HYPOTHEEKGIDS. Versie 11.0

HYPOTHEEKGIDS

Versie 11.0 1 augustus 2011

A. INLEIDING................................................................................................................. 4 B. VOORWAARDEN ..................................................................................................... 6 1.

ALGEMEEN .............................................................................................................. 6 1.1 Koopcontract of combinatie koopcontract en aanneemovereenkomst ............... 6 1.2 Kredietwaardigheid ............................................................................................. 6 1.3 Kredietnemer ...................................................................................................... 6 1.4 Hoofdelijk medeschuldenaarschap ..................................................................... 6 1.5 Buitenlandse nationaliteit .................................................................................... 6 1.6 Samenwoningvormen ......................................................................................... 6 1.7 Stukken ............................................................................................................... 6 1.8 Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ................................................................ 7

2.

ONDERPAND............................................................................................................ 8 2.1 Marktwaarde woning........................................................................................... 8 2.2 Waardering bestaande bouw .............................................................................. 8 2.3 Waardering nieuwbouw ...................................................................................... 8 2.4 Zelfbouw ............................................................................................................. 9 2.5 Verbeteringskosten ............................................................................................. 9 2.6 Achterstallig onderhoud/bouwkundigrapport....................................................... 9 2.7 ABC-constructie .................................................................................................. 10 2.8 Taxatierapport..................................................................................................... 10 2.8.1 Geldigheidsduur taxatierapport ................................................................. 10 2.8.2 Taxateur .................................................................................................... 10 2.8.3 Courantheid............................................................................................... 11 2.8.4 Modelwaarderapporten/Referentiepanden................................................ 11 2.8.5 Foto's onderpand ...................................................................................... 11 2.8.6 Verontreiniging .......................................................................................... 11 2.8.7 Vereniging van Eigenaren (VvE) ............................................................... 11 2.9 WOZ-aanslag...................................................................................................... 11 2.10 Uitgesloten woningen.......................................................................................... 11 2.11 Erfpacht / Canon ................................................................................................. 12 2.12 Verkoop onder Voorwaarden .............................................................................. 12

3.

LENING ..................................................................................................................... 13 3.1 Hypotheek varianten ........................................................................................... 13 3.2 Aflossingsvormen................................................................................................ 13 3.3 Aflossingsvrije Hypotheek................................................................................... 13 3.4 Overbruggingskrediet.......................................................................................... 13 3.4.1 Woning verkocht ....................................................................................... 13 3.4.2 Woning nog niet verkocht.......................................................................... 14 3.5 Nieuwbouwdepot ................................................................................................ 14 3.6 Bouwdepot bestaande bouw............................................................................... 14 3.7 Overlijdensrisicoverzekering ............................................................................... 14 3.8 Bruto prognose rendement 8% ........................................................................... 14 3.9 Tweede hypotheek.............................................................................................. 15

4.

HYPOTHEEK CRITERIA........................................................................................... 16 4.1 Bestaande bouw ................................................................................................. 16 4.2 Nieuwbouw ......................................................................................................... 16 4.3 Verbouwing ......................................................................................................... 16 4.4 Vervolglening ...................................................................................................... 16 4.5 Minimum omvang lening ..................................................................................... 16 4.6 Maximale omvang lening .................................................................................... 16 4.7 Leeftijd ................................................................................................................ 17


2

5.

INKOMEN .................................................................................................................. 18 5.1 Brutoloon of –salaris ........................................................................................... 18 5.2 Minimum inkomen............................................................................................... 18 5.3 Loonsverhoging .................................................................................................. 18 5.4 Vakantietoeslag .................................................................................................. 18 5.5 13e Maand .......................................................................................................... 19 5.6 Eindejaarsuitkering ............................................................................................. 19 5.7 Onregelmatigheidstoeslag .................................................................................. 19 5.8 Provisie ............................................................................................................... 19 5.9 Overwerk............................................................................................................. 19 5.10 Prestatietoeslag .................................................................................................. 19 5.11 Soort dienstverband............................................................................................ 19 5.12 Meer dan één dienstverband .............................................................................. 20 5.13 Salaris uitbetaling per kas................................................................................... 20 5.14 Buitenlands inkomen/inkomen uit vermogen ...................................................... 20 5.15 Expats ................................................................................................................. 20 5.16 Flexwerkers......................................................................................................... 21 5.17 Uitzendkrachten .................................................................................................. 21 5.18 Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf (zelfstandig ondernemer of DGA) ...... 21 5.19 VUT/Pensioen..................................................................................................... 21 5.20 Lijfrente ............................................................................................................... 22 5.21 Sociale uitkeringen.............................................................................................. 22 5.21.1 WIA ........................................................................................................... 22 5.21.2 WAO.......................................................................................................... 22 5.22 Echtscheiding...................................................................................................... 22 5.23 Alimentatie .......................................................................................................... 22 5.24 Faillissement ....................................................................................................... 22 5.25 Wet Sanering Natuurlijke Personen.................................................................... 22

6.

FINANCIERINGSLAST / WOONQUOTE.................................................................. 23 6.1 Toetslasten ......................................................................................................... 23 6.2 Toetsrente........................................................................................................... 23 6.3 BKR verplichtingen ............................................................................................. 23 6.4 Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF)............................................. 23 6.5 Consumptieve verstrekking................................................................................. 24

7.

BEHEER .................................................................................................................... 25 7.1 Verhoging van de lening ..................................................................................... 25 7.2 Verhuizen............................................................................................................ 25 7.3 Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid (OHA) .................................................... 25 7.4 Wijziging rentevastperiode.................................................................................. 25 7.5 Wijziging tariefklasse .......................................................................................... 26 7.6 Wijziging van aflossingsvorm.............................................................................. 26 7.7 Boetevrij aflossen (jaarlijkse vrijstelling) ............................................................. 26 7.8 Aflossen .............................................................................................................. 26 7.9 Bouwdepot .......................................................................................................... 27 7.10 Bouwnota's ......................................................................................................... 27


3

A. INLEIDING In deze hypotheekgids worden de voorwaarden beschreven die van toepassing zijn op de hypothecaire producten van Bank of Scotland, evenals de kredietregels die bij de verstrekking in acht dienen te worden genomen. De inhoud van deze hypotheekgids is bindend voor alle Bank of Scotland personeelsleden, evenals alle personen en/of partijen die door Bank of Scotland geautoriseerd zijn tot het verstrekken van hypothecaire leningen en offertes. De hypotheekgids of onderdelen daarvan, mag op geen enkele wijze of enige vorm voor derden toegankelijk gemaakt worden. Derden en consumenten kunnen geen rechten ontlenen aan hetgeen in dit document is opgenomen. De in deze hypotheekgids beschreven criteria gelden voor Bank of Scotland hypotheken. Bij hypotheken onder NHG voorwaarden zijn de acceptatiecriteria van Bank of Scotland leidend aangevuld met de voorwaarden van NHG. Dit houdt in dat als een aanvraag niet aan de voorwaarden van de Bank of Scotland voldoet, de aanvraag niet automatisch onder NHG wel geaccepteerd wordt. Bank of Scotland verstrekt slechts leningen met het recht op hypotheek op onderpanden gesitueerd in Nederland. Bank of Scotland bepaalt de tarifering en overige condities van deze leningen. Toetsing van de aanvraag alsmede het beheer van de leningen is overgedragen aan Stater NV. Binnen (de systemen van) Stater en Hypoport Stater vindt automatische toetsing plaats van de aanvragen aan bovenstaande voorwaarden. Een afwijzing op basis van deze toetsing kan slechts door Bank of Scotland aangewezen personen worden heroverwogen. Aan de samenstelling van deze hypotheekgids is de grootste zorg besteed. Voor de uitleg en toepassing van deze gids is het oordeel van de directie van Bank of Scotland bindend.


4

DE HYPOTHEKEN VAN BANK OF SCOTLAND Algemeen Een Bank of Scotland Hypotheek is samengesteld uit één of meer afzonderlijke leningdelen. De gehele lening dient echter een van de volgende producten te zijn: o Bank of Scotland Hypotheek o Bank of Scotland Budget Hypotheek Elk leningdeel heeft een eigen leningbedrag, aflossingsvorm, rentevaste periode, looptijd en rentepercentage. De minimale eerste hypothecaire geldlening bedraagt € 75.000,-. Het minimale leningdeel bedraagt € 5.000,-. Een tweede hypotheek kan alleen bij Bank of Scotland worden gesloten indien de eerste hypotheek ook bij Bank of Scotland is gesloten en minimaal € 10.000,bedraagt. Een onderhandse opname bedraagt minimaal € 5.000,-. Zowel de economische als de juridische looptijd van de hypotheek bedraagt maximaal 30 jaar. De minimale looptijd van een Bank of Scotland (Budget) Hypotheek bedraagt 5 jaar. Bij elk dossier dient een door aanvrager(s) getekend hypotheekaanvraagformulier overlegd te worden. Dit aanvraagformulier dient overeen te komen met de laatste getekende offerte. Ieder dossier dient voorzien te zijn van een schriftelijke financieringsopzet Aangezien Bank of Scotland dient te controleren of het opgegeven incasso rekeningnummer daadwerkelijk van de cliënt(en) is, dient elk dossier voorzien te zijn van een kopie bankafschrift van de incassorekening. Uit het bankafschrift dient duidelijk de tenaamstelling te blijken. Dit document mag niet ouder zijn dan 2 maanden. Ter beoordeling van het dossier, dienen alle benodigde documenten, minimaal 3 weken voor het einde van de geldigheidsduur van de offerte of passeerdatum indien eerder, compleet en foutloos in ons bezit te zijn. Aan iedere hypotheek ligt een ondertekende offerte ten grondslag. Bij het uitreiken van de offerte aan aanvrager(s) dienen altijd de 'Toelichting op de offerte tevens aanvullende leningvoorwaarden' en de 'Algemene voorwaarden van geldleningen en zekerheidstelling van Bank of Scotland' te worden uitgereikt. Deze hypotheekgids is ook van toepassing bij omzettingen en verhogingen van bestaande Bank of Scotland hypotheken. Bank of Scotland conformeert zich aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De hypotheekbemiddelaar zal de consument in verband met de aanvraag van een hypothecaire financiering een hypotheeklastenberekening ter hand stellen. De Wft verbiedt het verstekken van een lening als dit gezien de financiële positie van de klant onverantwoord is. Bank of Scotland neemt hierin haar eigen verantwoordelijkheid en verwacht een proactieve houding van haar businesspartners en het intermediair in de voorkoming van overkreditering.


5

B. VOORWAARDEN 1. ALGEMEEN 1.1 Koopcontract of combinatie koopcontract en aanneemovereenkomst Een schriftelijk koopcontract, of de combinatie van een koopcontract en een aanneemovereenkomst, ondertekend door de lener(s)/ koper(s) en verkoper(s) is verplicht. De koopakte dient door alle partijen te zijn ondertekend en op alle pagina's geparafeerd. In geval een huis op een veiling is gekocht, is een bewijs van aankoop (akte van gunning) verplicht. 1.2 Kredietwaardigheid De kredietverstrekker dient van iedere aanvrager, aansprakelijk voor de lening, een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen bij de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) te Tiel. In geval van één of meer geregistreerde (vroegere of huidige) achterstandscoderingen bij het BKR (de zogenaamde A-coderingen) wordt geen financiering verstrekt. Tevens is geen financiering mogelijk wanneer sprake is van een hypotheekachterstand (HY-registratie) of openstaande schuldregelingen (SR-registratie). 1.3 Kredietnemer Elke aanvrager mag op het tijdstip van offerteaanvraag niet jonger zijn dan 18 jaar. Van elke aanvrager dienen de volledige voorna(a)m(en), eventuele tussenvoegsels, achterna(a)m(en) en Burger Service Nummer (BSN) vastgelegd te worden in het dossier middels officiële documenten. Alleen offerteaanvragen van natuurlijke personen worden in behandeling genomen. Ten aanzien van de burgerlijke staat van de aanvrager geldt dat toegestaan zijn: Gehuwd (geweest) Geregistreerd partnerschap Alleenstaand Gescheiden Samenwonend 1.4 Hoofdelijk medeschuldenaarschap Juridische beperking medeschuldenaarschap Een medeschuldenaar moet een belang hebben bij de schuld, de schuld moet hem zelf aangaan. Hij moet daarom eigenaar en bewoner van het onderpand zijn. Een particulier die geen eigenaar of bewoner is en zich alleen maar aansprakelijk stelt voor de schuld om de hoofdschuldenaar te helpen biedt daarom géén rechtsgeldige hoofdelijke medeschuldenaarstelling. 1.5 Buitenlandse nationaliteit Aanvragen van personen met een niet Nederlandse nationaliteit worden individueel beoordeeld. De aanvrager dient langere tijd in Nederland te verblijven. Het dossier dient naar Bank of Scotland gezonden te worden voor finaal akkoord. 1.6 Samenwoningvormen Samenwoningvormen zijn niet toegestaan. 1.7 Stukken De stukken die benodigd zijn voor de hypotheek dienen duidelijk leesbaar te zijn. Alle stukken aangeleverd door de aanvrager (origineel en kopie) welke nodig zijn voor de beoordeling/aanvraag van de hypotheek worden eigendom van Bank of Scotland.


6

1.8 Nationale Hypotheek Garantie (NHG) Indien de hypotheek aangevraagd wordt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zijn de acceptatievoorwaarden NHG van toepassing, zoals o.a. vastgelegd in de NHG-gids of op www.nhg.nl. Tevens dienen NHG hypotheken aan de in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen gestelde normen te voldoen. Bij hypotheken onder voorwaarden NHG zijn de acceptatiecriteria met betrekking tot aan te leveren bescheiden van Bank of Scotland leidend aangevuld met de voorwaarden van NHG. Dat wil dus o.a. zeggen dat bijvoorbeeld een werkgeversverklaring en salarisstrook vergezeld dient te gaan van een kopie van het dagafschrift met daarop de bijschrijving van dit salaris. Indien de hypotheek is afgesloten onder NHG voorwaarden en men wil de hypotheek onderhands verhogen of men wil een 2e hypotheek sluiten, dan dient ook de verhoging conform voorwaarden NHG te worden gesloten. Met andere woorden de gehele lening dient te allen tijde onder NHG voorwaarden gesloten te worden. Indien er kredieten afgelost dienen te worden, omdat de lasten van deze kredieten niet naast de hypotheeklasten kunnen blijven lopen, dient deze aflossing te geschieden uit eigen middelen. Een aflossingsbewijs en een bewijs van deze eigen middelen dienen voor de finale beoordeling in het dossier aanwezig te zijn.


7

2. ONDERPAND 2.1 Marktwaarde woning De hypothecaire financiering mag maximaal 104% van de marktwaarde bedragen, waar van toepassing vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting, en niet meer bedragen dan 110% van de executiewaarde. Voor de bepaling van de marktwaarde wordt uitgegaan van: • het laagste bedrag van de koopsom, zoals blijkt uit de door de partijen getekende koopovereenkomst, of de marktwaarde, zoals blijkt uit een recent, origineel taxatierapport, indien sprake is van een aankoop van een bestaande woning of; • het laagste bedrag van de koopsom, zoals blijkt uit de door de partijen getekende koopovereenkomst, vermeerderd met de verbouwingskosten of de marktwaarde na verbouw, zoals blijkt uit een recent, origineel taxatierapport, indien sprake is van een aankoop van een bestaande woning met verbouw (mits in depot) of; • de koop-/aanneemsom zoals blijkt uit een door de partijen getekende koop/aanneemovereenkomst, waar van toepassing vermeerderd met de koopsom van grond zoals blijkt uit een door de partijen getekende koopovereenkomst, eventueel meerwerk (maximaal 20% van de koop-/aanneemsom) en maximaal 5% van de koop-/ aanneemsom + meerwerk voor renteverlies tijdens de bouw, indien sprake is van een aankoop van een nieuwbouwwoning of; • de marktwaarde (eventueel na verbouw, mits in depot) zoals blijkt uit een recent, origineel taxatierapport of de meest recente WOZ waarde, indien sprake is van een oversluiting, verhoging of 2e hypotheek. 2.2 Waardering bestaande bouw De waarde van bestaande woningen wordt bepaald op basis van de marktwaarde en de executiewaarde (waarde bij gedwongen openbare verkoop). Indien tussen de koopsom en de getaxeerde marktwaarde een bedrag van meer dan € 5.000,- zit, dient deze aanvraag te worden voorgelegd aan Bank of Scotland. Indien de aangevraagde lening niet meer bedraagt dan koopsom (inclusief roerende goederen tot maximaal € 5.000,-) + k.k.(maximaal 12%) en eventuele verbouwingskosten welke in een bouwdepot worden ondergebracht, hoeft de aanvraag niet te worden voorgelegd aan Bank of Scotland. Indien de kosten van verbetering (zie standaard 2.3) en eventueel herstel van achterstallig onderhoud worden meegefinancierd, geldt de marktwaarde en executiewaarde na voltooiing van de desbetreffende werkzaamheden. Alle gelden welke verband houden met de verbetering/verbouw dienen dan te worden ondergebracht in een bouwdepot (het minimale depotbedrag bedraagt € 5.000,-), tenzij de financiering kan worden gedragen op basis van de waarden voor verbouw. De verbouwingsspecificatie dient overeen te komen met het bedrag genoemd in het taxatierapport. Dit bedrag wordt volledig in het bouwdepot ondergebracht. 2.3 Waardering nieuwbouw Nieuwbouw kan volledig worden gefinancierd, d.w.z. de stichtingskosten vermeerderd met de financieringskosten. Onder stichtingskosten wordt verstaan: a) De koop- / aanneemsom, eventueel (indien en voor zover niet begrepen onder de koop- / aanneemsom) vermeerderd met: De kosten van onroerende installaties. De kosten van risicoverrekening. Het architecten honorarium. De kosten van dagelijks toezicht. De rente verschuldigd over vervallen termijnen uit hoofde van de aankoop van grond en / of aannemingsovereenkomst. De kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen. De legeskosten. Omzetbelasting. Versie 11.0 1 augustus 2011

8

b) De kosten van meerwerk blijkens een door de aanvrager te overleggen specificatie. Maximaal meerwerk bij nieuwbouw 20% van de koop-/ aanneemsom; c) De kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen, mits de afkooptermijn tenminste gelijk is aan de looptijd van de lening; d) Maximaal 5% van de koop-/ aanneemsom + meerwerk voor renteverlies tijdens de bouw. Indien alle termijnen tot aan de oplevering zijn vervallen, mag het renteverlies tijdens de bouw niet meegenomen worden in de stichtingskosten. De executiewaarde wordt berekend door de stichtingskosten te delen door 1,20. Financieringskosten kunnen worden meegefinancierd voor zover het totaal te financieren bedrag niet meer bedraagt dan 104% van de marktwaarde en 110% van de executiewaarde. Het is niet toegestaan om binnen de verstrekking (stichtingskosten + financieringskosten) consumptieve financieringen mee te financieren. Indien de grond reeds in eigendom is en de koopsom hiervan derhalve geen onderdeel uitmaakt van de koop- / aanneemsom, dient de som van a) te worden vermeerderd met de toenmalige koopsom van de grond conform de notariële akte van levering. Indien er sprake is van nieuwbouw dient de bouwonderneming aangesloten te zijn bij een instelling waaraan Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. Het keurmerk van de Stichting GarantieWoning dient te blijken uit de koop/aanneemovereenkomst. Op www.garantiewoning.nl zijn de keurmerkhouders terug te vinden. 2.4 Zelfbouw Zelfbouw is niet toegestaan. 2.5 Verbeteringskosten De kosten van verbetering – op basis van uitvoering door derden dan wel in eigen beheer – dienen te blijken uit een door de aanvrager te overleggen verbouwingsspecificatie. Deze specificatie dient overeen te komen met het bedrag en de specificatie genoemd in het taxatierapport. Het bedrag gelijk aan deze verbeteringkosten dient in depot te blijven. Bank of Scotland gaat niet eerder over tot uitbetaling van de gelden uit depot dan na redelijke controle van de uitgevoerde werkzaamheden (bijvoorbeeld na overlegging van nota’s of taxatie). Het minimumbedrag dat in een verbouwingsdepot gestort dient te worden is € 5.000,-. De te vergoeden rente over het bouwdepot is gelijk aan de rente die (gemiddeld) voor de leningdelen in rekening wordt gebracht minus een procent (1,00%). Een vrijwillig bouwdepot is toegestaan. Echter worden hiervoor € 500,- kosten in rekening gebracht. De maximale looptijd van het bouwdepot bestaande bouw bedraagt zes maanden. 2.6 Achterstallig onderhoud/Bouwkundigrapport Voor achterstallig onderhoud geldt het volgende: Een bouwkundig rapport dient te worden opgemaakt indien in het taxatierapport is vermeld dat: De kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik, of Nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient, of Sprake is van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, of Bij sprake van matig en/of slecht onderhoud volgens de taxatie.


9

Indien de onderhoudstoestand of bouwkundige constructie van het pand volgens het taxatierapport als matig en/of slecht wordt aangemerkt dient de aanvraag te worden voorgelegd aan Bank of Scotland. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud dient te worden uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden. Indien de verbouwing / het achterstallig onderhoud minder is dan € 5.000,- en de waarde na verbouwing is nodig voor de financiering dient een depot aangehouden te worden waarvoor kosten ad. € 500,- in rekening gebracht dienen te worden. Een hypotheekaanvraag voor een appartement met bouwjaar van voor 1940, dient te allen tijde voorzien te zijn van een bouwkundig rapport. Indien blijkt dat de appartementen op een latere datum zijn gesplitst in appartementsrechten of dat er op een latere datum een ingrijpende renovatie heeft plaatsgevonden, geldt deze latere datum als peildatum. Het bouwkundig rapport dient te zijn opgemaakt door: de Vereniging Eigen Huis, de gemeente of een bouwkundig bureau dat als zodanig is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, conform NHG model. 2.7 ABC-constructie De aanvraag dient voorgelegd te worden bij Bank of Scotland indien het onderpand in een periode van zes maanden voorafgaand aan de voorgenomen passeerdatum het voorwerp van meer dan één levering is geweest. Dan wel dat het bedoelde onderpand aan de aanvrager(s) via een AB/BC, ABC of vergelijkbare constructie wordt overgedragen, dan wel dat hiertoe het vermoeden bestaat. 2.8 Taxatierapport De marktwaarde en executiewaarde vrij van verhuur en gebruik dienen te blijken uit een volledig ingevuld taxatierapport volgens het laatst uitgegeven modeltaxatierapport financiering woonruimte. Het taxatierapport dient, in opdracht van de klant, te zijn uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatieinstituut. Deze instituten dienen diverse punten waaraan een taxatierapport moet voldoen te waarborgen. De certificering dient geregistreerd te zijn bij Stichting Normering Taxatie en Validatie. De gecertificeerde validatie-instituten staan vermeld op: www.stenv.nl. Het taxatierapport dient altijd ten behoeve van Bank of Scotland of een "financiële instelling" afgegeven te zijn (punt C.1). Tevens dient uit het rapport (punt E.2) te blijken dat de taxateur de aansprakelijkheid ten aanzien van de financiële instelling accepteert. Voor een aantal woonplaatsen geldt een individuele beoordeling. In dit geval kan er andere informatie dan gebruikelijk worden opgevraagd en kan er een afslag op de executiewaarde plaats vinden. Indien de getaxeerde executiewaarde groter is dan 90% van de getaxeerde martkwaarde dient het taxatierapport te worden voorgelegd aan Bank of Scotland. 2.8.1 Geldigheidsduur taxatierapport Het taxatierapport mag op het moment van offreren van de lening niet ouder zijn dan drie maanden gerekend vanaf de waardepeildatum. De datum van opname en inspectie dient gelijk te zijn aan de waardepeildatum. 2.8.2 Taxateur De taxateur dient binnen een straal van 20 kilometer van het onderpand gevestigd te zijn. Voor de vier grote steden en Almere geldt dat de standplaats van de taxateur in de plaats van het te taxeren object dient te zijn. Versie 11.0 1 augustus 2011

10

Degene die het taxatierapport heeft opgemaakt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie van koop, verkoop of financiering, met geldnemer / koper, verkoper of geldgever. Daarnaast dient in het taxatierapport altijd het register en het inschrijfnummer van de taxateur vermeld te staan. 2.8.3 Courantheid Bank of Scotland vereist dat de waarde van het onderpand is gebaseerd op een courantheid van maximaal 0-12 maanden. 2.8.4 Modelwaarderapporten/Referentiepanden Het taxatierapport dient voorzien te zijn van minimaal 2 modelmatige waardebepalingsrapporten. Afwijkingen tussen de waardebepaling van de taxateur en de modelmatige waardebepalingsrapporten dienen door de taxateur gemotiveerd te worden. Tevens dienen er minimaal 6 gelijksoortige referentiepanden in het rapport opgenomen te worden. 2.8.5 Foto's onderpand In het taxatierapport dienen minimaal 6 foto's opgenomen te worden waaruit o.a. het straatbeeld, het aanzicht van de woning, de woonkamer, keuken en badkamer blijken. 2.8.6 Verontreiniging In het taxatierapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval de instantie die ter plaatse de zorg van het registreren van de verontreinigingen op zich heeft genomen, danwel de door die instantie uitgegeven inventarisatielijst van mogelijk verontreinigde locaties. 2.8.7 Vereniging van Eigenaren (VvE) Indien er sprake is van appartementsrechten dient uit het taxatierapport te blijken of de Vereniging van Eigenaren (VvE) al dan niet actief is. Tevens dient uit het taxatierapport te blijken dat het saldo van het onderhoudsfonds voldoende is. Alleen appartementen waarbij sprake is van een actieve VvE zijn voor Bank of Scotland acceptabel. Indien uit het taxatierapport blijkt dat er wel een actieve VvE is, maar het onderhoudsfonds onvoldoende saldo heeft en/of de onderhoudstaat van het onderpand matig en/of slecht is, dient de aanvraag voorgelegd te worden aan de Bank of Scotland. 2.9 WOZ-aanslag Ter vervanging van een taxatierapport kan een WOZ-aanslag (WOZ = Wet op Onroerende Zaken) dienen indien sprake is van een lening waarbij het aangevraagde bedrag niet meer bedraagt dan 75% van de executiewaarde. Voorts geldt hierbij: Bedrag WOZ = VOV-waarde. Executiewaarde = 80% van het bedrag van de WOZ-taxatie. Maximale financiering = 75% van de executiewaarde. Tevens dienen er duidelijke kleuren foto's van het onderpand aangeleverd te worden. Het huisnummer en ligging van het onderpand dienen op deze foto's zichtbaar te zijn. Daarnaast dient een recent uittreksel Kadaster toegevoegd te worden zodat de bestemming van het onderpand kan worden bepaald. 2.10 Uitgesloten woningen Bank of Scotland verstrekt alleen hypotheken op woningen welke bestemd zijn voor permanente bewoning in Nederland. Een (NHG) hypotheek wordt niet verleend indien o.a. uit het taxatierapport blijkt dat sprake is van: Versie 11.0 1 augustus 2011

11

Een woonboot. Een woning met bedrijfsruimte. Een woning die ten tijde van het verkrijgen in eigendom (gedeeltelijk) is verhuurd of bezwaard met een recht van vruchtgebruik of van gebruik en bewoning. Een woonwagen of woonwagenstandplaats. Een vakantie- of recreatiewoning. Deels of geheel verhuurde (woon/winkel)onderpanden. Woon/winkel panden. Een woning die in de verkoop is of waarvan bekend is dat deze binnenkort in de verkoop zal komen. Een woning waarop een aanschrijving ex art 14 t/m 20 Woningwet respectievelijk een vooraankondiging daartoe, rust Zelfbouw Nieuwbouw woningen zonder insolventieverzekering.

2.11 Erfpacht / Canon Bij woningen waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven en de erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd. De erfpachtcanon wordt in de toetsing meegenomen als financieringslast. Indien de canon variabel is of op korte termijn (binnen vijf jaar) wordt herzien dient de aanvraag te worden voorgelegd aan Bank of Scotland. Als er sprake is van commercieel en/of particulier erfpacht dient de aanvraag ten alle tijden voorgelegd te worden aan de Bank of Scotland 2.12 Verkoop onder Voorwaarden Er zijn diverse constructies met "Verkoop onder Voorwaarden" zoals Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE), Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE), en woningen die gekocht kunnen worden middels een "korting" zoals Koopgarant, Koopzeker e.d.. Dergelijke constructies kunnen alleen gefinancierd worden onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Op www.nhg.nl staat een uitgebreide lijst met acceptabele constructies. De aankoop van een woning in combinatie met een Starterslening kan niet via Bank of Scotland gefinancierd worden.


12

3. LENING 3.1 Hypotheek varianten De volgende hypotheekvormen zijn mogelijk: Bank of Scotland Hypotheek Bank of Scotland Budget Hypotheek 3.2 Aflossingsvormen Bij deze vormen zijn de volgende aflossingsvormen mogelijk: Aflossingsvrij Annuïteiten Leven Lineair Spaarhypotheek De (resterende) looptijd van de aan de hypotheek verpande levens- en spaarverzekering(en) dient gelijk te zijn aan de (resterende) looptijd van de hypotheek. 3.3 Aflossingsvrije Hypotheek Een Bank of Scotland Hypotheek of Bank of Scotland Budget Hypotheek mag bestaan uit een aflossingsvrij leningdeel, op voorwaarde dat het aflossingsvrije leningdeel niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde van het onderpand. Indien er sprake is van een verhoging danwel 2e hypotheek dient voor de bepaling van het maximale aflossingsvrije deel rekening gehouden te worden met de bestaande lening. Als het aflossingsvrije deel binnen de bestaande lening de maximale 50% marktwaarde overschrijdt mag er niet extra aflossingsvrij geleend worden. Het bestaande aflossingsvrije deel mag wel intact blijven. Het oversluiten van een hypotheek wordt door Bank of Scotland gezien als een volledig nieuwe hypotheek en mag er dus maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij verstrekt worden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de hoogte van een eventueel aflossingsvrij deel binnen de oude hypotheek. 3.4 Overbruggingshypotheek Indien het te verwerven onderpand gekocht wordt voor het tijdstip waarop een eventueel reeds in het bezit zijnde onderpand is verkocht, is een overbruggingshypotheek toegestaan. Indien een dergelijke financiering gewenst is, zijn de volgende gegevens vereist met betrekking tot het ‘oude’ te verkopen onderpand: Adres, postcode en plaats. Executiewaarde. Marktwaarde. Verwachte verkoopdatum. Huidige restschuld (op moment van offerteaanvraag) van bestaande hypotheek op het onderpand. De lasten van de overbruggingshypotheek hoeven niet meegenomen te worden in toetsing. Bank of Scotland verstrekt alleen een overbruggingshypotheek in combinatie met een Bank of Scotland (Budget) hypotheek. In verband met extra zekerheid dient er op het te overbruggen onderpand een extra hypothecaire inschrijving gevestigd te worden ten behoeve van Bank of Scotland. De maximale duur van de overbrugging bedraagt 2 jaar. 3.4.1 Woning verkocht Indien de woning is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken wordt er rekening gehouden met de verkoopopbrengst. Naast een recente schuldrestopgave van de hypotheek dient de door partijen getekende verkoopakte overlegd te worden.


13

3.4.2 Woning nog niet verkocht De maximale omvang van het overbruggingskrediet is het verschil tussen 90% van de executiewaarde van de huidige, te verkopen woning verminderd met de huidige schuldrest van een reeds bestaande hypotheek op het huidige onderpand. Er dient een origineel taxatierapport overlegd te worden. Indien uit de taxatie blijkt dat het te overbruggen onderpand een courantheid heeft van meer dan 12 maanden, wordt er geen overbrugging verstrekt. Uiteraard dient er ook een recente schuldrestopgave van de hypotheek verstrekt te worden. 3.5 Nieuwbouwdepot Bij een nog (af) te bouwen nieuwbouwwoning dient (het restant van) de lening in depot te blijven. Deze gelden mogen uitsluitend worden aangewend voor de betaling van de nog niet vervallen termijnen, het meerwerk en de nog verschuldigde bijkomende kosten. De geldgever mag niet eerder overgaan tot uitbetaling van de gelden in depot dan na redelijke controle van de uitgevoerde werkzaamheden (bijvoorbeeld na overlegging van nota’s of nadere taxatie). De te vergoeden rente over het bouwdepot is gelijk aan de rente die (gemiddeld) voor de leningdelen in rekening wordt gebracht minus een procent (1,00%). De maximale looptijd van een bouwdepot nieuwbouw bedraagt 24 maanden. De klant kan een verzoek tot verlengen van het depot indienen. Dit is ter beoordeling van Bank of Scotland. 3.6 Bouwdepot bestaande bouw De kosten van verbetering – op basis van uitvoering door derden dan wel in eigen beheer – dienen te blijken uit een door de aanvrager te overleggen verbouwingsspecificatie. Deze specificatie dient overeen te komen met het bedrag genoemd in het taxatierapport. Het bedrag gelijk aan deze verbeteringkosten dient in depot te blijven. De geldgever mag niet eerder overgaan tot uitbetaling van de gelden in depot dan na redelijke controle van de uitgevoerde werkzaamheden (bijvoorbeeld na overlegging van nota’s of nadere taxatie). Het minimumbedrag dat in een verbouwingsdepot gestort dient te worden is € 5.000,-. De te vergoeden rente over het bouwdepot is gelijk aan de rente die (gemiddeld) voor de leningdelen in rekening wordt gebracht minus een procent (1,00%). Een vrijwillig bouwdepot is toegestaan. Echter worden hiervoor € 500,- kosten in rekening gebracht. De maximale looptijd van een bouwdepot bestaande bouw bedraagt 6 maanden. De klant kan een verzoek tot verlengen van het depot indienen. Dit is ter beoordeling van Bank of Scotland. 3.7 Overlijdensrisicoverzekering Indien beide inkomens nodig zijn om de hypotheek te dragen dient voor iedere eigenaar een overlijdensrisicoverzekering te worden afgesloten. De aanbevolen dekking hierbij is 100% van het hypotheekbedrag. Het gedeelte van de hypotheek dat de 50% van de marktwaarde te boven gaat, dient minimaal verzekerd te worden. Indien de hypotheek gesloten wordt op basis van één inkomen, is een overlijdensrisicoverzekering op het leven van degene die dit inkomen heeft voldoende. De rechten en aanspraken uit hoofde van de overlijdensrisicoverzekering dienen te worden verpand aan Bank of Scotland. De looptijd van de verzekering mag niet korter zijn dan de looptijd van het bijbehorende leningdeel. De overlijdensrisicoverzekering mag annuïtair dalend zijn. Het annuïteitenpercentage dient groter of gelijk te zijn aan het te betalen hypotheekrentepercentage van het leningdeel, met dien verstande dat bij een variabele rente of een rente voor 1 jaar vast het minimale annuïteitenpercentage 6% bedraagt. 3.8 Bruto prognose rendement 8% Bank of Scotland hanteert als richtlijn dat wanneer een levensverzekering wordt verpand, het op te bouwen vermogen op basis van maximaal 8% bruto Versie 11.0 1 augustus 2011

14

prognoserendement voldoende dient te zijn om het betreffende leningdeel af te lossen. Indien het historisch rendement lager is dan 8%, dient met het historisch rendement te worden gerekend. Het leven deel opgevoerd in SHS dient gelijk te zijn aan het op te bouwen bedrag op basis van maximaal 8% bruto prognose rendement (of het historisch rendement indien dit lager is dan 8%.) De tussenpersoon dient te controleren of het prognoserendement realistisch is voor de gekozen belegging en of de gekozen belegging aansluit bij het risicoprofiel van de aanvrager(s). De aan te leveren prognoseopgave mag bij nieuwe en bestaande polissen niet ouder zijn dan 6 maanden. 3.9 Tweede hypotheek Een tweede hypotheek is alleen mogelijk indien de eerste hypotheek ook bij Bank of Scotland is afgesloten. De minimale hoogte van de tweede hypotheek bedraagt € 10.000,-. De eerste en tweede hypotheek mogen maximaal € 1.500.000,- bedragen. Het maximale aflossingsvrije leningdeel bedraagt € 1.000.000,-.


15

4. HYPOTHEEK CRITERIA De maximale financiering voor een Bank of Scotland Hypotheek of voor een Bank of Scotland Budget Hypotheek bedraagt 104% van de marktwaarde van het onderpand, waar van toepassing vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting, en mag niet meer bedragen dan 110% van de executiewaarde. De Gedragscode Hypothecaire Financieren (GHF) maakt het mogelijk om in bepaalde situaties (oversluiten van alleen hypotheek vermeerderd met kosten, meefinancieren restschuld, substantieel lagere lasten) mogelijk om meer te verstrekken dan 104% van de marktwaarde. Bank of Scotland verstrekt echter niet meer dan 104% van de marktwaarde, waar van toepassing vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting, en niet meer dan 110% van de executiewaarde. Voor verhogingen en meeneemhypotheken geldt een maximale verstrekking van 104% van de marktwaarde, waar van toepassing vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting, en mag niet meer bedragen dan 125% van de executiewaarde. Daarnaast gelden de volgende condities: 4.1 Bestaande bouw Bij bestaande woningen gelden de volgende voorwaarden: Op een onderpand met een executiewaarde van minder dan € 60.000,- wordt geen financiering verstrekt. Voor onderpanden gelegen in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht bedraagt de minimale executiewaarde € 100.000,-. 4.2 Nieuwbouw In geval van nieuwbouw geldt: De verstrekkingnorm bedraagt 104% van de marktwaarde en 110% van de executiewaarde. De executiewaarde is vastgesteld op 100/120 van de koop- / aanneemsom plus meerwerk (maximaal 20% koop-/aanneemsom) en maximaal 5% renteverlies tijdens de bouw. Het is niet toegestaan om binnen de verstrekking (stichtingskosten + financieringskosten) consumptieve financieringen mee te financieren. 4.3 Verbouwing Voor aanvragen met een verbouwing geldt: De verstrekkingsnorm is 104% van de marktwaarde en 110% van de executiewaarde na verbouwing mits de verbouwing in depot wordt gehouden. 4.4 Vervolglening Een zogenaamde vervolglening (zoals verhoging, 2e hypotheek, meeneem) mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde, waar van toepassing vermeerderd met de verschuldigde overdrachtsbelasting, en niet meer bedragen dan 125% van de executiewaarde. Indien er sprake is van verbouw mag de waarde na verbouw aangehouden worden, mits de verbouwing in depot wordt gehouden. 4.5 Minimum omvang lening Het minimale hypotheekbedragen zijn als volgt vastgesteld: Totale hypotheek (som van de restschuld / hoofdsommen van alle delen) € 75.000,-; Leningdeel € 5.000,-; 2e Hypotheek € 10.000,-; Onderhandse verhoging € 5.000,-. 4.6 Maximale omvang lening Het maximale aflossingsvrije leningbedrag bedraagt € 1.000.000,-.


16

De maximale omvang van de totale lening voor een Bank of Scotland Hypotheek of voor een Bank of Scotland Budget Hypotheek (som van de restschuld / hoofdsommen van alle delen) is € 1.500.000,-. 4.7 Leeftijd Men dient bij aanvraag van de lening minimaal 18 jaar te zijn. Er geldt geen maximum leeftijd behalve bij een Spaarhypotheek. Bij de spaarhypotheek geldt voor de spaarverzekering een maximale leeftijd op einddatum van 75 jaar.


17

5. INKOMEN Indien beide partners inkomsten uit arbeid verwerven, kan voor de gehele looptijd van de lening rekening gehouden worden met het gezamenlijke inkomen, of kan worden gekozen voor het meenemen van één van de inkomens voor een bepaalde periode. Het inkomen dient vast en bestendig te zijn en aangetoond te worden door middel van een originele, volledig ingevulde en ondertekende werkgeversverklaring. De werkgeversverklaring mag pas 3 maanden na datum in dienst afgegeven worden en mag niet ouder zijn dan 3 maanden. Daarnaast is een kopie salarisstrook vereist. Deze mag niet ouder zijn dan 2 maanden. Een bijschrijving van het salaris dient aangetoond te worden via een kopie bankafschrift niet ouder dan 2 maanden. Het inkomen vermeld op het bankafschrift dient overeen te komen met het netto inkomen vermeld op de salarisstrook. Op deze dagafschriften mag niets worden gecorrigeerd en/of doorgehaald. Het toetsinkomen is de som van vast inkomen en variabel inkomen. Vast inkomen bestaat uit: Brutoloon of –salaris, uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd Vakantietoeslag 13e Maand Onvoorwaardelijke eindejaarsuitkering VUT/Pensioen Variabel inkomen wordt gedefinieerd als: Onregelmatigheidstoeslag Provisie Overwerk Prestatietoeslag 5.1 Brutoloon of –salaris Onder het brutoloon of –salaris wordt verstaan het bruto jaarsalaris, volgens de werkgeversverklaring: Exclusief vakantietoeslag Zonder aftrek van pensioenpremie Het brutoloon of –salaris dient te zijn verkregen uit (een) arbeidsovereenkomst(en) voor onbepaalde tijd, waarvan de eventuele proeftijd is verstreken. Inkomsten uit een andere bron dan huidige arbeid (bijvoorbeeld alimentatie ontvangsten) worden niet meegenomen. Verplichtingen, zoals te betalen alimentatie voor ex-partner of periodieke betalingsverplichtingen dienen van het mee te nemen inkomen te worden afgetrokken. Indien er sprake is van een zogenaamd 'min / max' contract dient uitgegaan te worden van het minimaal aantal afgesproken uren volgens het contract. 5.2 Minimum inkomen Het minimaal gezamenlijk benodigd inkomen voor een Bank of Scotland Hypotheek en voor een Bank of Scotland Budget Hypotheek bedraagt € 22.500,-. 5.3 Loonsverhoging Uitgegaan mag worden van een in het vooruitzicht gestelde loonsverhoging onder voorwaarde dat deze verhoging onvoorwaardelijk is (blijkens verklaring van de werkgever), dat de verhoging ingaat binnen zes maanden vanaf offertedatum en er sprake is van een vast dienstverband voor onbepaalde tijd. 5.4 Vakantietoeslag Onder vakantietoeslag vakantietoeslag.


wordt

verstaan

18

het

daadwerkelijke

bedrag

aan

5.5 13e Maand De 13e maand uitkering wordt tot het vaste inkomen gerekend, indien het recht hierop onvoorwaardelijk is. 5.6 Eindejaarsuitkering Tot het vaste inkomen wordt gerekend een eindejaarsuitkering, indien het recht op de uitkering onvoorwaardelijk is. 5.7 Onregelmatigheidstoeslag Onder onregelmatigheidstoeslag (ORT) wordt verstaan de toeslagen voor werk op onaangenomen en/of wisselende uren of ploegendienst. Deze toeslagen worden tot het variabele inkomen gerekend en voor maximaal 50% van de betreffende waarde meegenomen. De volledige ORT mag worden meegenomen indien de betreffende toeslag structureel is voor de betreffende beroepsgroep. (b.v. politie, brandweer, verpleging, bewaking e.d.) De VEB-toelage (Vaste vergoeding voor extra beslaglegging) bij militaire wordt gezien als een structurele ORT. De werkgever dient een aparte verklaring inzake de hoogte van de ORT over de laatste 24 maanden af te geven. (Eventueel opgenomen in de werkgeversverklaring). Uit de opgave dient duidelijk te blijken hoeveel de ORT bedraagt over maand 1 t/m 12 en over maand 13 t/m 24. Indien de ORT in het laatste jaar minder is dan de gemiddelde ORT, dient te worden uitgegaan van de ORT over het laatste jaar en wordt deze voor maximaal 50% van de betreffende waarde meegenomen. Indien men korter dan 24 maanden in dienst is, dient men te middelen over 24 maanden. 5.8 Provisie Onder provisie wordt verstaan de gemiddelde bruto provisie per jaar over de laatste 24 maanden. Een (aparte) verklaring van de werkgever over de hoogte van deze provisie over de afgelopen 24 maanden dient te worden overlegd (mag eventueel op de werkgeversverklaring). Uit de opgave dient duidelijk te blijken hoeveel de provisie bedraagt over maand 1 t/m 12 maand en over maand 13 t/m 24. Van het gemiddelde van maand 1 t/m 12 en maand 13 t/m 24 wordt maximaal 50 % meegenomen. Indien provisie in het laatste jaar minder is dan de gemiddelde provisie, dient te worden uitgegaan van de provisie over het laatste jaar en wordt maximaal 50% van die betreffende waarde meegenomen. Indien men korter dan 24 maanden in dienst is, dient men te middelen over 24 maanden. 5.9 Overwerk Overwerk wordt voor maximaal 15% van het bruto jaarinkomen (excl. vakantiegeld) meegenomen in de inkomensbeoordeling. Een (aparte) verklaring van de werkgever over de hoogte van dit overwerk over de afgelopen 24 maanden dient te worden overlegd (mag eventueel op de werkgeversverklaring). Uit de opgave dient duidelijk te blijken hoeveel het overwerk bedraagt over maand 1 t/m 12 en over maand 13 t/m 24. Indien het overwerk in het laatste jaar minder is dan het gemiddelde overwerk, dient te worden uitgegaan van het overwerk over het laatste jaar. Indien men korter dan 24 maanden in dienst is, dient men te middelen over 24 maanden. Voor (internationale) vrachtwagenchauffeurs wordt overwerk voor maximaal 20% van het bruto jaarinkomen meegenomen in de inkomensbeoordeling. 5.10 Prestatietoeslag Prestatietoeslag mag volledig worden meegenomen indien blijkt uit het contract dat deze toeslag vast is. 5.11 Soort dienstverband Als de hoofdaanvrager één van de volgende dienstverbanden heeft, dient de aanvraag te worden afgewezen: Versie 11.0 1 augustus 2011

19

- Student - Tijdelijke WAO of WGA-uitkering - WW of Wachtgeld - Inkomen vanuit Persoonsgebonden Budget - Dienstverband bij loondienstbedrijf - Geen beroep - Huisvrouw / huisman Indien één van de bovenstaande beroepscategorieën van toepassing is op de tweede aanvrager, dan wordt een eventueel inkomen van deze tweede aanvrager buiten beschouwing gelaten bij de bepaling van de maximale financiering. Voor overige dienstverbanden gelden de volgende voorwaarden: - Fulltime of parttime vast dienstverband = acceptabel. Echter de aanvrager(s) moet(en) minimaal 3 maanden in dienst zijn. - Fulltime of parttime tijdelijk dienstverband = acceptabel indien een intentieverklaring conform het model van de NHG kan worden overlegd. Het tijdelijke dienstverband zal dan worden bezien als een vast dienstverband. De intentieverklaring dient minimaal drie maanden na datum indiensttreding afgegeven te zijn. Indien een intentieverklaring niet wordt afgegeven, kan het betreffende inkomen niet worden meegenomen in de bepaling van de hoogte van de hypotheek. Te allen tijde dient de arbeidsovereenkomst overlegd te worden. Bij een parttime dienstverband waarvan de werkgeversverklaring niet aansluit op de salarisstrook dient altijd de arbeidsovereenkomst overlegd te worden.

5.12 Meer dan één dienstverband Indien een aanvrager meer dan één dienstverband heeft, dient voor het indienen van de aanvraag te worden overlegd met Bank of Scotland. Gekeken zal dan worden naar het totaal aantal gewerkte uren. Indien het totale aantal uren niet meer bedraagt dan 40 uur per week, mogen de inkomsten uit meerdere dienstverbanden worden meegenomen. 5.13 Salaris uitbetaling per kas Indien het salaris per kas wordt uitbetaald of uit de salarisstrook niet duidelijk blijkt hoe het salaris wordt uitbetaald dient de aanvraag altijd te worden voorgelegd aan Bank of Scotland. Alleen inkomen dat aantoonbaar op een giro- of bankrekeningnummer wordt overgemaakt kan worden meegenomen voor de vaststelling van de hoogte van de hypotheek. Originele dagafschriften met de bijschrijving van het salaris dienen te worden overlegd. Op deze dagafschriften mag niets worden gecorrigeerd en/of doorgehaald. Bij een dienstverband korter dan één jaar dienen de dagafschriften vanaf datum indiensttreding te worden overlegd. Bij een dienstverband langer dan 1 jaar dienen de laatste vier rekeningafschriften met bijschrijving te worden overlegd. Alleen originele dagafschriften worden geaccepteerd. De aanvraag dient te allen tijde te worden voorgelegd aan Bank of Scotland. 5.14 Buitenlands inkomen/inkomen uit vermogen Buitenlands inkomen of inkomen uit vermogen en/ of verhuur wordt niet meegenomen in de inkomensbeoordeling. 5.15 Expats Het inkomen van een Expat kan meegenomen worden. Hierbij dient aangetoond te worden dat de aanvrager(s) minimaal 3 jaar in Nederland woonachtig is en inkomen geniet. Wanneer er geen ander inkomen is dan expat inkomen, mag er niet meer dan 100% van de executiewaarde worden geleend. Als er gebruik gemaakt wordt van de 30% regeling kan er alleen uitgegaan worden van het bruto-inkomen. Dit dient


20

gespecificeerd te zijn op de werkgeversverklaring. Tevens dient een bevestiging van de belastingdienst m.b.t. de looptijd van de 30% regeling overlegd te worden. 5.16 Flexwerkers Het inkomen uit flexwerk kan als volgt worden meegenomen: Het toetsinkomen is de som van het gemiddelde van de jaarinkomens van de laatste 3 jaren tot maximaal het huidige inkomen. Op het moment van aanvraag dient de aanvrager te beschikken over een inkomen. Dit huidige inkomen moet aantoonbaar zijn middels een werkgeversverklaring, recente loonstrook en bijschrijving op de rekening. Dit huidige inkomen wordt niet meegenomen in de berekening van het gemiddelde inkomen. De inkomens van de laatste drie jaar moeten worden aangetoond door de jaaropgaven over de afgelopen drie jaar. Wanneer er geen ander inkomen is dan flexinkomen (1 aanvrager met flexinkomen of 2 aanvragers met flexinkomen), mag er niet meer dan 100% van de executiewaarde worden geleend. Wanneer 50% of meer van het inkomen uit een vast inkomen bestaat mag maximaal 125% van de executiewaarde worden geleend. 5.17 Uitzendkrachten Indien de aanvrager(s) werkzaam is/zijn voor een uitzendbureau en het dienstverband bevindt zich in fase C, dan wordt dit inkomen als vast inkomen gezien. Daarnaast zijn alleen dienstverbanden bij landelijk opererende uitzendorganisaties (bv. Randstad, Start, Unique, Adecco, Vedior, Manpower e.d.) acceptabel. De uitzendorganisatie dient aangesloten te zijn bij een branchevereniging, die werkt conform de NEN4400norm. Te denken valt dan aan bijvoorbeeld de ABU en NBBU. 5.18 Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf (Zelfstandig ondernemer of DGA) Het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf dient te worden aangetoond middels de volledige jaarrekeningen en de aangiften inkomstenbelasting over de afgelopen drie boekjaren. Tevens dienen een prognose voor het lopende boekjaar, de aanslagen inkomstenbelasting over de laatste drie jaar en een recent uitreksel handelsregister overlegd te worden. Indien het inkomen van het laatste jaar lager is dan de voorgaande jaren dient dit laagste inkomen opgevoerd te worden in SHS. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Indien er sprake is van een negatief eigen vermogen, dient de aanvraag voorgelegd te worden aan Bank of Scotland. De maximale hypotheek kan niet meer bedragen dan 110% van de executiewaarde. Indien het benodigd inkomen voor 50% of meer uit vast inkomen bestaat en van het inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf niet meer dan 50% benodigd is, kan 125% van de executiewaarde worden verstrekt. Indien de aanvrager ouder is dan 56 jaar dienen de pensioengegevens op gebruikelijke wijze te worden opgevraagd. Aanvragen van horeca-ondernemers dienen altijd voorgelegd te worden. 5.19 VUT / Pensioen Inkomen uit VUT of pensioen mag worden meegenomen als vast inkomen. Kopieën van het toekenningbesluit, een maandspecificatie en een jaaropgave over het afgelopen jaar dienen te worden aangeleverd. Indien de aanvrager ouder is dan 56 jaar, dient men het inkomen op pensioengerechtigde leeftijd aan te tonen. Indien op pensioendatum onvoldoende


21

inkomen beschikbaar is om de hypotheeklasten te kunnen dragen dient het gedeelte dat niet meer gedragen kan worden versneld afgelost te worden. 5.20 Lijfrente Indien de uitkering van de lijfrente loopt tot overlijden van de begunstigde, kunnen de lijfrente inkomsten volledig worden beschouwd als vast inkomen. Indien de lijfrenteuitkering tijdelijk is wordt het inkomen meegeteld voor de periode dat de ontvangst van gelden zeker is. Uitkeringen uit zogenaamde Saldo Lijfrente zijn niet acceptabel. Een opgave van de verzekeraar m.b.t. de uit te keren bedragen en een kopie polis dienen te worden aangeleverd voor finaal akkoord. 5.21 Sociale uitkeringen Met ingang van 2006 is de WAO vervangen door de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen. 5.21.1 WIA De WGA-uitkering (regeling Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten) kan niet meegenomen worden als inkomen. De IVA-uitkering (regeling Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten) kan worden meegenomen als inkomen. 5.21.2 WAO Onder bepaalde voorwaarden kan het zijn dat de WAO nog van toepassing is. Indien sprake is van een blijvende WAO-uitkering, kan dit worden voorgelegd bij Bank of Scotland. 5.22 Echtscheiding Voor aanvragen waarbij de debiteur gescheiden is zijn de volgende documenten vereist: Echtscheidingsvonnis/ beschikking. Uittreksel uit de burgerlijke stand van inschrijving van het echtscheidingsvonnis. Echtscheidingsconvenant en eventuele akte van verdeling. 5.23 Alimentatie De alimentatie verplichting aan de ex-partner wordt altijd in mindering gebracht op het bruto inkomen. Inkomen dat verkregen wordt uit alimentatie kan niet meegenomen worden als toetsinkomen. 5.24 Faillissement Indien een debiteur in staat van faillissement is gesteld of in surseance van betaling verkeert, zal de aanvraag voor de lening niet worden gehonoreerd. Debiteuren die in het verleden gefailleerd zijn, komen alleen in aanmerking voor een beoordeling wanneer het faillissement is opgeheven door 'homologatie van het akkoord' en alle schulden uit het verleden voldaan zijn. De stukken betreffende het faillissement moeten altijd worden opgevraagd. Aanvragen waarbij het faillissement is opgeheven wegens gebrek aan baten dienen te worden afgewezen. De debiteur mag als zodanig niet bekend zijn bij de Stichting Bureau Krediet Registratie te Tiel met vermelding van faillissement of ander A-coderingen. 5.25 Wet Sanering Natuurlijke Personen Indien de aanvrager zich in een WSNP traject bevindt, zal de aanvraag voor een lening niet in behandeling worden genomen.


22

6. FINANCIERINGSLAST / WOONQUOTE 6.1 Toetslasten De gevraagde financiering is alleen mogelijk indien het inkomen acceptabel is (zie hoofdstuk 5); Voor de financiering van een Bank of Scotland Hypotheek of van een Bank of Scotland Budget Hypotheek gelden verder de volgende financieringseisen: Voor de berekening van de maximale woonlast wordt gebruik gemaakt van de actuele, door het NIBUD vastgestelde, woonlastpercentages. De financieringslast wordt bepaald op basis van de annuïteitenmethodiek. De annuïteitenmethodiek houdt in dat de financieringslast berekend wordt alsof er sprake is van een annuïteitenhypotheek. Voor de looptijd wordt uitgegaan van de geoffreerde looptijd van de lening. Bij een combinatie van meerdere leningdelen mag uitgegaan worden van de langste looptijd. De maximale looptijd is 30 jaar. 6.2 Toetsrente De toetsrente wordt als volgt berekend: Bij een rentevastperiode korter dan 10 jaar wordt getoetst op basis van de door het Contactorgaan Hypothecaire Financiers (CHF) vastgestelde toetsrente. Bij een rentevastperiode van 10 jaar of langer wordt er getoetst op basis van de werkelijke rente. 6.3 BKR verplichtingen Alle uit de BKR blijkende verplichtingen dienen te worden opgevoerd in het Stater Hypotheek Systeem (SHS). Bank of Scotland veronderstelt dat de terugbetaling op een Doorlopend Krediet geregistreerd als RK, de terugbetaling van een Aflopend Krediet geregistreerd als AK of de terugbetaling op een Verzendhuis Krediet geregistreerd als VK, 2% van de kredietlimiet bedraagt. Indien verplichtingen worden afgelost voor passeren van de hypotheekakte hoeven deze uiteraard niet te worden opgevoerd in SHS. Bewijs van aflossing dient te worden toegevoegd aan het dossier. Indien volgens de offerte leningen gekweten dienen te worden voor/ tijdens passeren, dient een bewijs van eigen middelen of aflossing te worden overlegd. De klant dient in de acceptatie-offerte te tekenen voor de kwijting van de betreffende kredieten. Met andere woorden, voor finaal akkoord dient men aan te tonen dat de te kwijten kredieten ingelost kunnen worden uit eigen middelen. Een aanvraag kan worden afgewezen indien uit de BKR registratie blijkt dat het aantal geregistreerde contracten bij één aanvrager groter is dan vijf en bij twee aanvragers groter is dan acht unieke geregistreerde contract, ongeacht of deze contracten zijn ingelost. Wanneer er kredieten voor of tijdens passeren moeten worden ingelost door de notaris of uit eigen middelen zullen wij bij NHG- én niet NHG-leningen altijd een recente schuldrest opgave opvragen, zodat de maatschappij, contractnummer en kredietlimiet van de lening in de notarisinstructie kan worden verwerkt. De notaris zal hierdoor ook daadwerkelijk het juiste krediet aflossen en opheffen. De recente schuldrest opgave moet bij het complete dossier aangeleverd worden anders zal deze opgave voor finaal akkoord alsnog worden opgevraagd. 6.4 Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) Bank of Scotland conformeert zich aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Binnen de GHF is het mogelijk gemaakt om in uitzonderlijke gevallen (oversluiten van alleen hypotheek vermeerderd met kosten, gemotiveerde onderbouwing, energie besparende maatregelen) af te wijken van de maximale leencapaciteit. Bank of Scotland maakt geen gebruik van deze explain/uitzonderingsmogelijkheden. Versie 11.0 1 augustus 2011

23

6.5 Consumptieve verstrekking Bij de Bank of Scotland Hypotheek of een Bank of Scotland Budget Hypotheek is een maximale consumptieve besteding van € 50.000,- toegestaan. Indien er sprake is van een consumptief deel in de hypotheek geldt voor dit deel een afwijkende berekening van de financieringslast. Voor de berekening van deze financieringslast wordt gebruik gemaakt van de volgende formule: (Annuïteitenfactor x Hoofdsom consumptiefdeel) x Financieringslastpercentage Financieringslastpercentage – (1,5 x Toetsrente + 1,0%-punt) Te allen tijde dient een sluitende financieringsopzet aangeleverd te worden, zodat precies bepaald kan worden waar de aangevraagde financiering voor wordt gebruikt. Klant dient altijd (een) schuldrest opgave(s) van de huidige hypothecaire financiering aan te leveren. De maximale hypotheek welke bij een Bank of Scotland Hypotheek of bij een Bank of Scotland Budget Hypotheek kan worden aangevraagd bedraagt dan: huidige hypotheek + maximaal € 50.000,- aan (consumptieve) bestedingen/leningen + kosten oversluiting (b.v. boeterente, notariskosten en een eventueel verschuldigde vergoeding voor een vertrekkende partner). Indien tevens geleend wordt voor onderhoud / verbetering van de woning, dan dient dit bedrag te worden ondergebracht in een verbouwingsdepot. De gevraagde lening mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde en 110% van de executiewaarde. Dit maximale verstrekkingspercentage mag ook niet worden overschreden indien de consument niet meer wil lenen dan de bestaande hypotheek vermeerderd met kosten (zoals boete, notaris-, taxatie-, afluit- en bemiddelingskosten). Wanneer de aanvrager aangeeft dat leningen die geregistreerd staan bij BKR destijds zijn gebruikt voor onderhoud / verbetering van de woning en dus fiscaal aftrekbaar zijn, dient men dit aan te tonen door middel van een kopie belastingaangifte en aanslag. Mochten de kredieten meer bedragen dan € 50.000,- en worden deze afgelost uit een overbruggingskrediet dan is dit toegestaan. Aflossing van kredieten door middel van een overbrugging wordt gezien als een aflossing uit eigen middelen.


24

7. BEHEER In dit hoofdstuk worden een aantal zaken behandeld m.b.t. hypotheken die reeds gepasseerd zijn. Dit is niet alles omvattend. Voorwaarden gesteld in de algemene voorwaarden dienen ook in ogenschouw genomen te worden. 7.1 Verhoging van de lening Indien naar het oordeel van de Bank of Scotland sprake is van voldoende overwaarde van de woning en een positieve kredietbeoordeling van de financiële situatie van de klant(en) is het mogelijk om de bestaande lening bij de Bank of Scotland te verhogen. Bij een verzoek tot verhogen van de hypotheek vindt hieromtrent een nieuwe toetsing door Bank of Scotland plaats tegen de op dat moment geldende normen en voorwaarden. Een verhoging binnen de bestaande inschrijving dient minimaal € 5.000,- te bedragen. Een tweede hypotheek dient minimaal € 10.000,- te bedragen. 7.2 Verhuizen Als voor of binnen zes maanden na de aflossing van de lening in verband met verkoop van de woning een nieuwe soortgelijke lening voor een andere woning bij Bank of Scotland wordt gesloten, is het mogelijk om de eventueel lagere rente voor de resterende renteperiode voor een bedrag dat maximaal gelijk is aan de af te lossen lening mee te nemen. Bij een verzoek tot meenemen van de hypotheek vindt hieromtrent een nieuwe toetsing door Bank of Scotland plaats tegen de op dat moment geldende normen en voorwaarden. Indien het gewenste bedrag van de nieuwe lening lager mocht zijn dan de restantschuld van de afgeloste lening en/of de gewenste rentevaste periode voor de nieuwe lening korter is dan de resterende rentevastperiode van de afgeloste lening, zal het verschil in bedrag en/of periode niet worden verdisconteerd bij de vaststelling van het rentepercentage voor de nieuwe lening door Bank of Scotland. Bij hypotheken met een maandvariabele rente geldt dat de nieuwe lening altijd wordt afgesloten tegen de normale dagrente voor nieuwe leningen. Wordt de nieuwe lening voor aflossing van de bestaande lening afgesloten dan geldt voor de resterende looptijd van de bestaande lening het rentepercentage voor leningen met een maandvariabele rente. 7.3 Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid (OHA) Indien bij een echtscheiding of beëindiging van geregistreerd partnerschap of samenlevingsverband een van de schuldenaren ontslagen dient te worden uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, kan hiervoor een verzoek ingediend worden bij de Bank of Scotland. Bij een verzoek tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid vindt hieromtrent een nieuwe toetsing door Bank of Scotland plaats tegen de op dat moment geldende normen en voorwaarden. Voor een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid zal een bedrag van € 159,- aan administratiekosten in rekening worden gebracht. 7.4 Wijziging rentevastperiode De offerte vermeldt de periode waarvoor een rentepercentage geldt (de zogenaamde rentevast periode). Dit rentepercentage wordt na afloop van de overeengekomen rentevast periode opnieuw voor eenzelfde periode vastgesteld (de renteherzieningsdatum. Er wordt tijdig voor de renteherzieningsdatum een opgave van het nieuwe rentepercentage naar de kant(en) verzonden. Het nieuwe rentepercentage wordt vastgesteld aan de hand van de op het moment van opgave geldende rente voor soortgelijke leningen van Bank of Scotland. Is op de dag dat de nieuwe rentevaste periode ingaat de rente voor vergelijkbare leningen lager, dan zal Versie 11.0 1 augustus 2011

25

deze lagere rente gelden. Bij een hoger percentage blijft de in de aanbieding genoemde rente van kracht. Bij een Bank of Scotland Budget hypotheek geldt altijd de in de aanbieding genoemde rente. Indien de klant(en) een andere rentevastperiode wenst, is er de mogelijkheid de lening om te zetten. Een desbetreffend verzoek dient tenminste 14 dagen voor een renteherzieningsdatum schriftelijk te worden ingediend. Bank of Scotland zal niet eerder dan 30 dagen voor de renteherzieningsdatum een offerte uitbrengen. Bij tussentijdse omzetting van de rentevastperiode kan een vergoeding verschuldigd zijn. In geval van een tussentijdse omzetting van de rentevastperiode geldt altijd het in de offerte vermelde rentepercentage. 7.5 Wijziging van tariefklasse Het rentepercentage bij een ongegarandeerde Bank of Scotland (Budget) hypotheek (leningen zonder Nationale Hypotheek Garantie) wordt onder meer vastgesteld op basis van de tariefklasse. De tariefklasse wordt bepaald op basis van de verhouding tussen het totale leningbedrag en executiewaarde van het onderpand. Door verhoging van het leningbedrag (aanvullende lening) kan de verhouding tussen het totale leningbedrag en de executiewaarde van het onderpand wijzigen. De verhoging van het leningbedrag kan dus tot gevolg hebben dat de gehele lening in een hogere tariefklasse valt. Indien bij een waardestijging van de woning of door een (extra) aflossing door middel van een recent origineel taxatierapport van een door Bank of Scotland erkende taxateur wordt aangetoond dat het totale leningbedrag ten opzichte van de executiewaarde is gewijzigd, kan de Bank of Scotland verzocht worden de toepasselijke tariefklasse van de lening te wijzigen. De wijziging kan pas vijf jaar na ingangsdatum van de lening ingaan. Indien een eerdere herziening van de executiewaarde heeft plaatsgevonden dienen sinds die herziening minimaal vijf jaren zijn verstreken. 7.6 Wijziging van aflossingsvorm Een Bank of Scotland (Budget) hypotheek bestaat uit een of meerdere aflossingsvormen. Indien de klant(en) een wijziging door willen voeren binnen de aflossingsvormen kan hiervoor een verzoek ingediend bij de Bank of Scotland. De omzetting zal beoordeeld worden aan de hand van de op dat moment geldende normen. Indien een aan de Bank of Scotland verpanden levensverzekering vervangen wordt door een nieuwe verzekering dient de afkoopwaarde van de lopende verzekering doorgestort te worden in de nieuwe verzekering. 7.7 Boetevrij aflossen (jaarlijkse vrijstelling) Op een Bank of Scotland (Budget) Hypotheek kan er jaarlijks extra afgelost worden tot een bedrag gelijk aan 10% van het oorspronkelijke leningbedrag zonder dat hierover een vergoeding betaald hoeft te worden. Onder het oorspronkelijke leningbedrag wordt het in de offerte genoemde bedrag van het desbetreffende leningdeel verstaan. Deze jaarlijkse vrijstelling geldt per kalenderjaar. Voor zover de jaarlijkse vrijstelling niet is aangewend vervalt de vrijstelling voor het betreffende jaar. Een niet benut deel van de jaarlijkse vrijstelling kan derhalve niet naar een opvolgend kalenderjaar worden meegenomen. 7.8 Aflossen Het is altijd toegestaan extra af te lossen of de lening algeheel af te lossen, met dien verstande dat een extra aflossing minimaal € 250,- bedraagt. Extra of algehele aflossing kan echter met zich meebrengen dat een vergoeding verschuldigd is. Of dit het geval is, hangt af van het rentetype van de lening, de rentestand ten tijde van de


26

extra of algehele aflossing en de reden van de extra of algehele aflossing. Hiervoor verwijzen wij naar de toelichting op de offerte en algemene voorwaarden. Van de algehele aflossing dient Bank of Scotland ten minste 30 dagen voor de datum waarop de betaling wordt verricht per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld te worden. 7.9 Bouwdepot Bij de financiering van een nog te bouwen of te verbouwen woning wordt het leningbedrag door Bank of Scotland geboekt (uitbetaald) op een depotrekening, Door middel van het insturen van declaratieformulieren en nota's kunnen gelden vanuit het depot worden uitbetaald. De ontvangen declaraties worden vergeleken met het in het dossier aanwezige (ver)bouwplan. Verzoeken tot wijzigen van het (ver)bouwplan dienen voorgelegd te worden bij Bank of Scotland. Het bouwdepot heeft een maximale looptijd van 24 maanden bij nieuwbouw en 6 maanden bij verbouw, na deze termijn wordt het depot beëindigd. Indien er na afloop van de genoemde termijnen nog een saldo van € 1.500,- of meer resteert in het bouwdepot, wordt dit in mindering gebracht op de lening. Indien het saldo minder dan € 1.500,- bedraagt, zal dit worden uitbetaald aan de klant. Een verzoek tot het verlengen van het bouwdepot dient voorgelegd te worden bij Bank of Scotland. 7.10 Bouwnota's Er kunnen alleen gelden uit depot betaald worden aan de hand van origineel door klant(en) voor akkoord getekende nota's. De nota's dienen afkomstig te zijn van een Nederlandse onderneming en dienen een aantal gegeven te bevatten: N.A.W. gegevens van de klant(en); Bedrijfsnaam, adresgegevens, BTW nummer en/of bedrag, rekeningnummer en KvK nummer; Duidelijke specificatie van de werkzaamheden en de kosten. Indien een nota uitbetaald moet worden aan de klant(en) dient er aangetoond te worden dat nota reeds voldaan (bankafschrift) is.


27

HYPOTHEEKGIDS. Versie 11.0

Recommend Documents