Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena Jaarrapport 2015
Inhoudsopgave Kerngegevens
2
Verslag van de Beheerder van het Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena
4
Jaarrekening 2015
10
Overzicht van financiële positie per 31 december 2015 Winst- en verliesrekening over 2015 Overzicht van het totaalresultaat over 2015 Mutatieoverzicht eigen vermogen over 2015 Kasstroomoverzicht over de periode 2015 Toelichting op de jaarrekening Toelichting bij de posten van het overzicht financiële positie en de winst- en verliesrekening
11 12 12 13 14 15 20
Overige toelichtingen
26
Overige gegevens
27
1
Kerngegevens Onderstaand overzicht is een weergave van de ontwikkeling van het exploitatieoverzicht van het Fonds, afgezet tegen het oorspronkelijke budget uit het prospectus.
Resultaat ontwikkeling op Fondsniveau (alle bedragen in € x 1.000 tenzij anders vermeld) 2015
2015
Gerealiseerd
Prospectus
1.110 1.110
1.108 1.108
(248)
(258)
(5)
(5)
Inkomsten Canon Totale inkomsten Kosten Financiële lasten Bewaarvergoeding Beheervergoeding
(23)
(22)
(142)
(148)
Overige kosten
-
-
Totale kosten
(418)
(433)
692
675
(350)
-
Canon gemeente Amsterdam
Bruto resultaat Waardemutatie vastgoedbelegging in exploitatie Beleggingsresultaat
342
Direct rendement
8,76%
2
675 8,54%
Profiel Het beleggingsfonds Homburg MediArena is een Fonds voor Gemene Rekening, dat zodanig is gestructureerd dat het fiscaal transparant wordt geacht waardoor het niet zelfstandig belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Via dit Fonds hebben 332 particuliere beleggers in november 2010 geïnvesteerd in een bedrijfspand te Amsterdam dat is verhuurd aan een internationaal opererend televisieproductiebedrijf. Het Fonds is een beleggingsinstelling en heeft de vorm van een Fonds voor Gemene Rekening. Het Fonds is een contractuele regeling tussen Nova Capital B.V. (de "Beheerder") in haar hoedanigheid als Beheerder, de Stichting Homburg MediArena, een stichting naar Nederlands recht opgericht met als enig doel op te treden als Bewaarder van het Fonds (de "Bewaarder"), en elk van de beleggers die deelnemen in het Fonds (de "Deelnemers"). Het Fonds is dus geen rechtspersoon onder de Nederlandse wet, maar een contractuele regeling waarvan de inhoud bepaald wordt door de voorwaarden van beheer en bewaring van het Fonds (de "Fondsvoorwaarden"), zoals opgenomen in Bijlage 1 bij het Prospectus. Het Fonds heeft 1.580 Participaties uitgegeven van elk € 5.000,- nominaal. Participaties luiden uitsluitend op naam. Er zijn geen fysieke participatiebewijzen uitgegeven, doch de Participaties worden geregistreerd middels een register. Alle Participaties vertegenwoordigen een zelfde belang in de nettovermogenswaarde van het Fonds en hebben dezelfde rechten. De Bewaarder heeft ten doel het optreden als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ("Wft") ten behoeve van het Fonds, alsmede het verrichten van alles wat met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, een en ander met inachtneming van de Fondsvoorwaarden. De Bewaarder heeft de Fondsactiva en de Fondspassiva verkregen en zal deze houden ten titel van beheer en bewaring voor rekening en risico van de Deelnemers. Daarnaast is de Bewaarder belast met de administratie van het Fonds en houdt zij tevens een register bij waarin de namen, adressen, datum van verkrijging en alle overige informatie van alle Deelnemers die door de Beheerder noodzakelijk wordt geacht, worden vastgelegd. Het register vormt sluitend bewijs jegens de Deelnemers van het aantal door hen gehouden Participaties. De Beheerder Nova Capital B.V. heeft op 20 juli 2012 van Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) een vergunning verkregen voor het beheren van beleggingsinstellingen op grond van artikel 2.65, lid 1 sub a, Wft-oud. Op 22 juli 2014 is deze vergunning van rechtswege overgegaan in een AIFM-vergunning (artikel 2:65 Wft-nieuw). De directieleden van Nova Capital B.V. zijn ten tijde van hun benoeming met goed gevolg door de AFM getoetst op deskundigheid en betrouwbaarheid. Voor meer informatie kunt u ons bereiken op het volgende adres en telefoonnummer: Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena Demmersweg 92 7556 BN Hengelo Telefoon 053 – 48 03 160 Fax 053 – 48 03 161
[email protected], www.novacapital.nl
3
Verslag van de Beheerder van het Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena Inleiding In november 2010 is het vastgoedbeleggingsfonds Homburg MediArena van start gegaan. Het Fonds heeft als doelstelling het behalen van rendement door middel van het rechtstreeks of middellijk verkrijgen, (actief) beheren en vervreemden van het onroerend goed gelegen aan MediArena 9-10 te Duivendrecht. Het betreft een op 1 juni 2010 opgeleverd bedrijfspand met kantoorgedeelte met parkeergarage en een studiocomplex. Het studiocomplex alsmede het kantoorgedeelte en de parkeergarage zijn voor 10 jaar, vanaf 1 juni 2010 (opleveringsdatum van het complex) tot 30 juni 2020, verhuurd aan Endemol Holding B.V. met een viertal verlengingsopties van elk vijf jaar. Het door het Fonds verhuurde deel omvat het studiocomplex van in totaal 12.498 m2. De aanvangshuur is vastgesteld op € 1.164.493,- per jaar en zal door de huurder per kwartaal worden voldaan. De huurprijs is geïndexeerd. De totale oorspronkelijke investering van het Fonds bedraagt € 13.890.019,- (inclusief kosten). Het benodigde eigen vermogen van € 7.900.000,- bestaande uit 1.580 participaties van elk € 5.000,nominaal, is door particuliere investeerders bijeengebracht. Het restant van € 5.990.019,- is aangetrokken in de vorm van een bankfinanciering met hypothecaire zekerheid. Op vrijdag 14 september 2012 is in een extra participantenvergadering het besluit genomen tot het benoemen van Nova Capital B.V. als nieuwe Fondsbeheerder en assetmanager. Nova Capital B.V. beschikt sinds 20 juli 2012 over de hiervoor vereiste Wft (Wet op het financieel toezicht) 2:65 vergunning en staat daarmee onder doorlopend toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Op 1 oktober 2012 heeft Nova Capital B.V. het Fondsbeheer en assetmanagement effectief overgenomen van de vroegere Beheerder, Homburg Capital B.V.
Inrichting van de bedrijfsvoering De Beheerder verklaart, dat voor de beleggingsinstelling, waarvoor onderhavig jaarverslag is opgesteld, een beschrijving beschikbaar is van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgo) en dat de bedrijfsvoering, de administratieve organisatie en het systeem van de interne controle van de beleggingsinstelling effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren.
Economische indicatoren Nederland
1
De economische groei trekt in 2016 aan tot 2,1% . De groei wordt breed gedragen: de consumptie van huishoudens groeit, bedrijven blijven meer investeren en de groei van de uitvoer zet door. De geraamde beperking van de gasproductie in Groningen remt de groei met 0,2%. De wereldhandel neemt met 4,3% toe, maar het internationale beeld is met grote onzekerheid omgeven. Dit verwacht het Centraal Planbureau in de op 11 december 2015 gepubliceerde korte termijnraming voor de jaren 2015 en 2016. De wereld is volop in beweging. De toestroom van vluchtelingen en de dreiging van terrorisme hebben grote maatschappelijke gevolgen. De economische effecten zijn in 2016 naar verwachting beperkt: zo neemt de bevolking toe met 0,3% en verslechtert het overheidstekort met 0,1%. Belangrijker voor de economische groei zijn de sterke fluctuaties in olieprijzen, wisselkoersen en beurskoersen. De wereldhandelsgroei in 2015 is volatiel. Voor 2016 wordt een gematigde groei van de relevante wereldhandel van 4,3% verwacht.
1
Bron: www.cpb.nl
4
De consumptie groeit volgend jaar met ruim 2%, de individuele besparingen blijven op peil. Het beschikbaar inkomen neemt toe door hogere lonen bij een lage inflatie, door een toename van de werkgelegenheid en door de lastenverlichting van 5 miljard euro die in deze raming is verwerkt. De stijging van de zorgpremie dempt die van de koopkracht. De investeringen nemen toe in reactie op de gunstige ontwikkeling van de economie en de toegenomen winstgevendheid. De uitvoer groeit door verdere daling van de eurokoers en de groei van de wereldhandel, terwijl de gasexport afneemt. Vooral de marktsector profiteert van de groeiende vraag, met een productiegroei van 2,7%. De daling van de werkloosheid is in 2016 beperkt doordat naast de werkgelegenheid ook het arbeidsaanbod sterk toeneemt. Bedrijven trekken meer personeel aan – en houden meer personeel vast – om aan de stijgende vraag te kunnen voldoen. De werkgelegenheid bij de overheid neemt licht toe, terwijl die in de zorgsector licht afneemt. Tegelijkertijd stijgt ook het arbeidsaanbod door demografische factoren, het stimulerend effect van beleid (waaronder het 5-miljard-pakket) en de terugkeer op de arbeidsmarkt van ontmoedigden. Het EMU-tekort daalt van 2,2% in 2015 naar 1,8% in 2016 door de economische groei en ombuigingen vanuit het regeerakkoord Rutte-Asscher. De vermindering van gasopbrengsten en de lastenverlichting in het 5-miljard-pakket dempen de tekortvermindering. Het structurele tekort loopt op van 1,3% bbp in 2015 tot 1,9% bbp in 2016, vooral door de afnemende gasbaten. De overheidsschuld daalt naar 65% bbp. Economische groei in Nederland, 2008-2016
5
Ontwikkelingen project specifiek Ontwikkelingen directe omgeving Het gebied ArenAPoort biedt een compleet aanbod als het gaat om media en leisure. Amsterdam Arena voor sportgerelateerde evenementen, Ziggo dome en Heineken Music Hall voor muziek, een uitgebreid winkelaanbod (Villa Arena en de Arena Boulevard), bioscoop Pathé en diverse horecagelegenheden. ArenAPoort wordt door station Amsterdam Bijlmer verbonden aan het gebied Amsterdamse Poort, waar het winkelen centraal staat. Media en leisure gerelateerde ondernemingen vestigen zich steeds meer in en rond Amsterdam Zuid Oost. In 2015 is het Hampton By Hilton Amsterdam Arena Boulevard geopend. Het “groen en grijs” wordt aangepakt, in verband met parkeergelegenheid, transferium en de traffic van en naar de evenementenlocaties. Dit staat nog in de kinderschoenen, maar krijgt zoals het er nu uitziet zeker doorgang. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de website: www.arenapoort.nl Steeds meer bedrijven en ontwikkelaars tonen belangstelling voor het ArenAPoort gebied en het Amstel III gebied in Amsterdam Zuidoost. Met de voorziene forse groei van Amsterdam hebben Amstel III en ArenAPoort een gouden toekomst. Er is ruimte, het gebied kent een uitstekende bereikbaarheid en het is betaalbaar. Zeldzame “assets” in een stad die snel uitdijt en uit zijn voegen groeit. Ook wordt er veel aan residentiele ontwikkeling gedaan, voor de komende jaren staat er grootschalige woningbouw op stapel. Transformatie kantoren naar (studenten) woningen Vanaf september 2015 kunnen ruim 350 studenten terecht in een pand aan de Foppingadreef in Amsterdam Zuidoost. In een voormalig kantoor van ABN AMRO is campus HiCondo gevestigd. In totaal wordt met de 354 eenheden in Hicondo het aantal gerealiseerde studentenwoningen in 2015 ruim boven de 1.000 getild. Op de SpinozaCampus, worden in de tweede fase medio september 552 eenheden opgeleverd in de D-buurt. Tegenover het AMC worden eveneens vanaf september 348 woningen voor studenten in een leegstaand kantoor gerealiseerd onder de naam BlueGrey. Daarnaast wordt dit jaar gestart met de bouw van 200 jongerenwoningen op de voormalige plek van garage Klieverink. Dankzij de opmars van de compacte woningen in Zuidoost in de afgelopen 5 jaar, wonen er aan het eind van 2015 zo'n 5.000 jonge studerenden in het stadsdeel. Marktontwikkeling en transacties De opvallendste ontwikkeling in de regio Amsterdam en Amsterdam ZO is het afgenomen leegstandspercentage. In een jaar tijd daalde deze in de regio van 18,4% naar 16,4% van de totale kantorenvoorraad. Uitgedrukt in vierkante meters is de leegstand met 142.000 m2 afgenomen ten opzichte van een jaar geleden. Hoewel deze afname hoofdzakelijk in de gemeente Amsterdam en Amsterdam ZO heeft plaatsgevonden (-132.000 m2) was ook in Amstelveen sprake van een lichte afname van de hoeveelheid leegstaande kantoorruime (-10.000 m2). In de regio Amsterdam is in totaal 287.000 m2 opgenomen in 2015. Vergeleken met het opnameniveau van 2014 is sprake van een groei van 4,4%. In totaal hebben 3 transacties plaatsgevonden van minimaal 10.000 m2. Het gaat hier om huisvesting van ING Bank in Amsterdam ZO (24.500 m2 in kantorencomplex Frankemaheerd), Chipsoft op Teleport / Sloterdijk (20.000 m2) en Booking.com (13.500 m2) aan de Zuidelijke IJ overs. De gemiddelde huurprijs in de regio Amsterdam ligt 1,1% hoger dan vorig jaar. Tesla, fabrikant van elektrische auto's, heeft in Amsterdam Zuidoost een vestiging geopend. Amsterdam Zuidoost heeft op dit moment de grootste autoboulevard van Nederland met een groot aantal flagshipstores van o.a. BMW Amsterdam, Mini Amsterdam, Tesla, Porsche, Mercedes en Audi. Binnen de regio Amsterdam is een toenemende polarisatie gaande van gewilde en niet gewilde kantoorlocaties. Aan de Zuidas stegen huurprijzen verder tot wel € 420,- per vierkante meter per jaar (excl. BTW en evt. huurkorting), terwijl iets verderop in Diemen de ‘vanaf’-prijzen daalden naar bodemprijzen van € 60,- per vierkante meter per jaar. Niet eerder is het verschil tussen de goedkoopste en de duurste kantoorruimte zo groot geweest (bron: DTZ). 6
Technische bijzonderheden object Het bedrijfspand waarin het Fonds heeft geïnvesteerd, is in 2015 volledig verhuurd geweest. Vanuit het oogpunt van property management zijn er enkele gebeurtenissen geweest met betrekking tot het pand MediArena of de huurder, als het gaat om storingen, onderhoud en reparatie:
Stormschade Tijdens een storm in februari 2015 is een aantal gevelplaten van het bovenste studiogedeelte geblazen. De schade is inmiddels weer hersteld.
Gevelbeplating onderzijde Door een natuurlijke verzakking van de omliggende bestrating heeft een aantal gevelplaten rondom het gebouw losgelaten. G&S onderzoekt momenteel de oorzaak en zal dit tezamen met het ophogen van de bestrating door de gemeente verder oppakken.
MJOP eigenaar onderhoud/planmatige vervanging Huurder heeft naar beide eigenaren van het gebouw (betreffende zowel het studiodeel als het kantorendeel) een mail gestuurd waarin diverse MJOP-punten (Meer Jaren Onderhouds Planning) zijn opgenomen. Huurder dringt enigszins aan op het proactief vervangen van bepaalde elementen conform de MJOP. Er zijn op dit moment geen bekende storingen dus een echte technische noodzaak is er niet.
De vloerafwerking van Studio 1 De vloerafwerking van studio 1 heeft op één zijde problemen door een loslatende deklaag. Er is in februari 2015 verder onderzoek gedaan. Uit de testresultaten blijkt dat de oorzaak gevonden kan worden in een slecht hechtende toplaag in een bepaald gedeelte van de studio in combinatie met het gebruik van tape om bekabeling vast te plakken. Om de huurder niet verder tot last te zijn, is er besloten het slechte gedeelte van de vloer gezamenlijk door de 5 betrokken partijen te laten herstellen. De studiovloer is hersteld en de kosten hiervan bedragen € 17.000,-. Homburg MediArena heeft hieraan bijgedragen voor € 3.400,-.
Ontwikkelingen huurder Endemol Nederland is een toonaangevend multimediabedrijf, waar creativiteit en kwaliteit hand in hand gaan met innovatie en ondernemerschap. Zij legt zich toe op creatie, productie en exploitatie van content; in alle genres, voor alle platforms en in opdracht van en samen met zenders, distributeurs, adverteerders en maatschappelijke organisaties. Endemol Nederland onderscheidt zich ook door de ontwikkeling van vooruitstrevende businessmodellen. Apollo en 21st Century Fox lanceerden met ingang van 1 januari 2015 de nieuwe joint venture ‘Endemol Shine Group’, bestaande uit de mediabedrijven Endemol, Shine en CORE Media. De fusie is onlangs formeel bekrachtigd en goedgekeurd door marktautoriteiten. Het hoofdkwartier van ‘Endemol Shine Group’ is gevestigd in Amsterdam. Endemol Nederland maakt deel uit van Endemol Shine Nederland: het bestuursorgaan van verschillende Nederlandse productiebedrijven en partnerships met creatieve personen en partijen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de website: www.endemol.nl Als gevolg van de joint venture is een mondiale entertainmentgroep ontstaan met een omvangrijk portfolio van internationale hits, als Masterchef, American Idol, Big Brother, Broadchurch, The Money Drop, Peaky Blinders, Grantchester, Deal or No Deal, Wipeout, The Biggest Loser, Black Mirror, Mr. Bean, So You Think You Can Dance, One Born Every Minute, The Fall en Man vs. Food. ‘Endemol Shine Group’ is actief in meer dan dertig markten wereldwijd, met een portfolio van meer dan zeshonderd formats in uiteenlopende genres, alsmede producties en projecten op het gebied van digital, gaming en distributie. In de landen en territoria waar zowel Endemol als Shine met een lokale werkmaatschappij zijn gevestigd, zal het fusiebedrijf op zoek gaan naar de beste manier om die 7
activiteiten samen te brengen. Voor de Franse en Duits markt is dit proces reeds afgerond. De internationale sales- en distributie van Shine International en Endemol Worldwide Distribution worden ondergebracht in één structuur en organisatie (bron Endemol).
Risicomanagement De activiteiten van het Fonds brengen diverse financiële risico’s met zich mee, zoals: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de Beheerder van het Fonds om de risico’s voor het Fonds tot het minimum te beperken. Algemeen Het grootste risico voor het Fonds bestaat uit het mogelijke verlies van huurinkomsten indien onverhoopt continuïteitsproblemen zouden ontstaan bij de huurder of het huurcontract in de toekomst niet zou worden verlengd, waardoor de erfpachtbetalingen aan het fonds ook in gevaar komen. De Beheerder van het Fonds heeft geen invloed op de financiële performance van de huurder, maar kan er wel voor zorgen dat deze zo tevreden mogelijk is over het gehuurde object. Eventuele meldingen over mogelijke storingen en onderhoudskwesties worden zo snel mogelijk opgevolgd en opgelost. De propertymanager is aanwezig bij periodiek huurdersoverleg en onderhoudt korte lijnen met de Beheerder van het Fonds. De mate van tevredenheid over het gehuurde object is van invloed op toekomstige beslissingen over contractverlenging. Tegelijkertijd wordt periodiek afgelost op de banklening om een gezonde verhouding in acht te nemen tussen de waarde van de geëxploiteerde onroerende zaken en de pro resto hoofdsom en daarmee samenhangende financieringslasten. Renterisico Het Fonds financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met langlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op de langlopende hypothecaire leningen. De met de bank overeengekomen rente is gebaseerd op het 3-maands Euribortarief met een opslag van 2,85% per jaar. Het huidige Euribortarief is negatief maar aan fluctuatie onderhevig waardoor de rentelasten zowel kunnen stijgen als dalen.
Valutarisico Het Fonds loopt geen valutarisico daar het geen transacties verricht in vreemde valuta’s.
Kredietrisico De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële erfpachters. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen indien noodzakelijk geacht door de Beheerder. Doordat er maar één erfpachter is, is er sprake van een zeer grote concentratie van het kredietrisico.
Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor het Fonds betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen, het tijdig kunnen aantrekken van nieuw vreemd en eigen vermogen voor het aflossen van de bestaande leningen en het faciliteren van uittreding van Deelnemers. Participaties zullen uitsluitend worden ingekocht indien er zicht is op het doorplaatsen van deze participaties, zodat de transactie niet leidt tot een verlaging van de liquiditeitspositie. Er is geen plicht tot inkoop over te gaan. De hypothecaire lening is per 1 december 2015 vervallen en in overleg met de FGH Bank en met toestemming van de bewaarder verlengd voor de duur van 5 jaar.
8
Financiële performance De huurinkomsten, exploitatielasten en financieringskosten over het verslagjaar liggen alle rond prognose. De slotuitkering over 2014, uitbetaald in januari 2015, en de interim-uitkeringen over de eerste drie kwartalen van 2015 tellen in totaal op tot € 446.702,- hetgeen neerkomt op een cashrendement van 5,65% op jaarbasis. De uitkering over het vierde kwartaal 2015 van € 113.760,- is overigens nog niet verwerkt in de jaarrekening aangezien de uitkering na 31 december 2015 heeft plaatsgevonden. Op 31 december 2015 is het pand gehertaxeerd, conform de bepalingen van het Fonds. De taxatiewaarde bedraagt per deze datum € 10.800.000,- (verkoopprijs exclusief kosten koper). De waardedaling ten opzichte van de oorspronkelijke taxatie ad € 13.400.000,- (verkoopprijs exclusief kosten koper en getaxeerd op 30 september 2010), is het gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden op de financiële markten en op de vastgoedmarkten. De daling ten opzichte van de taxatiewaarde op 31 december 2014 bedraagt € 0,35 miljoen. De afwaardering komt in totaal uit op € 2.560.115,- en wordt gedeeltelijk veroorzaakt door in eerste instantie de geactiveerde transactiekosten en in tweede instantie door de nieuwe waardebepaling uit hoofde van de hertaxatie, waarbij met name aanpassingen zijn toegepast bij het bruto aanvangsrendement, de resterende huurcontractperiode, de disconteringsvoet en de inflatieverwachting. Overigens is deze negatieve waardemutatie niet van invloed op de directe kasstroom. Wel komt de waardedaling tot uitdrukking in een daling van de intrinsieke waarde van het Fonds alsmede per participatie. Per eind december 2015 bedraagt de intrinsieke waarde van één participatie € 3.425,- (2014: € 3.492,-). De daling van de intrinsieke waarde wordt met name veroorzaakt door de hiervoor beschreven hertaxatie, hoewel de daling gedeeltelijk is gecompenseerd door winstinhouding. In de verslagperiode zijn 8 participaties ingekocht en vervolgens herplaatst bij andere participanten. Op jaareinde 2015 staan voor een totaal van 52 participaties verzoeken open voor de inkoop van deze participaties.
Tot slot De Beheerder verwacht voor 2016 een stabiele huurexploitatie nagenoeg in lijn met de begroting, waarbij tevens wordt georiënteerd op verkoop van het object. Hengelo, 25 maart 2016 De Beheerder, Nova Capital B.V.
De Directie:
Ir. H.H. Scholte
Drs. R.G.A. Steenvoorden
9
Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena Jaarrekening 2015
10
Overzicht van financiële positie per 31 december 2015 (voor resultaatbestemming en alle bedragen in € x 1.000 tenzij anders vermeld) Noot
31-12-2015
31-12-2014
Activa Vaste activa Vastgoedbelegging in exploitatie
1
10.800
11.150
Vlottende activa Vorderingen Liquide middelen
2
65 132
66 258
10.997
11.474
Totaal activa
Passiva Eigen vermogen Kapitaal Onverdeeld resultaat
3
5.070 342 5.412
4.193 1.324 5.517
Langlopende schulden Rentedragende leningen Totaal langlopende schulden
4
5.330 5.330
-
Kortlopende schulden Rentedragende lening Overige schulden
4
240 15
5.865 92
10.997
11.474
Totaal passiva De toelichting op de jaarrekening maakt integraal deel uit van de jaarrekening.
11
Winst- en verliesrekening over 2015 (alle bedragen in € x 1.000 tenzij anders vermeld)
Opbrengsten Canon Totale opbrengsten Kosten Waardemutatie vastgoedbelegging in exploitatie Canon erfpacht gemeente Amsterdam Financiële baten en lasten Beheer- en bewaarvergoeding Overige kosten Totale kosten
Noot
2015
2014
5
1.110 1.110
1.104 1.104
(350) (142) (248) (28) (768)
650 (141) (262) (27) 220
1 6
Beleggingsresultaat
342
1.324
De toelichting op de jaarrekening maakt integraal deel uit van de jaarrekening.
Overzicht van het totaalresultaat over 2015 (bedragen in € x 1.000) 2015
Beleggingsresultaat
2014
342
1.324
Structureringskosten
-
-
Waardemutaties rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen
-
-
Totaal resultaat
342
1.324
Houders van deelnames in het Fonds voor gemene rekening Minderheidsbelangen
342 342
1.324 1.324
12
Mutatieoverzicht eigen vermogen over 2015 (alle bedragen in € x 1.000 tenzij anders vermeld)
Kapitaal
Onverdeeld
Totaal
resultaat Stand per 1 januari 2014 Resultaat bestemming Uitgekeerde Winst Gerealiseerde resultaten Saldo per 31 december 2014
4.387
355
355) (549)
4.742
(355)
-
-
(549)
-
1.324
1.324
4.193
1.324
5.517
Stand per 1 januari 2015
4.193
1.324
Resultaat bestemming
1.324
(1.324)
Uitgekeerde Winst Gerealiseerde resultaten Saldo per 31 december 2015
(447)
5.517
-
(447)
-
342
342
5.070
342
5.412
1.580 participaties zijn uitgegeven bij oprichting en geplaatst tegen een waarde van oorspronkelijk elk € 5.000,- nominaal per participatie. De toelichting op de jaarrekening maakt integraal deel uit van de jaarrekening.
13
Kasstroomoverzicht over de periode 2015 (alle bedragen in € x 1.000 tenzij anders vermeld)
Kasstroom uit operationele activiteiten Beleggingsresultaat Aanpassing voor: Waardemutatie vastgoedbelegging in exploitatie Financieringskosten Kasstroom uit operationele activiteiten voor verandering in werkkapitaal Aanpassingen voor werkkapitaal: Netto mutatie vorderingen Netto mutatie kortlopende schulden
Betaalde rente Netto kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankoop vastgoedbelegging in exploitatie Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten
2015
2014
342
1.324
350 248 940
(650) 262 936
1 (77) (76)
(1) 71 70
(243) 621
(255) 751
-
-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opbrengsten aandelenuitgifte Ontvangen leningen/(aflossingen) Structureringskosten Uitgekeerd dividend Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten
(300) (447) (747)
(120) (549) (669)
Totale kasstroom
(126)
82
Liquide middelen per begin periode
258
176
Liquide middelen per eind periode
132
258
De toelichting op de jaarrekening maakt integraal deel uit van de jaarrekening.
14
Toelichting op de jaarrekening per 31 december 2015 (alle bedragen in € x 1.000 tenzij anders vermeld)
Algemeen Homburg MediArena / Fonds Het Fonds is een besloten Fonds voor gemene rekening dat is opgericht op 8 oktober 2010. Het Fonds is een beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 1:1 van de Wft. Het Fonds is geen rechtspersoon onder de Nederlandse wet, maar een contractuele regeling waarvan de inhoud bepaald wordt door de voorwaarden voor beheer en bewaring. De beheerder heeft namens het Fonds een overeenkomst gesloten met Stichting Homburg MediArena. De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het Fonds. In de jaarrekening van het Fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting, verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het Fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Het Fonds heeft als doelstelling het behalen van rendement door middel van het rechtstreeks of middellijk verkrijgen, (actief) beheren en vervreemden van het object.
Waarderingsgrondslagen en IFRS De jaarrekening van het Fonds is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (‘IFRS’), zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en met Titel 9 Boek 2 BW van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek. De IFRS standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van het Fonds en van kracht voor boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2015. Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2015 nog niet van kracht zijn. Een aantal nieuwe standaarden, gewijzigde standaarden en IFRIC-interpretaties gaan pas van kracht na 1 januari 2015. Het Fonds heeft niet gekozen voor vervroegde toepassing van de nieuwe en aangepaste standaarden en nieuwe interpretaties. Nieuwe standaarden die van toepassing (kunnen) zijn op het Fonds zijn hieronder beschreven. Het Fonds verwacht overigens dat de toepassing van de nieuwe en aangepaste standaarden en interpretaties geen significante invloed zal hebben op het resultaat en de financiële positie. -
IFRS 9 Financiële Instrumenten IFRS 9, gepubliceerd in juli 2014, vervangt de huidige regelgeving van IAS 39 Financiële instrumenten: Opname en Waardering. IFRS 9 bevat herziene regelgeving ten aanzien van de classificatie en waardering van financiële instrumenten, inclusief een nieuw verwacht kredietverlies model om bijzondere waardeverminderingen op financiële activa te berekenen, en nieuwe algemene hedge accounting vereisten. Ook de bepalingen van IAS 39 ten aanzien van opname en het niet meer opnemen van financiële instrumenten zijn overgenomen in de nieuwe richtlijn. IFRS 9 is effectief voor boekjaren die starten op of na 1 januari 2018, met de mogelijkheid tot eerdere invoering van de richtlijn. Het fonds analyseert de potentiele impact op de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van de toepassing van IFRS 9. Deze richtlijn is nog niet goedgekeurd door de EU.
15
-
IFRS 15 Omzet uit contracten met klanten IFRS 15 stelt een alomvattend kader voor het bepalen of, hoeveel en wanneer opbrengsten opgenomen worden. Het vervangt de bestaande regelgeving ten aanzien van omzetverantwoording, met inbegrip van IAS 18 Opbrengsten, IAS 11 Onderhanden projecten, IFRIC 15, IFRIC 18 en SIC-31 en IFRIC 13 Loyaliteitsprogramma’s. IFRS 15 is effectief voor boekjaren die starten op of na 1 januari 2018, met de mogelijkheid tot eerdere invoering van de richtlijn. Het fonds analyseert de potentiele impact op de jaarrekening als gevolg van de toepassing van IFRS 15. Deze richtlijn is nog niet goedgekeurd door de EU.
-
IFRS 16 Leases IFRS 16 betreffende de herziene verwerking van leases in de jaarrekening. Het vervangt de bestaande regelgeving ten aanzien van leases, met inbegrip van IAS 17 Leases, IFRIC 4, SIC-15 en SIC-27. IFRS 16 is effectief voor boekjaren die starten op of na 1 januari 2019, met de mogelijkheid tot eerdere invoering van de richtlijn. Het fonds analyseert de potentiele impact op de jaarrekening als gevolg van de toepassing van IFRS 16. Deze richtlijn is nog niet goedgekeurd door de EU.
De jaarrekening is opgesteld op basis van historische kosten, met dien verstande dat vastgoedbeleggingen, financiële activa en passiva die worden gehouden voor handelsdoeleinden en alle afgeleide financiële instrumenten op reële waarde worden gewaardeerd. Waarderingen tegen reële waarde zijn onderverdeeld in 3 niveaus. De verdeling is gebaseerd op de gegevens die beschikbaar zijn en de significantie van deze gegevens voor de waardering tegen reële waarde in haar geheel. Een beschrijving van de niveaus is hieronder opgenomen:
Niveau 1 betreft onaangepaste genoteerde prijzen in actieve markten voor identieke activa en verplichtingen waargenomen op de datum van waardering.
Niveau 2 betreft parameters (prijzen) anders dan genoteerde prijzen zoals opgenomen in niveau 1 die voor activa of verplichtingen direct of indirect in de markt waarneembaar zijn.
Niveau 3 betreft niet waarneembare gegevens voor het bepalen van de reële waarde van een actief of verplichting.
Taal De jaarrekening is in de Nederlandse taal uitgegeven. Boekjaar Het boekjaar 2014 en 2015 betreft telkens de periode van 1 januari tot en met 31 december. Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode.
16
Samenvatting van belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving Vastgoedbeleggingen in exploitatie Vastgoedbeleggingen in exploitatie betreffen onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Vastgoedbeleggingen in exploitatie worden gewaardeerd op reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de prijs die zou worden ontvangen om een actief te verkopen in een regelmatige transactie tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten. Ieder vastgoedobject in de beleggingsportefeuille van het Fonds wordt periodiek getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige. Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedobject in aanmerking genomen. De volgende assumpties worden gebruikt bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen:
Object
Huurwaarde € 1.261.497
Groei huur/indexatie Percentage 1,00 %
Markt huurwaarde € 1.073.006
NAR Percentage 9,80 %
Gemiddelde contracttermijn Jaren 4,6
De waarderingsmethodologie is gebaseerd op de “netto contante waardemethode”. Bij deze methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht van ten minste tien (10) jaar. Per halfjaar wordt de vastgoedbelegging in exploitatie door de externe taxateur gewaardeerd op een cijfermatige actualisering (desktop) van de bij de vorige taxatie gehanteerde rekenmodellen. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingprijs van de beleggingen direct in vastgoed. Onder NAR (Netto Aanvang Rendement) wordt verstaan de netto-jaarhuur (bruto jaarhuur minus exploitatiekosten) bij waardering/aankoop als percentage van de waarde. Op beleggingen direct in vastgoed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is de verkrijging van het economische eigendom van belang.
17
Overige activa en passiva Alle overige activa en passiva worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs.
Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit banktegoeden met een looptijd van 3 maanden of korter.
Lopende kosten factor De lopende kosten factor geeft het niveau weer van de kosten van de beleggingsinstelling gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde. De lopende kosten factor wordt uitgedrukt in een percentage met twee decimalen. De bepaling van de lopende kosten factor moet geschieden door alle door een beleggingsinstelling gemaakte relevante kosten te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde. Onder de totale kosten worden begrepen kosten die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen worden gebracht. De kosten voor beleggingstransacties, intrestkosten en prestatievergoedingen worden buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten verband houdend met het toe- en uittreden van Deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. De gemiddelde intrinsieke waarde, zoals gebruikt in de bepaling van de lopende kosten factor, moet worden berekend op basis van het aantal berekeningsmomenten van de intrinsieke waarde gedurende het verslagjaar. In de praktijk betekent dit dat de intrinsieke waarde de som van de intrinsieke waarden gedeeld door het aantal waarnemingen is. Ingevolge de Nadere regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft wordt de lopende kosten factor als volgt berekend: Totale kosten/gemiddelde intrinsieke waarde van de beleggingsinstelling
Eigen vermogen Bij uitgifte van participaties wordt het kapitaal van het Fonds vermeerderd met de nominale waarde van de uitgegeven participaties.
Rentedragende leningen Leningen worden bij eerste opname gewaardeerd op reële waarde van de ontvangen tegenprestatie verminderd met de direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden de rentedragende leningen gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-interestmethode.
Belastingen Naar het huidige Nederlands fiscaal recht wordt het Fonds als een besloten Fonds voor gemene rekening beschouwd. Als zodanig is het Fonds “fiscaal transparant” en dus geen belastingplichtig lichaam in de zin van artikel 2 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit betekent dat alle opbrengsten en resultaten rechtstreeks worden toegerekend aan de Deelnemers. Fiscale transparantie houdt tevens in dat het Fonds geen dividendbelasting hoeft in te houden op eventuele uitkeringen aan Deelnemers.
Grondslagen voor de resultaatbepaling Opbrengsten en kosten worden verantwoord op basis van de periode-toerekeningsmethode. Kosten worden ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, met uitzondering van projectkosten. Deze kosten worden opgenomen in de kostprijs van het desbetreffende project. Kosten die worden gemaakt bij de verkoop van het project worden in mindering gebracht op de verkoopopbrengsten van deze projecten.
Canonopbrengsten De canon wordt bepaald op basis van de contractueel overeengekomen erfpachtovereenkomst en toegerekend aan de periode waar ze betrekking op heeft. 18
Structureringskosten De structureringskosten en de overige oprichtingskosten die in rekening zijn gebracht door Homburg Capital B.V. en haar adviseurs en die zijn gerelateerd aan het oprichten van het Fonds en het plaatsen van de participaties, worden rechtstreeks ten laste van de emissieopbrengst gebracht.
Financiële baten en -lasten De financiële baten en -lasten uit/op alle rentedragende instrumenten worden opgenomen in de winst- en verliesrekening op basis van de periode-toerekeningsmethode en naar tijdsgelang overeenkomstig het effectieve rendement. Rentebaten bestaan onder meer uit ontvangen rente op banktegoeden. Financiële lasten bestaan onder meer uit betaalde rente op de hypothecaire financiering.
Het gebruik van aannames, veronderstellingen en schattingen in de jaarrekening Bij het opstellen van de jaarrekening zijn aannames, schattingen en veronderstellingen gemaakt die van invloed zijn op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen. De belangrijkste zijn hieronder opgenomen:
Vastgoedbelegging in exploitatie Vastgoedbeleggingen in exploitatie worden gewaardeerd op reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de prijs die zou worden ontvangen om een actief te verkopen in een regelmatige transactie tussen marktdeelnemers op de waarderingsdatum. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten. Voor de belangrijkste aannames zie noot 1.
19
Toelichting bij de posten van het overzicht financiële positie en de winst- en verliesrekening per 31 december 2015 (alle bedragen in € x 1.000 tenzij anders vermeld)
1
Vastgoedbelegging in exploitatie
Het mutatieoverzicht van het verslagjaar is als volgt:
31-12-2015
Boekwaarde Waardemutatie vastgoedbelegging in exploitatie
11.150 (350) 10.800
31-12-2014
10.500 650 11.150
De vastgoedbelegging in exploitatie betreft het object gelegen aan de MediArena 9-10 te Duivendrecht. Het object is de per 1 juni 2010 opgeleverde bedrijfsruimte met kantoor- en studiocomplex van 12.498 m2. Het Fonds heeft het economisch eigendom en de Stichting Homburg MediArena is in haar hoedanigheid van Bewaarder de juridische eigenaar van het object. Het taxatieproces kan als volgt beschreven worden: Beschrijving waarderingstechniek; de taxateur benadert de taxatie vanuit twee kanten te weten de huurkapitalisatiemethode en de discounted cashflow methode. Beide benaderingen van de waarde worden dan met elkaar geconfronteerd en daaruit resulteert de uiteindelijke waarde-inschatting, zijnde de hoogste afgerond. Eventuele verandering in waarderingstechniek; de methode is gelijk aan die van voorgaande jaren. Selectie van de taxateur; de taxateur is geselecteerd gedurende 2015. Aantal taxaties per jaar; het project wordt twee maal per jaar ter waardering aan de taxateur voorgelegd. De taxateur op jaareinde 2015 is Savills. De reële waarde van de vastgoedbelegging is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke taxateur van Savills die in het bezit is van een erkende en relevante beroepskwalificatie en beschikt over recente ervaring met de locatie en categorie van de vastgoedbelegging. (zie IAS 40.75 (e)) Er zijn geen disclosures te vermelden op basis van IAS 40.75(g) en (h) De details van de vastgoedbeleggingen en informatie over de hiërarchie van de markgegevens en/of waarderingstechnieken van de waardering per 31 december 2015 zijn als volgt:
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3 € 10.800.000,-
Object
Reële waarde per 31-12-2015 € 10.800.000,-
Gedurende 2015 hebben geen verschuivingen tussen niveau 1 en niveau 2 plaatsgevonden.
20
De significante niet-waarneembare gegevens gebruikt bij het bepalen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen ingedeeld in niveau 3 van de reële waarde hiërarchie zijn:
-
Geschatte huurwaarde Groei huur/indexatie Percentage langdurige leegstand Discontovoet Rendement
Een significante toename (afname) van de geschatte huurwaarde en jaarlijkse groei van de huur zal afzonderlijk resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de langdurige leegstand en discontovoet (en rendement) zullen afzonderlijk resulteren in een significant lagere (hogere) reële waarde. Het huidige gebruik van het vastgoed door de huurder is tevens het optimale gebruik. De oorspronkelijke taxatie, uitgevoerd per 30 september 2010 door Jones Lang LaSalle Valuation Advisory met een waarde van € 13.400.000,- is gebaseerd op een bruto aanvangsrendement kosten koper van 7,85%. De gemiddelde inflatie die is gehanteerd voor deze taxatie bedraagt 2,0%. De discontovoet bedraagt 7,5%. De taxatie uitgevoerd per 31 december 2015 door Savills gaat uit van een gemiddelde inflatie van 1,0% (2014: 1,9%), een discontovoet van 7,15% (2014: 7,50%) en een bruto aanvangsrendement van 11,68% (2014: 11,19%). Per 31 december 2015 bedraagt de cumulatieve afwaardering op de vastgoedbeleggingen in exploitatie € 2.560.000,-. Hierbij is de waarde benaderd vanuit twee kanten te weten de huurkapitalisatiemethode en de discounted cashflow methode. Beide benaderingen van de waarde worden dan met elkaar geconfronteerd en daaruit resulteert de uiteindelijke waarde-inschatting, zijnde de hoogste afgerond.
2
Liquide middelen
Er zijn geen beperkingen ten aanzien van het gebruik van liquide middelen. Op de banktegoeden wordt op basis van het tarief voor de marktrente rentevergoeding verkregen.
3
Eigen vermogen
Het kapitaal van de vennootschap bedroeg bij oprichting € 7.900.000,- en bestaat uit 1.580 participaties, van elk groot € 5.000,- nominaal. Alle participaties geven recht op een gelijk aandeel in de winst van het Fonds. De Beheerder is voornemens, na verkregen goedkeuring van de Bewaarder, telkens binnen 30 werkdagen na afloop van elk kwartaal, de netto-opbrengst namens de Bewaarder uit te keren aan de Deelnemers. Uitkeringen geschieden aan de Deelnemers naar rato van het aantal participaties dat door ieder van hen wordt gehouden, met dien verstande dat Deelnemers die gedurende het desbetreffende kwartaal participaties hebben verkregen dan wel participaties hebben laten inkopen in overeenstemming met de Fondsvoorwaarden, aanspraak maken op een uitkering over de periode waarin zij de desbetreffende participaties gedurende het kwartaal daadwerkelijk hielden. Over het vierde kwartaal 2014 en de eerste drie kwartalen van 2015 is in 2015 in totaal € 446.702,- uitgekeerd. De uitkering over het vierde kwartaal 2015 van € 113.760,- is in januari 2016 betaald en daarom nog niet in de cijfers van deze jaarrekening verwerkt. De primaire doelstelling van de Beheerder van het Fonds ten aanzien van kapitaalbeheer is er voor te zorgen dat de bedrijfsactiviteiten optimaal ondersteund worden, zodat deze bedrijfsactiviteiten effectief,
21
efficiënt en winstgevend kunnen worden geëxploiteerd en participantenwaarde wordt gecreëerd. Daarnaast zal er optimaal gebruik worden gemaakt van de hefboomwerking door het aantrekken van vreemd vermogen.
4
Rentedragende leningen
Het Fonds heeft de volgende rentedragende schuld aangetrokken: Bedrag Geldgever Geldnemer Rente Looptijd Aflossing Zekerheden
€ 5.990.019,FGH Bank Stichting Homburg MediArena 3 maands Euribor plus 2,85% opslag tot 1 december 2020 € 60.000,- per kwartaal gedurende de looptijd Eerste bankhypotheek van € 11.900.000,- op het recht van erfpacht op de grond met daar- op staand bedrijfspand en toebehoren gelegen te Duivendrecht aan MediArena 910, eerste pandrecht op de erfpachtcanonverplichtingen van Homburg MediArena B.V. met betrekking tot het onderpand gelegen aan MediArena 9-10, de huurovereenkomst met Endemol met betrekking tot het onderpand gelegen aan de MediArena 9-10 te Duivendrecht.
Het verloopoverzicht van de rentedragende leningen ziet er als volgt uit:
Verkrijging financiering Financieringskosten Afschrijving financieringskosten Aflossing op lening (cumulatief) Saldo 31 december
2015
2014
5.990 (30) 30 (420) 5.570
5.990 (30) 25 (120) 5.865
De aflossing over het eerste kwartaal 2016 is betaald in 2015. In de verlengingsovereenkomst is de periodieke aflossing geformaliseerd van € 60.000,- per kwartaal. De lening is per 1 december 2015 vervallen en in overleg met de FGH Bank verlengd voor de duur van 5 jaar. Gelet op de resterende looptijd van minder dan 1 jaar is de lening in 2014 geclassificeerd geweest als kortlopende schuld. Vanaf ultimo 2015 is de lening weer geclassificeerd als langlopende schuld.
5
Huuropbrengsten
De verantwoorde opbrengsten hebben betrekking op de erfpachtovereenkomst tussen het Fonds en Homburg MediArena B.V. (de erfpachter). De erfpachtovereenkomst heeft een looptijd van 30 jaar. De huurder betaalt een jaarlijkse canon ad € 1.110.303,- (bij aanvang contract € 1.023.137,-) en deze wordt jaarlijks per juli, voor het eerst met ingang van 1 juli 2011, aangepast op basis van de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens (2006=100). Daarnaast kan zowel het Fonds als de erfpachter zich iedere keer na ommekomst van een periode van 2 jaar tijdens de duur van het erfpachtrecht tot respectievelijk de erfpachter en het Fonds richten met het schriftelijke verzoek om onder verwijzing naar de omstandigheden een aangepaste canon overeen te komen. De erfpachtovereenkomst kan na 30 jaar verlengd worden.
22
6
Financiële baten en lasten
De financiële baten en lasten kunnen als volgt worden uitgesplitst:
Rentebaten Rentelasten Afschrijving financieringskosten Totaal
7
2015
2014
(243) (5) (248)
(256) (6) (262)
Transacties met verbonden/gelieerde ondernemingen
Gelieerde ondernemingen zijn direct of indirect organisatorisch en/of financieel verbonden aan het Fonds. Het Fonds heeft de volgende contracten met verbonden ondernemingen: a) Op basis van de Voorwaarden voor Beheer en Bewaring is aan de Beheerder Nova Capital B.V. een jaarlijkse beheervergoeding verschuldigd van 2% van de huurinkomsten minus de door het Fonds te betalen canon aan de gemeente Amsterdam. Voor 2015 komt dit neer op € 22.676,- (2014: € 22.073,-). Tevens is aan de Beheerder Nova Capital B.V. een jaarlijkse vergoeding verschuldigd voor asset management van 0,2% over de waarde van het Object. Deze laatste vergoeding wordt in rekening gebracht bij Homburg MediArena B.V. b) De Beheerder Nova Capital B.V. is op basis van de Voorwaarden voor Beheer en Bewaring bij verkoop van het Object gerechtigd tot een prestatievergoeding op voorwaarde dat de Deelnemers aan het Fonds ten minste een jaarlijks gemiddeld IRR-rendement hebben gerealiseerd van 10% over hun inleg. Over het meerdere deelt de Beheerder mee voor 30%. c) De Beheerder Nova Capital B.V. ontvangt op basis van de Voorwaarden voor Beheer en Bewaring voor de bemiddeling bij verkoop van het Object een vergoeding van 2,0% over de verkoopprijs, waarbij de eventuele gemaakte kosten voor due diligence, taxatie, makelaar, notaris en/of andere bemiddelingskosten voor rekening zijn van Nova Capital B.V. Het property management is uitbesteed aan een externe niet gelieerde partij tegen de daarvoor overeengekomen vergoeding op basis van de Voorwaarden voor Beheer en Bewaring. Bedragen x € 1,Verbonden Omschrijving partij
Nova Capital B.V. Homburg MediArena B.V.
Verschuldigd aan verbonden partij 31-12-2015
Verschuldigd door verbonden partij 31-12-2015
Kosten in winst- en verliesrekening
Beheervergoeding
-
-
2015 23.000
Canon
-
-
-
Opbrengsten in winst- en verliesrekening 2015 1.110.000
Het Fonds is bepaalde transacties aangegaan met gelieerde partijen. Dergelijke transacties worden aangegaan in het kader van de normale bedrijfsuitoefening en op marktconforme voorwaarden.
23
Lopende kosten factor De lopende kosten factor moet in de toelichting van de jaarrekening worden opgenomen (art. 123 lid 1, onder 1 van het BGfo). De lopende kosten factor geeft het niveau weer van de kosten van de beleggingsinstelling gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde: De kostenratio van FGR Homburg MediArena bedraagt in 2015 afgerond 3,09% (2014: 3,50%).
Beloning bestuurders Het Fonds heeft sinds de oprichting geen werknemers in dienst en afgezien van de overeengekomen fondsbeheervergoeding is geen sprake van een beloning voor de bestuurders.
24
Risicoanalyse Algemeen De onderstaande factoren dienen, naast de overige informatie in het jaarverslag, in overweging genomen te worden bij het beoordelen van een belegging in het Fonds. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat.
Risicomanagement De activiteiten van het Fonds brengen diverse financiële risico’s met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan eventuele financiële instrumenten, debiteuren, liquide middelen, crediteuren, en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf samenvatting van belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving. Risicomanagement wordt uitgevoerd door het dagelijkse bestuur door de Beheerder van het Fonds om de risico’s voor het Fonds tot het minimum te beperken. Renterisico Het Fonds financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met langlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op de langlopende hypothecaire leningen. De met de bank overeengekomen rente is gebaseerd op het 3-maands Euribortarief met een opslag van 2,85% per jaar. Het huidige Euribortarief is negatief maar aan fluctuatie onderhevig waardoor de rentelasten zowel kunnen stijgen als dalen. Op dit moment wordt niet overwogen dit renterisico af te dekken.
Marktrisico Het marktrisico is het risico dat de hele markt of een bepaald marktsegment als gevolg van veranderingen in vraag- en aanbodverhoudingen daalt, waardoor de waarde van de activa in portefeuille negatief kan worden beïnvloed. Dit risico kan door het Fonds niet vermeden worden.
Valutarisico Het Fonds loopt geen valutarisico daar het geen transacties verricht in vreemde valuta’s.
Kredietrisico De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële erfpachters. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen indien noodzakelijk geacht door de Beheerder. Doordat er maar één erfpachter is, is er sprake van een zeer grote concentratie van het kredietrisico.
25
Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor het Fonds betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen, het tijdig kunnen aantrekken van nieuw vreemd en eigen vermogen voor het aflossen van de bestaande leningen en het faciliteren van uittreding van participanten. Het risico wordt zodanig gemanaged, dat eerst als aan alle rente- en aflossingsverplichtingen voldaan is, de vergoeding aan participanten wordt uitgekeerd. Financiële verplichtingen, inclusief geschatte rentebetalingen (bedragen x € 1): BalansContractuele Minder 1-5 Meer dan 5 waarde kasstromen dan 1 jaar jaar jaar Rentedragende leningen 5.570.000 5.000.000 240.000 5.330.000 Overige schulden
15.000
-
-
-
-
Voor een overzicht van de looptijden van de hypothecaire lening wordt verwezen naar noot 4. De lening moet per 1 december 2020 worden afgelost, tenzij deze voordien wordt verlengd. De overlopende activa, debiteuren, overlopende passiva en crediteuren zijn kortlopend. De reële waarde van de financiële verplichtingen is gelijk aan de boekwaarde.
Overige toelichtingen
Bestuurders Het beheer over het Fonds wordt gevoerd door Nova Capital B.V. vertegenwoordigd door de heren Ir. H.H. Scholte en Drs. R.G.A. Steenvoorden. De directie is belast met het besturen van het Fonds.
Ondertekening van de jaarrekening Hengelo, 25 maart 2016 Nova Capital B.V.
De Directie:
Ir. H.H. Scholte
Drs. R.G.A. Steenvoorden
26
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die van invloed zijn op de jaarrekening per 31 december 2015 of op de toelichting bij de jaarrekening.
Resultaatbestemming Volgens artikel 15 van de voorwaarden voor beheer en bewaring zal de Beheerder als volgt omgaan met uitkeringen aan Deelnemers: De Beheerder is voornemens, na verkregen goedkeuring van de Bewaarder, binnen dertig (30) werkdagen na afloop van elk kwartaal (en voor de eerste keer na afloop van 31 december 2010), de netto-opbrengst namens de Bewaarder uit te keren aan de Deelnemers. Uitkeringen geschieden aan de Deelnemers naar rato van het aantal Participaties dat door ieder van hen blijkens het Register wordt gehouden op de laatste datum van het kwartaal waarover de uitkering zal plaatsvinden, met dien verstande dat Deelnemers die gedurende het desbetreffende kwartaal Participaties hebben verkregen dan wel Participaties hebben laten inkopen in overeenstemming met Artikel 9 en 10 aanspraak maken op een uitkering over de periode gedurende welke zij de desbetreffende Participaties gedurende het kwartaal hielden. De Beheerder kan van de Deelnemers, naar rato van het aantal Participaties dat elk van hen houdt, eisen dat gedane uitkeringen krachtens dit Artikel deels of geheel worden terugbetaald aan het Fonds, voor zover het Fonds deze bedragen nodig heeft om aan vrijwaringsverplichtingen of andere verplichtingen ingevolge deze voorwaarden te voldoen.
Belangen van bestuurders Overeenkomstig artikel 4:51, eerste lid, van de Wet op het financieel toezicht (Wft) maken de bestuurders van de Beheerder melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van het Fonds aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad. De heren Scholte en Steenvoorden hebben geen persoonlijk belang bij een belegging van het Fonds gehad in de periode 1 januari 2015 t/m 31 december 2015.
27
Audit
De beheerder en deelnemers van het Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena Demmersweg 92 7556 BN HENGELO (Ov)
Enschede, Colosseum 1 Postbus 142, NL-7500 AC Tel +31 (0)53 850 49 00 kroesewevers.nl KroeseWevers Audit BV Handelsregister 08150987
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2015 van het Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena te Hengelo gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit het overzicht van financiële positie per 31 december 2015, de winst-en-verliesrekening, het overzicht van het totaalresultaat, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over 201 5 en de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur De beheerder van het Fonds is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico 's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van het Fonds. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van het Fonds gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
28
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van het Fonds voor Gemene Rekening Homburg MediArena per 31 december 201 5 en van het resultaat en de kasstromen over 2015 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Enschede, 25 maart 2016 KroeseWevers Audit BV
was getekend E.H.A. Hutten RA
29
