veel geld besparen met de keuze voor een voordelige aanbieder; Een voorbeeld: Een niet-rokende man van 40 jaar combineert een bancaire spaarhypotheek met hypotheekgarantie van €200.000 bij Delta Lloyd met een overlijdensrisicoverzekering
van twee ton bij Loyalis. De totale netto lasten bedragen dan €285.640, uitgaande van (aftrekbaar) belastingtarief van 42%, dat zal voor de meeste mensen het geval zijn. Bij de dure aanbieder zijn de lasten voor dezelfde spaarhypotheek €324.922, een verschil van €39.282.
Rente hoger De consument is nu met zowel een bancaire spaarhypotheek als een oude spaarhypotheek beter uit dan met een oude spaarhypotheek uit 2005. Toch bent u niet zondermeer goedkoper uit dan toen. Dat komt omdat de hypotheekrente de laatste jaren flink is gestegen. Daar kunnen de commerciële banken niets aan doen, het is vooral het gevolg van ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en de geldmarkt. De hogere inflatie(verwachtingen) en een opslag voor het toegenomen kredietrisico leiden tot een hogere rente.
Een spaarhypotheek kan heel gunstig zijn als de rente stijgt of hoog is, hoe vreemd dit op het eerste gezicht ook klinkt. Echter: u ontvangt ook een hogere rente over het opgebouwde kapitaal. Betaalt u 7% rente, dan ontvangt u ook 7% op de spaarpremie. De rente die u betaalt is aftrekbaar, over de rente op het gespaarde kapitaal hoeft u geen belasting te betalen, die is dus netto. Uiteraard moet het maandelijkse bedrag aan hypotheekrente wel op te brengen zijn. Nadelen Ook een spaarhypotheek kent nadelen: de maandlasten zijn relatief hoog. U betaalt immers niet alleen rente, maar ook spaarpremie en vaak ook een premie voor het risico van overlijden. De verplichte overlijdensrisicoverzekering was tot nu toe het grootste nadeel van de spaarhypotheek. Dat geldt nog steeds als u, bijvoorbeeld door echtscheiding, geen behoefte meer heeft aan zo’n verzekering. U kunt er dan niet zomaar vanaf. Nu vraagt een aantal aanbieders een minimale, relatief lage verzekerde som voor de OVR. Voor deze lage dekking vragen ze echter een relatief hoge premie. Om die reden is een spaarhypotheek met een minimale OVR duidelijk duurder dan een bancaire spaarhypotheek zonder ORV. Daarom is het meestal verstandig om bij geen of een gedeeltelijke OVR voor een bancaire spaarhypotheek te kiezen. Als u geen OVR nodig heeft, bijvoorbeeld omdat u alleenstaand bent, dan is een (oude) spaarhypotheek geen eerste keus. Maar bij de bancaire spaarhypotheek verlangt geen aanbieder meer een overlijdensrisicoverzekering. Echter: voor alle hypotheekvormen eisen de meeste geldgevers dat het deel van de hypotheek boven de 75% tot 100% van de executiewaarde door een OVR wordt afgedekt. Deze eis geldt voor alle mensen die hun inkomen nodig hebben om de hypotheek rond te krijgen, dus natuurlijk niet zozeer voor miljonairs.
Overstappen?
De bankspaarhypotheek kent nauwelijks haken en ogen. Toch is het nog maar de vraag of overstappen altijd zinvol is. Oude spaarhypotheken en als spaarhypotheek gebruikte hybride hypotheken kunt u beter niet over sluiten. Dat geldt ook voor alle levenhypotheken die zijn afgesloten voor 1 januari 1992 of voor 1 januari 1999 en waarvan de verzekering daarna niet is verhoogd of veranderd. Deze oude verzekeringen bieden veel fiscale flexibiliteit en die gaat na omzetting verloren. Voor veel levenhypotheken geldt dat het doorgaans onverstandig is om over te sluiten als ze langer dan een jaar of acht geleden zijn afgesloten. De meeste kosten van de verzekering zijn dan al betaald, het over sluiten gebeurt dan op het moment dat de verzekering eindelijk gaat renderen. Jonge verzekeringen over sluiten kan echter wel zinvol zijn, al is daar wel de medewerking van banken en verzekeraars voor nodig. Die berekenen nu nog hoge administratieve kosten. Voor aflossingsvrije hypotheken, beleggingshypotheken, lineaire- en annuïteitenhypotheken kan oversluiten naar een bankspaarhypotheek slim zijn. De resterende looptijd moet dan nog minimaal 20 jaar zijn. Voor kleine hypotheken (alleenstaande €32.900, echtpaar €65.800) volstaat een looptijd van 15 jaar. Als de looptijd korter is kunt u natuurlijk ook kiezen voor het tussentijds verlengen naar minimaal 20 jaar. Voor de fiscale aftrekbaarheid is dat geen probleem, u heeft – als de politiek daar later geen stokje voor steekt – tot 2031 nog renteaftrek. Tip: Hou ook rekening met kosten als afsluitprovisie, boete, taxatie, notaris, kadaster als u er over denkt naar een andere geldgever te gaan. Deze kosten zijn wel fiscaal aftrekbaar.
Kader Afkopen? Bij de gewone spaarhypotheek krijgt u bij tussentijdse afkoop van de kapitaalverzekering altijd het volledige opgebouwde kapitaal uitgekeerd. Bij de moderne varianten berekenen aanbieders afkoopkosten. Maar deze afkoopkosten zijn veel lager dan de ‘verkapte’ afkoopkosten bij de traditionele spaarhypotheek. U bent hier immers uw premiereserve kwijt. Per saldo krijgt u hier dan bij afkoop minder uitgekeerd.
Kader Overlijdensrisico Als u een overlijdensrisicoverzekering niet nodig vindt, maar uw huidige hypotheeknemer heeft die wel verplicht gesteld, dan kan overstappen naar een bankspaarhypotheek al snel voordelig zijn. Vooral als u alleenstaand bent is een overlijdensrisicoverzekering meestal overbodig en duur. Een overlijdensrisicoverzekering waarbij u de hele looptijd dezelfde premie betaalt dan kan overstappen naar een andere verzekeraar juist heel duur zijn. U bent immers ouder en bij een
hogere aanvangsleeftijd hoort ook een hogere premie. Vuistregel: bij een looptijd van 30 jaar verdubbelt de premie met elke 10 jaar leeftijd. Absurd hoog In een normale ‘markt’ zou het moeilijker zijn geld te verdienen door over te stappen. Maar hier is geen sprake van een normale markt; de verschillen zijn soms zo absurd hoog dat het zelfs bij een twee keer zo hoge premie (u bent immers ouder geworden) nog voordelig kan zijn om over te stappen. Heeft u nu een hypotheek met een overlijdensrisicoverzekering op universal life basis dan kost overstappen minder geld. Er is namelijk geen sprake van een premiereserve die u verspeelt. Daar staat tegenover dat u een flexibele verzekeringsvorm inruilt voor een traditionele losse verzekering die moeilijker is aan te passen aan (eventuele) veranderingen in uw persoonlijke situatie.
