Huurprijsaanpassing 290-bedrijfsruimte

Huurprijsaanpassing 290-bedrijfsruimte nader bekeken Mr. M.H.P. de Wit en r. Haasbroek Msre

bij 290-bedrijfsruimte is de hoogte van de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst een kwestie van vraag en aanbod. de vaststelling hiervan is dan niet aan regels gebonden. echter, na verloop van tijd bestaat de mogelijkheid voor de verhuurder of huurder om de huurprijs te herzien. in de huidige, neergaande markt is het vaak de huurder die daartoe het initiatief neemt. dit in ogenschouw nemend en het bericht dat de bedrijfshuuradviescommissie (bHaC) onlangs heeft aangekondigd haar activiteiten te staken, is het een goed moment om enkele ontwikkelingen met betrekking tot de huurprijsvaststellingsprocedure eens onder de loep te nemen.

inleiding

B

ij 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) is het vertrekpunt dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs kunnen overeenkomen die zij wensen. Echter, deze contractvrijheid vindt daarna haar grens in artikel 7:303 BW. Op grond daarvan is een nadere huurprijsvaststelling periodiek mogelijk, los van wat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Het belang van het betalen van een ‘eerlijke’ huurprijs is voor beide partijen evident. Het is echter een feit dat in met name hoofdwinkelstraten bestaande huren significant afwijken van de markthuur.1 Door het wettelijke systeem blijven de werkelijk betaalde huurprijzen (ver) achter bij de markthuur,2 hetgeen een drukkend effect heeft op de huurinkomsten en daardoor het rendement. Ook is het een feit dat voor de huurder in de onderhavige, neergaande markt een huurverlaging juist levensreddend kan zijn. Dit biedt stof om nog eens kort op een rij te zetten wat de voornaamste vereisten zijn voor toewijzing van een vordering tot huurprijsvaststelling en daarna enkele complicaties daaromtrent te bespreken. Hierbij wordt ook ingegaan op de aangekondigde opheffing van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) en de gevolgen daarvan voor de praktijk. Om de huidige, enigszins eigenaardige wettelijke huurprijsaanpassingsregeling beter te begrijpen is het nuttig om eerst een uitstapje naar het verleden te maken. 1 2

134

J. van de Graaf, Huurherzieningswaarde, Masterscriptie, UvA: 2010, p. 44. Huurprijs wat een verhuurder kan ontvangen indien zij ter zake het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst aangaat.

totstandkoming wetgeving Artikel 7:303 BW is in feite een samenvatting van de vier oude artikelen die – vanaf het begin van de jaren zeventig van de vorige eeuw– van kracht waren totdat de invoering van de huidige huurwetgeving op 1 augustus 2003 daar een einde aan maakte. In de jaren vijftig ontstond over het gebrek aan specifieke huurregelgeving voor middenstandsbedrijfsruimte discussie vanwege de aanleg van de Amsterdamse IJ-tunnel waarvoor diverse onteigeningen nodig waren. Duidelijk werd dat de juridische positie van de huurder daarbij erg zwak was. De huurder van middenstandsbedrijfsruimte werd niet beschermd, en de toenmalige onteigeningswet was onvoldoende om verplaatsing van een bedrijf en de daarmee gepaard gaande kosten te vergoeden. De politiek vond dat dit moest veranderen. Men vond dat de huurder van (toentertijd) schaarse detailhandelsbedrijfsruimte een bedrijf exploiteert, en dat zo’n bedrijf een waarde vertegenwoordigt die nauw samenhangt met de locatie van de onderneming.3 Vanwege deze schaarste en plaatsgebondenheid zou de huurder meer beschermd moeten worden. Het duurde nog een flinke tijd voordat de wettelijke regeling werd ingevoerd. Op 1 mei 1971 trad de nieuwe wet in werking.4 Ook die wet voorzag nog niet in een afzonderlijke procedure voor huurprijsvaststelling. De wetgever legde in de nieuwe wet de nadruk op termijn- en opzeggingsbescherming in plaats van huurprijsvaststelling. Uitsluitend in het kader van 3 4

R. Visser, Masterproof MRE, Werk aan de Winkel?, MRE 2007-2009, p. 8 en G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2007, p. 70. Wet van 8 januari 1971, Stb. 1971, 44.

SDU UITGEVERS / NUMMER 5, JULI 2013 TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

290-Bedrijfsruimte

het (al dan niet) eindigen van de huurovereenkomst werd de huurprijs van belang geacht. Opzegging en huurprijsvaststelling dienden dan ook steeds in één gerechtelijke procedure aan de orde te komen. Indien de rechter een door de verhuurder gedane huuropzegging niet toestond, kon hij desgevraagd de huurprijs nader bepalen. Vergelijkbare bedrijfsruimten gold daarbij als referentie voor de rechter. Bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs werd er door verhuurder voornamelijk verwezen naar de huurprijzen die op dat moment op de Lijnbaan in Rotterdam werden gerealiseerd. Dit werd het ‘Lijnbaaneffect’ genoemd. Het had als gevolg dat de huurprijzen in andere steden en op andere locaties aan dit hoge niveau werden aangepast. Deze prijsexplosie leidde ertoe dat in 1975 de wet werd gewijzigd. Het begrip ‘ter plaatse’ werd toegevoegd aan het criterium ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’.5 Ook werd de huurprijswijziging van de huuropzegging losgekoppeld. Dit alles werd vastgelegd in artikel 7A:1632a BW, zodat er een afzonderlijke procedure voor huurprijsvaststelling werd gecreëerd.6 Ondanks de voornoemde wijzigingen werden huurders nog steeds geconfronteerd met grote huurprijsstijgingen. Dat kwam omdat er veelal alleen werd gekeken naar nieuw afgesloten huurovereenkomsten, met daarin nieuw overeengekomen huurprijzen: markthuurprijzen. Geen rekening werd gehouden met huurprijzen van lopende huurovereenkomsten. Om dit effect te keren besloot de wetgever de wet wederom aan te passen. De termen ‘referentieperiode’ en ‘herleide huurprijs’ deden hun intrede.7 In de daarop volgende tijdsperiode zijn er, tot de huidige huurregelgeving, vele wetsvoorstellen en adviesrapporten uitgebracht die wijzigingen in het huurrecht voor ogen hadden. De nadere vaststelling van de huurprijs heeft veel aanleiding gegeven tot discussie en was vaak onderwerp van onderzoek.8 Zo werd bediscussieerd of de nadere huurprijsvaststelling (en het onderscheid tussen 290-bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW) wel voldoende aansloot bij de toenmalige praktijk en of de huurprijsvaststellingsprocedure niet te star was.9 Tot significante aanpassing van de huurprijsvaststellingsprocedure heeft dat echter niet geleid. Het resultaat hiervan is dat in de huidige wetgeving vrijwel alle voornoemde criteria en termen terugkomen, en daardoor van belang zijn.

Huurprijsvaststellingsprocedure Zoals hiervoor is uiteengezet, staat het een huurder en verhuurder bij het aangaan van een huurovereenkomst vrij om in onderling overleg een bepaalde huurprijs overeen te komen. Naast het overeenkomen van een jaarlijkse huurindexatie heeft zowel de huurder als de verhuurder na verloop van de eerste vaste huurperiode (meestal vijf jaar) het recht om de (kale) huurprijs door de kantonrechter te laten aanpassen, als zij van mening is dat de tussen hen geldende huurprijs niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare winkelruimten ter plaatse, aldus artikel 7:303 lid 1 BW.10 De huurprijs kan vervolgens pas weer worden gewijzigd (behoudens indexatie) nadat ten minste vijf jaar is verstreken na de laatste aanpassing van de huurprijs.

Bij de waardering van de bedrijfsruimte dient het gehuurde zoals vastgelegd in de huurovereenkomst als uitgangspunt te worden genomen. Op grond van lid 2 van artikel 7:303 BW dient de rechter bij de vaststelling te letten op ‘het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering’. Volgens de wettelijke regeling van artikel 7:303 BW wordt derhalve een vergelijking gemaakt tussen de litigieuze huurprijs en huurprijzen die gedurende de voorgaande vijf jaar (de ‘referentieperiode’) hebben gegolden voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Deze referentieperiode heeft een duidelijk matigend effect, en voorkomt dan ook te grote schommelingen in huurprijs. Over de voornoemde criteria bestaat veel jurisprudentie. De vraag wat onder ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ moet worden verstaan, kan niet eenduidig worden beantwoord.11 Hetzelfde geldt voor het begrip ‘ter plaatse’ en hoe moet worden omgegaan met onderlinge verschillen en waardering van het gehuurde. Over dit laatste oordeelde de Rechtbank Midden Nederland in haar interessante (doch voor enige discussie vatbare) vonnis van 10 april 2013.12 Daarmee geeft zij in de basis enige recente houvast over de waardering van het gehuurde. De kwestie betrof het volgende. Huurder Halfords huurde van haar verhuurder 290bedrijfsruimte in Baarn. De (ROZ) huurovereenkomst betrof zowel de (winkel)ruimte op de begane grond als de

5 6 7 8 9

Zie tevens F.M.A. Evers, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2003, p. 132. Wet van 26 juni 1975, Stb. 1975, 339, in werking getreden per 1 september 1975. W.P. Schut, Masterproof MRE, Dringend eigen gebruik, MRE 2011, p. 14. Idem. Sociaal Economische Raad, Advies huur en verhuur bedrijfsruimte, 1994, p. 6.

TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK NUMMER 5, JULI 2013 / SDU UITGEVERS

10 Vandaar dat in de praktijk ook wel wordt gesproken van een ‘303-procedure’. 11 Rechtbank Arnhem d.d. 5 maart 2012, Prg. 2012/206; Gerechtshof Amsterdam d.d. 18 september 2012, LJN BY0272 en Gerechtshof ’s-Gravenhage d.d. 1 maart 2011, LJN BT1881. 12 Rechtbank Midden-Nederland, Afdeling Civiel recht, kantonrechter locatie Amersfoort d.d. 10 april 2013, LJN BZ7197.

135

(opslag)ruimte op de eerste verdieping. De ruimte op de eerste verdieping werd (in het verleden) gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de ondergelegen winkelruimte. Op grond van artikel 7:303 BW vorderde de verhuurder de huurprijs van het gehuurde aan te passen. In de procedure waren partijen verdeeld over de vraag of en hoe de eerste verdieping van het gehuurde moest worden betrokken in de huurprijswaardering. Omdat de ruimte op de eerste verdieping in het bestemmingsplan was aangewezen als woonruimte en de gemeente Baarn op 22 juli 1998 heeft gelast het strijdig gebruik te staken, was het niet meer mogelijk om de ruimte op de eerste verdieping te gebruiken conform de contractuele bestemming. De ruimte was hierdoor nutteloos geworden voor haar bedrijfsvoering en om die reden diende geen huurwaarde te worden toegekend aan de ruimte op de eerste verdieping, aldus Halfords.

Het maken van duidelijke afspraken over de in te schakelen deskundige is van belang. De kantonrechter oordeelde dat bij de waardering van de bedrijfsruimte het gehuurde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst, als uitgangspunt genomen dient te worden. In casu derhalve: een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste verdieping met de bestemming winkelruimte. Op grond van artikel 2.6.1 van de ROZ-algemene voorwaarden is de huurder verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en ontheffingen. Het gebruik conform het bestemmingsplan valt volgens de kantonrechter hieronder, en oordeelde vervolgens dat indien het gebruik van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan dit dan voor risico van de huurder komt. De kantonrechter overwoog dat Halfords het genotsverlies dat het gevolg is van het met het bestemmingsplan strijdige gebruik voor zijn rekening moet nemen; hij kan het verlies aan huurwaarde dat het gevolg is van dit genotsverlies niet afwentelen op de verhuurder. De kantonrechter oordeelde dan ook dat bij de waardering van het gehuurde de eerste verdieping betrokken diende te worden.

ingangsdatum nieuwe huurprijs Op grond van artikel 7:303 lid 4 BW geldt in beginsel dat de nieuwe huurprijs ingaat op de dag waarop nadere huurprijsvaststelling is gevorderd oftewel de dag van dagvaarding. Op grond van artikel 7:304 lid 1 BW is een dergelijke vordering pas ontvankelijk als deze vergezeld gaat van een door een deskundige opgesteld advies.13 Indien de kantonrechter op verzoek14 van partijen een 13 Met deze procedureregel heeft de wetgever (met succes) geprobeerd het aantal huurprijsprocedures terug te dringen. 14 Het betreft hier derhalve een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter.

136

deskundige heeft aangewezen voor het opstellen van het in artikel 7:304 lid 1 bedoelde advies, geldt de dag van dat verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld (artikel 7:304 lid 2 BW).

Voortraject: onderhandelingen Alvorens aan de gerechtelijke ‘303-procedure’ toe te komen, zullen verhuurder en huurder in de praktijk eerst met elkaar in onderhandeling treden over de aanpassing van de huurprijs.15 Het verzoek daartoe kan worden gedaan door verhuurder of huurder. Echter, in het huidige economische klimaat is het meestal de huurder die daartoe het initiatief neemt. Het verloop van het onderhandelingsproces gaat over het algemeen als volgt: de huurder stuurt de verhuurder een verzoek tot huurprijsaanpassing (lees: huurprijsverlaging) vanaf een bepaalde datum. Vervolgens verzoekt de verhuurder – al dan niet via een door haar ingeschakelde deskundige – om een onderbouwing van dit verzoek. Nadat de verhuurder de onderbouwing van de huurder heeft ontvangen, en die onderbouwing op haar merites heeft beoordeeld, proberen partijen meestal om onderling een nieuwe huurprijs overeen te komen. Veelal wordt in dit onderhandelingsproces (1) een ingangsdatum van de nieuwe huurprijs overeengekomen en (2) bijstand door een (of meerdere) deskundige(n) overeengekomen, en beoordelen de partijen vervolgens de door de deskundige(n) voorgestelde vergelijkingspanden met daarbij horende huurprijzen. Veelal resulteert dit in een voor beide partijen acceptabele oplossing. Er kunnen zich in dit proces echter een aantal complicaties voordoen, waarvan wij er twee bespreken. Complicatie: ingangsdatum nieuwe huurprijs In het onderhandelingsproces is het van groot belang dat er goede afspraken worden gemaakt over de ingangsdatum. Zoals hiervoor reeds is uiteengezet geldt op grond van artikel 7:303 lid 4 BW dat de nieuwe huurprijs in beginsel ingaat op de dag waarop nadere huurprijsvaststelling is gevorderd. Indien de kantonrechter op verzoek van partijen een deskundige heeft benoemd voor het opstellen van het in artikel 7:304 lid 1 bedoelde advies, geldt de dag van dat verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld (artikel 7:304 lid 2 BW). Artikel 7:303 lid 4 en artikel 304 lid 2 BW zijn op grond van artikel 7:291 BW van semi-dwingend recht. Dat betekent dat van die artikelen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Alleen de huurder kan dergelijk afwijkende bedingen vernietigen; de verhuurder kan zich niet ontrekken aan zijn gebondenheid. Een verhuurder die dus dacht met de huurder een afspraak te hebben gemaakt over de ingangsdatum, waardoor die datum in ieder geval zou zijn ‘vastgezet’, kan later, in de gerechtelijke procedure,

15 Er is overigens geen wettelijke verplichting tot onderhandelen.

SDU UITGEVERS / NUMMER 5, JULI 2013 TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

290-Bedrijfsruimte

worden geconfronteerd met een vernietiging daarvan door de huurder. Om die reden is het voor een verhuurder raadzaam om de afspraak over de ingangsdatum een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW te noemen. Conform dit artikel binden partijen zich bij een vaststellingsovereenkomst ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt. Zo’n overeenkomst is ex artikel 7:902 BW ook geldig als zij in strijd mocht blijken met (semi-)dwingend recht.16

Vervolgtraject: dagvaarden c.q. aanwijzing deskundige

Complicatie 2: bijstand deskundige Niet alleen het vastzetten van de ingangsdatum is belangrijk, ook het maken van duidelijke afspraken over de in te schakelen deskundige is van belang. Hierbij dient in de eerste plaats te worden nagegaan wat partijen daarover in de huurovereenkomst hebben afgesproken. Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte maakt een verhuurder vaak gebruik van de (verhuurdersvriendelijke) standaard huurovereenkomst met bijbehorende algemene bepalingen die zijn opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ).17 Dit model voorziet in de aanwijzing van een (eigen) deskundige door de ene partij en een eigen deskundige door de andere partij. Deze twee deskundigen wijzen vervolgens samen een derde deskundige aan.

Wat nu indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de te benoemen deskundige? In dat geval kan de meest gerede partij op grond van artikel 7:304 BW de rechter verzoeken om een onafhankelijk deskundige te benoemen. Hoewel de rechtbanken niet verplicht zijn om de BHAC te benoemen, wijzen de meeste rechtbanken doorgaans de geïnstitutionaliseerde Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) aan als deskundige. Veelal wordt de BHAC, een onderdeel van de Kamer van Koophandel, verkozen vanwege haar onafhankelijkheid en objectiviteit.21 Dat is op zich niet vreemd. Immers, de BHAC werd in 1981 op verzoek van de staatssecretaris van het ministerie van Economische Zaken door de Kamer van Koophandel als onafhankelijke commissie ingesteld. Bij de huidige twaalf decentrale vestigingen van de Kamers van Koophandel zijn elf BHAC’s actief; de Kamer van Koophandel van Limburg heeft al langere tijd geen BHAC meer.22 Anders dan bijvoorbeeld de Huurcommissies heeft de BHAC geen wettelijke basis.

Deze regeling is in recente rechtspraak onderwerp van discussie geweest, met verschillende uitkomst. Dezelfde huurder (Bestseller) vroeg de rechter in beide zaken het toepasselijke artikel 9.2 van de ROZ-bepalingen te vernietigen op grond van artikel 7:291 BW, omdat die regeling, volgens hem, ten nadele van de huurder van de wet afweek. De huurder stelde dat de regeling kostenverhogend voor hem werkte, en dat de in de algemene bepalingen uiteengezette methode (drie deskundigen) een afwijking is van de wettelijke gang van zaken (één deskundige). De kantonrechter in Den Bosch kende de vordering van de huurder toe,18 de kantonrechter in Breda wees de vordering van de huurder af (LJN BZ3801, d.d. 20 maart 2013).19 Indien de verhuurder er zeker van wil zijn dat de regeling die is uiteengezet in de ROZ algemene bepalingen in rechte standhoudt of indien de verhuurder van artikel 7:303 BW wenst af te wijken, is het aan te bevelen voor die bepalingen expliciet goedkeuring bij de kantonrechter te vragen op grond van artikel 7:291 lid 3 BW.20 Daarin is geregeld dat zowel een verhuurder als huurder goedkeuring kan vragen aan de kantonrechter voor een of meerdere bedingen in huurovereenkomst die ten nadele van de huurder afwijken van semi-dwingende huurrechtelijke bepalingen. 16 Tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde (artikel 7:902 BW). 17 Zie www.roz.nl. 18 Rechtbank Den Bosch, sector kanton 19 oktober 2012, LJN BY1179. 19 Rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Breda 20 maart 2013, LJN BZ3801. 20 Illustratief voor een afwijking van artikel 7:303 BW: Rechtbank Rotterdam, sector kanton 19 oktober 2012, LJN BY8793.

TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK NUMMER 5, JULI 2013 / SDU UITGEVERS

Indien partijen uiteindelijk overeenstemming hebben bereikt over de te benoemen deskundige (en ingangsdatum), maar na advies van die deskundige geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, dan staat het hen beiden vrij te vorderen dat de kantonrechter een nieuwe huurprijs vaststelt. Hierbij zal het advies van de deskundige (bij dagvaarding) in het geding moeten worden gebracht.

Het is mogelijk om een voorschot te vorderen voor een hogere huur of deficit bij lagere huur. De juiste wijze van berekenen van de nieuwe huurprijs vergt veel onderzoek van de partij die de huurprijsaanpassing vordert en van de deskundige. De benodigde gegevens zijn in de praktijk doorgaans lastig te verkrijgen. Het is, zoals reeds gesteld, bovendien niet altijd duidelijk wanneer bedrijfsruimten ‘vergelijkbaar’ zijn en wat onder ‘ter plaatse’ moet worden verstaan. De BHAC staat bovendien in de praktijk ook niet bekend om haar snelle manier van werken.23 De regeling is daarmee lastig uitvoerbaar, met trage procedures tot gevolg. Steeds terugkerend onderwerp van dergelijke procedures is de grote armslag, de grote beoordelingsvrijheid, van de rechter krachtens de tweede zin van artikel 7:303 lid 2 BW.24 21 De vraag of dit altijd terecht is, laat ik in het midden. 22 Vastgoedmarkt maart 2013, ‘Overheid heft huuradviescommissie voor winkels op’, p. 26. 23 De gemiddelde adviesduur van de BHAC is 4 tot 18 maanden: M. van der Nol e.a., ‘Huurprijsherziening in de praktijk’, TvHB 2006-3, p. 77 e.v. 24 G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2012, p. 697. De tweede zin van artikel 7:303 lid 2 BW luidt: “Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.”

137

In de praktijk kan het voorkomen dat partijen alweer toe zijn aan een nieuwe huurprijsherziening voordat de rechter zich over een eerdere, nieuwe huurprijs heeft uitgelaten. Omdat de procedure vele maanden (zelfs meer dan een jaar) kan duren, kan er een incassorisico ontstaan. Immers, het is goed mogelijk dat een huurder niet in staat is om het gehele bedrag aan hogere huur te voldoen of dat een verhuurder niet in staat is om het deficit ineens terug te betalen. In dat geval is het een mogelijkheid om in kort geding een voorschot te vorderen voor een hogere huur of deficit, vooruitlopend op een procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs op grond van artikel 7:303 BW.25

einde bHaC De vraag rijst hoe kantonrechters met de benoeming van de deskundige in de nabije toekomst om zullen gaan. Immers, vanaf 1 januari 2014 houdt de BHAC op te bestaan vanwege de reorganisatie van de Kamers van Koophandel.26 Lopende zaken zal de BHAC nog behandelen; nieuwe zaken worden niet meer aangenomen. Vaststaat in ieder geval dat de kantonrechter een andere deskundige dan de BHAC zal moeten benoemen. Niet in alle gevallen zal dat in de praktijk grote wijzigingen opleveren. Daar waar de plaatselijke BHAC reeds is opgeheven, benoemde de rechter al andere deskundigen dan de BHAC. In regio’s waar de BHAC in de afgelopen periode onvoldoende capaciteit had om de vraag naar het uitvoeren van een deskundigenadvies omtrent de huurprijs aan te kunnen, schakelde de BHAC zelf reeds externe deskundigen in. Wellicht dat de rechter deze deskundigen nu rechtstreeks zal benoemen. Daar waar de BHAC nog niet is opgeheven en wel voldoende capaciteit heeft (bijvoorbeeld BHAC van de Kamer van Koophandel Amsterdam) zullen met name taxateurs en makelaars de adviesrol van de BHAC (proberen) over (te) nemen. Deze partijen hebben (doorgaans) kennis van de lokale huurmarkt en kunnen al dan niet via collega-makelaars en taxateurs de beschikking krijgen over de (huurprijs) gegevens die voor de door hen uit te voeren huurprijsberekeningen nodig zijn. De vraag rijst hierbij of zij gebruik kunnen maken van de door de BHAC opgedane kennis en expertise. Mogelijk is de overdracht daarvan niet geborgd.

tonen dat zij objectief én onafhankelijk zijn en in staat zijn om de maatstaven voor de huurprijsberekening objectief en correct toe te passen, en dat zij bovendien snel kunnen werken (en tevens niet al te duur zijn). Alleen dan zullen zij voor huurder, verhuurder en de rechter als acceptabele deskundige kunnen worden beschouwd. Hoewel de rechter niet gebonden is aan het advies van de BHAC verschaft de rechter, zoals hiervoor reeds uiteengezet, de BHAC in de praktijk grote beleidsvrijheid.27 De vraag is echter of de rechter die grote speelruimte ook direct verstrekt aan nieuwe commerciële partijen. Zij zullen immers nog dienen te bewijzen onafhankelijk én objectief te zijn alsmede te beschikken over de noodzakelijke expertise. De praktijk zal dat uitwijzen.

kortom De excentrieke procedure van artikel 7:303 BW tot huurprijsvaststelling, en het daarmee samenhangende artikel 7:304 BW voor vaststelling van een deskundige, heeft niet alleen een bewogen geschiedenis, maar beweegt nog steeds. De constante stroom jurisprudentie en afschaffing van de BHAC is daarvan getuige. Het is de vraag of de rechter direct grote waarde zal toekennen aan commerciële deskundigen, zoals zij dat verschafte aan de BHAC. Indien de rechter die partijen wel die speelruimte geeft, kan dat leiden tot inhoudelijke diversiteit en daardoor onduidelijkheid. Mocht zij die partijen dergelijke beleidsvrijheid niet geven, dan kan een procedure zeker lang (blijven) duren, omdat contra-expertises en deskundigenberichten dan meer dan ooit de dienst zullen uitmaken. Dit werkt vertragend en kostenverhogend. Met het verdwijnen van de BHAC lijkt het meer dan ooit aan te bevelen om buitengerechtelijk een nieuwe huurprijs met een duidelijke ingangsdatum af te spreken. Indien partijen in het onderhandelingtraject de juiste spelregels in acht nemen, dan hoeft het excentrieke 7:303 BW geen wonderlijke uitkomst te krijgen.

Over de auteur Mr. Michiel de Wit is advocaat bij Lexence NV en Ragna Haasbroek MSRE is commercial manager CBRE.

In de praktijk zal het voor makelaars en taxateurs die de rol van de BHAC willen overnemen van belang zijn om aan te

25 Hof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, RvR 2013/3. 26 Opmerkelijk is dat de Kamer van Koophandel hieromtrent niet openbaar heeft gecommuniceerd.

138

27 Zie tevens onder meer HR 15 juni 2011, NJ 2001, 435 (We Vastgoed/ VIB-Aarhof II), waarop artikel 7:303 lid 2, tweede zin BW onder meer is gebaseerd.

SDU UITGEVERS / NUMMER 5, JULI 2013 TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK