A Raiffeisen Bank Rt. tölti ki!
FEDEZET ÉRTÉKELÉS – ELLEN RZ
LAP
A megrendelés ellen rzése: a megrendelésnek megfelel a benyújtott értékbecslés a megbízott értékbecsl nyújtotta be a Raiffeisen Bank Rt. el írt adatlapja
a megbízásban ingatlanról készült
szerepl
az adatlap az ingatlantípusnak megfelel
az értékelés fordulónapja 90 napon belüli aláírás rendben (Képviseleti jogosultság adatb. szerint)
Az ingatlan ellen rzése: az ingatlan összesített és részletezett adatai a tulajdoni lap szemle adataival megegyeznek
postai cím egyezik
helyrajzi szám egyezik
tulajdonos egyezik
vagyonérték jog címe és mértéke egyezik
az ingatlan típusa (m velési ága) egyezik
a funkció a tényleges használattal egyezik
A piaci érték megközelítések ellen rzése: az ingatlan típusra el írt megközelítéseket az értékbecslés tartalmazza*
piaci összehasonlító megközelítés készült
hozamszámítás alapú megközelítés készült
költség alapú megközelítés készült
a megközelítések súlyozása feltüntetésre került
az ingatlan rövid távú értékesíthet sége az el írt osztályba sorolással min sítésre került
A piaci összehasonlító megközelítés ellen rzése: az összehasonlításba vont ada-
tok dokumentálása megfelel a figyelembe vett ingatlanok típusa megegyezik
az ingatlanok címe azonosított
az adat megbízhatósága (pl. tranzakciós tény vagy kínálati ár) feltüntetésre került
az adatok keletkezésének id pontja szerepel az adatok forrása megjelölésre került
Kötelez mellékletek ellen rzése: 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap másolat
földhivatali helyszínrajz másolat (lakásnál nem)
alaprajz vagy vázlat; terület-kimutatás
települési térkép részlet (nem kötelez melléklet)
küls és bels fényképek
felel sséget kizáró körülmény hiányáról nyilatkozik
dátum: ellen rizte: branch code *
ügyfélreferens
lakás és telek ingatlanok esetében a költség alapú megközelítés nem alkalmazható, más ingatlan típusok esetében pedig csak ellen rzésként használható, a forgalmi érték számításába nem vehet figyelembe
03-C-921
1
I
Ipari ingatlan * a megfelel rovatot jelölje X-el
Az értékel társaság:
IDD Budapest Kft.
Szakért (k) neve:
Kanka István
Az értékelés fordulónapja:
2007. szeptember 11.
A megbízás hivatkozási száma: A vizsgálat célja * els fedezet vizsgálat
x
éves felülvizsgálat
A banki ügyfél: Velezd Invest Kft.
egyéb: 1056 Budapest, Váci u. 84. földszint 2.
Összefoglaló tábla Az ingatlan helyrajzi száma:
015/20
Az ingatlan címe:
Sajóvelezd, Ilona d l (külterület)
Az ingatlan megnevezése:
kivett anyagbánya
Az ingatlan hasznosítási formája:
A tárgyi ingatlanon végzett beruházás m anyag profilés ablakgyártó üzem létesítésére irányult. A tulajdonosés funkcióváltást követ en az ipari csarnokban m anyag flakonokból diesel olajat állítanak majd el , amely villamosáram fejlesztését teszi lehet vé. A f tevékenység mellett elektronikai hulladékok bontását is tervezik. Az épületegyüttes jelenleg használaton kívül, üresen áll.
Értékelt vagyonérték jog megnevezése:
tulajdonjog
mértéke / id tartama:
1/1 33 826 m2
Telek területe:
8 439 m2
Összes nettó felépítmény terület: Felépítmények darabszáma:
3 db
Piaci érték Piaci összehasonlító megközelítés szerint:
283.400.000 Ft
Piaci hozadéki megközelítés szerint:
273.100.000 Ft
Költség elv megközelítés szerint ( csak ellen Egyeztetett ( végs ) piaci érték :
Megjegyzés:
rz módszer ):
333.800.000 Ft 280.300.000 Ft
Az ingatlan piaci értéke a gyártócsarnokhoz tartozó speciális technológiai egységek és saválló acél tároló tartályok (3 db 175 m3-es pvc por fogadó tartály, 1 db 40 m3-es segédanyag tároló, 4 db 40 m3-es napi adag tároló) értékét nem tartalmazza.
03-C-921
2
Az ingatlan rövid távú értékesíthet sége * Könnyen
Átlagos
Problematikus
er s kereslet
kiegyensúlyozott piac
kínálati túlsúly
x
Nehéz er s túlkínálat
Az értékelt épületegyüttest korszer anyagok felhasználásával alakították ki, de a kivitelezési munkákat fedezet hiány miatt a befejezési stádiumban leállították. A csarnok statikai állaga megfelel , esztétikai és m szaki színvonala lényegében jó. Az egységnél az esetleges funkcióváltás viszonylag könnyen megvalósítható. A település fekvése az országhatár közelsége ellenére kedvez tlen, a közúti kapcsolatok a 26-os útról kiépített rossz min ség beköt re korlátozódnak. A tömb méretéb l és piaci árából adódóan véleményünk szerint a fizet képes kereslet felkutatására a térségben viszonylag hosszú id szükséges. Felel sséget
kizáró
körülmény:
Az
értékelt
x
Mellékletek:
ingatlanhoz tartozó épületek és egyéb létesítmények használatbavételi
engedéllyel
még
nem
rendelkeznek. 1. Tulajdoni lap
x
2. Földhivatali térképmásolat, tereprendezési
x
helyszínrajz PH
3. A gyártócsarnok szintenkénti
x
alaprajza 4. Sajóvelezd környékének térképe az
x
ingatlan megjelölésével ......................................................... Az értékel aláírása
5. Fotók
x
6. Egyéb: Építési engedély
x
A Raiffeisen Ingatlan Rt. tölti ki! Piaci érték
Ft
Likvidációs érték
Ft
03-C-921
3
AZ INGATLAN ÁLTALÁNOS BEMUTATÁSA Általános adatok Az ingatlan címe:
Sajóvelezd, Ilona d l (külterület)
Helyrajzi száma:
015/20
Bejegyzett tulajdonos ( ok ), tulajdoni hányad (uk):
Duna
Pofit
2002.
30484/2003.01.17.
Rt. számú
adásvétel bejegyz
címén,
a
határozat
alapján, 1/1 tulajdoni hányaddal. A Velezd Invest Kft. "B.A." tulajdonjog fenntartással történt eladás feljegyzése iránti kérelme a tulajdoni lapon széljegyként szerepel. Az esetleges széljegyzetek tartalma:
43013/2007 2007.08.02.: Velezd Invest Kft. "B.A." tulajdonjog fenntartással történt eladás feljegyzése iránti kérelme
Szolgalmi jogok, haszonélvezet ill. egyéb terhek:
Vízvezetési jog (szolgalmi jog 390 m2-re) az ÉRV. Északmagyarországi
Regionális
Vízm vek
Zrt.
jogosultságaként, a 37492/2003.07.23. számú bejegyz határozat alapján. Bérl ( k ):
Az
üzemi
egység
hasznosítása
kapcsán
bérleti
szerz déseket nem kötöttek. Bérl ( k ) min sége:
A fentiek alapján a kérdéskör nem értelmezhet .
Bérleti szerz dés id tartama, lejárata:
A fentiek alapján a kérdéskör nem értelmezhet .
M szaki adatok, leíró információk A telek területe:
33 826 m2
A telek alakja, formája:
Az értékelt ipari bázishoz tartozó földrészlet geometriája szabályos mértani alakzathoz nem hasonlítható. A 015/2 hrsz-ú út mentén kb. 480 méter hosszan elnyúló tömb mélysége a keleti oldalon 52 méter, a középs részen 120 méter, amely nyugaton hegyesszögben végz dik.
A telek határai, kerítettsége:
A földrészletet északról a 015/2 hrsz-ú út övezi. A tömb keletr l a 015/9 hrsz-ú legel höz, délr l és nyugatról a 016/9 hrsz-ú erd höz kapcsolódik. Az ingatlan határait kerítéssel még nem zárták le.
Elhelyezkedése, fekvése, tájolása:
Az értékelt ingatlan Sajóvelezd külterületén, az un. Ilona d l ben helyezkedik el. A tömb fekvése a közvetlen környezetéhez viszonyítva magasságilag átlagosnak mondható. A déli oldalt övez
erd
a bázis határától
meredeken emelkedik, a 015/2 hrsz-ú út túloldala mentén kanyargó Sajó medre ezen a szakaszon mély bevágásként jelenik meg. A terület képzeletbeli hossztengelye keletnyugati irányban húzható meg, az épületek feltárására els sorban észak fel l van lehet ség. 03-C-921
4
Domborzati és lejtésviszonyok:
Sajóvelezd a tengerszint felett 166 méterre fekszik, a legmagasabb
pontja
407
méteres.
Az
értékelt
gyártócsarnok padlóvonalát 157,20 méteren alakították ki. Az egységhez tartozó, délr l meredeken emelked erd kkel
övezett
földrészlet
sík
terepfelszínnel
jellemezhet . A terület beépítettsége, nyitottsága:
Az ingatlan beépítettségének mértéke az épületek bruttó alapterületét figyelembe véve 22,4 %. A f funkciós gyártócsarnokot a földrészlet közepén helyezték el, így a nyitottságról legfeljebb északi irányban lehet beszélni. A bázis déli oldalát meredeken emelked nyugati
és
keleti
oldal
erd
természetes
övezi, a
határai
jól
kirajzolódnak. Az ingatlanon jelenleg található:
A földrészleten 3 db épületet (gyártócsarnok, bemutató terem, porta és hídmérleg) helyeztek el. A létesítmények aszfaltozott bels úton közelíthet k meg, a közlekedési vonalakat azonos kivitel
térburkolatok és parkolók
egészítik ki. A gyártócsarnok nyugati végfala el tt 3 db 175 m3-es saválló acél siló áll. A központi tömb keleti és nyugati oldala mentén 1-1 db hídmérleg található. Az eleveniszapos kommunális szennyvíztisztítót a bemutató terem déli oldala mellett alakították ki, a technológiai h t víz rendszer m tárgyainak kivitelezése még nem fejez dött be. A tüzivíz hálózatot 150 m3-es tároló medence egészíti ki. A környez ingatlanok jellemz hasznosítási formája:
Az értékelt ingatlan környezetében a GÖMÖR-SZÉN ÉPKER Kft. telepe található. A 015/2 hrsz-ú út túloldalán
bányatelep
(beépítetlen
terület)
és
medd hányó terül el. A bázis erd s környezetbe illeszkedik. Lakott településen belüli elhelyezkedése:
Az értékelt üzemi egységet Sajóvelezd külterületén, a települést l nyugatra es bányatelepnél,
un. Ilona d l ben, a küls
bányászati
rekultivációs
területen
alakították ki. A községt l délre a Lázbérci Tájvédelmi Körzet terül el, a térséget északról a Sajó övezi. A kérdéskörben a szlovák államhatár közelsége külön említést érdemel. Megközelíthet sége:
Az értékelés tárgyát képez
ingatlan a 26-os f út
(Miskolc-Bánréve) fel l a Sajóvelezdre vezet beköt n, majd a községen áthaladva és a vasutat, valamint a Putnok-Királd közutat keresztezve a küls bányatelephez csatlakozó aszfaltozott közúton közelíthet úthálózat
kiépítettsége
megfelel ,
a
meg. Az pályatestek
burkolatát viszont rendkívül sok helyen javítani kell. A gépjárm vek parkolására a tárgyi bázison belül van 03-C-921
5
lehet ség. Közlekedési eszközök:
A helyközi buszok Sajóvelezdet (és természetesen a szomszédos Putnokot) érintik, a járatok a településeket a f utakkal (25 és 26-os f út) is összekötik. Vasútállomást Putnokon alakítottak ki.
Közm vesítettség:
Az ingatlan közm vesítését lényegében teljes körben megoldották. Az elektromos energia a 20 kV-os országos hálózatról 2 db egymástól független betáp és saját tulajdonú trafóállomás segítségével vételezhet . A vízellátást az ÉRV gerincr l valósítják meg. A földgáz a TIGÁZ nagyközépnyomású vezetékér l telekhatáron belüli nyomásfokozó állomáson keresztül érkezik. A kommunális
szennyvizet
eleveniszapos
tisztító
m tárgyban kezelik. A bázis üzembehelyezése (beleértve a közm bekötéseket is) még nem történt meg. Amennyiben elérhet a lekötött kapacitások:
Az ingatlanhoz kapcsolódó lekötött közm kapacitásokról
( elektromos áram, gáz, víz, ipari víz , stb. )
információnk nincs.
A telefonvonalak száma:
Az ingatlanhoz kapcsolódó telefonvonalak számáról információnk nincs.
Hasznosítás jelenlegi formája:
A m anyag profil- és ablakgyártó üzem céljára kialakított épületegyüttes jelenleg használaton kívül, üresen áll.
Hasznosítási forma az érvényben lév SzT szerint:
A tárgyi beruházás az érvényben lév
szabályozási
elvekkel szinkronban van. Várható e a közeljöv ben a terület átmin sítése,
A terület átmin sítése a közeljöv ben nem várható, az
ha igen milyen célra:
ipari
célú
hasznosítás
változtatása
a
környezeti
adottságok tükrében nehezen képzelhet el. Egyéb, az ingatlan értékét jelent sen befolyásoló
Nincs
körülmény: Korábbi
ill.
Jelenlegi
környezetszennyez
Az
értékelt
ingatlannál
korábbi
ill.
jelenlegi
tevékenység:
környezetszennyez tevékenységr l nincs tudomásunk.
Egyéb az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló
Nincs
körülmény: Rövid szöveges ismertet : Az értékelés tárgyát képez ingatlan Sajóvelezd külterületén, az un. Ilona d l ben helyezkedik el. Az üzemi egység a 26-os f út fel l Sajóvelezden keresztülhaladva, vagy Putnok irányából közelíthet meg, a legközelebbi vasútállomás Putnokon található. A 015/20 hrsz-ú, sík felszín
földrészlet geometriája szabályos mértani alakzathoz nem
hasonlítható, a 015/2 hrsz-ú út menti front 480 méter hosszú. A tömb határait kerítéssel még nem zárták le. Az épületek aszfaltozott bels úthálózaton közelíthet k meg, a közlekedési vonalakat azonos kivitel térburkolatok és parkolók egészítik ki. A közm vesítést lényegében megoldották, a víz-, az elektromos energia, a földgáz és a telefon ellátás
03-C-921
6
közüzemileg történik. A szennyvizet eleveniszapos tisztító m tárgyban kezelik. A létesítmény üzembehelyezésére még nem került sor.
03-C-921
7
AZ ÉPÜLETEK ADATAI
* több épület esetén minden épületr l önálló adatlap töltend ki
Általános és területi adatok Épület megnevezése:
Gyártócsarnok
Funkciója:
Az épületet a tervek szerint m anyag profil- és ablakgyártó üzem céljára alakították ki, a beruházás azonban fedezet hiány miatt nem fejez dött be. A csarnok jelenleg használaton kívül, üresen áll. A tömb alaprajzát az alábbi egységekre tagolták: Földszint: 001 profilgyártó csarnok
1 984,85 m2
002 ablakgyártó csarnok
2 328,00 m2
003 profilraktár
679,48 m2
004 ablakraktár
549,95 m2
005 szerszámraktár
281,76 m2
006 h t kompresszor
337,22 m2
007 traszformátor I.
18,19 m2
008 traszformátor II.
18,19 m2
009 kapcsolótér
13,69 m2
010 kapcsolótér
34,98 m2
011 kompresszor
28,14 m2
012 profildaráló
36,00 m2
013 közleked
98,48 m2
014 közleked
63,37 m2
015 BIG BAG raktár 016 labor
40,50 m2
017 iroda
40,80 m2
018 napi silók
55,57 m2
019 kever helyiség
315,04 m2
020 liftakna
7,80 m2
021 liftgépház
6,56 m2
022 lépcs ház
15,22 m2
023 gépészet
17,27 m2
024 f tési helyiség
40,13 m2
025 szélfogó
7,33 m2
026 közleked
53,91 m2
027 el tér 028 férfi öltöz 029 férfi mosdó
6,56 m2 100,00 m2 15,00 m2
030 férfi zuhanyzó
7,29 m2
031 férfi wc
1,94 m2
032 el tér
3,60 m2
033 n i öltöz 03-C-921
193,86 m2
31,50 m2 8
034 n i mosdó, zuhanyzó
8,00 m2
035 n i wc
1,80 m2
036 takarítószer raktár
3,55 m2 15,00 m2
037 els segély
7 460,53 m2
összesen: Emelet: 101 közleked
41,14 m2
102 étkez
95,89 m2
103 dohányzó
19,33 m2
104 közleked
81,19 m2
105 iroda
25,00 m2
106 iroda
15,75 m2
107 iroda
20,16 m2
108 iroda
19,53 m2
109 iroda
19,53 m2
110 iroda
18,14 m2
111 iroda
13,95 m2
112 iroda
18,10 m2
113 tárgyaló
24,85 m2
114 munkaügy
16,90 m2
115 teakonyha
4,97 m2
116 el tér
3,52 m2
117 férfi wc
6,46 m2
118 el tér
3,96 m2
119 n i wc
5,12 m2
120 takarítószer raktár
2,42 m2 15,21 m2
121 lépcs ház 122 gépészeti tér
340,94 m2
összesen:
812,09 m2
Becsült építési éve:
2003
Utolsó felújítás éve ( ha volt ):
Az épületnél felújítási munkákat nem végeztek, err l a fentiek alapján érdemben nem is lehet beszélni.
Pince:
Az épületnél pinceszintet nem alakítottak ki.
Padlás:
Az épületnél padlástér nincs.
Szintszám a földszint felett:
1 (a nyugati végfalnál részben kiépítve)
Nettó alapterület:
földszint: emelet: összesen:
7 461 m2 812 m2 8 273 m2
Épületszerkezettel kapcsolatos információk Alapozás, szigetelés:
Az épület függ leges teherhordói monolit vasbeton lemez- és pontalapokon nyugszanak. A felszívódó nedvesség ellen bitumenes szigetelést alkalmaztak.
Felmen falazat: 03-C-921
Az épületet idomacél vázas megoldással kivitelezték. A 9
tartókereteket 9 méteres osztásközzel helyezték el, a nyugati végfalnál a rasztert s rítették. A 38 méteres fesztávú f hajó délr l 15 méteres traktussal egészül ki. Az oldalhatárolást az el regyártott vasbeton lábazati gerendák felett kétoldali LINDAB lemezes, h szigetelt táblákkal valósították meg. A bels
tereket gipszkarton és LINDAB lemezes
falelemekkel választották le. Födémek:
A tömb nyugati részén a légteret alsó bordás monolit vasbeton lemezes födémekkel tagolták.
Tet szerkezet, héjalás:
Az enyhe hajlású, nyereg alakú (a déli traktusnál félnyereg idommal kiegészített), idomacél tartókból szerkesztett tet re LINDAB lemezes héjalás került. A természetes fényhatások érvényesülését polikarbonát bevilágító táblákkal tették lehet vé.
Küls felületek:
A küls
homlokzaton a LINDAB lemezes borítás
dominál. Bels felületek:
Az üzemi terek bels frontjai LINDAB lemezes borítás kaptak, a táblákat csak részben helyezték el. A szociális helyiségekben csempézés készült. Az irodáknál és az öltöz knél még csak a nyers gipszkarton felületek láthatók,
az
álmennyezetek
keretrácsát
már
felfüggesztették. Nyílászáró szerkezetek:
A csarnok bejáratainál SPEDOS típusú szekcionált kapukat helyeztek el. Az irodai és szociális egységeknél ez idáig csak az ajtók acél tokját építették be. A kiszolgáló blokk üzemi területre nyíló helyiségeinél SCHÜCO ajtók találhatók, az ablakok DIMEX típusú m anyag keretes szerkezetek
Padlóburkolatok:
Az üzemi területeken gépi simítású vasalt beton aljzatot alakítottak ki. A szociális helyiségeknél és az emeleti közleked nél gres lapos padozat készült, a betonozott irodáknál a végleges burkolat még hiányzik.
Közm vesítettség Vízhálózat:
A vízellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a szaniterek (néhány zuhanytálcától eltekintve) még hiányoznak.
03-C-921
10
Elektromos hálózat:
Az elektromos hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a lámpatestek (az üzemi terület megvilágítását biztosító fényforrásoktól eltekintve) még hiányoznak.
Gázhálózat:
A gázhálózat kiépítésre került, az ellátás viszont még nem biztosítható.
F tési rendszer:
Az épület f tési hálózatait kiépítették, a h leadókat viszont még nem helyezték el. A rendszereket tápláló REMEHA GAS 550 típusú gázkazán már beépítésre került.
Használati melegvíz ellátás:
A használati melegvíz ellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak.
Telefon, hírközlés:
A telefon és hírközl
hálózat kiépítésre került, a
szerelvények viszont még hiányoznak. Igényszint általánosan:
A gyártócsarnokot korszer
anyagok felhasználásával
alakították ki. A befejezési munkák lezárását megel z en leállított beruházásnál az esztétikai és m szaki színvonal jónak
mondható.
Az
üzemi
területek
bels
falborításainak, az irodai és szociális blokk ajtóinak, burkolatainak és felületképzéseinek, valamint a gépészeti rendszerek szerelvényeinek hiánya a kérdéskörben külön említést érdemel. Fizikai állapot:
Az épület statikai állaga megfelel , állékonysági problémára utaló alakváltozások a tartószerkezeteken szemrevételezéses
diagnosztika
alapján
-
nem
azonosíthatók. Fizikai állapot %-ban kifejezve:
75 %
Rövid szöveges ismertet : Az alápincézetlen, földszint + a nyugati végfalnál emeletes tömböt monolit vasbeton lemez- és pontalapokon nyugvó idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az el regyártott vasbeton lábazati gerendák felett az oldalhatárolást és az enyhe hajlású, nyereg alakú tet héjalását LINDAB lemezekkel valósították meg. Az üzemi terek bejáratainál SPEDOS típusú szekcionált kapukat helyeztek el, az irodai és szociális blokknál m anyag keretes SCHÜCO ajtók és DIMEX ablakok találhatók. A nyugati végfalnál és a transzformátorháznál a légteret monolit vasbeton lemezes födémmel osztották meg, az északnyugati sarokrészt a tervezett technológiához igazodva torony jelleggel kiemelték. Az üzemi területeken gépi simítású vasalt beton aljzat, a szociális helyiségeknél és az irodai közleked nél gres lapos padozat készült. A gépészeti alapvezetékek kiépítésre kerültek, a szerelvények és a szaniterek viszont még hiányoznak. A központi f téses hálózatot tápláló REMEHA GAS 550 típusú gázkazán letepítésre került. A létesítményt korszer anyagok felhasználásával alakították ki, a korábban részletezett befejezési munkák elvégzése az üzembehelyezéshez szükséges.
03-C-921
11
AZ ÉPÜLETEK ADATAI
* több épület esetén minden épületr l önálló adatlap töltend ki
Általános és területi adatok Épület megnevezése:
Bemutató terem
Funkciója:
Az épület tervezett funkciója a megnevezésnek megfelel . A jelenleg használaton kívül, üresen álló felépítményben a bemutató terem mellett irodákat, tárgyalót és szociális helyiségeket választottak le.
Becsült építési éve:
2003
Utolsó felújítás éve ( ha volt ):
Az épületnél felújítási munkákat nem végeztek, a kivitelezést fedezet hiány miatt leállították.
Pince:
Az épületnél pinceszintet nem alakítottak ki.
Padlás:
Az épületnél padlástér nincs.
Szintszám a földszint felett:
0
Nettó alapterület:
135 m2
Épületszerkezettel kapcsolatos információk Alapozás, szigetelés:
Az épület függ leges teherhordói vasbeton pont- és lemezalapokon nyugszanak. A felszívódó nedvesség ellen bitumenes szigetelést alkalmaztak.
Felmen falazat:
Az épületet idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást h szigetelt, a bels tér fel l gipszkarton táblákkal lezárt LINDAB lemezekkel valósították meg.
Födémek:
Az épület zárófödémét (egyben a héjalását) idomacél kereszttartókra fektetett LINDAB lemezek alkotják.
Tet szerkezet, héjalás:
Az idomacél tartókból szerkesztett lapostet re LINDAB lemezes héjalás került, a küls
falsíkon túlnyújtott
szerkezettel a teraszokat és a járdákat védik az id járás viszontagságaitól. Küls felületek:
A küls
homlokzaton a LINDAB lemezes borítás
dominál. Bels felületek:
A
bels
terek
festésre
el készített
gipszkarton
felületekkel jellemezhet k, az álmennyezetek rácsozását már felfüggesztették. Nyílászáró szerkezetek:
Az épület nyílászárói m anyag keretes szerkezetek.
Padlóburkolatok:
A bels terekben gres lapos padozatot alakítottak ki.
Közm vesítettség Vízhálózat:
A vízellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a szaniterek viszont még hiányoznak.
Elektromos hálózat:
Az elektromos hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a fényforrások viszont még hiányoznak.
Gázhálózat:
A földgáz hálózat az épületet nem érinti.
F tési rendszer:
A f tési hálózat kiépítésre került, a h leadók viszont
03-C-921
12
még hiányoznak. Használati melegvíz ellátás:
A használati melegvíz ellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak.
Telefon, hírközlés:
A telefon és hírközl
hálózat kiépítésre került, a
szerelvények viszont még hiányoznak. Igényszint általánosan:
Az
épületet
korszer
anyagok
felhasználásával
alakították ki. A befejezési munkák lezárását megel z en leállított beruházásnál az esztétikai és m szaki színvonal jónak mondható. A padozatoknál a fugázás elmaradt, a falaknál a festés, az álmennyezet, a kiépített gépészeti rendszereknél a szerelvényezés hiányzik. Fizikai állapot:
Az épület statikai állaga megfelel , állékonysági problémára utaló alakváltozások a tartószerkezeteken szemrevételezéses
diagnosztika
alapján
-
nem
azonosíthatók. Fizikai állapot %-ban kifejezve:
75 %
Rövid szöveges ismertet : Az alápincézetlen, fölszintes épületet vasbeton pont- és lemezalapokon nyugvó idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást és a lapostet fedését h szigetelt LINDAB lemezekkel valósították meg. A nyílászárók m anyag keretes szerkezetek. A bels
tér gres lapos padozattal és festésre el készített gipszkarton falakkal
jellemezhet , az álmennyezet rácsozását már felfüggesztették. A gépészeti rendszerek kiépítésre kerültek, a szerelvényezés viszont még hiányzik.
03-C-921
13
AZ ÉPÜLETEK ADATAI
* több épület esetén minden épületr l önálló adatlap töltend ki
Általános és területi adatok Épület megnevezése:
Porta, mérlegház
Funkciója:
Az épület tervezett funkciója a megnevezésnek megfelel . A felépítményben a porta mellett pihen szobát és szociális helyiségeket választottak le.
Becsült építési éve:
2003
Utolsó felújítás éve ( ha volt ):
Az épületnél felújítási munkákat nem végeztek, a kivitelezést fedezet hiány miatt leállították.
Pince:
Az épületnél pinceszintet nem alakítottak ki.
Padlás:
Az épületnél padlástér nincs.
Szintszám a földszint felett:
0
Nettó alapterület:
31 m2
Épületszerkezettel kapcsolatos információk Alapozás, szigetelés:
Az épület függ leges teherhordói vasbeton pont- és lemezalapokon nyugszanak. A felszívódó nedvesség ellen bitumenes szigetelést alkalmaztak.
Felmen falazat:
Az épületet idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást h szigetelt, a bels tér fel l gipszkarton táblákkal lezárt LINDAB lemezekkel valósították meg.
Födémek:
Az épület zárófödémét (egyben a héjalását) idomacél kereszttartókra fektetett LINDAB lemezek alkotják.
Tet szerkezet, héjalás:
Az idomacél tartókból szerkesztett lapostet re LINDAB lemezes héjalás került, a küls szerkezettel
a
járdákat
falsíkon túlnyújtott
védik
az
id járás
viszontagságaitól. Küls felületek:
A küls
homlokzaton a LINDAB lemezes borítás
dominál. Bels felületek:
A
bels
terek
festésre
el készített
gipszkarton
felületekkel jellemezhet k, az álmennyezetek rácsozását már felfüggesztették. Nyílászáró szerkezetek:
Az épület nyílászárói m anyag keretes szerkezetek.
Padlóburkolatok:
A bels terekben gres lapos padozatot alakítottak ki.
Közm vesítettség Vízhálózat:
A vízellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a szaniterek viszont még hiányoznak.
Elektromos hálózat:
Az elektromos hálózat kiépítésre került, a szerelvények és a fényforrások viszont még hiányoznak.
Gázhálózat:
A földgáz hálózat az épületet nem érinti.
F tési rendszer:
A f tési hálózat kiépítésre került, a h leadók viszont még hiányoznak.
03-C-921
14
Használati melegvíz ellátás:
A használati melegvíz ellátó hálózat kiépítésre került, a szerelvények viszont még hiányoznak.
Telefon, hírközlés:
A telefon és hírközl
hálózat kiépítésre került, a
szerelvények viszont még hiányoznak. Igényszint általánosan:
Az
épületet
korszer
anyagok
felhasználásával
alakították ki. A befejezési munkák lezárását megel z en leállított beruházásnál az esztétikai és m szaki színvonal közepes. A padozatoknál a fugázás elmaradt, a falaknál a festés,
az
álmennyezet,
a
kiépített
gépészeti
rendszereknél a szerelvényezés hiányzik. Fizikai állapot:
Az épület statikai állaga megfelel , állékonysági problémára utaló alakváltozások a tartószerkezeteken szemrevételezéses
diagnosztika
alapján
-
nem
azonosíthatók. Fizikai állapot %-ban kifejezve:
75 %
Rövid szöveges ismertet : Az alápincézetlen, fölszintes épületet vasbeton pont- és lemezalapokon nyugvó idomacél vázas megoldással kivitelezték. Az oldalhatárolást és a lapostet fedését h szigetelt LINDAB lemezekkel valósították meg. A nyílászárók m anyag keretes szerkezetek. A bels
tér gres lapos padozattal és festésre el készített gipszkarton falakkal
jellemezhet , az álmennyezet rácsozását már felfüggesztették. A gépészeti rendszerek kiépítésre kerültek, a szerelvényezés viszont még hiányzik.
03-C-921
15
AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉSE Értékelés
Piaci összehasonlító megközelítés
A telekérték meghatározása A telek területe:
33 826 m2
Besorolása:
kivett anyagbánya
A környezet fajlagos telekárai helyszín
Id
funkció
méret
piaci ár*
fajlagos ár
(m )
(Ft)
(Ft/m2)
12 000
5.400.000(K)
450
45 000
31.500.000(K)
700
225 000
110.000.000(K)
489
18 549
10.000.000(K)
539
2
Alsózsolca
2007.09.
ipari övezetben lév telek 15 %os beépíthet séggel Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/505114
Fels zsolca
2007.09.
fejlesztésre alkalmas földterület Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/505114
Kistokaj
2007.09.
kereskedelmi és szolgáltató létesítmény elhelyezésére alkalmas terület 50%-os beépíthet séggel Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/505114
Sajóbábony
2007.09.
vegyipari parkban lév , saját iparvágánnyal rendelkez terület Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Magyar Ingatlan Centrum - 1/2104673
03-C-921
16
Hej papi
2007.09.
kereskedelmi és ipari
70 000
14.000.000(K)
200
27 282
10.000.000(K)
367
hasznosításra alkalmas, közm vekkel ellátott földterület Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Magyar Ingatlan Centrum - 1/2104673 Bükkábrány
2007.09.
közm vesíthet ipari terület Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: City Cartel 30/8152516
*megvalósult tranzakció jelölése: (T) kínálati ár jelölése: (K) 458 Ft/m2
Fajlagos alapár:
a felhasznált adatok forrása: ingatlanközvetít k internetes adatbázisa, hirdetési újságok
A telekérték korrekciója -kínálati ár
Részletezés
% eltérés az alapértékt l
a tranzakciók jellegéb l adódóan a kínálati
- 15
ár csökkentése indokolt -beépíthet ség
a szabályozási elvek szerint hasonló
0
-beépítettség
az ingatlan beépítettsége tovább
0
növelhet , de ez a tény a piaci értékítéletet nem befolyásolja -alak, forma, területi méret
az értékelt üzemi egységhez tartozó
-5
telektest geometriája szabályos mértani alakzathoz nem hasonlítható, tömbhatása kedvez tlen, az utcafront mérete kedvez , térmértéke 3 db hasonlító adatnál kisebb, 3 db-nál nagyobb -fekvés
a telephely a környezetéhez viszonyítva
0
átlagos magassági szinten helyezkedik el -elhelyezkedés
a külterületi elhelyezkedés hasonló
0
-megközelíthet ség
közúton és tömegközlekedési eszközökkel
0
a terület elérhet -domborzat és lejtésviszonyok
a lényegében sík terepfelszín hasonló
0
-infrastruktúra
a térségben kiépített infrastruktúra hasonló
0
-esztétikai benyomás
az épületek környezete rendezett, a
+5
térburkolattal ellátott udvar a hasznosítási lehet ségek tükrében kedvez -környezeti szennyezettség
vonatkozó adat nincs, hasonló
0
-meglév közm vek
a telephely közm ellátottsága hasonló
0
03-C-921
17
-kerítettség
a telephely határait kerítéssel nem zárták
0
le -gazdasági környezet
a kereskedelmi, intézményi és szolgáltató
- 10
központok közelsége a térség viszonylatában kedvez tlenebb -hatósági el írások
nem korlátozza a hasznosítási
0
lehet ségeket -hasznosíthatóság
a szabályozási elvek szerint hasonló
0 Σ - 25 %
A telekérték megállapítás 33 826 m2 x 458 Ft / m2 x 0,75 =
TÉ= Összesen (kerekítve):
11.619.231 Ft 11.600.000 Ft
Az építmények értékének megállapítása Piaci összehasonlító adatok a piaci összehasonlító adatok helyszín
Id
a telekértéket nem tartalmazzák funkció
a telekértéket tartalmazzák
méret
piaci ár*
fajlagos ár
(m )
(Ft)
(Ft/m2)
2 155
50.000.000(K)
23.202
2 650
148.000.000(K)
55.849
5 000
220.000.000(K)
44.000
2 810
180.000.000(K)
64.057
2
Edelény
2007.09.
élelmiszeripari tevékenységre
x
alkalmas telephely (telek terület: 3 526 m2) Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/505114 Kazincbarcika
2007.09.
Berente Ipari Parkban lév vasbeton vázas csarnok (telek terület: 8 551 m2) Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/505114
Miskolc
2007.09.
Beseny i út mellett lév f thet épít ipari raktár (telek terület: 10 000 m2) Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/505114
Sajóbábony 03-C-921
2007.09.
ipari park területén lév üzemi
18
egység (telek terület: 5 592 m2) Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Doxabi Ingatlankezel és Forgalmazó Rt. - 46/505114 Miskolc
2007.09.
Fonoda út menti ipari telephely
4 000
180.000.000(K)
45.000
3 552
200.000.000(K)
56.306
2
(telek terület: 40 121 m ) Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: ALDI Magyarország Kft. - 46/381500 Putnok
2007.09.
Serényi Béla út mentén lév , 1980-as években épült pillérvázas csarnok (telek terület: 8 630 m2) Ajánlattev megnevezése és elérhet sége: Újlipót-Invest 20/8060906
*megvalósult tranzakció jelölése: (T) kínálati ár jelölése: (K) a felhasznált adatok forrása: ingatlanközvetít k internetes adatbázisa, hirdetési újságok Fajlagos alapár:
03-C-921
48.069 Ft/m2
19
Korrekciós tényez k Tényez
Értéke
Kínálati ár
- 15 %
Épületállomány mérete
- 15 %
Épületek m szaki állapota, hasznosíthatósága
+ 10 %
Elhelyezkedés, megközelíthet ség
- 20 %
Telek mérete
+ 10 %
Az épületek felszereltsége
0%
A teljes korrekció mértéke:
- 30 % 48.069 Ft/m2 x 0,70 = 33.648 Ft/m2
Korrigált fajlagos alapár :
Az építményérték megállapítása
* több épület esetén minden épületre önálló értékelési táblázat töltend ki.
Hasznos Épület megnevezése gyártócsarnok
alapterület (m2) 8 273
bemutató terem
135
rporta, mérlegház
31
x 33.648 Ft/m2 x 1,00 =
278.369.904 Ft
2
4.088.232 Ft
2
938.779 Ft
x 33.648 Ft/m x 0,90 = x 33.648 Ft/m x 0,90 =
Összesen:
283.396.915 Ft
Összesen (kerekítve):
283.400.000 Ft
az építményérték
a telekértéket nem tartalmazza
a telekértéket tartalmazza
x
Az ingatlan értéke összesen Telek értéke:
(csak ha a piaci összehasonlító adatok nem tartalmazták)
0 Ft
Felépítmények értéke:
283.400.000 Ft
Az ingatlan értéke összesen:
283.400.000 Ft
03-C-921
20
Értékelés
Költség alapú megközelítés
A telek értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint 33 826 m2 x 458 Ft / m2 x 0,75 =
TÉ= Összesen (kerekítve):
11.619.231 Ft 11.600.000 Ft
Az építményérték megállapítása Alapterület
Bruttó pótlási költség
Avulás
Nettó pótlási költség
2
2
Fizikai
Erkölcsi
Piaci
(m )
( Ft / m )
( Ft )
(%)
(%)
(%)
7 461
65.000
484.965.000
25%
10%
20%
261.881.100
gyártócsarnok-emelet
812
75.000
60.900.000
35%
15%
20%
26.917.800
bemutató terem
135
70.000
9.450.000
25%
10%
20%
5.103.000
porta, mérlegház
31
65.000
2.015.000
25%
10%
20%
1.088.100
gyártócsarnok-földszint
Épületek összesen
8 439
557.330.000
( Ft )
294.990.000
Egyedileg értékelend elem Építmények összesen Épületek és építmények értéke összesen Telek értéke
27.164.160 322.154.160 11.619.231
Ingatlan értéke összesen (telekkel együtt)
333.773.391
Ingatlan értéke kerekítve:
333.800.000
03-C-921
21
Értékelés
Hozamalapú megközelítés
A piaci bérleti díjakat az alábbi táblázatban foglaltuk össze: Bérlemény
Bérlemény funkciója
Bérelhet terület 2
Bérleti díj
(m )
(Ft/m2/hó)
600 +1 000
1.000
lév irodák és raktárak
8 000
1.000
Miskolc, Fonoda u.
raktár
3 000
1.000
Putnok
ipari csarnok
3 552
400
Kazincbarcika
raktár
1 000
900
Sajóbábony
üzem, raktár, iroda
2 900
750
elhelyezkedése Miskolc, Beseny i u.
raktár, m hely
Miskolc, Repül téri út
felújított épületegyüttesben
Direkt t késítés Fajlagos mennyiség
Összeg
Bevételek 8 273 m2
A bérletileg hasznosítható terület Funkció 1. gyártócsarnok
135 m2
A bérletileg hasznosítható terület Funkció 2. bemutató terem Bérleti díj Funkció 1. Bérleti díj Funkció 2.
600 Ft/m2/hó x 12 hó 2
800 Ft/m /hó x 12 hó
Kihasználtság
59.565.600 Ft 1.296.000 Ft 70 % 42.603.120 Ft
Figyelembe vehet bevétel Kiadások A tulajdonos fenntartási költségei
Az éves bevételek
5 %-a
2.130.156 Ft
Menedzselési költségek
Az éves bevételek
5 %-a
2.130.156 Ft
Felújítási költségalap
A bruttó pótlási költség 1 %-a
Egyéb költségek Éves üzemi eredmény T késítési ráta T késített érték Befektetési kiadások Az ingatlan hozadéki értéke kerekítve:
5.573.300 Ft 0 Ft 32.769.508 Ft 12 % 273.079.233 Ft 0 Ft 273.100.000 Ft
Megjegyzés: A porta, mérlegház bérbe adható egységként nem kezelhet .
03-C-921
22
AZ ÉRTÉKEK EGYEZTETÉSE, A VÉGS
FORGALMI ÉRTÉK
A végs forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása: Az ingatlan vizsgálatát a piaci összehasonlító, a költség- és hozamalapú módszerrel is elvégeztük. A piaci összehasonlító módszer a hasonló ingatlanok kínálati adatainak elemzésén alapul. E módszer el nye, hogy tükrözi a piacon jelenlév
komoly vev k és eladók tényleges aktivitását. A költségalapú
számítás szerint egy ingatlan értéke azon a tényen alapul, hogy egy jól informált vásárló nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyibe egy hasonló telek megvétele és a telken hasonló használati érték épületek megépítése kerülne. A hozamszámítás azoknak a tulajdoni el nyöknek a jelenlegi értékét tükrözi, amelyekért egy befektet hajlandó fizetni. A piaci összehasonlításon alapuló megközelítésre vonatkozóan az a véleményünk, hogy megfelel számú adat állt rendelkezésünkre ahhoz, hogy az e módszerrel kapott értéket megbízhatónak tekinthessük. A költségalapú megközelítés során a területrész ingatlanpiaci helyzetét közvetlenül vizsgálni nem lehet, a költségadatok sok bizonytalanságot tartalmaznak. A számítás eredményét mindezek alapján csak tájékoztató jelleggel fogadjuk el. A hozamalapú megközelítéssel végzett számítások során prognosztizáltuk a bérbe adható területek hasznosításából realizálható árbevételt. A bevétel tervezésénél a m szaki feltétel lényegében adott a jogügyletek megkötéséhez, a piaci szerepl k érdekl dése viszont nehezen számítható ki. Az ingatlan értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint A piaci összehasonlító megközelítés súlyozása Az ingatlan értéke költség alapú megközelítés szerint A költség alapú megközelítés súlyozása Az ingatlan értéke a hozamalapú megközelítés szerint A hozadéki megközelítés súlyozása
283.400.000 Ft 70 % 333.800.000 Ft 0% 273.100.000 Ft 30 %
Az ingatlan egyeztetett értéke
280.310.000 Ft
Forgalmi érték kerekítve:
280.300.000 Ft
Megjegyzés:
Az ingatlan piaci értéke a gyártócsarnokhoz tartozó speciális technológiai egységek és saválló acél tároló tartályok (3 db 175 m3-es pvc por fogadó tartály, 1 db 40 m3-es segédanyag tároló, 4 db 40 m3-es napi adag tároló) értékét nem tartalmazza.
03-C-921
23
A HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSI SZEMPONTJAI Piaci helyzetelemzés, kockázatelemzés Az észak-magyarországi régió karaktere A rendszerváltoztatás el tt a régió gazdaságát els sorban a nehézipar és a bányászat határozta meg. A kilencvenes évek elején az ipari termelés visszaesése miatt a térség egésze depressziós jelleg vé vált, s azóta országosan itt a legmagasabb a munkanélküliség. A külföldi t ke segítségével korszer sített néhány nagyvállalat azonban meg rizte a régió ipari (gép- és vegyipari) karakterét. A fels oktatás – különösen a m szaki képzés – szerepe meghatározó, a vállalkozó szférával való kapcsolatrendszer egyel re kezdetleges. A térség idegenforgalmi vonzerejét a változatos természeti adottságok, néprajzi hagyományok, gyógyvizek, valamint a híres sz l és borkultúra adják, de a turisztikai potenciálban rejl lehet ségek jórészt kihasználatlanok. Az észak-magyarországi régió bels közúti elérhet sége a hegyvidék által nehezített közlekedés miatt kedvez tlen. Az autópálya mentén és a Közép-Magyarországhoz legközelebb fekv
nyugati
térségekben már érezhet a gazdasági fejl dés, de a régió kistérségeinek fele stagnáló, vagy elmaradott terület. Az északi határ menti aprófalvas térség az ország legszegényebb területe, melyet jelent s elvándorlás sújt. (A fenti megállapítások a Nemzeti Fejlesztési Terv helyzetelemzéséb l származnak.)
Információk Sajóvelezdr l Régió:
Észak-Magyarország
Megye:
Borsod-Abaúj-Zemplén
Kistérség:
Ózdi
Rang:
község
Terület:
23,02 km²
Népesség:
Összesen: 909 f (2001) Néps r ség: 39,49 f /km²
A település a Borsod- Abaúj- Zemplén megye szlovák határ menti részén, a történelmi Gömör megye határán, a Sajó folyó jobb partján, a hangulatos kisváros Putnok gazdasági, kulturális vonzáskörzetében helyezkedik el. A Miskolctól 40, Kazincbarcikától és Ózdtól 20-20 kilométerre elterül
község az
Upponyi-hegység északi lejt jének és a Sajó árterületének a találkozásánál, a Sajómercsei és a Királdi völgyt l keletre található. A 900 f nél alig több lakost számláló falu Miskolc fel l a szlovák határra vezet 26-os nagy forgalmú f útról a Sajó folyó hídja el tt balra letérve, részben a folyó partjának vonalát követve, csodálatos természeti környezetben haladva közelíthet meg. Sajóvelezd a tengerszint felett 166 méterre fekszik, az erd vel borított legmagasabb pontja 407 méteres. Természeti szépségében meghatározó, hogy a terület két jellegzetes egységre bontható: a Sajó folyó árterületén kialakult homokos, kavicsos üledékkel egyenletesen feltöltött, kelet felé enyhén lejt
sík
térségre, valamint a hegység északi lejt jéb l álló agyagos, vályogos, tufás és homokköves hegyoldalra. A hegység alapk zete általában a riolit és a riolittufa, ezen kívül kisebb andezit lávafolyások és tufa foltok is fellelhet k. Egyes helyeken a vulkanikus tevékenység idején vulkáni porral betemetett erd kb l származó, kovasavval átitatott fatörzsek és famaradványok kerültek el . Érdekes természeti jelenség 03-C-921
24
Sajóvelezd - Bánhorváti határán a Damasa szakadék, amelynek alján a jég nyáron is megmarad. Fest i szépség a sziklákon és a függ leges sziklafalakon felfutó borostyán, a sziklák között megkapaszkodó hatalmas bükkfák, a napos oldalakon díszl kövirózsák látványa. A Sajó árterületén lév síkság és a hegység lejt jének találkozása mez gazdasági m velésre, míg a hegység nyugat-keleti lejtés oldalai sz l és gyümölcstermesztésre kiválóan alkalmasak. Sajóvelezd völgyében a jól összeállt homokk be és tufába - a korábban jelent s sz l termesztés érdekében kialakított - pincék ékel dnek. A község 2400 hektárnyi term területéb l 1200 hektár erd , 400 hektár szántó és 600 hektár rét és legel . Az ingatlanpiaci konjunktúra alakulása Mind fejleszt i, mind bérl i szempontból jó évet zárt az ipari ingatlanok piaca 2006-ban. Folytatódott az el z évi trend, a spekulatív fejlesztések és bérbeadások domináltak, a bérbe adott területek nagysága pedig a 2005. évi mennyiség duplájára emelkedett. Tavaly mintegy 25 spekulatív tranzakciót hoztak tet alá december közepéig, és 130 ezer négyzetméter bérbe adott területre írtak alá szerz dést, ezzel az egy évvel korábbi mennyiségnek a dupláját produkálta a piac. Ugyanakkor built-to-suit tranzakcióra mindössze 3 esetben került sor, mintegy 15 ezer négyzetméter ipari, logisztikai terület áll építés alatt a bérl k igényei szerint, a 2006-os szerz dések alapján. Mind a spekulatív, mind az el bérleti szerz dések alapján kötött üzletekben 2005-höz hasonlóan jelent s volt a parkon belüli b vülések aránya, a létrejött üzletek mintegy harmada tartozott ebbe a kategóriába. Továbbra is a Budapest-központúság dominált, a spekulatív fejlesztések változatlanul Budapestre és környékére koncentrálódtak, és a kereslet is dönt en ebben a térségben volt jelen. A múlt év eredménye a piacot egyre jobban tagoló, markánsan elkülönül
háromféle fejlesztési
koncepció. Az egyik ilyen jellemz
beruházói magatartás eredménye a nagy volumen
területek, nagyobb
csarnokok létesítése, jellemz en a nagyobb területigénnyel jelentkez k kiszolgálására. Egyfajta business park koncepció alapján, a közepes és kisebb méret
épületekre vonatkozó bérl i
igényekre is fogékonyan m ködik egy másik, jól elhatárolható szegmens. Ezekben a központokban sokszor vegyesen épültek, épülnek spekulatív és el bérleti szerz dés szerinti csarnokok, és általában az ingatlanprofil is vegyes, a big box mellett közepes vagy kisebb objektumok is helyet kapnak, és az irodahányad is magas lehet. A harmadik koncepció a városi logisztikára fókuszál, ebben a szegmensben a megfelel
helyszínt
megtalálni a legnagyobb kihívás. Hosszú távú értékállandóság kockázata
Az ingatlannál hosszú távon értékállandóságot várunk.
Piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata
A piaci adatok megbízható forrásokból származnak, így az ilyen irányú kockázatot kizárhatjuk.
Egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata
Az értékelésben szerepl egyéb adatokat ellen riztük, így a megbízhatatlanság kockázatát kizárhatjuk.
Követelés-kényszerbefektetés érvényesítésének kockázata
03-C-921
- 40 %
25
Mellékletek
03-C-921
26
