FELÚJÍTÁS ABLAKCSERE FELÚJÍTÁSI KERETBŐL ABLAK TULAJDONJOGA BALKON FELÚJÍTÁSA

FELÚJÍTÁS ABLAKCSERE FELÚJÍTÁSI KERETBŐL A felújításra befizetett pénzt valóban nem lehet ablakcserére fordítani? Négy lakásos társasházban lakunk, és a lakásszövetkezet elnöke szerint csak külsõ tatarozásra lehet a pénzt felhasználni. tóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitôl eltérô kialakításával növelik. A felújítás lehet: 1.3.1. teljes felújítás: a mûszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedô külsô-belsô javítási munkák elvégzése, 1.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy fôszerkezetére kiterjedô, teljes felújításnak nem minôsülô, de abba belátható idôn belül beilleszthetô általános javítási munkák elvégzése, 1.3.3. korszerûsítés: a központi fûtô- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetôleg a levegôtisztaság-védelemmel összefüggô átalakítása vagy kicserélése.

3 Válasz

A lakásszövetkezetekrôl szóló 2004. évi CXV. Törvény rendelkezései szerint az adott lakásszövetkezet alapszabályában kell rendelkezni a gazdálkodás módjáról, a fizetési kötelezettségekrôl stb. A törvény 56. §-a felsorolja azokat a fogalmakat, amelyek az épület fenntartásával, mûködésével, felújításával kapcsolatosak. Ennek ismeretében ajánlott az alapszabály rendelkezéseit megvizsgálni, és a felhasználás módjáról tájékozódni. A törvény rendelkezése szerint a következôk tartoznak a felújítás fogalmába: 1.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetôleg egy vagy több fôszerkezetére kiterjedô, idôszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti mûszaki állapotot – megközelítôleg vagy teljesen – visszaállítják, illetôleg az eredeti használha-

ABLAK TULAJDONJOGA Miután az ablakok az épület szerkezeti részei, így közös tulajdonban vannak. Természetesen a karbantartásuk általában úgy osztódik meg, hogy a külsô festés a közös költség terhére, míg a belsô mázolás az adott tulajdonos saját költsége terhére rendezôdik Az energiatakarékossági pályázatok esetében – ha a kiírás szerint ezt a módozatot is megengedik – lehetôsége

van pályázat benyújtására természetes személyeknek, és a társasháznak is. Ha a társasház nem kíván részt venni pl. a nyílászárók cseréjére kiírt pályázaton, akkor azt ön is megteheti természetes személyként. Mindenképpen javasolt azonban a közös képviselôvel való egyeztetés.

Válasz

Társasházban lakom, és most készülünk a panelfelújításra. Azt szeretnénk megtudni, hogy a lakás ablakai saját, vagy közös tulajdonnak számítanak-e?

BALKON FELÚJÍTÁSA

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. §-ának (2) bekezdése szerint az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát, a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson belül van. Miután az erkélyek, balkonok az épületszerkezet részei, így a szigetelés és a korlátok karbantartása a közös költségbôl finanszírozandó. A balkonok burkolata (járólapok) tekintetében lehetséges közgyûlési döntés arról, hogy csak az átlagárú burkolatot finanszírozza a közösség, és aki annál drágábbat szeretne feltenni, annak a különbözetét a saját költségén kell finanszíroznia.

Egyébként az épített környezet védelmérôl és kialakításáról szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 31. §-ának (5) bekezdése szerint: „Mind az építmény elhelyezése, mind pedig a külsô megjelenését befolyásoló kialakítása, átalakítása, bôvítése, felújítása, helyreállítása során különös figyelmet kell fordítani a táj- és településkép, a beépítési vagy az építészeti jellegzetesség és látvány, a helyi jelleg védelmére, az épített örökség védett értékeinek érvényesülésére.”

Válasz

A balkon területét (szigetelését, járólapozását) és a balkonkorlát felújítását (rozsdamentesítését, festését) a háznak, vagy az illetô lakónak kell saját költségére felújítani? Milyen jogi szabály van erre, vagy ha nincs, akkor a lakástulajdonosnak kell – illetve köteles is – a javítást elvégeztetnie?

A hivatkozott törvény 36. §-ának (2) bekezdése a következôkrôl rendelkezik: „A védett településképet és építményeket, egyedi tájértékeket érintô építésügyi hatósági engedélyezés során az

KÉRDÉSEK, VÁLASZOK, BÍRÓSÁGI ÍTÉLETEK TÁRSASHÁZI ÜGYEKBEN

C1

FELÚJÍTÁS építésügyi hatóság elôírhatja különösen: a) a jellemzô helyi építôanyag használatát, jellegzetes építészeti forma vagy tömeg helyreállítását, illetve visszaállítását, továbbá b) az építménynek az értékvédelem és a környezethez való illeszkedés követelményeinek megfelelô kialakítását,

3

valamint c) az építmény külsô helyreállítását (pl. homlokzat- és nyílászárók színezését, egységes kialakítását, cseréjét) és az építmény elônyösebb építészeti megjelenését szolgáló egyéb munkákat.”

ELHÚZÓDÓ ENGEDÉLYEZÉS

Válasz

Meddig halaszthatja egy hivatal a tetôtér ráépítés engedélyezését? Egy évig ment a huza-vona, mialatt minden módosítást, hiánypótlást – amit a hivatal kért – teljesítettünk. Azóta csak szóbeli tájékoztatásokat kapunk, persze ezeket a szóbeli határidôket soha nem tartják be. Mindenféle testületi döntésekre hivatkoznak. Nekünk 30 napos határidôket szabnak meg, a hivatal pedig fél év után sem hajlandó írásba adni a késedelem okát. Közös képviselôként már bujdosok a lakók elôl, mert a felsorolt okokat nem hiszik el! Lassan szavahihetetlenné válok a lakók elôtt, éppen ezért már a lemondásomat is elôterjesztettem, amit természetesen csak akkor fogadnak el, ha befejezôdik ez az ügy. A feltett kérdésre azért nagyon nehéz válaszolni, mert nem ismert, hogy miért került a beadványuk testületi döntési hatáskörbe. Mindenesetre a közigazgatási eljárásról szóló 2004. évi CXL. törvény (KET.) rendelkezése szerint az: „Ügyintézési határidô 33. § (1) A határozatot, az eljárást megszüntetô végzést, valamint a másodfokú döntést hozó hatóságnak az elsô fokú döntést megsemmisítô és új eljárásra utasító végzését az (5) bekezdésben meghatározott idôponttól számított huszonkét munkanapon belül kell meghozni, és gondoskodni a döntés közlésérôl. Ennél rövidebb határidôt bármely jogszabály, hosszabbat pedig törvény vagy kormányrendelet állapíthat meg. Ha e törvény valamely eljárási cselekmény teljesítésének határidejérôl nem rendelkezik, a hatóság haladéktalanul, de legkésôbb öt munkanapon belül gondoskodik arról, hogy az eljárási cselekményt teljesítse. Az ügyintézési határidôbe nem számít bele a hiánypótlás idôtartama. Amennyiben testületi döntést igényel az ügy – ha a hatóság testületi szerv, a hatáskörébe tartozó ügyben 22 munkanapon belül, vagy ha ez nem lehetséges, a határidô letelte utáni elsô testületi ülésen, legkésôbb azonban 45 munkanapon belül határoz.” A KET. 4. § (1) bekezdés azonban elôírja, hogy az ügyfeleket megilleti a jogszabályokban meghatározott határidôben hozott döntéshez való jog. Erre hivatkozással önnek joga van a felettes közigazgatási hatóságnál panaszt, illetve bejelentést tenni és kérni, hogy kötelezzék a helyi hatóságot a döntése meghozatalára. A KET. szabályozása az alábbi: „20. § (1) A hatóság a hatáskörébe tartozó ügyben illetékességi területén, valamint kijelölés alapján köteles eljárni. (2) Ha a hatóság eljárási kötelességének a rá irányadó ügyintézési határidôn belül nem tesz eleget, a felügyeleti szerv az erre irányuló kérelem megérkezésétôl vagy a hiva-

C2

talos tudomásszerzéstôl számított öt munkanapon belül kivizsgálja a mulasztás okát, és – az ügyfajtára irányadó ügyintézési határidô és a döntés-elôkészítés fokának figyelembevételével megállapított – határidô kitûzésével a mulasztó hatóságot az eljárás lefolytatására utasítja. Nincs helye az eljárás lefolytatására történô utasításnak, ha a 71. § (2) bekezdés alkalmazásának van helye. (3) Ha a felügyeleti szerv által megállapított újabb határidô eredménytelenül telt el, a felügyeleti szerv az eljárásra haladéktalanul – a (4) és (5) bekezdésben foglalt kivétellel – a mulasztóval azonos hatáskörû másik hatóságot jelöl ki, egyidejûleg a mulasztó hatóság vezetôje ellen fegyelmi eljárást kezdeményez. A kezdeményezés alapján a fegyelmi eljárás megindítása kötelezô. A kijelölt hatóság az ügyben irányadó ügyintézési határidôn belül köteles döntést hozni. (4) Az ismételten mulasztó hatóságtól az ügy nem vonható el, és az eljárásra más hatóság nem jelölhetô ki, ha a hatóság hatásköre hatósági igazolvány vagy hatósági bizonyítvány kiadására, hatósági nyilvántartás vezetésére terjed ki, ha jogszabály alapján hatásköre kizárólagos, vagy ha belföldi jogsegély iránti megkeresés alapján kell eljárnia. A hatóság legkésôbb a felhívástól számított tíz munkanapon belül köteles eleget tenni elmulasztott kötelezettségének. (5) Ha a képviselô-testület, a polgármester, a bizottság, a részönkormányzat testülete, a társulás (a továbbiakban együtt: önkormányzati hatóság) önkormányzati hatósági ügyben eljárási kötelezettségét elmulasztotta, az ügyfél kérelmére vagy hivatalból a kormány általános hatáskörû területi államigazgatási szerve felhívja a mulasztó tisztségviselôt vagy testületet, hogy soron kívül, illetve a testület legközelebbi ülésén, de legkésôbb huszonkét munkanapon belül folytassa le az eljárást. (6) Az (5) bekezdés alapján az önkormányzati hatósághoz intézett felhívás eredménytelensége esetén az ügyfél vagy a kormány általános hatáskörû területi államigazgatási szerve, továbbá ha az adott ügyben nincs felügyeleti szerv, vagy a felügyeleti szerv az intézkedési, eljárási

2000 óta a társasházak szolgálatában

FELÚJÍTÁS kötelezettségének nem tesz eleget, az ügyfél kérelmére a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság kötelezi a hatóságot az eljárás lefolytatására. (7) Az (1)-(4) bekezdésben foglaltakat a szakhatósági eljárásra és a fellebbezési eljárásra is alkalmazni kell. E rendelkezések akkor is irányadók, ha – a határozat megsemmisítése vagy hatályon kívül helyezése folytán – a hatóság az ügyintézési határidôn belül nem tesz eleget az új eljárás lefolytatására irányuló kötelezettségének. (8) A felügyeleti szerv a (2) bekezdés szerinti intézkedés-

rôl, valamint az eljáró hatóság (3) bekezdés szerint történô kijelölésérôl az ügyfelet értesíti, továbbá ellenôrzi, hogy a hatóság a mulasztást követôen, illetve a kijelölt hatóság határidôn belül eleget tesz-e eljárási kötelezettségének. A kormány általános hatáskörû területi államigazgatási szerve értesíti az ügyfelet az (5) bekezdés szerinti felhívásáról, egyidejûleg felhívja az ügyfél figyelmét arra, hogy a felhívás eredménytelensége esetén a (6) bekezdés szerint a közigazgatási ügyekben eljáró bírósághoz fordulhat.”

3

ELŐTAKARÉKOSSÁG FELHASZNÁLÁSA

A lakás-elôtakarékossági szerzôdés lejártát követôen – a törvény elôírásai szerint – egy 3 hónapos, ún. kiutalási idôszak következik. A társaság az ügyfelet értesíti arról, hogy milyen célra, mikor és milyen módon használhatják fel a rendelkezésükre álló összeget. Ehhez a lakás-elôtakarékossági rendszer több lehetôséget kínál, melyek közül mindenki kiválaszthatja igényeinek, terveinek és lehetôségeinek a legmegfelelôbbet. Amennyiben az idôpont nem megfelelô az Önök számára, vagy nincs aktuális feladat, úgy több megoldás közül választhatnak. Kérhetik: - a lakáskölcsön rendelkezésre tartását, - megemelhetik a szerzôdéses összeget, - lehetôség van hosszabb, 6 és 8 éves futamidôre módosítani a szerzôdést. Amennyiben a saját részhez kedvezményes (6 %-os) hitelt is fel akarnak venni, úgy bizonyítani kell a lakáscélú felhasználást, vagyis csak társasházi célra használható fel a teljes összeg. Javasoljuk továbbá, hogy keressék fel a helyi önkormányzatot, és érdeklôdjenek a kerületben kiírt, vagy kiírandó pályázati feltételekrôl, annak idôpontjáról. A pályázathoz már csatolni kell költségvetést a végzendô munkákról, szükséges a tulajdonosok hozzájárulása stb. A lakáscélú támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) kormányrendelet 16. §-a értelmében kamattámogatás vehetô igénybe lakóház-felújításra, ha a társasház felújítási alapot képzett, és felvonó nélküli lakóépületnél – 16 évnél idôsebb házak esetében – 10 Ft/m2, míg felvonóval rendel-

kezô lakóépület lakásainál 12 Ft/m2 befizetést teljesítenek legalább 4 éven keresztül. További feltétel, hogy ezt a felújítási alapot hitelintézetnél (banknál) kell elhelyezni. Ebben az esetben a támogatás mértéke a törlesztés elsô 5 évében a kamat 70 %-a, a második 5 évben a kamat 35 %-a, amelyet az állam a társasház részére megtérít.

Válasz

Hamarosan lejár társasházunk lakás-elôtakarékossági szerzôdése. Megtakarításunkat a legoptimálisabban szeretnénk felhasználni, tehát mindenképpen szeretnénk pályázathoz „saját erôként” igénybe venni. Lehetôségeink: 1.: Felvehetjük a teljes összeget, tehát a saját megtakarításaink mellett igényelhetjük a 6 %-os kamatozású lakáskölcsönt. 2.: Csak a saját betétünket vesszük fel, és lemondunk a további állami kölcsönrôl. 3.: Késôbb kérjük a kiutalást, és folytatjuk a megtakarítást. Melyik megoldást javasolják a fenti lehetôségek közül?

Felújításként a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 56. §-ának 2.3. pontjában meghatározottakat fogadják el, amelyek a következôk: „Felújítás: az ingatlan egészére, illetôleg egy vagy több fôszerkezetére kiterjedô, idôszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti mûszaki állapotot – megközelítôleg vagy teljesen – visszaállítják, illetôleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitôl eltérô kialakításával növelik. A felújítás lehet: 2.3.1. teljes felújítás: a mûszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedô külsô-belsô javítási munkák elvégzése, 2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy fôszerkezetére kiterjedô, teljes felújításnak nem minôsülô, de abba belátható idôn belül beilleszthetô általános javítási munkák elvégzése, 2.3.3. korszerûsítés: a központi fûtô- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetôleg a levegôtisztaság-védelemmel összefüggô átalakítása vagy kicserélése.”


C3

FELÚJÍTÁS ESŐVÉDŐK KARBANTARTÁSA A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. §-a (2) bekezdése értelmében az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek és vagyontárgyak akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha azok a külön tulajdonban álló lakáson belül van. Miután a társasház külsô megjelenéséhez az erkélyek feletti „esôvédôk” is hozzátartoznak, így azok az épület szerkezetének a részét képezik, és így az ezzel kapcsolatos karbantartási költségeket is a közös költség terhére kell elvégeztetni. Az ezzel kapcsolatos költségekhez min-

den tulajdonos a tulajdoni hányada arányában köteles hozzájárulni. (Ide tartoznak azok a lakástulajdonosok is, akik nem rendelkeznek erkéllyel, valamint pl. az a garázs tulajdonos is, aki lakással sem rendelkezik az épületben). Természetesen az erkélyek burkolata már minden tulajdonosnak a saját költségén tartható karban, hiszen annak használata kizárólagosan az ô jogosultságuk. A fentiekhez tartozik továbbá, hogy a homlokzat festése, javítása a teljes házat tekintve is a közös költség terhére végezhetô el, és ide tartozik pl. az erkélyek vasszerkezetének a festése is.

FELÚJÍTÁS RÉSZLETEI 1. A tulajdonosok hány százaléka határozhat egy 150 millió forintos programról (éves rendes költségvetés 10 millió forint!)? Szükséges-e a pályázat beadásáig írásbeli költségvállalási dokumentum aláírása a tulajdonosok részérôl? 2. Miért nem kaphat részletfizetési lehetôséget az, aki nem tud pl. Fundamenta szerzôdést kötni (miközben a tulajdonosok másik része a Fundamentán keresztül ebben részesül)? 3. Szükséges-e a közös képviselônek elôzetesen közölni a tervezhetô tulajdonosi költségeket, mielôtt például a lakásaikban átalakítások történnek? Az elvégzett átalakításokról (pl. lakásokon belül) milyen dokumentációt kell felvenni a helyszínen, és azt kik írják alá? (A kivitelezôvel, tulajadonosokkal való utólagos korrekt elszámoláshoz lenne erre szükség.) 4. Ki végzi ekkor a ténylegesen elvégzett munka átvételét? Elvégzett munka dokumentációjának hiányában a közös képviselô elfogadhatja a kivitelezô által összeállított számlát? Annak tartalmát hogyan ellenôrzi? 5. Hogyan lehet kiszûrni, hogy a lakáson belül – a közösség pénzébôl – nem történt-e egyéb feladatvégzés, ami az egyéni érdeket szolgálja, de a költségét mégis a „közösben” számolják el? 6. A már korábban egyénileg elvégzett átalakítások esetén ugyanezekért a munkákért felszámolható-e ismét a költség a tulajdonos számára (akkor is, ha azt a munkát már nem kellett ismét elvégezni)? Ilyen esetben az elôzetes költség-adatok megadásakor szükséges-e feltüntetni a már egyénileg megfelelôen átalakított munkák beszámításának díját? 7. A közös képviselô a tulajdonos elôzetes hivatalos, írásbeli kérése ellenére megtagadhatja-e a számára várható költségek megadását, annak részletes tartalmát (az egyéni ellenôrizhetôség, kalkuláció érdekében)? Amennyiben ez az információ megtagadásra kerül, úgy a tulajdonos a lakásában történô munkavégzést, együttmûködést megtagadhatja-e a kivitelezôvel addig, amíg ezen információkat részére hivatalosan megadják? (Mivel ebben az esetben a tulajdonos nem tudja az elôzetes költségeket a maga részére meghatározni.) Ekkor ki lesz a felelôs? Válasz

3

Válasz

Kinek kell fizetnie az erkélyek feletti esôvédôk karbantartásával kapcsolatos költségeket? A közös képviselô csak az erkélyes lakások tulajdonosaira vetítette ki a költségeket. Helyesen járt el?

C4

1. A pályázat beadásáig már rendelkezésre kell állnia az elvégzendô feladatra kapott árajánlattal, a kivitelezô szerzôdés-tervezetével stb. A tulajdonosok részérôl a kötelezettségvállalásra akkor van szükség, ha a pályázaton megnyerik a kívánt összeget, és elô tudják teremteni – vagy a meglévô felújítási alapjukból, vagy banki hitelbôl – a szükséges önerôt. Ha a pályázaton elnyerik a kívánt összeget, de menet közben kiderül, hogy nem tudják a szükséges önerô összegét elôteremteni, akkor a pályázattól el lehet állni. 2. A banki kölcsönök, vagy a Fundamenta szerzôdés megkötése elôtt az adott bank eljárási rendje a döntô, hogy alkalmasnak tartja-e a kérelmezôt a hitelre, vagy az elôtakarékossági szerzôdésre. 3. A lakásban felmerülô költségek összege akkor állapítható meg pontosan, ha az árajánlat rendelkezésre áll, és a

pályázatra is pozitív válasz érkezett. Ekkor ismert ugyanis, hogy mekkora összegre van szükség, és milyen módon tudják ezt az összeget a tulajdonosok megfizetni. A dokumentáció szükségességét a tényleges munkafolyamat határozza meg. Ha valamilyen berendezés vagy szerkezet kerül beépítésre, akkor annak átvételét a tulajdonosnak (bérlônek) igazolnia kell. 4. A beépítések esetén az átvételi jegyzôkönyvek birtokában tudja csak a közös képviselô és a mûszaki ellenôr ellenôrizni a kivitelezô által kiállított számlán szereplô tételeket. Álláspontom szerint ellenôrzés nélkül a közös képviselô nem igazolhatja le a kivitelezô számláját. 5. A kivitelezés során elvégzett egyéb – tehát nem megrendelt – munka elvégzésére nincs lehetôség a közösség


FELÚJÍTÁS pénzének terhére, azt a tulajdonos csak a saját pénzeszközébôl finanszírozhatja. 6. Ha olyan munkára kerül sor, amelyet a tulajdonos már korábban elvégeztetett – pl. hôszigeteltre cserélte ablakait –, akkor arra a lakásra esô kivitelezési költség leszámítandó a teljes végösszegbôl, és az ilyen tulajdonost mentesíteni kell a többieknek megállapított többletbefizetések alól. 7. A közös képviselônek kötelessége a felmerülô költsé-

gekrôl a tulajdonosokat egyedileg tájékoztatni, hiszen annak ismeretében szavaznak a munka megkezdésérôl. Ha ez elmaradt, az sajnálatos dolog! Viszont ha elkezdôdött a kivitelezés, akkor nem célszerû a tulajdonosnak az együttmûködést megtagadnia, mivel ezzel többletmunkát – többszöri kiszállást, vagy raktározást – idéz elô, amely a közösségre háruló költségeket megemelheti (amibôl a rá esô részt szintén meg kell fizetnie).

3

FELÚJÍTÁSI ALAP A lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) korm. rendelet tartalmazza azokat az állami támogatásokat, amelyeket a lakások vételéhez, felújításához lehet igénybe venni. A társasházak és lakásszövetkezetek tulajdonában lévô közös területek, épületrészek felújításához az alábbi rendelkezéseket kell figyelembe venni: IV. Lakóház-felújítási és víziközmû kamattámogatás 16. § (1) A felújítási alapképzés (2) bekezdésben elôírt mértékû teljesítése és hitelintézetnél elhelyezése esetén a lakásszövetkezeti tulajdonú és a társasház lakóépületek közös tulajdonú részeinek korszerûsítéséhez, felújításához, hitelintézettôl felvett kölcsönök törlesztésének megfizetéséhez az állam támogatást nyújt. A támogatás mértéke a törlesztés elsô 5 évében a kamat 70 %-a, a második 5 évében a kamat 35 %-a. E támogatás nem vehetô igénybe a „Sikeres Magyarországért” Panel Plusz Hitelprogram keretében nyújtott kölcsön törlesztéséhez. (2) A társasház lakóépület közös tulajdonban álló, valamint a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészek felújításához az (1) bekezdésben meghatározott kamattámogatás akkor vehetô igénybe, ha a felújítási hozzájárulás havi mértéke a) a lakóépület használatbavételét, illetôleg a felújítását követô 15 éven belül: felvonó nélküli lakóépület lakásainál 6 Ft/m2-nél, felvonóval rendelkezô lakóépület lakásainál 8 Ft/m2-nél, b) a lakóépület használatbavételét, illetôleg a felújítását követô 16. évtôl a lakóépület felújításáig, illetôleg ismételt felújításáig; felvonó nélküli lakóépület lakásainál 10 Ft/m2-

nél, felvonóval rendelkezô lakóépület lakásainál 12 Ft/m2nél nem kevesebb. (3) Az (1) bekezdés szerinti támogatás nem nyújtható, ha a) a társasházközösség vagy a lakásfenntartó szövetkezet legalább a (2) bekezdés szerinti mértékben alapot nem képez, az alap pénzeszközeit nem hitelintézeti számlán helyezi el, vagy azt részben vagy egészben nem felújítási munkákra használta fel, vagy b) a társasház, illetôleg a lakásfenntartó szövetkezet az elsô közgyûlésétôl, vagy ha az épület használatbavétele késôbbi idôpontra esik úgy ettôl, illetôleg az értékesítés céljára épített lakóépület birtokbavételétôl számított 90 napon belül az elôírt mértékkel az alapképzés megkezdését elmulasztotta. (4) Támogatás a (3) bekezdés b) pontjában foglalt határidô elmulasztása esetén akkor nyújtható, ha a képzés megkezdése idôpontjától számított folyamatos és elôírt mértékû teljesítés mellett 4 év már eltelt. (5) E rendelet alkalmazásánál felújítási munkák fogalmára a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 56. §ának 2.3 pontjában meghatározottak az irányadók. Ha teljesítik ezt a kritériumot, és az összeget hitelintézetnél (banknál) helyezik el, akkor a társasház, illetve a lakásszövetkezet közös tulajdonú részeinek korszerûsítéséhez, felújításához, hitelintézettôl felvett kölcsönök törlesztésének megfizetéséhez az állam támogatást nyújt. A támogatás további feltétele, hogy a felújítási alap képzésének teljesítése óta már négy év eltelt.


Válasz

Kötelezô-e a felújítási alap képzése ahhoz, hogy állami támogatást igényelhessünk a felújításhoz?

C5

FELÚJÍTÁS FELÚJÍTÓ VAKOLATOK Málló vakolatok... dohos, penészes szobák... használhatatlan, vizes pincék... sónedves, piszkos homlokzatok. Egy-két éve felújított épületeken újra megjelennek a sófoltok, és a vakolat ugyanúgy néz ki, mint a felújítás elôtt. Ki ne ismerné itt, Közép-Európában a fent leírt jelenségeket? Nem törvényszerû, hogy így legyen, mert már rendelkezünk azokkal az ismeretekkel és anyagokkal, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a beavatkozásunk tartós eredményt hozzon! Az alábbiakban összefoglaljuk röviden a felújítás lépéseit, és ismertetjük a szükséges anyagokat.

3

Régebben nem készült vízszigetelés az épületek nagy részében, és mivel más célra használták a pincéket, ott sem szigeteltek. A talajban található nedvesség az építôanyagok pórusain, fugáin keresztül a falba szivárog, és a kapillárisokon keresztül a magasba emelkedik. A víz magával hoz oldott sókat a talajból, amelyek a kötôanyagokkal kölcsönhatásba lépve károsítják a falszerkezetet. Nem szükséges kémiai reakció sem, elég, ha a szerkezetbe kerülô víz a vakolat felületén elpárolog, a sókristály visszamarad, és olyan nagy nyomás keletkezik, amelyet a vakolat anyaga nem képes elviselni. A fent leírtakból látható, hogy a legfontosabb kezdô lépés a falak vízszigetelése lenne. Erre számos jó módszer ismert (fal átvágása, injektálás, elektromos stb.), de a hatásos beavatkozást követôen a falban még mindig olyan sok víz lehet, ami csak évek alatt szárad ki. Ha erre a falra egy hagyományos vakolat kerül, az ismét a már jól ismert jelenséghez vezet. Elôfordulhat az is, hogy a tulajdonos nem rendelkezik az utólagos vízszigeteléshez szükséges anyagi forrásokkal, és beletörôdik abba, hogy a falszerkezet nedves marad, de olyan megoldást keres, amely esztétikus, száraz falfelületet eredményez. Ezt tudják biztosítani az úgynevezett szárító- és felújító vakolatok, amelyek szigorú ellenôrzés mellett pontos öszszetétellel, gyári körülmények között készülnek. Fontos a megfelelôen nagy pórustartalom, hogy a falból átkerülô sókat a vakolat hosszú éveken keresztül tárolni tudja. A felújítás néhány egyszerû lépésbôl áll, és mindig a régi, károsodott vakolat leverésével kezdôdik. Ezt követi a falszerkezet vízszigetelése, és befejezésül az újravakolási munkák. Annak eldöntésére, hogy pontosan milyen munkafolyamatok, és milyen anyagok szükségesek, faldiagnosztikai vizsgálat szükséges, és a részletes felújítási elôírás igénylését javasoljuk a beruházónak és/vagy a kivitelezônek.

megszilárdulását követôen legalább 2 cm-es rétegvastagságban kell vakolni a szárító vakolattal. A tapasztalatok szerint, ha a mérések nagyobb só- és vízterhelést mutatnak, akkor összetettebb rendszert kell használnunk. Ekkor a felújító vakolatrendszer már a vakolaton kívül olyan alkotókat is tartalmaz, amelyek megakadályozzák a pontszerû vízterhelés kialakulását (vízeloszlató alapozó), illetve a még nedves vakolat sóval való telítôdését (pórushidrofóbizáló). Ebben a rendszerben a vakolat is két különbözô tulajdonságú anyag: alsó vakolat és felsô vakolat, melyeket idôben egymást követôen kell felhordani. A felújító vakolatrendszer utolsó eleme a speciális, páraáteresztô simítóvakolat, amelyet akkor használunk, ha a vakolatunkra páraáteresztô festék kerül. A homlokzatokon – vagy akár belsô terekben is – a felújító vakolatrendszert dekoratív, ásványi alapú, páraáteresztô színezôvakolattal célszerû díszíteni. A felújítások során nem kell mindig leverni a régi vakolatot az épület teljes magasságában, csak a látható vízterhelés felett 1 m-ig. Ha a vakolat efelett megfelelô minôségû, úgy a felületek azonos nedvszívó képességének biztosítása érdekében a teljes felületre szálerôsítésû javítóhabarcsot húzzunk fel. Az ilyen módon elôkészített felületek páraáteresztô festékkel festhetôk, vagy páraáteresztô színezô vakolatokkal áthúzhatók. dr. Jelinkó Róbert, Lasselsberger−Knauf Kft., www.lb−knauf.hu

Abban az esetben, ha a falszerkezet kevés vizet tartalmaz, és mérsékelt a sóterhelés, úgy szárítóvakolattal is elérhetünk tartós, jó eredményeket. A munka során a régi vakolattól megtisztított felületre megfelelô gúzolót kell felhordani 50 %-os borítottsággal, majd ennek

C6


Nézze meg a színes anyagot is!

FELÚJÍTÁS FIZETÉS MUNKÁVAL Egy társasház a tetôterét értékesíti. A tetôtér a tulajdonosok nevén van, tulajdoni hányaduk arányában. A beruházó az adásvételi szerzôdés alapján egy ügyvédi letéti számlán elhelyezett 10 millió Ft-ot. Gyakorlatilag a társasház nem kap pénzt, a beruházó a tetôtér ellenértékeként felújításokat végez (homlokzat-, lift-, lépcsôház felújítás). Hogyan kell a társasháznak ezt az ügyletet dokumentálni? ték ôket, nem kapták meg azt a szolgáltatást, amit gondoltak. Számon kérni is csak akkor lehet, ha minden pontosan – elôre – le van fektetve. Mérlegelni kell a költségeknél azt is, hogy melyek azok a beruházások, amelyekre a tetôtér beépítése miatt van szükség (pl. lift, vagy vezetékrendszer-bôvítés stb.), mert ezeknek a költségei nem számolhatók el a vételárba.

Válasz

Nagyon fontos, hogy a tetôtér értékesítése adásvételi szerzôdéssel történjen, amelyben a vételár pontosan szerepel, valamint részletesen – árajánlatok ismeretében – fel kell sorolni azokat a munkálatokat, amelyeket a vállalkozó el fog végezni. Nem elegendô pl. azt írni, hogy szigetel, hanem részletezni kell, hogy milyen anyaggal, milyen vastagságban stb. Nagyon sok vita van abból, hogy a tetôtér beépítése után úgy érzik a tulajdonosok, hogy megrövidítet-

3

GARÁZS FELÚJÍTÁSA ÉS BIZTOSÍTÁSA Társasházunk 2008. tavaszán került felújításra. A felújítás elôtt közgyûlést tartottunk, melyen a vállalkozó is jelen volt. A gyûlés végén megkérdeztük a vállalkozót, hogy a tömb felújításában a garázsok benne vannak-e? Erre válasza igen volt, és még azt is mondta, hogy törvényi paragrafus is elôírja, hogy nem lehet szétválasztani. Másodszorra is megkérdeztük, de akkor már azt mondta, hogy nincsenek benne a garázsok.

A közgyûlésen elhangzottakról készítettek-e jegyzôkönyvet? Rendelkezésre állt-e a vállalkozó írásbeli ajánlata? A helyzet tisztázásához ezek az iratok fontosak, és annak ismeretében lehet dönteni arról, hogy a közös képviselô más részletekkel kötötte-e meg a vállalkozási szerzôdést. A társasházi biztosítást csak az összes helyiségre – kö-

zös és külön tulajdonra is figyelemmel – lehet megkötni. A fizetendô költség kiszámításánál is a teljes társasházi alapterületet veszik figyelembe, így a biztosítási díj összege is a közös költség része, amelyet a szervezeti- és mûködési szabályzatban rögzítettek szerint – vagy tulajdoni hányad, vagy m2, vagy egyéb megoldási mód – kell fizetni.


Válasz

A másik problémánk, hogy a felújítás után történt meg a tömb biztosítása. Megkérdeztük a közös képviselôt, hogy a garázsok is benne vannak-e a tömb biztosításában. Erre felelete az volt, hogy nem, mert a garázs biztosításra a pénzt majd év végén szedi be. A biztosítótól megtudtuk, hogy a garázsok is benne foglaltatnak a biztosításban. Mivel mi nem vagyunk garázs-tulajdonosok, lehetséges hogy nekünk a „nem létezô” négyzetméter után kell fizetnünk?

C7

FELÚJÍTÁS HIDEGBURKOLÁS A burkolás mindig örömteli esemény akár felújítunk, akár új épületet építünk. Nem könnyû eligazodni a különféle önterülô padlókiegyenlítôk és csemperagasztók között. Ez a rövid áttekintés iránymutató lehet a burkolást tervezôknek és kivitelezôknek.

3

A megfelelô minôségben elkészített alapvakolat vagy cement-esztrich nem igényel különösebb elôkészítést: amint kiszáradnak, és megfelelôen szilárdak, megkezdhetô a burkolás. Amennyiben a padló nem egyenes, vagy túl durva betonból készült, akkor önterülô padlókiegyenlítôket használunk. Átalakításnál gyakran elôfordul, hogy más funkciót kapnak a helyiségek, más vastagságú burkolat kerül rá, mint ami korábban volt, ekkor is az önterülô padlókiegyenlítô a megoldás. Az önterülő padlókiegyenlítő felhordása elôtt meg kell gyôzôdni arról, hogy a fogadó felület megfelelôen szilárd-e, ha igen, akkor esztrich alapozóval elôkezeljük a nedvszívó alapfelületet, és az alapozó száradása után felöntjük a padlókiegyenlítôt. Lakásokba beton felületek kiegyenlítésére 3-15 mm vastagságban használjuk. Amennyiben parketta vagy PVC kerül rá, úgy szintén 3-15 mm vastagságban, de flexibilis padlókiegyenlítôt öntünk betonra. Ha gyorsan szeretnénk burkolni, válasszuk gyorskötésû terméket, a felület 3 óra múlva járható, 1-2 nap múlva megkezdhetô a burkolás. Kisebb rétegvastagságokhoz finomabb szemcse összetételû, 0-10 mm-ig is használható önterülô padlókiegyenlítôt alkalmazzunk. Ha nagyobb egyenetlenségek, szintkülönbségek vannak a burkolandó padlóban, akkor nagyobb szemcseméretû, 10-30 mm-ig használható padlókiegyenlítôt alkalmazzunk. Vakolt oldalfalak kiegyenlítése mész-cement kötésû alapvakolattal, cementkötésû lábazati alapvakolattal történhet. Kisebb felületek javítására a legjobb gyors megoldás a betonjavító habarcsok alkalmazása, melyek a felhordást követôen rövid idôn belül burkolhatók. Ha szép, egyenes felület áll rendelkezésre, a kérdés az, hogy kell-e alapozni. Az erősen nedvszívó felületeket esztrich-alapozóval elôkezeljük, lapot lapra történô ragasztásnál nagyobb tapadást biztosító, nagyobb mûgyanta tartalmú, kvarcszemcsés alapozót használunk. A gipszkartont és a gipszes vakolatokat mélyalapozóval látjuk el burkolás elôtt. A burkoláshoz alkalmas ragasztó kiválasztásához ismerni kell a felület várható terhelését (kültér, beltér, lakás, ipari üzem, nedves helyiség, padlófûtés stb.), a burkolólap tulajdonságait (nedvszívó, fagyálló stb.) anyagát és méretét. A legegyszerûbb burkolási feladat nedvszívó alapvakolatra porózus csempét ragasztani, ebben az esetben 25 cmes lapméret határig normál csemperagasztó a gazdaságos megoldás. Ha ugyanilyen feltételek mellett a padlót is burkolnunk kell, érdemes a magasabb szilárdságú csemperagasztót használni. Nagyobb méretû porózus lapokat (33 cm-ig) nedvszívó, vagy zárt pórusú alapfelületre – ún. gres lapot ragasztani – már csak erôsen adalékolt gres-ragasztóval lehetséges, melyet általában használhatunk a padlófűtésnél is.

Gipszkartonra lapmérettôl és típustól függetlenül csak flex-ragasztóval burkoljunk. Kültéri burkolásoknál is a flex ragasztó jöhet alapesetben számításba. Nagyobb méretû burkolópapok fektetésekor (kültéri teraszok, erkélyek kenhetô szigetelésére) flex ragasztók közül is az emelt minôségû a legalkalmasabb. Fokozott terhelésnek kitett padlóburkolásoknál biztosítani kell, hogy a lap hátoldalát teljes felületén ragasztó borítsa. Ezt maradéktalanul teljesíthetjük a folyékony ágyas, önterülô tulajdonságú ragasztóval. Gyakran elôfordul, hogy a frissen burkolt felületet néhány órán belül kifugázva át kell adni használatra a megrendelônek vagy más szakma képviselôinek, akik egyéb szerelési munkákat végeznek a helyiségben. Ilyenkor a gyorsragasztó a legjobb megoldás, a felület akár 3 óra múlva járható és fugázható. Az elmúlt években divatossá vált üvegmozaik ragasztására és fugázására speciális üvegmozaik ragasztókat javasoljuk. A burkolás befejezô mûvelete a fugázás. Egy jól megválasztott, a lapokkal harmonizáló fugaszín fontos része a burkolatoknak. Beltérben általában a normál, kültérben vagy nagyobb igénybevételeknél belsô terekben flex fugázót használhatunk. Tartósan rugalmas fugák kialakítása a fugázók színeivel harmonizáló szaniterszilikon fugázóval történhet. Speciális esetekben – pl. színesfém és csempe csatlakozásánál, tükörragasztásnál, természetes kövek rugalmas fugáinak kitöltésére – egyéb, speciális szilikonokat alkalmazunk. A hidegburkolat ragasztókra és fugázókra 2000 óta az EN 12002, EN 12004, illetve az EN 13888 szabályozás érvényes európai szinten. A szabvány szerinti megjelölés az alábbiak szerint értelmezhetô: Ragasztók C: cementkötésû D: diszperziós 1: normál terhelhetôségû 2: fokozott terhelhetôségû F: gyorskötésû T: tixotróp (lecsúszásmentes) E: hosszú nyitott idejû

Fugázók CG: cementkötésû RG: mûgyanta kötésû (reaktívgyanta bázisú) 1: normál terhelhetôségû 2: fokozott terhelhetôségû

dr. Jelinkó Róbert, Lasselsberger−Knauf Kft., www.lb−knauf.hu Nézze meg a színes anyagot is!

C8


FELÚJÍTÁS JÁTSZÓTÉR HELYREÁLLÍTÁSA A társasházhoz tartozó területen 30 évvel ezelôtt játszóteret alakítottak ki. Ez ma már nem felel meg az EU-ban elôírtaknak, vagyis eléggé elhanyagolt és balesetveszélyes. Milyen döntés szükséges ahhoz, hogy ennek helyreállítása megtörténjen? Sajnos a lakók többsége idôs, így számukra felesleges pénzkiadást jelent, ugyanakkor a fiatalok igényelnék gyermekeik számára a felújítást. hetnek (nem véletlen, hogy az újonnan épülô játszóterek többsége fából készül). A fa elemeknek tartósnak, felületüknek csiszoltnak, szinte bútor-minôségûnek kell lenniük, míg a díszítô és védô elemeknek víz- és hôállónak. A leginkább használt felületek (tetôk, asztalok, járófelületek) vastag, különösen csúszásbiztos anyagból készülhetnek csak. A korszerûen épített játszóterek alja gumiszônyeg, hogy ha a gyermek lepottyan a hintáról, csúszdáról, mászófalról, akkor se essen (nagyobb) baja. A járófelület – különösen ezeken a helyeken, ahol a gyermekek jobban ki vannak téve a le-, el- vagy kiesés veszélyének – eséselnyelô homokot, faháncsot is tartalmazhat. A hintáknál – azok anyagának cseréjén túl – a legnagyobb változás, hogy egy hintaállványon nem lehet kettônél több ülés. Így ha a másikon már hintáznak is, a gyermek még mindig biztonságosan megközelítheti a szabad hintát, annak eléréséhez biztosan nem kell lengô hinta mellett elhaladnia (amit egy harmadik ülés esetében már nem tehetne meg, ha a másik kettô foglalt). A csúszdák méretezésére és kiképzésére is új szabály érvényes. Tetejükön kiesés ellen védô indítókarnak kell lennie, végükre pedig be kell építeni egy „lassító szakaszt”, hogy a kicsik biztonságosan érjenek földet. A mászóhálók és mászókötelek acélkötél vázból, de strapabíró mûanyag burkolattal készülhetnek, hogy – a balesetveszély elkerülése mellett – lehetôleg a vandalizmusnak is ellen tudjanak állni. A részletes szabályokat a játszótéri eszközök biztonságosságáról szóló 78/2003. (XI. 27.) GKM rendeletben találja meg.

Válasz

Mindenképpen elôször azt kell megvizsgálni, hogy a játszótér területe valóban a társasház közös tulajdonához tartozik-e vagy pedig az önkormányzat tulajdonában van. Amennyiben az önkormányzaté a terület, úgy meg kell keresni a közterületek karbantartásával foglalkozó elôadót, és be kell jelenteni a felújításra vonatkozó igényt. Ott megfelelô tájékoztatást fognak adni arra vonatkozóan, hogy mikor és milyen forrásból tudnak a karbantartásnak eleget tenni. Ha a terület valóban a társasház tulajdona, akkor a közös költség terhére kell a karbantartást megoldani, és ehhez természetesen közgyûlési döntés szükséges. Az érvényes közgyûlésen – legalább 51 %-os tulajdonosi jelenlét, illetve képviselet mellett – a többség igenlô szavazata (legalább 26 %) alapján lehet megkezdeni a felújítási folyamatot. Javasolt természetesen több vállalkozó ajánlatának bekérése, és a legmegfelelôbb ajánlattevôvel érdemes vállalkozási szerzôdést kötni. Az uniós elôírások betartatásának elsôdleges célja az, hogy gyermekeink a játék alatt is végig kontrollálni tudják saját mozgásukat, vagyis – egyszerûen – ne tudjanak balesetveszélyes helyzetbe kerülni. Ilyen veszélytelen helyet teremteni persze a gyakorlatban lehetetlen, de a szabvány megpróbálja kiküszöbölni mindazon veszélyforrásokat, amiket csak lehet. Nem csak a konkrét eszközök biztonsági elôírásait határozza meg, de üzembe helyezésük, mûködtetésük, felügyeletük szabályait is. Kimondja, hogy a játszóterek csak környezetbarát, lehetôleg újrahasznosítható anyagból készül-

3

KARBANTARTÁSI MUNKÁK JÓVÁHAGYÁSA

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 47. §a szerint a közös képviselô évente költségvetési javaslatot készít, amelynek tartalmaznia kell a tervezett karbantartási és felújítási munkákat is. Amennyiben az adott évre vonatkozó költségvetési javaslatban szerepelt az elvégzendô karbantartási feladatok között az ereszcsatorna cseréje, valamint a lapostetô szigetelése, akkor annak elvégeztetéséhez nem kellett külön közgyûlési határozatot hozni. A költségvetés elfogadásával a tulajdonosok az ott közölt munkálatokat, valamint egyéb

költségeket tudomásul vették, és a további ügyintézésre már a közös képviselô jogosult volt. Az ajánlatok kiválasztásával kapcsolatos eljárást pedig a társasház szervezeti- és mûködési szabályzatának (SzMSznek) kell tartalmaznia, vagyis ott kellett rögzíteni, hogy milyen összeghatár felett kell pl. a számvizsgáló bizottság elnökének az ellenjegyzése, vagy meddig rendelkezik önálló jogkörrel a közös képviselô. Természetesen az ajánlatok beérkezését követôen is lehet beleszólása a tulajdonosoknak a döntésbe, de akkor


Válasz

Társasházunkban több felújítási munkát végeztetett a közös képviselô (ereszcsatorna csere, lapostetô szigetelés), de ezek egyikérôl sem született közgyûlési határozat. Nem világos az sem, hogy milyen ajánlatok alapján választotta ki a kivitelezôket. Milyen nagyságrendû munkához kell határozat, és milyen jogorvoslati vagy kártérítési lehetôsége van a háznak, ha szabálytalanságokra derül fény?

C9

FELÚJÍTÁS annak módját is az SzMSz-ben kell rögzíteni. Ha a társasház még mindig nem rendelkezik SzMSz-szel, akkor erre vonatkozóan a társasházi törvény rendelkezéseket nem tartalmaz. Ebben az esetben célszerû a közös képviselô megbízási szerzôdésében, vagy a megválasztásáról szóló közgyûlési határozatban rögzíteni azokat a feltételeket, amelyekkel rendelkezhet a pénzügyi tevékenysége során. A közgyûlésen a közös képviselônek el kell számolnia az elôzô évben folytatott tevékenységérôl, és a részletes beszámolójának tartalmaznia kell azt is, hogy kiktôl és milyen ajánlatokat kapott az elvégzett munkákra vonatkozóan, milyen indokok alapján döntött egy-egy vállalkozó mellet, és hogyan oldotta meg a mûszaki átvételt. Ha az elvégzett munka nem volt megfelelô, úgy a vállalkozóval szemben a közös képviselô élhet kifogással, és kérheti a hibajavítást. Amennyiben a közös képviselôi beszámoló alapján to-

3

vábbi információkat tart szükségesnek a közgyûlés, úgy lehetôségük van közgyûlési határozattal arra kötelezni a közös képviselôt, hogy a társasházi törvény 48. §-ában foglaltak szerinti elszámolást nyújtson be meghatározott idôn belül. Ha a beszámoló alapján felmerül a gondatlan vagyonkezelés, úgy lehetôség van büntetôeljárást kezdeményezni, illetve polgári peres eljárásban kártérítési igényt érvényesíteni a közös képviselôvel szemben. Természetesen ilyen esetben célszerû a közös képviselô leváltásáról, illetve visszahívásáról rendelkezni, hogy az új közös képviselô meg tudja tenni azokat az intézkedéseket, amelyek szükségessé váltak a volt közös képviselôvel szemben. (A társasházat ugyanis – a Th. tv. 50. §. alapján – csak a közös képviselô jogosult képviselni bíróságok és hatóságok elôtt – kivéve a (2) bekezdésben meghatározott építésügyi hatósági eljárásban hozott hatósági ügyekben –, így saját maga ellen nyilván nem indíthatna semmilyen eljárást!)

KEVÉS A PÉNZ AZ EGÉSZ HÁZRA

Válasz

Házunk állaga 10 évvel (!) a felépítése után olyan állapotban van, hogy lépni kellett. Ezért a legveszélyeztetettebb részeit (tetô alatti lécek elkorhadása és lehullása, zsindelyek és kürtô /kéménykarimák/ életveszélyes lehullása erôteljesebb vihar esetén stb.) elkezdtük tataroztatni. Néhányan rám támadtak, hogy a tatarozást miért nem az ô homlokzati részükkel kezdtük. Tekintve, hogy a házat körbe kellett volna tataroztatni, de erre a megtakarított pénz nem volt elég, van-e a közös képviselônek joga a közös költségeket felemelni, hogy a ház körbetatarozása belátható idôn belül befejezôdjön? Mihez van egyáltalán a közös képviselônek joga, ha mindent a többnyire hozzá nem értô lakógyûlési többséggel kell megszavaztatnia? Ha a ház mégis megszavazná, hogy összeadja a további felújításhoz szükséges összeget, akkor ez az összeg az egyes lakástulajdonosokat lakásuk négyzetmétereibôl adódóan – tehát részarányosan – terhelné? Ha már egy lakónál saját erôbôl pl. egy balkonfelújítás megtörtént, akkor az ô felújítási hozzájárulásából ez a kis felújítási kiadás levonható?

C 10

A közös képviselô a tulajdonosok akaratának a végrehajtója, vagyis önálló döntési jogosultsága egyáltalán nincs! Kötik a társasházra vonatkozó jogszabályi elôírások, valamint a meghozott közgyûlési határozatok! Erre figyelemmel egyedül nem állapíthatja meg a beruházás formáját, annak költségét és ütemét sem. Egyáltalán nincs joga önkényesen megállapítani a közös költséget, és olyan terheket kiróni, amelyet a tulajdonosok nem fogadtak el. A közös képviselô feladatát a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 27-50. §-ai tartalmazzák részletesen. Ezen túl – az Ön által felvetett – felújítás és fenntartás szükségessége esetén az alábbi a közös képviselô feladata: A közös képviselő feladata, hogy információkat gyűjtsön a társasházakat érintő pályázatokról, hitel−lehetőségekről, továbbá kérjen be több ajánlatot a kivitelezői körből, majd a rendelkezésére álló adatok alapján készítsen a közgyűlés részére egy előterjesztést, amelyben műszaki−pénzügyi adatokkal alátámasztva bemutatja, hogy milyen lehetősé− gek állnak a társasház tatarozásával kapcsolatosan ren− delkezésre. Ezt követôen a közgyûlésen a tulajdonosok döntenek arról, hogy melyik beruházást és melyik kivitelezôt választják,

illetve meghatározzák a közös képviselô részére, hogy milyen feltételekkel köthet szerzôdést. A közgyûlési határozatnak arra is ki kell terjednie, hogy milyen anyagi vonzata lesz ennek az egyes tulajdonosokra, és ilyen információk birtokában képesek a tényleges döntést meghozni. Ha a többség – a tulajdoni hányad legalább 51 %-os részvételû közgyûlésén legalább 26 % – úgy dönt, hogy „nincs rá pénzünk”, akkor a tatarozást nem lehet elkezdeni. Ha a többség a karbantartást fontosnak tartja és megszavazza, akkor az a kisebbségben maradó tulajdonosokra is kötelezô jellegû döntést jelent, vagyis akkor ôk is kötelesek a többletköltség befizetését teljesíteni. A jó döntés alapja az alapos és részletes elôkészítô munka, valamint a tisztességes tájékoztatás! A társasházi törvény 24. §-a szerint a közös tulajdonba tartozó épületrész fenntartásának költsége a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk alapján terheli, kivéve, ha a ház szervezeti- és mûködési szabályzata nem állapít meg másféle fizetési rendszert. Ennek alapján – ha az Önök SzMSz-e szerint – a fenntartási és felújítási költséget m2 alapon osztják szét, akkor valóban mindenkit ennek megfelelôen terhel a költségrész. Ha nem rendelkezik errôl az SzMSz, akkor viszont az alapító okiratban meghatározott


FELÚJÍTÁS tulajdoni hányad szerint kell a költségeket megosztani. Amennyiben az elvégzett balkonfelújítás miatt a társasház részére adott árajánlatból kitûnik, hogy emiatt kevesebb lesz a végösszeg – ha egyáltalán kitér erre az árajánlat –, akkor valóban le lehet vonni annak összegét az arra a tulajdonosra egyébként esô összegbôl. Mindenképpen

vizsgálni kell azt, hogy az elvégzett balkonfelújítás olyan minôségû volt-e, mint amilyet jelenleg elvégezni szeretnének, és azt is, hogy az egységes megjelenés miatt nem kell-e ugyanazokat a munkálatokat annál a balkonnál is elvégezni. Ha igen, akkor nem adható számára kedvezmény a beruházási költségekbôl.

3

KÉRETLEN FELÚJÍTÁS

Az SzMSz rendelkezése kötelezô a közös képviselôre, vagyis nem volt joga a közgyûlés jóváhagyása nélkül szerzôdést kötni a kivitelezésre. Ha az SzMSz nem tartalmaz összegre vonatkozó kitételt arra, hogy mi tartozik a közgyûlés hatáskörébe, akkor a közös képviselôvel kötött szerzôdésben kell annak mértékét meghatározni. Önök megtámadhatják azt a közgyûlési döntést, amelynél a közös képviselô nem járult hozzá, hogy a közgyûlés érdemben foglalkozzon a kivitelezés leállításáról, vagy megrendelésérôl. Ez olyan súlyos hiba, hogy ha a 60 nap nem járt le, akkor jogszerûen meg kell támadni a bíróságon, és kérni kell az elutasító döntés hatályon kívül helyezését. A megrendelô közös képviselô a társasház nevében járt el, tehát a vállalkozó vétlen a szerzôdés megkötésében, joggal hihette azt, hogy a közös képviselô megfelelô felhatalmazással rendelkezik. Amennyiben a kivitelezés megkezdôdött, illetve befejezôdött, akkor annak költségét meg kell fizetni a vállalkozónak, hiszen ô a szerzôdésben foglaltak szerint teljesített. Ha a kivitelezés nem megfelelô módon történik, akkor lehet a vállalkozóval szemben fellépni.

Ha az önkormányzatnál megnyert pályázatot késôbb az önkormányzat nem fogadja el, akkor vizsgálni kell, hogy a kivitelezés hibája miatt, vagy a megrendelô nem megfelelô elôkészítése miatt következett be az elutasítás. A „kéretlen” beruházás megtörténtét sem lehet már utólag semmissé tenni, de ha a társasházat bizonyíthatóan kár érte, akkor a volt közös képviselôvel szemben a kártérítési per megindítható, ha megfelelô bizonyítékok állnak a rendelkezésre vele szemben. Az ügyészség 2010. januárjától sem fog az Önök által felvetett ügyben fellépni, mert nem a társasház mûködésével kapcsolatosan merültek fel problémák, hanem a közös képviselô lépte túl a törvény által számára biztosított lehetôségeket. Ezzel kapcsolatosan pedig csak akkor lehet lépni, amikor kiderül ez a tény, a késôbbiekben már csak a peres eljárás marad. Amikor a közös képviselôt e tevékenységébôl felmentették, akkor azzal egyidejûleg kellett (volna) rendelkezni arról, hogy a bankszámla feletti rendelkezési jogát, és a társasház képviseleti jogát is megvonják tôle. A legjobb megoldás az, ha minél elôbb választanak új képviselôt, és a rendelkezési jogot rábízzák.


Válasz

Közgyûlésünkön döntöttünk egy szellôzôrendszer tesztelésérôl. A teszteléshez szükséges összeget a költségvetésben biztosítottuk azzal, hogy ha ez beválik, jövô évre tervezzük a folytatást. Épp hogy felszerelték a teszt-eszközöket, közös képviselônk egy pályázat keretében benyújtotta ennek a teljes rendszernek a megvalósítását. Az SzB kérte, hogy ezzel ne pályázzon, mivel a tesztelés épp csak elkezdôdött, nem tudjuk mûszakilag megfelel-e, és kérni fogjuk-e a folytatást. A pályázatot megnyertük. Ehhez a pályázathoz nem kellett benyújtani közgyûlési határozatot (közös képviselônk nem kért semmilyen közgyûlési felhatalmazást). A beruházás értéke kb. 1 millió Ft, amit 3 évig fenn kell tartani, illetve vissza kell az összeget fizetni, ha bármilyen kétség támad annak valódiságával szemben. A pályázat anyaga tele van ellentmondással, valótlan adatokkal. Ha a támogatási szerzôdésben szereplô ellenôrzésre sor kerülne a 3 éven belül, van esély arra, hogy visszakérik a támogatást. Az SzB folyamatosan kérte, hogy a pályázat feltételeinek megfelelô szerzôdések készüljenek, illetve hogy ne írjon alá eltérô tartalmú szerzôdést –sajnos az aláírásra minden tiltakozás ellenére sor került. Ezután az SzB kezdeményzett egy rendkívüli közgyûlést. Ezen a közös képviselônk a lakók tiltakozása ellenére a beruházás megtárgyalása napirendi pont alatt nem engedélyezte határozat meghozatalát a beruházás jóváhagyására vagy elvetésére, mondván aláírt szerzôdések vannak, amiket meg kell valósítani akár akarjuk, akár nem. Ugyanakkor jelezte, hogy semmilyen felelôsség nem terheli ôt az aláírás miatt, csak a házat, ha leállítanánk a beruházást (illetve bizonyítanunk kellene az ô rosszindulatát). Ezek után a ház lakói a képviselôt a következô napirendi pont alapján leváltották. Kérdéseim: Valóban nem tehetünk semmit ezen kívül? Egy ilyen értékû beruházáshoz nem kell a képviselônek a tulajdonosok hozzájárulása? (Az SzMSz szerint kétszázezer Ft az a határ, ami alatt nem kell közgyûlési határozat.) A pályázat esetén, ahol „csak” a visszafizetési kockázat, illetve nem megfelelô mûszaki tartalom a tét, kivétel lehet ez alól? Egyébként ha nincs az SzMSz-ben értékhatár, bármit aláírhat?

C 11

FELÚJÍTÁS KIVITELEZÉSI SZERZŐDÉS VISSZADÁTUMOZÁSA Mi van akkor, ha a volt közös képviselô aláír egy kivitelezési szerzôdést, megrendelést visszadátumozva arra az idôszakra, amikor még ô volt a képviselô? A vállalkozó meg perelni akarja a társasházat a nem teljesítés miatt. Jogos lehet-e a vállalkozó követelése a társasházzal szemben? Miért nem a közös képviselôt perli? Válasz

3

Elsôsorban azt kell megvizsgálni, hogy az adott megrendelést a vállalkozó mikor teljesítette és milyen minôségben végezte el a munkát. Meg kell vizsgálni továbbá a szerzôdésben foglaltakat, hogy milyen fizetési kötelezettséget vállalt a megrendelô (milyen minôségi átvétel után stb.) A Polgári törvénykönyv szerint a vállalkozó csak a munka elvégzését követôen és az átadás-átvétel igazolása után jogosult az ellenértékre. Ha a munkát elvégezte, akkor jogosult lesz a díjazásra is, függetlenül attól, hogy melyik közös képviselô írta alá a megrendelést. Amennyiben a dátum szerint érvényben lévô közös képviselô volt az aláíró, akkor az a vállalkozó szemében érvényes szerzôdésnek minôsül.

Miután a vállalkozó az elvégzett munkát a társasház javára végezte, így természetesen a társasháznak is kell megfizetnie az ellenértéket. Azt, hogy visszamenôlegesen dátumozták a szerzôdést csak bíróság elôtt lehet megtámadni, és bizonyítani kell, hogy ez valóban így történt. Ha megtévesztés történt a szerzôdés aláírásakor, akkor azt a társasház jelenlegi közös képviselôje a bíróság elôtt megtámadhatja és érvénytelennek nyilváníttathatja, de csak akkor, ha a szerzôdésben meghatározott munka sem lett elvégezve és mégis kéri a vállalkozó a munkadíjat. Ebben az esetben „ál-szerzôdéssel” csalást követett el a volt közös képviselô és a vállalkozó is, amely már büntetôjogi kategória.

KÖZÖS TULAJDONT ÉRINTŐ ÁTÉPÍTÉS

Válasz

Ha a társasház közös tulajdonát – pl. födémet, fôfalat – is érinti a tulajdonostárs lakásában végzendô átépítési munka, hány százalékos hozzájárulás kell a közösségtôl? A társasházi törvény módosított 21. § (1) bekezdése a következôket tartalmazza: „Az építtetô tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történô csatlakozással, vagy a közös épületrész, épületberendezés mûszaki állapotának megváltoztatásával jár együtt, az épü-

let biztonságának, állékonyságának megôrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább 2/3-ának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát megszerezni.” Vagyis ha pl. több lépcsôházas társasházról van szó, akkor csak az érintett lépcsôházi tulajdonosok 2/3-ától (67 %) kell az írásbeli hozzájáruló nyilatkozatot beszerezni.

KÖZÖS TULAJDON ÖNKÉNYES FELÚJÍTÁSA

Válasz

Társasházunkban a lakások 4 emeleten helyezkednek el, függôfolyós rendszerben. A függôfolyosó a közös tulajdoni részhez tartozik. Az egyik emeleten egy házaspár két külön-külön tulajdoni részt képviselô lakásegységgel rendelkezik. A lakásaik elôtti közös tulajdonban lévô függôfolyó részt a saját költségükön felújították, a felújításról a számlát a saját nevükre kérték. Társasházunk a közeljövôben az emeleti szintek közös tulajdoni részeit felújítja, ennek kapcsán a két tulajdonos kérelemmel fordult a közös képviselethez azzal, hogy a társasházi közösség térítse meg az általa elvégeztetett munkák árát. A közös képviselet álláspontja alapján a társasház olyan formában térítheti meg a két tulajdonos ráfordításait, hogy a megállapodott összeg erejéig a két tulajdonosnak nem kell fizetnie a közös költség hozzájárulást. Véleményem szerint az ilyen gyakorlat esetében a társasház gazdálkodása ellehetetlenülne, mert nem a lehetôségei szerinti kötelezettségeket vállalna fel (nem tudná kifizetni a számláit stb.). Ha a késôbbiekben más tulajdonosok hasonlóan élni kívánnak az így megnyitott lehetôséggel, illetve megpróbálják kikényszeríteni a felújítási összeg megtérítését, mi a teendôje a közös képviseletnek? Hogyan lehet törvényes módon kifizetni a kérelmezett összeget?

C 12

Álláspontom szerint nem volt jogszerû az a döntés, amely szerint a közös tulajdonon elvégzett felújítással kapcsolatos költséget beszámítják a közös költségbe.

Bírósági állásfoglalás született arra, hogy a közös költséggel szemben beszámítási lehetôség nincs, hiszen a közös költség a közös tulajdon mûködtetésére felhasználható


FELÚJÍTÁS összeg, annak átcsoportosítása más célra nem jogszerû. Ha valaki – természetesen a közös képviselô jóváhagyásával – saját költségén a közös tulajdonon beruházást végez, akkor azt a közösségnek meg kell térítenie a részére. Vagyis a közös költségbôl át kell utalni, vagy a pénztári kifizetésrôl blankettát kell kiállítani, míg a tulajdonosnak a közös költség befizetésérôl ugyancsak bevételi bizonylatot kell átadni. A most elhatározott függôfolyosói karbantartásnál az ár-

ajánlatot meg kell vizsgálni abból a szempontból, hogy a már felújított részre vonatkozóan milyen munkálatok elvégzése szükséges, illetve egyáltalán szükséges-e. Ha arra a részre vonatkozóan – pl. m2 alapon – nincs ár felszámítva, akkor ki kell számolni, hogy az árajánlat alapján mekkora összeget spórol meg a társasház azért, mert ott a felújítás korábban megtörtént. Ezt az összeget lehet figyelembe venni a tulajdonosokkal történô egyeztetés alkalmával.

3

KÜLÖN TULAJDON FELÚJÍTÁSA A döntô az, hogy érinti-e a közös tulajdon részét – pl. homlokzat, tartófal stb. –, mert ha igen, akkor kell a közgyûlés hozzájárulása. (Klíma felszerelése például homlokzatra). Ha csak a lakásán belüli felújítást (festés, parket-

tázás stb.) végez, akkor nem kell hozzá közgyûlési engedély, de be kell jelentenie a közös képviseletnek, hogy kb. mennyi ideig tart az építkezés.

Válasz

Ha egy tulajdonostárs a saját külön tulajdonában (nem érinti a közös tulajdonú falakat stb.) szeretne felújítási munkákat végezni, de engedélyköteles a tevékenység, kell-e közgyûlési határozat? Ha igen, milyen többségi hányaddal?

LAKÁSONKÉNT VAGY TULAJDONI HÁNYAD ALAPJÁN?

eljárást önökkel szemben. Ebben az esetben viszont valóban célravezetô lenne az álláspontjukról tájékoztatni a közös képviselôt, hogy a késôbbiekben lehessen arra hivatkozni, hogy megpróbálták az egyezséget, de nem sikerült. A két megoldás közül természetesen önök szabadon választhatnak.

Válasz

A „hivatalos” levél nem írja felül a hozott közgyûlési határozatot, annak megsemmisítésérôl csak a bíróság jogosult dönteni. Ennek alapján a közgyûlési határozat megtámadása a legtörvényesebb út. De önök természetesen úgy is dönthetnek, hogy csak a tulajdoni hányadukra esô költséget fizetik be, és megvárják, hogy a közös képviselô indítson fizetési meghagyásos

Válasz

Döntés született a közgyûlésen, hogy a felújítás tervezési díja lakásonként legyen befizetve. (A háznak nincs SzMSz-e, így a törvény a mérvadó.) Viszont a tervezési munka már elindult, már engedélyezésre be is van adva az önkormányzathoz. Néhány tulajdonostársammal egy hivatalos levelet szándékozunk írni a közös képviselônek – mindannyian kis lakással rendelkezünk –, miszerint csak tulajdoni hányad arányosan vagyunk hajlandóak befizetni az összeget. A levélben a társasházi törvény 24. §-ára hivatkoznánk. Ez a levél elegendô-e, vagy el kell mennünk a bíróságra is, hogy érdekeinket védjük? Vagy az is lehet, hogy nem fizetjük be a lakásonkénti díjat, csak a tulajdoni hányad arányos részt, és akkor majd a közös képviselô perelhet minket – ha akar?


C 13

FELÚJÍTÁS LIFT KIALAKÍTÁSA Négyemeletes a társasházunk, a IV. emeleten mûtermekkel. 1969-ben, amikor építették, az akkori szabályoknak megfelelôen nem épült lift. Öregedvén a házban lakók nagy része hiányolja a liftet. Ennek finanszírozását illetôen vannak gondjaink. Nyilván a földszinten lakók nem járulnának hozzá a lift építéséhez. A többiek azonban nem teszik ki a 80 %-ot. Mi történik akkor, ha a 80 % mégis megszavazza a lift építését, és átvállalná a 20 %-tól a költségek finanszírozását? Lehetne-e a lift a 80 % tulajdonában? Természetesen kizárva a lift használatából a nem fizetôket. (Véleményem szerint nem, mert minden, amit a házban létrehozunk, az közös tulajdonba kerül.) Ha 80 % megszavazza a liftet, de nem akarja átvállalni a 20 %-ra esô költséget, akkor csak bírósági úton lehetne a nemmel szavazókat rábíni arra, hogy fizessenek? Válasz

3

A társasházi törvény 2009. évi módosítása során megváltozott a rendes gazdálkodás körét meghaladó fogalom: 3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan mun− kálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésé− vel, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. A közös tulajdonban történô építkezéshez 100 %-os egyetértés szükséges a társasházi törvény 38. § (3) bekezdése alapján. A közös tulajdonban lévô területen épített bármilyen

tárgy (pl. lépcsôház beépítés) nem válik közös tulajdonná abban az esetben, ha valamelyik külön tulajdonhoz hozzácsatolható. De az Ön által említett lift beépítése során köthetô külön megállapodás a liftet nem használó személyekkel arra, hogy ôk nem kívánnak ennek a finanszírozásában részt venni sem a kialakításnál, sem az idôközönként kötelezô jelleggel elôírt garanciális javítások, karbantartások költségeire vonatkozóan. Ha a megállapodás létrejön, akkor azt az alapító okirat részeként kell rögzíteni akkor, amikor az új közös tulajdon (lift) felvétele az alapító okiratba bekerül. Ha nem sikerül a 100 %-os hozzájárulást megszerezni, akkor annak kivitelezésére nincs lehetôség.

LTP SZÁMLA NYITÁSA

Válasz

LTP számla nyitáshoz az összes tulajdonos 2/3-ának egyhangú határozata szükséges? Én úgy értelmezem, hogy megismételt közgyûlésen – amikor kevesebb mint 50 % tulajdonos van jelen – nem lehet a jelenlévôk 2/3 igen szavazatát elfogadni, illetve ismételt közgyûlésen határozathozatal ebben az esetben szabálytalan. A lakás-elôtakarékossági számla megnyitásához nem ír elô a törvény 2/3-os hozzájárulási kötelezettséget, hiszen ez az intézmény-rendszer a társasház felújítási lehetôségeinek biztosítására szolgál, amely a mûködéshez alapvetôen hozzátartozik. A közgyûlés napirendjére fel kell venni, és a közgyûlésen jelenlévôk többségének döntése alapján lehet megkötni a

szerzôdést. Ha a többség elutasítja, akkor azt a közös képviselô nem kötheti meg. Ha a többség egyetért a számla megnyitásával, akkor a határozatban fel kell hatalmazni a közös képviselôt a szerzôdés megkötésére, és pontosan meg kell határozni, hogy melyik típusú takarékoskodást választják (Fundamenta vagy OTP), milyen futamidôre és milyen összeggel kívánják indítani.

MEGTAKARÍTÁS ELTÉRŐ ELSZÁMOLÁSA A társasházat lakóközösségi határozatok alapján 7 cm-es hôszigeteléssel felújítottuk. A lakóközösség néhány tagjának a közös költség megállapításával problémái merültek fel. A történet elôzménye, hogy közgyûlésen a tulajdonosok közössége határozatban felhatalmazást adott képviselô cégünknek, hogy kössön OTP lakástakarékpénztári szerzôdést. A szerzôdött összeg fizetésének felosztása m2-arányosan történt. Egy késôbbi közgyûlés határozatának értelmében tulajdonosok közössége felhatalmazást adott az LTP szerzôdés összegének módosítására oly módon, hogy a társasház részére a maximális megtakarításra módosítsa. A szerzôdött összeg fizetésének felosztása ismét m2-arányosan történt. A társasház felújítása 2007. október 1. és 2007. november 30. között megtörtént. A saját erô összegét 11 tulajdonos fizette be m2-arányosan, míg 17 tulajdonos élt a hitelfelvétel lehetôségével m2arányosan. A hitel törlesztésének összegét a 17 tulajdonos között osztottuk szét, m2-arányosan. A hitelnek egyelôre csak a kamatait kell megfizetni. A kölcsönszerzôdés lejáratakor az LTP szerzôdés megtakarítása megy a hitel törlesztésére.

C 14


FELÚJÍTÁS A 11 tulajdonos, aki kifizette a rá jutó felújítási részt, méltánytalannak tartja, hogy a megtakarítás összege beolvad a hitel törlesztésébe. Azt szeretnék, hogy a megtakarítás kezdeti idôpontjáig visszamenôlegesen visszakapják az általuk befizetett összeget a kamatokkal, állami támogatásokkal együtt. 1. Vissza lehet-e fizetni a kisebbségben lévô 11 tulajdonosnak az általuk befizetett megtakarítást, annak kamatait, valamint az állami támogatás összegét, és milyen idôpontig? 2. A társasház hitelfelvételével kapcsolatosan felmerült költségeket (hitelbírálati díj, közjegyzôi díj, tulajdoni lap költsége, LTP számlanyitási díj) csak a hitelt felvevôknek kell-e megfizetni, vagy a társasház teljes egészének? 3. Eddig az LTP megtakarítást minden tulajdonos fizette. Miután a hitel törlesztésébe a megtakarítás beépül, mi a törvényes módja, hogy ne járjanak rosszabbul azok a tulajdonosok, akik a felújításból magukra vállalták a rájuk esô rész egyösszegû befizetését? hitellehetôséget. Ebben az esetben a hitel további fizetési kötelezettsége teljes egészében azon tulajdonosok között osztandó szét, akik nem tudtak egyösszegû befizetést teljesíteni. 2.: Az 1.) pont szerint csak a hitelfelvevôket terheli a hitellel kapcsolatos teljes költség, bár nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy az elôtakarékossági számlát a társasház nyitja, és ô is lesz a kötelezettje is. Visszafizetni viszont nem lehet senkinek, legfeljebb a közgyûlés dönthet úgy, hogy „lelakhatják” az esetleges többletbefizetést. 3.: Az 1.)pontban adott elszámolási móddal nem járnak rosszabbul, hiszen a befizetések alapján megállapított összegben az ô befizetéseik is benne vannak, és a felújítás teljes összegébôl le kell vonni a befizetésekkel csökkentett összeget, és csak a maradékot lehet pót-befizetésként megállapítani, illetve arra vonatkozóan hitelt felvenni.

Válasz

1.: Elsôsorban azt kell tisztázni, hogy a megkötött elôtakarékossági szerzôdés futamideje lejárt-e. Ha igen, akkor a befizetett lakástakarék összegét a felvételi összeg ismeretében fel kell osztani a teljes tulajdonosi közösség között – természetesen csak papíron –, és meg kell állapítani, hogy abból mekkora összeg jut egy-egy albetétre. Ez csak a már teljesített befizetésekre vonatkozik. A megállapított összeg alapján ki kell számítani, hogy a felújítás teljes összegébôl mekkora hányad jut egy-egy albetétre. Ha megállapítható, hogy nem elegendô a megkapott összeg a felújításra, akkor kell a közösségnek dönteni arról, hogy milyen módon történik meg a hiányzó összeg befizetése. A hiányzó összeg esetében viszont dönthet úgy a tulajdonosok egy része, hogy azt saját erôbôl készpénzben befizeti a társasház számlájára, míg egyesek dönthetnek úgy, hogy igénybe veszik az elôtakarékossághoz járuló

3

MÉGSEM TUDNAK FIZETNI

Információm szerint megoldást jelenthet a Fundamenta lakás-elôtakarékossági szerzôdés megkötése, vagy egyéb hitelfelvételi lehetôség felkutatása. Ha a társasházi tulajdonosok vállalják – és van rá fedezet –, akkor azt is lehet, hogy a közös költség terhére a ház megfinanszírozza a két

lakás bekerülési költségét, ôk pedig részletekben – megemelt közös költség címén – törlesztenek. Természetesen errôl közgyûlési határozatot kell hozni, és így ugyanolyan jogkövetkezménye lehet az esetleges nem fizetésnek, mint a közös költség elmaradásnak.


Válasz

A társasház nyertes pályázattal, kiválasztott kvitelezôvel felújítás elôtt áll. A tulajdonosok korábbi írásos szándéknyilatkozata ellenére két lakás tulajdonosa nem tudja az önrészt befizetni. Hitelt nem tud felvenni. Hogyan lehetne erre a helyzetre megoldást találni?

C 15

FELÚJÍTÁS MI AZ ÖRDÖG AZ AZ „U” ÉRTÉK... ... és miért kell, hogy ez a tanulmány errôl szóljon? Ismerje fel könnyedén a jó hô- és hangszigetelésû ablakokat!

3

Volt önnek malacperselye gyermekkorában? Egy jó hôés hangszigetelésû ablak pontosan ezt a célt szolgálja. Megtakarít. De persze ahogy van ócska malacpersely és strapabíró, úgy van gyenge hô- és hangszigetelésû ablak és kiváló is. Most segítek önnek kiigazodni a számokon. Azokon az értékeken, amiket elôszeretettel dobálnak ide-oda a különbözô ablakos cégek a minôség jegyében. Tehát, mi az az „u” érték és miért fontos ez önnek? Az „u” érték a takarékosság egyik fô mércéje. Azért nehéz kiigazodni a feltüntetett számokon, mert sokan sokféleképpen fogalmazzák meg ezt az értéket. Rázzuk gatyába a dolgokat… Biztos találkozott már a W/m2K mértékegységgel. Ez a szám jelzi az ablaküveg hôátbocsátási tényezôjét, az „u” értéket – a jele „u” (régi jelöléssel „k”), ami minél kisebb, annál jobb szigetelést jelent. Ez mutatja ugyanis, hogy 1 m2 üvegfelületen 1 Kelvin fok hômérsékletkülönbözet hatására hány watt energia távozik el. Az 1,0 W/m2K például ki− tűnő szigetelést biztosít, a 2,8 W/m2K pedig meglehető− sen gyengét. A „bonyodalom” ott kezdôdik, hogy „u” érték és „u” ér− ték között is különbség van. Ijedtségre azonban semmi ok, a következôkre kell csak figyelnie: • Megkülönböztetünk „ug” értéket, ami az üveg hôátbocsátási tényezôjét jelenti (a „g” betű az angol „glass” szóból ered). Tehát ez az érték kifejezetten csak magára az üvegre, és nem az egész ablakra vonatkozik (általában ezt szokták az „u” érték alatt érteni, ha nincs egyéb információ). • Találkozhatunk még „uw” értékkel is. Ez mutatja a teljes nyílászáró hôátbocsátási tényezôjét, tehát, hogy az üvegfelület és a keret együttesen milyen értékkel rendelkezik.

tényezôvel rendelkezô üveg például nem elég, hogy a megfelelô hôszigetelést sem biztosítja, de olyan bosszantó jelenségeket eredményezhet, mint – a becsukott állapotban – az üvegfelület párásodása, vagy kellemetlen hideg érzet az ablak közelében. Itt ugyanis az üveg felületi hômérséklete (kb. 22 °C-os szobahômérséklet esetén) mindössze 14 °C, ha kinn 0 °C van. Talán nem véletlen, hogy a 7/2006-os TNM rendelet szerint már nem szabad ug=2,8-as üveget betenni új beépítés esetén a nyílászáróba! Viszont egy kiváló (ug=1,0 W/m2K) hôátbocsátással rendelkezô, fokozottan hôszigetelt üvegnél az elôbb említett kellemetlenségekkel egyáltalán nem kell szembesülnie! Az üveg felületi hômérséklete is jelentôsen magasabb (19 °C), amikor odakint 0 °C van. Még két fontos dolog, hogy minden fillér a perselyben maradjon 1. Az ablakprofil szélesség nem csak a hô- és hangszigetelés hatékonyságát határozza meg, hanem az ablakszerkezet stabilitását is, így még a biztonságérzetet is fokozza. 2. A keretben található légkamrák a levegô kiváló szigetelését kihasználva funkcionálnak. A gyártók többnyire 3-5 kamrát alkalmaznak, de a legjobb ablakok 6 légkamrával készülnek. Érdemes minimálisan 5 légkamrás termékeket választani, hiszen ez az a kamraszám, ami alatt már nagymértékû eltérés is mutatkozhat a keretanyag és a jó üveg hôszigetelési értéke között.

Attól, hogy a malacpersely jó anyagból van, még lehet „defektes” a kisajtaja, ahol bizony kipotyog a pénz. Mire vigyázzon? Az ablakoknál az üveg hôátbocsátási tényezôje jelentôsen jobb lehet, mint a komplett szerkezet hasonló értéke és néhol nem tüntetik fel pontosan, mely értéket is írták le. Így megtévesztô módon a jobb értéket azonosíthatja az egész nyílászáróra vonatkozóan, pedig lehet, hogy az csak az üveg értékét jelentené. Nézze meg alaposan, melyik érték mire utal. Ha pedig nem egyértelmûek a jelölések, mindenképpen kérdezzen rá az igazságra! Amit tapasztalni fog… Gyakorlati szempontból is nagy különbségeket érzékelhet az egyes üvegek hôátbocsátási tényezôi között. A fent említett, meglehetôsen gyenge (2,8 W/m2K) hôátbocsátási

C 16

A képen a 6 légkamra mind a felsô (szárny) rész, mind az alsó (tok) rész, vagyis az ablakprofil vízszintes irányú osztásából adódik.


FELÚJÍTÁS Három kismalac már legyőz egy farkast… …avagy ellenôrizendô elemek az üveg szigetelésénél Nem fogja elhinni! A közelmúltban gyerekkorom egyik kedvenc meséje ment a tévében. A „Három kismalac”, amiben – biztosan ön is emlékszik – a gonosz farkas megpróbálja lerombolni a különbözô anyagokból készült házikókat. A szalma- és a deszkaházat sikeresen porig rombolja, de a téglában már menedékre találtak a kismalacok. Kedves történet, de hogy jön mindez az ablaküveghez? Arra szeretnék kilyukadni, hogy három olyan megfigyelendô dolog van az ablaküvegnél, amibôl ha csak az egyik van jelen, akkor biztos lehet benne, hogy farkasüvöltô hidegben (vagy épp egy farkasüvöltésnél jóval kisebb zajban) ablaka szigetelése nem lesz megfelelô. Gondolta volna, hogy egy normál üvegnek 70 cm vastagnak kellene lennie ahhoz, hogy elérje a fent is említett (1,0 W/m2K) kiváló hőszigetelési értéket? Vagy el tudja képzelni, hogy ha ez a vastag üveg egyetlen négyzetméterével kb. 1750 kg-ot nyom (!), akkor milyen nehéz lenne az egész ablak? Ennek így nem sok értelme lenne, ezért megmutatom azt a három dolgot, amire fontos figyelnie a tökéletes hô- és hangszigetelésért ablakvásárláskor. 1. „Szalmaházikó építés” Egy 4 mm-es üveglap hôátbocsátási tényezôje 5,8 W/ m2K. Viszont, ha ebbôl kettőt egymás mellé teszünk úgy, hogy köztük egy légréteg alakuljon ki (hiszen tudja: a leve− gő szigetel), akkor 2,8 W/m2K értéket kapunk. A két üveg „összeillesztését” speciális távtartó, és speciális anyagok teszik lehetôvé (amik ráadásul megakadályozzák a két üveg közti párásodást is), ám ez még mindig kevés önnek a kiváló értékhez.

3 U = 5,8 W/m2K

U = 2,8 W/m2K

U = 1,4 vagy 1,3 W/m2K

U = 1,1 vagy 1,0 W/m2K

2. „Faházépítés” Létezik egy úgynevezett Low−E (lágyfém) bevonat (az ábrán ezt szaggatott vonallal jeleztük), amit ha a belsô üveg belsô felén helyeznek el, akkor – a bevonat minôségétôl függôen – 1,4-re vagy 1,3-ra javítható az „u” érték. De ez még mindig nem 1,0! 3. „Téglaházépítés” A tökéletessé fokozott hôszigetelés harmadik kulcsa a két üveg közötti töltet. Ugyanis ha a rést nem levegôvel, hanem argon gázzal (az ábrán Ar jelölés) töltjük ki, akkor az elôbb említett 1,4-es üveg „u” értéke 1,1, az 1,3-as pedig 1,0 lesz! És ez utóbbi mondható ma igazán értékes „u” értéknek. És mi a tanulság? Minél jobb alapanyagokból épül fel az ablaküveg, annál inkább fogja az ön javát szolgálni! Ne csábuljon el az olcsóbb, vagy egyszerûbb megoldások hallatán, mert hosszú távon az önnek sokkal, de sokkal többe fog kerülni. Bojtor Gyula, Foton Kft. www.fotonablak.hu Nézze meg a színes anyagot is!

MINDIG A MÁSIK LÉPCSŐHÁZRA KÖLTÜNK

Problémájuk megoldásában az új társasházi törvény segítségükre lehet. A tulajdoni hányad szerinti több, mint 50 %-ot képviselô tulajdonos elfogadhatja társasházuk szervezeti- és mûködési szabályzatát (SzMSz). E szabályzatban lehet meghatározni, hogy a lépcsôházak külön-külön gazdálkodjanak, illetve részközgyûléseket tartsanak,

tehát döntsenek saját felújítási alapjuk elköltésérôl. Megismételt közgyûlésen az SzMSz-rôl dönteni nem lehet, ha nincs jelen a tulajdonosok 51 %-a, akkor legfeljebb írásbeli szavazással lehet róla dönteni. Ennek feltétele, hogy az SzMSz részletesen szabályozza az írásbeli szavazással kapcsolatos eljárást.


Válasz

Társasházunk több lépcsôházas, és évek óta kénytelenek vagyunk lenyelni azt a békát, hogy mindig arra a lépcsôházra költünk a felújítási alapból, ahol a közös képviselô lakik. Milyen megoldás létezik arra, hogy igazságosabb arányok alakuljanak ki társasházunkban?

C 17

FELÚJÍTÁS NEM SIKERÜL PÁLYÁZNI Több mint száz éves társasházunk az elmúlt öt évben egyszer sem jutott kerületi, illetve fôvárosi támogatáshoz. A közgyûléseken mindig felvetôdött a pályázati lehetôség kérdése, de egyszerûen nem jutottunk el a pályázat beadásáig sem. Mi kell ahhoz, hogy pályázhassunk? Válasz

3

Feltett kérdése rendkívül általános, így válaszunk is az általánosság szintjén marad. Elsô lépésként a társasház közgyûlésének határozatban kell rögzítenie, hogy indulni kíván a helyi pályázaton. Ugyanezt kell tennie, ha a kombinált helyi, illetve fôvárosi pályázaton kíván indulni. Mindkét esetben alapkövetelmény, hogy a társasháznak rendelkeznie kell a pályázatban meghatározott önrésszel.

A közgyûlési döntést pedig a pályázati kiírás alapján, az abban vállalt kötelezettségek és lehetôségek figyelembe vételével kell meghozni. A közgyûlés pozitív döntését követôen a közös képviselônek – a pályázati elvárások ismeretében – el kell készítenie a pályázatot, vagy fel kell kérnie úgynevezett pályázatíró céget a pályázat kimunkálására és benyújtására.

PANELPROGRAM UTÓLAGOS ELSZÁMOLÁSA

Válasz

Sajnos sem a törvény, sem a panelprogram kiírása nem ad arra vonatkozóan „szamárvezetôt”, hogy milyen eljárásban, szavazási arányban lehet ezen tevékenységeket elfogadtatni, kiviteleztetni úgy, hogy a tulajdonosok számára egyértelmû legyen, mire és mennyit költ el a társasház a saját pénzükbôl. Természetesen minden társasház a maximum támogatás eléréséhez a maximum összegre pályázik. Ez azonban a másik oldalon azt jelenti, hogy a tulajdonosoknak is a maximumot kell vállalniuk. Közben senki sem tudja, mit tartalmaz a felújítás a társasház esetében. Nincs közzétett mûszaki tartalom, nincs összehasonlítható hivatalos ajánlat bekérés, mindenre az a válasz, hogy majd „utólag elszámolunk...”. Nem ismerhetjük meg a teljes kivitelezés mûszaki és pénzügyi tartalmát, annak leosztását tulajdoni hányad, és már egyénileg elvégzett felújítások beszámítása szerint. Ez alapján nem tudjuk ellenôrizni a közös képviselô kivitelezôi kiválasztását, hiszen az ár-érték arányból az érték senki számára nem tisztázott. A sarki boltban sem fizetek elôre „majd hó végén elszámolunk” alapon! Egy 150 milliós pályázat esetében a közös képviselô ezt megteheti (?), és sem a pályázat kiírása, sem az állam nem szorítja az elvárható adatközlésre. Sem a törvény, sem a panelprogram kiírása nem határozza meg a közös képviselô tevékenységét, így igen komoly kárt tud okozni, mivel nem egy év költségvetésével kapcsolatosan hoz döntéseket, hanem például 10 év teljes költségvetését teszi kockára, valójában mindenfajta szakmai tapasztalat és felkészülés nélkül. Az utólagos elszámoltatás tekintetében nincs semmiféle garancia. A már elköltött pénzek nem visszaszerezhetôk. Egy 150 milliós projekt kapcsán ki fog jótállni? A már elvégzett munkálatok már kifizetett költségei kapcsán hol tud a tulajdonos utólag érvényt szerezni az érdekeinek? Véleményem szerint a panelprogram kiíróinak erre is kellett volna gondolnia, amikor hirtelen ekkora összeg felett engedi dönteni a közös képviselôt, egyben magukra hagyva a valódi, költségviselô tulajdonosokat.

C 18

A panelprogram valóban nem tartalmazza részleteiben, hogy milyen költségeket lehet elszámolni a program szerint, ezt magának a társasháznak kell kidolgoznia és a tulajdonosokkal elfogadtatni. A felújítás tervezett költségeinél részletesen meg kell határozni, hogy milyen munkálatokat várhatóan milyen öszszeggel kívánnak elvégeztetni. A költségek tekintetében a tulajdonosoknak a programban szereplô összeg 1/3-át, vagy amennyiben az önkormányzat nem vállal részt a felújításban, akkor 2/3-át kell biztosítania önerôként. Az elnyert pályázati összegeket az „állam” csak a befejezést követôen utalja ki, tehát a kivitelezôvel is olyan szerzôdést kell kötni, amelyben a fizetési határidô több részletben szerepel. A kivitelezôrôl is a közgyûlésnek kell döntenie, és nincs akadálya annak, hogy az elszámolásra, illetve elszámol-

tatásra a tulajdonosok külön bizottságot hozzanak létre, és ténylegesen ellenôrizzék a ráfordításokat. A nagyobb költséggel és mûszaki tartalommal rendelkezô pályázatoknál kötelezô mûszaki ellenôr alkalmazása, akinek a feladata a kivitelezô által végzett munkák ellenôrzése. Az esetlegesen felvett hitelek visszafizetése a közös költség emelkedésével biztosítható, de természetesen annak pontos teljesítéséhez elengedhetetlen a tulajdonosok rendszeres és pontos befizetése. Ha Önöknél nem ilyen módon történt a pályázat benyújtása, illetve a kivitelezés, akkor a közös képviselô nem a törvényben elôírtak szerint végezte a munkáját, és Önöknek lehetôségük van vele szemben érvényesíteni az esetleges kár okozását.


FELÚJÍTÁS PANEL ÉPÜLETEK HŐSZIGETELÉSE Az iparosított technológiával épült társasházak felújításában fontos szerepet tölt be a hôszigetelés. Ennek az utólagos beavatkozásnak – kedvezô energetikai következményein túl – hatása van a településképre (igényesebb környezet), az épületek építészeti megjelenésére (kedvezôbb épület-esztétika, illetve az amúgy is esedékes és aktuális homlokzat-felújítás), valamint az épületszerkezetek korszerûsítésére is (tartósságnövelés, avult megoldások cseréje). Egy körültekintô és szakszerû utólagos épülethôszigetelés (alul + homlokzaton + felül) 55-60 %-os fûtési energiamegtakarítást eredményez. A hôszigetelési felújítások négy fô területre oszthatóak. 1. A homlokzati hőszigetelés az épületek hőveszteségének kb. 40 %−ára van hatással. Ezen a területen a legelterjedtebbek (beváltak), és ár/érték arányban a legoptimálisabbak a polisztirolos rendszerek. Felépítésük ragasztással történik, és a rögzítés dübeles kiegészítésekkel kerül biztosításra. Javasolt hôszigetelési vastagság általában 8-12 cm, aminél már mérlegelhetô a hôszigetelô anyag két rétegben történô beépítése. Az elsô réteg 4-5-tôl 8-9 cm-ig, annak szabályos (perem + pont) ragasztásával, majd a szükséges dübelezéssel készül. Ezt követôen a 3-4 cm vastag „fedô” (második) réteg táblaeltolással készül – teljes felületen ragasztva –, aminek következtében biztosan nem keletkeznek átmenô illesztési hézagok, és a dübelek hatékonyságot csökkentô hatása sem érvényesül. A felületerôsítô üveghálót minden nyílásnál (ablak, erkélyajtó), erkélycsatlakozásnál, eresz alatt és attika-fedésnél a hôszigetelés alól kell ragasztóba beágyazva elindítani, így biztosított a hôszigetelô anyag védelme nedvesség, rovarok, tûz gyújtó hatása ellen. A jól megépített – minôsített(!) – rendszerek minden biztonsági követelménynek megfelelnek. Nincs homlokzati tûzterjedés! 2. Az épületek fogadószintje két okból is külön figyelmet érdemel: • ha nem fûtött helyiségeket tartalmaz (pl.: tárolóhelyiségek stb.), hôszigetelésük nem szükséges. • ha hôszigetelésük szükséges, akkor azt – mint általában a közforgalomnak kitett épületrész – nagyobb mechanikai ellenállásra képesen kell kialakítani, továbbá a lábazati részeiken csak zártcellás hôszigetelôanyaggal készülô homlokzati rendszerek a megengedettek. Ha nincs hôszigetelés, akkor a hôszigetelô rendszerek felületképzô termékei (mint: vékonyvakolatok, lábazati vakolatok, homlokzatfestékek) önállóan alkalmazhatóak beton és vakolt felületekre. Ha készül hôszigetelés az épületek fogadószintjein, akkor mérlegelni kell, hogy elégséges-e az ún. normál homlokzati EPS hôszigetelô rendszer mechanikai teljesítménye, vagy nagyobb nyomószilárdságú hôszigetelôre van szükség (pl. formahabosított EPS, vagy XPS), esetleg indokolt az egyenletes felfekvés miatt teljes felületen ragasztani és/vagy indokolt lehet-e dupla hálós kérgesítés és/vagy nem 1,5-2 mm vtg. vékonyvakolatos felületi zárás kell, hanem 3-4 mm vtg. lábazatvakolat. Az épületrész hôveszteségének figyelembe vétele során meg kell állapítani, hogy ezt a veszteségforrást a mennyezeti hôszigetelés (vagy a homlokzati) képes-e befolyásolni. Hôtechnikai vizsgálatuk általában a hôhidakra vonatkozó módszerekkel történik. Kb. 10−15 %−os hőveszteségi mértéket képeznek hôszigetelés nélkül.

3

3. Földszinti padlók hőszigetelése a hideg oldalon célszerû. Pl. a fûtetlen alagsor, vagy az épület alatti áthajtók, átjárók mennyezetén. Ennek a megoldásnak általában energetikai okai vannak, de nem ritka az épület megvalósulásakor beépített azbeszttartalmú mennyezeti hôszigetelés kiváltása (bontás, majd új, megfelelô hôszigetelés beépítése). Az itt távozó hô az összes veszteség kb. 10 %-a, amit a hôszigetelés csökkenthet. A tûzvédelmi szempontoknak is megfelelôen vagy polisztirolos EPS rendszer felépítése a célszerû (B tûzvédelmi osztályban „s1”: mérsékelten füstfejlesztô; „d0”: csepegve nem égô alosztályban), vagy ragasztott és dübelezett megoldás esetén szálas hôszigetelô, burkolatos esetben a szerelt álmennyezet felett üveggyapot a szükséges vastagságban (általában 8-10 cm). 4. A zárófödémek lehetnek padlásfödémek, ahol meg kell különböztetni a járható, ill. a nem járható tereket. Ezen a térelhatároló épületrészen a hőveszteségek kb. 20 %−a tá− vozik, hôszigeteléssel ezt a mértéket lehet csökkenteni. A nem járható (ún. „búvó”) terekben nem terhelhetô EPS is alkalmazható, vagy üveggyapot (a szükséges vastagság megválasztásánál – ami +8-10 cm – figyelemmel kell lenni a meglévô födém hôszigetelô képességére is). Járható padlásterekben a terhelhetô hôszigetelésre (pl. EPS 100) mechanikai védelem céljából legalább száraz építôlemez (OSB, CK, cementkötésû fagyapot stb.) burkolat szükséges, vagy védôbeton – a használat jellegének megfelelôen. A lapostetők utólagos hôszigetelésének legideálisabb esete a megfelelô (vagy felújított) tetô vízszigetelése. Ilyenkor ún. fordított tetôként a meglévô (jó!) vízszigetelésre kerül a zárt cellás hôszigetelés (XPS) 10-14 cm-es vastagsággal, ami a födém eredeti hôszigetelô képességét is figyelembe véve már megfelelô védelmet képez. Fontos, hogy fordított tetôn csak egy rétegben építhetô be XPS anyag, amit elválasztó (geotextília) rétegen keresztül, leterhelô kavicsréteggel kell „rögzíteni”. Ezzel az energetikai beavatkozással nem csak hôszigetelni lehet, hanem véglegesen megszûnik a tetô vízszigetelésének karbantartási, felújítási szükséglete, hisz minden külsô behatástól megvédetté válik. A körültekintô hôszigetelések nem csak a fûtési költségeket csökkentik, de általuk elkerülhetô a klimatizálás beruházási valamint üzemköltsége, és számtalan további megtakarítást és értéket is eredményeznek (megnövelt élettartam, karbantartási igények csökkenése, mûszaki és forgalmi érték növekedés). Borzák Balarám Béla, Nikecell Kft. Nézze meg a színes anyagot is!


C 19

FELÚJÍTÁS PANELES ÉPÜLETEK UTÓLAGOS HOMLOKZATI HŐSZIGETE− LÉSÉNEK TAPASZTALATAI A hetvenes években több százezer család várta megváltásként a „panel kiutalásáról” szóló levelet. Ami harminc évvel ezelôtt egy súlyos társadalmi probléma megoldására tett – vitatható – kísérlet volt, az mára egyre súlyosbodó építészeti, energetikai és társadalmi gond. Magyarországon a 4,2 millió lakásból 780 ezer paneles technológiával épült. A következôkben az évek óta tartó panelfelújítások utólagos homlokzati hôszigeteléseinek tapasztalatait tekintjük át.

3

Kevesen tudják, hogy a házgyári panelek és a paneles épületek rossz hôszigetelése elsôsorban nem tervezési, hanem konstrukciós és gyártási problémákra vezethetô vissza. A hetvenes évektôl kezdve a falpanelek elméleti hôátbocsátási tényezôje 0,45-0,66 W/m2K közé esett. Ez természetesen csak elméletben volt igaz, hiszen a szendvicsszerkezetbe épített, 7-8 cm vastag polisztirol (vagy ásványgyapot) szigetelés a panelszéleken megszakadt, ezért a falszerkezet erôsen hôhidas volt. További problémát jelentett, hogy a pontatlan gyártósorok hibás elemeket produkáltak, a „hôérlelés” során a hôszigetelô réteg eleve károsodott, a pihenési idô elmulasztása miatt a fal-elemek felületén hô-áteresztést fokozó hajszálrepedések jelentek meg. Gyakori volt, hogy a hôszigetelô réteg a „takarékosság”, vagy a tervteljesítési határidô szorítása okán be sem került a panelba, vagy maga a cementlé áztatta el. A helyszíni szerelés során – legtöbbször a beemeléskor – a panel szélek sérültek. A panelszerkezet belsô hôszigetelése idôvel elöregedett, összeesett, összecsúszott. Mindezen problémák következtében ma már valóban kifejezetten energiapazarló falszerkezetekkel rendelkezik a hazai panelállomány. Tudni kell, hogy ezen épületek teljes hôveszteségének kb. 35-40 %-ért a falak a felelôsek, s ennek a falakon keresztül fellépô hôveszteségnek akár 75-80 %-át is megtakaríthatjuk a homlokzat hôszigetelésével. Ne feledjük azonban, hogy a teljes körû felújításnak hasonlóan fontos része a fûtési rendszer és a nyílászárók felújítása, cseréje. Az elsô kérdés, amivel a felújítást tervezô lakóközösség szembetalálkozik: a hôszigetelô rendszer típusának és vastagságának meghatározása. A legelterjedtebb megoldás a polisztirol alapú hôszigetelô rendszerek (Baumit EPS rendszer) használata. A ma hatályos tûzrendészeti elôírások szerint középmagas épületek (maximum 30 méteres legfelső használati szinti padlóvonal) esetén ezek a rendszerek alkalmazhatók. A manapság „divatos” páratechnikai problémáktól sem kell félni, hiszen a javarészt vasbetonból készült falpanelek páraellenállása jóval magasabb a polisztirolénál. A szigetelôréteg vastagságát azért nehéz pontos számítással meghatározni, mert a meglévô panelek valós (az elméletitôl jelentôsen eltérô) hôátbocsátását a legtöbb esetben csak megbecsülni lehet. Általánosan elmondható, hogy legalább 8 cm-es szigetelés-vastagsággal biztosítható a megfelelô fûtési-energia megtakarítás. A megfelelôen méretezett hôszigeteléssel nemcsak a fûtési energia csök-

ken jelentôsen, hanem jobban kihasználható a falazat hôtároló képessége, vagyis télen magasabb belsô felületi hômérséklet, kellemesebb lakóklíma biztosítható. Az eddigi panelfelújítások szomorú tapasztalata, hogy a bekerülési költségek csökkentésének szándéka az esetek nagy részében a minôség rovására megy. Ennek leggyakoribb oka az, hogy nem egy komplett hôszigetelô rendszer kerül beépítésre, hanem a hôszigetelés a hozzáférhetô legolcsóbb (és sokszor legrosszabb minôségû) rendszer-elemekbôl áll össze. Ez azonban nem rendszer! Az „olcsósági alapon” összeválogatott egyes alkotóelemek (hôszigetelô tábla, ragasztótapasz, üvegszövet, alapozó és vékonyvakolat) összeférhetôsége és „együtt-dolgozása” ebben az esetben nem biztosított! A legnagyobb baj azonban az, hogy az ilyen „innen-onnan összeválogatott” esetekben minden garanciális kötelezettség a kivitelezôt terhel, hiszen a gyártók a törvényben elôírt minôségi garanciákat – nyilvánvaló módon – csak a teljes rendszerre vállalják! A költségek csökkentésének túlzott erôltetése sokszor nem a célnak megfelelô, gyenge minôségû anyagok beépítését eredményezi! Különösen veszélyes ez pl. a szigetelés mechanikai rögzítését biztosító dübelek esetén. A kellô tányérmerevséggel, vagy kihúzódási értékkel nem rendelkezô dübelek fokozott terhelés (pl. szélszívás) esetén nem képesek a feladatukat ellátni. Sajnos az elmúlt évek számos olyan példával szolgálnak, ahol a fenti okok miatt a teljes homlokzati szigetelés leszakadt, nemcsak jelentôs anyagi kárt, hanem életveszélyt is okozva.! Gyakori megoldás a hagyományos állványzat helyett a függôállványok használata. Ezekben az esetekben csak nagy szakértelem és tapasztalat birtokában végezhetô jó minôségû munka, hiszen a tapaszolás és a színezôvakolat felhordása egy munkamenetben nagy, egybefüggô felületek kialakításával szebb, és mûszakilag megnyugtatóbb eredményt ad. Összefoglalásképpen elmondható, hogy a tervezôknek, kivitelezôknek, mûszaki ellenôröknek és minden érintettnek fokozottan kellene ügyelni arra, hogy az egyébként igen örvendetes panelfelújítások az elôírásoknak megfelelôen, rendszerszemlélettel, és megfelelô minôségben készüljenek, hiszen csak így szolgálhatják mind a mai, mind a következô generációk megfelelô komfortérzetét. Kékesy Péter, Baumit Kft., www.baumit.hu Nézze meg a színes anyagot is!

C 20


FELÚJÍTÁS RENDES GAZDÁLKODÁS ÉS FELÚJÍTÁS A zársasházi törvény V. fejezet „Vegyes és Záró Rendelkezések/Értelmezô rendelkezések” 56. § 3. bekezdésében foglaltak szerint a: „Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggô kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévô épület, épületrész bôvítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülô új épület, épületrész, illetôleg épületberendezés létesítésével járnak.”. A fent említett, törvényben meghatározott kiadások körét érintheti-e egy pályázati úton történô homlokzat-felújítási munka és annak kiadásai? tozik ebbe a kategóriába, így nem is kell hozzá 100 %-os egyetértés a tulajdonosok részérôl. Természetesen célszerû minél nagyobb arányú elfogadással elindulni a munkálatokkal, de teljes egyetértés nem szükséges.

Válasz

Az ön által hivatkozott rendelkezésben is benne van, hogy a karbantartás és felújítás körébe nem tartozó munkálatokra vonatkozik a „rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások” kitétel. Tehát a homlokzat-felújítás nem tar-

3

RENDES GAZDÁLKODÁS ÉS NAPKOLLEKTOR

Nem tartozik a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások körébe a hôszigetelés, fûtéskorszerûsítés és a nyílászárók cseréje.

A napkollektoros rendszer kialakítása – mivel a napkollektor egy új eszköz – már meghaladja a rendes gazdálkodás körét.

Válasz

Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak számít-e a panelház utólagos hôszigetelése, a lakások külsô homlokzati felújítása, a lépcsôház nyílászáróinak cseréje, a fûtési rendszer korszerûsítése és a napkollektoros rendszer kialakítása?

RÉSZLEGES VAGY TELJES FELÚJÍTÁS

Nincs különbség a részleges vagy teljes felújítási feladatok elfogadásához szükséges szavazati arányoknál, vagyis az egyszerû tulajdoni hányad több mint 50 %-ának egyetértése elegendô a társasházi törvény szerint. Azonban akkor, ha szükséges pl. banki hitel felvétele, akkor az adott bank szabályzata írja elô a szükséges szavazat mértékét, amely

általában 4/5-ös, vagyis 80 %-os elfogadást jelent. Ennek indoka az is, hogy a hitel teljes összegét vissza kell fizetni, és ha nincs meg a megfelelô támogatottsága, akkor nem lesz elegendô a befizetett közös költség, és nehéz helyzetbe kerülhet a társasház.


Válasz

Egy helyi védelem alá tartozó társasházon végzendô teljes homlokzat-felújítás (utcai, udvari homlokzat) milyen jellegû munkának/kiadásnak minôsül, és milyen szavazati arány szükséges a közgyûlés részérôl az említett munka elvégzéséhez, illetve milyen munkának/kiadásnak minôsül, és milyen szavazati arányokat követel meg a közgyûlés részérôl, ha ugyanezen munkálatokat részleges felújításként (vagy utcai, vagy udvari) kívánja elvégeztetni a társasház?

C 21

FELÚJÍTÁS SZELLŐZÉSI RENDSZEREK KORSZERŰSÍTÉSE Az elmúlt évek panelfelújítási programjaiban részt vevô épületeken jelentôs, az energiamegtakarítást elôsegítô fejlesztések történnek. Az energiaárak emelkedése miatt elôtérbe került a külsô hôszigetelések kérdése, a fûtéskorszerûsítés, valamint a nyílászárók cseréje. Ezek a megoldások mind hasznosak, de egy épületet mint teljes rendszert kell tekinteni, amelyben minden mindennel összefügg. Ha a rendszer egyik részébe beavatkozunk – egyik tényezôjét megváltoztatjuk – lehetséges, hogy egy más területen teljesen új probléma jelentkezik.

3

Gondoljunk bele, hogy mi történik egy épülettel, ha ellátjuk külsô hôszigeteléssel, és kicseréljük fokozott légzárásúra a nyílászárókat. Ekkor gyakorlatilag megszûnik a természetes légcsere, hiszen a korábban jól „szelelô” ablakokon már nem tud bejutni a levegô. A légcsere megszûnése számos probléma forrása lehet. Amennyiben a lakásban termelôdô szagok, nedvesség a szellôzôrendszeren keresztül nem tud eltávozni, törvényszerû következménye lehet a belsô felületeken akár páralecsapódás, penészesedés, gombás foltok megjelenése, amelyek egészségre gyakorolt negatív hatása közismert. Ezt megelôzendôen az épületek „becsomagolásakor” a megfelelô légcsere kérdése a korábbiakhoz képest sokkal nagyobb hangsúlyt kellene, hogy kapjon. Páraszabályozott légbevezetők A naponta többszöri ablaknyitás jelentôs energiaveszteséggel jár. Ehelyett a lakóhelyiségek ablakaiba építhetünk páraszabályozott légbevezetô elemeket, amelyek a szellôzés szükségességének mértékében juttatnak be friss levegôt lakásba. Tévhit, hogy ezáltal fölöslegesen kihûtjük a lakásokat, mert ezek a kis esztétikus berendezések érzékelik a lakás levegôjének páratartalmát és segédenergia igénybevétele nélkül, automatikusan gondoskodnak a szükséges mennyiségû légutánpótlásról. A páraszabályozott légbevezetôkön keresztül szabályozottan egyszerre csak a légcseréhez szükséges mennyiségû levegô jut be a lakásba, amelyet a lakás levegôje hamar fölmelegít, ezáltal jóval kisebb a hôveszteség, mint az ablaknyitogatásokkal. Nyílt égésterű gázkészülékek légellátása Hasonló elven mûködô – csak más típusú –, növelt léghozamú légbevezetô elemek gondoskodnak a gázkészülékek biztonságos légellátásáról, ezek beépítése törvény által szabályozott követelmény, amelyet a felújítás alkalmával be kell tartani. Légcsatornák állapota Az elmúlt idôszak gyakorlati tapasztalatai mutatják, hogy az elszívást végzô szellôzô rendszerek állapota sok kérdést vet fel, így pl. a meglévô szellôzôvezeték állapota is befolyásolja az elszívás hatékonyságát. A koszos légcsatornákat – szakember segítségével – idôrôl-idôre ki kell tisztítani, mert az évek során lerakodott piszok, baktérium egészségügyi problémákhoz vezethet, és csökkenti a szellôzés hatékonyságát is. A lerakódott kosz esetleges tûz esetén az égést is gyorsíthatja. A lyukas, hiányos, nyomott vezeték problémáit a felújítás során orvosolni kell, ezek a hiányosságok, problémák a szellôzôkürtôbe leeresztett kamerával feltárhatók.

Anemosztátok, tűzvédelmi légszelepek Tapasztalatok bizonyítják, hogy sokszor nem elégséges a fôág, a gerincvezeték tisztítása, mert a lakásokban lévô elszívópontok anemosztátjai mögött felgyülemlett sokéves szennyezôdés, gátolhatja az egész szellôzôrendszer hatékonyságát. Ha tisztítás miatt kivesszük a régi légszelepeket, akkor – a hatékony, szabályozható elszívás érdekében – kis ráfordítással érdemes azokat kicserélni, mert ezeknél a régebbi típusoknál a lerakódott kosz a keresztmetszetet annyira lecsökkenti, hogy az optimális levegômenynyiség nem tud a lakásból eltávozni. Tûzvédelmi szempontból megfontolandó tûzvédelmi szelepek beépítése, amelyek baj esetén automatikusan lezárnak, így nem engedik a lakások között a tûz szellôzôvezetéken keresztüli továbbterjedését. Energiatakarékos tetőventilátor Az elhasznált levegônek a légcsatornához csatlakozó tetôventilátoron keresztül kellene távoznia, amennyiben az még üzemképes. A régi, zajos, 370-550 Wh-t fogyasztó ventilátorok elôírás szerinti folyamatos üzemeltetését a lakóközösség többnyire nem tudja finanszírozni, de ha igen akkor sem érdemes a magas villanyszámlára, illetve az egyre gyakoribb karbantartásra költeni. Korszerû megoldást kínálnak az alacsony, 15 Wh fogyasztású VBP ventilátorok, melyeknél a vezetékes áram felhasználása napelemekkel tovább csökkenthetô. Az energiatakarékos VBP tetôventilátorok alkalmazásával a régi ventilátorok energiaszükségletének akár 80-85 %-a, napelemmel kombinálva 90-95 %-a megtakarítható, így a korszerûsítési beruházás néhány éven belül megtérülhet. A panelépületek szellôzésének kérdése a felújítások alkalmával sokszor nem kap elég hangsúlyt, pedig a jelentôs anyagi ráfordításokkal kivitelezett szigetelés és ablakcsere által biztosított energiamegtakarítás tudat és a komfortérzet mértékét jelentôsen lecsökkentheti, ha lakásunkban nincs megfelelô minôségû levegô. Király Tamás műszaki igazgató, Aereco Légtechnika Kft. Nézze meg a színes anyagot is!

C 22


FELÚJÍTÁS TAKARÍTÁSI KÖTELESSÉG FELÚJÍTÁS SORÁN Házunkban eladásra került egy ingatlan, az új lakó felújítja. 1. Kérhet-e a társasház a lift fokozott igénybevételéért (pl. sittszállítás) és takarításáért plusz pénzt, valamint kit illet a hálózatbôvítés kérelme okán megejtett felszálló vezeték csereköltsége? 2. Az új lakó alatti harmadik lakásban dugulás történt a fürdôszobában. Kit terhel a költsége (a biztosító nem fizeti)? 2. Ha a lakásban dugulás történt, akkor – a dugulást elhárító szakember szakvéleménye alapján – a felmerült költséget arra kell átvezetni, aki miatt a dugulás megtörtént. Ha nem lehet egyértelmûen kimutatni, hogy mi, illetve ki okozta a fennakadást, akkor a közös költség terhére kell megtéríteni a javítás költségét. Természetesen nem ártana azt sem tudni, hogy a biztosító miért nem fizet. Már korábban térített ilyen ügyben? Vagy nincs a társasháznak külön biztosítása? A biztosítás nem vonatkozik a vezetékrendszerre? Érdemes ezeket a kérdéseket megvizsgálni, és a szükséges intézkedéseket megtenni, hogy a jövôben már ne fordulhasson elô olyan eset, hogy a biztosító az ilyen hibákra nem fizet térítést.

Válasz

Célszerû az ön által felhozott kérdések rendezésére a szervezeti- és mûködési szabályzatban, vagy a házirendben szabályokat alkotni. Feltehetô, hogy ez önöknél hiányzik, így javaslom a pótlását. 1. Ha valaki a tulajdonosok közül építkezik, akkor az ezzel kapcsolatos takarítás, sittszállítás költsége is kizárólagosan azt a tulajdonost terheli. A lift igénybevételével érdemes „csínján” bánni, mivel kimutatható költségnövekedésnek kell lennie ahhoz, hogy érvényesen le lehessen számlázni az építkezô tulajdonos részére. Ha a liftnek önálló villanyórája van, és megállapítható, hogy az építkezés idôtartama alatt lényegesen megemelkedett a fogyasztás, akkor érdemes erre vonatkozóan felszólítani a tulajdonost, azonban ha ez nem mutatható ki, akkor nincs megfelelô alap a fizetési kötelezettség elôírására.

3

TULAJDONOSI TAGI KÖLCSÖN

A társasházi törvény nem rendelkezik tagi kölcsön intézményérôl. Természetesen arra van lehetôség, hogy a közgyûlés célbefizetésrôl döntsön, és annak mértékét, fizetési módozatait a közgyûlési határozat részletesen meghatározhatja. A célbefizetések azonban nem fizethetôk vissza akkor, amikor megérkezik a pályázaton nyert összeg. Ezért célszerûnek mutatkozhat, hogy visszafizetés he-

lyett – a visszajáró összeg erejéig – elszámolják a közös költség befizetését akár több hónapra, vagy évre vonatkozóan is. Természetesen úgy kell a részletszabályokat összeállítani, hogy a lakások eladása vagy öröklése esetén is legyen meghatározva a követendô eljárás. A felvetett elnevezések közül a legjobban megfelelônek tûnik: közös költség elôleg.

Válasz

Nyertünk a panelprogram pályázaton. Az értesítés szerint az egyharmadnyi támogatást a minisztérium a 20102012. évek forrásai terhére tudja kifizetni. Ez azt jelenti, hogy a támogatás kifizetésére legkorábban 6, legkésôbb 42 hónap múlva kerülhet sor. A kivitelezôk ilyen hosszú és bizonytalan határidôs kifizetésre vagy nem, vagy csak igen drága feltételekkel kötnek szerzôdést. Banki hitel felvétele a mi társasházunknál nem jöhet szóba. Megtehetik-e a tulajdonostársak, hogy közgyûlési felhatalmazással úgy döntsenek, hogy jogilag korrekt szerzôdéses keretek között a saját társasházuknak átmeneti kölcsönt adjanak a beruházás megvalósításához addig, amíg a minisztériumi 1/3-nyi támogatás (11,5 millió Ft) kifizetésre nem kerül? (Ezzel elhárulhatna az akadály a kivitelezôi szerzôdés megkötése, és a munka idei megvalósítása elôl). Ha ez egyáltalán jogilag lehetséges, mi az elnevezése („közös költség elôleg”; „tulajdonostársi kölcsön”)? Mi a módja? Létezik erre valamilyen szerzôdés formátum?

UTÓLAGOS VISSZAVONÁS

Az írásbeli szavazás is olyan joghatással bír, mint a közgyûlési határozat. Tehát a többségi akarat érvényesül. Ha valaki késôbb meggondolja magát, akkor neki is csak az az útja van, hogy bírósághoz fordul, és kéri a határozat megsemmisítését. Erre természetesen csak az írásbeli szava-

zás eredményét kihirdetô levél dátumától számítva 60 napig van lehetôsége. Ha addig nem indítottak pert, akkor a határozat végrehajtható, és mindenkire kötelezô érvényû függetlenül attól, hogy megszavazta-e vagy sem.


Válasz

Írásos szavazás történt a fûtés-korszerûsítésrôl. A szavazás eredménye kihirdetésre került. Megvolt a döntéshez szükséges minimális többség. Most néhány tulajdonos – arra hivatkozva, hogy idôközben olyan információ jutott a tudomásukra, amitôl a véleményük megváltozott – szeretné a szavazatát visszavonni. Ez lehetséges?

C 23

FELÚJÍTÁS VAN NEM ÉGHETŐ MEGOLDÁS! Homlokzati hôszigetelés = Tûzterjedés? Kockázat? Beszéljünk róla nyíltan! Meddig hagyjuk magunkat félrevezetni?

3

A miskolci – három halálos áldozatot követelô – paneltûz kapcsán nagyon sokfélét lehetett olvasni a sajtóban a homlokzati hôszigetelôrendszerek éghetôségével kapcsolatban, de sajnos ezen cikkek nagy része nem a valós problémakör feltárásával és a biztonságos megoldások megkeresésével foglalkozott, hanem – hamis biztonságérzetet keltve – azt sugallták, hogy igazából nem is jelenthetnek tûzvédelmi kockázatot az utólagos homlokzati hôszigetelések. Éghetô anyagok alkalmazásának mindig voltak, vannak és lesznek is kockázatai! Miért hisszük el, hogy egy éghetô hôszigetelés ugyanolyan biztonságos lehet, mint a nem éghetô? Az építési termékeket tûzzel szembeni viselkedésük (éghetôségük) alapján „A1, A2” (nem éghetô), és „B, C, D, E, F” kategóriájú éghetôségi osztályba sorolják. A leggyengébb, még tûzvizsgálatot igénylô kategória az „E”. Ha összehasonlítjuk a leggyakrabban alkalmazott két homlokzati hôszigetelôrendszert – a kôzetgyapotost és az EPS (polisztirol) alapút – az alkalmazott hôszigetelôanyag besorolása alapján, laikusként is eldönthetjük, mekkora lehet a különbség a nem éghetô kôzetgyapot A1-es hôszigetelés, és az EPS (polisztirol) – E kategóriájú, egyik leggyengébb éghetôségi besorolású – hôszigetelés között. Az „A1 nem éghetô” kôzetgyapot hôszigetelés anyagában (hozzáadott adalékanyag nélkül) nem éghetô, füstöt nem fejleszt, és égve nem csepeg. Az alapanyag (bazaltkô) 1000 °C feletti olvadáspontjáról már nem is beszélve! Az „E” kategóriájú hôszigetelô anyagok égnek, jelentôs mértékû káros anyagokat, mérgezô gázokat tartalmazó füstöt fejlesztenek, és egy tûz során fennáll az égve csepegés veszélye is (sôt, csak égés-késleltetô hozzáadásával kerülhetnek az „E” kategóriába). Miért olyan fontos a rendszerelvűség? Az általánosan elterjedt EPS alapú rendszereknél az „E” kategóriájú éghetô hôszigetelô anyagot megfelelô módon meg kell védeni (homlokzati hôszigetelés esetén vakolattal) annak érdekében, hogy egy épülettûz során az elvárt tûzzel szembeni ellenállása biztosított legyen. Egy éghetô hôszigetelô maggal készülô rendszer csak abban az esetben nem jelent a megengedettnél nagyobb kockázatot (mert az éghetô anyag alkalmazása tûzvédelmi szempontból mindig hordoz kockázatot), ha az alábbiakban részletezett kockázati tényezôket képesek vagyunk kizárni: – Kivitelezési elôírások be nem tartása, – Nyílászárók nem megfelelô kialakítása, beépítése, – Hôszigetelôrendszer ablakszemöldökének nem rendszer, elôírás, és vizsgálat szerinti kialakítása – Hôszigetelôrendszer rétegrendjének és beépítési elôírásainak betartásának hiánya (dûbel, hálóragasztó anyag, vakolat típusa, felragasztás módja stb.).

Panelház utólagos homlokzati hőszigetelése nem éghető kőzetgyapottal

– A rendszerben vizsgált hôszigetelô anyag maximálisan alkalmazható vastagságának be nem tartása, – Vakolat vastagság be nem tartása, – Nyílás közötti min. 1,3 m távolság be nem tartása (pl. beépített loggiák), – Tûzvédelmi gátak beépítésének hiánya, – Gépészeti vezetékek (pl. parapet konvektor hôszigetelésen történô helytelen átvezetése). A homlokzati hőszigetelő rendszerek vonatkozásában mindig csak és kizárólag a tűzterjedés kockázata kapcsán beszélünk, de legalább ilyen fontos lenne figyelembe venni az éghető anyagok égése során keletkező füstöt, tüzet, hő− terhelést, mérgező gázokat, melyek nagy mértékben kihat− nak a mentés körülményeire, idejére, és a homlokzati nyíl− ászárók megközelíthetőségére! Árak és tévhitek A 2009. augusztusi miskolci paneltûz eset is rámutat arra, hogy a meglévô épületállományunk felújítása során a tervezôi felelôsségnek, komplex szemléletmódnak egyre nagyobb hangsúlyt kell kapnia a hasonló tragédiák elkerülése érdekében! Tévhit, hogy csak igen költséges megoldásokkal lehet pl. az éghetô homlokzati hôszigetelôrendszereket kiváltani! Vannak már engedélyek nem éghetô, tûzvédelmi sávokkal kiegészített rendszerekre, amelyek csak 510 %-os többletköltséget igényelnek, de a projekt nagyságától függôen a nem éghetô rendszerek is versenyképesek tudnak lenni egy szabályosan, minden beépítési elôírást betartva , de éghetô maggal készülô rendszerrel szemben. Bárki bármit is állít, tûzvédelmi szempontból veszélyt – égés tekintetében – csak a nem éghetô anyagok nem hordoznak. Az éghetô anyagok alkalmazásának mindig van, volt, és lesz kockázata! Mindaddig, amíg elhisszük, hogy egy éghetô anyag tûzvédelmi szempontból ugyanolyan „jó”, mint a nem éghetô, s a hamisan keltett biztonságérzetünk elvonja figyelmünket a kockázatokról, sok változás nem várható az épületek tûzbiztonsága terén! Lestyán Mária, szakmai kapcsolatokért felelős igazgató Rockwool Hungary Kft. • www.rockwool.hu Nézze meg a színes anyagot is!

C 24


FELÚJÍTÁS VÁLASSZUK A FELÚJÍTÁST: NEM KIADÁS, BEFEKTETÉS! A felújítás az építkezéssel összehasonlítva sok szempontból kedvezõbb, egyszerûbb és költséghatékonyabb, kiszámíthatóbb megoldás, ráadásul szakaszosan elvégezhetõ. Azok számára is elõnyös, akik nem szeretnének lakóhelyet változtatni. A felújítási munkák általában nem építésiengedély-kötelesek, csak akkor, ha az épület teherhordó szerkezetét érintik, vagy a homlokzat jellegét, megjelenését megváltoztatják. A lakás- és házfelújítás az esztétikai érték növelésén túl egyfajta beruházás is. A lakáspiacon tapasztalható árcsökkenés miatt most érdemesebb a nagyobb korszerûsítési munkákat elvégezni otthonunkban, és egy esetleges lakáseladást a fellendülést követô idôszakra ütemezni. A felújítás másik nagy elônye az energia- és költségtakarékosság. Az elmaradó felújítások miatt az elavult technológiával készült házak szinte „falják” az energiát, a rosszul szigetelt falakon, hézagosan záró ablakokon, ajtókon át sokan az „utcát fûtik”, miközben egyre nônek az energiaköltségek. Így manapság a korszerûsítések is fôként az energiára fordított kiadások mérséklését szolgálják. Felújítással az otthonunkban való takarékoskodásnak számos módja van: - Korszerû, hôhídmentes nyílászárók beépítésével – melyek többrétegû, gáztöltésû üvegezéssel, valamint flexibilis tömítéssel rendelkeznek – 15 % energiaköltséget spórolhatunk meg. - A ház határoló szerkezetein keresztül is nagy a felületi hôveszteség, így a tetô és a homlokzat megfelelô szigetelésével akár 25 %-kal több energiaköltséget takaríthatunk meg. A hôszigetelések alkalmazásánál nemcsak a szigetelés kellô mértékû vastagságára, hanem az anyagminôségre is gondoljunk. - Az elöregedett fûtési rendszer is sok problémát okozhat a hétköznapokban. A felújítások során modern fûtési rendszereket alkalmazzunk. A padlófûtés, falfûtés, a programozható központi radiátoros fûtés mellett ma már a megújuló energiák alkalmazására is reális lehetôség nyílik. A fûtési rendszer modernizálása akár újabb 25 %-os megtakarítást jelenthet energiára fordított kiadásainkból. Tartsuk szem elôtt! - Egy sikeres felújításnál elengedhetetlen a jó minôségû anyagok használata, a munka során a technológiai elôírások betartása, és ezeken felül a megfelelô mesterek kiválasztása.

Ha ennél átgondoltabb munkára vágyik, kérjen referenciát!

3

A hőszigetelés nem viszi, hanem hozza a pénzt - Egy nagyobb felújítás esetében a homlokzatkorszerûsítéshez vagy legfôképpen a fûtési rendszer átalakításához a megfelelô szaktudás hiányában magunk nem láthatunk hozzá! - A szakemberek kiválasztásánál sok gondtól kíméljük meg magunkat, ha egy kézbe adjuk a kivitelezést, és nem mi próbáljuk meg összehangolni a különféle szakipari mestereket. Szemben a hiedelemmel, így anyagilag sem járunk rosszabbul, hiszen a mesterektôl egyenként jóval magasabb ajánlatot kapnánk. Ezen túl rengeteg idô megy el az egymást követô munkát összeszervezése, ami indokolatlanul meghosszabbítja a felújításunkat. - A felújítást végzô cég kiválasztásánál járjunk el nagyon gondosan, a késôbbi csalódások elkerülése végett! Érdemes olyan társasággal szerzôdnünk, amely sokéves tapasztalattal rendelkezik, és kérésünkre referenciamunkákat is fel tud mutatni. A komolyabb partnerek állandó szakembergárdával dolgoztatnak, akiknek a munkáját folyamatos minôségellenôrzés garantálja. - Keressünk olyan kivitelezôt, aki elôzetes felmérés után részletes és ingyenes árajánlatot ad a munkára. Így nem érhet késôbb meglepetés, amikor a számlát benyújtják. - A munka megkezdése elôtt kössünk szerzôdést, amelyben meghatározhatjuk a határidôket, és egyéb feltételeket. - Csak számlával hitelesítô céggel dolgoztassunk, így nem kell tartanunk a késôbbiekben felmerülô bosszantó hibáktól, mert azok garanciálisan kijavítják. - Egy jó szerzôdés ismerteti a szerzôdô feleket – pontos adatokkal együtt –, az elvégzendô munkát, annak kezdési és befejezési határidejét. A szerzôdés rögzíti a minôségi elvárásokat, és a munkára vonatkozó elôírásokat. Hibás vagy késedelmes teljesítés esetére is leírja a lehetôségeinket, valamint tartalmazza a jótállást a vállalkozó részérôl. A jó szerzôdés természetesen leírja a pontos vállalási öszszeget, valamint tájékoztatást nyújt a módosításról, a vállalkozó biztosításáról és az irányadó jogainkról. A felújítás gondos szervezést igényel, de a környezetünket megújítani mindig jó befektetés! DirektMester Kft. www.direktmester.hu


C 25

FELÚJÍTÁS FELÚJÍTÁSOK ÉS MEGTAKARÍTÁSOK Az emberek számára legtöbbször legnagyobb értékû vagyontárgyuk saját otthonuk, így annak és közvetlen környezetének megóvása, különösen ha lakóközösségrôl beszélünk, fontos feladat. A karbantartások, felújítások elmaradása jelentôs értékvesztést okozhat.

3

A jelenlegi gazdasági környezetben mindennél fontosabb meglévô értékeink és befektetéseink értékének megôrzése, valamint gyarapítása, hiszen lassan mindenki a saját bôrén is megtapasztalja, hogy a válság idején minden fillér számít. Ilyenkor jelentôsen felértékelôdik a költségcsökkentések szerepe nemcsak a háztartások, hanem a lakóközösségek szintjén is, a nagyobb megtakarítási aránnyal kecsegtetô akciók, pályázatok pedig szinte kihagyhatatlanok. A takarékoskodás mellett a költségtakarékos és innovatív megoldások kerülnek elôtérbe, amelyek egyfelôl az állagmegóvásra, az energiatakarékos fejlesztésekre, valamint a költséghatékony mûködésre koncentrálnak. Az Allianz Hungária mindezeket szem elôtt tartva fejlesztette tovább Lakóközösségi biztonsági programját, amely biztosítási védelmet, pénzügyi szolgáltatásokat és megtakarítási lehetôségeket nyújt egyszerre a lakóközösségeknek, még a felújítások idejére is. A lakóközösségeknek érdemes felkészülni az ingatlanpiacon bekövetkezô változásokra, és védekezni a kedvezôtlen tendenciák ellen. A meglévô lakóközösségek szigorúbb gazdálkodása szükséges, mert egyre jellemzôbb, hogy jelentôsen emelkedô üzemeltetési költségekkel és közösköltség fizetési nehézségekkel kell szembesülniük. Ugyanakkor a felújításokra támogatás és kedvezô hitelforrások keresése is egyre gyakoribb, hiszen a társasházak 70 százaléka kisebb-nagyobb, ezen belül 40 százaléka pedig komolyabb felújításra szorul. Az elhanyagolt épületben lévô lakások értéke csökken, valamint az elmaradt karbantartások a késôbbiekben még költségesebb felújítások szükségességéhez vezethetnek. Egyes szolgáltatók komplex programokkal állnak a fogyasztók rendelkezésére, különösen azok tudnak kedvezô konstrukciókat kínálni, amelyek ki tudják használni az integrált pénzügyi szolgáltatói (például bank-biztosító) modellbôl fakadó elônyöket. Az Allianz Csoport banki ága ked− vező feltételekkel nyújt kamattámogatott felújítási hitelt a lakóépület korszerûsítô beruházások és felújítások megvalósításához a lakóközösségek részére. Igénybe vehetô például külsô homlokzat, tetô, lépcsôház, kémény felújítására, fûtéskorszrûsítésre, nyílászárók cseréjére, vezetékek, közmûvek felújítására stb. A lakóépület részleges vagy teljes körû felújításával jelentôs energiamegtakarítás érhetô el, amely akár fedezetet biztosíthat a hitel visszafizetésére. Természetesen a biztosítási kínálatban is könnyû megfelelô terméket találni ilyen esetekre: a kiegészítő felújítás− biztosítással teljes körû védelmet biztosíthatunk a lakóépület korszerûsítése, felújítása idejére is. A biztosítás ki-

C 26

terjed a közös tulajdonban lévô tetôtér-tetôszerkezet, falburkolat felújítása, a nyílászárók cseréje és az épületberendezések cseréje során jelentkezô károkra. A vállalt kockázatok között a tûz- és az elemi károkon túl a betörés, a lopás és az épületrongálás is szerepel. A kiegészítô biztosítás megkötésével a munkák során szükséges valamennyi építô- és segédanyagot, épülettartozékot és épületberendezést is biztonságba tudhatja a lakóközösség. A kockázat−felmérés során az építész-szakértô díjmentesen végzi el az épület mûszaki felmérését, és mûszaki tanácsot ad a szükséges felújítási, javítási munkálatok és fontossági sorrendjük meghatározásában. Ha a felújítások elvégzésre kerülnek – ismételt helyszíni felmérés alapján –, az addigi vagyonbiztosítás díjából kedvezményt nyújthat a biztosító. A lakóközösségek továbbra is pályázhatnak a Társ a házban pályázat keretében kiírt több millió forintos vissza nem térítendő támogatásra is. A 2010-es év újdonsága a Klíma különdíj, és a Gondoskodó programban – a pályázók igénye alapján – 4 millió forintra megemelt kategória díj. A kategóriába benyújtható ötletek körét évrôl évre igyekszünk bôvíteni, így most már graffiti-mentesítéssel foglalkozó terveket is be lehet nyújtani. A költségtudatos lakóközösségek pedig élhetnek a bank−biztosító keresztkedvezményekkel, példaként említve, hogy új társasházi bankszámla kötése esetén biztosítási díjkedvezményt adnak az Allianznál a lakóközösségbiztosítás díjából. Emellett tranzakciós díjkedvezmény jár a bankszámla költségekbôl, ha a ház rendelkezik lakóközösség-biztosítással, továbbá érdemes mellé kiegészítô rongálásbiztosítást is kötni, mert további nagy értékû szolgáltatást ad díj nélkül a társaság. Mind a lakóknak, mind a lakóközösségnek elônyökkel jár (pl. egyszerûbb ügyintézés), ha egy társaságnál vannak a biztosításaik. Ez különösen igaz az Allianznál, ahol a nála biztosított lakóközösségek az albetétekre kötött otthon− biztosítások számától függôen újabb díj nélküli szolgáltatást vehetnek igénybe. Mindemellett a lakástulajdonosokra is gondolt a biztosító: kiemelt partnerkedvezményt ad a nála biztosított társasház vagy lakásszövetkezet valamennyi lakójának Allianz otthonbiztosításuk díjából. Allianz Hungária Zrt. www.allianz.hu Ügyfélszolgálat: 06−40−421−421 Jelen tájékoztató nem minősül ajánlattételnek. Az Allianz Hungária Zrt. a változtatás jogát fenntartja.


FELÚJÍTÁS ABLAKCSERE FELÚJÍTÁSI KERETBŐL ABLAK TULAJDONJOGA BALKON FELÚJÍTÁSA

Recommend Documents