Flitsverslag SEPTEMBER 2015
Financiering in de bouw ‘Banken mogen om je onderbroek vragen’
‘Drie miljard euro via ‘de crowd’ in Amerika’
Financieringsfonds voor de bouw in de maak
Folkert Fennema
Hendrik van Zadelhoff
Martine Vissers
Directeur Tybalt verander- & interim-management
Initiatiefnemer Bouwaandeel
Directeur Finance Ideas Management
Flitsverslag
Financiering in de bouw Hoewel de markt voor nieuwbouwwoningen flink aantrekt zien wij als NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers dat financiering een belangrijke rem vormt
Financiering in de bouw was dan ook het centrale thema tijdens twee zogenoemde Flitsbijeenkomsten die op 21 en 28 september zijn gehouden in respectie-
voor de opstart van nieuwe bouw- en
velijk Putten en Vught. In dit Flitsverslag een weerslag
ontwikkelactiviteiten.
van deze themabijeenkomst
Folkert Fennema Directeur Tybalt verander- & interim-management
‘Banken mogen om je onderbroek vragen’ Banken hebben heel veel macht. Alles wat banken zekerheid geeft mogen ze doorvoeren. “Tot aan uw onderbroek kunnen ze opeisen”, zegt Folkert Fennema, directeur van Tybalt verander- & interim-management. Tegelijkertijd stelt Fennema vast dat de inhoudelijke kennis bij banken over de bouwsector niet groot is. “Gros snapt de business niet en dat biedt ook weer mogelijkheden. Als je alle stukken goed op orde hebt zijn ze al snel tevreden.”
Folkert Fennema kent de bankensector als zijn spreekwoordelijke broekzak. Jarenlang heeft hij bij verschillende financiële instellingen gewerkt. Sinds vier jaar adviseert hij bedrijven die onder andere problemen met financiers hebben. “Vaak zijn het bedrijven die in situaties van liquiditeitsnood zitten en bij de bank op de afdeling Bijzonder Beheer terecht zijn gekomen. En geloof mij,” houdt Fennema de zaal voor, “dat zijn vaak geen mensen waarmee je in de avonduren gezellig even een biertje gaat drinken.”
Risico In zijn lezing neemt Folkert Fennema zijn gehoor mee
Geloof mij, er staat niets in en de wijze waarop
in de wondere wereld van banken. “Banken zijn in de
bankmensen het op uw aanvraag interpreteren is
afgelopen jaren een stuk autistischer geworden. Ze
in 9 van de 10 gevallen niet juist.” Volgens Fennema
zijn vooral gericht op het verkleinen van het eigen
zijn er uiteindelijk maar twee manieren om een
risico, ze vinken lijstjes aan. Maar bovenal verschaf-
conflictsituatie met een bank te beslechten. “Dat
fen banken alleen geld bij geen risico. En als er al
is in de eerste plaats procederen. Maar dat is
sprake is van enig risico dan vragen banken alle
niet zelden een langdurige en kostbare situatie.
zekerheden die maar denkbaar zijn. Als er geld is
De tweede manier is om publiciteit te zoeken.
dan pakken ze het door middel van het eisen van
Daar zijn de meeste banken wel gevoelig voor.”
extra aflossingen af. Banken mogen echt alles.” De woorden van Fennema schetsen een weinig
Kennis
vrolijk beeld van de verhouding tussen de financiële
Ook wat betreft de kennis over de bouwsector
wereld en het bedrijfsleven. “Ik kom vaak, ook in
schieten banken vaak tekort. “De ontwikkel- en
uw sector bedrijven tegen die denken dat leningen
bouwsector is natuurlijk ook niet gemakkelijk.
automatisch worden verlengd. Dat is echt een
Het zijn vaak langdurige trajecten waar veel geld
misvatting en menig onderneming komt daardoor
in omgaat. Het gebrek aan kennis schept ook
in de problemen. Men krijgt dan van bankmensen
wel weer mogelijkheden. Als u stukken snel kun
te horen dat Basel III hen aan banden legt en de
leveren en u heeft het goed voor elkaar dan is de
mogelijkheden beperkt om blijvend in het bedrijf te
inhoud soms wat minder van belang. De bank-
investeren. Maar geloof mij, dat is in veel gevallen
medewerker kan als het ware zijn vinkjes zetten.”
onzin. Ga dat stuk over Basel III maar eens lezen.
“Tegelijkertijd,” benadrukt Folkert Fennema, “leveren
Tips van Folkert Fennema •
JURIDISCHE STRUCTURING Boekhouding moet gewoon goed zijn.
•
LET OP PRIVÉ AANSPRAKELIJKHEID Dit moet je als ondernemer goed afdekken.
•
PRAGMATISCHE KPI’S Pas Kritische prestatie-indicatoren toe die er echt toe doen.
•
LIQUIDITEITSPLANNING Voldoende liquiditeit hebben is
voor een bank vaak essentieel. •
GOEDE STUKKEN BANK EN KLANT Stukken op orde hebben vaak belangrijker dan de inhoud. Als alles in orde is krijg je meer voor elkaar.
•
DELEN SOMS BETER DAN ALLEEN Lobby helpt. Samen optrekken om veranderingen teweeg brengen
banken negentig procent van het geleende geld in
Kortom een eigen fonds voor de sector. Dat is
Nederland. Ter vergelijking, in Amerika is dat zestig
denk ik lastig. Het moet gericht zijn op risicovolle
procent. Alternatieve financieringswijze is wel in
ontwikkelingen dus het rendement moet wel hoog
opkomst.” Zo noemt hij bijvoorbeeld crowdfunding
genoeg zijn.”
waar Hendrik van Zadelhoff later dieper op ingaat. “Crowdfunding is duidelijk in opkomst. Tussen de 80 en 85 miljoen wordt er momenteel in Nederland door crowdfunding opgehaald. Hetzelfde geldt voor lokale fondsen zoals bijvoorbeeld de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij. Tegelijkertijd stelt het nog niet zo veel voor. Er zijn zeker 100 kredietunies in Nederland waarvan ik vermoed dat
Lobby Volgens Fennema is het belangrijk dat een brancheorganisatie als NVB banken veel meer moet gaan helpen. “Vertel ze hoe grondposities werken hoe die waardes tot stand komen want ze snappen het echt niet.”
doekt. Een Kredietunie Ontwikkelend Nederland?
Hendrik van Zadelhoff Initiatiefnemer Bouwaandeel
‘Drie miljard euro via ‘de crowd’ in Amerika’ Mag crowdfunding volgens Folkert Fennema qua financieringsgrootte nog niet veel voorstellen, Hendrik van Zadelhoff ziet de belangtelling dagelijks toenemen. Hij is een van de initiatiefnemers van Bouwaandeel, het crowdfundingplatform voor vastgoed. “Wij hebben inmiddels voor vier miljoen euro aan aanvragen liggen”, vertelt hij. Uiteindelijk verwacht hij dat via ‘de crowd’ jaarlijks rond de 100 tot 120 miljoen euro zal worden opgehaald. “Dat is nog peanuts in vergelijking met Amerika waar crowdfunding 3 miljard opbrengt.”
Het is volgens Hendrik van Zadelhoff wel een wenkend
ik projecten die leuk zijn om in te investeren.” Een
perspectief. “Wij lopen natuurlijk tien jaar achter
concreet voorbeeld is het zogenoemde Stadspara-
op Amerika, maar het is zal in Nederland altijd wel
dijs de bouw van drie duurzame woningen in Arnhem.
minder zijn. Tegelijkertijd zijn reguliere financierings-
Bijna 80 mensen investeren voor bij elkaar 100.000
bronnen aan het opdrogen en zien we de belangstel-
euro in dit project. “Bouwaandeel heeft een eerste
ling voor initiatieven als crowdfunding wel toenemen.”
hypotheek op de grond gevestigd. En het bedrag is aan de ontwikkelaar uitbetaald die binnenkort
Van Zadelhoff is vorig jaar met Bouwaandeel begonnen. “Het crowdfundingplatform richt zich op het financieren van ontwikkelingen die iets toevoegen aan de omgeving. Om een succes te zijn moeten de projecten ook een aaibaarheidsfactor hebben. Geldgevers willen een goed rendement, een veilige investering en een funfactor. Met dit laatste bedoel
met het realiseren van de woningen gaat beginnen. Het is feitelijk onze eerste geslaagde financiering.” Bouwaandeel heeft de financiering voor de bouw van een horecavoorziening bij de Mosterdfabriek in Doesburg in voorbereiding. “Ook dit is typisch zo’n project dat voor een deel met crowdfunding kan worden gefinancierd.”
‘Crowdfunding kan een project een slinger geven’
Eenvoudig De werkwijze is volgens Van Zadelhoff eenvoudig. Als een project geschikt is wordt er een campagne voor ontwikkeld. “Dat betekent dat we een filmpje maken, er een website komt en er alles aan doen om het project onder de aandacht te brengen. Vervolgens kunnen investeerders vanaf 200 euro in het project investeren. We gaan tot een maximumbijdrage van 300.000 euro.” Het bedrag zorgt
voor wat geschuifel in de zaal. “Wie zit hier in de zaal nu te wachten op drie ton?”, vraagt een van de aanwezigen zich hardop af. Van Zadelhoff knikt en zegt die kritiek te kennen. “Het is een begin. Als het gaat lopen dan gaan de bedragen. Dit is vandaag nog niet de oplossing voor alle problemen. Maar het zorgt wel voor draagvlak van een ontwikkeling en kan projecten een slinger geven.”
Martine Vissers Directeur Finance Ideas Management
Financieringsfonds voor de bouw in de maak Een specifiek financieringsfonds voor de bouw waar ontwikkelaars en bouwers geld kunnen lenen voor projecten. Als het aan Martine Vissers, directeur Finance Ideas Management ligt komt een dergelijk fonds er snel. “Maar daarvoor is eerst onderzoek nodig waar de sector nu precies behoefte aan heeft.” Ook leden van NVB Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers worden hierover binnenkort geënquêteerd.
Martine Vissers begint haar verhaal met een korte
bedrijven de boeken gesloten.” Zelfs nu de sector de
schets van de jaren die de sector achter zich heeft
crisis van zich afschudt staan banken niet in de rij om
liggen. “De vastgoedmarkt is een van de eerste
de ontwikkelingen te financieren. “Banken moeten
sectoren die op crisis heeft gereageerd. De finan-
voor typebedrijfskapitaal risicoklasse aanhouden.
cieringsmogelijkheden voor beleggers, bouwers en
Daar willen ze van af. Er gaan grote bedragen in jullie
ontwikkelaars zijn gedurende jaren fors afgenomen.
sector om dat vinden banken risicovol. Daarmee
Menig bank heeft voor bouw- en bouwgerelateerde
remmen ze wel de ontwikkeling. Want kleine- en
middelgrote ondernemingen hebben in de afgelopen periode hun vermogen al opgegeten en kunnen
Onderzoek
door een gebrek aan liquide middelen vaak niet
Een dergelijk financieringsfonds komt als het aan
doorschakelen.” Het is volgens Martine Vissers daarom van belang dat er aan een alternatieve financieringsbron wordt gewerkt. Zij maakt daarbij een vergelijking met het MKB Impulsfonds waar Vissers ook bij betrokken is geweest. “Dit fonds financiert bedrijfsleningen tussen de 250.000 en één miljoen euro. Het grote verschil met een fonds voor de bouw is dat het het MKB Impulsfonds zich richt op bedrijfsleningen. Een fonds voor de bouw gaat naar alle waarschijnlijkheid om projectfinanciering en ongetwijfeld hogere bedragen.” Het initiatief voor de vorming van een Financierings-
Vissers ligt snel van de grond. “Maar tegelijkertijd is onderzoek wel nog noodzakelijk.” Want in haar visie is namelijk nog niet scherp waar de sector nu precies behoefte aan heeft. “Is dat flexibiliteit moet de rente kortlopend zijn om wat voor bedragen gaat het. Kortom wát en op welke wijze moet het fonds straks gaan opereren. We gaan nu eerst de vraag in beeld brengen.” Om hier inzicht in te krijgen wordt een enquête in de sector uitgezet. “Ook de leden van NVB krijgt deze enquête toegestuurd”, aldus Leendert Meijers, adjunct directeur van NVB tijdens de afsluiting. “Dus ik hoop dat alle leden willen meewerken om deze enquête snel in te vullen.”
fonds voor de bouw is inmiddels genomen. “Het idee is dat institutionele beleggers geld in het fonds stoppen. Bouwers en ontwikkelaars lenen geld en betalen hierover rente en aflossing die via het fonds uiteindelijk bij de beleggers terecht komen.” Dat het geld er is bewijst overigens de bekendmaking dat bpfBouw heeft aangekondigd dit jaar 500 miljoen euro in Nederlandse bouwprojecten te stoppen. “Met een dergelijk bedrag in een fonds stoppen stimuleert het de economische positie van de bij het pensioenfonds aangesloten werkgevers en zorgt het daar weer me voor baanzekerheid en pensioenopbouw van de werknemers.”
Marc Angevare Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij
‘Wij doen al een risico analyse’ “Ik merk regelmatig dat banken totaal niet meer weten hoe wij functioneren”, zegt Marc Angevare, hoofd projectontwikkeling bij de Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij, na afloop van de Flitsbijeenkomst in Vught. “Alsof wij ons bedrijf in gevaar brengen. Wij doen er juist alles aan om overeind te blijven en stappen niet met tien benen een risicovol project in. Als ontwikkelaars doen wij al aan risicomanagent.” Volgens Angevare is door de crisis de relatie met banken ernstig bekoeld. “Vroeger hielp je elkaar toen was de bank een partner. Maar die partner zijn ze al lang niet meer. En dat is jammer.”
René van Arnhem Van Arnhem Ontwikkeling BV
‘Over een paar jaar interessant’ “Een nuttige bijeenkomst.” Met die woorden vat René van Arnhem van het gelijknamige bedrijf de Flitsbijeenkomst samen. “Het is goed om te horen over de alternatieven die er zijn. Crowdfunding vind ik best een goede ontwikkeling maar zal pas over een paar jaar voor onze sector echt interessant worden.” Tot die tijd verwacht Van Arnhem nog aangewezen te zijn op financiering van de banken. “Of het financieringsfonds als het er komt.”
Roel Hommer Nederlandse Bouw Unie
‘Kansen om anders te doen’ Roel Hommel, adjunct-directeur Financiën bij de Nederlandse Bouw Unie bv zegt na afloop van de Flitsbijeenkomst vooral uit te kijken naar een mogelijk Financieringsfonds voor de bouw. “Vooropgesteld vind ik dit soort bijeenkomsten altijd goed om even vooruit te kijken om te zie hoe we met de toekomst omgaan. En hoort ook zo’n initiatief als crowdfunding bij. Maar echt benieuwd ben ik naar de vorming van een Financieringsfonds en wat dat voor de sector kan betekenen. Uiteindelijk biedt het een kans om het anders te doen dan de huidige banken momenteel werken.”
Flitsverslag is een uitgave van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Tekst Hans Ouwerkerk Ouwerkerk Tekst & Advies, Zoetermeer Vormgeving Lex Bijl Gouwestad Marketing & Media, Waddinxveen Secretariaat NVB: Postbus 620, 2270 AP Voorburg Telefoon: 070 - 386 02 04
[email protected]
www.nvb-bouw.nl
