HASIL PENELITIAN KAJIAN AKADEMIS PENGENDALIAN PERUMAHAN TAHUN 2012
YOGYAKARTA 2012
Bulaksumur Yogyakarta
Latar Belakang • Perkembangan jumlah perumahan di Kabupaten Sleman yang terus menigkat dari tahun ke tahun: 1. 2004 – 2009 terdapat 700 lokasi perumahan. 2. Adanya pertambahan ijin IPT untuk perumahan • Tahun 2010 tercatat 51 IPT untuk perumahan • Tahun 2011 tercatat 33 IPT untuk perumahan.
• Perkembangan perumahan yang dinamis tidak selalu berakhir dengan baik. – Terdapat lokasi perumahan yang sudah dijual belikan, meskipun dari sisi perijinan belum selesai/beres. – Dampak yang langsung terhadap konsumen: mereka membeli rumah namun tidak mendapatkan hak-haknya secara administrasi seperti IMB dan sertifikat hak atas tanah
Bulaksumur Yogyakarta
Hasil Monitoring Perolehan Tanah 30
4 Sudah sampai IMB
Lokasi Perumahan
25
1 Sudah sampai IMB
20
13
10 15 10 5
15
12
0 2010
2011
IPT Sumber: BPPD, 2011 Bulaksumur Yogyakarta
Belum IPT
Permasalahan Penelitian: • Dengan munculnya masalah perumahan yang terjadi, bagaimanakah mensinergikan pihak-pihak yang terlibat dalam pengembangan perumahan untuk mengantisipasi permasalahan perumahan dari sisi pengendalian perizinannya?“ Pertanyaan Penelitian: • • • •
Bagaimana permasalahan perumahan terjadi di kabupaten Sleman ? Bagaimana keinginan beberapa pihak terkait dalam proses pengembangan perumahan ? Bagaimana peraturan yang berlaku di masing-masing pihak yang terkait dalam pembangunan perumahan ? Bagaimana pendapat masyarakat umum/ warga perumahan mengenai kebijakan/perizinan perumahan?
Bulaksumur Yogyakarta
Maksud dan Tujuan Penelitian Maksud dilakukan kajian akademis ini antara lain adalah : 1. Mengetahui secara pasti timbulnya permasalahan perumahan dilihat dari berbagai aspek penyebabnya; 2. Mengetahui keinginan beberapa pihak terkait dalam proses pengembangan perumahan; 3. Mengetahui peran serta dan peraturan yang berfaku di masing-masing pihak yang terkait dalam pembangunan perumahan; 4. Mengetahui pendapat masyarakat umum/ warga perumahan mengenai kebijakan/perizinan perumahan. Sedangkan tujuan dari kajian akademis ini antara lain : 1. Merumuskan langkah-langkah pengendalian perumahan dari sisi kebijakan dan sisi operasional; 2. Menyusun kebijakan pengendalian perumahan untuk penyempumaan peraturan mengenai perumahan yang telah ada; 3. Merumuskan sinergitas pihak-pihak terkait yang terlibat/ berperan dalam pengembangan perumahan. 4. Bulaksumur Yogyakarta
Metode Penelitian • • • • •
Observasi Survey (purposive sampling) Wawancara mendalam dengan key informan FGD Studi Pustaka
Bulaksumur Yogyakarta
1. Permasahan Perumahan Perda 5/2011 -----------------PP 6/2011
Kepbup 17/Kep.KDH/A/2004
Perda 19/2001 -----------------PP 13.2010
IPT/IL
Kepbup 18/Per.Bub/A/2005 12/Per.Bup/2006
Perolehan Tanah
60 hari Bulaksumur Yogyakarta
Siteplan
Pecah sertifikat
IMB
?
Jual Beli
Notaris Pembeli
Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan
BPN
?
Penjual
Hak Konsumen 1. Sertifikat 2. IMB
Kantor Lingkungan Hidup
Kantor Pelayanan Perijinan Dinas Pengendalian Pertanahan Daerah
Dokumen Lingkungan
PLN
Bank
12 hari
PDAM 30 hari
12 hari
Lamanya proses
1. Permasahan Perumahan Terkait dengan Konsumen • Pengetahuan Tentang Kredibitas Pengembang (developer). 50 % konsumen tidak mencari informasi siapa pengembang
• Pengetahuan Konsumen Tentang Perijinan Perumahan. 70 % lebih tidak mengecek dokumen perijinan perumahan dan hanya percaya kepada pengembang • Tidak Adanya perjanjian jual-beli Dibawah Notaris. Tercatat bahwa 50 % transaksi jual-beli rumah yang bermasalah tidak menggunakan jasa notaris • Pembayaran Perumahan Sistem Cash atau Bertahap.15 % konsumen membeli perumahan dengan langsung melunasinya diawal pembelian, 70 % konsumen membayar dengan cash bertahap • Pandangan Bahwa Fasilitas PLN dan PDAM Dianggap Sebagai Salah Satu Bukti Legalias Perumahan. Dari kasus perumahan yang bermasalah , 95 % sudah dialiri listrik PLN dan 65 % sudah dialiri saluran PDAM
Bulaksumur Yogyakarta
2. Permasalahan Perumahan Terkiat dengan Pengembang.
• Pengembang bermasalah sebagian besar bukan anggota assosiasi pengembang • Pengembang menjual perumahan sebelum legalitas terkait perumahan sudah keluar, minimal sampai site plan, karena: – Memanfaatkan ketidaktahuan konsumen – Memanfaatkan celah hukum dan pengawasan dari instansi/lembaga/usaha terkait
Bulaksumur Yogyakarta
3. Permasalahan Terkait dengan Pihak-Pihak Yang Telibat • 3.1. PLN dan PDAM – Kemudahan mendapatkan akses PLN dan PDAM, tanpa adanya persyaratan kelengkapan sertifikat dan IMB. Sementara adanya anggapan bahwa dengan adanya fasilitas PLN dan PDAM merupakan bukti legalitas dari perumahan, karena dianggap sama-sama milik negara Sambungan PLN •
•
•
•
Fotocopy kartu identitas pemilik/pengguna bangunan (KTP/SIM) yang masih berlaku. Denah/peta lokasi bangunan (diperlukan untuk memudahkan dalam proses survey lapangan) Surat Kuasa bila pengajuan permohonan diwakilkan Membayar Biaya Penyambungan
Bulaksumur Yogyakarta
Sambungan PDAM •
Fotocopy kartu identitas pemilik/pengguna bangunan (KTP/SIM) yang masih berlaku.
•
Mengiri formulir pendaftar
•
Membayar Biaya Penyambungan
3.2. Perbankan. Bank dapat digunakan sebagai salah satu cara untuk mengurangi resiko terjadinya permasalah perumahan. Kebanyakan perumahan bermasalah karena menggunakan sistem pembayaran dengan cash (baik langsung maupun bertahap) 3.3. Notaris Notaris dapat digunakan sebagai salah satu cara untuk mengurangi resiko terjadinya permasalahan perumahan. Kebanyakan perumahan bermasalah karena tidak adanya perjanjian jual beli yang disahkan oleh notaris.
Bulaksumur Yogyakarta
Instansi Terkait (UPT-PSA, BPPD, KLH, Dinas Pemukiman, Prasarana dan Wilayah Seksi STBL • Prosedur perijinan sudah sangat jelas diberikan dan terlihat seperti “satu atap”, bahkan sudah secara online (http://perijinan.slemankab.go.id). Meskipun belum 100 % satu pintu.
• Tidak ada penjelasan secara jelas terkait bagaimana sistem pengawasan dan prosedur terhadap pelanggaran, meskipun sangsi atas pelanggaran sudah muncul Bulaksumur Yogyakarta
3 . Peraturan Terkait Dengan Pengembangan Perumahan Tidak secara jelas bagaimana mekanisme untuk pengontrol pelanggaran
Tidak secara jelas dan tegas terkait sangsi atas pelanggaran IPT
Perda 5/2011 -----------------PP 6/2011 Tidak secara jelas
Kepbup 17/Kep.KDH/A/2004
Perda 19/2001 -----------------PP 13.2010
IPT/IL
Perolehan Tanah
Kantor Pelayanan Perijinan Dinas Pengendalian Pertanahan Daerah Bulaksumur Yogyakarta
bagaimana mekanisme untuk pengontrol pelanggaran, sangsi sangat ringan
Kepbup 18/Per.Bub/A/2005 12/Per.Bup/2006
Dokumen Lingkungan
Kantor Lingkungan Hidup
Siteplan
IMB
Pecah sertifikat
Kantor Pelayanan Perijinan
Dinas Pemukiman, Prasar ana dan Wilayah Seksi STBL
Dinas Pemukiman, Prasar ana dan Wilayah Seksi STBL
• Dalam proses perijinan sudah belum 100 % satu pintu, karena ada yang sebagian melalui KPP, namun sebagian lagi langsung ke dinas terkait • Untuk pengawasan, pengendalian terkait dengan permasalahan perumahan belum dilakukan satu “pintu” meskipun • Belum secara jelas, bagaimana prosedur pelaksanaan penanganan permasalahan perumahan dalam setiap tahapannya, dan bagaimana sangki tersebut akan diterapkan
Bulaksumur Yogyakarta
4. Presepsi masyarakat umum/ warga perumahan mengenai kebijakan/perizinan perumahan
• Namun demikian, sejumlah 85% konsumen tidak mengetahui peraturan perizinan pembangunan perumahan, hanya 15% Bulaksumur Yogyakarta
Rekomendasi dan Implikasi Kebijakan • Perlunya sosialisasi kepada konsumen (atau calon konsumen) perumahan terkait hak dan kewajiban konsumen dan pengembang. • Perlunya keanggotaan bagi setiap pengembang dalam sebuah asosiasi pengembang yang mengajukan proses perijinan perumahan. • Perlunya kerjasama dan mendorong PDAM dan PLN untuk memasukan syarat legalitas perumahan atau rumah bagi konsumen untuk pengadaan sambungan listrik dan air baru. • Perlunya mendorong penggunaan jasa perbankan dan notaris dalam transaksi jual beli antara konsumen dan pengembang. • Meskipun pemberian informasi dan perijinan perumahan di Sleman sudah baik, namun perlu ditingkatkan konsistensi pelayanan terutama dari sisi waktu. • Perlunya pengawasan dan sangsi tegas terkait pembangunan dan penawaran perumahan pada konsumen dan pentinya peraturan terkait bagaimana prosedur dan sangsi atas pelanggaran.
Bulaksumur Yogyakarta
Perlunya Disusun Kebijakan/Aturan Untuk Mencegah Pemasalahan Perumahan No 1.
Sasaran Pengembang
2.
DPPD/DLH/Dinas Pemukiman, Prasarana dan Wilayah/ Dinas Pelayanan Perijinan BPN - perolehan pertanahan hambatan
Bulaksumur Yogyakarta
Operasionalisasi Kegiatan • Diwajibkan untuk mendaftar pada organisasi pengembang yang diakui oleh pemerintah • Menyelesaikan perizinan minimal sampai siteplan sebelum menawarkan pada konsumen • Kewajiban untuk menjjalin kerjasama dengan perbankan/notaris • Sosialisasi pada masyarakat perumahan yang sudah diizinkan untuk melakukan penawaran/penjualan • Menghentikan proses perijinan sejak awal pada pengembang yang belum menjadi anggota organisasi profesi • Membuat manual prosedur yang jelas dan dipublikasikan agar semua masyarakat mengetahui proses perizinan dan pengawasan mengetahui lama waktu untuk menyelesaikan proses tersebut • Memberikan sangsi tegas pada pengembang yang melakukan pelanggaran. Antara lain dicabut izin PT
Perlunya Disusun Kebijakan/Aturan Untuk Mencegah Pemasalahan Perumahan No 2.
Sasaran (lanjutan) DPPD/DLH/Dinas Pemukiman, Prasarana dan Wilayah/ Dinas Pelayanan Perijinan BPN - perolehan pertanahan hambatan
3.
PLN dan PDAM
Bulaksumur Yogyakarta
Operasionalisasi Kegiatan (lanjutan) • Perlunya layanan “satu atap” terhadap pelanggaran prosedur perijinan perumahan
•
Perlu pertemuan atau konsolidasi antara DPPD, BPN, PU dan Permukiman, dan dinas terkait lainnya untuk membahas/membuat sistem pelayanan perizinan dan pengawasan pembangunan perumahan dalam “satu atap”
Perlunya aturan terkait persetujuan pemasangan sambungan baru pada dengan surat-surat izin minimal adanya izin siteplan atau IMB untuk rumah non perumahan
