HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in juli 2003 vastgesteld. Verwijzing naar dit model en het gebruik daarvan zijn uitsluitend toegestaan, indien de ingevulde, de toegevoegde of de afwijkende tekst duidelijk als zodanig herkenbaar is. Toevoegingen en afwijkingen dienen bij voorkeur te worden opgenomen onder het hoofd 'bijzondere bepalingen'. Iedere aansprakelijkheid voor nadelige gevolgen van het gebruik van de tekst van het model wordt door de ROZ uitgesloten.
Ondergetekenden: Ydam B.V. ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder dossiernummer 33288541 stamnummer omzetbelasting NL8059.07.166.B01 gevestigd te Amsterdam (1017 CA), aan de Herengracht 468, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door Cocon Vastgoed Management BV, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw mr. H.L. Pattijn, hierna te noemen 'verhuurder'
en ... gevestigd te … (..), aan de …, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door …, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor … onder dossiernummer …, stamnummer omzetbelasting _____________________ hierna te noemen 'huurder',
ZIJN OVEREENGEKOMEN Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder … circa … m² kantoorruimte op de … alsmede ... parkeerplaatsen op het bij het gebouw behorende terrein en hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen aan de Emmastraat 2-6, te Breda, kadastraal bekend gemeente Breda, sectie B, nummer 7529 en 7531 welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening en een door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering, waarin wordt aangegeven welke installaties en andere voorzieningen wel, en welke installaties en andere voorzieningen niet, tot het gehuurde behoren en waarin tevens een beschrijving van de staat van het gehuurde wordt gegeven, eventueel aangevuld met door partijen geparafeerde foto’s. 1.2
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van normale bureauactiviteiten en parkeerplaatsen ten behoeve van personenauto’s en moterfietsen.
1.3
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
1.4
De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt 250 kg/m².
Voorwaarden 2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE' en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen. Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van … jaar, ingaande op …. en lopende tot en met …
1
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van ... jaar, derhalve tot en met … Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens … jaar.
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats bij opzegging door één der partijen tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode 4.1 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis voor: Kantoorruimte: € …. excl. BTW (zegge: ). Parkeerplaatsen: € …. excl. BTW (zegge: ). 4.2
Partijen komen overeen dat verhuurder wel/geen omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. Indien géén met omzetbelasting belaste verhuur wordt overeengekomen is huurder naast de huurprijs een afzonderlijke vergoeding aan verhuurder verschuldigd, ter compensatie van het nadeel dat verhuurder c.q. diens rechtsopvolger(s) lijdt dan wel zal lijden, omdat de omzetbelasting op de investeringen en exploitatiekosten van verhuurder niet (meer) aftrekbaar zijn. Het gestelde in 19.1 t/m 19.9 algemene bepalingen is dan niet van toepassing.
4.3
Indien partijen een met omzetbelasting belaste verhuur zijn overeengekomen maken huurder en verhuurder gebruik van de mogelijkheid om op grond van Mededeling 45, besluit van 24 maart 1999, nr. VB 99/571, af te zien van het indienen van een gezamenlijk optieverzoek voor een met omzetbelasting belaste verhuur. Huurder verklaart door ondertekening van de huurovereenkomst mede ten behoeve van de rechtsopvolger(s) van verhuurder, dat hij het gehuurde blijvend gebruikt of blijvend laat gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van omzetbelasting op de voet van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 bestaat.
4.4
Het boekjaar van huurder loopt van 1 januari tot en met 31 december
4.5
De huurprijs wordt jaarlijks per … voor het eerst met ingang van … aangepast overeenkomstig 9.1. t/m 9.4 algemene bepalingen.
4.6
De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met later verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. In afwijking van het bepaalde in artikel 16.7 en 16.8 van de algemene bepalingen zal verhuurder, in het geval er sprake is van een stijging van de servicekosten van meer dan 10%, niet zijnde veroorzaakt door een stijging van de energiekosten, tijdig in overleg treden met huurder.
4.7.1
De betalingsverplichting van huurder bestaat uit: - de huurprijs; - de afzonderlijke vergoeding indien geen met omzetbelasting belaste verhuur is overeengekomen - de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting indien partijen een met omzetbelasting belaste verhuur zijn overeengekomen; - de in 4.7.2 genoemde vergoeding(en) indien niet meer met omzetbelasting mag worden verhuurd, terwijl partijen dat wel waren overeengekomen; - het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting.
4.7.2
Huurder is geen omzetbelasting (meer) over de huurprijs verschuldigd indien, vanwege huurder, het gehuurde niet (langer) met omzetbelasting mag worden verhuurd, terwijl partijen dat wel waren overeengekomen. Als dat het geval is, komen de in 19.3.a algemene bepalingen bedoelde vergoedingen voor de omzetbelasting in de plaats en wordt de in 19.3.a sub I bedoelde vergoeding bij voorbaat vastgesteld op nader te bepalen % van de actuele huurprijs.
2
4.8.
Per betaalperiode van (3) kalendermaanden bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: - de huurprijs € - de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting € - de afzonderlijke vergoeding als genoemd in 4.2 indien geen met omzetbelaste verhuur wordt overeengekomen of € de in 4.7.2. genoemde vergoeding(en) indien niet meer met omzetbelasting - mag worden verhuurd, terwijl parijen dat wel waren overeengekomen € - het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten € - de daarover verschuldigde omzetbelasting € - ? parkeerplaatsen € - de daarover verschuldigde omzetbelasting € ___________ Totaal € (zegge: … euro en .. eurocent)
4.9
Huurder verplicht zich hierbij dit bedrag uiterlijk per de eerste van de maand maandelijks, bij vooruitbetaling, zonder enige korting of schuldvergelijking, door middel van een automatische overschrijving, welke gedurende de gehele huurperiode alleen met toestemming van verhuurder door huurder mag worden ingetrokken, te voldoen op bankrekeningnummer 67.68.72.476 bij de ING Bank ten name van Ydam B.V., Herengracht 468, 1017 CA Amsterdam. Verhuurder zal de factuur maandelijks / per kwartaal per e-mail sturen aan het door huurder opgegeven e-mailadres _______________@______.
4.10
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
4.11
Tenzij anders vermeld, luiden alle bedragen in deze huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen exclusief omzetbelasting.
Leveringen en diensten gas inclusief vastrecht; elektriciteitsverbruik inclusief vastrecht ten behoeve van de installaties en de verlichting van het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten; waterverbruik inclusief vastrecht; onderhoud en periodieke controle van verwarming- en/of luchtbehandelinginstallatie(s); idem van liftinstallatie(s); idem van glazengasinstallatie; idem van brandmelder-, gebouwbewaking, storingsmelder- en noodstroominstallatie(s); schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimten, liften, beglazing buitenzijde alsmede beglazing gemeenschappelijke ruimten, terrassen, parkeerkelder en/of terrein; verzorging huisvuil, containerhuur e.d.; de kosten van eventuele noodzakelijke uitbreidingen van het voorzieningenpakket; administratiekosten ad 5% over de hierboven genoemde leveringen en diensten (in bedrag van de servicekosten opgenomen).
5.1
Het door huurder verschuldigde bedrag voor de bijkomende leveringen en diensten kan door de verhuurder tussentijds worden gewijzigd op grond van redelijke calculatie.
Bankgarantie 6. Het in 12.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie/ waarborgsom met betrekking tot de kantoorruimte/showroom wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op € …………… Over de waarborgsom zal geen rente worden vergoed. De bankgarantie/waarborgsom dient gestort te worden vóór ingang van de huurovereenkomst. De waarborgsom zal niet verrekenbaar zijn met de laatste 3 maanden huurbetaling maar zal, bij oplevering conform afspraak, binnen 3 maanden na oplevering worden teruggestort op een nader door huurder aan te geven bankrekeningnummer. Echter met dien verstande dat huurder de verplichtingen
3
voortvloeiende uit de onderhavige huurovereenkomst onverkort heeft voldaan. (zegge: …. euro en …… eurocent). Beheerder 7.1 Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op Cocon Vastgoed Management B.V., Herengracht 468, 1017 CA te Amsterdam.
Bijzondere bepalingen Markthuurprijsherziening 8.1.1 Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van artikel 4.5 is elk der partijen bevoegd om aanpassing van de huurprijs aan de markt te verlangen. 8.1.2
Deze aanpassing kan voor het eerst plaatsvinden met ingang van .. en vervolgens steeds na een periode van tenminste 5 jaar na de laatste huurprijsaanpassing aan de markt.
8.1.3
Indien een partij van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt hij de andere partij daarvan door middel van een aangetekende brief met bericht van ontvangst, in kennis uiterlijk 12 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs moet ingaan. Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de in 8.1 van de huurovereenkomst bedoelde kennisgeving niet tot overeenstemming over de huurprijsaanpassing aan de markt zijn gekomen, wordt die huurprijs vastgesteld door drie deskundigen. De deskundigen dienen de opdracht te krijgen om bij de huurprijsvaststelling rekening te houden met al hetgeen tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is overeenkomen. Van deze drie deskundigen wordt door elk der partijen één aangewezen binnen veertien dagen nadat een partij het verzoek daartoe van de andere partij heeft bereikt. Een deskundigen zal binnen acht dagen na dagtekening van de opdracht moeten kenbaar maken of hij deze aanvaardt. De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen binnen acht dagen nadat zijn hun aanwijzing hebben aanvaard. Het oordeel van de derde deskundige is beslissend bij gebreke van de overeenstemming tussen de deskundigen over de vast te stellen huurprijs. De herziene huurprijs kan nimmer lager worden gesteld dan de aanvangshuurprijs. Blijft een der partijen met de aanwijzing van een deskundige in gebreke of kunnen de beide aangewezen deskundigen niet tot overeenstemming over de aanwijzing van een derde komen, dan kan de meest gerede partij aan de voorzitter van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van het rayon waarin het gehuurde is gelegen de benoeming van de deskundige(n) vragen. Een partij draagt de kosten van de door of voor hem aangewezen deskundige. De kosten van de derde deskundige worden door partijen elk voor de helft gedragen. De deskundigen krijgen de opdracht hun rapport uit te brengen binnen zes weken nadat benoeming vaststaat.
8.1.4
Indien de huurprijs overeenkomstig dit artikel is herzien, vindt de in de artikel 4.5 bedoelde huurprijsaanpassing voor het eerst plaats één jaar nadat de huurprijsherziening volgens dit artikel aan de markt is ingegaan en zo vervolgens telkenmale, onder toepassing van de formule zoals aangegeven in artikel 9 e.v. van de algemene bepalingen.
Wijzigingen dan wel niet van toepassing zijnde algemene bepalingen 8.2.1 De artikelen 16.4 tot en met 16.6 van de Algemene Bepalingen zijn niet van toepassing. In tegenstelling tot het bepaalde in de Algemene Bepalingen vindt er geen verrekening plaats van de energie- en servicekosten. Het woord “voorschot” in artikel 16.8 van de Algemene Bepalingen dient gelezen te worden als “bijdrage”. 8.2.2
In aanvulling op het gestelde in artikel 4.5 van de huurovereenkomst worden eveneens de servicekosten, zoals bedoeld in artikel 5 van onderhavige huurovereenkomst, jaarlijks aangepast overeenkomstig artikel 9.1 tot en met 9.4 van de Algemene Bepalingen.
8.2.3
Het in artikel 9.1 (huurprijswijziging) van de algemene bepalingen genoemde basisjaar “2000=100” voor het prijsindexcijfer is gewijzigd in “2006=100”.
8.2.4
In de algemene bepalingen ROZ (2003), te weten artikel 18.2 betreffende het niet tijdig voldoen van de verschuldigde huur, wordt gesproken over een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. Zulks dient gelezen te worden als € 113,45. Het overige blijft ongewijzigd.
4
Insolventie huurder 8.3.1 In geval van surseance van betaling of faillissement van huurder is huurder een schadevergoeding aan verhuurder verschuldigd, welke reeds nu voor alsdan door partijen wordt gefixeerd op de som van alle op dat moment nog resterende huurtermijnen tot aan het einde van de overeengekomen duur van deze huurovereenkomst. De ingevolge artikel 6 van deze overeenkomst door huurder te stellen bankgarantie strekt hiervoor mede tot zekerheid. 8.3.2
Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement van huurder en in geval van aan huurder verleende surseance van betaling. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren zaken en diensten waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na de beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van de wederverhuur, alle gemaakte en te maken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand.
Verklaring ondertekeningbevoegdheid ondertekenaar 8.4 Huurder verklaart middels ondertekening van deze overeenkomst reeds bij voorbaat dat degene die namens hem alle met deze overeenkomst samenhangende stukken ondertekent respectievelijk zal ondertekenen en daarmee verband houdende afspraken maakt respectievelijk zal maken, daartoe bevoegd is. Met de hiervoor genoemde samenhangende stukken en afspraken worden onder meer doch uitsluitend bedoeld de beschrijving van het gehuurde als bedoeld in artikel 1.1 van deze overeenkomst, de opleveringsrapporten van artikel 10 van de Algemene Bepalingen en alle afspraken met betrekking tot de oplevering van het gehuurde. In het verlengde van het voorgaande zal huurder zich nimmer beroepen op de onbevoegdheden van bedoelde vertegenwoordiger. Partijen komen voorts overeen dat verhuurder niet gehouden is onderzoek in te stellen naar de vertegenwoordigingsbevoegdheid van degene die namens huurder optreedt.
Ter beschikkingsstelling gehuurde 8.5.1 Voordat de te huren ruimte aan huurder ter beschikking gesteld wordt, zal huurder de huurovereenkomst inclusief opleverrapport geparafeerd hebben, alsmede de waarborgsom/bankgarantie, de eerste huurbetaling en een bewijs van automatische overschrijving aan verhuurder of diens gemachtigde hebben overlegd. 8.5.2
Het gehuurde wordt door verhuurder aan huurder opgeleverd voorzien van wanden, toegangsdeur, vloerbedekking, elektra, databekabeling en medegebruik pantry/toiletgroep.
Hinderwet 8.6 Huurder verklaart zich bekend met het feit, dat wat betreft de toepassing van de Hinderwet de bedrijven in het gebouw worden beschouwd als een samenstel van inrichtingen. In verband hiermede zullen de effecten veroorzaakt door het samenstel van inrichtingen op de omgeving beoordeeld worden en niet de effecten onderling in het gebouw.
Interne verhuizing 8.7 In het geval een substantieel deel van een verdieping wordt verhuurd aan een derde zal huurder bereid zijn te verhuizen binnen het gebouw onder de voorwaarde dat verhuurder aan huurder minimaal een gelijkwaardige unit zal aanbieden. Tevens neemt verhuurder in dat geval de kosten van verhuizing voor haar rekening.
Keuringen en onderhoud 8.8 Partijen komen overeen dat (verplichte) keuringen, onderhoud en/of andere op last van de overheid en/of nutsbedrijven te nemen maatregelen die betrekking hebben op (het gebruik van) de in het gehuurde aanwezige waterinstallatie(s), een en ander in de ruimste zin des woords, voor rekening van huurder komen. Dat geldt ook indien de verhuurder degene is die van overheidswege tot het nemen van dergelijke maatregelen wordt aangesproken. Onder de in de eerste volzin bedoelde maatregelen worden tevens begrepen periodieke risicoanalyses en eventueel daaruit voorvloeiende verplichtingen als bedoeld in artikel 17i e.v. van het Waterleidingbesluit. Voor rekening van huurder komt voorts zijn aandeel in de hiervoor bedoelde maatregelen voor zover deze betrekking heeft op de algemene en gemeenschappelijke ruimten van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van besmetting, ontstaan door in het waterleidingsysteem van het gehuurde aanwezige legionella - en/of andere bacteriën.
5
Verklaring kennisname bijlagen 8.9 Middels ondertekening van de huurovereenkomst verklaren verhuurder en huurder kennis genomen te hebben van de inhoud van de bijlagen behorende bij deze huurovereenkomst. Mogelijkheid tot verhuizing 8.10 Huurder verkrijgt het recht tijdens genoemde huurperiodes binnen de locatie te verhuizen, indien de groei van zijn onderneming dit noodzakelijk maakt en door verhuurder kan worden aangeboden.
Aldus opgemaakt en ondertekend in tweevoud te Amsterdam
Huurder:
Verhuurder:
________________________________
_____________________________ Ydam B.V. mevrouw mr. H.L. Pattijn
Bijlagen: algemene bepalingen tekening van de gehuurde Uittreksel Kamer van Koophandel Kopie legitimatiebewijs
6
