Hemelbestorming of aardverschuiving?

Hemelbestorming of aardverschuiving, praktische aspecten bij introductie van zonnepanelen en zonneboilers in eengezinswoningen door woningcorporaties 15 oktober 2012

1 15

Hemelbestorming of aardverschuiving? Aandachtspunten bij introductie van zonnepanelen en zonneboilers in eengezinswoningen door woningcorporaties

© Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v..

Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus 842 5600AV Eindhoven T 040 2367859 F 040 2364278 I www.atriensis.nl E [email protected] KvK Oost Brabant 17183743 ABN AMRO 55 39 63 333


Inhoudsopgave

2 15

1

Hemelbestorming

3

2

Pakketten

6

3

Resultaten

8

4

Exploitatie

10

5

Aan de slag

15


1 1.1

Hemelbestorming Zonnepanelen

Verduurzaming van de elektriciteitsvoorziening van woningen door zonnepanelen. Het jaar 2012 staat over enkele decennia gelijk aan het moment van de grote doorbraak van zonnepanelen. Simpelweg omdat deze voorheen futuristisch ogende techniek nu voor iedereen beschikbaar komt. Overal verkrijgbaar en rendabel zonder subsidies. Een florissant vooruitzicht voor corporaties?

3 15 Toch bestaan er nog genoeg dilemma’s op dit moment. Zelf doen of uitbesteden? Inkoop en toepassing lijken zó eenvoudig dat een corporatie met een eigen onderhoudsdienst dit probleemloos zelf zou moeten kunnen oppakken. Of is dit een onderschatting van administratieve sores? Vervolgens de vraag of het beter is om nu grootschalig in te stappen of juist toekomstige innovaties af te wachten. En daarmee nog betere terugverdientijden door hogere opbrengsten bij lagere aanschafbedragen. Maar de lastigste overweging is toch wel het eigendom en financiering. Opties zijn opname in de kale huur, eigendom en exploitatie via de leverancier van elektra of aanschaf door de huurder zelf met de nodige ondersteuning en spelregels van de zijde van de corporatie. 1.2

Beleid

Op 28 juni jongstleden ondertekende Aedes het ‘Çonvenant Energiebesparing Huursector’. Gemiddeld energielabel B ofwel een energie-index van 1,25 in 2020. Veel corporaties twijfelen nog aan het realiteitsgehalte van dit doel. Duidelijk is wel dat doorbraak van zonnepanelen het realiteitsgehalte van die nieuwe doelstelling verhoogt. Uiteraard mits corporaties in staat blijken allerlei actuele praktische dilemma’s op te lossen. Wat voorheen het karakter van een hemelbestorming had, verandert dan in een aardverschuiving. De meeste woningcorporaties in Nederland hebben energiebeleid voor huurwoningen, die naar verwachting nog minimaal 15 tot 20 jaar in exploitatie blijven. Gebruikelijk worden deze


woningen vóór het jaar 2020 rondom geïsoleerd, enkel glas wordt vervangen door HR++ glas, wisselstroomventilatoren door gelijkstroomventilatoren en waar nog niet aanwezig worden HR 107 combiketels geplaatst. De meeste woningen halen hiermee energielabel C. Het recente convenant stelt echter het gemiddelde energielabel B als doel. Kortom er zijn dan meer maatregelen nodig. Mogelijkheden: • • • •

4 15

Bestaand dubbelglas vervangen door HR++ beglazing Vraaggestuurde mechanische ventilatie Dikkere isolatiepakketten met hogere isolatiekwaliteit in met name daken en vloeren Duurzame energie

Een zonnepaneel is een voorbeeld van toepassing van duurzame energie. Bij veel eengezinswoningen is deze voorziening relatief eenvoudig inpasbaar en onafhankelijk van andere technische maatregelen uitvoerbaar.

1.3

Inkadering

In welke situaties kunnen woningcorporaties zonnepanelen overwegen? Zonnepanelen bij gestapelde bouw ten behoeve van huishoudelijke elektra blijven in deze notitie vooralsnog buiten beschouwing vanwege onduidelijkheid of dit toegestaan is. Dan resteren voor corporaties de volgende drie opties voor introductie van zonnepanelen: 1. Bouwkundig geïntegreerde zonnepanelen bij renovatie en nieuwbouw van eengezinswoningen, gericht op huishoudelijke elektra inclusief woninginstallaties 2. Zonnepanelen op met name platte daken van gestapelde bouw. De opgewekte elektra dient om het elektraverbruik van collectieve installaties zoals liften, ventilatoren en verwarmingsinstallaties duurzaam op te wekken 3. Zonnepanelen op platte en hellende daken van eengezinswoningen, gericht op huishoudelijke elektra inclusief woninginstallaties. Toepassing op verzoek van zittende huurders en daarnaast bij mutaties Gezien de relatief bescheiden omvang van nieuwbouw en renovatie en de nauwe relatie met het ontwerp blijft de eerste optie in deze notitie buiten beschouwing. De tweede optie behelst


toepassing bij gestapelde bouw ten behoeve elektra van de collectieve installatie. Ook deze tweede mogelijkheid blijft in deze notitie buiten beschouwing. Deze optie is immers relatief eenvoudig. Een energieleverancier, mogelijk de energie-onderneming van de corporatie zelf, exploiteert de zonnepanelen. De elektra wordt aan de corporatie (toegelaten instelling) geleverd, die deze vervolgens via servicekosten in rekening brengt bij huurders. Voor hen verandert niets. Hooguit wordt de nota wat lager als de corporatie scherpe energietarieven bedingt. Daarnaast tellen de zonnepanelen mee in het energielabel, waardoor mogelijk meer huuropbrengsten bij mutaties ontstaan door hogere woningwaardering. In deze notitie staat de derde optie centraal. Het bij mutaties en op verzoek van huurders aanbrengen van zonnepanelen bij eengezinswoningen. Ook de voor de hand liggende combinatie met zonneboilers wordt belicht. Deze apparaten reduceren het gasverbruik voor opwarming van tapwater.

5 15

1.4

Leeswijzer

Op de markt van zonnepanelen en zonneboilers zijn veel aanbieders. Fabrikanten, installateurs, energiebedrijven en mengvormen van die drie. Corporaties worden regelmatig door deze aanbieders benaderd met een samenwerkingsvoorstel. Om goede keuzes te maken, is het belangrijk vooraf te bepalen of en hoe de corporatie zelf zonne-energie in wil gaan zetten. Eerst een strategie bepalen en daarna zelf leveranciers benaderen. Deze notitie geeft achtergrondinformatie en aanknopingspunten voor strategiebepaling. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de belangrijkste randvoorwaarden voor toepassing van zonnepanelen en/of zonneboilers. Dit leidt tot een aantal pakketten met bijbehorende investeringskosten. Vervolgens schetst hoofdstuk 3 welke gevolgen deze pakketten hebben voor verlaging van het energieverbruik en verbetering van het energielabel. Hoofdstuk 4 beschrijft de meest gangbare mogelijkheden voor exploitatie. Hoofdstuk 5 sluit af met een aantal adviezen.


2

Pakketten

Zowel hellende als platte daken van eengezinswoningen zijn in principe geschikt voor toepassing van zonnepanelen en/of zonneboilers. Gemiddeld beschikken huurwoningen over zo’n 50 tot 60 m2 meestal hellend dakoppervlakte. Bij deze hellende daken is maximaal de helft van het oppervlakte geschikt vanwege de gewenste oriëntatie tussen zuidwest en zuidoost. Van dit gunstig ten opzichte van de zon georiënteerde oppervlakte valt vaak weer een gedeelte af. Denk aan dakramen, dakkapellen, schoorstenen, dakdoorvoeren of welstandseisen. Daarom mag verwacht worden dat maximaal een kwart van het totale dakoppervlakte van iedere eengezinswoning geschikt is voor toepassing van zonnepanelen en/of zonneboilers. Het gaat dan om gemiddeld maximaal 10 tot 15 m2 per woning.

6 15

Voor woningcorporaties is het van belang dat zonneboilers en/of zonneboilers ook eenvoudig te de- en hermonteren zijn. Dit speelt een rol als er bijvoorbeeld onderhoud of renovatie plaatsvindt, waarbij aan daken gewerkt wordt. Ook voor bewoners kan dit van belang zijn in de situatie dat zij verhuizen en de zonneboilers en/of zonneboilers eigendom van henzelf (Zelf Aangebrachte Voorziening) of van een externe energieleverancier zijn. Bij voorkeur wekken de zonnepanelen niet meer elektra op jaarbasis op dan er verbruikt wordt in het betreffende huishouden. Daarbij zal in alle gevallen ook onder de salderingslimiet van 5.000 kWh gebleven worden. De opbrengst is voor huurders dan ook daadwerkelijk ongeveer € 0,23 per kWh (prijspeil najaar 2012). Gemiddeld verbruiken Nederlandse huishoudens zo’n 3.500 kWh elektra op jaarbasis. Het gemiddelde van eengezinswoningen in de sociale sector ligt beduidend lager, indicatief zo’n 3.000 kWh elektra op jaarbasis. Bedenk dat om dit gemiddelde heen een grote spreiding aanwezig is. Sommige huishoudens verbruiken slechts 1.000 kWh op jaarbasis, terwijl andere huishoudens 5.000 kWh op jaarbasis afnemen. Netwerkbedrijven zijn in staat om deze gegevens geanonimiseerd aan te leveren per complex, zodat een nauwkeurige inschatting mogelijk is.


Een te groot oppervlakte aan panelen lijkt in bestaande sociale huurwoningen relatief snel op te treden. Er is slechts een marginale vergoeding bij teruglevering. Een oppervlakte van 5 m2 of 10 m2 aan zonnepanelen voor een bestaande eengezinswoning lijkt voorlopig een verstandige keuze. Een op afstand uitleesbare tussenmeter die de jaarlijkse opbrengst vastlegt, behoort tot de opties.

7 15

Praktisch alle eengezinswoningen beschikken over een individuele combiketel. Dat maakt deze woningen bij uitstek geschikt voor toepassing van een zonneboiler voor de voorverwarming van het warme tapwater. Hiervoor zijn veel producten op de markt verkrijgbaar. In deze notitie wordt uitgegaan van een collector met een oppervlakte van 3,6 m2. De capaciteit hiervan sluit goed aan bij de warmtevraag van een gemiddeld huishouden in een eengezinswoning. Tot welke pakketten met bijbehorende investeringen leidt dit? Figuur: Pakketten en investeringskosten (inclusief btw prijspeil najaar 2012)1 Investeringskosten

Geen zonnepaneel

Geen zonneboiler Wel zonneboiler

€ 2.000

Wel zonnepaneel 5 m2


€ 1.500

€ 2.800

€ 3.500

€ 4.800

Bij deze investeringskosten is geen rekening gehouden met mogelijke subsidies. Zo bestaat voor woningcorporaties die winst maken de optie van energie investeringsafstrek. Per saldo komt dit neer op 11% subsidie van het investeringsbedrag.

1

Gebaseerd op concrete offerte met als prijspeil medio 2012. Met dan aan onder meer Stadlander uit Bergen op Zoom


3 3.1

Resultaten Energiebesparing

Berekend is welk effect de diverse pakketten hebben. Hierbij is gebruik gemaakt van de methodiek van het energielabel. Berekeningen zijn uitgevoerd met werkelijk bestaande energielabels van grote groepen eengezinswoningen, die nu respectievelijk gemiddeld over energielabel D, C en B beschikken. Uitgangspunten bij deze berekeningen:

8 15

• • • • •

HR 107 combiketel zonder HRww keur (effect HRww keur is minimaal) Eengezinswoningen met hellend dak op zuid en hellingshoek 45 graden Zonneboiler zonder zonnekeurlabel met een collector met een oppervlakte van 3,6 m2 Binnentemperatuur 16,5°C (energielabelmethodiek) Twee bewoners per woning

Figuur: Pakketten en energiebesparing Besparing energie op jaarbasis

Geen zonnepaneel


167 m3 gas



600 kWh

1.200 kWh

167 m3 gas en 600 kWh

167 m3 gas en 1.200 kWh


Tot welke verlaging van de energierekening leiden deze pakketten? Uitgangspunt zijn de energietarieven volgens het prijspeil van najaar 2012. De variabele kosten voor elektra bedragen € 0,23 per kWh en voor aardgas € 0,68 per m3. Figuur: Pakketten en verlaging energienota (in € per jaar) Besparing woonlasten op jaarbasis

Geen zonnepaneel



€ 138

€ 276

€ 252

€ 390

Geen zonneboiler

9 15

Wel zonneboiler

3.2

€ 114

EnergieEnergie-index

Vervolgens de vraag tot welke verbetering van energie-index de pakketten leiden. Figuur: Pakketten en verbetering energie-index Verbetering energie-index

Geen zonnepaneel


0,15



0,09

0,18

0,24

0,33

Met deze tabel kan ook een inschatting gemaakt worden van het effect van deze inspanning op de gemiddelde energie-index van het totale woningbezit. Een voorbeeld. Een woningcorporatie streeft ernaar om in 25% van alle woningen uiterlijk 2020 10 m2 aan zonnepanelen in combinatie met een zonneboiler te realiseren. De gemiddelde verbetering van de energie-index voor de totale corporatie is daarmee ongeveer 0,08 (0,33 gedeeld door 4). Het doel van het Convenant Energiebesparing Huursector bedraagt in 2020 een gemiddelde energie-index van 1,25 voor het totale bezit van de corporatie van dat moment. Dit betekent dat de corporatie met alle overige technische maatregelen aan het bestaande bezit inclusief sloop, verkoop en nieuwbouw in 2020 tot een gemiddelde energie-index van 1,33 dient te komen.


4 4.1

Exploitatie Vier mogelijkheden

Op hoofdlijnen zijn er de volgende mogelijkheden voor aanschaf en financiering. De volgorde is niet willekeurig. Deze is bepaald op basis van wenselijkheid, waarbij gekeken is naar zaken als woonlasten, managementinspanning en energetische impact.

1 Kale huur

10 15

De zonnepanelen en/of zonneboilers worden onderdeel van het gehuurde. De vergoeding maakt deel uit van de kale huurprijs (DAEB). Zonnepanelen en/of zonneboilers hebben hoe dan ook een positieve invloed op het energielabel en daarmee de woningwaardering. Bij zittende huurders kan een huurprijs afhankelijk van de verwachte besparing in rekening worden gebracht. Bij mutaties kan de huurprijs vervolgens aangepast worden op basis van het vraaghuurpercentage in relatie tot de hogere woningwaardering als gevolg van het groenere energielabel. Huurders met een laag inkomen hebben in veel gevallen tevens voordeel vanwege huurtoeslag. De leverancier verkoopt de zonnepanelen en/of zonneboilers aan de toegelaten instelling. Deze zorgt zelf voor financiering en exploitatie. Zittende huurders gaan er per saldo meteen op vooruit. Er is een blijvend positief effect op het energielabel. De op deze wijze aangeschafte zonnepanelen wegen mee bij het bereiken van de gemiddelde energie-index van 1,25 in 2020. Enige nadeel van deze mogelijkheid ten opzichte van de drie hierna beschreven constructies is het beslag op financieringscapaciteit van de corporatie.


2 Energieleverancier Deze optie geldt in principe alleen voor zonnepanelen en niet voor de eventuele zonneboiler, die immers ‘verweven’ is met de woninginstallatie. Een door de corporatie geselecteerde leverancier van groene stroom biedt de zonnepanelen rechtstreeks aan huurders aan in combinatie met een leveringsovereenkomst voor de totale huishoudelijke elektra. Een tussenmeter registreert de opbrengst van de zonnepanelen. De huurder vergoedt de afgenomen elektra van zowel het net als van de zonnepanelen aan de energieleverancier tegen het overeengekomen tarief voor elektra. Financiering en exploitatie berusten volledig bij deze energieleverancier. De zonnepanelen hebben een positieve invloed op het energielabel en daarmee de woningwaardering. En ook dragen de zonnepanelen bij aan de energiedoelen van de corporatie.

11 15

Wat gebeurt er met de panelen bij een mutatie? De nieuwe huurder kan waarschijnlijk niet verplicht worden om zaken te doen met de energieleverancier. Daarbij is het maar zeer de vraag op de vertrekkende huurder om praktische redenen het energieleveringscontract inclusief de panelen meeneemt naar de nieuwe woning. Bijvoorbeeld de huurder vertrekt, maar koopt of huurt niet als hoofdhuurder een andere woning. Of de nieuwe woning is niet geschikt voor de zonnepanelen. Dit knelpunt is mogelijk op te lossen als de corporatie de zonnepanelen op dat moment overneemt van de energieleverancier en (alsnog) opneemt in de kale huur van de nieuwe bewoner. Daarmee blijft het positieve effect op het energielabel bestaan en wegen de op deze wijze aangeschafte zonnepanelen mee bij het bereiken van de gemiddelde energie-index van 1,25 in 2020. Zittende huurders gaan er qua woonlasten in principe per saldo niet op voor- of achteruit, omdat de vergoeding voor de zonnepanelen gelijk is aan de opgewekte en ook afgenomen elektra. Een bescheiden prikkel is in te bouwen door in alle gevallen een bepaald percentage onder het markttarief voor elektra te verlangen.


3 Servicekosten Ook deze optie geldt in principe alleen voor zonnepanelen en niet voor de eventuele zonneboiler, die immers ‘verweven’ is met de woninginstallatie. Er is een externe onderneming –dus niet de leverancier van de huishoudelijke elektra of toegelaten instelling- die de zonnepanelen financiert en exploiteert. Er zijn meerdere opties: het energiebedrijf van de corporatie zelf, een extern energiebedrijf zonder dat deze dit koppelt aan een exclusief leveringscontract voor huishoudelijke elektra of de leverancier van de zonneboilers en/of zonnepanelen. De corporatie sluit een contract af met de externe onderneming. Huurders gaan een overeenkomst aan met de toegelaten instelling, die de vergoeding van huurders int via servicekosten. Deze vergoeding is waarschijnlijk hoger dan de besparing in de beginjaren, vanwege de hogere rente in de commerciële markt en vanwege de vaak relatief korte looptijd.

12 15

Ook nu hebben de zonnepanelen een positieve invloed op het energielabel en daarmee de woningwaardering. En ook nu dragen de zonnepanelen bij aan de energiedoelen van de corporatie. De corporatie kan bij mutaties de zonnepanelen laten liggen en vast onderdeel maken van de servicecomponent voor de nieuwe huurder. Daarmee is er een blijvend positief effect op het energielabel.

4 Aanschaf door huurder Ook deze optie geldt in principe alleen voor zonnepanelen en niet voor de eventuele zonneboiler, die immers ‘verweven’ is met de woninginstallatie. Er is een externe onderneming –dus niet de leverancier van de huishoudelijke elektra of toegelaten instelling- die de zonnepanelen verkoopt en eventueel least. Er zijn meerdere opties: het energiebedrijf van de corporatie zelf, een extern energiebedrijf zonder dat deze dit koppelt aan een exclusief leveringscontract voor huishoudelijke elektra of een leverancier van zonnepanelen. De huurder schaft de panelen zelf bij dit bedrijf als ware het een Zelf Aangebrachte Voorziening aan. Deze vergoeding is in het geval van leasing waarschijnlijk hoger dan de besparing in de beginjaren, vanwege de hogere rente in de commerciële markt en vanwege de vaak relatief korte looptijd.


Het bijzondere is hierbij dat de op deze wijze verkregen zonnepanelen wel degelijk positieve invloed hebben op het energielabel. Tegelijk speelt de onzekerheid van de mutatie. Vertrekt de huurder, dan haalt deze wellicht ook de zonnepanelen van het dak. Daarmee verdwijnt ook het positieve effect op het energielabel. Dit zou ondervangen kunnen worden als de corporatie afspraken maakt om deze Zelf Aangebrachte Voorziening op dat moment van de huurder over te nemen.

13 15 4.2

Rekenvoorbeeld opname kale huur

Als een corporatie voldoende financieringscapaciteit heeft, is aanschaf door de toegelaten instelling zelf en opname van zonnepanelen en zonneboiler in de kale huur het meest voor de hand liggend. De eerste optie in de vorige paragraaf. Wanneer wegen baten uit huurinkomsten op tegen de aanschafprijs? Een rekenvoorbeeld voor een eengezinswoning. Voor een toelichting op het gehanteerde rekenmodel zie het rapport ‘Scenario’s voor huurverhoging bij energiebesparing’ (www.atriensis.nl onder ‘Publicaties’, vervolgens ‘Rapporten’ en vervolgens ‘2011’). De belangrijkste uitgangspunten: • • • • • • • • • •

Een zonneboiler met een collectoroppervlakte van 3,6 m2 plus 10 m2 aan PV-panelen Investering € 4.800 inclusief btw Geen extra variabele exploitatielasten Zittende huurders betalen 50% (scenario A), 75% (scenario B) of 100% (scenario C) van de verwachte besparing van € 390 aan huurverhoging Discontofactor 5,25% Jaarlijkse huurverhoging 2% Mutatiegraad 8% Vraaghuur per punt bij mutaties € 4,00 Er zijn 5 extra punten als gevolg van het betere energielabel Er is geen rekening gehouden met mogelijke subsidies, zoals EIA


Figuur: Dekking investering vanuit huurbaten € 6.500 € 6.000 € 5.500 € 5.000 € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500

14 15

€ 2.000 15

Scenario A: 50%

20

Scenario B: 75%

25

30

Scenario C: 100%

35

Investering

De figuur maakt duidelijk voor dit voorbeeld dat als de corporatie 75% van de verwachte besparing als huurverhoging bij zittende huurders in rekening brengt, dat na ongeveer 28 jaar de baten tegen de investering opwegen. Als de corporatie 100% van de verwachte besparing als huurverhoging bij zittende huurders in rekening brengt, wegen de baten na ongeveer 22 jaar op tegen de investering.


5

Aan de slag

Corporaties worden veelvuldig met allerlei initiatieven door marktpartijen benaderd voor deelname aan projecten met zonnepanelen. Dit leidt tot reageren op voorstellen van anderen. Een proactieve houding verdient echter de voorkeur. Stel allereerst een doelstelling vast vanuit het totale energiebeleid voor de korte (2013-2014) en middellange termijn (tot en met 2020) voor enerzijds eengezinswoningen en anderzijds gestapelde woningen. Als het gaat om eengezinswoningen spelen vervolgens drie vragen:

15 15

1. Maak een principekeuze voor woningen en huurders die in aanmerking komen 2. Maak een principekeuze voor pakketten 3. Maak een principekeuze voor de wijze van exploiteren

Stel vervolgens een programma van eisen op basis van die principekeuzes vast en leg dit -uiteraard na interne besluitvorming en met draagvlak van huurders- voor aan marktpartijen. Hierbij spelen natuurlijk ook allerlei meer gedetailleerde uitwerkingen. Denk aan werving van deelnemers, invulling van exploitatie, onderhoud, monitoring resultaten, garanties en onderhoud. Belangrijke randvoorwaarden en aandachtspunten: • •

• • •

Maak de zonnepanelen en/of zonneboilers bij voorkeur onderdeel van de kale huur vanwege het eventuele recht op huurtoeslag Bij voorkeur blijven bij mutaties de zonnepanelen en/of zonneboilers onderdeel van de woning en verhuizen niet mee. Lagere kosten, minder ‘handling’ rondom overdracht en snellere penetratie van duurzame energie in het totale woningbestand Aanschafprijzen moeten de beweeglijke markt van de komende jaren naadloos volgen De vergoeding voor huurders is in enig jaar nooit hoger, doch liefst iets lager dan de werkelijke besparing De corporatie ‘zit aan het stuur’ vanuit haar betrokkenheid bij haar eigen vastgoed en haar huurders. Bij minimale managementaandacht realiseert de corporatie een optimaal resultaat door samenwerking met geschikte ketenpartners

Hemelbestorming of aardverschuiving?

Recommend Documents