1/47
Het einde der tijden Of loopt het zo’n vaart nog niet? drs. Hans P. van Tellingen directeur/eigenaar Strabo bv www.strabo.nl
[email protected] 020 6260817 @hansvtellingen Herengracht 560/hoek Utrechtsestraat Amsterdam
2/47
Strabo in het kort projectplaatsen en enkele opdrachtgevers (van de in totaal >200)
3/47
Strabo bv • • • •
• • • • •
Opgericht in 1982 Volledig onafhankelijk, twee private eigenaren Wonen, werken & winkelen Drie kernproducten: - Onderzoeken (passantentellingen, -enquêtes, koopstromen, parkeren, etc.) winkelcentra (>70%) - Bewonersonderzoeken (>10%) - Vastgoeddatabases (>10%) Nederlands marktleider passantenonderzoeken Koopstromen-, ondernemers- & parkeeronderzoeken Dé telspecialist (Hans van de Passantentellingen) ‘Tellen=enquêteren’ 450 Nederlandse winkelcentra geteld en geënquêteerd
4/47
Het einde der tijden
5/47
of..
6/47
toch…
7/47
niet???
8/47
Bestedingen detailhandel
9/47
Bestedingen detailhandel
10/47
Bestedingen detailhandel
11/47
Bestedingen detailhandel
12/47
Verliezers
13/47
Winnaars
14/47
Online •
Van kijken naar kopen
•
Van offline naar online
•
Pure player naar multichannel
•
Brede acceptatie in alle doelgroepen
•
Maar behoefte aan fysieke winkels blijft
•
Online bekijken, offline kopen (tegentrend)
•
Pure players megaverliezen
15/47
Internetgevoeligheid
Bron: thuiswinkel.org
16/47
Afvlakken groei webwinkels?
17/47
Online is here to stay, alhoewel??? • Zalando: gaan ze ooit winst maken? (retourproblematiek, gratis bezorgen) • Concentratie (groten worden groter) • Verdwijnen pure players? • Food online blijft marginaal
18/47
Online is here to stay!, ja, toch wel!
• Verdere integratie online –offline • Er is eigenlijk geen verschil • Online kopen leidt tot meer offline aankopen • En de jeugd gaat grotendeels voor fysiek winkelen • “Zolang er vrouwen zijn wordt er (fysiek) gewinkeld” • Zalando opent pop-upstores • Bol.com is van Ahold • Pick-up points
19/47
4 typen winkels van de toekomst volgens Gfk • Flagship store Compleet assortiment, merk, imago, beleving • Showrooms voor ‘van origine’ online players (Coolblue, Zalando) • Multichannel stores populaire producten fysiek, rest online bestellen • Pick-up stores Mijn mening: klopt deels, maar te rigide (de bakker blijft bestaan, de supermarkt en ook boetiekje!)
20/47
Het loopt zo’n vaart niet!
• • • •
‘Provocative philosopher’ Apocalyptische doemdenker Gesponsord door Wehkamp Geen wetenschappelijke professor
21/47
Krimp bevolking
22/47
Krimp = leegstand?
23/47
Leegstand is iets meer dan 6% Check de feiten ;-)
Bron: Locatus
24/47
Op goede locaties leegstand < frictieleegstand
Er is te WEINIG aanbod en er is ruimte voor meer m2
Bron: Locatus
25/47
Op goede locaties leegstand < frictieleegstand
Er is te WEINIG aanbod en er is ruimte voor meer m2
Bron: Syntrus Achmea (gebaseerd op Locatus)
26/47
Leegstand wordt zwaar overdreven
• 93,6% van retailpanden wordt gebruikt (bron: Locatus) (nu: 93,1%) • Leegstand geen nationaal maar regionaal probleem En: • Relatie leegstand -> krimp, vergrijzing • Relatie leegstand -> locatie • Relatie leegstand -> kwaliteit vastgoed • Relatie leegstand -> economische laagconjunctuur > vijf jaar
27/47
Oorzaken van krimp consumentenbestedingen • Consumentenvertrouwen op dieptepunt • Stilvallen van de woningmarkt • Vijf jaar laagconjunctuur Maar: • Sinds kort lichtpuntjes (woningmarkt, consumentvertrouwen) En: “Rol online verkoop in % leegstand is gering en geldt alleen voor enkele branches”
28/47
Winnaars en verliezers • Winnaars – – – –
grote steden sommige middelgrote steden sommige grote regionale winkelgebieden (met dominante eigenaar) sterke wijkcentra
• Verliezers – – – –
sommige middelgrote steden aanloopstraten weinig onderscheidende stadsdeelcentra kleine wijkcentra/buurtcentra
• Per saldo minder maar kwalitatief betere winkelgebieden, survival of the fittest – sterke binnenstad blijft sterk ondanks gemeentelijk beleid – regionale winkelgebieden: beïnvloedbaar (bijvoorbeeld parkeren, retenanting, remarketing, redesigning, beleving) – sterke wijkcentra (we moeten eten!), veel keus/gratis parkeren/gemak is onderscheidend
29/47
Winnaars Qua stijging omzet (met toestemming Corio en UR): •
Citymall Almere; 100% (2013 tov 2007)
•
Alexandrium I Rotterdam 46% (2013 tov 2007)
•
Stadshart Amstelveen 15% (2013 tov 2008)
•
Leidsenhage Leidschendam; 4% (2013 tov 2007)
•
Cityplaza Nieuwegein 16% (2013 tov 2012)
•
Emiclaer Amersfoort 22% (2013 tov 2011)
•
Stationsstraat (oude Stadshart) Almere 244% (van 2013 tov 2012)
Qua FootFallstijging: •
Stadshart Amstelveen (jaarlijkse groei van 4% van 2011 tot en met 2013)
•
Emiclaer Amersfoort (7% in 2013 tov 2011);
•
Citymall Almere (33% in 2013 tov 2007);
•
Prinsenpassage Rijswijk 15% (2013 tov 2012);
•
Stationsstraat (oude Stadshart) Almere 14% (2013 tov 2012)
•
Stadshart Zoetermeer dubbele percentages
30/47
Trends in passantenland
• Belang koopavond neemt af • Spreiding bezoekers door langere openingstijden en zondagopening • Gemiddeld aantal bezoekers landelijk lijkt wat af te nemen • De winnaars gaan het echter steeds beter doen, de verliezers moeten inkrimpen
31/47
Onheilsprofessor heeft ongelijk Vers van de pers: • Onderzoeken CBRE/DTP
32/47
Noodzaak informatie over klant groeit • Aantallen, passantentelling • Consumentinformatie, passanten-enquête • Informatie over klanten, maar ook niet-klanten (koopstromenonderzoek en/of MOSAIC van Experian) • Winkelvoorkeuren in kaart brengen: branchering aanpassen aan dominante leefstijlen • “Als je weet wie de klanten zijn en wie de niet-klanten, kun je je winkelcentrum daar beter op afstemmen, onder andere door branchering”.
33/47
HOE moet je meten? • Betrouwbare automatische telsystemen • Of anders betrouwbaar handmatig tellen • Enquêtes (dubbeltellingen, omzet, herkomst, profiel, waardering), tellen=enquêteren • Koopstromen/telefonisch of mail (niet-klanten) •
Nathalie, Han, Marieke, Saba-Aicha, fieldmanager Jan
34/47
Soorten tellingen (zowel handmatig als automatisch)
• Kordontelling (uitgangen), voor totaal aantal bezoekers. Essentieel voor omzetberekening • Interne druktebeeldmeting (‘Flow’/doorbloeding) in winkelstraten/-passages (=Locatusmethode) • Externe druktebeeldmeting
35/47
Aanbieders automatisch tellen • • • • • •
Flucon / City Traffic (met RMC) Solva Easycount (of: Shoppercount/WPM) Vele verdwenen partijen (o.a. Actron) Door iedereen ten huwelijk gevraagd Maar Strabo kiest FootFall
Want: • Waarheidsvinding. Basistelling in orde • NL-situatie (buiten, grote afstanden) vraagt om nieuwe technieken die anderen niet hebben of nog niet op juiste wijze kunnen gebruiken (laser en brickstream) • Mooie software, ook draadloze technieken
36/47
Lasercamera
•
• • •
Grote afstanden, kan ook aan de zijkant muur tot op 50 meter hoogte Basisprincipe: scant lichamen Kan tot bijna 30 meter breedte tellen > 98% betrouwbaar
37/47
Brickstream • • • • • •
Grotere afstanden, kan ook aan de zijkant muur tot op 15 meter hoogte Op afstand in te stellen Bewegingsrichting/hoogte (in de diepte kijken) Basisprincipe: ‘stereobeeld, analyse videobeelden’ breedte tot 7 meter per camera (14 meter met 2 camera’s, etc.) • > 95 % betrouwbaar, meestal > 98%
38/47
Niet doen! • • • • •
Bluetoothtellingen Video Thermal Camera (kan soms wel) Infrarood Maar: interessant voor route en verblijfsduur is WI-FI
39/47
Installaties lasers en brickstreams in Almere en A’veen
40/47
Toekomst in Nederland qua automatisch tellen • Brickstream en Laser benaderen perfectie (mits goed geïnstalleerd) • Lenen zich voor buitentellingen • Ideaal voor de Nederlandse A1-straten/high streets • Samenwerking met Locatus en minimaal vier retailers. Locatus is nu onze partner • Belangrijkste winkelstraten continu betrouwbaar tellen • Harde data steeds belangrijker (internet, passantenstromen, bestedingen, omzet, vloerproductiviteit) • Alle Nederlandse automatische aanbieders tellen structureel te weinig passanten • Hogere, betrouwbare tellingen leiden tot een hogere verkoopwaarde winkelvastgoed.
41/47
MOSAIC
42/47
En wat kom je te weten? • • • • • • • •
Leeftijdsfase Huishoudenfase Besteedbaar inkomen Autobezit Vermogenspositie Lifestyle Behoeften Winkelvoorkeuren
43/47
Benchmark klanten tov verzorgingsgebied
44/47
Winkelvoorkeuren • Wij weten welke winkels de consumenten willen zonder dat ze het zelf weten
AH A - Jonge Digitalen B - Stedelijke Balanceerders C - Samen Starten D - Goed Stadsleven E - Modale Koopgezinnen F - Kind en Carrière G - Sociale Huurders H - Rijpe Middenklasse I - Vrijheid en Ruimte J - Gouden Rand K - Elitaire Topklasse L - Landelijk Leven M - Welverdiend Genieten N - Vergrijsde Eenvoud
108 131 84 132 96 108 95 93 76 110 122 82 95 90
Jumbo Lidl 106 101 101 73 115 91 103 109 122 99 75 118 89 103
Aldi 95 108 111 76 91 89 118 128 104 87 69 95 97 118
101 86 118 59 105 68 108 130 127 76 70 121 94 116
Kruidvat Etos Hema 100 109 97 109 130 95 109 96 95 100 137 111 111 119 104 108 123 115 106 97 101 103 89 100 103 82 100 92 98 100 84 90 100 82 68 90 96 93 100 96 87 92
45/47
Maar wat moet ik er mee • Doelgroepstrategie – Behouden – Veroveren – Links laten liggen • Bijpassende voorzieningen – Segmenten – Specifieke winkelvoorkeuren
46/47
Dank voor uw aandacht!
