Handleiding Formados Boekje
Het kostenboekje is een verzameling van geautomatiseerde kostenberekeningen van veel voorkomende akten in het notariaat, met daaraan gekoppeld – voor zover van toepassing een afrekening voor de partijen. De fiches zijn grotendeels vergrendeld, zodat bepaalde velden niet per ongeluk gewijzigd kunnen worden. Om een berekeningsblad in te vullen, werkt u best met de TAB-toets, die u naar de velden brengt waar u de nodige gegevens moet invoeren of waarvan u de gegevens wel kan wijzigen (bijv. de post “diverse aktekosten”). Hierna volgt een overzicht: 1.
Ambtshalve hypotheek
Hiermee berekent u het loon van de hypotheekbewaarder voor het nemen van een ambtshalve hypothecaire inschrijving.
2.
Boedelbeschrijving / Inventaris
Voor een standaard inventaris wordt 2 uur werk ter plaatse voorzien. Voor ieder bijkomend uur wordt 75 euro (+ BTW) aangerekend. Maar even goed kan u de post “allerlei uitgaven” aanpassen naar believen. Ook het ereloon (standaard op 50 euro) is vrij te kiezen (wettelijk tussen 7,50 en 150 euro). Na het invullen van de beschikbare gegevens (deze die u via de TAB-toets aanklikt) drukt u op “afrekening cliënt” of “décompte client” om de afrekening voor de cliënt te krijgen in het Nederlands of het Frans. Hieronder vindt u een voorbeeld van beide:
3.
Deling
Voor een deling, hetzij toebedeling met opleg, hetzij een deling in kavels, wordt standaard 770 euro als “allerlei uitgaven” aangerekend, en dit buiten het recht op geschriften en de kosten voor stedenbouwkundige info. Maar dit bedrag kan vrij aangepast worden in functie van de beoordeling door de notaris. Voor de overschrijving op het hypotheekkantoor wordt gewerkt met een provisie van 30 euro per rol. Het overschot wordt na de overschrijving aan de cliënt teruggestort, wanneer ook de factuur wordt opgestuurd. De provisie van 30 euro per rol is in principe zeker voldoende als men rekening houdt met het aantal regels en karakters om het verhoogde tarief op het hypotheekkantoor te vermijden. Als uw kantoor systematisch geconfronteerd wordt met de verhoogde tarieven, dient de provisie voor uw kantoor aangepast te worden, en laat u ons even weten hoeveel voor uw kantoor aangerekend moet worden per rol. Wij passen de gegevens en de berekeningen dan dienovereenkomstig aan. Voor de kostenverdeling van een deling van meerdere goederen kunnen partijen vrij overeenkomen om dit te doen op basis van hun rechten in de te verdelen goederen, dan wel op basis van eenieders overgenomen aandeel in de goederen. U dient deze keuze in te geven op het rekenblad. 4.
Duo-legaat Vlaanderen (tussen vreemden, broers en zusters, echtgenoten)
Deze berekeningen laten u toe het minimumlegaat te bepalen om een win-win-situatie te creëren. U zal hierbij echter steeds de laatste ontwikkelingen inzake de antimisbruikregelgeving in acht willen nemen. 5.
Echtscheiding onderlinge toestemming
Bij de EOT kan een deling, hetzij toebedeling met opleg, hetzij een deling in kavels, voorkomen. U kiest het toepasselijke systeem en laat het andere ongemoeid. De eventuele opleg door de ene aan de andere echtgenoot dient voor beide systemen ingevuld te worden. De registratierechten van de inventarissen (standaard 50 euro per inventaris) zijn hier nog niet ingevuld, u zal zelf de rechten moeten invullen en hierbij de registratierechten voor eventuele bijlagen moeten toevoegen. Als er een opleg verschuldigd is, zal deze op de afrekening weergegeven worden, in het andere geval zal deze regel (onderaan de afrekening) wegvallen. De echtscheiding gaat (traditioneel) uit van een echtscheiding tussen man en vrouw, het spreekt voor zich dat men bij de identiteiten de juiste gegevens kan invullen, die dan ook op de afrekeningen zullen voorkomen (bijv. twee maal “de heer …” of twee maal “mevrouw …”).
7. Erfpacht / Opstal Deze fiche voorziet een veld voor de bij de akte te betalen canon of cijns enerzijds (dit bedrag komt in de afrekening voor), en voor de over de gehele duur van het zakelijk recht verschuldigde canon of cijns anderzijds (dient als basis voor de berekening van het registratierecht). Voor bepaalde kosten (stedenbouw, meting, bodemattesten, eventuele andere) is de keuzemogelijkheid voorzien om deze ten laste van de eigenaar te leggen dan wel van de houder van het recht van erfpacht of opstal, al naargelang de overeenkomst tussen partijen. Hier dient wel opgemerkt dat het eerste bodemattest, voor zover het ten laste van de erfpachter of opstalhouder gelegd wordt, niet aangerekend wordt, conform de vroegere “regel” dat het eerste bodemattest inbegrepen was in het “FMA”. Degenen die dit echter wensen aan te passen, kunnen vrij het kostenveld van de bodemattesten aanpassen (het veld is bewerkbaar). De kost van het bodemattest is standaard voorzien op 50 euro per attest, ook dit dient natuurlijk aangepast in geval van Brussel-Hoofdstad en desgevallend voor Wallonië. 8. Onderhandse en authentieke akte erfopvolging Per notificatie wordt hier een kost van 30 euro + BTW aangerekend. Dit bedrag omvat de kost van de notificatie op het e-notariaat (15 euro) en een vacatie van 15 euro. 9. Handlichting (één of twee inschrijvingen) Bij een handlichting worden de diverse kosten standaard op 185 euro bepaald, maar zij zijn vrij te wijzigen. Bij een dubbele handlichting staat het tarief van de diverse kosten op 140 euro per handlichting, hetzij 280 euro voor de beide, maar ook hier kan men deze vrij aanpassen. 10. Huurindexatie Inzake de indexaanpassing van huurgelden wordt doorverwezen naar de uitstekende website van de federale overheid. 11. Huwelijkscontracten Verschillende fiches zijn voorzien voor een “gewoon” huwelijkscontract, een huwelijkscontract met inbreng van een onroerend goed (zonder hypothecair getuigschrift, bijv. wanneer de toekomstige echtgenoot of echtgenote het goed pas net voordien verworven heeft en in het kader van deze verwerving reeds een hypothecair getuigschrift werd aangevraagd), en een huwelijkscontract met inbreng waar wel een hypothecair getuigschrift dient te worden aangevraagd. Bij ieder contract dient ook te worden aangeduid of er een kennisgeving moet gebeuren aan de Rechtbank van Koophandel. In bevestigend geval wordt daarvoor 25 euro extra aangerekend.
12. Hypothecaire volmacht De diverse kosten voor een hypothecaire volmacht waarbij slechts één hypotheekkantoor betrokken is, worden vastgesteld als volgt: - voor een enige akte in het dossier: 535 euro (+ BTW) - voor een tweede akte in het dossier: 385 euro (+ BTW) - en voor een derde of vierde akte: 185 euro (+ BTW) Voor ieder bijkomend hypotheekkantoor worden deze kosten vermeerderd met 150 euro (+ BTW), ter dekking van de bijkomende opzoekingskosten. De diverse kosten kunnen overigens in ieder geval aangepast worden naar believen. 13. Inventaris Zie hierboven bij “Boedelbeschrijving”. 14. Kapitalisatiewaarde Dit rekenblad laat u toe de waarde te berekenen van een bepaalde som die gedurende een bepaalde tijd belegd wordt aan een vaste rentevoet. Anderzijds kan u ook nagaan welke de oorspronkelijk belegde som is om na vastrentende belegging van een bepaalde tijd aan een bepaald bedrag te komen. 15. Kasbons met of zonder kapitalisatie De rekenbladen bieden de mogelijkheid de exacte waarde te berekenen van kasbons (met of zonder kapitalisatie van de intresten) met een looptijd van maximaal 11 jaar. De in te vullen gegevens spreken voor zich, u gelieve bij de coupons telkens aan te vinken of deze al dan niet nog aan de kasbon gehecht waren op de datum van overlijden. Voor sommige “groeibons” bestaat de mogelijkheid om bepaalde coupons tijdens de duurtijd van de kasbon te innen, niet, daar moet u dus sowieso alle voorhanden zijnde coupons aanvinken. De mogelijke coupons worden automatisch opgelijst van zodra u de basisgegevens ingeeft. De op het ogenblik van het overlijden nog “lopende” coupon is per definitie nog aangehecht, waardoor het al dan niet aanvinken van deze coupon geen enkele invloed heeft op de berekening. Dit is gedaan om nodeloze missingen te voorkomen. 16. Hypothecair krediet en hypothecaire lening De basis voor de erelonen dient apart ingegeven te worden, omdat deze kan verschillen van de basis voor de registratie en de hypotheken. Inzake hypotheken wordt gewerkt met een provisie. Deze wordt gevormd door de lonen van de hypotheekbewaarder en het inschrijvingsrecht samen te tellen, en de som af te ronden naar het hogere honderdtal. Indien het verschil tussen het honderdtal en de som van lonen en inschrijvingsrecht kleiner is dan 22 euro, wordt de provisie verhoogd met 50 euro. De diverse kosten voor een kredietakte zijn vastgelegd op 720 euro (+ BTW) voor een enige akte, en op 660 euro (+ BTW) voor een tweede akte in een dossier. Deze sommen
zijn naar wens en eigen oordeel aan te passen. Het recht op geschriften wordt apart aangerekend (50 euro + BTW). U kan ook aangeven dat het om een sociaal krediet of een sociale lening gaat (vermindering van de erelonen). 17. Krediet aflossingstabel U creëert hiermee in een handomdraai, mits invoering van een beperkt aantal variabelen, een aflossingstabel voor een krediet of lening. 18. Lijfrente Dit blad laat u toe een lijfrente te berekenen. De berekeningen zijn gebaseerd op meest recente sterftetabellen (2011) van Schryvers & Aoust. 19. Neerlegging eigenhandig testament Ereloon (standaard 50 euro) en diverse kosten (standaard 167,50 euro, na samenvoeging met het recht op geschriften 175 euro) zijn vrij aan te passen, net zoals natuurlijk de registratierechten van de bijlagen. 20. Onderhoudsgeld kinderen Deze fiche laat u toe een normaal onderhoudsgeld te berekenen en is gebaseerd op de formule Renard van 1986. Er zijn zeker meer verfijnde berekeningsinstrumentenop de markt, zoals deze van de Gezinsbond (http://www.gezinsbond.be/index.php?option=com_content&view=article&id=311&Item id=293). Maar ons berekeningsblad geeft u tenminste al een zeer benaderend idee van het onderhoudsgeld dat voor beide partijen misschien wel aanvaardbaar zou kunnen zijn. 21. Openbare verkoop Onze fiches voor een openbare verkoop, voor de drie gewesten, laten u toe om zonder veel omwegen de afrekening voor de koper ineen te steken, waarbij tevens de datum vermeld wordt vanaf wanneer intresten verschuldigd zijn, en het bedrag van die intresten per dag vertraging in de betaling. Op het kostenblad zelf ziet u ook ineens de werkelijk verschuldigde registratierechten, ter controle van de door de ontvanger geheven rechten. Deze fiches zijn gestoeld op het normale principe van één zitdag met recht van hoger bod. Zij zijn niet geschikt voor het systeem van twee zitdagen, dat momenteel op bepaalde plaatsen weer mogelijk gemaakt is.
22. Opstal Zie hierboven “Erfpacht / Opstal”. 23. Pandwissel - hypotheekruil Voor de pandwissel wordt standaard 770 euro als “allerlei uitgaven” aangerekend, maar u kan dit naar believen aanpassen, gezien de vaak dubbele opzoekingen en hypothecaire formaliteiten. 24. Ruiling Voor de ruiling wordt standaard 970 euro als “allerlei uitgaven” voorzien, rekening houdend met de dubbele opzoekingskosten. U kan dit bedrag naar believen aanpassen. Besteed de nodige zorg aan het correct en volledig invullen van de gegevens, aangezien bij een ruiling op het eerste zicht bizarre rekenregels kunnen meespelen (inzake “klein beschrijf” en andere verminderingen van de registratierechten). Voor de verdeling van de kosten kan geopteerd worden voor een “50/50”-verdeling of voor een verdeling op basis van de overgenomen waarden. 25. Schenking roerende goederen Schenking roerende goederen, voor de drie gewesten. Als “allerlei uitgaven” is standaard 392,50 euro voorzien, wat in combinatie met het recht op geschriften 400 euro geeft. Aan te passen naar goeddunken. 26. Schenking onroerende goederen Brussel: Gelieve aandachtig alle nodige velden in te vullen met behulp van de TAB-toets. Het veld “vruchtgebruik jaarlijkse huurwaarde?” dient enkel ingevuld te worden als vruchtgebruik geschonken wordt aan een begiftigde, en blote eigendom aan (een) andere begiftigde(n). Het rekenblad is hanteerbaar voor een schenking aan ten hoogste 9 begiftigden. Voor een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik door de schenker(s) dient u natuurlijk uit te gaan van de waarde van de volle eigendom als basis voor de berekeningen. Bij het aanduiden van de geschonken delen dient u dan ook gewoon “VE” te kiezen. Bij een schenking van blote eigendom waarbij het vruchtgebruik aan een derde toebehoort, dient u zelf de waarde van de blote eigendom te berekenen, en deze in te vullen onder het veld “Totale waarde geschonken goederen”. Bij het aanduiden van de geschonken delen aan de verschillende begiftigden dient u dan “VE” (volle eigendom) te kiezen.
De bijgewerkte fiche, met mogelijkheid van berekening van de blote eigendom in geval van vruchtgebruik toebehorend aan een derde, is genoteerd voor de eerstvolgende update van de fiches. Vlaanderen: Zie de instructies voor de schenking in Brussel-Hoofdstad hierboven. Bijkomend dient te worden aangeduid of het om een schenking van een bouwgrond of een familiale onderneming gaat, dan wel om een ander onroerend goed. Wallonië: Zie de instructies voor de schenking in Brussel-Hoofdstad hierboven. Bijkomend dient te worden aangeduid of het om een schenking in rechte lijn gaat van het goed dat sedert 5 jaar of langer tot hoofdverblijf van de schenker dient (let wel, dit voordeeltarief moet dan ook uitdrukkelijk gevraagd worden in de akte), dan wel om een ander onroerend goed. 27. Authentiek testament Als ereloon wordt standaard 50 euro voorzien, als diverse kosten 142,50 euro (hetzij, in combinatie met het recht op geschriften, 150 euro). Deze bedragen zijn echter aanpasbaar. Voor de inschrijving in het CRT wordt 50 euro voorzien, maar ook dit bedrag is aan te passen. 28. Vennootschappen Kapitaalverhoging NV of BVBA: Gelieve er rekening mee te houden dat de voornaamste gegevens onderaan de fiche moeten ingegeven worden (deze worden echter niet mee afgeprint). Als u met de TABtoets werkt, kan geen missing gebeuren. Als dossierkosten is standaard 500 euro voorzien, maar dit bedrag is aan te passen naar goeddunken. Oprichting NV of BVBA: Zie hierboven bij “Kapitaalverhoging NV of BVBA”. Bijkomend dient hier de wijze van publicatie in het Belgisch Staatsblad te worden gespecifieerd. 29. Verkoop onroerend goed Brussel (gewone verkoop):
U gelieve nauwgezet alle nodige velden in te vullen. Als “allerlei kosten” is standaard 770 euro voorzien (hierin is het recht op geschriften begrepen, dat in de afrekening wel uitgesplitst wordt). Voor bepaalde kosten (stedenbouw, meting, bodemattesten, eventuele andere) is de keuzemogelijkheid voorzien om deze ten laste van de verkoper te leggen dan wel van de koper, al naargelang de overeenkomst tussen partijen. Hier dient wel opgemerkt dat het eerste bodemattest, voor zover het ten laste van de koper gelegd wordt, niet aangerekend wordt, conform de vroegere “regel” dat het eerste bodemattest inbegrepen was in het “FMA”. Degenen die dit echter wensen aan te passen, kunnen de kost van dit eerste bodemattest in de afrekening wel manueel toevoegen. Om de afrekening netjes te doen overkomen, moeten de posten die niet ten laste van de koper respectievelijk de verkoper gelegd werden, in de afrekening verwijderd worden. In de gratis ter beschikking gestelde versie van deze documenten is dit helaas niet mogelijk. Voor de overschrijving op het hypotheekkantoor wordt gewerkt met een provisie van 30 euro per rol. Het overschot wordt na de overschrijving aan de cliënt teruggestort, wanneer ook de factuur wordt opgestuurd. De provisie van 30 euro per rol is in principe zeker voldoende als men rekening houdt met het aantal regels en karakters om het verhoogde tarief op het hypotheekkantoor te vermijden. Als uw kantoor systematisch geconfronteerd wordt met de verhoogde tarieven, dient de provisie voor uw kantoor aangepast te worden, en laat u ons even weten hoeveel voor uw kantoor aangerekend moet worden per rol. Wij passen de gegevens en de berekeningen dan dienovereenkomstig aan. Aparte berekeningsbladen zijn voorzien voor een verkoop in Brussel die gepaard gaat met: - een hypothecaire lening; - een hypothecaire lening en een hypothecaire volmacht; - een hypothecaire volmacht; - een hypothecair krediet; - een hypothecair krediet en een hypothecaire volmacht; - een pandwissel; - een pandwissel en een hypothecaire volmacht. Brussel (Wet Breyne): Dit berekeningsblad laat u toe de opsplitsing te maken tussen grond en constructies, en apart de registratierechten en de BTW te berekenen. In geval de eigenaar van grond en constructies dezelfde is, wordt op beide BTW aangerekend. In dat geval zal u ook merken dat de verminderingen (abattement etc.) niet langer effect hebben. Op de afrekening wordt onderaan ook melding gemaakt van de restwaarde van de constructies die na de akte nog zal moeten betaald worden, en van de BTW die daarop verschuldigd zal zijn. In geval u met een gewone verkoop onder BTW te doen hebt (dus niet een verkoop met Wet Breyne), zal u in het berekeningsblad natuurlijk in het veld “Prijs van de reeds voltooide gebouwen bij akte” de gehele waarde van de constructies invullen. In de afrekeningen dient u dan natuurlijk de regels inzake de restwaarde van de constructies en de BTW daarop moeten weghalen. In de gratis ter beschikking gestelde versie van deze documenten is dit helaas niet mogelijk.
Vlaanderen (gewone verkoop): Zie hierboven “Brussel (gewone verkoop)”. De kosten voor meting, bodemattesten en stedenbouw zijn voor de verkoop in Vlaanderen wel onveranderlijk ten laste van de verkoper gelegd, als inherent aan de leveringsplicht van de verkoper, en overeenkomstig de expliciete richtlijnen ter zake van de bevoegde notariële instellingen. Indien partijen hier alsnog uitdrukkelijk van willen afwijken, dient de afrekening handmatig aangepast te worden. In de gratis ter beschikking gestelde versie van deze documenten is dit helaas niet mogelijk. Aparte berekeningsbladen zijn voorzien voor een verkoop in Vlaanderen die gepaard gaat met: - een hypothecaire lening; - een hypothecaire lening en een hypothecaire volmacht; - een hypothecaire volmacht; - een hypothecair krediet; - een hypothecair krediet en een hypothecaire volmacht; - een pandwissel; - een pandwissel en een hypothecaire volmacht. Vlaanderen (Wet Breyne): Zie hierboven “Brussel (Wet Breyne)” en “Vlaanderen (gewone verkoop)”. Wallonië (gewone verkoop): Zie hierboven “Brussel (gewone verkoop)”. De vermindering van registratierechten in geval van een onroerend goed gelegen in een gebied met vastgoeddruk, is aangepast aan de laatste stand van zaken. Indien u nog te maken hebt met een compromis waarop de regels van vorig jaar nog van toepassing zouden zijn, dient u de berekening handmatig te doen. Wij beschikken wel over de berekeningsbladen met de regels van 2013, maar zetten deze niet online om vergissingen te vermijden. Diegenen die een abonnement nemen op onze diensten, zullen wel vrij gebruik kunnen maken van deze laatste berekeningsbladen. Zoals voor de verkoop in Brussel-Hoofdstad, is ook hier voor bepaalde kosten (stedenbouw, meting, bodemattesten, eventuele andere) de keuzemogelijkheid voorzien om deze ten laste van de verkoper te leggen dan wel van de koper, al naargelang de overeenkomst tussen partijen. Aangezien Wallonië vooralsnog geen bodemattesten aflevert, is hiervoor geen specifieke kostprijs voorzien, en is het dus ook niet zo dat de kost van het eerste bodemattest dat ten laste van de koper gelegd wordt, niet aangerekend wordt. Aparte berekeningsbladen zijn voorzien voor een verkoop in Wallonië die gepaard gaat met: - een hypothecaire lening;
-
een hypothecaire lening en een hypothecaire volmacht; een hypothecaire volmacht; een hypothecair krediet; een hypothecair krediet en een hypothecaire volmacht; een pandwissel; een pandwissel en een hypothecaire volmacht.
Wallonië (Wet Breyne): Zie hierboven “Brussel (Wet Breyne)” en “Wallonië (gewone verkoop)”. 30. Volmacht Als “allerlei kosten” voor een volmacht is 41,45 euro voorzien, of, indien de volmacht op verplaatsing ondertekend moet worden, 66,45 euro. De keuze “in kantoor” of “op verplaatsing” moet u onderaan het berekeningsblad maken, maar deze keuze wordt niet mee afgeprint. U kan het bedrag van de diverse kosten echter ook eigenhandig aanpassen. 31. Vruchtgebruik Hier kan u de waarde van het vruchtgebruik berekenen op verschillende manieren. De gegevens zijn gebaseerd op de tafels van Ledoux van 2011 en op het werk van de heer C. De Wulf (“Het opstellen van notariële akten”). Mogelijk zijn de berekening van een levenslang vruchtgebruik (op basis van de omzettingstabellen van Ledoux of de kapitalisatietabellen van Ledoux) of van een tijdelijk vruchtgebruik (volgens de regels van artikel 47 van het Wetboek Registratierechten of volgens de formule Ruysseveldt). 32. Wettelijke intresten Dit berekeningsblad laat u toe de wettelijke intresten te berekenen door de jaren heen, en dit vanaf 01 april 1935 tot op heden. 33. Wijziging huwelijkscontract Tenslotte is er het berekeningsblad voor een wijziging huwelijkscontract met inbreng van een onroerend goed. Hiervoor wordt standaard een ereloon van 50 euro voorzien, en een “diverse aktekost” van 767,50 euro (hetzij, samen met het recht op geschriften, 775 euro). Beide bedragen zijn echter aanpasbaar naar goeddunken.
