GECOORDINEERDE STATUTEN RESIDENTIE SCHUBERT
Te 9900 Eeklo, Molenstraat, 40 KBO nummer 0851.463.426
Ten jare NEGENTIENHONDERD DRIEËNNEGENTIG Op TIEN FEBRUARI Voor ons meester JOZEF DAUWE, notaris ter standplaats EEKLO, Is verschenen: De naamloze vennootschap ALGEMENE BOUWWERKEN TRENSON, met maatschappelijke zetel te 9991 Maldegem/Adegem, Molenstraat n° 45 H.R. Gent 165.966, opgericht blijkens akte verleden voor het ambt van ondergetekende notaris de dato negen juli negentienhonderd tweeënnegentig, en gepubliceerd in de bijlage tot het Belgische Staatsblad van vijfentwintig juli erna onder nummer 920725-211. hier vertegenwoordigd overeenkomstig artikel 16 der statuten door haar gedelegeerd bestuurder de Heer Trenson Jozef, wonende te 9991 Maldegem/Adegem, Molenstraat n° 45 daartoe genoemd door de raad van bestuur, gehouden onmiddellijk na de stichtingsakte, verleden voor ondergetekende notaris op voormelde datum en mede gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad. Hierna genoemd “ de verschijnster” welke verschijnster voorafgaandelijk uiteenzet en heeft verzocht hetgeen volgt authenticiteit te geven: Bij basisakte van het totaalproject van winkel- en wooncomplex en onderaardse verdieping vormend de hoek van de Molenstraat en de Pastoor De Nevestraat verleden voor ondergetekende notaris Jozef Dauwe in datum van heden werd het totaalproject gesplitst in vier blokken, hun onderlinge verhoudingen geregeld, elk der blokken geplaatst onder het statuut van gedwongen mede-eigendom met splitsing tussen de respectievelijke ondergrondse verdieping en respectievelijk bovengronds gebouwen. De volledige splitsing betrekkelijk ondergrondse verdieping werd erin volledig vastgelegd. De verschijnster verzoekt ons thans de specifieke basisakte op te maken van BLOK 3., zij “RESIDENTIE SCHUBERT”, welke aanvullend aan de algemene basisakte van het totaalproject zal zijn voor de verdere splitsing van het bovengronds gebouw en eventueel wijzigend. HOOFDSTUK I. - EIGENDOMSRECHTEN De naamloze vennootschap ALGEMENE BOUWWERKEN TRENSON verklaart eigenares te zijn van
BESCHRIJVING STAD EEKLO Een perceel grond palend de Molenstraat en bekend ten kadaster volgens navermeld metingsplan, Stad Eeklo, tweede afdeling, sectie E, nummers 335/p/ex, 335/n/ex en 340/f/ex, met een grootte volgens gedane meting van tweehonderd zesendertig vierkante meters vijfenveertig vierkante decimeter (236,45m²) Palend de loten 1, 3 en 5 van zelfde navermeld metingsplan. OPMETINGSPLAN Zoals voorschreven perceel afgebeeld staat als “lot 2” op een metingsplan opgemaakt door de landmeter van het studiebureel Van de Bulcke – Goegebeur & C° te Eeklo, de Heer Jacques Goegebeur te Eeklo, in datum van vier januari negentienhonderd drieënnegentig, welk plan bekleed met een zegel van negentig frank aangehecht is aan voormelde basisakte totaalproject verleden voor ondergetekende notaris Jozef Dauwe in datum van heden. Zelfde goed staat tevens afgebeeld als deel van loten 1 en 4, op een metingsplan, daarvan opgemaakt door zelfde landmeter van het studiebureel Van den Bulcke - Goegebuer & C° te Eeklo, de Heer Jacques Goegebuer, te Eeklo op elf mei negentienhonderd tweeënnegentig, welk plan bekleed met een zegel van negentig frank aangehecht is aan akte ruil verleden voor ondergetekende notaris Dauwe Jozef op zesentwintig augustus negentienhonderd tweeënnegentig, overgeschreven ten tweede kantore van grondpanden te Gent op dertien oktober negentienhonderd tweeënnegentig boek 5447 nummer 1. EIGENDOMSOORSPRONG De Naamloze vennootschap voorschreven goederen als volgt:
ALGEMENE
BOUWWERKEN
TRENSON
bezit
1.– Voor wat betreft voorschreven lot 4 van metingsplan van elf mei negentienhonderd tweeënnegentig om het onder meerdere te hebben verkregen blijkens voormelde akte ruil jegens de Stad Eeklo verleden voor ondergetekende notaris Jozef Dauwe te Eeklo de dato zesentwintig augustus negentienhonderd tweeënnegentig, overgeschreven als voormeld. II. – Voor wat betreft voorschreven lot 1 van voormeld metingsplan van elf mei negentienhonderd tweeënnegentig om het onder meerdere aangekocht te hebben jegens de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid IJZERWAREN DE ROO, met maatschappelijke zetel te Eeklo blijkens akte verleden voor notarissen Frank Goethals, houder der minuut en die deze repertorieert en ondergetekende Jozef Dauwe de dato één oktober negentienhonderd tweeënnegentig, overgeschreven ten tweede kantore van grondpanden te Gent op negen oktober erna boek 5430 nummer 7. HOOFDSTUK II – STATUUT VAN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM De promotor heeft verklaard in voormelde basisakte totaalproject op het hierboven beschreven lot 2 van metingsplan van vijftien december negentienhonderd tweeënnegentig na afbraak van de bestaande gebouwen, een appartementsgebouw op te richten - zij BLOK 3. met benaming RESIDENTIE SCHUBERT- voor eigen rekening, dat werd en wordt geplaatst onder het statuut van gedwongen mede-eigendom, zoals geregeld door artikel 577 -2 Burgerlijk Wetboek.
Het desbetreffende appartementsgebouw omvat volgens zelfde basisakte totaalproject hetgeen volgt: a. ondergrondse kelderverdieping : volledig beschreven in voormelde basisakte totaalproject. b. bovengronds gebouw: 1. op het gelijkvloers : twee ruimten, welke voor handelsdoeleinden kunnen worden gebruikt met inkom langs gemeenschappelijke inkom, gemeenschappelijke ingang, erop aansluitende gemeenschappelijke inkomhall voor appartementen op verdiepingen 2. op de eerste, tweede, derde, vierde en vijfde verdieping: telkens twee appartementen per verdieping. BOUWVERGUNNINGEN - PLANNEN Het hierboven beschreven gebouw zal, zoals hierboven vermeld worden opgericht onder het regime van de horizontale verdeling van de eigendom en aan de privatieve eigendom van de ondergrond, gelijkvloers en verdiepingen zal in overeenstemming met een bepaalde quotiteit van de gemene delen, waaronder de grond, van het geheel van het onroerend goed gehecht worden. Voor de bouwvergunning en plannen wordt eveneens verwezen naar voormelde basisakte van het totaalproject. BESCHRIJVING EN SPLITSING VAN HET GEBOUW. Het gebouw is gevormd uit één enkele blok met ingang langs de Molenstraat. Het gebouw draagt de naam “RESIDENTIE SCHUBERT” en bestaat uit: 1. Kelderverdieping reeds volledig beschreven in basisakte totaalproject. 2. Gelijkvloers. a. gemene delen: ingang, inkomhall met elektrische tellers, watertellers, gastellers, brievenbussen, sas met aparte ruimte voor vuilnis, trapzaal met trap, liftruimte met één lift. b. private delen: 1. winkel 2 een ruimte welke voor handelsdoeleinden kan gebruikt worden, met afzonderlijke inkom en bestaande uit de eigenlijke ruimte, kitchenette, W.C., en ruimte achteraan welke eveneens voor handelsdoeleinden kan worden, zelfde ruimte is het meest oostelijk gelegen en paalt het gebouw waarin ondermeer een deel van de bibliotheek der Stad Eeklo zal worden gevestigd. 2. winkel 3 een ruimte welke voor handelsdoeleinden kan gebruikt worden, met inkom langs gemeenschappelijke inkom en bestaande uit: de eigenlijke ruimte, kitchenette, W.C., en ruimte achteraan welke eveneens voor handelsdoeleinden kan worden gebruikt. Zelfde ruimte is het meest westelijk gelegen en paalt de “Residentie MOZART”. 3. Eerste, tweede, derde, vierde en vijfde verdieping. De eerste, tweede, derde, vierde en vijfde verdieping hebben ieder twee appartementen, telkens aangeduid met de letters SA of SB. De appartementen aangeduid met de letters SA liggen het meest westwaarts en palen “Residentie Mozart” en de appartementen aangeduid met de letters SB zijn het meest oostelijk gelegen en palen het gebouw waarin onder meer een deel van de bibliotheek van de Stad Eeklo zal worden ondergebracht. a. gemene delen : trapkoker toegang verlenend tot het verdiepportaal, hall, en liftkoker tot ieder verdiepportaal, behoudens vierde verdieping waar geen toegang is tot de lift. b. private delen: eerste verdieping:
-
appartement S1A: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart water-closet (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. - appartement S1B: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart watercloset (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. tweede verdieping - appartement S2A: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart water-closet (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. - appartement S2B: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart watercloset (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. Derde verdieping - appartement S3A: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart water-closet (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. - appartement S3B: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart watercloset (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. Vierde verdieping - appartement S4A: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart water-closet (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. - appartement S4B: inkom, living met terras, keuken, was/bergruimte, badkamer, apart watercloset (W.C.) en twee slaapkamers, waarin één met terras. Vijfde verdieping: - appartement S5A: living met kitchenette en terras, badkamer met water-closet (W.C.) en één slaapkamer. - appartement S5AB living met kitchenette en terras, badkamer met water-closet (W.C.) en één slaapkamer. NUMMERING VAN DE APPARTEMENTEN / STUDIO’S De appartementen worden genummerd zoals voormeld met het nummer volgens de verdieping voorafgegaan door de letter ‘S’ van Schubert en gevolgd door de letter ‘A’ voor de meest westelijk gelegen appartementen en door de letter ‘B’ voor de meest oostelijk gelegen appartementen. VERDELING VAN DE QUOTITEITEN. Het volledig gebouw is gesplitst in duizend/duizendsten, welke als volgt werd en wordt verdeeld: 1. Ondergrondse verdieping: tachtig/duizendsten volledig gesplitst in basisakte totaalproject 80/1.0002. Gelijkvloers: - winkel 2 : honderd/duizendsten 100/1.000- winkel 3 : tachtig/duizendsten 80/1.0003. Eerste verdieping: - appartement S1A : tweeënnegentig/duizendsten 92/1.000- appartement S1B : tweeënnegentig/duizendsten 92/1.0004. Tweede verdieping: - appartement S2A : tweeënnegentig/duizendsten 92/1.000- appartement S2B : tweeënnegentig/duizendsten 92/1.0005. Derde verdieping: - appartement S3A : tweeënnegentig/duizendsten 92/1.000- appartement S3B : tweeënnegentig/duizendsten 92/1.0006. Vierde verdieping:
- appartement S4A : zestig/duizendsten - appartement S4B : zestig/duizendsten 6. Vijfde verdieping: - appartement S5A : vierendertig/duizendsten - appartement S5B : vierendertig/duizendsten Hetzij samen : duizend/duizendsten
60/1.00060/1.00034/1.00034/1.0001.000/1.000-
Kosten De kosten van - de huidige specifieke basisakte; - aandeel in kosten van voormeld metingsplan van vier januari negentienhonderd drieënnegentig voor een bedrag van vijftien duizend tweehonderd zevenenzestig frank (15.267Fr); - en drieëndertig procent (33%) van de vier/vijfden der metingskosten voor de loten 2, 3, 4, 5 en 6 van voormeld metingsplan van elf mei negentienhonderd tweeënnegentig en kosten voor aanhechten zelfde metingsplan en de tien voormelde bouwplannen en twee bijlagen en lastenboek aan voormelde akte-ruil met Stad Eeklo de dato zesentwintig augustus negentienhonderd tweeënnegentig, registreren van zelfde documenten en neerleggen ten hypotheekkantore ; zij 18.084Fr - alsmede drieëndertig procent (33%) van de metingskosten van lot 1 van voormeld metingsplan van elf mei negentienhonderd tweeënnegentig; zij 4.791 Fr. zullen de eerste gemene last uitmaken samen met de kosten beschreven in de algemene basisakte. De totale kost bedraagt zevenentachtigduizend en vierhonderd frank. (87.400Fr). Deze last zal onder de mede-eigenaars van de gemeenschappelijke delen (met uitsluiting van de eigenaars ondergrondse verdieping, dus met noemer negenhonderd twintig) worden verdeeld, overeenkomstig het aandeel in de gemeenschappelijke delen verbonden aan ieder privatief deel. De betaling van deze bijdragen geeft recht op een kopij van onderhavige akte. VERKLARING Na deze wilsuitdrukking werd tevens het bovengronds gebouw van Residentie Mozart verder gesplitst in afzonderlijke onderscheiden goederen welke ieder als onafscheidbare aanhorigheid het getal duizendsten in de gemene delen bezitten die hierboven zijn vastgesteld. Beide eigendomsrechten zijn ondeelbaar en kunnen niet worden gescheiden, zodat elke verkoop of vervreemding het geheel der rechten van de eigenaars zal moeten bevatten, zowel wat betreft de privatieve als de algemene delen. WAARVAN AKTE. Opgemaakt en verleden te Eeklo, ten kantore . Na gedane voorlezing aan de verschijnster, heeft zij, vertegenwoordigd zoals voormeld, deze akte met mij notaris getekend.
AANGEHECHTE STUK TITEL I. HET REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM INHOUDSTAFEL HOOFDSTUK EEN : ALGEMENE UITEENZETTING; Artikel 1: De statuten van het gebouw Artikel 2: Regelement van inwendige orde HOOFDSTUK TWEE: DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS; Artikel 3: Rechtspersoonlijkheid, benaming, zetel van de vereniging van mede-eigendom Artikel 4: Ontbinding van de vereniging van mede-eigendom Artikel 5: Vereffening van de vereniging van mede-eigendom HOOFDSTUK DRIE: RECHTEN EN PLICHTEN; SECTIE I Onverdeelde mede-eigendom en privatieve eigendom. Artikel 6: Verdeling van het gebouw Artikel 7: Verdeling van de gemene delen Artikel 8: Wijziging aan de privatieve delen. Artikel 9: Bepaling van de gemene delen Artikel 10: Bepaling van de privatieve delen. Artikel 11: Rechten op de privatieve delen Artikel 12: Wijziging aan de gemene delen Artikel 13: Wijzigingen aan de stijl en harmonie van het gebouw. Artikel 14: Luiken, rolluiken, radio, telefoon en televisie. Artikel 15: Verbindingen met de aangrenzende gebouwen. SECTIE II Het beheer van het gebouw 1. DE ALGEMENE VERGADERING Artikel 16: Omschrijving Artikel 17: Gewone en bijzondere algemene vergadering Artikel 18: Bevoegdheden Artikel 19: Samenstelling Artikel 20: Vertegenwoordiging Artikel 21: Datum en plaats van de jaarlijkse algemene vergadering Artikel 22: De bijeenroeping Artikel 23: Agenda Artikel 24: Organisatie van de algemenen vergadering Artikel 25: Beraadslagingen Artikel 26: Rechtsgedingen Artikel 27: Tegenwerpelijkheid 2. DE SYNDICUS Artikel 28: Aanstelling van de syndicus Artikel 29: Ontslag door de VME- aanstelling van een voorlopige syndicus
Artikel 30: Openbaarheid Artikel 31: Verantwoordelijkheid- overdracht Artikel 32: Bevoegdheden Artikel 33: Vergoeding Artikel 34: Ontslag door de syndicus 3.DE COMMISSARIS VAN DE REKENINGEN Artikel 35: Opdracht Artikel 36: Boekjaar 4. DE RAAD VAN MEDE-EIGENDOM Artikel 37: Facultatief SECTIE III Verdeling der gemene kosten en ontvangsten Artikel 38: Bijdrage in de lasten Artikel 39: Bijdrage in procedurekosten en erelonen van de advocaat Artikel 40: Categorieën van herstellingen Artikel 41: Dringende herstellingen Artikel 42: Niet dringende herstellingen. Artikel 43: Overdracht van een kavel Artikel 44: Toegang tot de privatieve delen. Artikel 45: Belastingen Artikel 46: Burgerlijke verantwoordelijkheid. Artikel 47: Verhoging van de lasten door een eigenaar. Artikel 48: Ontvangsten SECTIE IV Verzekeringen - heropbouw Artikel 49: Gemeenschappelijke verzekeringen Artikel 50: Afschrift van de polissen. Artikel 51: Bijpremies Artikel 52: Inning van de vergoedingen Artikel 53: Aanwending van de vergoedingen Artikel 54: Bijkomende verzekering Artikel 55: Verzekeringen tegen ongevallen. TITEL II.
HET REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE.
Artikel 56.
- Meerderheid ingeval van wijziging – Beheerboek.
SECTIE I Onderhoud Artikel 57. Artikel 58.
- Onderhoudswerken. - Schoorstenen, kachels en ovens.
SECTIE II Uitzicht Artikel 59.
- Esthetiek
SECTIE III Inwendige orde. Artikel 60. - Plaatsen van voorwerpen in gemene delen. Artikel 61. - Huishoudelijke werken. Artikel 62. - Gasinrichting Artikel 63. - Huisdieren SECTIE IV. Zedelijkheid en rust Artikel 64. - Bewoning in het algemeen. Artikel 65. - Huurovereenkomsten Artikel 66. - Gemeentelijke lasten SECTIE V. Bestemming van de lokalen. Artikel 67. - Bestemming van de appartementen en de studio. Artikel 68. - Publiciteit Artikel 69. - Gevaarlijke, ongezonde en hinderlijke producten. SECTIE VI Beheer Artikel 70. Artikel 71. Artikel 72. Artikel 73. Artikel 74. Artikel 75. Artikel 76. Artikel 77. Artikel 78.
- Raad van mede-eigendom; - Beslissingen van de raad van mede-eigendom. - Benoeming van de syndicus - Taak van de syndicus – Algemeen - Syndicus en algemene vergadering - Beheer gedurende het jaar - Rekeningen van de syndicus - Voorschotten - Weerspannige eigenaar
SECTIE VII Gemeenschappelijke lasten Artikel 79. - Gemeenschappelijke behoeften Artikel 80. - Water, gas en elektriciteit Artikel 81. - Liften Artikel 82. - Centrale verwarming Artikel 83. - Waterdichtheid van de terrassen SECTIE VIII. Algemene schikkingen Artikel 84. - Afschriften van het huidig reglement Artikel 85. - Bindende kracht van het reglement SECTIE IX Moeilijkheden Artikel 86. - Geschillen Artikel 87. - Procedure
TITEL I.
HET REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM
DIENSTIG VOOR ELK DER NAVERMELDE AFZONDERLIJKE ENTITEITEN/ 1. RESIDENTIE RAVEL. 2. RESIDENTIE MOZART 3. RESIDENTIE SCHUBERT 4. MAGAZIJNEN 5. ONDERGRONDSE VERDIEPING ONDER VIER VOORMELDE BLOKKEN EN ONDER TWEE AANPALENDE OOSTELIJKE EIGENDOMMEN;
HOOFDSTUK EEN – ALGEMENE UITEENZETTING. Artikel 1. – De statuten van het gebouw. Gebruik makend van het vermogen voorzien door artikel 577-2 Burgerlijk Wetboek wordt zoals volgt het statuut van het onroerend goed opgesteld. Dit statuut beheerst alles wat betreft de eigendomsverdeling, het behoud en, zo nodig de heropbouw van de onroerende goederen. Deze beschikkingen en de eruit voortvloeiende erfdienstbaarheden, gelden als zakelijk statuut voor alle tegenwoordige en toekomstige eigenaar(s) of titularissen van zakelijke rechten; zij zijn bijgevolg onveranderlijk, behoudens éénparig akkoord van de mede-eigenaars, zij a. voor het bovengronds gebouw van een blok éénparig akkoord door alle mede-eigenaars van de bovengrond, zij gelijkvloers en verdiepingen (zij negenhonderd twintig/duizendsten van de gemene delen van het gebouw.) b. voor de ondergrondse verdiepingen onder alle vier de blokken en deze begrepen in lot 6 en lot 5 van navermeld metingsplan, van éénparig akkoord door alle mede-eigenaars van de ondergrondse verdieping van elk der vier blokken en de twee gebouwen respectievelijk opgericht op lot 6 en lot 5 (zij vierendertig/vierendertigsten) -*- afgebeeld op het metingsplan opgemaakt door landmeter Jacques Goegebuer te Eeklo op elf mei negentienhonderd tweeënnegentig; welk plan gehecht is aan akte ruil met Stad Eeklo verleden voor notaris Dauwe Jozef te Eeklo de dato zesentwintig augustus negentienhonderd tweeënnegentig -*- samen (elke ondergrondse verdieping bezit steeds tachtig /duizendsten in de respectievelijke blok of gebouw); dat aan derde tegenstelbaar zal worden door overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor. Het zakelijk statuut (basisakte) van het gebouw en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten van het gebouw. Artikel 2: Reglement van inwendige orde Om tussen de partijen en hun rechthebbenden te gelden te welken titel ook, wordt er bovendien een reglement van inwendige orde opgemaakt betreffende het genot van het gebouw en de details van het leven in gemeenschap. Dit reglement is geen werkelijk statuut en is vatbaar voor wijzigingen binnen de aangegeven voorwaarden. Deze beslissingen worden ook genomen zoals hierboven uiteengezet onder ‘Artikel 1’ voor het bovengrondse gebouw van een blok door de mede-eigenaars van dit blok en voor de ondergrondse verdieping door de mede-eigenaars van de ondergrondse verdieping van alle vier de blokken en
gebouwen op lot 5 en lot 6 van voormeld metingsplan van elf februari negentienhonderd tweeëntwintig. Deze wijzigingen zullen niet onderworpen worden aan bekendmakingen door overschrijvingen, maar zullen door de afstanddoeners van het recht van eigendom of van genot over een deel van het gebouw moeten opgelegd worden aan hun rechtsopvolgers of rechthebbenden HOOFDSTUK TWEE – DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS. Artikel 3: Zetel en vermogen van de vereniging van mede-eigenaars. Vanaf het ontstaan van de onverdeeldheid door overdracht of toekenning van tenminste één kavel ontstaat de vereniging van mede-eigenaars, genaamd "Vereniging van mede-eigenaars van de Residentie Schubert te 9900 Eeklo aan de Molenstraat, 40” met rechtspersoonlijkheid, en met zetel in het gebouw, op voormeld adres. Deze zetel zal gevestigd zijn in het appartement van de syndicus indien die in het gebouw woont of zijn zetel heeft. Zo niet is de zetel van rechtswege in het gebouw gevestigd zonder nadere specifiëring en wordt voor het overige verwezen naar de aanstellingsakte van de syndicus die aan de ingang van het gebouw hangt en enerzijds het adres en telefoonnummer van de syndicus aanduidt en anderzijds de plaats waar in het gebouw de statuten, het reglement van orde en het register met beslissingen van de algemene vergadering ter inzage ligt. De vereniging van mede-eigendom draagt het ondernemersnummer KBO 0851.463.426. Alle documenten uitgaande van de vereniging moeten het ondernemersnummer vermelden. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw. Behoudens indien de mede-eigenaar persoonlijk het initiatief nam om schade te voorkomen, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het persoonlijk vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Artikel 4. De ontbinding van de vereniging De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat de onverdeeldheid, om welke reden ook, ophoudt te bestaan. De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld. De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren. Artikel 5. De vereffening van de vereniging De algemene vergadering bepaalt de wijze van vereffening en wijst de vereffenaar aan. De artikelen 186 tot 188, 190 tot 195,§1 en 57 van het wetboek van vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. De afsluiting van de vereffening wordt bij notariële akte vastgelegd. De akte bevat: 1. de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars gedurende ten minste vijf jaar moet worden bewaard ; 2. de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan mede-eigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd HOOFDSTUK DRIE - RECHTEN EN PLICHTEN SECTIE I ONVERDEELDE MEDE-EIGENDOM EN PRIVATIEVE EIGENDOM
Artikel 6. – Verdeling van het gebouw De onroerende goederen bezitten privatieve delen waarvan iedere eigenaar het privatief eigendomsrecht zal bezitten en gemeenschappelijke delen waarvan het eigendomsrecht in medeeigendom aan alle mede-eigenaars zal toebehoren, ieder voor een ideële deel. De privatieve eigendommen worden autostandplaatsen, bergplaatsen, of bergruimten, gelijkvloerse ruimten en appartementen genoemd. Artikel 7. – Verdeling van de gemene delen De gemene delen zijn in duizend/duizendsten verdeeld en worden toegekend aan de gelijkvloerse ruimten, welke tevens dienstig kunnen zijn voor handelsdoeleinden, de appartementen, autostandplaatsen, bergplaatsen, in verhouding tot de onderscheiden waarde van deze privatieve elementen. De hoeveelheid van de gemene delen, waarop elk van de privatieve elementen van het gebouw recht heeft, werd aangeduid in de respectievelijke basisakte zelf. Artikel 8. – Wijzigingen aan de privatieve delen Het is formeel bedongen dat welke ook de latere schommelingen mochten zijn in de respectievelijke waarde der gelijkvloerse ruimten, appartementen, autostandplaatsen, bergplaatsen, onder meer ten gevolge van wijzigingen of ombouwingen in enig welk deel van het gebouw, of ten gevolge van elke andere omstandigheid, de waardeschaal der duizend/duizendsten, zoals ze in de basisakte wordt vastgesteld, slechts zal kunnen worden gewijzigd bij éénparigheid van stemmen. Artikel 9. – Bepaling van de gemene delen De gemene delen van het gebouw zijn (deze opsomming is aanwijzend en niet beperkend): De grond of het terrein, de grondvesten, het betonnen geraamte, (pijlers, balken, gewelven, ruw metselwerk), de muren van de voor- en achtergevels, de zijgevels, de binnenmuren, de afsluitingen, de buitenversieringen van de voorgevels, de ruwbouw van de balkons en terrassen, evenals de borstweringen, de leuningen en het traliewerk, de leidingen en buizen van alle aard, water, gas, elektriciteit, de vuilnisafvoerpijpen,(met uitzonderingen nochtans van de gedeelten deze leidingen en kanalisaties welke zich bevinden binnen het gelijkvloerse ruimten, appartementen, autostandplaatsen, bergplaatsen of privatieve lokalen en die tot hun uitsluitend gebruik dienen), de stoepen, de onderbouw, de verschillende noodzakelijke toegangswegen, de lokalen bevattende de watermeters, gasverwarmings- en elektriciteitsmeters, de inganghall, de trappen en trapzaal, de lift met haar kooi en machines, de overloop van de verdiepingen, de aeras, de daken met hun bekleding, hun kanalisaties, goten en regenwaterafloopbuizen, de inrichting van de leidingen voor centrale verwarming (de radiotoren en leidingen in de gelijkvloerse ruimten, appartementen en bergplaatsen bestemd tot het privatief gebruik van deze gelijkvloerse ruimten, appartementen en bergplaatsen zijn privatieve eigendom). En in het algemeen alle delen van het gebouw die niet bestemd zijn tot het uitsluitend gebruik van het één of ander privatief lokaal of die gemeen zijn volgens de wet van acht juli negentienhonderd vierentwintig, gewijzigd door de wetten van 30 juni 1994; van 2 juni 2010 en van 15 mei 2012 of volgens de gebruiken. De gemene delen mogen niet vervreemd, noch bezwaard met zakelijke rechten of in beslag worden genomen, dan met de gelijkvloerse ruimten, appartementen, bergplaatsen en autostandplaatsen, waarvan zij de bijhorigheden zijn en voor de gedeelten hun toebedeeld. De hypotheek of elk zakelijk recht gevestigd op een privatief gedeelte bezwaart van rechtswege het deel van de gemeenschappelijke delen dat ervan afhangt als onafscheidbare aanhorigheid. Artikel 10. – Bepalingen van de privatieve delen.
Elke privatieve eigendom bevat de samenstellende delen van de gelijkvloerse ruimten, appartementen, bergruimten en autostandplaatsen (met uitzondering van de gemene delen) en namelijk de vloer, het parket, of andere vloerbekleding met hun onmiddellijke steun in verbinding met het ruw metselwerk, dat gemeen deel is, de niet dragende scheidingswanden, de deuren, de vensters met hun luiken, rolluiken en leuningen, de deuren van de overlopen, alle inwendige leidingen van de gelijkvloerse ruimten, appartementen, bergruimten en autostandplaatsen, zowel deze van aanvoer als afvoer en tot hun particulier gebruik dienstig, de particuliere sanitaire inrichting (lavabos, afvoerbakken watercloset, badkamer en dergelijke), de delen in glas in deuren en vensters, de bekleding van de zoldering, de muurbekledingen, de binnenversieringen van de gelijkvloerse ruimten, appartementen en bergruimten; al hetgeen zich bevindt binnen de gelijkvloerse ruimten, appartementen en bergplaatsen, dat tot zijn uitsluitend gebruik bestemd is; bovendien al hetgeen zich buiten de privatieve delen bevindt maar tot zijn uitsluitend gebruik bestemd is, (bijvoorbeeld particuliere leidingen van water, gas en elektriciteit, verwarming, telefoon en dergelijke). Artikel 11. – Rechten op de privatieve delen Iedere eigenaar heeft recht te genieten en te beschikken over zijn private lokalen binnen de perken vastgesteld in het tegenwoordig reglement en op voorwaarde niet te schaden aan de rechten van de andere mede-eigenaars, noch iets te verrichten dat de stevigheid van de gebouwen in gevaar zou kunnen brengen. Eenieder mag de beschikking zijner lokalen naar goeddunken veranderen maar onder zijn verantwoordelijkheid wat betreft de inzakkingen, beschadigingen en andere toevallen of ongelegenheden die hiervan het gevolg kunnen zijn voor de gemene delen en de lokalen van de andere mede-eigenaars. Het is aan de eigenaars verboden, zelfs binnen hun privatieve lokalen, enige wijziging aan de gemeenschappelijke zaken te brengen behoudens hetgeen in overeenstemming is met volgend artikel. Het is aan iedere eigenaar van privatieven delen gelijkvloerse ruimten, appartementen, bergplaatsen en autostandplaatsen verboden dit in verscheidene privatieve delen onder de verdelen behoudens hetgeen in de basisakte is voorzien. Artikel 12. – Wijziging aan de gemene delen. De veranderingswerken aan de gemene zaken zullen slechts mogen worden uitgevoerd worden mits uitdrukkelijke toelating van de algemene vergadering der mede-eigenaars, beslissende bij meerderheid van drie/vierden der stemmen, en onder toezicht van een bouwmeester door deze algemene vergadering gekozen. De kosten der werken zullen ten laste zijn van degene die er toelating voor geven. Artikel 13. – Wijzigingen aan de stijl en harmonie van het gebouw. Niets wat betreft de stijl en de harmonie van het gebouw zelfs wat betreft de privatieve zaken, zal mogen gewijzigd worden hetzij bij beslissing van de algemene vergadering, genomen met een meerderheid van drie/vierden der stemmen van de betreffende blok. Dit zal toepassing krijgen voor de ingangsdeuren van gelijkvloers hall en appartementen, de vensters, de leuningen, de rolluiken, die zich langs buiten bevinden, de luiken , en dit zelfs voor het schilderwerk. Artikel 14. – Luiken – Rolluiken – Radio – Telefoon en Televisie. De eigenaars zullen luiken, rolluiken kunnen aanbrengen; zij zullen van het model moeten zijn dat door de algemene vergadering wordt aanvaard. De eigenaars zullen radio, telefoon of televisie mogen plaatsen en er gebruik van maken volgens het politiereglement en op zodanige wijze dat de bewoners van het gebouw niet gestoord worden. Er
zullen buiten het gebouw geen antennes mogen geplaatst worden voor radio, televisie en andere toestellen. De telefoon mag aangelegd worden in de privatieve delen op kosten en risico van de respectievelijke eigenaars. Artikel 15. – Verbindingen met de aangrenzende gebouwen. Iedere eigenaar mag in de gemene muren openingen maken om de plaatsen waarvan hij eigenaar is te verbinden met zijn aangrenzende eigendom, op voorwaarde de leidingen in acht te nemen en de stevigheid van het gebouw niet in gevaar te brengen.
SECTIE II DIENST EN BEHEER VAN HET GEBOUW 1.- De algemene vergadering. Artikel 16: Begrip. De algemene vergadering verenigt alle gemeenschappelijke delen van het gebouw.
mede-eigenaars
die
gerechtigd
zijn
in
de
Artikel 17: Gewone en bijzondere algemene vergadering. a) De gewone algemene vergadering van de leden van de vereniging, jaarvergadering genoemd, moet ieder jaar worden bijeen geroepen. b) Te allen tijde kan een bijzondere algemene vergadering worden bijeengeroepen om te beraadslagen en te besluiten over enige aangelegenheid die tot haar bevoegdheid behoort en die al dan niet een wijziging van de statuten inhoudt. Artikel 18: Bevoegdheden. De algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft alle machten van beheer en bestuur van de vereniging van mede-eigenaars, met uitzondering van deze toegekend door de wet en huidige statuten aan de syndicus; aan iedere mede-eigenaar of aan de raad van mede-eigendom. Onder dit voorbehoud beslist de algemene vergadering van mede-eigenaars soeverein inzake het bestuur van het gebouw voor zover het de algemene belangen betreft. Derhalve beschikt zij over de meest uitgebreide machten, zich schikkend naar huidige statuten en naar de wetten ter zake, om beslissingen zonder tussenkomst van wie of wat ook in het algemeen belang te nemen. Ten titel van voorbeeld beschikt zij onder meer over volgende : de aanstelling en ontslag van de syndicus; de aanstelling van een voorlopige syndicus; de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars. De algemene vergadering heeft niet de bevoegdheid de vereniging van mede-eigenaars geldig te vertegenwoordigen tenzij alle mede-eigenaars tussenkomen. Artikel 19: Samenstelling. 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen, wat ook het aantal aandelen moge zijn die ieder van hen bezit. 2. Regeling bij de verdeling van het eigendomsrecht: In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen
deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee. Bijgevolg wordt de aangeduide lasthebber het enige aanspreekpunt voor en na de Algemene vergadering De lasthebber zal ook instaan voor de onderlinge regeling in de bijdrage aan het reservefonds en werkingsfonds. Artikel 20: Vertegenwoordiging. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De dwingende regels betreffende de vertegenwoordiging bij volmacht, worden later beschreven onder de rubriek, artikel 25 Beraadslagingen, rubriek 5. “Stemmen bij volmacht”. Artikel 21: Datum en plaats van de jaarlijkse algemene vergadering. De jaarlijkse algemene vergadering wordt gehouden in de eerste vijftien dagen van de maand november. De vergadering zal worden gehouden op de plaats aangeduid in de oproepingen en bij ontstentenis, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 22: De bijeenroeping. 1. Op verzoek van de syndicus: De syndicus houdt: a) Een jaarvergadering, jaarlijks tijdens de voormelde vastgelegde periode b) Een buitengewone algemene vergadering, telkens als er dringend in het belang van de medeeigendom een beslissing moet worden genomen. 2. Op verzoek van één of meer mede-eigenaars: Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de medeeigenaars, van de eventuele raad van mede-eigendom, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel (bv, gewone brief, afgegeven brief, fax, email) te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn. Alle administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien. Agenda. Artikel 23: Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4, 1°, 1-1. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst. De algemene vergadering mag slechts beraadslagen en stemmen over de punten die op de agenda vermeld zijn. Over de punten vermeld onder “diversen” kan slechts geldig worden gestemd indien zij voorafgaandelijk gedetailleerd vermeld zijn in de agenda. Artikel 24: De organisatie van de Algemene Vergadering. 1. Voorzitterschap: De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten. Hij beschikt over alle bevoegdheden die noodzakelijk zijn voor het ordelijk verloop van de algemene vergadering, de beraadslaging, de stemming en de opstelling van de notulen; Aan de voorzitter van de algemene vergadering komt ook een bijzondere bevoegdheid toe na afloop van de algemene vergadering: De syndicus wiens mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, dient binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de s schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is; 2. Secretaris: De secretaris is de persoon die de pen of de pc hanteert en minutieus over het verloop van de algemene vergadering rapporteert. Dit mag ook de syndicus zijn. De notulen van de algemene vergadering worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars. Artikel 25: Beraadslagingen. 1. De rechtsgeldigheid: 1) De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede- eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. 2) De algemene vergadering beraadslaagt ook rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. 2. Niet de vereiste quorums- tweede vergadering: Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.
3. Stemrecht: Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. De mede-eigenaars beschikken over één stem per duizendste (1.000ste) dat zij bezitten in de voormelde gemeenschappelijke delen. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal der stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. De syndicus beschikt over geen enkele stem behoudens wanneer hij ook mede-eigenaar is, onverminderd artikel 577-6 § 7 van het Burgerlijk Wetboek, toepasselijk op de materie van tegengestelde belangen. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd. 4. Volstrekte meerderheid: De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen. De beraadslagingen en beslissingen van een algemene vergadering verplichten alle mede-eigenaars nopens de punten van de agenda, zelfs indien zij al dan niet vertegenwoordigd, niet akkoord of onbekwaam waren. 5. Stemmen bij volmacht. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars beschikken. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan tien procent (10 %) bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom. De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering. De voorzitter van de algemene vergadering ziet de regelmatigheid van de volmachten na en statueert souverein over dit punt. Indien een deel van het gebouw aan een onbekwame toebehoort, dan zullen al zijn wettelijke vertegenwoordigers opgeroepen worden tot de algemene vergadering. Zij zullen het recht hebben de vergadering bij te wonen met raadgevende stem, maar zij moeten op straf van nietigheid van hun uitgebrachte stem, onder elkander iemand kiezen als lasthebber met beraadslagende stem, die zal stemmen voor rekening van de onbekwame. Zij kunnen zich ook laten vertegenwoordigen door één enkele mandataris, drager van een volmacht zoals hierboven aangeduid. Indien de onbekwame slechts één enkele wettelijke vertegenwoordiger heeft, dan zal deze laatste hem geldig kunnen vertegenwoordigen.
Het is een echtgenoot ambtshalve toegelaten zijn mede-echtgenoot - mede-eigenaar te vertegenwoordigen zonder speciaal mandaat, onverminderd het huwelijksstelsel van de echtgenoten. De volmachten blijven gehecht aan de processen-verbaal. Wanneer door de belanghebbenden aan de syndicus geen melding (bij aangetekend schrijven of tegen ontvangstbewijs) werd gedaan van elke adreswijziging of van iedere verandering van eigenaar, dan zullen de oproepingen, gedaan aan het laatste gekende adres of aan de laatst gekende eigenaar als geldig worden aanzien. Iedere mede-eigenaar kan zich op de algemene vergadering door een deskundige laten bijstaan. 6. Notulen van de algemene vergadering De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. 7. Schriftelijke besluitvorming: De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op. 8. Opname in het besluiten register en verzending aan de mede-eigenaars De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen, zoals bedoeld sub 6) en 7) op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en andere syndici. Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte. 9. Bijzondere meerderheid - Eenparigheid Alle beslissingen van de algemene vergadering worden genomen met volstrekte meerderheid van stemmen, tenzij de wet een bijzondere meerderheid voorziet, zoals hierna hernomen: 1° Bij meerderheid van drie vierden van de stemmen: a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft; b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen; c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van een raad van medeeigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden; e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de medeeigenaars.
2° Bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen: a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom; b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen. f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid; g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering. 3° Bij eenparigheid van de stemmen: Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over: a) Elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, alsmede over; b) Elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed. 4° Uitzondering. Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist Artikel 26: Rechtsgedingen. 1. Door een mede-eigenaar. 1) Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. 2) Ieder mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter, vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen. De mede-eigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeeigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke delen, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. Vanaf het instellen van een van voormelde vorderingen, sub 1) en 2) en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen: 1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt. 2. Door een bewoner Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen, na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet binnen de drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld. Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen. 3 Postadressen. Alle aangetekende brieven dienen op straffe van nietigheid, zowel geadresseerd worden aan de syndicus (aan zijn woonplaats, of bij ontstentenis daarvan, aan zijn verblijfplaats of de maatschappelijke zetel) als aan de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 27: Tegenwerpelijkheid. 1. De Statuten. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen ( zowel van zijn verblijf als van zijn eventueel email) of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn. De statuten van het gebouw kunnen door de Algemene Vergadering worden aangevuld door een Reglement van inwendige orde, dat niet mag afwijken van de onderhavige statuten. Het reglement van inwendige orde kan in onderhandse vorm worden opgemaakt. 2. Het Reglement van inwendige orde 2.1. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus, of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan. De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars en/of in het kantoor van de syndicus of in een plaats aangeduid door de syndicus. Het reglement van inwendige orde alsook het register kan op voormelde plaats(en) en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden : 1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en het
register bedoeld zoals voormeld of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving; 2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontstaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief. Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben. 2.2. Verplichte kennisgeving aan de syndicus Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus. 2.3. Aansprakelijkheid Wanneer de begunstigde van het persoonlijk of het zakelijk recht in gebreke blijft de notulen van de Algemene Vergadering na te leven en/of het reglement van inwendige orde, zal de mede-eigenaar zelf instaan voor alle schade veroorzaakt door of aan de in gebreke blijvende begunstigde, wanneer hij zelf in gebreke bleef de vereiste kennisgevingen aan de begunstigde of de Syndicus te doen. 3. Eigendomsoverdracht. In geval van eigendomsoverdracht van een privatieve kavel, dient de eigendomsoverdrager aan de eigendomsovernemer kennis te geven van het register der notulen, alsook het reglement van inwendige orde, en hem de eerbiediging van voor de overdracht genomen beslissingen van de Algemene Vergadering op te leggen. Wanneer de eigendomsovernemer in gebreke blijft de voor de overdracht genomen beslissingen van de Algemene Vergadering en of het reglement van inwendige orde, na te leven, zal de eigendomsoverdrager zelf instaan voor alle schade veroorzaakt door of aan de in gebreke blijvende eigendomsovernemer, wanneer hij zelf in gebreke bleef de vereiste kennisgeving aan de eigendomsovernemer te doen. 4. Raadpleging, kopie, uittreksel. a) De syndicus dient iedere belanghebbende toe te laten om na afspraak en maximaal één maal per maand - kosteloos het register der notulen en of het reglement van inwendige orde te raadplegen; - op eigen kosten, doch in aanwezigheid van de Syndicus en op een door de Syndicus aangewezen locatie, van de gewenste passages uit het register der notulen en of van het reglement van inwendige orde kopie te maken. b) De syndicus dient aan iedere belanghebbende die hem daarom schriftelijk verzoekt een door hem ondertekend en gewaarmerkt uittreksel te bezorgen uit het register der notulen en of het reglement van inwendige orde, tegen een door de Algemene Vergadering vast te stellen vergoeding. c) Hij dient eveneens het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle nietprivate documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, eventueel via een internetsite. 5. Vertaling. Een mede-eigenaar kan, op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van elk document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw gelegen is. De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld. De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede- eigenaars. 2. De syndicus.
Artikel 28: Aanstelling van de syndicus. Wanneer de syndicus niet in het reglement van mede- eigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd op de eerste Algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar of van iedere belanghebbende derde. Indien hij is aangesteld in het reglement van mede-eigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering. De syndicus, voor zover hij geen mede-eigenaar is, dient bij voorkeur, de erkenning van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) te hebben. De syndicus mag geen lid zijn van de raad van mede-eigendom. Schriftelijke overeenkomst De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. Duur van het mandaat Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding. Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat. Ontslag door de Vereniging – aanstelling van een voorlopige syndicus. Artikel 29: De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen. Artikel 30: Openbaarheid. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede- eigenaars gevestigd is. Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd. De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus. Verantwoordelijkheid – Overdracht. Artikel 31: De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. Hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden. Artikel 32: Bevoegdheden. De syndicus heeft tot opdracht :
Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht: 1° De beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren; 2° Alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen; 3° Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; Voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst; 4° De vereniging van mede-eigenaars zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen; 5° De lijst van de schulden bedoeld in artikel 577/11, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris; 6° Aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld; De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. 7° Indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, dient hij binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is; 8° Een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars; 9° Het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, eventueel via een internetsite; 10° Desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld; 11° Ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek; 12° Aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen; 13° De algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
14° De lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen; 15° De boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning opgesteld minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars; 16° De begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen Artikel 33: Vergoeding. Het mandaat van syndicus of voorlopige syndicus wordt vergoed. De algemene vergadering stelt de vergoeding vast in een schriftelijke overeenkomst met de syndicus bij zijn benoeming. Zij is een gemeenschappelijke last. Artikel 34: Ontslag door de syndicus. De ontslag mogelijkheden door de syndicus worden bepaald in de schriftelijke overeenkomst tussen hem en de vereniging van mede-eigenaars gesloten. 3. De commissaris van de rekeningen. Artikel 35: Aanstelling en opdracht. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is en die tot taak heeft het trimestrieel nazicht van de boekhouding door een cijfermatige controle ervan, wat in feite neerkomt op een steekproefsgewijs nazicht van facturen, rekeninguittreksels en boekhoudkundige stukken, evenals de controle op het omslaan van de gemeenschappelijk kosten over de mede-eigenaars en de inning van de verschuldigde bijdragen. Zijn hoedanigheid, eventuele vergoeding en ontslagvoorwaarden worden bepaald door de algemene vergadering. Artikel 36: Boekjaar. Het boekjaar van de vereniging van mede-eigenaars loopt vanaf een oktober tot en met dertig september. 4. De raad van mede-eigendom. Artikel 37: Facultatief. De algemene vergadering kan steeds beslissen een raad van mede-eigendom in te richten die enkel bestaat uit mede- eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar
behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede- eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. De raad van mede-eigendom heeft geen andere bevoegdheden dan deze voormeld. De samenstelling van de raad van mede-eigendom, de bevoegdheden en de werkwijze van de raad van mede-eigendom worden door de algemene vergadering bepaald. SECTIE III VERDELING DER GEMENE KOSTEN EN ONTVANGSTEN Artikel 38. – Bijdrage in de lasten Alle bijdragen in lasten van onderhoud en gebruik der gemene delen worden door de medeeigenaars gedragen evenredig met hun aandeel in de gemene delen zoals in de verdelingstabel bepaald is. Voor elk der vier blokken wordt het berekend volgens negenhonderd twintig/negenhonderd twintigsten (920/920). Zo één der privatieven niet dient bij te dragen volgens basisakte(n) of onderhavig reglement voor één of meerdere lasten dan wordt de noemer der breuk voor die lasten verminderd met zijn aandeel in de gemene delen. voorbeeld: de gelijkvloerse ruimten dienen niet bij te dragen in de lasten en kosten van onderhoud en herstelling voor de liften. De gelijkvloerse ruimten vertegenwoordigen bvb samen tweehonderd/negenhonderd twintigste in de gemene delen. Dan worden de lasten voor de lift berekend als volgt : zevenhonderd twintig zevenhonderd twintig Voor de ganse ondergrondse kelderverdieping wordt het berekend volgens vierendertig/vierendertigsten (34/34). Dit stelsel heeft een forfaitair karakter voor alle uitgaven zonder uitzondering andere dan deze bepaald in de hieronder volgende artikelen. Behoudens andersluidende overeenkomst, neemt het aandeel in de gemeenschappelijke uitgaven aanvang vanaf het ogenblik dat de ondernemer de ontvangstname vraagt. Artikel 39. Bijdrage in de procedurekosten en de erelonen van de advocaat a) Bij een procedure ingesteld door één mede-eigenaar tegen de vereniging van mede-eigenaars: * Indien de ingestelde vordering door de rechter gegrond wordt verklaard, zal deze medeeigenaar/eiser vrijgesteld zijn van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. * Indien de ingestelde vordering door de rechter gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede- eigenaar/eiser vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van medeeigenaars zijn gelegd. b) Bij een procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars tegen één mede-eigenaar: * Indien de ingestelde vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
* Indien de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 40. – Categorieën van herstellingen. De herstellingen en werken aan de gemene delen worden verdeeld in twee categorieën : dringende herstellingen en niet dringende herstellingen. Artikel 41. – Dringende herstellingen. De syndicus bezit volmacht om de absoluut dringende werken te doen uitvoeren zonder daartoe de toelating te moeten vragen (bijvoorbeeld gesprongen waterleidingen en goten). Artikel 42. –Niet dringende herstellingen. Tot deze herstellingen zal beslist worden door de algemene vergadering mits een drie/vierde meerderheid van stemmen. door de leden van het bureau, dit zijn de voorzitter en de bijzitters die samen de raad van mede-eigendom vormen. Artikel 43. Overdracht van een kavel 1. Eigendomsoverdracht: In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen : 1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid; 2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen; 3°de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten; 4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom; 5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar; 6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd. Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen : 1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de medeeigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht. De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger. Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen. In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede- eigenaar. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel : 1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; 2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging. Onder « werkkapitaal » wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de medeeigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder. Onder « reservekapitaal » wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet- periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. 2. Overdracht van schuldvorderingen Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering. Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte. Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twintig werkdagen na het verlijden van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen. Artikel 44. – Toegang tot de privatieve delen. De eigenaar moet toegang verstrekken tot zijn privatieve lokalen voor alle herstellingen, onderhoud en reiniging der gemene delen. Tenzij het gaat om dringende herstellingen, zal deze toegang niet mogen gevraagd worden tussen één juli en één september. Zo de eigenaar of de gebruiker van een appartement afwezig is, is hij verplicht een sleutel van zijn appartement aan een gevolmachtigde, wonende in de STAD EEKLO, ter hand te stellen, waarvan de naam en het adres ter kennis moet gebracht worden van de syndicus derwijze dat hij toegang heeft tot het appartement zo dit nodig mocht zijn. De eigenaar moet zonder vergoeding de ongemakken dragen voortspruitend uit de herstellingen aan de gemene delen, dewelke zullen beslist worden volgens de hierboven vermelde pleegvormen.
Artikel 45. – Belastingen. Tenware de belastingen betreffende het onroerend goed rechtstreeks door de bevoegde administratie op elke eigendom worden gelegd, zullen deze belastingen tussen de mede-eigenaars verdeeld worden, in evenredigheid met hun aandeel in de gemene delen. Artikel 46. – Burgerlijke verantwoordelijkheid. De verantwoordelijkheid uit hoofde van het gebouw (artikel 1386 Burgerlijk Wetboek) en in het algemeen alle lasten verbonden aan het gebouw, zullen verdeeld worden volgens de formule van de mede-eigendom, voor zoveel het van zelfsprekend gaat om gemene zaken en onverminderd het mogelijk verhaal van de mede-eigenaars tegen de verantwoordelijke derden of mede-eigenaars. Artikel 47. – Verhoging van de lasten door een eigenaar. Ingeval één der mede-eigenaars de gemeenschappelijke lasten in zijn voordeel mocht vermeerderen, zal hij alleen deze vermeerdering moeten dragen. Artikel 48. – Ontvangsten. Mochten sommen ontvangen worden voor gemene rekening uit hoofde van gemene delen, dan zullen ze aan iedere eigenaar verworven zijn, in verhouding tot zijn rechten in de gemene delen. SECTIE IV VERZEKERINGEN - HEROPBOUW Artikel 49. – Gemeenschappelijke verzekeringen. De verzekeringen van de privatieve delen, het mobilair uitgezonderd, en van de algemene en bijzondere gemene delen zal, voor alle mede-eigenaars, door de zorgen van de syndicus, bij dezelfde verzekeringsmaatschappij geschieden. Die verzekering zal dekken: brand- en bliksemschade, ontploffingen veroorzaakt door gas, mazout en/of elektriciteit, neerstorten van vliegtuigen, materiële schade aan het gebouw, verhaal der medebewoners alsmede het verhaal van huurders en geburen, onderling verhaal der medeeigenaars, verlies van genot en tegen alle andere risiso’s, zo nodig geacht, dit alles tot beloop van de bedragen die door de reeds bestaande polissen vastgesteld worden. Van de eigenaars van het appartementsgebouw, die het gebouw reeds hebben verzekerd, zullen de bestaande polissen door de kopers van de private delen worden overgenomen en voortgezet. De syndicus zal inzake deze verzekeringen optreden in naam van de mede-eigenaars; hij zal de premies als gemeenschappelijke lasten betalen, en de mede-eigenaars zullen hun deel van premies op het ogenblik van hun eisbaarheid aan de syndicus betalen, in verhouding tot de mede-eigendom. De mede-eigenaars zijn gehouden hun medewerking te verlenen indien dit noodzakelijk is, teneinde de verzekeringscontracten af te sluiten en daartoe alle akten te tekenen; bij ontstentenis hiervan zal de syndicus van rechtswege en zonder inmorastelling in hun plaats geldig mogen tekenen. Ingeval van verkoop of overdracht ten kostenloze of ten bezwarende titel, zullen bestaande polissen van verzekering door de nieuwe eigenaar dienen te worden overgenomen. Artikel 50. – Afschrift der polissen. Iedere mede-eigenaar zal recht hebben op een afschrift van de verzekeringspolissen. Artikel 51. – Bijpremies. Indien, wegens het beroep dat wordt uitgeoefend door één der mede-eigenaars of uit hoofde van het personeel dat hij in dienst heeft, of in het algemeen om welke reden persoonlijk aan één der medeeigenaars, een hogere premie verschuldigd is, zal deze premie ten laste vallen van die eigenaar.
Artikel 52. – Inning der vergoedingen. Ingeval van ramp, zullen de vergoedingen krachtens de polis uitgekeerd, door de syndicus worden ontvangen in tegenwoordigheid van de mede-eigenaars door de algemene vergadering aangeduid, met last ze in een bank of op een andere plaats in bewaring te geven onder de voorwaarden bepaald door vijfenzeventig procent (75%) van de eigenaars van de gemene delen. Rekening zal gehouden worden met de rechten der bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers waarvan de rechten door het tegenwoordig beding niet geschaad zullen mogen worden; hun tussenkomst zal worden gevraagd. Artikel 53. – Aanwending der vergoedingen. Deze vergoedingen zullen gebruikt worden als volgt: A. Indien de ramp gedeeltelijk is, zal de syndicus de door hem ontvangen vergoeding gebruiken tot herstel van de beschadigde zaken, voor zover de algemene vergadering hiertoe heeft beslist met vier/vijfden van de stemmen. Is de vergoeding ontoereikend voor het volledig herstel, dan zal het tekort geïnd worden van al de mede-eigenaars, onverminderd het verhaal van deze laatsten tegen degene wiens goed, ingevolge de wederopbouw een meerwaarde zou krijgen, tot beloop van deze meerwaarde. Is de vergoeding groter dan de kosten van herstel, dan blijft het overschot verworven aan de mede-eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de gemene zaken. B. Bij vernieling van het gehele gebouw, zal de vergoeding gebruikt worden tot het wederopbouwen voor zover de algemene vergadering van de mede-eigenaars hiertoe unaniem heeft beslist. Ingeval de vergoeding onvoldoende is om de heropbouw te bekostigen, zal het tekort ten laste vallen van de mede-eigenaars, eisbaar binnen een termijn van drie maanden van de algemene vergadering die dat tekort zal vast gesteld hebben; de wettelijke intresten in handelszaken berekend tegen de wettelijk rentevoet zullen van rechtswege lopen bij gebreke aan storting binnen gezegde termijn dit zonder enige ingebrekestelling. Indien het gebouw niet heropgericht wordt, neemt de gedwongen onverdeeldheid een einde en de gemene zaken zullen ofwel verdeeld ofwel openbaar verkocht worden. De vergoeding van de verzekering evenals de opbrengst van de gebeurlijke veiling, zullen alsdan tussen de mede-eigenaars verdeeld worden in evenredigheid met hun respectievelijke rechten, vastgesteld door hun aandelen in de gemene delen. Artikel 54. – Bijkomende verzekeringen. A. Indien mede-eigenaars verfraaiingen mochten aangebracht hebben aan hun eigendom, zijn ze verplicht deze op eigen kosten te laten verzekeren; ze zullen ze moeten laten verzekeren op de algemene polis, maar onder last de premieverhoudingen te dragen en zonder dat de andere medeeigenaars zouden kunnen gehouden zijn tussen te komen in de gebeurlijke wederoprichtingskosten. B. Zo één de mede-eigenaars, in tegenstrijd met de mening der meerderheid, meent dat de verzekering voor een onvoldoend bedrag afgesloten werd, heeft hij steeds het vermogen om voor zijn persoonlijke rekening een aanvullende verzekering af te sluiten onder voorwaarde er alle lasten en premies van te kwijten. In beide voormelde gevallen, zullen alleen de belanghebbende eigenaars gerechtigd zijn aanspraak te maken op het excedent van de vergoeding, welke hen ingevolge de bijkomende verzekering zou toegekend worden. Zij zullen er vrij over beschikken. Artikel 55. - Verzekeringen tegen ongevallen. Door de zorgen van de syndicus zal een verzekering worden afgesloten tegen arbeidsongevallen van het dienstpersoneel van het gebouw, tegen de ongevallen die zich zouden kunnen voordoen door het
gebruik van gemene delen (onder andere de lift), het slachtoffer weze een eigenaar, een bewoner van het gebouw of een derde, vreemd aan het gebouw. De voorwaarden en het bedrag van deze verzekering zullen worden vastgesteld door de algemene vergadering. De premies zullen worden betaald door de syndicus . Ze zullen worden terugbetaald door de mede-eigenaars, in verhouding tot hun rechten in de gemeenschappelijke delen. TITEL II.
HET REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE;
Artikel 56. – Meerderheid in geval van wijziging – Beheerboek. Er wordt tussen alle mede-eigenaars een reglement van inwendige orde, verplichtend voor hen en hun rechthebbenden, vastgesteld, welk reglement niet zal mogen veranderd worden, tenzij door de algemene vergadering die besluit met een volstrekte meerderheid van stemmen. De veranderingen moeten op hun data in het boek der processen-verbaal van de algemene vergadering worden opgenomen bovendien ingelast in een boek, genaamd “Beheerboek”, gehouden door de syndicus en dat in éénzelfde tekst het statuut van het gebouw, het reglement van inwendige orde en veranderingen zal bevatten. Ingeval van vervreemding van een deel van het gebouw, zal de vervreemder de aandacht van de verkrijger moeten vestigen op het bestaan van dit beheerboek en hem uitnodigen om er kennis van te nemen. Door het enkel feit van eigenaar, huurder, bewoner, vruchtgebruiker, of rechthebbende te zijn van een deel van het gebouw, is de nieuwe belanghebbende in de plaats gesteld van de rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de bepalingen van dit beheerboek en de erin vervatte beslissingen. Hij en zijn rechthebbenden zullen zich moeten gedragen naar dit beheerboek. SECTIE I ONDERHOUD Artikel 57. – Onderhoudswerken. De schilderwerken van de gevels, zowel de voorgevel, de achtergevel als de zijgevels, erin begrepen de ramen, leuningen en vensterluiken, zullen uitgevoerd moeten worden, op de tijdstippen bepaald volgens een plan opgesteld door de algemene vergadering en onder toezicht van de syndicus. Wat de werken aan de private delen betreft, waarvan het onderhoud de harmonie van het gebouw betreft, zullen deze ten gepaste tijde uitgevoerd moeten worden door ieder eigenaar derwijze dat het gebouw zijn uitzicht van zorg en goede staat van onderhoud bewaart. Artikel 58. – Schoorstenen, kachels en ovens. De eigenaars zullen de schoorstenen, kachels en ovens die zich bevinden in de plaatsen welke zij bewonen, moeten laten kuisen, telkens dit nodig mocht zijn en zo er gebruik van gemaakt wordt, door een daartoe bevoegde schoorsteenveger. Zij zullen dit moeten bewijzen aan de syndicus. SECTIE II UITZICHT Artikel 59. – Esthetiek De mede-eigenaars en bewoners van het gebouw zullen noch aan de vensters, noch aan de balkons, noch op de terrassen, uithangborden, reclames, eetkastjes of linnengoed mogen uithangen. Zij zullen moeten zorgen dat men geen water laat vallen op onderste verdiepingen.
Geen kledingstukken, beddengoed, tapijten, karpetten of andere voorwerpen zullen mogen uitgeklopt of uitgeschud worden aan de vensters; het is verboden lucifertjes, sigaretten, sigarettenstompjes, doosjes of andere voorwerpen op de aanpalende gebouwen en binnenplaatsen te werpen. SECTIE III INWENDIGE ORDE Artikel 60. – Plaatsen van voorwerpen in gemene delen. De gemene delen, namelijk de hall, de trappen, de doorgangen en wegenissen zullen steeds vrij moeten gehouden worden; er zal nooit iets mogen hangen of neergelegd worden. Dit verbod betreft in het bijzonder de fietsen, de kinderwagens, het speelgoed en andere materialen en gebruiksvoorwerpen. Artikel 61. – Huishoudelijke werken. Op de trappen, in de doorgangen op de trapportalen en overlopen, zal geen enkel huishoudelijk werk mogen verricht worden, zoals het uitborstelen van tapijten, van beddengoed, van klederen, van meubelen, het poetsen van schoenen, en dergelijke. Artikel 62. – Gasinrichting. Het is ten strengste verboden in het gebouw gasbuizen in rubber of gemakkelijk buigbare buizen te gebruiken. Deze toevoerbuizen zullen in metaal moeten zijn. Artikel 63. – Huisdieren. Ten titel van gedoogzaamheid mogen de inwoners van het gebouw honden, katten en huisvogels houden. Indien het dier aanleiding geeft tot hinder door geruchten, geuren of op elke andere wijze, zal de gedoogzaamheid voor dit dier ingetrokken worden bij beslissing van de algemene vergadering, beslissend bij volstrekte meerderheid. Bij verval van de gedoogzaamheid zal het niet naleven der beslissingen van de algemene vergadering, voor de overtreder de betaling van een schadevergoeding en interesten meebrengen, onverminderd alle door de gerechtelijke overheid te treffen sancties. SECTIE IV ZEDELIJKHEID EN RUST Artikel 64. – Bewoning in het algemeen. De mede-eigenaars, huurders, dienstboden en andere bewoners van het gebouw, zullen altijd het gebouw moeten bewonen op een burgerlijke en eerlijke wijze en ervan genieten volgens de juridische opvatting van een “goede huisvader”. Zij zullen ervoor zorgen dat de rust van het gebouw geen enkel ogenblik verstoord wordt, noch door hun schuld, noch door deze van een dienstbode, noch in voorkomend geval door hun huurders en bezoekers. Er zal geen enkel abnormaal gerucht mogen gemaakt worden. Het gebruik van muziekinstrumenten, radio’s(tuners), televisies, platendraaiers, en muziekcassetterecorders is toegelaten; nochtans zullen de gebruikers er zorg voor dragen dat de werking van deze apparaten de andere bewoners van het gebouw niet stoort. Indien in het gebouw elektrische apparaten worden gebruikt, die storingen teweegbrengen, zullen deze apparaten moeten voorzien worden van toestellen welke stoornissen verzachten derwijze dat zij radio- en televieontvangsten niet beïnvloeden.
Geen enkele motor mag in de appartementen of de privatieve lokalen geplaatst worden, met uitzondering van kleine motoren voor huishoudelijke apparaten, en datgene wat nodig is voor de uitbating van de (handels)ruimten op het gelijkvloers. De bewoners van het gebouw zullen de normale hinder moeten gedogen welke voortvloeien uit de uitbating van de (handels)ruimten op het gelijkvloers. Artikel 65. – Huurovereenkomsten De huurovereenkomsten zullen de verbintenissen van de huurders moeten bevatten op burgerlijke wijze en als “goede huisvader” het goed bewonen, en zich te schikken naar het huidig reglement, waarvan zij zullen verklaren dat zij er kennis van hebben genomen. Elk appartement mag slechts in bezit genomen worden door de personen van één enkele familie, hun gasten en dienstboden. Onderverhuring en afstand van huur moet verboden worden. Ingeval van inbreuk, behoorlijk vastgesteld , zullen de huurcelen mogen verbroken worden op aanvraag van de afgevaardigde der mede-eigenaars. Artikel 66. – Gemeentelijke lasten. De mede-eigenaars en hun rechthebbenden zullen moeten voldoen aan alle lasten van de gemeente, van de politie en de reinigingsdienst. SECTIE V BESTEMMING VAN DE LOKALEN Artikel 67. – Bestemming van de appartementen en gelijkvloerse ruimten. De appartementen zijn uitsluitend bestemd tot woonplaatsen. Er mogen nergens in het gebouw winkel of uitstalramen geplaatst of uitgebaat worden, tenzij met betrekking tot de ruimten op het gelijkvloers, welke eveneens voor handelsdoeleinden kunnen aangewend worden. Artikel 68. – Publiciteit Behoudens bijzondere toestemming van de algemene vergadering, is het verboden publiciteit aan te brengen op het onroerend goed. Dit verbod geldt niet voor de ruimten op het gelijkvloers, welke eveneens voor handelsdoeleinden kunnen aangewend worden. Geen enkel opschrift mag geplaatst worden aan de vensters en balkons, op de deuren, op de buitenmuren, op de trappen, doorgangen en halls. Dit verbod geldt niet voor de eerste en de tweede ruimte op het gelijkvloers, welke eveneens voor handelsdoeleinden kunnen aangewend worden. Het is toegelaten op de ingangsdeur van het appartement of ernaast, een plaat aan te brengen volgens het model toegelaten door de algemene vergadering, waarop de naam en het beroep van de bewoner aangeduid wordt. Iedereen beschikt over een brievenbus in de ingang. Op deze brievenbus mogen de naam en het beroep van de titularis vermeld worden. Deze opschriften zullen nochtans volgens het model zijn door de algemene vergadering voorgeschreven. Artikel 69. – Gevaarlijke, ongezonde en hinderlijke producten. In het gebouw zal geen opslagplaats mogen ingericht worden voor gevaarlijke, ongezonde en hinderlijke producten, of voorwerpen. Noch de eigenaars, noch de gebruikers of enig andere persoon mogen in het gebouw apparaten of welkdanige voorwerpen ook, binnenbrengen, plaatsen of in gebruik nemen, van aard om gevaar, hinder of bedreiging voor de gezondheid teweeg te brengen.
SECTIE VI BEHEER Artikel 70. – Raad van mede-eigendom. De raad van mede-eigendom is samengesteld uit de voorzitter en uit de twee bijzitters van de algemene vergadering. raad zal toezicht uitoefenen op het beheer van de syndicus, gaat diens rekeningen na, brengt verslag uit bij de algemene vergadering en beveelt de onontbeerlijke doch niet dringende werken. De raad zal toezicht uitoefenen op de aankoop van brandstoffen, hij zal zich de prijzen en de namen van de voorgestelde leveranciers laten voorleggen, zich verzekeren van de hoedanigheid en de hoeveelheid der geleverde brandstoffen. De raad van mede-eigendom zal erover waken dat het beheer op een spaarzame wijze plaats heeft en dat de gemeenschappelijke uitgaven in de mate van het mogelijke gedrukt of verminderd worden. Artikel 71. – Beslissingen van de raad van mede-eigendom. De raad van mede-eigendom zal geldig beslissen wanneer ten minste twee leden tegenwoordig zijn; de beslissingen worden met volstrekte meerderheid van stemmen genomen. Ingeval van staking van stemmen is de stem van de voorzitter van de vergadering doorslaggevend. Er zal een proces-verbaal van de genomen beslissingen worden opgesteld; het zal ondertekend worden door de aanwezige leden. Artikel 72. – Benoeming van de syndicus. De syndicus wordt gekozen door de algemene vergadering die hem zal kiezen op de wijze aangeduid in artikel veertien. Indien de syndicus één der mede-eigenaars is, en niet-bezoldigd, zal hij een secretaris toevoegen voor het boekhouden en de bezoldiging van de boekhouder zal door de algemene vergadering bepaald worden. Artikel 73. – Taak van de syndicus – Algemeen. Benevens wat reeds vermeld is, behelst de taak van de syndicus vooral volgende twee hoofdpunten: 1° Alles in verband met de algemene vergadering (bijeengeroepen, opstellen van het proces-verbaal, afleveren van uittreksels, en dergelijke); .2° Het beheren van de gemene delen van het gebouw gedurende gans het jaar, (onderhoudswerken laten uitvoeren, rekeningen vereffenen, en dergelijke). Artikel 74. – Syndicus en algemene vergadering. De syndicus roept de algemene vergadering bijeen. Hij woont deze bij, stelt de aanwezigheidslijst op, brengt verslag uit van de voorgaande algemene vergadering en maakt het jaarverslag met de uittreksels van de financiële toestand. Van iedere algemene vergadering stelt hij een proces-verbaal op dat in een daartoe speciaal bestemd register geboekt wordt. Hij laat het proces-verbaal door alle aanwezige mede-eigenaars ondertekenen; dit register, evenals de andere archieven van het beheer van het onroerend goed, worden door hem bewaard; Indien nodig geeft hij een uittreksel of afschrift aan de mede-eigenaars. Artikel 75. – Beheer gedurende het jaar. Wat het beheer betreft gedurende het jaar, heeft de syndicus volgende taak: 1° Hij zorgt voor de goede gang van de algemene diensten, zoals elektriciteit, water, reinigen der vensters, opruimen van huiselijk afval, lift, centrale verwarming.
2° Hij treft alle nodige maatregelen en schaft de noodzakelijke toestellen aan om het comfort en de veiligheid van de bewoners te bevorderen. 3° Hij zorgt ervoor dat het onderhoud van het gebouw verzekerd worden. De dringende herstellingen en werken zal hij op eigen initiatief laten uitvoeren, evenals deze door de algemene vergadering vastgesteld en bevolen. Hij werft het dienstpersoneel aan en dankt het af. 4° Hij betaalt de elektriciteitsrekeningen van de gemene delen. 5° Hij brengt verslag uit aan de raad van mede-eigendom en/of de algemene vergadering, over de betwistingen die hij onderzocht met betrekking tot de gemene delen, tegenover openbare besturen en derden. 6° Hij houdt zich bezig met de boekhouding over de gemeenschappelijke ontvangsten en uitgaven, die hij zal verdelen onder de mede-eigenaars, ieder volgens zijn aandeel zoals voorzien in het reglement . 7° Hij sluit alle verzekeringen af, die hem door dit reglement of door de algemene vergadering worden opgedragen. 8° Hij vertegenwoordigt in rechte de gezamenlijke eigenaars als aanleggers of als verweerders. Te dien einde wordt door iedere eigenaar, door het toetreden tot dit reglement, onherroepelijk mandaat aan de syndicus verleend. 9° Hij beheert de voorschotten oordeelkundig en past eventueel de nodige dwangmaatregelen toe bij weigering van betaling. Artikel 76. – Rekeningen van de syndicus. De syndicus legt jaarlijks zijn algemene rekeningen voor aan de algemene vergadering, onderwerpt ze aan haar goedkeuring en krijgt er zo nodig ontlasting van. Hij biedt om de drie maand aan iedere eigenaar diens bijzondere rekening aan. Artikel 77. Voorschotten. Een voorschot zal aan de syndicus door de mede-eigenaars worden gestort teneinde deze toe te laten te voorzien in de gemene uitgaven. Het bedrag van dit voorschot wordt vastgesteld door de algemene vergadering. De algemene vergadering mag tevens beslissen tot de oprichting van een reservefonds, bestemd om het hoofd te bieden aan de grote herstellingen en aan de vervangingen van de toestellen. De syndicus heeft het recht van de mede-eigenaars de voorschotten te eisen, door de algemene vergadering vastgesteld. Bij ontstentenis van betaling zal de syndicus de ingebreke blijvend medeeigenaar dagvaarden, nadat hij hiertoe een gunstig advies van de raad van mede-eigendom heeft bekomen. Dit advies zal nochtans tegenover de derden of de rechtbanken niet moeten bewezen worden. De syndicus heeft een contractuele en onherroepelijke volmacht zolang hij in functie is, om de ingebreke blijvende mede-eigenaar te dagvaarden. Artikel 78. – Weerspannige eigenaar. Indien een mede-eigenaar zou blijven weigeren het voorschot aan de syndicus te storten, zal deze laatste met de toelating van de raad van mede-eigendom, de bedeling van de centrale verwarming, de elektriciteit en warm water welke het appartement van de in gebreke blijvende bedient, kunnen afsluiten, dit beding is wezenlijk en van strikte toepassing. De sommen door de ingebreke blijvende mede-eigenaar verschuldigd, zullen van rechtswege en zonder inmorastelling de wettelijke interesten opbrengen, vanaf de dag van de eisbaarheid tot de dag van de betaling. Tijdens de periode waarin een mede-eigenaar in gebreke blijft, zullen de andere mede-eigenaars ertoe gehouden zijn, elk in evenredigheid met hun rechten in de gemene delen, de nodige sommen te leveren voor de goede werking van de gemeenschappelijke diensten, en welke noodzakelijk zijn voor het onderhoud van de gemene delen.
Ingeval het appartement en de studio van de ingebreke blijvende mede-eigenaar verhuurd is, heeft de syndicus volmacht de huurgelden rechtstreeks, bij wijze van delegatie, te innen tot beloop van het verschuldigde bedrag. De huurder zal zich tegen deze betaling niet kunnen verzetten, en hij zal geldig bevrijd zijn tegenover zijn verhuurder, van de sommen door de syndicus gekweten.
SECTIE VII. GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN Artikel 79. – Gemeenschappelijke behoeften. Evenals de lasten van onderhoud en herstelling van de gemene delen, waarvan sprake in het statuut van het gebouw, worden de lasten, die voortkomen uit gemeenschappelijke behoeften door de mede-eigenaars gedragen in verhouding tot hun rechten in de gemene delen,behoudens voor de ondergrondse verdieping waar ze worden berekend volgens het aantal autostandplaatsen/bergruimten dat ze bezitten. Daarbij horen, onder meer, de uitgaven voor gas, elektriciteit en water, voor het onderhoud van de gemene delen, de kosten van aankoop, onderhoud en vervanging van het gemeenschappelijk materiaal en mobilair, vuilnisbakken, gereedschappen en leveringen nodig tot het onderhoud van het gebouw, de bureelbenodigdheden, de briefwisseling, de verlichtingskosten van de gemene delen, en dergelijke. Artikel 8. - Water, gas en elektriciteit. Het individueel gebruik van water, gas en elektriciteit en alle kosten met betrekking tot deze diensten, zullen gedragen worden door iedere eigenaar of door diens huurder. Artikel 81. – Lift. Alle kosten in verband met de lift worden door de algemene vergadering van een ondergronds gebouw bij volstrekte meerderheid van stemmen verdeeld, onder de mede-eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de gemene delen, met uitzondering van de (handels)ruimten op het gelijkvloers, welke bijgevolg niet zullen bijdragen in de kosten in verband met de lift. De mede-eigenaars van een autostandplaats/bergruimten in de ondergrondse verdieping dienen hoegenaamd niet bij te dragen in de kosten in verband met de lift. Artikel 82. – Centrale verwarming. De kosten van onderhoud, herstelling en eventueel deze van vervanging van gemeenschappelijke centrale verwarming zullen verdeeld worden onder de verschillende mede-eigenaars in verhouding tot het aantal duizendsten dat zij in de gemene delen bezitten. Wat het verbruik van de brandstoffen aangaat: het gebouw wordt verwarmd door centrale verwarming met gas: elk appartement is voorzien van een verdampingsmeter, horameter, debietmeter of dergelijke; elke mede-eigenaar zal er zijn aandeel in betalen; dit aandeel zal vastgesteld worden volgens de cijfers van de teller en de verdeling van de uitgaven betreffende gas of andere brandstof, ingevolge de aanduidingen van voormelde tellers. Artikel 83. – Waterdichtheid van de terrassen. De kosten met betrekking tot de waterdichtheid van de terrassen die het voorwerp uitmaken van privatieve eigendom, worden verdeeld onder de beneficianten van dat genot tot beloop van één/derde (1/3de) en onder het geheel van alle mede-eigenaars, tot beloop van twee/derde (2/3de), in verhouding tot hun aandeel in de gemene delen.
SECTIE VIII ALGEMENE SCHIKKINGEN Artikel 84. – Afschriften van het huidig reglement Huidig reglement van de mede-eigendom zal gehecht blijven aan de basisakte waarvan de minuut berust bij notaris Jozef Dauwe, te Eeklo. Hiervan zullen door genoemde notaris, op vraag van iedere belanghebbende, exemplaren gedrukt, gefotokopieerd of gepolycopieerd worden en aan de belanghebbenden overhandigd, tegen een door de genoemde notaris te bepalen vergoeding. Artikel 85. – Bindende kracht van het reglement. Het reglement van mede-eigendom is bindend voor alle tegenwoordige en toekomstige medeeigenaars; alsmede voor al diegenen die in de toekomst op het onroerend goed of een gedeelte van dit onroerend goed een recht van welke aard ook zullen bezitten. Dienvolgens zal dit reglement ofwel geheel moeten overgeschreven worden in alle akten van overdracht of aangifte van eigendom of van genot, ofwel zullen deze akten de melding moeten inhouden dat de belanghebbenden volledige kennis van dit reglement van mede-eigendom bezitten en dat zij ten andere – in rechte, alleen door het feit eigenaar te zijn, bewoner of titularis van om het even welk recht, van om het even welk gedeelte van het onroerend goed, in alle rechten en verbintenissen, die eruit kunnen voortkomen, zijn getreden. SECTIE IX MOEILIJKHEDEN Artikel 86 - Geschillen De moeilijkheden betreffende de uitvoering of de interpretatie van de clausules van het algemeen reglement van mede-eigendom van het gebouw, worden exclusief de bevoegde vrederechter beslecht Artikel 87. – Procedure. Alle rechtsgedingen ter benaarstiging van alle mede-eigenaars, hetzij als eiser hetzij als verweerde, worden geldig gevoerd door of tegen de syndicus, zonder dat deze laatste gehouden is tegenover derden of ad litem het bewijs van zijn mandaat te moeten leveren. Kosten De kosten van het huidig reglement, van de bijvoeglijke reglementen en van de plannen zijn ten laste van de mede-eigenaars. Woonplaats Woonplaats wordt van rechtswege gekozen in het onroerend goed voor iedere mede-eigenaar, die aan de syndicus geen andere woonplaats zou betekend hebben in het gerechtelijk arrondissement waarin het onroerend goed gelegen is.
(volgen de handtekeningen)
Voormelde statuten werden conform de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010, gewijzigd door de wet van 15 mei 2012, gecoördineerd door ondergetekende syndicus op 31 mei 2013 en voorgelegd en goedgekeurd op de algemene vergadering van
