Stedelijke vernieuwing en woonbeleid Amsterdamse middensegment hypotheek
Evaluatie Amsterdamse Middensegment Hypotheek 2000 – 2006
Rosita Mertens
Februari 2006
Inhoud
1.
De regeling
1
2.
De woningen
2
3.
De kopers
5
4.
De kosten van de regeling
8
5.
Reacties stadsdelen over de verkoop
8
6.
Actuele ontwikkelingen
9
7.
Conclusies en overwegingen
10
1
1.
De regeling
De Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH) is in 2000 ontwikkeld om nieuwbouw koopwoningen bereikbaar te maken voor huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen € 20.420 en € 40.840. De regeling bestaat uit het verstrekken van een aflossingsvrije, (nagenoeg) renteloze lening. De regels: • Bruto jaarinkomen tussen € 20.420 en € 40.840 • koopsom v.o.n. is maximaal € 185.185 • totale hypotheek maximaal € 200.000. (onder borgstelling van de nationale hypotheek garantie nhg) • renteloze aflossingsvrije lening maximaal € 68.000 Voor de periode tot en met 2006 is een contingent vastgesteld van 2000 amhwoningen, waarbij maximaal de helft met voorrang kan worden toegewezen aan bepaalde beroepsgroepen zoals politie, brandweer, onderwijs en zorg. De regeling is vastgelegd in de Verordening Amsterdamse middensegment hypotheek en loopt vooralsnog tot en met 2006. Een nieuw gemeente bestuur zal bepalen of de regeling wordt voortgezet.
2.
De woningen
Planning Er is een verdeelstaat gemaakt voor de verdeling van amh’s over stadsdelen. Deze verdeelstaat heeft een overmaat van 300 woningen, om uitval op te vangen.
Verkochte woningen
(Stand per 1 januari 2006)
Totaal afgeronde projecten lopende projecten totaal
contingent 925 811 1.736
verkocht 827 295 1.122
per jaar 2000 21
2001 146
2002 135
2003 153
2004 247
2005 420
totaal 1.122
2
Waar zijn de amh woningen?
Stadsdeel
contingent
verkocht
269 180 132 120 65 78 20 30 21 10 925
256 180 74 116 48 74 20 30 19 10 827
Ijburg Osdorp Zuidoost Geuzenveld Watergraafsmeer Bos en Lommer Slotervaart/overt.veld Binnenstad Noord Westerpark Totaal
projecten niet geheel verkocht blok 16A , blok 15 A koningshof, florena albedakade park de meer gulden winkelplein
ijdoornlaan
In Ijburg en Osdorp (de Aker) zijn de meeste amh woningen gebouwd.
Prijs van de woningen Koopsom/ < 155.000 155.000-165.000 165.000– Jaar 175.000 2000 9 8 2
43% 2001
4
2002
23
2003
16
2004
3
2005
22
Totaal
77
39% 1
3%
1%
17%
5% (7%)
19%
9%
1%
83% 85
56
11
21 9%
13%
1%
10%
2 122
26
14
totaal
9% 19
1
175.000– 185.185
63% 67%
37% 36
4%
44% 197
15%
8
40
2% 43 (4%)
179
80% 350
10% (16%)
83% 823 (73%)
100% 146 100% 135 100% 153 100% 247 100% 420 100% 1.120 (100%)
Van alle amh woningen is 73% gebouwd in de duurste prijsklasse. Per jaar zien we een verschuiving naar de duurdere prijsklasse. In 2005 behoorde 83% van de in dat jaar gebouwde amh woningen tot het duurste segment.
3
Woningtype Amh-woningen zijn voornamelijk appartementen. Uitzondering vormt de Aker, waar veel eengezins-amh’s zijn gebouwd. Ook hier en daar op andere plekken in Osdorp en in Zuidoost. Op Ijburg zijn ook maisonnette-amh’s gebouwd.
Aantal kamers Het overgrote deel van de amh woningen (77%) heeft 3 kamers; 15% heeft 4 kamers en bijna 7 % heeft 2 kamers. Kamertal absoluut Kamers 2 3 4 5 totaal
2000 2 17 2 0 21
Aantallen 2002 2003 6 10 99 110 30 33 0 0 158 158
2004 12 224 11 0 247
2005 47 349 21 3 420
45,9% 54,1%
Procenten 2002 2003 4,4% 6,5% 73,5% 71,9% 22,1% 21,6%
2004 4,9% 90,7% 4,5%
100%
100%
100%
2005 11,2% 83,1% 5,0% 0,7% 100%
2001 0 67 79 0 146
totaal 77 866 176 3 1.122
Kamertal in procenten Kamers 2 3 4 5 totaal
2000 9,5% 81,0% 9,5% 100%
2001
100%
totaal 6,7% 77,3% 15,7% 0,3% 100%
Oppervlakte Ruim 60% van de woningen heeft een oppervlakte van 80-100 m2; ongeveer 15 % is tussen de 70 – 80 m2, en 10% is 100 – 120m2. De woningen met een oppervlakte kleiner dan 70 m2 staan op Westerdokseiland, die van 70-80 m2 met name op IjburgHaveneiland West. Voor beide gevallen heeft de raad besloten de minimale oppervlakte-eis van 80m2 te laten vervallen. Op Westerdokseiland vanwege de hoge prijzen, op Ijburg omdat daar reeds een redelijlk aanbod ruime woningen werd gerealiseerd. De afspraak is wel dat indien er woningen worden gebouwd met een oppervlakte van minder dan 80m2, de prijs dan navenant moet zakken.
4
Figuur: oppervlakte van de AMH-woningen 2000-2005 in klassen
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 54-70 m2
70-80 m2
80 tot 100 m2
100 tot 120 m2
120 m2 en groter
oppervlakte in klassen
3.
De kopers
Huishoudsamenstelling Opvallend is, dat meer dan 60% van de kopers van amh- woningen bestaat uit alleenstaanden. 28% zijn gezinnen met kinderen, en 10% wordt gevormd door stellen zonder kinderen
Alleenstaand
2000
Stel zonder kinderen
13
2 61,9%
2001
58
2002
75
2003
93
2004
164
8 5,5%
totaal
63,6%
28,1%
70
100% 420
16,6% 294
10,2%
100% 247
21,0%
9,3% 114
100% 153
52
39
714
32,4%
12,5%
74,1%
100% 135
43 11,1%
66,5% 311
54,8%
12,5%
31
100% 146
43
17 60,8%
21 28,6%
80
17 55,1%
Totaal
6 9,5%
39,7%
2005
Gezin met kinderen
100% 1.122
26,2%
100%
5
In juli 2004 is de passendheidseis afgeschaft die bepaalde dat één- en tweepersoonshuishoudens alleen voor amh-woningen met maximaal 3 kamers in aanmerking kwamen. Woningen met 4 of meer kamers werden daarmee gereserveerd voor gezinnen met kinderen. De reden voor de afschaffing van de passendheidseis was dat de verkoop van amh-woningen vertraagd werd door deze eis. Bovendien vielen stellen die de woning wilden kopen om vervolgens een gezin te starten, buiten de boot. Een jaar later zijn de effecten van de afschaffing van de eis zichtbaar: o de verkoop verloopt sneller. o het aandeel amh’s dat aan huishoudens met kinderen wordt verkocht neemt af o het aandeel amh’s dat door alleenstaanden wordt gekocht neemt toe.
Voorrang beroepsgroepen De beroepsgroepen politie, zorg, onderwijs en brandweer krijgen voorrang bij de toewijzing van maximaal 50% van de amh-woningen. Het aandeel amh-woningen dat wordt toegewezen aan de betreffende beroepsgroepen blijft constant op ongeveer 20%. Zoals al in eerdere evaluaties is geconstateerd zijn er grote verschillen tussen projecten. Weinig belangstelling is er voor Noord en Zuidoost. Grote belangstelling is er voor IJburg, locaties binnen de ring (Westerdokseiland) en dichtbij het St. Lucas Ziekenhuis (zorg). Bij een aantal van deze projecten is de helft van de woningen met voorrang aan de beroepsgroepen toegewezen.
Inkomens Het gemiddelde gezinsinkomen van de amh-kopers is € 31.069. Meer dan 60% van de kopers heeft een bruto jaarinkomen tussen de 28.000 en 36.000. De meest voorkomende inkomenscategorieën zijn de categorie 28.000 – 32.000 en de categorie 32.000 – 36.000. Opvallend is het verloop in de tijd. In de beginjaren overheerste de iets hogere inkomenscategorie, terwijl vanaf 2004 de categorie net daaronder het meest voorkwam. Het is dus niet zo, dat met het verstrijken van de jaren, het merendeel van de kopers tot een hogere inkomenscategorie behoorden. Over de gehele periode heen is het zelfs de categorie 28.000 – 32.000 die overheerst.
20.24.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 totaal
2 9,5% 9 6,2% 0 9 5,9% 14 5,6% 26 6,1% 59 5,3%
24.-28.000 4
28.-32.000 8
19% 26 17,8% 4 2,9% 28 18,3% 69 27,8% 114 27,1% 245 21,8%
38,1% 41 28,1% 31 23,5% 49 32,0% 84 34,3% 126 30,0% 339 30,2%
32.-36.000 5 23,8% 48 32,9% 76 55,9% 49 32,0% 45 18,1% 106 25,2% 329 29,3%
36.-40.840 2
Totaal 21
9,5% 22 15,2% 24 17,6% 18 11,8% 35 14,2% 49 11,6% 150 13,4%
100% 146 100% 135 100% 153 100% 247 100% 420 100% 1.122 100%
6
Hoogte van de amh-lening De gemiddelde lening bevindt zich in de eerste jaren dicht tegen de maximaal toegestane lening: € 39.677. In januari 2003 is de maximale lening verhoogd van € 40.000 naar € 68.000. Het gemiddelde is hierdoor uiteraard gestegen, maar zit er meer afstand tot het maximum.. Van alle kopers sinds 2000 is 29% gestart met een amh-lening tot € 40.000. 40% heeft een lening tussen de € 40.000-50.000. 31% heeft een lening van meer dan € 50.000.
Inkomenstoets Conform de regeling wordt na 3 jaar het inkomen opnieuw getoetst en wordt zo nodig de lening aangepast. De inkomenstoetsen in 2003 en 2004 gaven een positief beeld: veruit het grootste deel van de huishoudens had een zodanige inkomensgroei dat de amh-lening voor gemiddeld een derde deel werd overgeheveld naar hun normale hypotheek. In 2005 is voor de derde keer de inkomenstoets gehouden, ditmaal onder huishoudens die in 2002 een amh-woning kochten. De positieve tendens heeft zich echter niet voortgezet. In 2005 waren er beduidend meer huishoudens (ongeveer 25 %) waar de amh-lening gelijk is gebleven. De inkomenstoets betrof 118 huishoudens, waarvan: 11 huishoudens hun lening al eerder hebben afgelost (deels door verkoop) 107 huishoudens effectief op hun inkomen getoetst zijn. Hiervan is in 16 gevallen de lening naar nul gegaan (15%). Bij 65 huishoudens heeft een verlaging van de lening plaatsgevonden. In 26 gevallen is de amh-lening op hetzelfde niveau gebleven. Een kwart van de huishoudens heeft dus geen of nauwelijks inkomensgroei doorgemaakt. Bij de vorige toets was dat nog 3%.
7
4.
De kosten van de regeling
Bij de besluitvorming over de amh in 2000 is geschat dat de lening de gemeente gemiddeld € 11.345 per woning kost. In 2003 is de renteloze lening verhoogd en zijn de kosten vanaf dit moment geschat op € 15.882 per woning. In het rapport “Kostenbepaling Amsterdamse Middensegment Hypotheek” (oktober 2005, OGA) worden de werkelijke kosten becijferd. Het resultaat is als volgt: De gemiddelde kosten voor de 2000 woningen van het huidige contingent zijn berekend op € 12.000 per woning. Dit betekent dat het totale budget voor het contingent van 2000 woningen geschat wordt op € 24 miljoen. (CW 31-12-2005). De werkelijke kosten voor een amh-woning in 2005 zijn berekend op € 12.500 per woning. Het is verstandig een veiligheidsmarge in te bouwen van € 500 per woning (de berekeningen blijven immers schattingen). Dit betekent dat men bij een eventueel nieuw contingent een bedrag van € 13.000 per woning in de grondexploitatie moet opnemen.
5.
Reacties stadsdelen over de verkoop
In het algemeen loopt de verkoop van amh woningen in alle stadsdelen goed. Alleen in Zuidoost is slechts de helft verkocht. Er is wel animo, maar veel potentiële kopers voldoen niet aan de eis dat men geen schulden/leningen mag hebben. In Noord zijn er nog onvoldoende amh-woningen op de markt gebracht om uitspraken te doen. Op Ijburg verloopt de verkoop uitzonderlijk goed. Op Ijburg is reeds het gehele contingent van 670 woningen verkocht. Projectbureau Ijburg wil graag uitbreiding van het contingent. Ook in de Westelijke Tuinsteden verloopt de verkoop erg goed en wil men uitbreiding van het contingent. In reactie op het afschaffen van de passendheidseis, meldt Bos en Lommer het hier niet mee eens te zijn. Bos en Lommer vindt dat de grotere amh-woningen met voorrang verleend moeten worden aan huishoudens met kinderen. Eenpersoonshuishoudens hebben al voldoende mogelijkheden om een woning te kopen in de bestaande voorraad, is de redenering. Op Westerdokseiland verliep de verkoop erg goed. De woningen zijn hier marktcontrair aangeboden en hebben een zeer gunstige prijs/kwaliteit verhouding. In de stadsdelen Oost/Watergraafsmeer, Bos en Lommer en Westerpark verliep de verkoop normaal/goed. Meerdere stadsdelen maakten melding over het parkeren. Een amh-woning is altijd een woning zonder parkeerplaats; parkeren is uitgesloten van de amh-regeling. Dit is vaak in strijd met de algemene parkeernormen uit de SpvE’s (1 inpandige parkeerplaats voor elke koopwoning).
8
6.
Actuele ontwikkelingen
Contingent weldra bereikt Op 24 januari 2006 zijn er in totaal 1.140 amh’s verkocht en 526 amh’s zijn in verkoop. Ijburg heeft zijn contingent reeds bereikt, en wenst dringend meer amh’s te realiseren. Osdorp heeft zijn contingent bijna bereikt, en het stadsdeel heeft een dringende wens geuit voor uitbreiding van het aantal amh’s. Doorgang van de planning op Ijburg zou eind 2005 hebben gezorgd voor overschrijding van het contingent. In december 2005 heeft Dienst Wonen toestemming aan B&W gevraagd voor extra amh’s op Ijburg. Dit zou financieel mogelijk zijn geweest, omdat de werkelijke kosten van een amh lager bleken dan geraamd. Gezien de negatieve balans van het Vereveningsfonds is de toestemming niet verleend. Dit heeft geleid tot een schadeclaim van de Ijburgermaatschappij die in december 60 amh’s op de markt wilde brengen. De woningen worden nu op de markt gebracht zonder het amh-label. Door het amendement Buurma en het amendement Olij inzake de begroting 2006 is in januari 2006 opnieuw € 4,5 miljoen beschikbaar gekomen voor amh’s. Rekenend met een bedrag van € 13.000 per woning kunnen hier 346 amh voor gerealiseerd worden. Dit betekent dat de overmaat van ongeveer 300 woningen in de verdeelstaat alsnog gerealiseerd kan worden.
Uitvoering hypotheekverstrekking In 2005 zijn er raadsvragen gesteld over de uitvoering van de amh-regeling. Met name werd er gevraagd of er klachten bekend waren over de hypotheekverstrekking. In september zijn de vragen beantwoord; er waren op dat moment geen klachten. Eind 2005 is één klacht over Quion behandeld. Het betrof het afwijzen door Quion van een renteafkoopvoorstel in verband met de wens van de koper om de rentevastperiode te verlengen. In overleg met Quion is de klacht opgelost.
9
7.
Conclusies en overwegingen
Verkoop van amh-woningen verloopt erg goed Bij aanvang van de regeling werd gevreesd dat door de regelgeving de verkoop van amh’s vertragend zou werken op de verkoop en productie. De gedachte bestond dat ontwikkelaars liever woningen zonder amh-label zouden verkopen. Het tegendeel lijkt waar; een project met amh-woningen betekent een gegarandeerde afzet. De vraag is groter dan het aanbod, en een de amh-woning werkt afzetbevorderend. Vooral op Ijburg en in Osdorp is de vraag naar amh-woningen bijzonder groot, zowel bij ontwikkelaars om ze te bouwen, als bij potentiële kopers.
De amh-lening voorziet in een behoefte De amh-woning voorziet inderdaad in een grote behoefte. Het aantal gegadigden is vele malen groter dan het aanbod. De regeling loopt in 2006 af. Een nieuw bestuur moet beslissen over voortzetting van de amh-regeling. Mocht een nieuw bestuur besluiten tot voortzetting van de regeling, dan zijn er de volgende punten om in overweging te nemen: o Het lage percentage gezinnen (28%) en het hoge percentage (62%) eenpersoonshuishoudens (62%) o De amh is een voorziening voor huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 40.840 en bedient daarmee het lagere segment in de middeninkomens. De vraag doet zich voor of de amh voldoet aan de behoefte van gezinnen met kinderen. Gezinnen hebben behoefte aan een iets grotere woning, en hebben vaker een inkomen in het hogere segment van het middeninkomen. Men zou daarom naast de huidige amh een amh kunnen overwegen met hogere koopprijsgrenzen en hogere inkomensgrenzen. Dit resulteert in een amh die iets duurder en iets groter is. Op die manier kan de amh beter voldoen aan de behoefte van gezinnen.
10
