financiële tool Lage Weg REBELGROUP ADVISORY 2015
Voorstel financiële tool voor project Lage Weg
Jan Verheyen
1
Financiële tool Lage Weg Page 2
VRAAG
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Maak een financieel model
• MAAR – Er is nog geen plan – We weten nog niet wie er mee zal doen – Er is nog geen operationele structuur
2
Financiële tool Lage Weg Page 3
VISIE
PRESENTATIE 11 DECEMBER
van een ogenschijnlijk complex kluwen een eenvoudig operationeel model – eenvoud creëren in complexiteit – basisscenario’s vanuit operationeel standpunt – Reken-eenheid: kavel/eigendom Doelstelling van model: tekenen & rekenen – ondersteuning van ontwerpproces
Premisse: de som der delen is meer dan de delen afzonderlijk!
3
Financiële tool Lage Weg Page 4
PRESENTATIE 11 DECEMBER
eigenaars coalitie
eigenaars overig
Inbreng terreinen als EV
GRONDENBANK LAGEWEG Aankoop terreinen
Aanstelling gedelegeerd ontwikkelaar
Inbreng terreinen als EV
Financiële tool Lage Weg Page 5
Veiling Zuid
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Bedrijventerrein, aangelegd door POM Antwerpen
• Modellering grondenbank – SPV – vennootschap • Gronden/vastgoed als “inbreng in natura” • Vennootschapsvorm • Deelname in winst & risico volgens waardering inbreng – 2 types van inbreng • Geen inbreng – onmiddellijke uitbetaling – ev. vruchtgebruik • Inbreng in grondenbank – gegarandeerd rendement door ontwikkelaar (i.c. POM Antwerpen) – variabel rendement i.f.v. Resultaten
5
Financiële tool Lage Weg Page 6
Lage Weg
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Verdeling waardecreatie volgens inbreng
6
Financiële tool Lage Weg Page 7
PRESENTATIE 11 DECEMBER
VISIE
• Concentreer op de verschilanalyse: meerwaarde van TO BE ten opzichte van de AS IS – Op het niveau van het project – Op het niveau van perceel/eigenaar • Waardeverdeling – Op basis van “venale waarde” AS IS (schattingssysteem uit te werken) – Minwaarde voor bodemsanering (i.f.v. nabestemming en toewijsbaarheid) – Op basis van perceeloppervlakte – Eventueel correctie volgens risico in project
250.000,00 € -200.000,00 € 50.000,00 €
vastgoedwaarde (waarde opstallen VOOR projectontwikkeling) kostprijs bodemsanering (op basis van PROJECT - "schuld" t.o.v. SPV) waarde AS IS
Opletten voor omgang met verwachtingswaarde in dergelijke projecten! 7
Financiële tool Lage Weg Page 8
VISIE
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Wat is dan die residuele grondwaarde voor de eigenaars? – Cash-flow van de grondenbank beschikbaar voor de aandeelhouders – Toekomstige cash-flow -> rekening houden met de tijdswaarde van geld – Onzekere cash-flow -> rekening houden met een minimaal rendement – Residuele waarde = potentiële opbrengsten - kosten te maken om potentiële opbrengsten te realiseren - marge om onzekerheid op potentiële opbrengsten en noodzakelijke kosten te dekken
– meer onzekerheid -> hogere marge -> minder grondwaarde
8
Financiële tool Lage Weg Page 9
PRESENTATIE 11 DECEMBER
VISIE
9
Financiële tool Lage Weg Page 10
VISIE
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Koppel het model meteen aan het proces, en hou rekening met potentieel tijdelijk gebruik • winstmarges/risico’s vs. milestones – Masterplan / pilootproject / afsprakenkader (intentie-overeenkomst / GONOGO) • Beperkte kosten • Hoog risico -> verrekening toekomstwaarde aan hoge risicovergoeding – Bestemmingswijziging • Beperkte kosten • Belangrijke risicobeperking -> oprichting grondenbank(en) – Project • Veel kosten • Risico’s op sanering, bouwkosten, opbrengsten,... • Benefit sharing mogelijk
10
Financiële tool Lage Weg Page 11
STRUCTUUR MODEL
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom – STAP 1: welke (delen van) kavel in welke stedenbouwkundige cluster? – STAP 2: welke (delen van) kavel in welke operationele cluster? – STAP 3: op welke manier in het proces?
11
Financiële tool Lage Weg Page 12
STRUCTUUR MODEL
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom
12
Financiële tool Lage Weg Page 13
STRUCTUUR MODEL
PRESENTATIE 11 DECEMBER
• Gebruik volgens beslissingslogica per eigendom
13
Scenario’s Page 14
Scenario’s Page 15
– Voorbeeld 1: Dépannage 2000 (deels)
Aanbevelingen Page 16
– Meerwaarde van samenwerking aangetoond MAAR: – Elke parameter is een onderzoek of een discussie op zich! – Markt: is voor alles wat er getekend staat wel vraag? (nu is er gerekend met “redelijk aannemelijke” parameters, maar dit moet absoluut verder onderzocht worden) – Juridische en fiscale optimalisatie noodzakelijk – Wet van de grote getallen -> kleine verschillen op gemiddelde parameters tellen sterk door in het resultaat! – Ligging/Ligging/Ligging: verschillen tussen individuele ontwikkeling en geïntegreerde ontwikkeling! – Optimalisatie mobiliteit & parkeren wenselijk: er zijn meer dan 1000 ondergrondse parkeerplaatsen nu, dit kan wellicht geoptimaliseerd worden. – Impact tijd: wat zal de markt doen in het algemeen? -> dit is ook een meerwaarde van samenwerking: meer controle op de (lokale) markt
